Resultatet efter skatt ökade med 78 procent till 712 mkr (400), motsvarande 0,69 kr (0,35) per stamaktie.

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 16»» Resultatet efter skatt ökade med 78 procent till 712 mkr (400), motsvarande 0,69 kr (0,35) per stamaktie.»» Intäkterna ökade med 7 procent till 714 mkr (669).»» Driftöverskottet ökade med 11 procent till 463 mkr (419).»» Förvaltningsresultatet ökade med 29 procent till 293 mkr (227).»» Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 726 mkr (376).»» Efter försäljning av 1 fastighet för 110 mkr och investeringar på 357 mkr uppgick värdet på fastighetsportföljen till mkr.»» Räntetäckningsgraden ökade till 3,0 och den justerade soliditeten förbättrades till 37,2 procent.

2 2 DETTA ÄR KLÖVERN Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. Vår vision är att skapa miljöer för framtidens företagande. Det kräver ett aktivt byggande av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning. FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr mån t.o.m. 16Q1 SOLIDITET, justerad, % Q1 Karlstad Falun/Säter Örebro MELLAN Västerås Härnösand/Sollefteå Uppsala STOCKHOLM Stockholm Norra/Södra FASTIGHETSVÄRDE, mkr Q1 Göteborg Halmstad SYD Malmö Borås Kalmar Nyköping Norrköping Linköping ÖST Karlskrona HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI, % FASTIGHETSVÄRDE PER REGION, % Kontor 56 Industri/ lager 18 Utbildning/ vård/övrigt 16 Butik 10 Privata 55 Publika 27 Offentliga 18 Stockholm 50 Öst 19 Mellan 17 Syd 14 Omslagsfoto: Fastigheten Orgelpipan 4, förvärvad under första kvartalet, tillträdd i början av april.

3 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS VD:S KOMMENTAR 3 En mycket bra start på Klöverns vinstutveckling var mycket stark under års första kvartal med ett förvaltningsresultat som ökade 29 procent till 293 mkr. Med en titt i backspegeln kan konstateras att förvaltningsresultatet har trefaldigats sedan motsvarande tidsperiod En fascinerande utveckling. Betydande värdeförändringar på fastigheter bidrog till att vinsten under kvartalet ökade i ännu högre grad längre ned i resultaträkningen. I takt med att fastighetsvärdena stigit har vi blivit alltmer selektiva vid förvärv och undersöker nu även möjligheten att avyttra vissa objekt som ur Klöverns perspektiv är färdigutvecklade. I ett val mellan förvärv och projekt ser vi ofta större potential för långsiktigt värdeskapande i projektverksamheten, inte bara inom kommersiella fastigheter utan även vad det gäller bostäder. Det första kvartalets starka resultat medförde att den finansiella styrkan i bolaget fortsätter att förbättras. Den justerade soliditeten uppgick vid slutet på kvartalet till 37,2 procent. Vi arbetar vidare i riktning mot vårt mål att långsiktigt ligga på 40 procent. Nettoinflyttningen var fortsatt positiv under årets första kvartal. Bland annat flyttade Swedbank in i topprenoverade lokaler alldeles intill centralstationen i Uppsala medan Willys öppnade en ny stor matbutik i en av Klöverns fastigheter i Vinsta i västra delen av Stockholm. För Klövern som helhet uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden vid slutet av kvartalet till 91 procent. Om även kontrakterade men ej inflyttade ytor tas med i beräkningen stiger den siffran till 92 procent. För vår del har det hittills i år varit relativt lugnt på transaktionssidan. Förutom förvärvet av en projektfastighet i närheten av Stockholms Central har vi kompletterat beståndet i Halmstad med en centralt belägen fastighet där en ny kontorsbyggnad är under uppförande. I linje med ambitionen att fortsätta renodla portföljen geografiskt har vi även sålt en fastighet i Helsingborg bestående av byggrätter. På projektsidan råder det hög aktivitet. Under det första kvartalet slutfördes etapp 1 av vårt stora projekt vid central stationen i Uppsala med lokaler för Länsstyrelsen, Swedbank och IP-Only medan de drygt kvm som Klövern utvecklar åt Transportstyrelsen i Örebro planeras att vara helt färdiga innan midsommar. Samtidigt beräknas såväl byggnationen av en ny modernistisk hotell/kontorsbyggnad på kvm i Västerås som skapandet av ett nytt hotell i Kista att ta fart under det andra kvartalet. Totalt uppgår Klöverns återstående investeringsvolym i pågående projekt till mkr. Dessa projekt är till stor del säkerställda med riktigt långa hyresavtal med kontraktstider på år. Under kvartalet har vi på ett strukturerat sätt gått vidare med att stad för stad titta på hur Klövern skulle kunna vara med och möta den ökande efterfrågan på bostäder i Sverige. Per den 31 mars hade vi drygt kvm detaljplanelagda byggrätter för bostäder och i ett längre perspektiv uppskattar vi att det kan finnas utrymme för så mycket som mellan och lägenheter inom vårt befintliga fastighetsbestånd i bland annat Stockholm, Uppsala, Västerås, Karlstad och Linköping. Totalt sett är vi mycket nöjda med utvecklingen under årets första kvartal och ser bra förutsättningar för en fortsatt god utveckling under. Rutger Arnhult, VD Klövern Fastigheten Isafjord 8 i Kista som bland annat kommer att innefatta Tele2s nya huvudkontor.

4 4 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser januari-mars och året januari december. RESULTAT Driftöverskottet ökade till 463 mkr (419) under årets första kvartal. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 3 procent. Överskottsgraden uppgick till 65 procent (63). Förvaltningsresultatet, d v s resultat exklusive värdeförändringar och skatt, ökade till 293 mkr (227). Både driftöverskottet och förvaltningsresultatet påverkades positivt av nettoförvärv, nettoinflyttning och lägre kostnader för snöröjning. Resultatet före skatt uppgick till 876 mkr (528) och påverkades av 726 mkr (376) avseende värdeförändringar på fastigheter och 140 mkr ( 73) avseende derivat. INTÄKTER OCH KOSTNADER Intäkterna ökade till 714 mkr (669) under kvartalet. Intäktsökningen förklaras främst av nettoförvärv och nettoinflyttning. För jämförbart bestånd ökade intäkterna med 1 procent. Fastighetskostnaderna var i stort sett oförändrade trots ett större fastighetsbestånd och uppgick till 251 mkr (250). För jämförbart bestånd minskade fastighetskostnaderna med 2 procent. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om 1 mkr (2). Centrala administrationskostnader uppgick till 23 mkr (23). NETTOINFLYTTNING OCH UTHYRNINGSGRAD Kvartalet uppvisade en nettoinflyttning på 8 mkr (5). Några av de största nyinflyttade hyresgästerna under kvartalet var Dagab (Willys) i fastigheten Johannelund 7 i Stockholm på kvm och Swedbank i fastigheten Kungsängen 10:1 i Uppsala på kvm. Största avflyttade hyresgäster var TeliaSonera i fastigheten Kanoten 10 i Karlstad på kvm och Hermods i fastigheten Västerbotten 11 i Malmö på kvm. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 3,6 år (3,5). Den ekonomiska uthyrningsgraden för samtliga fastigheter uppgick till 91 procent (91) och 83 procent (83) mätt som yta. För förvaltningsfastigheter uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92 procent (93) och för förädlingsfastigheter till 69 procent (62). Bland större avtal som är tecknade under kvartalet, men ännu inte inflyttade, ingår ett avtal med Nordic Choice Hotels i Kista på cirka kvm och ett avtal med Härnösands kommun avseende utbildningslokaler på cirka kvm. AKTIEINNEHAV Klöverns innehav i fastighetsbolaget A Group Of Retail Assets Sweden (Agora) uppgår till aktier motsvarande 9,3 procent av totalt antal utestående aktier. Agora redovisas som finansiella tillgångar värderade över resultaträkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 359 mkr (71). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med netto 248 mkr ( 443), genom en kombination av försäljning av en fastighet och investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påverkat kassaflödet med 241 mkr (294). Sammantaget uppgår kassaflödet till 352 mkr ( 78). Likvida medel vid kvartalets slut uppgick till 364 mkr jämfört med 208 mkr per sista mars. FINANSIERING Den 31 mars uppgick de räntebärande skulderna till mkr (21 486) och den genomsnittliga finansieringsräntan för hela finansiella portföljen var 2,6 procent (2,7). Finansnettot uppgick under kvartalet till 147 mkr ( 169), varav finansiella intäkter utgjorde 0 mkr (1). Den genomsnittliga räntebindningstiden per den sista mars uppgick till 1,9 år (2,1). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Vid periodens slut hade Klövern ränteswappar om totalt mkr (10 040). Genomsnittlig återstående löptid på derivat uppgick till 3,6 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,5 år (2,8) per den sista mars. Outnyttjade kreditramar, inklusive outnyttjad checkkredit om 400 mkr (359), uppgick till mkr (2 954). Klöverns utestående företagscertifikat uppgick till mkr (1 622). Programmet för företagscertifikat har ett rambelopp om mkr. Ränteswappar begränsar effektivt ränterisken. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procent- FASTIGHETER: VÄRDE OCH YTA INTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Yta, tkvm Värde, mkr Intäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr Q Q1 0 Yta Verkligt värde Intäkter, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

5 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 5 enhet skulle påverka Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med 0,4 procentenheter och Klöverns finansiella kostnader med 97 mkr. Värdeförändringar på derivat uppgick under kvartalet till 140 mkr ( 73). Den sista mars var värdet 607 mkr ( 467). Orealiserad värdeförändring är inte kassaflödespåverkande, vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. Samtliga derivat är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Inga derivat har ändrat klassificering under perioden. Klövern bedömer att det inte finns någon väsentlig skillnad mellan bokfört värde och verkligt värde på räntebärande skulder. Vid periodens slut uppgick den justerade soliditeten till 37,2 procent (35,8). FASTIGHETSTRANSAKTIONER Klövern har sålt och frånträtt 1 fastighet (6) under årets första kvartal för totalt 110 mkr (185). Under samma period har 0 fastigheter (5) tillträtts för en total köpeskilling om 0 mkr (357). INVESTERINGAR OCH BYGGRÄTTER Investeringar i befintliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrningar och i syfte att anpassa samt modernisera lokaler och därmed öka hyresvärdet. Under kvartalet investerades 357 mkr (235). Sammanlagt pågår 319 projekt (310) med en återstående investering om mkr (1 606). Total kalkylerad utgift för samma projekt uppgår till mkr (3 451). Bedömda och detaljplanelagda byggrätter uppgick vid kvartalets utgång till tkvm (2 225) och är värderade till mkr (1 023). Av byggrätterna är 748 tkvm (817) detaljplanelagda och resterande klassas som bedömda. Inom byggrättsportföljen bedrivs ett flertal projekt av bostadsutvecklingskaraktär. Klövern bedömer att det inom befintligt bestånd, främst genom förändrade detaljplaner, kan finnas utrymme för så mycket som mellan och lägenheter. De detaljplane lagda byggrätterna fördelas enligt följande; 44 procent kontor, 27 procent industri/lager, 15 procent bostäder och 14 procent övrigt. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING SAMT RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntebindning & kapitalbindning, år Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q Q4 12 Räntetäckningsgrad, ggr Q4 13 Q4 14 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Q4Q DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER PER REGION, % Stockholm 26 Öst 25 Mellan 36 Syd 14 PROJEKTVOLYM PER REGION, % Stockholm 62 Öst 7 Mellan 24 Syd 7 Räntebindning Kapitalbindning Räntetäckningsgrad, rullande 12 mån RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Ränta, % Avtalsvolym,mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörlig , , , , , , , , , Senare Totalt ,

6 6 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS FASTIGHETER OCH VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Den 31 mars omfattade Klöverns innehav 414 fastigheter (415). Antalet fastigheter har minskat under perioden beroende på försäljning av en fastighet. Hyresvärdet uppgick till mkr (3 182) och fastigheternas verkliga värde var mkr (35 032). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till tkvm (2 872). Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 726 mkr (376) under kvartalet. I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 10 mkr (0) och orealiserade värdeförändringar om 716 mkr (376). De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd, per 31 mars, värderats med ett avkastningskrav på 6,4 procent (6,5). Värdet på fastig heterna har ökat, främst beroende på investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror och sänkta avkastningskrav. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet, varav normalt 20 till 30 procent externt. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Inga fastigheter har ändrat klassificering under perioden. För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för. FASTIGHETSTRANSAKTIONER : FÖRSÄLJNINGAR Stad Fastighet Fastighets kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kvartal frånträde Helsingborg Triangeln 3 Industri/lager Q1 Totalt FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE mkr Verkligt värde per 1 januari Förvärv 357 Investeringar Försäljningar Orealiserade värdeförändringar Verkligt värde vid periodens utgång KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Entreprenör Största hyresgäst Projektyta, kvm Beräknad investering, mkr Kvarvarande investering, mkr Ökning i hyresvärde efter projekt, mkr Beräknat färdigt, år Stockholm Isafjord 8 Kontor In3prenör Tele Uppsala Kungsängen 10:1/10:2 Kontor/hotell Wästbygg Elite Hotels Karlstad Pinassen 2 Kontor Peab Sverige Västerås Sigurd 7 Kontor/hotell Aros Bygg & Förv. Nordic Choice Hotels Stockholm Borgarfjord 4 Kontor Gärahovs Bygg Eniro Stockholm Helgafjäll 1&2 Hotell Gärahovs Bygg StayAt Hotel Örebro Vindhjulet 3 Kontor Peab Sverige Transportstyrelsen Stockholm Knarrarnäs 4 Hotell Nordic Choice Hotels Göteborg Gamlestaden 39:13 Kontor AF Bygg Göteborg Totalt

7 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 7 AKTIEN Totalt antal registrerade aktier i bolaget uppgick vid kvartalets slut till , varav stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. En stamaktie av serie A berättigar till en röst medan en stamaktie av serie B, liksom en preferensaktie, berättigar till en tiondels röst. Klöverns aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Den 31 mars var stängningskursen 9,05 kr per stamaktie av serie A, 9,19 kr per stamaktie av serie B och 287,00 kr per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om mkr (13 327). Antalet aktieägare uppgick vid kvartalets utgång till cirka (43 900). Av totalt antal aktier innehas 79 procent (80) av svenska ägare. Klövern har inget innehav av egna stamaktier eller preferensaktier. SKATT Under det första kvartalet uppgick uppskjuten skatt till 164 mkr ( 128) och aktuell skatt till 0 mkr (0). Under års andra kvartal fattade Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa det mål angående upptaxering med 77 mkr, som Skatteverket har gjort, till Förvaltningsrätten. Inga reserveringar har gjorts i bokslutet. AKTIEÄGARE Antal stamaktier A, tusental Antal stamaktier B, tusental Antal preferensaktier, tusental Andel aktiekapital, % Andel röster, % Corem Property Group ,6 18,1 Arvid Svensson Invest ,7 16,1 Rutger Arnhult via bolag ,3 11,8 Gårdarike ,0 4,7 Länsförsäkringar fondförvaltning ,0 3,9 Handelsbanken fonder ,2 3,1 Swedbank Robur fonder ,5 2,6 CBNY-Norges Bank ,6 2,4 SEB Investment Management ,3 1,3 Nordea Investment Funds ,3 1,1 Deutsche Bank AG LDN-Prime ,1 0,9 Nordnet Pensionsförsäkring ,4 0,9 Mellon US Tax Exempt Account ,3 0,7 Goldman Sachs Int'l, W8IMY ,1 0,6 Avanza Pension ,6 0,6 Summa största ägare ,9 69,7 Övriga ägare ,1 30,3 Summa utestående aktier ,0 100,0 Återköpta egna aktier Totalt antal registrerade aktier Andel av röster/kapital har avrundats nedåt till närmaste tiondels procentenhet. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Datum Händelse Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr Nyemission Fondemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nedsättning /27 Nyemission Fondemission Omvänd split Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling

8 8 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS RESULTAT OCH NYCKELTAL I tabellerna nedan visas resultatposter och nyckeltal uppdelade på Klöverns regioner. För koncernen som helhet visas även motsvarande siffror uppdelade på förvaltningsfastigheter respektive förädlingsfastigheter. Driftöver skottet påverkas av projekt eller uthyrningsbegränsningar inför förädling av fastigheter. Den övre tabellen visar resultat för den löpande verksamheten, vilket inkluderar under perioden sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellen avser situationen vid respektive kvartalsskifte. ORGANISATION Klöverns affärsmodell innebär närhet till kunden genom att ha lokalt baserad personal på alla 17 affärsenheter, fördelat på fyra geografiska regioner. Regionerna är indelade i Stockholm (Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala), Öst (Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar), Mellan (Västerås, Karlstad, Örebro, Falun/Säter och Härnösand/Sollefteå) och Syd (Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad). Vid kvartalets slut uppgick antalet tillsvidareanställda i Klövern till 218 personer (214). Medelåldern var 44 år (43) och andelen kvinnor uppgick till 39 procent (39). VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Klöverns väsentliga risker samt exponering och hantering av desamma beskrivs i års årsredovisning på sidorna TVISTER Klövern har inga större pågående hyrestvister. RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr Stockholm Öst Mellan Syd Förvaltning Förädling Totalt NYCKELTAL PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1), % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Stockholm ,9 6, Öst ,9 7, Mellan ,1 7, Syd ,7 7, Förvaltning ,4 6, Förädling ,5 6, Totalt ,4 6, ) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter Stockholm: Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Öst: Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar. Mellan: Västerås, Karlstad, Örebro, Falun/Säter och Härnösand/Sollefteå. Syd: Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad.

9 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 9 Skiss över nytt hotell i fastigheten Knarrarnäs 4 i Kista. Fastigheten Kungsängen 10:1/10:2 i vid centralstationen i Uppsala.

10 10 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är i väsentliga delar de som beskrivs i not 1 i Klöverns årsredovisning för. Klöverns aktieinnehav i Tribona AB (publ) uppgick vid inledningen av det fjärde kvartalet till 29,5 procent. Hela aktieinnehavet avyttrades i slutet av oktober. Innehav som överstiger 20 procent, men understiger 50 procent av rösterna, redovisas som andelar i intresseföretag och Klövern redovisade därför innehavet i Tribona som andelar i intresse företag vid tidpunkten då aktierna avyttrades. Innehavet redovisades enligt kapitalandelsmetoden. Det innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av innehavet justerats med Klöverns andel av periodens resultat samt övrigt totalresultat med undantag för eventuell erhållen utdelning. I moderbolaget redovisas intresseföretag till anskaffningsvärde. UTDELNING Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret, en utdelning om 0,35 kr per stamaktie och en utdelning om 20,00 kr per preferensaktie. För räkenskapsåret 2014 uppgick utdelningen till 0,30 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie. Utdelningen på preferensaktien utbetalas med 5,00 kr per kvartal. Avstämningsdag för utdelning till stamaktieägarna föreslås vara den 21 april och beräknad utbetalningsdag 26 april. Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägarna är sista vardagen i respektive kalenderkvartal och utbetalningsdag är cirka tre bankdagar därefter. Under första kvartalet har utdelning om totalt 82 mkr (82) utbetalats. Stockholm den 19 april Styrelsen i Klövern AB (publ) Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av Klöverns revisorer. Skiss över ny hotell/kontorsbyggnad på fastigheten Sigurd 7 i Västerås.

11 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 11 Koncernens resultaträkning mkr 3 mån jan mar 3 mån jan mar 12 mån jan dec Rullande 12 mån apr mar Intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Resultatandelar i intresseföretag Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Värdeförändringar finansiella tillgångar Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat, poster som senare kan återföras i resultaträkningen Periodens totalresultat Resultat per stamaktie, kr 0,69 0,35 1,83 2,17 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, miljoner 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, miljoner 16,4 16,4 16,4 16,4 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, miljoner 916,0 916,0 916,0 916,0 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, miljoner 16,4 16,4 16,4 16,4 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. Koncernens balansräkning mkr TILLGÅNGAR Goodwill Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Andelar i intresseföretag 446 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Övriga fordringar Likvida medel SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintresse Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Derivat Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

12 12 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS Koncernens förändring av eget kapital mkr Eget kapital Utdelning 604 Övrigt totalresultat 2 Resultat Eget kapital Utdelning Övrigt totalresultat Resultat 712 Eget kapital Koncernens kassaflödesanalys mkr 3 mån jan mar 3 mån jan mar 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv av maskiner och inventarier Förändring finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder Realiserad värdeförändring, derivat 151 Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Totalt kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

13 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 13 Moderbolagets resultaträkning mkr 3 mån jan mar 3 mån jan mar 12 mån jan dec Nettoomsättning Kostnad sålda tjänster Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt 24 Periodens resultat Övrigt totalresultat Periodens totalresultat Moderbolagets balansräkning mkr TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i koncernföretag Andelar i andra företag 522 Fordringar på koncernföretag Uppskjuten skattefordran Kortfristiga fordringar Likvida medel SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Skulder till koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

14 14 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS Nyckeltal mån mån mån apr mars Fastighet Antal fastigheter Uthyrningsbar area, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde fastigheter, mkr Direktavkastningskrav värdering, % 6,4 6,8 6,4 6,5 6,9 7,2 7,2 7,1 Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % Uthyrningsgrad ytmässig, % Genomsnittlig kontraktstid, år 3,6 3,5 3,6 3,5 3,3 3,5 3,4 2,8 Finans Avkastning på eget kapital, % 6,1 3,9 21,0 18,9 14,5 11,6 5,8 10,1 Soliditet, % 32,5 31,9 32,5 31,7 31,5 28,5 28,1 31,6 Soliditet, justerad, % 37,2 36,7 37,2 35,8 35,9 31,4 31,9 35,8 Belåningsgrad, % Belåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad 3,0 2,3 2,8 2,6 2,0 1,9 1,9 2,2 Genomsnittlig ränta, % 2,6 3,3 2,6 2,7 3,5 4,3 4,3 4,2 Genomsnittlig räntebindning, år 1,9 2,2 1,9 2,1 2,1 2,7 3,0 2,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,5 2,6 2,5 2,8 2,1 2,0 2,2 1,9 Räntebärande skulder, mkr Aktie 1 Eget kapital per stamaktie, kr 8,06 5,25 8,06 7,38 5,20 4,83 4,69 5,36 EPRA NAV, kr 10,54 7,30 10,54 9,53 7,05 5,93 5,94 5,95 Eget kapital per preferensaktie, kr 287,00 339,50 287,00 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,23 0,16 0,85 0,78 0,61 0,49 0,43 0,48 Resultat per stamaktie, kr 0,69 0,35 2,17 1,83 1,02 0,68 0,23 0,53 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 9,05 10,00 9,05 9,45 8,20 5,18 4,65 4,71 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 9,19 10,00 9,19 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 287,00 339,50 287,00 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 884,4 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Utdelning per stamaktie, kr 0,35 2) 0,30 0,27 0,27 0,23 Utdelning per preferensaktie, kr 20,00 2) 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat, % 62 2) Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % 32 2) ) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under det fjärde kvartalet ) Föreslagen utdelning FASTIGHETERNAS VÄRDE, MDKR 36,0 HYRESVÄRDE, MDKR 3,2 UTHYRNINGSBAR YTA, TKVM 2 864

15 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 15 Definitioner FASTIGHET DIREKTAVKASTNINGSKRAV, VÄRDERING Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. DRIFTÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före värdeförändringar och skatt. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt som innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. HYRESVÄRDE Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. KONTRAKTSVÄRDE Lokalhyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. NETTOINFLYTTNING Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK Kontraktsvärde i relation till hyresvärde. UTHYRNINGSGRAD, YTA Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, OREALISERADE Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, försäljningar, investeringar och realiserade värdeförändringar. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, REALISERADE Fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i relation till intäkter. FINANS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat (efter skatt) i relation till genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. SOLIDITET Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar. SOLIDITET, JUSTERAD Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skillnaden mellan skattemässigt värde och verkligt värde på fastigheterna i relation till redovisade totala tillgångar justerat för goodwill. AKTIE EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Baserad på aktiekursen för preferensaktien vid respektive tidsperiods slut. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Eget kapital efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier i förhållande till antalet utestående stamaktier. EPRA NAV Eget kapital, efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Förvaltningsresultat, efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. RESULTAT PER PREFERENSAKTIE Periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie utifrån antal utestående preferensaktier vid varje kvartalsskifte. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat (efter skatt), efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. RÄNTETÄCKNINGSGRAD 3,0 SOLIDITET, JUSTERAD, % 37,2 ANTAL AKTIEÄGARE

16 Kalendarium Årsstämma 19 april Avstämningsdag för utdelning till stamaktieägare 21 april Förväntad dag för utdelning till stamaktieägare 26 april Sista dag för handel inkl. rätt till utdelning till preferensaktieägare 28 juni Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 juni Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare 5 juli Delårsrapport jan jun 11 juli Delårsrapport jan sep 20 okt Bokslutskommuniké 10 feb 2017 Kontaktpersoner Rutger Arnhult, VD , rutger.arnhult@klovern.se Lars Norrby, IR , lars.norrby@klovern.se Informationen i delårsrapporten är sådan som Klövern AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 19 april. Klövern AB (publ), Bredgränd 4, Stockholm Tel Org.nr Styrelsens säte: Stockholm info@klovern.se