2008 i sammandrag. Hyresintäkterna uppgick till 779,1 mkr. Driftnettot uppgick till 386,6 mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 46,1 mkr

Transkript

1 Heimstaden Årsredovisning 2008

2 2008 i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 779,1 mkr Driftnettot uppgick till 386,6 mkr Resultatet efter skatt uppgick till 46,1 mkr Fastigheter har förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 2 079,6 mkr Fastigheter har sålts till ett fastighetsvärde om 160,9 mkr vilket i snitt översteg bedömt marknadsvärde med 21 % Nyckeltal koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, varav bostadsyta 85 %, lokalyta 15 % Hyresintäkter, mkr 779,1 Eget kapital, mkr 1 217,8 Balansomslutning, mkr 9 172,4 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 75,7 Soliditet, % 13,3 Justerad soliditet, % 25,9 Genomsnittlig räntebindningstid, år 5,6 Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Marknadsvärde ,1 Marknadsvärde förvärv 2 388,8 Marknadsvärde försäljning -132,9 Marknadsvärde efter transaktioner ,0 Effekt på värdering från förändring driftnetto 425,3 Effekt på värdering från förändring av avkastningskrav -495,0 Marknadsvärde ,3

3 Innehåll Innehållsförteckning 2008 i sammandrag 2 VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 Om Heimstaden 6 Verksamhet och organisation 6 Vi är där kunderna vill vara 8 Väsentliga händelser under räkenskapsåret 11 Flerårsjämförelse 12 Finansiering 12 Hot och möjligheter 14 Finansiella mål Väsentliga händelser efter balansdagen 16 Förslag till vinstdisposition 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Redovisningsprinciper 21 Noter 23 Årsredovisningens undertecknande 28 Revisionsberättelse 29 Byggnadsvård 30 Ivar Tollefsen Heimstadens ägare 35 Hållbarhet 36 Fastighetsförteckning 39 Fastighetsförvärv under Dotterbolag 51 Definitioner 53 3

4 Vi står stadigt med båda fötterna på jorden Det har varit ett händelserikt år. Vi har förvärvat ett stort antal fastigheter. Vi har etablerat oss på nya orter. Vi har arbetat med energideklarering. Och vi har genomfört en uppmärksammad renovering. Nu står vi här. Omtumlade men med båda fötterna stadigt på jorden. Starka och fulla av tillförsikt. Redo. Vi är sedan en längre tid inne i en tillväxtfas och 2008 var inget undantag. Främst har vi inriktat oss på att förvärva nya fastigheter i centrala områden där vi funnits sedan tidigare. I centrala Helsingborg har vi till exempel utökat vårt bestånd med nästan 600 lägenheter. Andra orter som kan nämnas är Stockholm, Malmö och Landskrona. Undantaget är Vetlanda, en mindre ort fast med en tillväxtnivå över genomsnittet där vi inte varit etablerade tidigare. Med detta förvärv stärkte vi vår närvaro i Småland. Vår syn på nyförvärven har inte förändrats. Vi tror att det är en långsiktigt bra affär att investera i bostadsfastigheter på bra lägen och därefter förvalta dem väl. Människor kommer alltid att vilja bo centralt oavsett konjunktur. Nu går vi in i en ny fas. Efter en tid med många nyförvärv är det naturligt att gå in i en konsolideringsfas där vi fokuserar mer på den löpande driften och förvaltningen och mindre på att hitta nya objekt. 4

5 VD har orde t Människor kommer alltid att vilja bo centralt oavsett konjunktur. En av våra absolut främsta styrkor är just kostnadseffektiv förvaltning. Ett hus i gott skick är alltid en god investering. Längre fram i denna årsredovisning kan du läsa om projektet Blomman i Malmö. Blomman var för ett år sedan ett fallfärdigt sekelskifteshus som vi köpte för att sedan renovera till toppskick. Allt detta, tillsammans med vår förmåga att förvärva och avyttra fastigheter i rätt tid och vår styrka i att öka driftnettot, har gjort att värdetillväxten varit god. Vi har under året arbetat målinriktat för att förbättra servicen till våra kunder. Och detta är något som vi kommer att fortsätta med under Ett arbete med nöjd-kund-index i Landskrona har redan påbörjats. Här har vi bland annat skickat ut enkäter till våra hyresgäster för att undersöka kundnöjdheten inom ett antal områden. Där kan hyresgästerna även lämna kommentarer och komma med egna förslag på förbättringar. Om det skulle behövas kan vi därefter snabbt sätta in rätt åtgärder. Tanken är att detta projekt ska växa framöver och även inkludera andra städer. innebär att de själva, mot exempelvis hyressänkningar, ansvarar för viss skötsel och renhållning i fastigheten. Responsen har varit mycket positiv och vi välkomnar fler hyresgäster att delta i denna satsning. Det har även hänt saker på miljöområdet. När lagen om energideklaration kom var det många fastighetsbolag som blev tagna på sängen. Men inte Heimstaden. Vi låg i startgroparna och är idag faktiskt ett av få företag som i princip redan är klara. Sist men inte minst vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare runt om i landet. Det har varit ett arbetsamt år med alla nyförvärv och nya hyresgäster. Men ni har gjort ett toppenjobb. Utan er hade vi aldrig varit det vi är idag. Starka och fulla av tillförsikt. Andra åtgärder som också kommer att förbättra relationen till våra kunder är att vi nu stärker upp förvaltningen med fler fastighetsskötare. Vi har sedan en tid tillbaka även erbjudit vissa hyresgäster så kallad självförvaltning, vilket Patrik Hall, VD och styrelseledamot 5

6 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB, org nr , får härmed avlämna följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Om Heimstaden Vår affärsidé Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkastning på eget insatt kapital, genom att förvärva, producera, förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastig heter. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad. I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas, genom att stadsdelens och varje enskild fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkra våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende en god service. eftersom vi strävar efter att ständigt renodla beståndet, avyttras dessa förutsatt att de ekonomiska villkoren är goda. Förvaltning och bostadssocialt ansvar Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bostadsområden skall vara hela, rena och funktionella med trevliga utemiljöer. Under 2008 har vi fortsatt förstärka vår förvaltningsorganisation med egen personal och fastighetsansvariga. Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga kundkontakterna sker, skall ske med egen fastighetspersonal. Våra kunder vill ha sin egen kontaktperson, till vilken man kan vända sig vid frågor eller om fel uppstått i boendet. Det är vår absoluta övertygelse att förvaltning i egen regi borgar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. Vi har under året genomfört en nöjd-kund-undersökning i Landskrona, där vi kan konstatera att vår personal får ett högt betyg när det gäller bemötande och service. Trivsel i boendet får också ett högt betyg. Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i Stockholm. Heimstaden har också som en av de två största privata aktörerna i Malmö, ställt sig positiv till samarbetet om bostadsförmedling i Malmö. Denna skall hjälpa till att förmedla lägenheter på samma sätt som förmedlingen i Stockholm. Verksamhet och organisation Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter, vilka också står för mer än 85 procent av vårt bestånd. Ibland kan kommersiella fastigheter ingå i större fastighetsköp, men Heimstaden skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande för de boende. Under året har utvecklingen av olika former av självförvaltning fortsatt. I ett antal fastigheter, främst i Malmö, har våra hyresgäster övertagit trappstädning och därmed positivt påverkat sin boendekostnad och inflytande. Vi kan också tydligt konstatera att skötselkvalitén i samband med självförvaltning stiger. Heimstaden skall bejaka och stödja de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att 6

7 Förvaltningsber ät telse vi lyssnar på hyresgästerna och ställer oss positiva till deras inviter i frågor om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrättsombildningar har under år 2008 varit stort inom vårt fastighetsbestånd. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att få förvärva fastigheterna de bor i. Under året har våra hyresgäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat två fastigheter i Kalmar, Häggen 1 och Häggen 7 samt en fastighet i Malmö, Flora 11. Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhällsutvecklingen. Under året har Heimstaden tillsammans med andra aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit i citysamverkan och centrum utveckling. Vi har färdigställt ombyggnadsprojektet Blomman 15 i Malmö, där vi i en fastighet från förra sekelskiftet, återskapat originaldetaljer och kombinerat detta med det moderna boendet. Här har Malmö stads önskan om bevarande av fastighetens själ varit ledstjärna. Du kan läsa mer om Blomman 15 på sidan 30. Fördelning yta 15 % Lokaler Heimstadens etablering fram till 2008 Heimstadens nyetablering under % Lägenheter Uppsala Lägenhetsyta per region Norrtälje Trollhättan Katrineholm Strängnäs Vaxholm Stockholm Södertälje 46 % Öresundsregionen 27 % Småland / Blekinge 27 % Stockholm / Mälardalen Vetlanda Hyltebruk Ljungby Borgholm Lokalyta per region Kalmar Helsingborg Landskrona Örkelljunga Klippan Ronneby Karlskrona 29 % Öresundsregionen 53 % Småland / Blekinge Malmö Vellinge Trelleborg Ystad 17 % Stockholm/ Mälardalen 7

8 Förvaltningsber ät telse Hållbarhet och miljö Strategisk renovering, driftsoptimering och lönsam fastighetsförvaltning är grundbultarna i Heimstadens resultattillväxt och värdeutveckling. En stor del av detta handlar om att energioptimera våra fastigheter och därmed bidra till en, ur miljöhänseende, hållbar samhällsutveckling. Energianvändningen i bostäder och lokaler motsvarar cirka 36 procent av den totala energiförbrukningen i Sverige. Miljö- och energifrågor hör ihop på samma sätt som trygghet och trivsel. Om vi alla strävar åt samma håll kan vi åstadkomma stora skillnader med rätt små medel. Kärnvärden Redan vårt namn, Heimstaden, säger en hel del om hur vi skall uppträda på marknaden. Det är hos oss människor har sitt hem d v s en av de viktigaste sakerna i en människas liv. Vi vill därför upplevas som ett bolag präglat av: Nytänkande Affärsmässighet Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Under 2008 har följande större åtgärder skett: Storken 26 Landskrona Direktverkande el till fjärrvärme. Installation individuell värmemätning. Konvertering från olja till fjärrvärme i fastigheter i Stockholm, Landskrona, Kalmar, Malmö, Borgholm och Karlskrona. Vattenbesparingsåtgärder har utförts i ca 2000 lägenheter i Malmö och Landskrona. Med stöd av vår energidatabas sker ständigt löpande optimering av befintliga anläggningar. Energideklarationer Arbetet med energideklarationer är egentligen ett led i att minska energiförbrukningen i en byggnad. Ett energieffektivt hus bidrar till lägre utsläpp av klimatpåverkande ämnen i luften. Energideklarationen är ett effektivt sätt att driftoptimera eftersom man tar reda på förbrukningen för uppvärmning, varmvatten och t ex drift av motorer till pumpar, fläktar, kompressorer, belysning m m. När denna förbrukning är kartlagd är det enkelt att se var effektiviseringsåtgärder kan sättas in. Man får också ett tydligt tal på hur stor den specifika förbrukningen är i jämförelse med andra fastigheter på samma ort med samma ålder, liknande installationer samt byggnadstyp. Vi har för närvarande utfört deklarationer i ca 95 procent av våra byggnader och beräknas vara helt klara i månadsskiftet mars/april Personal Heimstaden hade vid årsskiftet 150 (93) anställda, varav 120 (75) arbetar med kundnära arbetsuppgifter. Under året har 57 personer nyanställts, varav en del av dessa ingick vid fastighets-/bolagsförvärv. När vi uppträder gör vi det med delaktighet, lyhördhet och glädje. Detta är Heimstadens ledord och de utgör våra grundläggande värderingar, som alla medarbetare skall verka efter. Orden säger också hur vi internt skall uppträda mot varandra. När vi möter våra kunder i konkreta situationer som handlar om våra lägenheter och hus använder vi orden: Helt, rent och funktionellt. Det är inga kärnvärden i sig utan säger bara hur vår produkt skall vara. Genom att dagligen agera och handla efter våra ledord och tillhandahålla en produkt som våra kunder uppskattar och efterfrågar, skapas bolagets goda ekonomiska tillväxt. Vi är där kunderna vill vara Heimstaden har expanderat kraftigt de senaste åren. Men det har varit en kontrollerad expansion. Inför varje nyförvärv väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar vi förvärvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är så klart att fastigheterna ligger i områden där våra kunder vill bo, och det är oftast centralt. Av stor vikt är även att regionen i fråga präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. Därför har våra nyförvärv hittills varit koncentrerade till tillväxtregioner i södra och mellersta Sverige, som Öresundsregionen och området kring Mälardalen. Nedan presenteras regionerna och exempel på våra bestånd i dessa lite närmare. Öresundsregionen Sveriges mest internationella region ligger i norra Europa, mitt 8

9 Förvaltningsber ät telse i Norden, i södra Sverige och går under namnet Öresundsregionen. Internationaliseringen är egentligen ganska självklar med tanke på närheten till marknaderna i både Danmark, Tyskland, Polen och Baltikum. Kännetecknande för regionen är låga vakanser, hög investeringstakt både från svenska och utländska investerare samt hög befolkningstäthet. Totalt bor det 3,6 miljoner invånare här på en yta lika stor som halva Schweiz. Även andelen högutbildade är hög 1,8 miljoner, vilket gör regionen till den största rekryteringsbasen i Skandinavien. Sedan Öresundsbron öppnades i juni 2000 har det varit en kraftig ökning av personer som flyttat över Öresund. I huvudsak är det danska medborgare som valt att flytta till den svenska sidan av Öresund oftast till Malmö. De viktigaste motiven för att flytta hit är främst möjligheten att få en bättre eller billigare bostad. Därtill kommer de lägre levnadsomkostnaderna. Den kraftiga inflyttningen i kombination med ett ökat tryck från dansk sida efter svensk arbetskraft, har medfört att arbetspendlingen ökat rejält. Studier visar att pendlingen kommer att fyrdubblas fram till år Detta skulle innebära pendlare bara i Öresundsregionen dagligen! Intressant i sammanhanget är att hela 92 procent av pendlarna bor i Sverige (främst Malmö) och arbetar i Köpenhamnsområdet. Heimstadens fastighetsbestånd i regionen uppgår till drygt lägenheter, i huvudsak koncentrerade till Malmö, Helsingborg och Landskrona. I Malmö, liksom på övriga orter, är beståndet koncentrerat till de centrala delarna av städerna. Möllevången i Malmö är ett tydligt exempel på Heimstadens etableringsprinciper. Området är centralt beläget och hamnar högt upp på hyresgästernas önskelista över var de vill bo, mycket på grund av närheten till restauranger, shopping och nattliv. Möllevången är mitt inne i en positiv utveckling. Andelen bostadsrätter har ökat och nya, hippa företag och affärer har flyttat in i området vilket fått till följd att attraktionskraften och standarden i området höjts ytterligare. Om mindre än två år, i början av 2011, kommer Citytunneln vara färdigbyggd. Tunneln kommer att bidra till att pendlingen över sundet förenklas ytterligare. Heimstaden har flera fastigheter i nära anslutning till Citytunnelns stationer fastigheter som kommer att bli än mer attraktiva efter Citytunnelns öppnande. Det råder bostadsbrist i Malmö och kringliggande orter. Vakansen, d v s outhyrda lägenheter, är mindre än 1 procent. Den ekonomiska utvecklingen under 2008 har gjort att nybyggnationen minskat kraftigt. Boverkets prognos pekar mot en fortsatt minskning av antalet påbörjade bostäder med 60 procent under år 2009, jämfört med de faktiska byggstarterna år Efterfrågan på hyresrätter förväntas därför öka ytterligare. Precis som i Malmö är Heimstadens bestånd i Helsingborg och Landskrona koncentrerat till de centrala stadsdelarna. I landets åttonde största tätort Helsingborg uppgår lägenhetsbeståndet till 700 lägenheter, varav flertalet köptes in under I Landskrona har Heimstaden 800 lägenheter, varav ca 250 förvärvats under Mälardalen Mälardalen kallas det relativt tätt befolkade området runt Mälaren, med Sveriges maktcentrum Stockholm som det naturliga navet. Andra tongivande städer i området är Södertälje, Katrineholm, Uppsala och Västerås. Mälardalen är en stark region, inte minst befolkningsmässigt. Bara i Storstockholm bor det nästan två miljoner människor en siffra som ökar med nästan årligen. Detta får självklart konsekvenser på bostadsmarknaden, särskilt eftersom nybyggnationen de senaste åren legat betydligt lägre än så. I en rapport från Boverket konstateras att nyproduktionen av bostäder dessutom minskar. Om inte fler personer ska tvingas klämma in sig på mindre yta i framtidens Storstockholm måste minst bostäder färdigställas per år. Under 2008 byggdes det mindre än nya lägenheter i Stockholms län. Heimstaden finns givetvis på plats i denna ständigt aktuella region. I Stockholm stad äger Heimstaden drygt 150 centrala lägenheter och ungefär lika många i populära Solna. I Vaxholm, som är en mycket attraktiv ort utanför Stockholm inte minst för barnfamiljer, är lägenhetsbeståndet ungefär det dubbla. Vaxholm präglas av en, i förhållande till sin storlek, kraftig inflyttning och ligger i toppskiktet bland kommunerna i Sverige vad gäller befolkningsökning. Vacker natur, stora möjligheter till friluftsliv och den omedelbara närheten till Stockholms innerstad är några av de faktorer som bidrar till att så många vill bo här. Av naturliga skäl är vakanserna i princip obefintliga på ovan nämnda orter. 9

10 Förvaltningsber ät telse Mindre än en timmes bilresa västerut från Stockholm ligger Katrineholm en företagarort med småstadskänsla omgiven av vacker natur. Här har Heimstaden förvärvat drygt 400 lägenheter under 2008 vilket gör att det totala beståndet i staden uppgår till nästan lägenheter. Knappt sju mil norrut från Stockholm ligger Uppsala med sina invånare. Närheten till huvudstaden och de goda kommunikationsmöjligheterna gör att många som arbetar i Stockholm väljer att bosätta sig i Uppsala. Heimstaden har under flera år varit etablerade på de centrala områdena i staden. Det totala beståndet uppgår till ca lägenheter, varav en majoritet är ämnade för stadens studenter. Småland och Blekinge Säg ordet Småland och de flesta tänker på driftighet och småföretagande. Eller Emil i Lönneberga, så klart. Att det förstnämnda kommer upp är ingen slump. I Svenskt Näringslivs årliga rankinglista över företagsklimatet i Sveriges kommuner kammar småländska kommuner hem hela fem topp 20-placeringar! Heimstaden hade vid 2007 års slut ungefär lägenheter i Småland, för delade på orterna Ljungby och Kalmar. Under 2008 etablerade Heimstaden sig även i Vetlanda. Nästan lägenheter förvärvades då i de centrala delarna av staden vilket innebar att Heimstadens totala bestånd i Småland fördubblades. Vetlanda är heller inget undantag när det gäller gott företagsklimat. Av invånare är 128 egenföretagare, en hög siffra nationellt sett. Blekinge är med sina invånare näst efter landskapen med storstäderna, landets mest tätbefolkade landskap. De största arbetsgivarna är verksamma inom industrin eller informationsteknologin. I regionen drivs exempelvis ett antal uppmärksammade innovationscenter med landets främsta IT-företag kopplade till sig. Heimstaden förfogar över knappt 600 lägenheter i regionen, ganska jämnt fördelade mellan de största städerna Ronneby och Karlskrona. Hyresjusteringar Under tidigare år, så även 2008 och 2009, erhöll Heimstaden generellt högre hyresjustering än de kommunalägda bostads- 10 Fastigheten Hagen 3, Malmö

11 Förvaltningsber ät telse bolagen, allmännyttan, på respektive ort. Anledningen till de högre hyresjusteringarna är följande: Hyresökningar bostäder Kommun år Heimstaden Kommunala bolag Hyrorna i våra fastigheter understiger allmännyttans hyror Investeringar sker i fastighetsbeståndet, vilket ökar standarden och därmed bruksvärdet Hyresförhandlingar sker i egen regi, där kraft läggs på enskilda lägenheter och fastigheter, för att åsätta varje enskilt objekt korrekt bruksvärdeshyra Vår bedömning är att det på många håll även framöver finns utrymme att justera bruksvärdeshyrorna något mer än de generella hyreshöjningarna. Detta gäller både befintliga och nyförvärvade fastigheter. Här bredvid följer en tabell som visar utfallet av hyresförhandlingarna i respektive kommun för Heimstaden och de kommunala bostadsbolagen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under 2008 förvärvade Heimstaden fastigheter i Katrineholm, Strängnäs, Malmö, Helsingborg, Ystad och Vetlanda. Förvärven förstärker Heimstadens närvaro i Skåne, Småland och Mälardalen och bidrar till att utnyttjandegraden av existerande organisation ökar ytterligare. Fullständing förteckning över våra förvärv under 2008 hittar du på sid 48. Alla förvärv omfattas av Heimstadens investeringsstrategi förutom ett par renodlade kommersiella fastigheter i Vetlanda som kommer att utvecklas och framgent avyttras. I Malmö har beståndet kring Möllevångstorget, där Heimstadens pri mära koncentration av bostadsfastigheter finns, kompletterats med ytterligare fastigheter genom förvärv i oktober. Under första halvan av året prioriterades således förvärv och expansion. I takt med att finanskrisen fördjupades vändes expansionen till konsolidering vilket innebär foku sering på centrala fastigheter i tillväxtorter samt ytterligare fokus på effektivisering och utveckling av förvaltnings organisationen. Heimstaden har även fortsatt med för säljning i mindre skala genom tre bostadsrättsombildningar. Bakom liggande anledning till ombildningarna är bl a att för internt bruk känna av hur marknaden utvecklas, kunna påvisa för banker och andra finansiärer att affärsmodellen är stabil även i dystrare tider samt givetvis att generera bra vinster och skapa likviditet till koncernen. Alla tre om bildningar skedde under andra halvåret Borgholm ,00 % 1,80 % ,49 % 2,49 % Danderyd ,80 % ) - Helsingborg ,25 % 2,55 % ,50 % 3,35 % ,44 % 3,90 % Hylte ,00 % 3,82 % ,14 % 3,80 % Kalmar ,10 % 3,10 % ,40 % 4,20 % Karlskrona ,80 % 1,70 % ,05 % 3,30 % Katrineholm ,78 % 2,70 % ,50 % 3,06 % Klippan ,50 % 1,30 % ,50 % 1,90 % ,90 % 3,00 % ,90 % 3,90 % Landskrona ,40 % 2,30 % ,60 % 3,50 % ,18 % 3,75 % Ljungby ,50 % 2,50 % ,80 % 2,46 % ,88 % 1,73 % Malmö ,80 % 0,00 % ,50 % 1,25 % ,40 % 2,70 % ,10 % 3,30 % Norrtälje ,0 % 1,80 % ,00 % 2,65 % Ronneby ,20 % 3,20 % ,52 % 3,88 % Solna ,09 % 3,50 % ) 3,70 % Stockholm ) 2,00 % ) 2,75 % Strängnäs ,60 % 2,40 % 2,95 % 2,95 % Södertälje ,00 % 4,00 % ) 4,20 % Trelleborg ,70 % 3,20 % ,35 % 3,65 % Uppsala ,00 % 1,40 % ,20 % 2,00 % ,20 % Vaxholm ,24 % ) Vellinge ,60 % 0,60 % ,00 % 2,00 % ,60 % 3,60 % ,50 % 3,50 % Vetlanda ,10 % 2,70 % Ystad ,50 % 2,50 % ,36 % 3,50 % Örkelljunga ,10 % 1,52 % ,75 % 3,76 % ,54 % 5,30 % 1) Förhandlingar pågår. 2) Förhandlingar strandade. Prövning hyresnämnden pågår. 11

12 Förvaltningsber ät telse Marknadsvärde Heimstaden har såsom tidigare år värderat beståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till mkr. Värderingen har utförts av CB Richard Ellis och Forum Fastighetsekonomi AB. Finansiering Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2008 till mkr. Dessa var fördelade mellan sju finansiella institut och ett icke finansiellt företag (säljarrevers om 20 mkr). Ökningen av lån har i huvudsak skett till följd av upptagande av nya lån i samband med förvärv samt till följd av refinansiering av existerande lån. Uppläggnings- Förvärv under 2008 Tillträde Ort Antal fastigheter Kvm Antal lgh Avtalat fastighetsvärde (mkr) 25/1-08 Landskrona/Örkelljunga ,5 25/1-08 Stockholm ,9 30/1-08 Stockholm/Helsingborg/Trollhättan ,5 30/1-08 Katrineholm ,0 1/3-08 Vetlanda ,0 15/3-08 Ystad ,5 31/3-08 Helsingborg ,5 1/4-08 Malmö ,4 1/4-08 Malmö ,5 1/4-08 Klippan ,5 1/10-08 Malmö ,3 Summa ,6 Fastighetsförsäljningar under 2008 Stad Fastighet Adress Bygg. år/ renov. år Fastighets värde försäljning tkr Bedömt marknads värde, tkr Differens, % Malmö Fibulan 1 Hornyxegatan % Vetlanda Blixten 14 Bangårdsgatan % Kalmar Häggen 1 Bremergatan 17, Frejagatan 2 A-C % Kalmar Häggen 7 Frejagatan 4A-B, Vegagatan % Malmö Flora 11 Amiralsgatan / % Summa % Flerårsjämförelse tkr Koncern Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Bokfört värde fastigheter Bedömt marknadsvärde på fastigheter Eget Kapital Balansomslutning Soliditet 13,3 % 16,1 % 3,2 % 1,0 % Justerad soliditet 25,9 % 29,8 % 19,8 % 1,0 % Moderbolaget Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Eget Kapital Balansomslutning Soliditet 31,4 % 35,2 % 5,8 % 6,9 % 12

13 Förvaltningsber ät telse avgift om totalt 0,5 mkr har erlagts under året. Ett lånelöfte om mkr har omförhandlats och reducerats till 0 mkr varmed utbetald uppläggningskostnad delvis återbetalats. Återbetalningen uppgick till 6,1 mkr. Turbulensen på de finansiella marknaderna med extremt volatila swap och interbankräntor har inneburit stora påfrestningar på räntestrategin. En 5-årig swap hade exempelvis en initial botten i slutet av januari på 4,2475 %, varefter räntan steg till årshögsta 5,645 % i juni, för att därefter avsluta året med fritt fall till 2,8325 %. Heimstadens traditionellt konser vativa räntepolicy, där merparten av ränteexponeringarna skall vara uppsäkrade har, under året inneburit ett mycket stabilt ränte netto och stabilt operationellt kassaflöde. Det har dock även inneburit, vilket är naturligt för lågriskstrukturer, att Heimstadens derivattransaktioner vid årets slut hade ett större negativt market-to-market-värde. Heimstadens resultat eller likviditet har inte påverkats av detta, då inga möjligheter till margin calls (kallande på ytterligare säkerhet p g a negativa värden på derivatinstrument) avtalsmässigt finns. Effekten är begränsad till, om än inte positiv, svårighet att teckna nya derivatavtal i syfte att utnyttja de nuvarande historiskt låga räntorna för att säkerställa framtida ränteutgifter. Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av ränte- FRA, ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara swappar, FX-terminer (uppsäkring av lån i DKK), cappar samt forwardstartande swappar. Genom att utnyttja den ökade volatiliteten i marknaden har Heimstaden under året realiserat 9 mkr i vinst på försäljning av ränteswappar trots sänkt ränta och bibehållen räntesäkringgrad i aktuell transaktion. Snitträntan, per 30 december 2008, var 4,65 procent p.a. vilket är något lägre än föregående år (4,86%). Anledningen till den relativt låga reduktionen av räntenivån är den höga räntesäkringsgraden i koncernen. Lånens räntebindningsduration uppgår till 5,6 år, efter justering för derivatkontrakt, och kapitalbindningsdurationen till 4,9 år. En momentan ( ) förändring av STIBOR med 1 procent påverkar Heimstadens resultat och likviditet med 11,3 mkr under Detta motsvarar en höjning/sänkning av koncernens snittränta med 0,15 procent. Räntesäkringsstrategin tar således bort ca 85 procent av ränterisken i underliggande lån. Inga lånelöften fanns tillgängliga vid årets slut. Låneportföljen hade vid årsskiftet 2008/2009 följande struktur Lån (mkr) Förfall, år Lånebelopp Ränteförfall Snittränta, % inkl marginal 1) ,20 % ,05 % ,25 % ,34 % 2013 > ,18 % Summa ,44 % 1) Vägd snittmarginal uppgår till 0,56% p.a. på lån med räntebindning <1år Derivattransaktioner Förfall, år Ränteförfall Räntesäkrat Snittränta, % belopp 2) 3), 4) exkl marginal ,09 % ,95 % ,36 % > ,75 % Summa ,54 % 2) Inkluderar ej cappar, forwardswappar eller övriga nettningstransaktioner 3) Beräknad utifrån att alla derivatkontrakt löper under hela förfalloåret 4) Ingen marginal utgår på derivatkontrakten Lån justerat för derivat Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Snittränta, % 5), 6) inkl marginal ,31 % ,05 % ,25 % ,46 % ,92 % > ,30 % Summa ,65 % 5) Vägd snittmarginal uppgår till 0,56% p.a. på lån med räntebidning <1år 6) Beräknad utifrån att alla derivatkontrakt löper under hela förfalloåret Lån (mkr) Låneförfall Förfall, år Lånebelopp Snittränta, % 7), 8) exkl marginal ,72 % ,86 % ,15 % ,61 % ,62 % > ,91 % Summa ,44 % 7) Vägd snittmarginal uppgår till 0,56% p.a. på lån med räntebindning <1år 8) Snittränta är exklusive effekter av derivatkontrakt. Not: Tabellerna ovan baseras på STIBOR noteringar per 30 december 2008 och inte på den notering som gällde vid senaste rullningen av lånen. 13

14 Förvaltningsber ät telse HOT & MÖJLIGHETER Kort sikt (1-3 år): Efter ett och ett halvt år av i stort sett uteslutande kontinuerligt försämrade ekonomiska utsikter, både finansiellt och realekonomiskt, är det lätt att fortsatt se mörkt på utvecklingen. Trots förväntningar om att den reala ekonomin kommer att förvärras ytterligare under 2009 och trots risken för ytterligare negativa chocker i den finansiella sektorn kan komma att drabba Heimstaden och andra svenska företag, ser Heimstaden positivt på framtiden. Vår affärsmodell har visat sig vara stabil, av banker och finansiella institut väl ansedd och uppskattad, varmed både kassaflöden och värden kunnat bibehållas relativt intakta. I jämförelse med i stort sett alla andra tillgångsslag har centralt belägna bostadsfastigheter visat sig vara en mycket god tillgång i tider av kraftig ekonomisk inbromsning. I tidigare goda tider samt i inledningen av den nuvarande ekonomiska krisen bedömdes de kortsiktiga riskerna för Heimstaden vara ökade räntor samt mer operationella risker, såsom traditionell osäkerhet kring nyligen förvärvade fastigheter (kvalitet och kassaflöde). Heimstadens konservativa räntestrategi hade initialt i nuvarande kris en positiv effekt, då de kraftfullt höjda räntorna inte nämnvärt påverkade kassaflöde och resultat. I takt med att ekonomin allt snabbare försämrades, sjönk räntorna i snabb takt. Heimstaden har med sin räntestrategi endast i begränsad omfattning kunnat ta del av dessa lägre räntekostnader. Heimstadens räntesyn de närmsta åren innefattar höjda långa swapräntor samt inom ett par år även höjda korta räntor. Heimstadens risk i detta scenario är begränsad med tanke på de räntesäkringsavtal Heimstaden ingått. De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på marknaden är: denna tidpunkt återhämtat sig till den grad, att refinan siering av de aktuella lånen inte ses som en riskfaktor. Vilken typ av finansiering och vilken typ av institutioner, som vid denna tid punkt kan leverera en refinansiering är mer osäker. Heimstaden har sedan länge arbetat med att utöka det finansiella kontakt nätet för att vara väl rustade vid refinansieringstidpunkten. Värderingsrisker ses mest som en teoretisk risk, då Heimstaden under nuvarande kris sålt fastigheter till priser överstigande de värderingar som förelåg vid ingången av året (inklusive försäljningar under 2009). Osäkerheten och den relativt låga likviditeten i marknaden skapar dock en risk för sänkta bedömda marknadsvärden från externa aktörer. Heimstaden bedömer inte att det föreligger någon risk inom överskådlig framtid för att detta skall påverka de s.k. Loan-to-value klausuler som finns i många låneavtal. De möjligheter som skapas i orostider, ligger i att kunna förvärva fastigheter från bolag, som av en eller annan anledning är i behov av att avyttra fastigheter. Sådana möjligheter diskuteras kontinuerligt med banker och konsulter. Inga avslut har dock skett till dags datum. Heimstaden arbetar samtidigt med att genom försäljning anskaffa en större likviditetsreserv, och därmed vara redo för bra förvärv om och när sådana dyker upp i marknaden. Mellanlång till lång sikt (>4år): De långsiktiga riskerna som påverkar Heimstaden kan sammanfattas i: Vakansrisker Hyressättningsrisker Ränterisker Refinansieringsrisker Refinansieringsrisker (möjligheten att till rimliga nivåer upphandla nytt kapital i takt med att existerande lån förfaller till betalning), samt Värderingsrisker Den förstnämnda risken kommer vara ett stort problem för många aktörer i marknaden. För Heimstaden är inte refinansieringsrisken stor i det korta perspektivet, då de första stora låneförfallen först inträffar 2011 (ca mkr) och Vår bedömning är att de finansiella marknaderna vid Vakansrisker bedöms inte utgöra en reell risk för Heimstaden, då affärsmodellen endast innefattar att förvärva och äga centralt belägna bostadsfastigheter i tillväxtorter. Ingen ökning av vakanserna har visat sig under den senaste ekonomiska krisen, varmed sannolikheten för denna risk i framtiden bedöms minimal. Hyressättningsrisken handlar om risker för ytterligare r egleringar av hyresmarknaden, detta för att skydda hyresgäster i allmänhet från kraftigt höjda hyror. Utvecklingen 14

15 Förvaltningsber ät telse och den politiska debatten de senaste åren har gått mot mindre regleringar, och med tanke på ytterligare minskat bostadsbyggande, som en följd av den senaste ekonomiska krisen, är utrymmena för ytterligare hyresbegränsningar väldigt liten. När det gäller de mer långsiktiga ränteriskerna, ser Heimstaden att ett antal teman kommer att styra marknaden under överskådlig tid. Stimulanspaket och krispaket runt om i världen innebär generellt ökade budgetunderskott i de flesta länder. Detta har fått till följd att nyemmissioner av långa obligationer skjutit i höjden samt att inflationshot återigen är på tal då kvantitativa åtgärder från centralbanker har flödat de finansiella marknaderna med likviditet. Ett ökat obligationsutbud och en ökad penningmängd globalt bör resultera i höjda räntor på sikt. Centralbankerna kommer, när ekonomierna återigen börjar ta fart, ha ett stort jobb i att neutralisera dessa effekter. Den risk Heimstaden står till följd av detta, är risken att inte kunna säkra underliggande räntor till bra nivåer genom derivattransaktioner, när existerande derivattransaktioner förfaller. Detta arbete har redan inletts och Heimstaden ser positivt på möjligheten att kunna utnyttja de nuvarande låga räntorna, och därmed förlänga räntebindningen på låneportföljen ytterligare. Finansiella mål Finansiella mål 2009 Justerad soliditet skall uppgå till 30 % Ränterisker skall hanteras med derivatinstrument och säkerställa att budgeterat kassaflöde påverkas med maximalt 25 % (1 % momentan förändring) på koncernbas. Målet bryts ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita krav från långivarna Kapitalbindning på lån skall styras mot att inga förfall sker inom 2 år från varje mättidpunkt samt att låneförfall är väl spridda över tid Verksamhetsmål 2009 Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall uppgå till 99 % Driftskostnader, exklusive administration, skall utgöra maximalt 38 % av bolagets nettointäkter. Detta sker bland annat genom fortsatt effektiviseringsarbete inom mediaförbrukning ( el, vatten, värme, renhållning) Förvaltningsorganisation optimeras för att kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service för våra boende Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot centrala lägen i tillväxtorter Refinansierings risker föreligger alltid på lång sikt, men har i och med den senaste finansiella krisen ändrat karaktär något. Finansieringsvillkor och marknadens motparter har tidigare år varit väl kända och relativt stabila, men nu råder en osäkerhet kring vilka aktörer som kommer erbjuda finansiering i respektive marknad, samt hur prissättning och övriga villkor kommer att påverkas. Bostadsfastigheter har visat sig vara en stabil och bra till gång att äga i tider av kraftig ekonomisk turbulens. Heimstaden bedömer att tillgångstypen har fortsatt god uppsida (mindre hyresreglering, ökad efterfrågan på eget boende, diskrepans mellan marknadsvärde för hyresgäster och investorer, låg nybyggnation etc). Detta kommer att resultera i ett ytterligare uppsving av tillgångsklassen som en attraktiv investering, och på sikt påverka bankernas riskvilja vid finansiering samt investorers bedömning av värden i positiv riktning. Heimstaden ser fortsatt expansion i de orter och de regioner vi i dag verkar i. Heimstaden kommer, utan större förändringar, att fortsätta utveckla den existerande affärsmodellen. 15

16 Väsentliga händelser efter balansdagen Sedan balansdagen har förvärv av fem fastigheter skett till ett avtalat fastighetsvärde om 30 mkr. Dessa förvärv är komplementköp och följer koncernens investeringsstrategi med centralt belägna fastigheter i tillväxtregioner med positiv befolkningstillväxt samt fastigheter i gott tekniskt skick. Förvärvet var del av en större transaktion där fastigheter (10 st) i samma ort, Landskrona såldes. Effekten för Heimstaden är en geografisk koncentration av beståndet i Landskrona. Efter årsskiftet har även en kommersiell fastighet i Vetlanda (renodlig och fokus på bostadsfastigheter), en i Trelleborg samt en i Malmö sålts till annan investor. Tre försäljningar till bostadsrättsföreningar har dessutom skett i Malmö varav en nyproduktion. Alla försäljningar har genomförts till överenskomna köpeskillingar överstigande den externa värderingen (mars 2008). Förvärv efter balansdagen Avyttrad Ort Antal fastigheter Kvm Antal lgh Avtalat fastighetsvärde (mkr) 2/2-09 Landskrona ,1 Försäljningar efter balansdagen Tillträde Ort Antal fastigheter Kvm Antal lgh Avtalat fastighetsvärde (mkr) 31/1-09 Malmö ,0 2/2-09 Landskrona ,2 12/2-09 Vetlanda ,1 27/2-09 Malmö ,9 2/3-09 Malmö ,8 6/3-09 Malmö ,0 15/4-09 Trelleborg ,0 Summa 16, ,0 235,0 242,9 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att kr balanseras i ny räkning. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar och noter. 16

17 Resultat- och bal ansr äkning Resultaträkning Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not Hyresintäkter Driftkostnader 2,3,4, Driftnetto Avskrivningar Bruttoresultat Central administration Resultat av fastighetsförsäljningar Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag Nedskrivning av andelar i koncernbolag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat

18 Resultat- och bal ansr äkning Balansräkning Tillgångar Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Bostadsrätter Andra långfristiga värdepappersinnehav Fordran moderbolag Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Fordringar hos moderbolag Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

19 Resultat- och bal ansr äkning Balansräkning Eget kapital och skulder Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital Pågående nyemission Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till dotterbolag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Pantsatta aktier i dotterbolag Pantsatta banktillgodohavanden Inventarier belastade med äganderättsförbehåll Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag

20 Resultat- och bal ansr äkning Kassaflödesanalys Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Försäljning av dotterbolag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv/försäljning av bostadsrätter Lämnade lån till bostadsrättsföreningar/ bostadsrättsinnehavare Amortering lån till bostadsrättsföreningar/ bostadsrättsinnehavare Försäljning av andelar i intressebolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Betalda aktieägartillskott Upptagna lån Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut