Konsekvenser på handel och regionalekonomi av utbyggd handel på betongstationen m fl

Transkript

1 Konsekvenser på handel och regionalekonomi av utbyggd handel på betongstationen m fl mars

2 FÖRORD År 2007 antog Östersunds kommun en handelspolicy som kom att uppdateras och utvärderas under Handelspolicyn anger att sällanköpsvaruhandel i första hand bör lokaliseras till Lillänge och stadskärnan. På Lillänge planeras också för en kraftig expansion av den befintliga handeln. I kvarteret Släpvagnen skapades år 2011 möjlighet att etablera omkring kvadratmeter handel ytterligare och i skrivande stund arbetar kommunen med ytterligare planer för omkring kvm BTA i kvarteret Betongen 1 m fl. Föreliggande analys syftar till att ge ett bredare beslutsunderlag och en tydligare beskrivning av de konsekvenser som utbyggnaden på Betongen 1 medför för den befintliga handeln i Östersund och den omkringliggande regionen. Kontakt Ulf Rämme ulf.ramme@wspgroup.se INNEHÅLL Sammanfattning 3 Det finns många konjunkturer 5 Sällanköpsvaruhandelns utveckling E-handeln en allt större framtida utmaning 7 som förväntas få strukturerande effekter på 8 Upplevelser, tjänster och prylar tar allt mer utrymme 10 Feta katter jagar inte 12 Det är inte detaljhandeln som ger tillväxt i city 13 Fortsatt positiv utveckling av marknaden 14 Sällanköpsvarhandeln allt viktigare 15 Sällanköpsvaruhandelns påverkan på andra 16 Framtida marknadstillväxt i Östersund 17 Hur mycket ny yta kan byggas 18 Kommersiella förutsättningar 19 Omsättningspotential för sällanköpsvaror 20 Konsekvensanalys utgångspunkt för beräkningar 21 Kommersiella effekter av nyetablering 22 Effekter på produktionsvärde, inkomster och 24 Hur många nya arbetstillfällen skapas 25 Är det bra att tillåta handel i hela Odenskog? 26 Utveckling av Betongstationen gynnar Östersund 27 2

3 Sammanfattning Östersunds kommun utreder för närvarande hur etableringen av knappt kvm BTA handelsyta på Betongen 1 m fl kan förväntas påverka den befintliga detaljhandeln i Östersund och den omkringliggande regionen. Etableringen förväntas bestå av Big box koncept med en bred mix av sällanköpsvaror, trädgårdshandel och tillbehör till motorfordon. Butiksytan, exklusive lager och personalutrymmen mm, bedöms uppgå till kvm varav drygt kvm konkurrerar med befintliga sällanköpsvaruhandel i Östersund och Jämtlands län. Resterande butiksyta, ca kvm, konkurrerar primärt med handeln med tillbehör till båtar och motorfordon vilken inte ingår i den gängse definitionen av detaljhandeln. Omsättningen i den nya etableringen bedöms, givet att den uppnår full omsättningspotential, uppgå till omkring 300 mkr. Drygt 200 mkr, motsvarande 70 procent, tas från befintlig handel i Östersund. Nyetableringen på Betongen 1 bedöms således generera en ökad nettoomsättning på knappt 100 miljoner kronor vilka tas från handeln i det övriga länet samt Sundsvallsregionen. Inom Östersunds kommun påverkas centrumhandeln mer än Lillänge/Odenskog och handeln i den övriga centralorten och kommunen. Omsättningsförlusterna bedöms, oavsett marknadsplats, uppgå till mindre än 10 procent vilket skall fördelas över ett stort antal aktörer. Risken för utslagning av butiker bedöms som relativt begränsad. Återhämtningsperioden, d v s den tid som det tar för befintlig handel att återhämta sig till ursprungsnivån, uppgår till mellan 2 och 4 år givet att marknadstillväxten tillfaller alla lika. I det övriga länet påverkas tertiärområdet (Ragunda, Strömsund, Åre, Härjedalen) mer än sekundärområdet (Berg, Krokom och Bräcke). Omsättningsförlusterna uppgår dock till mindre än 10 procent även i detta område varför återhämtningstiden bedöms bli lika lång som i Östersund. Effekterna på handeln i Sundsvallsregionen bedöms bli försumbara. Den nya etableringen bedöms sysselsätta omkring 140 personer. Omsättningsförlusterna i den befintliga handeln i Östersund pareras på kort sikt snarare genom att justera antalet sysselsatta än att stänga butiker. En omsättningsförlust på 200 miljoner kronor motsvarar en minskad sysselsättning på omkring 100 butiksanställda i den befintliga handeln. 3

4 Sammanfattning Sysselsättningen i detaljhandeln i Östersunds kommun bedöms således öka med 41 personer till följd av etableringen på Betongen 1. I övriga branscher (indirekta effekter) tillkommer ytterligare 15 sysselsatta. De nya arbetstillfällena tillfaller i högre grad unga individer med framförallt gymnasieutbildning än andra grupper. Den ökade nettoomsättningen i Östersunds kommun ger en direkt effekt på förädlingsvärdet i detaljhandeln på 65 miljoner kronor och en indirekt effekt i andra branscher på 10 miljoner kronor. Omkring 20 miljoner kronor används till inköp av insatsvaror från företag utanför Östersund. Den ökade sysselsättningen ger en ökning av den beskattningsbara förvärvsinkomsten med knappt 11 miljoner kronor och en ökning av de kommunala skatteintäkterna med 3,6 miljoner kronor. Resterande, dvs den disponibla inkomsten, ökar med drygt 7 miljoner kronor. 4

5 Det finns många konjunkturer Procentuell utveckling i sällanköpsvaruhandeln Under inledningen av 2000-talet har detaljhandeln haft en historiskt sett mycket stark tillväxt. Konjunkturen varierar dock betänkligt på olika geografiska nivåer beroende på bland annat näringslivets sammansättning. 12,0% 10,0% 8,0% Diagrammet visar att sällanköpsvaruhandeln i Östersund och Jämtland i huvudsak följer rikskonjunkturen men också att konjunktursvängningarna är något starkare. Exempelvis var nedgången i samband med IT-kraschen 2002/03 starkare än i riket och jämförbara kommuner. Å andra sidan var den efterföljande återhämtningen och tillväxten kraftigare vilket till stor del berodde på öppnandet av Lillänge handelsområde. 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% Sedan 2006 har tillväxttakten i detaljhandeln sjunkit successivt i hela riket. Östersund och Jämtland följer, undantaget en viss återhämtning 2009, samma mönster. Återhämtningen förklaras till stora delar av de positiva effekter som ombyggnaden av Mittpunkten i Östersunds centrum har haft på handeln. Östersund Jämtlands län Större städer Sverige Källa: HUI Research. Sedan 2011 kan en generell återhämtning skönjas och denna har varit något mer gynnsam i Östersund än i övriga geografiska referenser. 5

6 Sällanköpsvaruhandeln utveckling 2013 I skrivande stund finns inga regionala tillväxtsiffror att tillgå. Av denna anledning redovisas endast utvecklingen i riket för Man kan konstatera att tillväxten varierar mellan månaderna med en nedgång i februari och mars samband med sportlovet respektive förskjutning av påskhelgen från föregående år. En viss nedgång kan också skönjas i juni. Dessa är dock normala fluktuationer under året och på det hela taget kan konstateras att detaljhandelskonjunkturen successivt förstärktes ju längre 2013 varade. För helåret 2013 uppgick tillväxten i sällanköpsvaruhandeln till blygsamma 1,0 procent medan volymutvecklingen uppgick till 3,5 procent med hänsyn tagen till kalendereffekter under året. Många prognosmakare framhåller att 2014 blir starkare än föregående år och sällanköpsvaruhandeln bedöms öka med drygt 3 procent i fasta priser. 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec Löpande priser Linjär (Löpande priser) Källa: SCB. Utveckling helåret 2013 Löpande priser: +1,0% Fp kalenderkorr.: +3,5% Fasta priser, kalenderkorrigerat 6

7 E-handeln en allt större framtida utmaning E-handelns andel (%) av den totala sällanköpsvaruhandeln Om konjunkturen är en verklighet som detaljhandeln måste leva med så finns det ett antal långsiktiga trender som successivt innebär allt större utmaningar. 100% 90% 80% 70% Utfall Prognos En sådan är e-handeln som sedan början av talet vuxit mycket starkt och tagit marknadsandelar av den fysiska handeln. År 2013 omsatte e-handeln cirka 37 miljarder kronor vilket motsvarade knappt 13 procent av sällanköpsvaruhandelns omsättning. I geografiska termer är e-handeln mer omfattande i regioner där den fysiska handeln är svagt utbyggd och tvärtom. e-handeln är således mer omfattande i inre Norrland än i storstadsregionerna och de större städerna. e-handeln har hittills berört vissa branscher hårdare än andra. Kläder, skor, böcker, skivor, media, hemelektronik m fl var tidigt på banan och i dessa har utvecklingen följaktligen drivits långt men tillväxten förväntas mattas av. I andra branscher såsom möbler och hemutrustning, järn och bygg, sport m fl har utvecklingen nyligen inletts varför dessa förväntas ha en stark tillväxt i takt med att fler företag anpassar sina affärsmodeller till den nya situationen. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Källa: WSP. Fysisk handel E-handel År 2035 förväntas e-handeln omsätta drygt 140 miljarder kronor och ha en marknadsandel på omkring 28 procent av sällanköpsvaruhandelns omsättning. 7

8 Förväntad omsättningsökning, mkr som förväntas få strukturerande effekter på fysisk handel Förväntad tillväxt inom e-handel och fysisk handel år , mkr Ett tänkbart framtida scenario är att gränserna mellan olika försäljningskanaler blir allt mer flytande då det för detaljhandelsföretagen inte spelar någon roll om intäkterna kommer via hemsidor på internet eller genom försäljning i en fysisk butik så länge de kommer företaget tillgodo och inte konkurrenterna Diagrammet visar två scenarier för sällanköpsvaruhandelns tillväxt uppdelat på e-handel och fysisk handel. Utgångspunkten är att konsumtionen av sällanköpsvaruhandeln förväntas öka med drygt 3 procent per år. Hänsyn har inte tagits till utvecklingen i olika branscher inom sällanköpsvaruhandeln. I det normala scenariot förväntas e-handeln fortsätta växa som under de senaste åren medan tillväxttakten i det starka scenariot förklaras av fortsatt teknisk utveckling, ökad acceptans och vana bland konsumenterna, ökat genomslag i framförallt nya branscher och nya innovationer. Detta innebär att e- handeln fortsatt förväntas växa mellan 7 och 9 procent per år fram till Diagrammet visar att i det normala scenariot förväntas en något större andel av den framtida konsumtionstillväxten tillfalla den fysiska handeln. I det starka Källa: WSP. Normal tillväxt Fysisk handel E-handel Stark tillväxt scenariot uppgår tillväxten i fysiska handeln till 65 miljarder kronor samtidigt som e-handeln ökar 180 miljarder kronor. Båda scenarierna förväntas ha strukturerande effekter för detaljhandeln som helhet och på olika nivåer och vissa branscher kommer beröras mer och snabbare än andra. 8

9 Med strukturerande effekter menas att vissa aktörer kommer ha svårt att hänga med i utvecklingen och ställa om sin verksamhet medan andra kommer nå framgång och ha en positiv utveckling. Nedläggning och fortsatt utslagning av butiker är således att förvänta, framförallt förväntas aktörer i solitära lägen med begränsad tillgänglighet och handeln i mindre kommuner på landsbygden att drabbas. Detta är emellertid en process som pågått under lång tid i takt med att handeln blivit alltmer koncentrerad, storskalig och rationell. En följd av detta också blir att stadskärnor, externa marknadsplatser och andra mer lokala marknadsplatser får en annan karaktär och tvingas bli mer diversifierade och flexibla avseende branschmix, utbud och försäljningskanaler, för att öka den kommersiella hållbarheten. Det är också tänkbart att nybyggnadstakten i den fysiska handeln avtar samtidigt som renoveringar av befintliga marknadsplatser lär förekomma även i framtiden. Som exempel kan nämnas att den förväntade tillväxten i sällanköpsvaruhandeln, i frånvaro av e-handel, möjliggör en expansion av detaljhandelsytorna med knappt 8 miljoner kvadratmeter fram till Förekomsten av e-handel gör i det normala scenariot att något mindre än hälften av detta sannolikt inte kommer byggas under perioden medan det starkare scenariot riskerar medföra ännu större negativ effekt på förväntat nybyggande. 9

10 Upplevelser, tjänster och prylar tar mer utrymme i plånboken Fördelning av hushållens konsumtion 1975 och 2012 (utfall) samt 2035 (prognos) Levnadsstandarden har ökat kraftigt i Sverige under hela 1900-talet. Sedan mitten av 1970-talet har hushållens konsumtion förändrats. Framförallt har kostnaderna för boende och uppvärmning minskat sin andel av hushållens konsumtion vilket till stor del förklaras av allt lägre räntor, minskad benägenhet att amortera på sina bolån samt en större benägenhet att äga sitt boende snarare än att hyra. Även transporter och konsumtion av dagligvaror har minskat sin andel av hushållens utgifter. I takt med att de basala tjänsterna har tillgodosetts har konsumtionen av övriga varor och tjänster, sällanköpsvaror samt hotell, restaurang och resor ökat i betydelse. Övriga varor och tjänster Hotell, Restaurang & resor 40% Dagligvaror 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Sällanköpsvaror Boende & uppvärmning År 2012 uppgick den totala privata konsumtionen till knappt miljarder kronor. Detaljhandelskonsumtionen uppgick till drygt 570 miljarder kronor vilket motsvarade en tredjedel av hushållens konsumtion. Därefter följer i fallande ordning kostnader för boende och uppvärmning, övriga varor och tjänster, transporter samt hotell, restaurang och resor. Konjunkturinstitutets långsiktiga av prognos av Sveriges ekonomiska utveckling fram till 2035 är framtaganden under antagande att svensk ekonomi befinner sig i balans och med en reporänta i jämviktsnivå (4,0-4,5%). I denna antas hushållens konsumtion öka med i genomsnitt 2,7 procent per år. Källa: WSP. Transport

11 I absoluta tal ökar konsumtionen av alla varor och tjänster under perioden och år 2035 bedöms hushållens konsumtion uppgå till drygt miljarder kronor. Detaljhandelskonsumtionen förväntas uppgå till miljarder kronor vilket motsvarar en ökning på 475 miljoner kronor jämfört med Vad som är intressant är att utgifterna för basala varor och tjänster, bland annat dagligvaror samt boende och uppvärmning, fortsätter minska sin andel av hushållens totala utgifter. Det framgår även att transporterna samt utgifterna för hotell, restaurang och resor har en relativt oförändrad andel hushållens konsumtion mellan 2012 och Sammantaget bereder detta väg för att konsumtionen av sällanköpsvaror samt övriga varor och tjänster kommer ta ett ännu djupare grepp om vår konsumtion i framtiden. 11

12 Feta katter jagar inte! Stadskärnors andel av sällanköpsvaruhandeln i större städer år 2012 En trend som framförallt pågått i storstadsregionerna och de större städerna är anläggandet av externa marknadsplatser omfattande antingen volymhandel eller köpcentrum och många gånger båda delarna. Debatten kring effekterna av dessa på den befintliga handeln är infekterad och många gånger framhålls att de utarmar den befintliga handeln. Undersökningar som genomförts pekar dock på att de inomkommunala effekterna ofta är begränsade medan de regionala effekterna är mer omfattande. Anledningen till att de förra är små förklaras av att de externa marknadsplatserna och den övriga handeln i kommunen är av komplementerande karaktär och så länge externa köpcentrum med ett cityliknande utbud inte återfinns externt eller är små till ytan då är också konkurrensen med cityhandeln begränsad. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Genomsnitt Större städer Diagrammet visar cityhandelns andel av omsättningen i den aktuella kommunen år I städer som Östersund, Skellefteå, Lund och Kristianstad har stadskärnan en mycket stor marknadsandel vilket till stor del förklaras av att den externa handeln som finns i dessa är av volymhandelskaraktär och således ej konkurrerar med cityhandeln i nämnvärd omfattning. Källa: Fastighetsägarna Cityklimatet samt WSP. I andra änden av skalan återfinns stora städer med starka externa handelsområden. Växjö, Helsingborg, Västerås och Sundsvall har alla externa marknadsplatser med både volymhandel och stora köpcentrum med ett cityliknande utbud. Konkurrensen är därför hårdare och följaktligen har stadskärnorna en mer begränsad marknadsandel. 12

13 Det är inte detaljhandeln som ger tillväxt i stadskärnan Procentuell tillväxt i handel samt hotell&restaurang i större städer Detaljhandeln i stadskärnorna uppvisar på många håll en svag tillväxt medan besöksintensiva näringar som hotell och restaurang växer starkt. Svag konjunktur, förändrad konsumtion och konkurrens från extern handel och e-handel är några viktiga förklaringar till detaljhandelns svaga tillväxt Andra bidragande orsaker står att finns i strukturella förhållanden. Detaljhandeln i stadskärnorna, både kedjeföretag och fristående handlare, utgörs uteslutande av omsättningsmässigt små butiker med hög personalintensitet. Det vill säga butiksstorlekar som har svag lönsamhet och utveckling jämfört med mer storskaliga och funktionella butiker på de externa marknadsplatserna. Utbudet i stadskärnorna domineras av supermarkets och servicebutiker, beklädnads- och fritidsvaruhandel vilka i flera fall är koncept och branscher som länge har haft en svag utveckling jämfört med de branscher som ofta återfinns på de externa marknadsplatserna. I stadskärnorna är det också svårt att skapa nya 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Detaljhandel Hotell&restaurang Källa: Fastighetsägarna Cityklimatet samt WSP. butiksytor vilket är av stor vikt för att uppnå en stark omsättningstillväxt. I många fall finns lokaler men dessa upptas av verksamheter som inte genererar flöden av potentiella konsumenter och besökare som spiller över på detaljhandeln. 13

14 Fortsatt positiv utveckling av marknaden Uppdatering av 2012 års analys Fortsatt tillväxt och koncentration av befolkningen till Östersunds kommun Sedan 2011 har antalet invånare fortsatt öka i Östersunds kommun medan invånarantalet, undantaget Krokom och Åre kommun, minskar i det övriga länet. WSP:s befolkningsprognos pekar på att dessa trender kommer förstärkas ytterligare i takt med nybyggande av bostäder i Östersunds kommun. Då inkomsterna och konsumtionen förväntas öka under överskådlig framtid innebär den framtida befolkningsutvecklingen en fortsatt positiv tillväxt av marknadsunderlaget i såväl Östersund som den omkringliggande regionen. Fortsatt tillväxt för dagligvaruhandeln År 2012 uppgick omsättningen i dagligvaruhandeln, inklusive Systembolag och receptfri apoteksförsäljning, till mkr i Östersund. Antalet sysselsatta i dagligvaruhandeln i Östersund uppgick samtidigt till 760 personer. Sedan 2011 har dagligvaruhandeln ökat starkt i Östersunds kommun medan den har haft en svagare tillväxt i det övriga länet. En följd av detta är att Östersunds regionala marknadsandel och styrka (försäljningsindex) har ökat något. Fortsatt tillväxt i sällanköpsvaruhandeln År 2012 uppgick omsättningen i sällanköpsvaruhandeln till mkr i Östersunds kommun. Antalet sysselsatta uppgick till drygt personer. Sedan 2011 har omsättningen i sällanköpsvaruhandeln ökat starkt varför den regionala koncentrationen och styrkan (försäljningsindex) ökat något sedan föregående år. I det omkringliggande länet, undantaget Bergs kommun och Härjedalen, ligger omsättningen och den regionala styrkan på en relativt oförändrad nivå jämfört med föregående år. Källa: SCB, HUI och WSP 14

15 Sällanköpsvaruhandeln allt viktigare för arbetsmarknaden Direkta sysselsättningseffekter Sällanköpsvaruhandelns bidrag till sysselsättningen kan dels mätas genom direkta effekter, dvs hur stor andel av arbetskraften arbetar i handeln, dels genom indirekta effekter, dvs hur många arbetar i andra branscher som berörs av detaljhandeln. Sällanköpsvaruhandeln i Östersunds kommun sysselsatte omkring personer år Sedan början av 2000-talet har antalet sysselsatta ökat med omkring 350 personer vilket till stor del förklaras utbyggnader på Lillänge, Bangårdsgatan/Söder och i centrum samt en lång och stark detaljhandelskonjunktur. Diagrammet visar sällanköpsvaruhandelns andel av arbetskraften, dvs befolkningen i ålder år, i Östersunds kommun, Jämtlands län, större städer och riket år Omkring 2,9 procent av arbetskraften återfanns i sällanköpsvaruhandeln i Östersund vilket är i linje med genomsnittet för större städer men avsevärt starkare än Jämtlands län och riket. 3,5% 3,0% 2,9% 2,8% 2,5% 2,4% 2,0% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Östersund Jämtlands län Större städer Riket Källa: SCB. Över tid framgår att detaljhandelns andel av arbetskraften i Östersund vuxit i samma omfattning som övriga större städer medan Jämtlands län som helhet följer utvecklingen i riket. 15

16 Sällanköpvaruhandelns påverkan på övriga branscher Indirekta sysselsättningseffekter De indirekta sysselsättningseffekterna har beräknats med hjälp av analys- och prognosverktyget raps och avser endast Östersunds kommun. Sällanköpsvaruhandeln genererar omkring 325 arbetstillfällen i det övriga näringslivet i Östersunds kommun. Knappt hälften av dessa, 150 arbetstillfällen, skapas i branschen företagsservice. Även inom besöksintensiva näringar såsom hotell och restaurang samt kultur och tjänster genereras ett stort antal arbetstillfällen. Övriga branscher (indirekta effekter) ~ % Andel av lokal arbetskraft <1 % - Jordbruk&industri 30 9% Transport&spedition 25 8% Hotell&restaurang 25 8% Företagsservice % Kultur-&tjänster 95 29% Källa: WSP, raps. Även jordbruk och industri gynnas av detaljhandeln så till vida att omkring 30 arbetstillfällen skapas. En majoritet av dessa arbeten, ca 75 procent, skapas i byggindustrin, livsmedelsindustrin samt den grafiska industrin. Transport och spedition påverkas i ungefär samma omfattning som industrin samt hotell och restaurangnäringarna. 16

17 Framtida marknadstillväxt i Östersund Tillväxt av marknadsunderlag (mkr) i Östersunds kommun Beräkningarna av den framtida marknadstillväxten utgår ifrån en befolkningsprognos som WSP låtit göra för hela Jämtlands län. Anledningen till att prognosen omfattar hela Jämtlands län är att sällanköpsvaruhandeln i Östersund hämtar en stor del av sin omsättning från de omkringliggande kommunerna och en mindre del från den norska marknaden och turister. En jämförelse med Östersunds kommuns egen prognos visar att det finns en obetydligt differens mellan denna och WSPs prognos. Till detta kopplas en prognos över en förväntad framtida konsumtion på individnivå som Konsumtionsprognosgruppen låter göra och uppdatera varje år. Denna prognos görs för olika varugrupper och sträcker sig fram till För att kunna beräkna det framtida behovet av detaljhandelsyta i Östersunds kommun måste ett antal grundläggande antaganden göras kring förväntad marknadstillväxt, turistnetto, e-handelns och den fysiska handelns framtida utveckling. Först därefter är det möjligt att beräkna det framtida behovet av detaljhandelsyta. Till skillnad från den analys som genomförts tidigare redovisas det framtida behovet av ytor i 2012 års prisnivå Källa: WSP Konsumtionen av sällanköpsvaror uppgick år 2012 till omkring 2,3 miljarder kronor. Under perioden bedöms marknaden, exklusive e-handel och turistnetto, öka med omkring 850 miljoner kronor. Fram till 2030 bedöms marknaden växa ytterligare 350 miljoner kronor. 17

18 Hur mycket ny yta kan byggas givet marknadstillväxten? Behov av ny yta (kvm) för sällanköpsvaror fram till 2025 respektive Precis som i den tidigare utredningen förväntas tillväxten bli svagare än genomsnittet för riket under prognosperioden. Detta förklaras av en svag framtida befolkningsutveckling i Jämtland. Tillväxten torde kunna bli något högre givet att koncentrationen från omkringliggande kommuner in till Östersund fortsätter och om turistnettot utvecklas mer gynnsamt än vad som antagits. I kalkylen har turistnettot, dvs skillnaden mellan inkommande och utgående besökare satts till noll Fram till 2025 finns, beroende på typ av utbud, och givet att inga nyetableringar genomförs på Släpvagnen och Betongen ett behov av ny detaljhandelsyta som uppgår till mellan och kvm BTA. Fram till 2030 ökar behovet av handelsyta med ytterligare kvm BTA. Att det kan tillåtas mer volym- än köpcentrumhandel förklaras av att denna typ av handel som regel har en lägre genomsnittlig yteffektivitet. Kalkylen skiljer sig något från den tidigare presenterade vilket förklaras av att WSP gjort ett något lägre antagande om turistnettot och ett något starkare antagande om e- handeln. Trots detta är den nya kalkylen snarlik den som presenterats i föregående analys Köpcentrum Volymhandel Köpcentrum Volymhandel Källa: WSP Butiksyta Antagna planer i kv Släpvagnen uppgår till omkring kvm BTA. Utifrån beräkningen ovan framgår att det då återstår cirka kvm BTA att ta i anspråk fram till år Om befintliga planer om på Betongen genomförs innebär det teoretisk risk för att det finns något mer detaljhandelsyta, ca kvm BTA, än vad som motsvaras av efterfrågan. I verkligheten torde marknaden emellertid vara i balans, BTA 18

19 Kommersiella förutsättningar Utvecklingsområdet på Betongen 1 m fl är belägen i den nordvästra delen av Lillänge/ Odenskog och är starkt kopplat till E14 samt den lokala infarten mot Östersund. Det förslag som exploatören arbetar med på Betongen 1 och Odensala 14:1 uppgår till omkring kvm BTA. De planerade nyetableringarna förväntas utgöras av beklädnads-, hem- och fritidsvaruhandel samt trädgårdshandel och tillbehör till motorfordon. Den totala butiksytan, exklusive lager, personalutrymmen mm, bedöms uppgå till omkring kvm. Med tanke på att viss handel ej konkurrerar med befintlig sällanköpsvaruhandel skall ytterligare yta tas bort. Detta innebär att kvarvarande yta för sällanköpsvaror uppgår till drygt kvm. I anslutning till Betongen 1 bedöms antalet kund P-platser uppgå till omkring 425 medan Odensala 14:1 omfattar 130 P-platser. Planerna medger endast handel med sällanköpsvaror. Enligt bifogade planskisser framgår att exploatören planerar för en Big Box lösning. Givet konkurrens och köptrohet, uppgår etableringens omsättningspotential till omkring 300 miljoner kronor vilket innebär en yteffektivitet på omkring kronor per kvadratmeter i 2012 års penningvärde och marknadsstruktur. 19

20 Omsättningspotential sällanköpsvaror Förväntad omsättning (mkr) 300 Bruttototalarea (BTA) Butiksyta (exkl yta för lager, personalutrymme mm) Butiksyta (exkl yta för handel med motortillbehör) Omsättning per kvm ~ Osäkerhetsmarginal ± 10% Källa: WSP. 20

21 Konsekvensanalysen - utgångspunkter för beräkningar De tänkta nyetableringarna uppnår förväntad omsättning vilken hämtas från befintliga marknadsplatser i det regionala omlandet. Det är alltså de maximala effekter av etableringen som studeras. Om nyetableringen inte uppnår förväntad omsättning förväntas effekterna bli av mindre omfattning. De direkta effekterna, ibland kallat över natten effekter, studeras vilket innebär att WSP antar att etableringen redan är på plats och att de lokala och regionala inköpsströmmarna redan har förändrats. De direkta effekterna analyseras i 2012 års marknadsstruktur och penningvärde. Effekterna beräknas baserat på antagandet att det inte genomförs några motåtgärder från den befintliga handeln på olika marknadsplatser. Lika slår mot lika, d v s potentiella stormarknadsetableringar, volymhandels- och/eller köpcentrumetableringar påverkar i första hand befintliga etableringar med snarlik storlek, ett likartad utbud och koncept. Konkurrensen med lokala bostadsområden är mer begränsad på grund av skillnader i storlek och utbud. Marknadsplatser som ligger nära den potentiella nyetableringen påverkas som regel hårdare än marknadsplatser i perifera lägen i förhållande till den potentiella nyetableringen. Återhämtningsperiod som visar vilken tid det tar för en marknadsplats att återhämta sig till ursprungsnivån givet att de ej vidtar åtgärder för att möta konkurrensen och att marknadstillväxten tillfaller alla marknadsplatser lika. 21

22 Kommersiella effekter av nyetablering Analysen visar att omkring 210 miljoner kronor, 70 procent av etableringens förväntade omsättning, tas från befintlig handel i Östersunds kommun. Drygt 10 procent, motsvarande 40 miljoner kronor, hämtas också från det utflöde som idag sker till Sundsvallsregionen. Resterande, drygt 50 miljoner kronor, tas från befintlig handel i det övriga länet. I Östersunds kommun förväntas stadskärnan påverkas mest då omkring 110 miljoner kronor tas därifrån. I relation till stadskärnans omsättning innebär det att sällanköpsvaruhandeln förlorar knappt 10 procent av sin omsättning. Även befintlig sällanköpsvaruhandel i Lillänge/Odenskog påverkas negativt då den befintliga handelns omsättning minskar med omkring 65 miljoner kronor vilket motsvarar något mer än 10 procent av områdets omsättning. I den övriga centralorten och kommunen minskar omsättningen med omkring 35 miljoner kronor vilket motsvarar 5-10 procent av dess omsättning. En likartad utveckling förväntas äga rum i kommunerna i det omkringliggande länet. Men effekternas styrka avtar med stigande avstånd till Östersund. Effekterna på handeln i Sundsvall blir försumbara. Källa: WSP. BTA (kvm) Omsättning mkr Potentiell nyetablering ~305 Minskad omsättning, mkr Andel av områdets omsättning Återhämtningstiden varierar mellan drygt två och knappt fyra år beroende på marknadsplats och är kortast i de perifera delarna av länet. Återhämtningsperiod Konkurrenseffekter Primärområde -210 <-10 % <4 år varav Östersund centrum <-10 % <4 år Lillänge/Odenskog >-10% <4 år Övrig centralort <-10 % <3 år Sekundärområde <-10 % <4 år Tertiärområde <-10 % <3 år Sundsvall <-1 % <1 år Osäkerhetsmarginal - - ±10%