HÄR RÅDER LÄGESHYRA. Upp till 30 procents hyresskillnad i Umeå. Regeringen kallsinnig till Sabos rot-vädjan. Husvärdarnas vardag efter bilbränderna

Transkript

1 Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan pris 59 kr nummer 7/20 09 Regeringen kallsinnig till Sabos rot-vädjan Ekoprofessor: Ny grön våg på väg Husvärdarnas vardag efter bilbränderna Hyresrätt inte rätt i Torsby Upp till 30 procents hyresskillnad i Umeå HÄR RÅDER LÄGESHYRA n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i a r b e t s m i l j ö t e k n i k d e b at t

2 SPARA ENERGI Att en inglasning skyddar balkongen och fastighetens fasad mot väder och vind är självklart. Vad många inte vet är att en inglasad fasad också kan sänka fastighetens uppvärmningskostnader med upp till 10%! EN MÖJLIGHET FÖR MILJON PROGRAMMET Octoplus - kraftpaketet för fastighetstvättstugan unitedreklam B A L K O N G S Y S T E M & I N G L A S N I N G A R Den idealiska 8-kilosklassen med många mervärden! Vårt nya kraftpaket Octoplus drar bara hälften så mycket energi och vatten jämfört med en tio år gammal maskin. Dessutom finns åtta klart definierade fördelar; stor kapacitet, patenterad skontrumma, föredömlig prestanda, miljövänlig, avancerad teknik, enkel att använda, prisad design samt ett starkt varumärke. Med andra ord maskiner med många mervärden! Miele har all utrustning till fastighetstvättstugor, t ex tvätt- och torkutrustning, manglar, tvättbänkar, bokningssystem mm.

3 Vi lovar lite bättre hantverk. Då straffar det sig att skylla på någon annan. Orden hantverkare och ansvarsfull förekommer sällan i samma mening. För att ändra på det har vi på Sandå avgivit sex löften*, bland annat att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. Det betyder inte att vi aldrig kommer att göra fel, men det betyder att du aldrig kommer att höra några bortförklaringar, svepskäl eller undanflykter från oss. Blir något fel informerar vi de berörda och rättar till problemen. Inget mer det var inte jag, det var han... För då...! Välkommen till Sandå. Vi gör det mesta inom måleri, golv och fasad. Läs mer på november nr Prenumeration Titeldata, Kundtjänst, Stockholm Telefon Måndag-fredag Du kan även gå in på och hantera dina prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Annonser Annonskraft, Box 77, Ljusdal. Tel , fax Göran Cavallin , cavallin@annonskraft.se Hans Engblom engblom@annonskraft.se innehåll Systemhyror med över 500 variabler Privat kritik mot Umeås poänghyra Nej till rotbidrag för hyreshus Lärlingar ska bli multihantverkare Runt fikabordet efter bilbränderna Hyresrätt inte rätt i Torsby Städavdrag avgörs i Regeringsrätten Grön glöd har inte falnat i Bålarna Professor väntar ny våg av ekobyar Stolta arbetarhus i Lessebo Alingsås i nytt ljus mer i Bofast Ledare 7 24 Debatt Korsord 47 Riksrundan På nya jobb Roger Nilsson , roger.nilsson@annonskraft.se Nisse Olsson nisse.olsson@annonskraft.se THOMAS WÅGSTRÖM ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN Kronjuvelen i det svenska förhandlingssystemet har med tiden blivit en juvel utan krona Hyresgästföreningens ordförande, Barbro Engman, svarar på kritik från debattören Björn Alfredsson (se sidan 34). ges ut av Sabo Förlags AB Redaktion Vasagatan 8 10, Box 474, Stockholm Telefon Fax Hemsida E-post info@bofast.net Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör helene.ahlberg@bofast.net Eva Blomberg reporter eva.blomberg@bofast.net BENEDIKTA CAVALLIN Anita Snis redaktör anita.snis@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig sanita.burdzovic@sabo.se Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. ROBERT PERSSON Omslagsbild: Umeå, staden som delats in i 33 delar som fått olika hyrespoäng. Foto: Ulrika Majstrovic Hansén * Vi lovar att hålla tider. Vi lovar att respektera våra kunder. Vi lovar att utföra jobbet utan att fuska. Vi lovar att inte åta oss svartjobb. Vi lovar att vara affärsmässiga. Vi lovar att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. 4 Bofast 7/2009 Bofast 7/ Trycksak

4 Notan. Någon? ledare Upplev mer för mindre (pengar). Upplev ett effektivare bredband. Upplev snålare drift då allt sköts i samma nät. Upplev fjärravläsning av el och vatten. Upplev säkrare hus med porttelefoni, passersystem och möjlighet till kameraövervakning. Upplev enkelhet genom digital bokning av tvättstugan. Och upplev hur vi slutar rabbla förtjänster och istället summerar vad allt handlar om. Snabb uppkoppling, bra kundservice och nöjda hyresgäster. Kort och gott. Läs mer på bredbandsbolaget.se/fastighetsagare eller ring För miljöns skull borde det vara krav på att anlita auktoriserade golvföretag. JohAN engman, vd västerbottens GolvBeläGGNINGAR, UMeå. AUKToRISeRAT GolvFöReTAG d e t j o h a n s ä g e r är helt sant. Och viktigt! Inte bara för miljön, också för dig som är beställare. Alla auktoriserade golvföretag arbetar efter en miljöplan. Där finns strängt uppsatta regler för hur verksamheten ska bedrivas och vilka produkter som får användas. Det är en trygghet för alla och frågan är om det är någon som i framtiden väljer att anlita ett företag som inte är auktoriserat! kompetens \ kvalitet \ garanti Det självklara valet Aktivt stödjande leverantörer: Altro \ Aprobo \ Armstrong \ Bona \ Bostik \ Casco \ DURI \ ege \ Finja Forbo \ Interface \ Junckers \ Kasthall \ Kiilto \ Kährs \ Nora \ Pergo Rappgo \ Siljan \ Stosett \ Tarkett \ TM Progress \ Weber \ Welin&Co Auktorisationen administreras av Golvbranschen, GBR. info@golvbranschen.se \ på sensommarens bostadsuniversitet fick den före dette stats- och bostadsministern Ingvar Carlsson den något otacksamma uppgiften att försvara och förklara miljonprogrammet. Den allmänna meningen i rummet var att ämnet utgjorde ett typexempel på hur väl man ville, men hur fel det blev. Men så såg Ingvar Carlsson verkligen inte på saken. Han menade i stället att det i högsta grad rörde sig om ett väl genomtänkt och genomfört beslut. Den som utifrån dagens situation hävdar att det byggde på en felsyn vet inte hur situationen var efter kriget och hur människor bodde i trånga, dragiga hus och lägenheter med dass på gården. Det är inte alltför ofta någon står upp för betongförorternas tillkomst, men här gjorde alltså en av de ansvariga det. Möjligen för att han själv i högsta grad var ansvarig. Men sannolikt också för att han fortfarande omfattas av den tanke som bar, den gång det begav sig. nu är det i alla händelser så att de stora bostadsområdena i städernas ytterområden inte bara utgör sinnebilden för ett folk som botats från en rutten bostadsstandard. Lite skavanker dras drömmen med. Och risken är att det blir värre. För eftersom målet om en miljon lägenheter på tio år uppfylldes kommer under den närmaste tioårsperioden en miljon lägenheter uppnå den ålder då det krävs upprustning och renovering. Men vem ska betala? Fastighetsprofessorn Hans Lind gjorde vid ett Saboseminarium nyligen ett intressant inlägg. Man tänker sig att det kostar en viss summa att bygga ett hus. Den summan ska sedan återbetalas inom en viss period, låt säga 50 år. Då sätts hyran rimligtvis på en nivå som gör att hyresgästen betalar investeringen på ungefär den tiden. Och då, menar Hans Lind, har hyresgäst nummer ett givit sitt bidrag. Om huset sedan märkts av tidens tand så att det krävs mer omfattande renoveringar bör det rimligtvis bli de hyresgäster som bor där i framtiden som får betala för dem. Men om fastighetsägarna, privata som offentliga, får sin vilja fram och får skattelättnader för medel som fonderas för framtida ombyggnationer blir det ju den första hyresgästen som får bidra till de efterboendes standard, påpekar Lind. därmed skulle hyresgästerna, vara uteslutna när det gäller att stå för miljardnotan. Det måste bli någon annan. Nu och som oftast menar man med någon annan staten. Men staten förefaller tveksam. Och de olika formerna av bostadssubventioner säger sig statens företrädare vilja fasa ut, eftersom de ofta leder till oönskade bieffekter. Det kommer att krävas ett innovativt tänkande. Och det är möjligen därför som Sabo-vd:n Kurt Eliasson är så hovsam i tonen. Han problematiserar och bjuder in till diskussion. Inga krav och inget dundrande. En intressant och inte alldeles vanlig taktik. Det återstår att se om det resonerande förhållningssättet är en framgångsrik väg. Och hur det står pall mot Villaägarnas högljudda lobbyingmaskin den dagen de kommer på att de riskerar att stå som relativa förlorare. Christian Lacotte chefredaktör Bofast 7/2009 7

5 H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G I Umeå sätts hyran efter ett poängsystem med över 500 variabler Här har läget styrt hyran i snart 12 år i umeå har allmännyttan och hyresgästföreningen arbetat med att sätta hyror efter ett poängsystem i över 15 år. Det har kostat mycket tid och möda. Resultatet är ett numer väletablerat system, med nästan 100 faktorer och över 500 variabler. Och lägesfaktorn är sedan länge ett faktum: hyrorna i ytterstaden är uppåt 30 procent lägre än i centrum. Text Helene ahlberg Grafik Ulrika Majstrovic Hansén i fler och fler kommuner försöker bostadsföretagen nu göra om hyrorna efter ett system, där lägenhetens egenskaper värderas och bildar grunden för en ny hyra. Detta skrev Bofast om i förra numret. Den egenskap som orsakat mest konflikter är den så kallade lägesfaktorn: om och hur mycket dyrare det ska vara att bo där många vill bo, vilket oftast är liktydigt med i centrum. Men i Umeå är allt detta redan verklighet sedan länge. Staden hör till hyressättningspionjärerna och började arbetet med att systematisera hyrorna för över 15 år sedan. och ett arbete har det verkligen varit. Det förstår man när man pratar med dem som varit med ända sedan den första trevande starten Det har varit en lång resa. Vi har haft träffar med referensgrupper, med hyresgästföreningen, hållit informationsmöten med hyresgästerna och besiktat nästan varenda "Skulle vi börja om från början hade vi nog haft färre detaljer" lägenhet för att kontrollera om det verkligen såg ut som vi trodde inne i lägenheterna, säger Sven-Ove Lindström som jobbat på stadens allmännyttiga bostadsbolag Bostaden i över 20 år. Både vi och några eldsjälar på Hyresgästföreningen har lagt ner oerhört mycket kraft på det här. Allt började med att de vanliga hyresförhandlingarna strandade. Vi ville höja mer i vissa områden, säger Sven-Ove Lindström. Hyresmarknadskommittén (HMK), där centrala representanter från Sabo och Hyresgästföreningen hanterar strandade förhandlingar, rekommenderade då att bolaget skulle börja sätta hyrorna enligt en systematisk hyressättningsmodell. (HMK enades redan 1991 om att alla landets hyror borde sättas enligt denna modell fast på den tiden kallades det bara hyressättning, rätt och slätt.) Vi startade från grunden. Vi hade inget ordentligt datastöd, bara räknesnurror och excelfiler och det kunde ta flera dagar att räkna ut hur det skulle slå över beståndet om man till exempel bestämde att det skulle ge sex minuspoäng om det saknas hiss till plan fem, säger Sven-Ove Lindström och berättar om halvmeterhöga papperstravar. med dagens datasystem kan han mata in siffror och få fram ett simuleringsresultat efter några minuter. Hyresgästföreningen gjorde ett jättejobb bland sina medlemmar. Jag vet inte om de drömmer om det på nätterna fortfarande, säger Sven-Ove Lindström, som i dag är affärsutvecklingschef på Bostaden. Nja, jag kanske inte drömmer om det. Fast en hjärtinfarkt fick jag, säger Hans- Urban Strand, förhandlare på Hyresgästföreningen och en av eldsjälarna. Under en fas kommunicerade vi väldigt mycket med de enskilda hyresgästerna för att informera kring systemet. Och jag hade besiktningar att göra, berättar han. Först 1998 var de klara, efter fyra års förberedelser. Då hade parterna kommit fram till ett värderingssystem som innehöll 155 faktorer men 553 variabler, om man lägger ihop alla typer av parametrar som fanns att ta hänsyn till, och deras undergrupper med olika poäng. 0% Umedalen +4% Röbäck Den som dessutom lägger till att de olika faktorerna får olika poäng beroende på hur stor lägenheten är (av sex möjliga lägenhetsstorlekar) får ihop ett system med över variabler. Stocksjö hans-urban strand tycker dock inte att man ska räkna så, utan påpekar att det är ett 30-tal faktorer som används mest. Och att alla variabler aldrig är aktuella för en och samma lägenhet. Fast om vi skulle börja om från början hade vi nog rationaliserat och haft färre detaljer på lägenhetsnivå. Systemet kan upplevas som komplicerat, säger Hans-Urban Strand. Systemet döptes till Poängen. +8% Grisbacka Väst på stan Västra Böleäng +4% +14% +17,5% Östra Ersboda CENTRUM Öst på stan +17,5% Centrala Teg De flesta faktorer rör standarden i lägenheten. Hur många plattor har spisen, vilket slags golv finns i kök och vardagsrum, vetter balkongen åt väster, söder, norr eller öster, finns förråd och i så fall hur stort. Och så vidare. det gjordes också en indelning i geografiska områden. Där gavs sedan poäng efter närhet till centrum, kollektivtrafik, buller och friluftsområden. Även närmiljön poängsattes till exempel parkeringsmöjligheter, storlek på lekytor, framkomlighet för rullstolar och om huset ligger högt, lågt eller soligt. Skillnaden i hyra för en likvärdig lägenhet som ligger centralt jämfört med området med lägst poängtal blev nästan 30 procent. Berghem Ålidhem +13% -5,5% +13% +6,5% Tomtebo +7% Trots att förändringarna i hyressättningen var relativt stora utlöstes ingen protestvåg bland de boende. Det blev bara en insändare i tidningen, säger Sven-Ove Lindström. Så varför tog Umeås hyresgäster de nya hyrorna med ett sådant jämnmod när samma tankar framför allt lägets påverkan på hyrorna har orsakat så mycket diskussioner i andra städer? Och var införandet så smidigt och lyckat som systembyggarna och pressklippen berättar? bostadsbolaget och hyresgästföreningen ger i alla fall en samstämmig bild av ett ganska smärtfritt införande. Och av orsaken: det grundliga informerandet. Innertavle 0% Umeå har delats in i 33 stadsdelar, som sedan fått olika poängtal utifrån hur populärt området uppfattas vara. Umeborna har i en enkät fått svara på hur de värderar stadens områden. På kartan framgår hur några av stadsdelarna värderas. Poängtalen har här omvandlats till procent. Det var en väldig förankringsprocess, framför allt på hyresgästsidan. Hyresgästföreningen gjorde ett himla jobb. hyresgästföreningen skickade i början ut brev till alla hyresgäster. Där stod ungefär: Du får en höjning på 350 kronor ring mig om du har frågor så kommer jag och förklarar. Jag pratade med väldigt många hyresgäster då. Några hade synpunkter på storleken på höjningen och vad olika saker borde vara värda. Men efter ett tag förstod de flesta systemet, säger Hans-Urban Strand. Själva besiktandet har också skapat förtroende för systemet, menar han, och nämner att det numer också finns många privata lägenheter i poängsystemet. Det skapar legitimitet hos hyresgästerna om man kan sänka hyran med 30 kronor till exempel för att det visar sig att lägenheten ligger rakt ovanför tvättstugan. Eller något annat som fastighetsägaren inte rapporterat in, som att balkongen saknar tak eller att badrummet är halvkaklat i stället för helkaklat. Det är ytterst sällan jag inte hittar något fel vid besiktningarna. Från 1998 började så de nya hyrorna införas. Sänkningarna kom hyresgästerna till del helt och hållet från första året, medan höjningarna slogs ut över tre år. den nya hyressättningen var ett nollsummespel den totala hyreskakan var densamma. Men numerärt var det fler som fick höjningar än sänkningar. Sänkningarna var dock i snitt större än höjningarna. Fast det var få hyresgäster som fick dramatiska förändringar. Och folk fick tid på sig att byta lägenhet om den nya hyran inte passade, säger Hans-Urban Strand. Hur många hyresgäster som faktiskt bytte lägenhet vet han inte någon så specifik statistik finns inte. De högsta höjningarna blev 20 procent. Även där lägesfaktorn drog uppåt kan andra faktorer ha gett minuspoäng. Många lägenheter var underprissatta, framför allt små lägenheter. De som fick störst höjning var ofta små ettor, >> 8 Bofast 7/2009 Bofast 7/2009 9

6 H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G >> då blev inte höjningen mer några hundralappar i månaden. År 2000 var alla Bostadens lägenheter helt infasade i det nya systemet. Sedan hände inte så mycket mer med hyressättningssystemet under några år. Vi fick en ny vd, som tyckte systemet var lite för komplicerat, säger Sven-Ove Lindström. Men 2003 tog arbetet ny fart. Systemet skulle ses över. Först gjordes en enkät bland alla Umebor om hur man värderade olika områden. I spännvidden mellan olika områden låg vi rätt, Umeborna tyckte att det skulle vara ungefär så stor skillnad mellan områdena som vi redan hade, säger Hans- Urban Strand. däremot visade det sig att invånarna hade en lite annan uppfattning om vad som var centrala lägen. De tyckte att centrum inte bara var på stan, utan att även stadsdelarna mellan centrum och universitetet var centrala. Så då fick Umeå ett större, mer utdraget centrum. Vi hade ju bara tagit en linjal och mätt avståndet från centrum på en karta. Sedan gjordes en del justeringar och förenklingar i systemet, som sedan dess kallas Nya Poängen. Vi gjorde en uppenbar miss när vi lade in närhet till bank, post, apotek och kiosk som faktorer. Men en massa postoch bankkontor försvann ju året efter, och plötsligt hade apoteken stängt halva året. Så närservice plockades bort som en egen faktorgrupp. numer består närservicefaktorn bara av köpcentra eller större livsmedelsaffärer. Det gör hyressättningen stabilare och mindre känslig för förändringar, när vi inte längre behöver ta hänsyn till små matställen som kommer och går. Totalt togs ett 50-tal faktorer bort. Men andra har tillkommit, och antalet variabler är fortfarande nästan lika många. Vilka tips finns till andra som vill se över sina hyror vad skulle ni göra annorlunda i dag? Systemet skulle varit mindre detaljerat. Och vi skulle gjort det tydligare vad vi värderat och hur. En måttstock på ett bra hyressystem är att man ska kunna förklara det för folk, säger Hans-Urban Strand. Han nämner också ett misstag från de första åren. Vi gick in och ändrade några värderingar mitt under genomförandet. Hyresgästerna trodde att hyran skulle bli till exempel kronor, sedan blev den i stället kronor. Man ska vara försiktig i att störa hyresgästernas invänjning genom att ändra i systemet. Alla i frontlinjen ska känna till systemet Poängsystemet är i dag accepterat av Umeborna, enligt bostadsföretaget och hyresgästföreningen. Systemet är till och med så etablerat att bankerna uppmanar fastighetsägarna att låta lägenheterna poängvärderas. Texter Helene ahlberg Grafik Ulrika Majstrovic Hansén 1 2 enligt sven-ove lindström, affärsutvecklare på Bostaden, är det inte så många hyresgäster som hör av sig med frågor kring hyressättningen. Men ibland är det någon som ringer och frågar varför deras hyra är kronor högre än grannens, fast lägenheterna är likadana. Då kan vi gå in i systemet och säga: det beror på att du har balkong åt söder, tvättstuga på samma plan, eller vad det nu kan vara. Frågorna kan uppkomma till exempel när hyresgästerna står i tvättstugan och småpratar, och börjar jämföra hyror. Eller när man söker bland olika lägenheter och ser att hyrorna varierar. Men ibland kan det ju också vara rena fel, som vi då rättar till. Ett annat exempel Sven-Ove Lindström är kvinnan som upptäckte att hennes och mammans lägenhet hade samma hyra, fast det ena var en 3:a och det andra en 4:a. Det visade sig bero på att mammans fyra hade ett sovrum som vette mot husets entré, vilket anses störande, samt saknade extratoalett, vilket annars är brukligt i fyror. Poängtalen och vad de ska vara värda förhandlas mellan Hyresgästföreningen, Bostaden och Fastighetsägarna. Hur stor hyran slutligen blir fastställs efter en komplicerad flerstegsberäkning (se rutan nedan). Bostadens datasystem för poänghyressättning är webbaserat och har fyra ingångar. En för administrationen, en för kvartersvärdarna, en för hyresgästerna och en för hyresgästföreningen. Ändringar kan dock bara göras i den skarpa version som administrationen har tillgång till de andra kan bara titta. Vi använder vår ingång så gott som varje dag. Till exempel för att göra jämförelser om det dyker upp en privat fastighetsägare utan förhandlingsordning. Eller om några hyresgäster har frågor, säger Hans-Urban Strand, förhandlare på Hyresgästföreningen. Men det händer inte så ofta längre. Det beror nog på att vi informerade så mycket i början, tror han. hyresgästerna har en förenklad ingång där de kan se några utvalda faktorer kring faktorer för den egna lägenheten och ungefär lika många för själva huset. Eller så kan hyresgästerna fråga sin kvartersvärd. De kan allt om systemet, intygar Sven-Ove Lindström. Däremot finns inga krontal eller poängtal inskrivna i hyresgästernas version. Vi var oroliga för att de skulle haka upp sig på krontalen så att det skulle bli för många diskussioner med de enskilda hyresgästerna, om att det borde vara 86 i stället för 76 kronors avdrag för två trappor utan hiss, säger Håkan Holmström, ITkoordinator på Bostaden. Sven-Ove Lindström betonar hur betydelsefullt det är att personalen som är långt ute i organisationen är med från början när man diskuterar ett nytt hyressystem. De som är i frontlinjen mot hyresgästerna, kvartersvärdar och alla som håller på "Hyresgästerna kan fråga sin kvartersvärd" med uthyrning och marknadsföring, bör kunna svara på frågor. De ska inte behöva hänvisa till några experter på företaget. Poängsättningen diskuteras löpande under hela året, enligt Håkan Holmström, Pluspoäng, minuspoäng, miljöfaktorer och korrigeringsvariabler så räknas poänghyran ut Fastighetsstandard. Först ges 100 grundpoäng. Sedan görs avdrag eller tillägg om huset är bättre eller sämre än den standard parterna kommit överens om. Referenshuset är ett flerbostadshus byggt , med bland annat tvåglasfönster, 90 cm hög diskbänk och tidsstyrda portlås. Är det i stället ett loftgångshus ges 1 5 minuspoäng beroende på typ av loftgång, medan ett radhus ger 7 pluspoäng. Material i stomme och bjälklag kan ge antingen plus eller minuspoäng. Mer isolering än standardhuset ger 1 2 pluspoäng. Totalt finns 16 faktorer i denna grupp. Antalet variabler är sammanlagt 108 stycken, om man räknar ihop alla parametrar som fått en egen poängsättning. Geografiskt läge och utbud. Umeå har delats in i 33 stadsdelar som fått poängtal mellan +19 och -6. Antal meter till köpcentra och kollektivtrafik kan också förändra poängtalet. För studentrum ges särskild poäng utifrån närhet till universitetet. I denna grupp finns totalt 5 faktorer och 52 variabler. Poängtalen är jämförelsevis höga och ger därför relativt stort utslag på hyrans storlek. 3 Närmiljö. Här vägs trafiksäkerhet, parkeringsmöjligheter, tillgänglighet och olika typer av bullerstörningar in, liksom storlek på lekytor och antal källsorteringsfraktioner. Men poängtalen är inte så höga i denna grupp, de varierar mellan 0,2 och 3. De 13 miljöfaktorerna (med sina 40 variabler) väger därmed inte så tungt i den sammanlagda poängen. Störst skillnad gör högt buller från trafik och ambulanshelikopter. 4 Balkong i söder 0 kronor Engreppsblandare saknas -12 kronor Lägenhetspoäng. Denna kategori är den i särklass största, sett till antalet faktorer. Först ges lägenheten en grundpoäng, utifrån antal rum och köksstandard. Sju rum och kök ger 57 baspoäng, Helkaklat badrum +58 kr Plastmatta i vardagsrum -78 kronor medan till exempel 1 rum och kokvrå ger 28 poäng. Varje kvadratmeter ger sedan ytterligare ett poäng. Sedan börjar ett plussande och minusande utifrån de 56 faktorgrupper som kan ge korrigeringspoäng, till exempel: antal trappor, läge i huset, brevlådans placering, antal ugnar, väderstreck och storlek på balkongen. Störning från strålkastare, mekanisk dörröppnare eller någon av de andra 23 sätt en hyresgäst kan bli störd på enligt poängsystemet ger enbart minuspoäng. Totalt finns 221 korrigeringsvariabler gånger sex lägenhetsstorlekar i denna grupp. Enbart köksutrustning täcker till exempel 39 rader i matrisen med poängtal i sex olika kolumner. Kylskåp delas in i sju storleksgrupper som sedan kan ge olika poäng beroende på hur många rum lägenheten har. 5 Diskmaskin 60 cm bred +117 kr Summering. Nu summeras poängen från alla dessa cirka 95 faktorer och över variabler genom en ganska komplicerad beräkning: Lägenhetspoängen multipliceras med det sammanlagda poängen för fastighetsstandard, läge och närmiljö. Till eller från detta läggs korrigeringspoängen för lägenheten multiplicerat med Hur hög blir hyran? Varje år förhandlar bostadsföretaget och hyresgästföreningen fram hur många kronor den totala hyreskakan för hela företaget ska bli till exempel 600 miljoner kronor. Den summan delas med antalet totalpoäng i företaget och multipliceras sedan med lägenhetens poäng. 7 Avvikande standard. Om hushållsel och garageplats ingår i hyran finns ett fast månadstillägg i ett framförhandlat antal kronor. Om hyresgästen städar trappen eller måste betala för varje tvätt ges ett månatligt avdrag på ett visst krontal. (Här tillkommer 12 faktorer.) Håkan Holmström, IT-koordinator på Bostaden i Umeå. 8 9 Kontrollräkning. När parterna lägger ihop alla enskilda lägenheters hyreshöjning ska detta bli samma totalsumma som de kommit överens om. Klart! Om alla belopp stämde överens är fru Svenssons nya hyra nu klar. Dyrare Hyresavi Hyresavi Billigare >> 10 Bofast 7/2009 Bofast 7/

7 H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G Buller från ambulanshelikopter - 3% >> som sedan några år jobbar så gott som heltid med poängsystemet. Även kvartersvärdarna involveras i arbetet. Någon gång per år brukar vi skicka ut ett inventeringsuppdrag till kvartersvärdarna, till exempel: Finns det kakel i badrummen i de här husen? Det kan kvartersvärdarna ibland utantill, eller så får de gå runt och kolla. Hans-Urban Strand Eller så kanske nya faktorer ska föras in, till exempel elanslutna handdukstorkar. Då får man ta reda på i vilka lägenheter det finns. enligt hans-urban Strand hörde många av sig när systemet började bli känt i början av 2000-talet och ville få besiktningar gjorda. Till och med bankerna började skicka hyresgästerna till Hyresgästföreningen för att få en poängvärdering, till exempel när det kom nya hyreshusköpare. Bankerna tycker att alla fastighetsägare borde vara med i poänghyressystemet. Då slipper de risken att hyresintäkten blir lägre än förväntat. Om hyran prövas i hyresnämnden, och nämnden kommer fram till att hyran är oskälig kan det ju bli hyressänkningar. så systemet är i dag såväl allmänt känt som allmänt accepterat i Umeå, det tror både Sven- Ove Lindström och Hans-Urban Strand. Fast en liten stickprovsundersökning som Bofast gör under ett besök i Umeå visar att nyare hyresgäster inte nödvändigtvis är så insatta i hur hyrorna sätts. Den handfull studenter Bofast pratar med, som hyrt av Bostaden under några år, har ingen aning om att hyrorna satts efter ett detaljrikt poängsystem. Däremot tycker de inte att det är något konstigt alls att hyresnivåerna är olika höga i olika områden. Fotnot: Datasystemet har utvecklats av Bostaden och Hyresgästföreningen i Umeå, men har sålts till ett Umebaserat företag som nu säljer systemet till alla som är intresserade. Bastu med relaxavdelning +0,5% Efterlängtad av installatörerna. Efterfrågad av fastighetsägarna. Ända sedan CTC var med och lanserade värmepumpar för luft-/vatten har EcoAir-modellerna tillhört de mest installerade. Villakunderna älskar dem för sin driftsäkerhet, komfort och goda ekonomi. Installatörerna föredrar dem för sin enkla installation och problemfria drift. Så det är inte konstigt att många har efterfrågat större modeller i serien. Nu är de här: tre modeller på 15, 20 och 25 kw som omvandlar luft (ända ner till 20 C) till värme och varmvatten. Perfekt för stora villor, hyres- och industrifastigheter. Obegränsade placeringsmöjligheter utan att behöva borra. Med prestanda i toppklass och miljövärden inspirerade av Kyotoavtalet. Det finns mer att berätta. Kontakta oss redan i dag på Bofast 7/ Storartade värmelösningar.

8 H Y R O R M E D M Å N G A P O Ä N G Poängsystemet är orättvist För tio år sedan hoppade Fastighetsägarna av samarbetet om poänghyror efter oenighet om lägesfaktorn. Sedan några år är de med igen men de är inte nöjda. Systemet är inte rättvist mot privata fastighetsägare, anser Ola Arwidsson, vd för Fastighetsägarna Norr. i dag är privatägda hyreslägenheter med i Umeås poänghyressystem, vilket betyder att de flesta av stadens privata hyresrätter är med. Men bara drygt hälften av de privata lägenheterna i systemet ägs av värdar som är med i Fastighetsägarna Norr, intresseorganisationen för privatvärdar. Fastighetsägarföreningen förlorade många lägenheter för att de ville stå utanför systemet, menar Hans-Urban Strand, förhandlare på Hyresgästföreningen privata lägenheter är med i systemet utan att värdarna är med i Fastighetsägarna de förhandlar direkt med Hyresgästföreningen. Privatvärdarnas väg in mot poängsystemet har varit skumpig och kantad av konflikter. Fastighetsägarföreningen satt med vid diskussionsbordet när poängsystemet skulle utformas på 90-talet. Geografin orsakade Systemet ger för dåligt utfall om man renoverar badrum stora diskussioner. Fastighetsägarna tyckte att områdena värderades fel. Att delar av den dåvarande ledningen i föreningen fick sänkningar för sina hus hade viss betydelse, enligt samstämmiga uppgifter. Till slut hoppade föreningen av hela samarbetet. Ola Arwidsson några år efter avhoppet gjordes en enkät där Umeborna tillfrågades om hur de värderade olika områden. Värderingarna skiljde sig inte nämnvärt från de poäng som satts, men i de fall kommuninvånarna ändå tyckte annorlunda gjordes en ändring i systemet. Fast i ett fall gjordes ett undantag. Enligt Umebornas värderingar borde hyran ha sänkts på Teg, ett område med bara privata fastighetsägare som ligger på andra sidan älven, från centrum sett. Men som en kompromiss behölls den högre poängen här, med motiveringen att området ändå ligger centralt fågelvägen. Sedan 2002, när arbetet med att förnya systemet började, är Fastighetsägarna Norr med i samarbetet igen. Man behöver ett systemstöd. Då kan man utöva aktiv förvaltning på ett bättre sätt, planera för underhåll, beräkna hyresintäkter och förklara för hyresgästerna vad som påverkar hyran, säger Ola Arwidsson, vd för Fastighetsägarna Norr sedan två år tillbaka. men han tycker att poängsystemet har stora brister. Det är resurskrävande och tungjobbat. Det finns alldeles för många parametrar faktorer borde räcka, anser han. Den synpunkten förvånar Hans- Urban Strand. Det är ju de privata fastighetsägarna som velat få in fler detaljer i systemet, till exempel pluspoäng för trägolv. De vill ju att det ska märkas om man höjer standarden i lägenheten. Sätter man in exklusiva luckor i köket vill man få högre hyra, säger han. Ola Arwidsson tycker att grundvärderingarna måste diskuteras på nytt. Man måste tänka om. Systemet är uppbyggt efter allmännyttan och deras bestånd. Det är inte anpassat efter oss, som har både små och stora fastighetsägare med olika sorters fastighetsbestånd. Vi har mycket kvar att göra för att systemet ska upplevas som rättvist. han nämner som exempel att föreningen anser att avdragen för minikök och kokvrå slår fel. Det slår för olika för allmännyttan och de privata fastighetsägarna, säger han. Fast han vill inte riktigt specificera på vilket sätt. Han konstaterar dock att det finns många minikök i det privata beståndet. Vi tycker inte att parametrarna är rätt satta. Ska en ny dörr ge mer poäng än nya fönster? Är en balkong mer värd än en tvättpelare, undrar han. Exklusiv spiskåpa +39 kr Men han vill själv inte säga vad som är värt mest. Det finns mycket kritik från mina medlemmar mot systemet. Områdespoängen måste förnyas hela tiden. Och det ger för dåligt utfall om man renoverar badrum, det täcker inte kostnaden. Men enligt Hans-Urban Strand kan fastighetsägarna aldrig räkna med att få igen hela kostnaden för en badrumsrenovering via poängsystemet. Det mesta är ju rent underhåll, det ska de klara av via sina hyresintäkter ändå. Det gör ju allmännyttan. dessutom, menar han, vore det konstigt med ett system som höjer hyran när värden återställer ett avlopp till fungerande skick. I så fall borde det ju också ge avdrag om avloppet inte är renoverat. I realiteten innebär badrumsrenoveringar ingen större standardhöjning. Ofta har man bara bytt halvkaklat mot helkaklat. Det ger en halv poäng. Men har man sedan samtidigt bytt från stenplattor till plastgolv så blir det nästan inga pluspoäng kvar. Trots missnöjet från Fastighetsägarna Norr tror inte Hans-Urban Strand att blir några stora förändringar i systemet under nästa år om inte det kommer en ny hyreslagstiftning som förändrar förutsättningarna. helene.ahlberg@bofast.net Läs tidigare artiklar om systematiska hyror på Systematiska hyror snart i 109 kommuner Läget snart en faktor även i Stockholm Brådska att enas kring nytt system Arne köpte kabel-tv till huset från Canal Digital. Vi som säljer kabel-tv hos Canal Digital har Sveriges lättaste jobb, helt enkelt för att vi har mest att erbjuda våra kunder. Vi är nämligen en digital-tv-operatör som erbjuder en fullständig digital spegling av det analoga basutbudet. De analoga kanalerna kommer då via digitalboxen istället och ger en betydligt förbättrad bild- och ljudupplevelse i de platta apparaterna. För 35 kr/månad! Valfrihet är ett allt vanligare krav idag. Därför erbjuder vi dina boende att lägga till ytterligare fyra, sex eller åtta favoritkanaler. Allt, lite till eller bara det bästa, vi har något för alla smaker. Med en HD Ready TV, HD-box och kanaler i HD-kvalitet blir bild och ljud bättre än du kan föreställa dig, och vill du erbjuda dina boende ett stort utbud av HD-kanaler så finns det bara en sak att göra, och bara en operatör värd namnet. Ring Alondra, Lennart, Jonas, Vicktoria, Stefan, Magnus, Per, Måns, Marcus eller Yvonne på så hjälper de dig. De är också HD-Ready. 14 Bofast 7/2009 Bofast 7/

9 n y h e t e r Fortsatt nej till hyres-rot FÖNSTER INGLASNINGAR 50 miljarder kronor. Eller 275 miljarder kronor. Någonstans däremellan ligger beroende på vilken upprustningsnivå som väljs kostnaden för att rusta upp de lägenheter från rekordåren som ägs av Sabo-bolag. men sådana summor finns inte. Eftersom bostadsbolagen av skatteskäl genom åren inte gjort tillräckliga avsättningar för framtida behov måste det fram nya pengar. Det naturliga skulle möjligen vara att höja priset/hyran, och låta kunden/hyresgästen betala. I en nyligen framlagd rapport från Sabo slås dock fast att det svårligen låter sig göras. Framför allt i de landsändar där trycket på hyresmarknaden inte är sådant "Av statsfinansiella skäl är detta inte en framkomlig väg" att det går att i stort sett dubbla hyran, kommer bolagen få svårt att göra något annat än de mest basala insatserna. Därför kallar nu Sabo alla parter fastighetsägare, privata såväl som offentliga, hyresgäster och staten till vad man kallar en diskussion om hur denna ekvation ska kunna lösas. Renovering och upprustning pågår hela tiden, med nuvarande takt lägenheter per år. Bygglärlingar ska vidareutbildas för att få en bredare kompetens, vilket ska göra rot-jobben snabbare och effektivare. Den, enligt parterna, unika uppgörelsen presenterades nyligen. Problemet är dock att eftersom miljonprogrammet lyckades, i alla fall i betydelsen att en miljon bostäder byggdes på tio år, är det många insatser som måste göras på relativt kort tid. Sabo presenterade under en diskussionseftermiddag en bukett förslag där rot-avdraget blev första debattpunkt. Den handlade om att låta även hyresgästerna få dra av kostnader för upprustning på det sätt som villaägare och bostadsrättsinnehavare får göra. Den tanken avvisades dock av regeringens företrädare, den politiskt sakkunnige Daniel Liljeberg (kd). Av statsfinansiella skäl är detta inte en framkomlig väg. Det är helt enkelt för dyrt. det blir nödvändigt att hitta andra vägar. Vilka dessa är går inte att se för tillfället. Och Daniel Liljeberg väjde inte för problembeskrivningen, han till och med nickade när frågan om statens ansvar kom på tal. Så utifrån en kremlologisk tolkning är det inte otänkbart att staten ändå på något sätt kommer miljonhusen till undsättning. En annan paneldeltagare, fastighetsprofessorn Hans Lind från Tekniska högskolan i Stockholm, lät sig dock inte övertygas om att läget är så allvarligt att allt måste göras i ett enda svep. Han menade att det saknas kunskap om hur det egentligen förhåller sig i husen och att denna iver att göra allt med ett enda alexanderhugg var missriktad: På vilket sätt är det ett problem att det tar 20 år att fixa husen? Det går väl alldeles sabo har gått ut med ett brev till sina 300 medlems företag med en uppmaning om att ställa krav på byggentreprenörerna att anställa lärlingar när rot-arbeten upphandlas. Bara inom Sabo-företagen står vi inför en tredubblad renoveringsvolym, vilket motsvarar miljarder kronor per år. Då behövs mångsidiga yrkesarbetare med rotkompetens, säger Sabos vd Kurt Eliasson. Han framhåller också vikten av att jobben utförs snabbare än i dag eftersom hyresgästerna ofta bor kvar i sina lägenheter under ombyggnadstiden. Vi vill ju bespara hyresgästerna så mycket störningar som möjligt. Arbetsförmedlingens roll i överenskommelsen är att bereda utbildningsplatser för arbetslösa bygglärlingar som inte haft möjlighet att slutföra sin lärlingsperiod. Vidareutbildningen är 16 veckor lång och inriktar sig på ungdomar som avslutat en treårig gymnasieutbildning inom fackområdena trä, betong eller mureri och som därefter får dubbel kompetens. Totalt kommer platser på tio orter att ställas till förfogande. Byggnads ordförande Hans Tilly betonar att bekymret med renovering av till exempel badrum inte är nytt. Redan på 1970-talet frågade vi oss om Kurt Eliasson, vd för Sabo utmärkt att lappa och laga under tiden. Kurt Eliasson, vd på Sabo, höll dock emot och hävdade att jo, det är ett problem. I alla fall för dem som bor i lägenheterna, eftersom de får dras med läckande rör, mattor som släpper och uttjänta spisar. Slutligen kunde samtliga debattdeltagare lägga sina meningsskiljaktigheter åt sidan och peka på Svarte Petter, som dock inte fanns på plats: Det är på byggbranschen som ansvaret vilar. Den är ineffektiv och dyr och måste reformeras. Men även här kan det offentliga få en hjälpande roll. Genom ökade utbildningsinsatser ska hantverkarna bli multipotenta och därmed effektivare (se även artikel nedan). christian.lacotte@bofast.net Tusen lärlingar får dubbel kompetens det är vettigt att det måste behövas sex sju yrkesgrupper för att renovera ett badrum. elisabeth martin, regionchef på Sveriges Byggindustrier, summerar fördelarna för sina medlemmar: Det bidrar till ett ökat antal lärlingsplatser, en kompetensutveckling inom företagen och kommer att underlätta nyrekryteringen framöver. Hon syftar på att branschen står inför stora åldersavgångar. Bara i Stockholms län är det personer som kommer att lämna byggföretagen inom de närmaste fem åren. eva.blomberg@bofast.net Läs hela artikeln oavkortad på En framtid att bygga på! God kvalitet, energieffektivitet, funktionella lokaler, minimal miljöpåverkan och låga livscykelkostnader kommer alltid ha ett högt värde. Tillsammans skapar vi byggnader med reella värden och god funktion. Besök: Där kan du hitta exempel på värden vi skapat tillsammans Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. BALKONGER Kompletta system för renovering nybyggnation. Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. VASABPRODUKTER Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB Box Vadstena Tel: Fax: info@teknova.se 16 Bofast 7/2009 Bofast 7/

10 n y h e t e r "Mycket handlar om att lugna de boende" Under hösten har det rapporterats om bilbränder, rån och stenkastning i flera av landets förorter. Jämte polis och brandmän är kanske fastighetsskötarna den yrkesgrupp som i störst utsträckning fått leva med konsekvenserna av oroligheterna. Det tar väldigt mycket tid att möta oron hos våra hyresgäster, säger husvärden Anders Magnusson. Text och foto benedikta cavallin sent på kvällen den 18 augusti satte ett tjugotal ungdomar eld på en bil på Blendas gata i Backa och mötte den anländande polisen med ett stenregn. Efter det har Blendas gata varit en av de platser som allra mest förknippats med bilbränder och oroligheter. Bilden på den första utbrända bilen har gång på gång publicerats i media och Backa Röd har fått rykte om sig som en av Sveriges oroligaste platser. När kommunala bostadsbolaget Poseidon ordnar visningar av lägenheter på gatan är "Över lag är det faktiskt ett ganska lugnt område" intresset stort, men många av besökarna kommer inte för att de vill flytta till Backa. Adressen lockar många nyfikna. Vi skulle kunna anordna crimetours här, säger miljövärden Gisela Weber med ett skratt. det är förmiddag och dags för månadsmöte på husvärdskontoret i Backa Röd. Husvärdar och miljövärdar i området har samlats för att prata julbelysning, ekonomi och investeringar, men det blir också tid över till att diskutera oroligheterna och den bild som media målat upp av Backa Röd. Alla runt bordet är ense om att bilden inte är rättvis, Backa Röd är så mycket mer än bråkiga ungdomsgäng. Över lag är det faktiskt ett ganska lugnt område. Det mesta har varit koncentrerat till vändplatsen vid Blendas gata. Pratar man med dem som bor en liten bit bort, har de sällan märkt av några oroligheter, säger Hasse Alexandersson, miljövärd. blendas gata är en kort gatstump som slutar i en vändplats. Fram tills nyligen fanns här en affär, men i september slog den igen och i dag förstärker de förspikade rutorna bilden av övergivenhet. Dagtid är gatan tom, men på nätterna samlas ofta ungdomar från hela Backa på platsen, vilket har gjort att många hyresgäster med sovrum ut mot Blendas gata har bett om att få flytta till lugnare kvarter. allt som allt finns det lägenheter i Backa Röd. Området byggdes 1969 till 1971 och 2004 påbörjades en renovering som i dag har hunnit halvvägs. Kontrasten är stor mellan de ljusa och inbjudande fasaderna i öster och de lite mer nedgångna kvarteren kring Blendas gata. Poseidon har också kunnat konstatera att de renoverade kvarteren inte har några problem alls med klotter och skadegörelse. Fast inte heller i de orenoverade delarna finns det särskilt mycket vandalisering, menar husvärdarna. Vår bild är att alla som bor här är stolta över sitt område. Det gäller även ungdomarna som är ute och stökar på nätterna. När det klottras i stadsdelen är det nog snarare gäng från andra delar av Backa som vill hävda sig, säger husvärden Leif Wiberg. efter den första bilbranden i augusti var det lugnt i Backa fram till slutet av september. Den gången tände man på en bil inne i ett garage några hundra meter från vändplatsen. Branden spred sig och allt som allt blev ett 40-tal bilar skadade. Vi turades om hela dagen med att stå utanför garaget och prata med de boende, berättar Anders Magnusson. Vi tyckte det var viktigt att finnas till hands för alla som hade frågor eller bara vill prata. Många var förstås ledsna och uppgivna över att en sådan här sak händer. Att möta oron hos de boende tar enormt mycket tid, säger Hasse Alexandersson. För många är vi husvärdar kanske den viktigaste kontakten med samhället och vi har blivit lite av ett medborgarkontor. Det är oss man vänder sig till med frågor om det mesta. Polisen är inte alltid så uppskattad i förorten, men husvärdarna har aldrig mött annat än positiva attityder. Samtidigt är de medvetna om att situationen kan vara skör och de är måna om att inte stöta sig med ungdomarna. Visst kan vi säga till om vi ser någon som gör något dumt, men vi försöker ändå att behålla en god relation, säger Hasse Alexandersson. Alla dessa människor är ju våra hyresgäster och vi har ingen glädje av att hamna i konflikt med dem. efter mötet tar vi en promenad bort till garaget där det brann för några veckor sedan. Här är tomt och sotigt och i stället för lysrör hänger slingor med glödlampor i taket. Det är julgransbelysningen som vi hängt upp provisoriskt. Armaturerna var ju helt förstörda. Det var en ordentlig brasa, du ser hur betongen har spruckit i taket, berättar Anders Magnusson. "Vi turades om hela dagen med att stå utanför garaget och prata med de boende" Husvärdarna Anders Magnusson och Leif Wiberg pekar ut skadorna efter branden i garaget. I taket har de hängt upp julbelysningen eftersom lysrörsarmaturerna blev uppbrända. Dagtid är vändplatsen i slutet av Blendas gata ganska tom och ödslig. Det är först vid fyratiden som ungdomarna börjar samlas här. Blendasgatan Fram till mitten av september låg det en liten kiosk vid Blendas gata, nu har den bommat igen. Läs mer 18 Bofast 7/2009 Bofast 7/

11 n y h e t e r n y h e t e r Bilbränderna och oroligheterna i Göteborgsområdet har givit upphov till många tidningsartiklar och inslag i etermedia. Överst till vänster: De båda husvärdarna Anders Magnusson och Leif Wiberg utanför kvartersexpeditionen i Backa Röd. Överst till höger: Hani Hashi var med när Bostadsbolaget samlade de boende i Norra Biskopsgården. Nere till vänster: Kvartersvärden Per Gunnarsson hjälper en av hyresgästerna i Norra Biskopsgården. Nere till höger: Markurellgatan i Backa Röd ligger i den delen av området som renoverats. Här har problemen med klotter och skadegörelse i stort sett försvunnit. Var är föräldrarna? Alla de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Göteborg har berörts av oroligheterna. I Bergsjön har Familjebostäder haft problem och i Norra Biskopsgården är det i första hand Bostadsbolagets hyresgäster som drabbats när bilar, garage och de så kallade miljöhusen för sopor och återvinning gång på gång stuckits i brand. Text och foto benedikta cavallin När den tredje garagebranden på kort tid inträffade fick bostadsbolagets distriktschef Elisabet Sandberg nog och kallade till stormöte i Sjumilaskolans aula. Trots regn och åskväder hade ett par hundra boende slutit upp för att vädra sitt missnöje över klotter, skadegörelse och mopedgäng som sätter skräck i folk om kvällarna. Var är föräldrarna? undrade Norullah Safi under mötet. Om de inte klarar av att ta hand om och sätta gränser för sina ungdomar så behöver de hjälp. Då får samhället omhänderta barnen. Mina barn frågar varför de måste gå och lägga sig när alla andra barn får vara ute. Vi som anstränger oss kämpar i motvind, menade Hani Hashi. De boende är förstås innerligt trötta på situationen, ledsna och i vissa fall uppgivna. Det var många som ville berätta om sina egna upplevelser och tankar. Mötet resulterade också i en mängd idéer om vad som skulle kunna förbättra situationen, så som en telefonlinje där de kan lämna tips på vad som sker, nattvandrare och föräldrastödsgrupper. Under flera år har Bostadsbolaget i Göteborg samverkat med polisen och socialtjänsten i olika projekt. Tillsammans med hyresgästerna har man också arbetat med att höja trivseln i området. Bland annat fick ett tjugotal ungdomar sommarjobb i somras med att hålla ordning och rensa rabatter i området. Dessutom har både lägenheterna, trappuppgångarna och gårdarna rustats upp. I samband med den senaste tidens oroligheter har dock åtgärderna i första hand varit akuta, så som att sätta in bevakning och att snabbt röja upp efter bränder och annan skadegörelse. Personalen i området har fått utföra en stor del av det arbetet. Det är viktigt att området hålls så snyggt och städat det bara går. Annars finns det risk att det förfaller, säger Per Gunnarsson, kvartersvärd i Biskopsgården. Han och kollegorna har just ägnat morgonens första timme åt att ta emot hyresgäster på Boservice. Besöken har handlat om allt från nedfallna torkställningar i badrummet och sönderskurna skärbrädor till önskemål om renovering av hela lägenheten. snart är det dags att bege sig ut och åtgärda inrapporterade fel, men först äter de frukost tillsammans i fikarummet där stora fönster och mycket växter ger både ljus och trivsel. Det märks att kvartersvärdarna känner varandra väl och har roligt tillsammans. Samtalet flyter på om både det ena och det andra. Vad det beror på att några ungdomar eldar upp bilar och ställer till det på andra sätt, det har ingen av männen runt bordet något svar på. Men alla är ense om att oroligheterna säkert klingar av så fort media slutar rapportera om dem. Jag läste om en liknande situation i England, där media helt enkelt valt att sluta berätta om det som sker. Det dröjde inte länge innan bränderna upphörde. Det var helt enkelt inte kul att elda när det inte gav någon uppmärksamhet, säger Kent Karlsson. Antagligen är det en mycket liten klick ungdomar som ligger bakom, tror Dennis Karlsson. Men det får stora konsekvenser och många hyresgäster är oroliga. Många undrar vad som är nästa steg. När de "Om de inte klarar av att ta hand om och sätta gränser för sina ungdomar behöver de hjälp" tröttnat på att elda upp garage och miljöhus, börjar de elda i trappuppgångarna eller källarförråden då? klotter är ett annat bekymmer och kvartersvärdarna i Biskopsgården har lagt mycket tid på att renovera och göra det snyggt. Nyligen har man målat flera genomgångar med vit färg, men det dröjer sällan länge innan klottret är tillbaka. Visst är det tråkigt att fixa och göra fint när det blir förstört efter ett kort tag, säger Lasse Andersson. Men det är ju inte oss det är värst för. Först och främst är det förstås hyresgästerna som drabbas. 20 Bofast 7/2009 Bofast 7/