Markexploatering i södra Spanien

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Markexploatering i södra Spanien"

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans Examensarbete (15 hp) inom Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Nr 35 Markexploatering i södra Spanien - I en vikande marknad, hot och möjligheter Författare: Gustaf Graflund Handledare: Lars Silver Stockholm 2010

2 Sammanfattning Titel: Författare Institution Handledare Nyckelord Markexploatering i södra Spanien - I en vikande marknad, hot och möjligheter Gustaf Graflund Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Lars Silver Bostäder, Byggande, Finansiering, Marknad, Etc. Spanien har haft en stark ekonomisk tillväxt fram till att finanskrisen slog till. Bostadspriser och byggandet ökade i snabbt takt. Sedan 2007 har dock ett annat händelseförlopp inträffat där en nedgång kan uppfattas på den spanska fastighetsmarknaden. Avsikten med uppsatsen är att utreda de förutsättningar som finns för ett projekt där bostäder byggs på ett idag obebyggt område. Det aktuella området för projektet är beläget längs Solkusten i södra Spanien som är populärt bland utländska människor för att köpa bostad. Ett antal nyckelvariabler som bör undersökas noga innan ett markexploateringsprojekt tas upp i uppsatsen. En variabel är utbudet som, med anledning av att bostäder har byggts i Spanien med raketfart, förefaller vara väldigt stort idag. Efterfrågan, som är en annan variabel, tenderar att inte motsvara detta utbud. Antalet transaktioner minskar stort och visar på att köpare och säljare inte riktigt är på samma nivå avseende prisbilden. Priset har sjunkit ifrån toppnoteringarna men i varierande utsträckning. Bankernas tidigare generösa bostadslån har åtstramats och kraven på låntagarna har ökat. Med hänsyn till variablerna kan det sägas att situationen är ansträngd och det är i dagsläget extra viktigt att veta hur marknaden ser ut. För att undersöka detta har intervjuer gjorts med en rad aktörer aktiva på bostadsmarknaden i Spanien. Information inhämtad ifrån dessa intervjuer har sedan legat till grund för att utreda hur marknadsläget ser ut idag. Aktörerna har fått beskriva fritt hur de upplever tillståndet att är i dagsläget. Vid närmare undersökning kan konstateras att överutbudet och prisnedgångarna på marknaden varierar geografiskt och beroende på typ av bebyggelse. Det främsta som lockar är enligt intervjuerna är läget. Havsnära lägen är mest efterfrågat. Projektets läge bedöms som klart bra. 1 Med höjdnivå över bebyggelsen längs kusten syns havet åt ena hållet och bergslandskap åt det andra. Efterfrågan i första hand bör finnas hos en äldre målgrupp som vill skaffa sig en bostad utomlands för permanent eller tillfälligt boende. Tillgängligheten med motorväg till en internationell flygplats endast 20 minuter bort främjar utländska kunder att vilja köpa i området. Det finns god potential i projektet och i sinom tid bör de rätta förutsättningarna infinna sig. I dagsläget är det förhållandevis riskabelt med överhängande risker genom främst överutbudet som finns, hårdare villkor för banklån och ökande arbetslöshet. Innan första spadtaget tas bör tydligare signaler inväntas om att bättre tider är på väg och att utländska köpare är på väg tillbaka. 1 Se Karta, Bilaga D II

3 Abstract Title: Authors Department Supervisor Keywords Land exploitation development in southern Spain, in a declining market - Threats In a declining and opportunities market, threats and opportunities Gustaf Graflund Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Lars Silver Residences, Construction, Financing, Market, etc. Spain has experienced strong economic growth until the financial crisis struck. Housing prices and construction grew rapidly in pace. Since 2007, however, a different sequence of events occurred in which a decline can be seen on the Spanish property market. The purpose of this paper is to investigate the conditions that exist for a project in which homes are built on a currently undeveloped area. The current scope of the project is located along the Costa del Sol in southern Spain is popular among foreign people to buy housing. A number of key variables that should be carefully studied before a land development projects will be included in the paper. One variable is the supply which, by reason of the homes has been built in Spain with rocket speed; appear to be very high today. Demand, which is another variable, tends not to correspond to this range of supply. The number of transactions has reduced heavily and shows that buyers and sellers are not on quite the same level of pricing. The price has indeed fallen from the top notes, but to varying degrees. Banks previously generous housing loans have tightened and the requirements of borrowers have increased. Given these variables it can be stated that the situation is strained and in the current situation it is especially important to know how the market looks like. To investigate this, interviews has been made with a number of actors active in the housing market in Spain. Information collected from these interviews has been used to examine how the market looks today. These actors have freely described how they feel that the state is in the current situation. Upon further investigation it can be concluded that the oversupply and price declines in the market varies geographically and according to different types of buildings. The mainly attraction is according to interviews the location. An ocean close position is mostly effective to the demand. The project's location is deemed clearly well. With the height over buildings along the coast the sea is visible to one side and mountains on the other side. Demand in the first place should be with an older audience who want to acquire a property abroad for permanent or temporary housing. The availability of the motorway for an international airport only 20 minutes away encourages foreign customers to want to buy in the region. There is good potential in the project and within some time the right conditions should present themselves. The current situation is relatively risky, with imminent risk primarily through the oversupply that occurs, tighter conditions for bank loans and an increasing unemployment. Before the building starts the investor should wait for clearer signs that better times are on the road and that foreign buyers are on their way back.. III

4 Förord Denna uppsats har skrivits inom kandidatprogrammet Fastighet & Finans på KTH under våren Jag vill tacka alla som bidragit med information till denna uppsats. Tack också till min handledare Lars Silver för reflektioner och kommentarer kring mitt arbete. Stockholm Gustaf Graflund IV

5 Innehåll Sammanfattning... 2 Abstract... 3 Förord Introduktion Bakgrundsfakta till ämnet: Syfte/Frågeställning Disposition/Avgränsning Historik Teori Marknadsaspekten Bostäder i Spanien Utbud Efterfrågan Antal transaktioner Hyresmarknaden för bostäder Priser Finansieringsaspekten Bankernas situation Bostadslån Generella förutsättningar för markexploateringsprojekt Ekonomin Marken Byggnation Övriga kostnader Finansiering Juridiska aspekter Marken Metod Vetenskapsteoretisk utgångspunkt Fallstudie med kvalitativt perspektiv Intervjuer och enkäter som metod V

6 3.4 Reliabilitet och validitet Resultat Marknadsaspekter Utbudet Efterfrågan Transaktioner Pris Finansieringsaspekten Legala aspekten Sammanfattning av generella förutsättningar för projektet Det aktuella projektet Avtalet Områdets karaktär Analys och diskussion Marknadsförutsättningar för projektet Ekonomin Finansiering Avslutande kommentar Källförteckning Bilaga A Klausuler i avtalet Bilaga B Frågeformulär Bilaga C Intervjupersoner Bilaga D Karta, Solkusten Bilaga E Cash- Flow analys VI

7 1 Introduktion 1.1 Bakgrundsfakta till ämnet: Spanska solkusten har sedan länge varit en populär tillflyktsort för utländska, ofta svenska, personer för tillfälligt- och permanentboende. Solsäkert och behagligt klimat är starka orsaker till attraktionskraften. 2 Den delen av Spanien som har haft stor inflyttning från utlandet med främst britter, skandinaver och tyskar är Solkusten eller Costa del Sol som den heter på spanska. Avståndet till kustremsan är relativt kort och det går snabbt att ta sig till kusten genom att det finns en stor internationell flygplats i närheten. 3 En annan anledning att många människor från utlandet lockas är att på Solkusten finns det många engelsktalande och det är inte nödvändigt att lära sig spanska för att kunna kommunicera. Även att samhällets uppbyggnad generellt är på ett liknande sätt som i hemlandet och att infrastruktursystemen går att känna igen sig i är populära faktorer. Samtidigt har den spanska maten och kulturen dragningskraft som intresserar besökare till Spanien. 4 Sedan Spanien har blivit ett land som har drabbats väldigt hårt av finanskrisen har bostadsmarknaden fått se en dramatisk nedgång. Spaniens ekonomi har fått utså kraftig konjunkturnedgång överlag och marknaden för bostäder befinner sig i dagsläget i en speciellt utsatt position där efterfrågan på bostäder har sjunkit samtidigt som byggandet har varit stort. Med tanke på den vikande bostadsmarknaden i Spanien är det intressant att se om det finns individer som är villiga att satsa på att bygga bostäder och samtidigt utreda hur marknaden har påverkats av den pågående finanskrisen. I ett projekt utanför Fuengirola, som är beläget i södra Spanien längs Solkusten, finns det ett obebyggt område där en exploatering planeras. Planerna är att bygga bostadshus till försäljning. I dagsläget är marken helt obebyggd och en utredning görs om detta projekts genomförande, samtidigt som marknaden för detta projekt undersöks. 1.2 Syfte/Frågeställning Det generellt intressanta blir att undersöka förutsättningar för en markexploatering för bostäder i södra Spanien. Detta eftersom fokus ligger på att utreda hur utgångspunkterna ser ut för projektet att genomföras i dagsläget. De variabler jag fokuserar på att undersöka ger indikationer om marknadsaspekter, exempelvis utbud och efterfrågan, och finansiella aspekter, exempelvis banksituationen och bostadslån, samt i viss mån legala aspekter, exempelvis tillståndshantering. Med bakgrund av detta syfte blir min huvudsakliga frågeställning följande: Vilka förutsättningar finns att ta hänsyn till för att kunna göra en bedömning av när det är rätt tid att påbörja ett markexploateringsprojekt för bostadsmarknaden? För att kunna svara på denna fråga krävs det att en rad parametrar som ligger till grund för projektet utreds. Jag kommer att analysera dessa variabler för att kunna göra en kvalificerad bedömning av förutsättningarna Se Karta, Bilaga D 4 1

8 1.3 Disposition/Avgränsning Uppsatsen är uppbyggd enligt följande disposition: Först kommer en historisk tillbakablick över Spaniens bygg- och fastighetssektors utveckling de senaste dryga 50 åren. Detta för att skapa en bild av hur Spanien har förändrats från att, inte allför länge sedan varit en diktatur. Sedan kommer ett teoriavsnitt där variabler tas upp som är av vikt för att bedöma förutsättningarna. Efter varje beskrivning av variablerna kommer det en ruta med egna reflektioner om vad detta betyder för det aktuella projektet. Sedan kommer en metoddel där jag klargör hur jag har gått tillväga med min undersökning samt val av arbetsmetod. Metoddelen följs upp av en empiridel där jag redogör för resultatet, d.v.s. min undersökning. Där återknyts variabler från teorin till informationen från undersökningen. En särskild del behandlar det aktuella projektet. Avslutningsvis har jag analyserat projektets genomförbarhet under rådande förhållanden. Det som kommer beröras är de variabler som kan härledas till bostadsmarknaden och projektet i fråga. Variabler som har en direkt anknytning till denna typ av projekts förutsättningar utreds. Syftet är inte att analysera Spaniens bostadsmarknad som sådan utan fokus ligger på det specifika projektets förutsättningar. Detta hindrar dock inte att jag kommer beröra generella aspekter som kan vara relevanta för projektet samt att viss generaliserbarhet kan göras för liknande projekt. 1.4 Historik Spaniens moderna ekonomiska historia börjar Då antogs en stabiliseringsplan, Nacional de Estabilización Económica, som utgjorde det första steget bort ifrån diktaturens isolation mot integration i den internationella ekonomin. Beslutet att lägga om den ekonomiska kursen i Spanien tog av den då styrande Francoregimen. Bakgrunden till detta var att Spanien tidigare utövat stark protektionism där staten skulle kontrollera marknaden och ekonomin genom en omfattande reglering. Målet skulle vara självförsörjning. Detta visade sig inte fungera vilket resulterade i en ekonomisk kris och isoleringen bröts sakta men säkert blev landet medlem i FN. Medlemskapen fortsattes med Världsbanken 1958 och IMF Detta underlättade för utländska investeringar och Spanien blev ett intressant land att investera i tack vare ett pålitligt klimat och låga kontrollerade priser. Dessa faktorer bidrog till massiv ökning av turister som drev ekonomin framåt. För att bemöta detta ökade intresse bedrevs ett massivt byggande. Efter detta kom sjuttiotalets oljekris att drabba Spanien hårt. Landet fick genomlida ett decennium av recession. 7 Som det verkar rådde en boom mellan åren efter Spaniens EG- inträde. Inträdet medförde att en rad handelshinder eliminerades och detta ökade de utländska investeringarna i Spanien. Spanien gick in i en stark tillväxtfas inom bygg och fastighetssektorn. Det strömmade in utländskt kapital i byggsektorn och investeringsviljan var stark. 5 Lundahl (1995), s Lundahl (1995), s Lundahl (1995), s 168 2

9 År kunde en stagnation skönjas. Byggandet hade gått för snabbt inom turistsektorn. Mycket bostadsbyggande skedde på en icke fullt reglerad marknad och hade spekulativa drag i sig. Tillväxten sjönk och intresset för fastighetsmarknaden avmattades. 8 Efter detta, mellan år pågick åter en kraftig tillväxt på fastighetsmarknaden i Spanien. Boomen gjorde att många köpte en bostad på ritning i rent investeringssyfte enbart för att sälja denna så snart som möjligt med vinst. Priserna ökade under denna period starkt något som långsiktigt inte kunde fortsätta och tillväxten avstannade. 9 Sedan till idag kan återigen en stagnation och till och med nedgång ses på den spanska fastighetsmarknaden. Detta senaste händelseförlopp kommer omnämnas närmare i min uppsats eftersom det till stor del kan tänkas ligga till grund för dagens situation. Sammanfattningsvis kan sägas att beslutet att öppna landet mot omvärlden blev Spanien högst betjänt av. Denna förändring var helt avgörande för den utveckling landet har haft. Emellertid kan samtidigt konstateras att Spanien blivit de internationella konjunktursvängningarnas fånge. När tiderna varit bra har det gått extra bra för Spanien, medan det i tider av avmattning har gått markant sämre för Spanien än de flesta andra länder. 10 Det kan möjligen bero på Spaniens begränsade erfarenhet av att vara en marknadsekonomi. Det tar tid att gå ifrån att vara isolerad till att bli en mogen marknadsstyrd ekonomi. Det finns en försvårande omständighet i att många utländska aktörer drar sig dit vid högkonjunktur för att sedan återvända hem vid lågkonjunktur som gör att svängningarna förstärks Lundahl (1995), s Lundahl (1995), s

10 2 Teori 2.1 Marknadsaspekten För att utreda vilka förutsättningar som marknaden erbjuder måste en noggrann undersökning genomföras. Det som behandlas är viktiga delar relaterade till bostadsmarknaden och därmed är värda att titta närmare på. Nyckelvariabler har valts ut som de med störst inverkan på marknaden för bostäder. Hur dessa uttrycker sig ger indikation om hur marknaden ser ut. Avseenden som är av betydelse att utreda sammanfattas som följer: Utbud Efterfrågan Hyresmarknaden Transaktionsvolymer Prisnivå Efter varje variabel följer en ruta med koppling till hur detta kan tänkas påverka det aktuella projektet Bostäder i Spanien I Spanien fanns det uppskattningsvis drygt 25 miljoner bostäder år Sedan dess har antalet avslutade projekt ökat summan till grovt uppskattat 26 miljoner bostäder. 13 Denna siffra i relation till invånare och hushåll placerar Spanien som bostadstätast inom hela EU. 14 Samtidigt är Spanien en av de mest trångbodda länderna inom EU. Detta beror på att det är vanligt förekommande att flera generationer bor tillsammans i kompakta bostadsområden. Det som gör att trängsel förekommer i bostäderna är att det även finns en stor andel som äger ett andra hem för fritidsändamål. I Spanien utgjorde 2006 uppskattningsvis en tredjedel av alla bostadshus ej permanent boenden. 15 Dessa är bland annat semesterbostäder där även en stor del ägs av utländska aktörer. Det finns en stor andel eget ägande i Spanien, ca 82 % av befolkningen äger sina bostäder. 16 Detta gör att det finns en liten andel hyreslägenheter att tillgå. Klara fördelar finns skattemässigt att äga sitt boende vilket har främjat denna typ av boende. Marknaden är långt ifrån heterogen och stora skillnader förekommer mellan hustyper och geografisk lokalisering. Statistiskt kan dock generellt sägas att husens medelstorlek tenderar att minska där kvadratmeterpriset ökar. Den spanska bostadsfastighetsmarknaden fortsätter att justeras ned. I samband med den generella ekonomiska åtstramningen så pågår en statistisk tydlig och påtaglig nedjustering av produktions-, transaktions-, hypotekslåns- volymer och fastighetspriser. 17 Projektet kommer innefatta byggande av bostäder som säljs till kunder för eget ägande av sitt boende. Bostäderna kommer att byggas för främst fritidsändamål, det är dock inte uteslutet att permanentboende kan förekomma Se bild Antal avslutade och aviserade bostadsprojekt 14 RICS Rapport s Artikel: Daniel Fernandez 16 RICS Rapport s CBRE (2009), s 1 4

11 2.1.2 Utbud Spanien har haft en starkt expansiv husmarknad under hela talet. Enda sedan Spaniens intåg i EU har byggandet i princip ständigt vuxit fram till år Byggboomen eldades på av de kraftigt stigande fastighetspriserna tack vare billiga lån med generösa lånevillkor. 19 År 2006 såg prognosen ut som enligt följande; Byggnationen av över nya bostäder kommer att ha påbörjats innan årets slut och den siffran kan närma sig under år Som jämförelse kan ses att det motsvarar ca 50 % av antalet bostäder som påbörjas i USA under samma tid. 20 Denna siffra är enorm. Nu blev det inte riktigt dessa höga nivåer som förutspåddes på grund av att marknaden kraschade, Bild 1: Nya bygglov. Källa: MFOM som jag ska komma tillbaka till senare, men dessa höga nivåer var återkommande årsproduktioner. Sedan 2002 till 2008 har Spanien haft i snitt drygt färdigtställda bostäder årligen. 21 Jämförelsevis kan detta noteras som att nästan 30 % av alla bostäder som byggdes mellan 2001 och 2007 inom EU var belägna inom Spaniens gränser. Samtidigt som invånarantalet endast täcker 9,7 % av den europeiska befolkningen. Att det är markant stor byggnation fördelat till Spanien kan dock svara mot att ett stort intresse av att köpa bostad i Spanien för utomlandsboende. Detta bekräftas av antalet mässor som arrangeras till förmån för utlandsköp. 22 Det kan konstaterats ifrån flera håll att det har varit en enorm byggboom i Spanien som resulterat i en oerhörd stock av nybyggda hus. 23 Utifrån fastighetskonsultföretaget CB Richard Ellis senaste rapport 24 (CBRE) som täcker den spanska bostadsmarknaden kan, som även kan utläsas ut bild 1, ses att utvecklingen av nya bostadsfastighetsprojekt har sjunkit i antal snabbt och i en betydande grad. Det totala antalet godkända projekt från januari till november 2008 innehöll ungefär bostäder. Detta är drygt 60 % färre godkända husbyggnationer än samma period året innan. 25 I planerna för 2010 är antalet stämplat att vara jämförelsevis ännu lägre, troligtvis kommer det att hamna runt st. enheter viket inte är i närheten av tidigare nivåer tre år tidigare. 26 Sedan krisen började Bild 2: Totala antalet påbörjade och avslutade bostadsbyggnationer. Källa: Sociedad de Tasacion Spain New Build Residential Market View Q CBRE (2009), s

12 har nedgången varit hela 80 % totalt ifrån toppnoteringen. 27 Denna åtstramning ifrån myndighetshåll kommer enligt CBRE i viss utsträckning hjälpa till att plana ut överutbudet på marknaden. Färdigproducerade hus nådde enheter i november år Det är endast 4,2 % mindre än nivån från året innan då marknaden inte drabbats fullt ut av krisen. År 2009 var den siffran färdigproducerade hus vilket är drygt en tredjedel bortfall ifrån året innan. Detta är dock fortfarande ett för stort antal färdiga bostäder som förs till marknaden. 28 Framöver kommer dock mängden färdigställda hus minska i större utsträckning för att underlätta för en liten optimering av utbud och efterfrågan. Att omställningen sker med eftersläpningar beror av tidsåtgången för att färdigställa påbörjade projekt. 29 Som syns på bild 2 är prognosen tydlig; stark nedgång är att vänta. År 2009 var antalet startade husbyggen nästan i antal, det är ett fall på 79 % från toppnoteringen år År efter år föll byggstarterna med 51 % år 2009 respektive 47 % år Som syns på bild 2 ovan hade år 2009 den lägsta noteringen sedan mätningen ifrån Sociedad da Tasación (bostadsdepartementet) startade år Ett av de största kännetecknade problemen för bostadsfastighetsmarknaden är just överskottet av bostäder. Med hjälp av data om genomförda köp och färdigställda hus uppskattar CBRE antalet osålda enheter till ungefär , inte inkluderat överskott köpt av investerare som också är till salu. Dessa inkluderade kan siffran bli så hög som en miljon osålda bostäder. 30 Att det för tillfället finns ett överutbud är inte till fördel för projektet. Genom att osålda hus förekommer kan fler färdigställda hus försämra läget ytterligare. Mindre byggande framöver gör dock att antalet hus inte ökar lika starkt under kommande period. Klart är samtidigt att det kommer dröja innan projektets hus når slutkund. Vid denna tidpunkt kan marknaden ha vänt och beroende på att mindre byggstarter skett under de senare åren kan det finnas utrymme för projektets bostäder att absorberas av marknaden Efterfrågan Det bor cirka 45 miljoner människor i Spanien och befolkningen ökar. I första hand bor människorna, med undantag för området kring Madrid, längs kusterna. 31 Omkostnaden för att köpa ett hus i Spanien är lika med 6.5 gånger den uppskattade bruttoinkomsten för ett medelhushåll det fjärde kvartalet år En minskning i denna variabel har realiserats och förväntat kommer det fortsätta som en del i sjunkande fastighetspriser enligt CBRE. Hushållen behövde år 2008 allokera 37,7% av CBRE (2009), s 2 30 RICS Rapport- 2010_European_Housing_Review_-_full_report 31 6

13 deras tillgängliga inkomst för att köpa ett hus i medelprisnivå. Detta är inkluderat skattkreditering och denna nivå har sjunkit en procent ifrån toppnoteringen på senare år. 32 Antalet hushåll i Spanien fortsätter att gradvis öka. Vid notering december år 2008 var antalet uppe i 16,9 miljoner, en ökning med på årsbasis. Det finns således en latent efterfrågan som ökar i och med detta. Dock så har inte denna del visat sig att vara effektuerad till marknaden. 33 Att Euro Interbank Offered Rate (Euribor, räntan erbjuden mellan banker inom EMU) har sjunkit markant har även haft en positiv inverkan på möjligheten för banken att erbjuda lån för att kunna köpa hus. Dock har bland annat ökad arbetslöshet och ökade krav i kreditbedömningen från banker bidragit till en kraftigt minskad efterfrågan på bostäder. 34 En arbetslöshet som överstiger 20 % och försiktiga finansiärer gör att efterfrågan på bostäder minskar. 35 För att efterfrågemarknaden skall kunna absorbera det överutbud som existerade år 2008 krävs uppskattad tid på över tre år. 36 I det här fallet är det nettoabsorption som är relevant då det är en indikator på efterfrågan. Denna absorption beräknar förändringar i vakansnivå och antalet tillförda nybyggda objekt som ger en indikation på vad marknaden kan svälja. 37 En undersökning från år 2009 från statistik av Bovision visade dock att Spanien hamnade i topp när svenskar söker bostad i utlandet. 38 Denna efterfrågan finns också i framför allt England med även övriga Skandinavien. Befolkningen och hushållen ökar och kusten föredras att bo längs vilket gynnar projektets förutsättningar. Absorptionen är viktig för att marknaden skall efterfråga fler bostäder framöver. Om en treårsperiod räcker för detta så kommer projektet att lansera sina första hus förmodligen i en marknad i mera jämvikt. Efterfrågan finns enligt undersökning fortsättningsvis från utlandet vilken projektet gynnas av. 32 CBRE (2009), s 3 33 CBRE (2009), s CBRE (2009), s 1 36 CBRE (2009), s 3 37 Mats Wilhelmsson, , Föreläsningsanteckningar, 38 7

14 2.1.4 Antal transaktioner Transaktionsvolymen på marknaden har sjunkit markant de senaste åren, med start i maj månad 2007 då krisen med full kraft slog till. Tillbakagången blev mellan åren minus 23 % och åren minus ytterligare 20 % överlag i Spanien. 39 Transaktioner avseende semesterbostäder hade ännu hårdare negativ förändring. 40 Fördelningen av nedgången i övrigt var 15,7% nedgång av nya och 43,8% av begagnade bostadshus Den senare speglar bättre den bild som föreligger på marknaden då begagnade hus inte är påverkade av tidsfaktorn. Skillnaden beror på att affären gjorts upp innan huset är färdigbyggt med kontrakt skrivna i förväg. 41 Även om den befintliga statistiken angående denna variabel inte är helt tillförlitlig, har omsättningen ökat under år 2009 jämfört med år 2008 och fortsatt att växa under år Men förmodligen kommer det under året inte överstiga 35 % av antalet transaktioner som sågs under år Nyckeln till utvecklingen av försäljningen har sagts komma att ligga i kreditpolitik av banker och sparbanker. 42 Nedgången för bostadsaffärer påverkar Spanien starkt. Faktum att Spanien har en stor andel obebodda hus, och har haft det under lång tid, gör utvecklingen än mer alarmerande. Dessutom har exekutiva försäljningar det tredje kvartalet år 2008 uppgått till stycken vilket är en procentuell ökning med 146 % enheter ifrån samma period året innan. 43 Sjunkande transaktionsvolymer innebär en risk att inte kunna sälja bostäderna. Att framförallt semesterbostäder är drabbade ökar risken i projektet då dessa kunder antas vara primär målgrupp. Helt avgörande för projektet är att kunder får finansiering för att kunna genomföra en transaktion. Bankernas förhållningssätt blir här viktigt Hyresmarknaden för bostäder En positiv signal är att genom nedgången i antal försäljningar har en del, som initialt var tänkt att säljas, av stocken förflyttat sig till bostads- hyresmarknaden. Där transaktioner inte blivit genomförda har således en annan marknad gynnats där osålda fastigheter skapat en pool av hyresbostäder som Spanien länge saknat. Denna ökning av antalet hyresfastigheter har medfört en stagnering av hyresnivåerna och till och med sjunkande nivåer för vissa områden med stort utbud. 44 Hyresmarknaden är bland de minsta i hela Europa. Den privata sektorn dominerar detta och en allmännytta som inte är vinstdrivande likt den i Sverige och många andra länder existerar knappt. Projektet är inte aktuellt för hyresmarknaden. Möjligheten att tänka om och kanske hyra ut finns RICS rapport, s 84 dock 41 CBRE som (2009), ett alternativ. s CBRE (2009), s 2 44 CBRE (2009), s 2 8

15 Myndigheterna har annonserat en ökning av hyresmarknaden för att erbjuda billiga bostäder för de socialt utsatta RICS rapport, s.85 9

16 2.1.6 Priser De finns olika beräkningar över hur fastighetspriserna i Spanien har förändrats. Enligt statlig statistik från Ministerio de Vivienda har priserna under åren 1995 till 2007 ökat 201 %. 46 Enligt andra bedömare ligger siffran på cirka 160 % under denna tid. De finns även vissa som bedömer att prisökningen varit långt över 200 %. 47 Sammantaget är prisutvecklingen mycket dramatisk och denna ökning kan jämföras med lönerna i Spanien som endast ökade med cirka 32 % under samma tid. 48 Spaniens BNP har varit stark med god tillväxt i över tio år föregående krisen vilket bidragit till prisökningen. 49 Under talet steg fastighetspriserna kraftigt främst tack vare billiga lån med generösa lånevillkor. Bild 3: Prisutvecklingen på bostäder. Källa: Socieded de Tasacion Enligt statistiska siffror som kan ses i bild 3 kan utläsas att den nedgången kom i mitten av år Därifrån har priserna rasat ifrån cirka 3000 euro/m² till cirka 2500 euro/m² eller annorlunda uttryckt cirka 20 %. December år 2007 var tidpunkten då bostadsmarknaden nådde sin topp. Då låg medelpriset för ett objekt på Sedan sjönk priserna med stora regionala variationer. Den kris som fortfarande pågår och det stora utbudet trycker på nedgången av prisnivån. Både publika men i ännu högre grad privat statistik visar på detta. 50 Det finns tendenser som pekar på att priset fortsätter att falla under 2010 men mindre än tidigare års ras. Prognoser pekar mot att det förmodligen senare under året i vissa områden där det finns en betydande efterfrågan och begränsade naturliga överutbud, kommer prisnivån att stagnera. 51 Prisnedgången är relativt skiftande och varierar både geografiskt och beroende på bostadstyp. För tillfället pratas det om stora rabatter och auktioner på bostäder i vissa områden. Vid dessa har utgångspriset i flertalet fall sjunkit på grund av att priset från början utgick från för hög nivå. 52 Vad marknadspriset hamnar för bostäderna är av största vikt för projektet framgång. Husen kommer hålla hög standard utan att vara lyxiga, och vara belägna inom populärt område. Detta bör ge marknadsvärde över landssnittet på i dagsläget ca 2500 /m² RICS rapport, s CBRE (2009), s fritt översatt 52 Spanien Magasinet november

17 2.2 Finansieringsaspekten Här tas bankernas och andra finansiella institutioners betydelse upp. Dessa har fått ett större inflytande på marknaden då de blivit tvungna att ta över fastigheter där låntagaren inte klarar av sina förpliktelser. En beskrivning ges om hur utlåningen förändrats och hur hanteringen av lånevillkor blivit striktare Bankernas situation Finansiella aktörers betydelse ökar på bostadsmarknaden. Under den senare halvan av år 2008 har banker och fastighetsorganisationer uppsamlat bostadsfastigheter. Oftast genom att fastighetsutvecklare inte klarat sina lån där fastigheterna varit pantsatta. Detta har gjort att banker och andra institutioner nu flyttat fram sina positioner och blivit en av de största leverantörerna av nya objekt till marknaden i Spanien. 53 Att banker och andra finansiella institutioner tvingats ta sig an fastigheter kan ge ett uppsving till marknaden genom att de erbjuder både bra priser på objekten och passande finansiering under samma tak. Detta kan konkurrera ut andra aktörer som inte kan erbjuda samma villkor. 54 Det är än så länge de mindre lokala bankerna som blivit drabbade av förluster kopplade till fastighetslån. De större institutionerna har ännu klarat sig lindrigt undan. 55 Spaniens marknad är ovanligt känslig för stigande räntor och spekulationer. I ett land med över 40 miljoner människor har omkring fyra miljoner utlänningar egen egendom och dessa har dubbelt så hög sannolikhet att underlåta att betala sina räntor. 56 I Spanien är situationen med räntorna ett dystert problem. Eftersom det är en del av euroområdet, kan Spanien inte ställa sina egna räntor. Möjligheten att använda en egen valutapolicy för att hantera bostadsmarknaden är också borta. Kvar finns dock andra instrument, såsom skatter av olika slag, för myndigheterna att använda mot exempelvis skenande priser och för att få tillstånd ekonomisk stabilitet. 57 Klart är att Spaniens banker och finansiella institutioner fortfarande är i gungning efter kollapsen av landets bostadsmarknad. 58 Att banker blivit stora fastighetsägare gör att de har en fördel genom att kunna erbjuda fastigheten och lånet tillsammans. Det är dock inte en banks kärnverksamhet att hantera fastigheter. Deras fokus bör vara utlåning till köpare av bostäder och utvecklare av det projekt så som det aktuella. Den egentliga påverkan det kan ha på projektet blir att om bankernas lönsamhet försämras så kan det bidra till finansieringssvårigheter för alla parter inblandade. 53 CBRE (2009), s 3 54 CBRE (2009), s 1 55 RICS rapport, s87 56 RICS rapport, s87 57 Artikel Managing House Bubbles

18 2.2.2 Bostadslån Spanien har en väldigt övervägande del, 96 %, av bolånen på rörliga räntor. Det vanliga är att lånen är rörliga med Euro Interbank Offered Rate (Euribor) som referensränta. Marknaden för bolån har i antal nytecknade bostadslån haft en nedgång på årsbasis 2008 som sträckte sig till 45.8 %. Både minskad efterfrågan på lån och tuffare villkor för beviljande bidrog till detta. De stärkta villkorskraven är fortsättningsvis ett av de största hindren för återhämtningen av bostadsmarknaden enligt CBRE. 59 Nedgången av bostadslånen har fortsatt under 2009 som kan utläsas ur bild 4. För att motverka nedgången har Euriboren sjunkit markant för att öka möjligheterna för banker att erbjuda lån för att kunna köpa hus. Bild 4: Antal bostadslån. Källa: Bank of Spain. Finansieringssvårigheter slår hårt mot marknaden. Tidigare kunde du låna över 80 % av värdet. Detta har nu sjunkit i betydande grad och låg andra kvartalet år 2009 strax under 60 %. Livslängden på lånen har sjunit till genomsnitt 24 år medan de tidigare blev längre för att minska de årliga betalningarna. Stigande låneräntor som nästan dubblerades mellan åren 2005 och 2008 hjälpte till att punktera boomen för att sedan sjunka från toppen på 6 % hösten år 2008 till 3 % hösten år 2009, vilken var en lättnad för många. De låga nivåerna kommer antagligen stiga framöver. 60 Ett enormt övervärderande och mycket spekulation inom den spanska fastighetsmarknaden har gjort att många lån i dagsläget kan komma att ställas in. Hypotekslånen som de spanska bankerna gav år 1996 var genomsnitt på ca euro och år 2006 var den siffran Detta tyder på en ökad skuldbörda hos låntagaren. Samtidigt kan noteras att hushållens skuldsättning har stigit från 75 % av den disponibla inkomsten år 1995 till 133 % på senare år. 62 Att belåning sker i högre utsträckning nu än tidigare är något som dock inte är ett ovanligt förfarande som hänt enbart i Spanien. En fastighetsbubbla skapas om finansiella institutioner tillhandahåller lättvindiga krediter till många sökande som används till att köpa ett hem. Därför finns grund för att banker har en stor del i, men bär inte ensam, skulden för den nuvarande situationen på bostadsmarknaden. Nu är banker mer restriktiva med belåningsgraden men för fyra år sedan beviljades nästan vem som helst även om det i vissa fall kunde ifrågasättas om förmågan till återbetalning var så god. 63 Stärkta villkorskrav för beviljade lån försämrar förutsättningarna för projektet. Både för att finansiera genomförandet av exploateringen och även om potentiella kunder får problem med att få lån för att köpa en bostad. 59 CBRE (2009), s 3 60 RICS rapport, s Sociedad de Tasación,

19 2.3 Generella förutsättningar för markexploateringsprojekt De centrala aktiviteter som förekommer vid en markexploatering är: 64 Initieringen av en exploatering aktualiseras av i princip två skäl. Det ena är att hitta ett bättre sätt att använda marken på och det andra är där mark för ett visst ändamål skall framställas. Initiativet kan komma ifrån fastighetsägaren eller kommunen. Efter initieringen måste det konkretiseras. Detta görs genom planläggning av marken och projektering av det som skall byggas. För att sedan utföra åtgärder krävs tillstånd. Detta svarar kommunerna för genom en tillståndsprövning. Det behövs i regel ett markförvärv innan exploatering överhuvudtaget kan genomföras. För att sedan kunna investera i en exploatering krävs finansiering. När allt detta är ordnat kan byggandet börja och då befinner projektet sig i slutskedet av exploateringsprocessen. 65 Det jag har fokuserat på att utreda är de marknadsmässiga och ekonomiska/finansiella aspekter samt i viss mån legala aspekter som föreligger markexploateringsprojekt Ekonomin I planerna för omfattande markexploateringsprojekt krävs det att först och främst flera ekonomiska sektioner tas i beaktande. Det finns flera beslutsalternativ för exploatören och för att utreda vilket alternativ som är bäst görs en ekonomisk bedömning. Rätt val av beslut gör att nyttan exploateringen genererar optimeras och överstiger de uppoffringar som krävs Marken Till att börja med är kostnaden för marken utgångspunkten. Utan mark kan exploatering inte genomföras. Denna kostnad varierar så klart efter standarden på marken och vilket område den ligger i exempelvis. Uppskattningsvis kan det sägas att desto längre inåt landet du kommer desto billigare blir marken. 64 Figur ifrån Karlbro, Markexploatering, s 2 65 Karlbro, Markexploatering, s 3 66 Karlbro, Markexploatering, s

20 Generella siffror anger det du får betala till i Spanien; Inne i landet: / m². I ett exklusivt område nära havet eller en golfbana kan det kosta: / m². I andra områden (turistområden eller historiska områden)varierar priserna: /m² Byggnation Kostnaderna för att bygga själva husen kan variera stort beroende på vad, var, när och hur man bygger. Ska husen vara designade lyxhus, behövs det experthjälp att bebygga marken, kostnader för material och arbetskraft. Allt detta är svårt att bedöma därför börs offerter tas in från flera håll. Byggkostnad för exempelvis en villa med pool och garage på 200 m² är: / m². Jämförelsevis kostar ett lägenhetskomplex med 20 lägenheter om 100 m² ungefär / m² Övriga kostnader Detta är en betydande punkt och kan komma att uppgå till omkring 25-30% av den totala byggkostnaden av ett hus. Beloppet inkluderar VAT på 7 % som är en typ av skatt, arkitekt kostnader, tillstånds kostnader, pappersarbete, advokatarvode, få tillgångar till befintligt system för(bygga nytt kostar ännu mera) el, vatten och telefon. Utöver detta finns andra kostnader som fastighetsskatt, kommunala avgifter, försäkringar etc. som ska tas med i beräkningarna Finansiering Att få ett lån av en bank vid nybyggnation kan vara lite av ett hinder. Anledningen är att banken inte har någon annan säkerhet än värdet av marken innan exploateringen är klar och det riktiga värdet på husen kan estimeras. Banken kommer noga gå igenom vilka problem som kan uppstå innan de beviljar låneansökan. 70 Att ha ordning på tillstånd som kan visas upp för banken förenklar det hela. Vid större projekt, som det aktuella, finns det olika finansieringslösningar att begrunda. De främsta möjliga alternativen kan vara följande: Alternativ ett; att försöka hitta finansiering för projektet i sin helhet. Det andra alternativet, att sälja del av marken för att finansiera bygget av andra delar. Alternativet nummer tre, bygga och sälja lite i taget. Dessa alternativ kommer närmare noteras i min analys för projektet Juridiska aspekter Alla kontrakt, tillstånd, juridiska hinder och pappersarbete i dessa projekt måste hanteras enligt ett omfattande spanskt regelverk. Att skaffa en bra advokat som företrädare är närmast obligatoriskt för att slippa problem Marken I Spanien finns ingen central koordinering av markanvändningsplaneringen. Det är upp till varje kommun enskilt att fatta beslut om detta. 71 Först och främst måste det vara helt klarlagt att hus kan byggas på marken. Detta kan undersökas genom att kontrollera vad som står i stadsplanen (Plan RICS rapport, s.86 14

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Project Guadalmina, Marbella, Spanien

Project Guadalmina, Marbella, Spanien Bolagets Affärside: Att på spanska solkusten i Marbellaområdet förvärva och förädla fastighetsprojekt på mellan till att börja med 1-4 000 kvm innehållande mellan 10-30 lägenheter. Genom ett samarbete

Läs mer

Företagarnas panel Rapport från Företagarna

Företagarnas panel Rapport från Företagarna Företagarnas panel Rapport från Företagarna oktober 2011 Inledning... 2 Vart fjärde småföretag anser att det är svårare än normalt att finansiera verksamheten... 2 Finansieringsmöjligheterna har försämrats

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

skuldkriser perspektiv

skuldkriser perspektiv Finansiella kriser och skuldkriser Dagens kris i ett historiskt Dagens kris i ett historiskt perspektiv Relativt god ekonomisk utveckling 1995 2007. Finanskris/bankkris bröt ut 2008. Idag hotande skuldkris.

Läs mer

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER 84 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER BOSTADSPRISER De svenska bostadspriserna mindre attraktiva för danskar Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom den

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Optimism i vikande konjunktur

Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer Dec 12 Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen

Läs mer

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie 2009 : 2 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie Byggindustrin är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur ofta drabbas av kapacitetsbegränsningar

Läs mer

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser Några lärdomar av tidigare finansiella kriser KAPITEL 1 FÖRDJUPNING Hittills har den finansiella orons effekter på börskurser och r äntor på företagsobligationer varit mindre än vid tidigare liknande p

Läs mer

Krisen i ekonomin. Roger Mörtvik 2012-02-16

Krisen i ekonomin. Roger Mörtvik 2012-02-16 Krisen i ekonomin Roger Mörtvik 2012-02-16 Krisen utlöstes i september 2008 Investmentfirman Lehman Brothers går omkull vilket blir startskottet på en global finanskris Men grunderna till krisen var helt

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2014-08-13 Augusti 2014 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Christian Nilsson Tfn:

Läs mer

Skandias plånboksindex. Mars, 2014 2014-03-17

Skandias plånboksindex. Mars, 2014 2014-03-17 Skandias plånboksindex Mars, 2014 2014-03-17 1 Sammanfattning Skandias Plånboksindex för första kvartalet 2014 visar att hushållens optimism fortsätter att öka medan sparviljan sjunker dramatiskt. Det

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator

Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator Cash or Crash? Hur går det för Sveriges småföretag? Vi har hört mycket om krisens effekter i storbolagen, inledningsvis de finansiella företagen och de större

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2009

Försäkringsbolagens placeringsverksamhet 2009 placeringsverksamhet 29 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund placeringsverksamhet 29 placeringsverksamhet 29 Kimmo Koivisto INNEHÅLL Allmänt... 3 placeringar 31.12.29... 4 nya

Läs mer

Innehåll. 1. Om undersökningen 2. 2. Konsumentklimatet inför andra kvartalet 2011 2. 3. Vad prioriterar man om man får mer att röra sig med?

Innehåll. 1. Om undersökningen 2. 2. Konsumentklimatet inför andra kvartalet 2011 2. 3. Vad prioriterar man om man får mer att röra sig med? TNS SIFO 114 78 Stockholm Sweden Visiting address Vasagatan 11 tel +46 ()8 7 42 fax +46 ()8 7 42 1 www.tns-sifo.se l Ökat intresse för bättre bostad Konsumentklimatet Mars 211 12231 Karna Larsson-Toll

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström The long run is a misleading guide to current affairs. In the long run we are all dead. Economists set themselves too easy, too useless a task if in tempestuous seasons they can only tell that when the

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

HUSHÅLLS- BAROMETERN. våren 2006

HUSHÅLLS- BAROMETERN. våren 2006 HUSHÅLLS- BAROMETERN våren 2006 Institutet för Privatekonomi, Erika Pahne, maj 2006 1 Sammanfattning Hushållsindex har sjunkit något, men hushållen upplever trots det den sammantagna privatekonomin som

Läs mer

Stark tro på fortsatt prisökning

Stark tro på fortsatt prisökning SOMMAR 2014 Stark tro på fortsatt prisökning i Norge Stabilt i Sverige och Danmark Het marknad för sjönära fritidshus Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Sommar 2014

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå En rapport i psykologi är det enklaste formatet för att rapportera en vetenskaplig undersökning inom psykologins forskningsfält. Något som kännetecknar

Läs mer

Samhällsekonomiska begrepp.

Samhällsekonomiska begrepp. Samhällsekonomiska begrepp. Det är väldigt viktigt att man kommer ihåg att nationalekonomi är en teoretisk vetenskap. Alltså, nationalekonomen försöker genom diverse teorier att förklara hur ekonomin fungerar

Läs mer

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom Riskhanteringen i Nordals Härads Sparbank Nordals Härads Sparbank arbetar kontinuerligt med risker för att förebygga problem i banken. Det är bankens styrelse som har det yttersta ansvaret för denna hantering.

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

Kommunanalys. Del 2 Höganäs. Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström. Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 2009-10-02

Kommunanalys. Del 2 Höganäs. Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström. Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 2009-10-02 Kommunanalys Del 2 Höganäs Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 Innehållsförteckning Inledning... 2 Syfte och bakgrund... 3 Metod... 3 Analys av kommunval...

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Det är nu du ska slå till

Det är nu du ska slå till SVALKAR SIG I NERJA Håkan Eklund och sambon Anna Frånlund slog till på ett trevåningshus i Neja nära Malaga i januari i år. Och nu under sommaren har priset fallit ännu mer. Foto: Patrik Lundin Det är

Läs mer

Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark

Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark VÅR 2015 Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark Räntan påverkar den nordiska bostadsmarknaden Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Kommuninvest svindlande affärer med skattebetalarnas pengar

Kommuninvest svindlande affärer med skattebetalarnas pengar Kommuninvest svindlande affärer med skattebetalarnas pengar Helsingborg stämmer Kommuninvest Helsingborgs stad stämmer Kommuninvest och vill ha tillbaka pengar som med förlust placerats i amerikanska kommunobligationer.

Läs mer

Den svenska bolånemarknaden Skrift till Bankmöte 2004

Den svenska bolånemarknaden Skrift till Bankmöte 2004 Den svenska bolånemarknaden Skrift till Bankmöte 24 Innehållsförteckning sida: 1. Inledning... 1 2. Marknadsförutsättningar... 1 3. Instituten på den svenska bolånemarknaden... 4 4. Utlåningsförändringar...

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till

Läs mer

VINTER 2014. Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VINTER 2014. Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VINTER 2014 Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Vinter 2014 Nordic Housing Insight är en

Läs mer

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan.

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan. Institutionen för ekonomi Våren 2009 Rob Hart Provtenta Makroekonomi NA0133 Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Regler Svara på 5 frågor. (Vid svar på fler än 5 frågor räknar jag 5 genomsnittspoäng per fråga.)

Läs mer

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-09-07 BESLUT FI Dnr 15-11646 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Affärssamhällets grund aktiviteter på kundens villkor i kundens värld

Affärssamhällets grund aktiviteter på kundens villkor i kundens värld Affärssamhällets grund aktiviteter på kundens villkor i kundens värld Är finanskrisen ett resultat av bristande kompetens? Det låter spontant som om frågan borde besvaras ja, med tanke på att om det går

Läs mer

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Skandias plånboksindex. Juni, 2013 2013-06-26

Skandias plånboksindex. Juni, 2013 2013-06-26 Skandias plånboksindex Juni, 2013 2013-06-26 1 Sammanfattning Plånboksindex för juni: Hushållen mer optimistiska än någonsin Skandia redovisar stark framtidstro i sin undersökning av hushållens ekonomiska

Läs mer

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren? Vilken betydelse har kommunalägda bostadsbolag för medborgaren? En kort rapport om att använda bostadsbolag inom kommunal ägo i bostadspolitiken Rapporten skriven av Marcus Arvesjö, som nås på marcus@kramamignu

Läs mer

Stockholmskonjunkturen hösten 2004

Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Förord Syftet med följande sidor är att ge en beskrivning av konjunkturläget i Stockholms län hösten 2004. Läget i Stockholmsregionen jämförs med situationen i riket.

Läs mer

SMÅFÖRETAGEN VILL VÄXA MEN SAKNAR FINANSIERING

SMÅFÖRETAGEN VILL VÄXA MEN SAKNAR FINANSIERING SMÅFÖRETAGEN VILL VÄXA MEN SAKNAR FINANSIERING Företagarnas finansieringsrapport 2015 SMÅFÖRETAGEN VILL VÄXA MEN SAKNAR FINANSIERING! Svårigheten för företag att få extern finansiering är ett stort tillväxthinder.

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Hypotekslån i Frankrike och Spanien

Hypotekslån i Frankrike och Spanien Hypotekslån i Frankrike och Spanien Ett hem i Frankrike eller Spanien Många som har varit i Frankrike eller Spanien på semester eller i affärer, lockas av livsstilen söderut och har övervägt att flytta

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2011-08-15 Publicerad i augusti 2011 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll Den ekonomiska

Läs mer

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa.

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa. Byggrapporten 2009 Innnehållsförteckning Förord 2 Byggbolagen och ekonomin 4 Utlandets påverkan på svenska byggbolag 9 Miljö och energi För fjärde året i rad ger Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET

10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET 10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET Efter att man röstade ner långivarnas förslag för sparpaket samt att man missade sin betalning till IMF så godkänndes till slut ett sparpaket från

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

Skandias plånboksindex. April, 2013 2013-04-23

Skandias plånboksindex. April, 2013 2013-04-23 Skandias plånboksindex April, 2013 2013-04-23 1 Sammanfattning Plånboksindex för april: Hushållen alltmer optimistiska Skandia redovisar stark framtidstro i sin undersökning av hushållens ekonomiska framtidsutsikter

Läs mer

Effekter av bolånetaket

Effekter av bolånetaket Effekter av bolånetaket EN FÖRSTA UTVÄRDERING 6 APRIL 2011 April 2011 Dnr 11-1622 INNEHÅLL Sammanfattning 3 Bolån efter taket en ögonblicksbild 4 Frågorna samt sammanfattning av bankernas svar 4 2 SAMMANFATTNING

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

FIKA. Sammanfattning av FIKA. 24 juni 2013

FIKA. Sammanfattning av FIKA. 24 juni 2013 FIKA FINANSIERINGS-, INVESTERINGS- OCH KONJUNKTURANALYSEN En sammanställning av hur svenska Mid Cap-bolag uppfattar konjunktur-, investeringsoch finansieringsläget 24 juni 2013 Syfte Syftet med FIKA är

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering

Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering ENKÄT 2011 Riksbankens kartläggning av företagens lånebaserade finansiering Flera journalister och finansanalytiker har på senare år hävdat

Läs mer

Skandias plånboksindex. September, 2013 2013-09-24

Skandias plånboksindex. September, 2013 2013-09-24 Skandias plånboksindex September, 2013 2013-09-24 1 Sammanfattning Plånboksindex för september: Hushållens optimism rasar dramatiskt Skandias senaste plånboksindex, som görs i samarbete med TNS Sifo, visar

Läs mer

Skandias plånboksindex. December, 2014 2015-01-08

Skandias plånboksindex. December, 2014 2015-01-08 Skandias plånboksindex December, 2014 2015-01-08 Sammanfattning Skandias Plånboksindex visar att regeringskrisen och det stundande extravalet gjort att framförallt heltidsarbetande storstadsbor ser mer

Läs mer

Höjdpunkter. Agasti Marknadssyn

Höjdpunkter. Agasti Marknadssyn Höjdpunkter Agasti Marknadssyn Sammanställt av Obligo Investment Management September 2015 Höjdpunkter Marknadsoro... Osäkerhet knuten till den ekonomiska utvecklingen i Kina har präglat de globala aktiemarknaderna

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

Högst upp eller längst ned

Högst upp eller längst ned HÖST 2011 Sälja villan först Högst upp eller längst ned Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Sälja villan först I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur

Läs mer

CMC MARKETS UK PLC. Riskvarning för CFDer. Januari 2015. Registrerade i England. Organisationsnummer 02448409

CMC MARKETS UK PLC. Riskvarning för CFDer. Januari 2015. Registrerade i England. Organisationsnummer 02448409 CMC MARKETS UK PLC Riskvarning för CFDer Januari 2015 Registrerade i England. Organisationsnummer 02448409 Auktoriserade och under tillsyn av Financial Conduct Authority. Registreringsnummer 173730 1 CMC

Läs mer

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2013-10-22. Rättvisare regler vid förtidsbetalning av bostadslån

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2013-10-22. Rättvisare regler vid förtidsbetalning av bostadslån 1 LAGRÅDET Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2013-10-22 Närvarande: F.d. justitierådet Leif Thorsson samt justitieråden Gudmund Toijer och Olle Stenman. Rättvisare regler vid förtidsbetalning av bostadslån

Läs mer

Svenska folket flyttar mindre

Svenska folket flyttar mindre Svenska folket flyttar mindre Utveckling av svenska folkets flyttvanor Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se

Läs mer

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet Innehållsförteckning Det ser ljust ut... 3 Nyproduktion... 4 Transaktioner... 4 Finansiering... 5 Priserna... 5 Rosenkavaljeren, Malmö Finns

Läs mer

Svensk finanspolitik 2013

Svensk finanspolitik 2013 Svensk finanspolitik 2013 Finanspolitiska rådets rapport Pressträff 15 maj, 2013 Rådets uppgift Rådets uppgift är att följa upp och bedöma måluppfyllelsen i finanspolitiken och i den ekonomiska politik

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

SMÅFÖRETAGSBAROMETERN

SMÅFÖRETAGSBAROMETERN ÖREBRO LÄN SMÅFÖRETAGSBAROMETERN Sveriges äldsta och största undersökning av småföretagarnas uppfattningar och förväntningar om konjunkturen. Hösten 29 Företagarna och Swedbank i samarbete Småföretagsbarometern

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN Tentamen på kurs Makroekonomi delkurs 1, 7,5 ECTS poäng, 1NA821 onsdag 25 april 2012. Kursansvarig: Magnus Carlsson Tillåtna hjälpmedel: miniräknare Tentamen består

Läs mer

52 FÖRDJUPNING Förhållandet mellan reporäntan och räntor till hushåll och företag

52 FÖRDJUPNING Förhållandet mellan reporäntan och räntor till hushåll och företag FÖRDJUPNING Förhållandet mellan reporäntan och räntor till hushåll och företag Diagram A. Räntor på nya bolåneavtal till hushåll och reporänta 8 9 Genomsnittlig boränta Kort bunden boränta Lång bunden

Läs mer

De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse

De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse VINTER 2015 De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse Stark tro på ökad efterfrågan Media har stor påverkan på den nordiska bostadsmarknaden Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Läs mer

Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge

Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge VÅR 2014 Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Läs mer

Statens upplåning i en överskottsmiljö

Statens upplåning i en överskottsmiljö Statens upplåning i en överskottsmiljö Sammanfattning av tal av Thomas Olofsson, upplåningschef på Riksgäldskontoret, på Nordeas Fixed Income Seminarium i Köpenhamn torsdagen den 18 maj 2006. Svenska staten

Läs mer

Ekonomi Sveriges ekonomi

Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi = Att hushålla med det vi har på bästa sätt Utdrag ur kursplanen för grundskolan Mål som eleverna ska ha uppnått i slutet av det nionde skolåret. Eleven skall Ha kännedom

Läs mer

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson Föreläsning 5 Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik Idag Pengar och inflation, del 2. Konjunkturer (förändringar i produktion på kort sikt): Definitioner. AD (Aggregated demand)-modellen.

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström Wall Street har ingen aning om hur dåligt det är därute. Ingen aning! Ingen aning! Dom är idioter! Dom förstår ingenting! Jim Cramer, programledare CNN (tre veckor före finanskrisen) Grundkurs i nationalekonomi,

Läs mer

Skandias plånboksindex. September 2015

Skandias plånboksindex. September 2015 Skandias plånboksindex September 2015 Hushållen höstdeppar Skandias Plånboksindex visar ett kraftigt tapp för hushållens optimism. Så här pessimistiska har hushållen inte varit på snart ett år. Den skakiga

Läs mer

Utveckling av sysselsättningsgrad mellan män och kvinnor

Utveckling av sysselsättningsgrad mellan män och kvinnor Analysavdelningen Marwin Nilsson 2011-03-07 Utveckling av sysselsättningsgrad mellan män och kvinnor Lågkonjunkturen drabbade männen hårdast Den globala recessionen som drabbade Sverige 2008 påverkade

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar

Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar (Artikel publicerad i Fastighetsvärlden) Mötet mellan den svenska fastighetsbranschen och utländska finansiella placerare har på grund av olika

Läs mer

Ledarnas Chefsbarometer 2011. Chefen och konjunkturen Gasa eller bromsa?

Ledarnas Chefsbarometer 2011. Chefen och konjunkturen Gasa eller bromsa? Ledarnas Chefsbarometer 2011 Chefen och konjunkturen Gasa eller bromsa? Innehållsförteckning Förord... 2 Rapporten i korthet... 4 Hur mår konjunkturen?... 5 Rekrytering... 6 Stannar chefen kvar?... 10

Läs mer

SVENSKAR I VÄRLDENS ENKÄTUNDERSÖKNING

SVENSKAR I VÄRLDENS ENKÄTUNDERSÖKNING SVENSKAR I VÄRLDENS ENKÄTUNDERSÖKNING Under våren har Svenskar i Världen skickat ut en enkät till utlandssvenskarna. Med över 3 400 deltagare lyckades vi samla in en stor mängd inressant information från

Läs mer