Årsredovisning. Brf Essinge Park

Transkript

1 Årsredovisning för Brf Essinge Park Räkenskapsåret 2013

2 Brf Essinge Park 1(16) Styrelsen för Brf Essinge Park, Stockholms kommun, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet Föreningen förvärvade den 4 juli 2005 fastigheten Köksfläkten 6 i Stockholms kommun. Föreningens fastighet består av sex flerbostadshus i sex till sju våningsplan och ett flerbostadshus i tre våningsplan samt garageplan med förråd och teknikutrymmen med totalt 150 bostadsrätter och sju lokaler. Den totala boytan är ca kvm. I fastigheten finns också sju lokaler med en total uthyrningsbar yta om ca kvm. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Gemensamma utrymmen I fastigheten finns det en gemensamhetslokal vilken används till övernattningslägenhet och styrelserum. Samfällighet Föreningen har del i gemensamhetsanläggningar för sopsug och garage med grannfastigheter enligt följande: Samfälligheten för sopsuganläggningen med mobil sopsug bildades den 16 juni Andelstalet är fastställt till / Garagets samfällighet bildades juni Vår andel är 105 platser av 425. I anläggningen ingår även gångväg med trappa och hiss. Förvaltning Teknisk förvaltning Föreningen har ett avtal med Valvet AB avseende den tekniska förvaltningen. Ekonomisk förvaltning Föreningen har ett avtal med Fastum AB (tidigare namn UBC) avseende den ekonomiska förvaltningen. Parkförvaltning/renhållning av tomt- och gemensamma ytor Föreningen har ett avtal med Rubb och Stubb AB om trädgårdsskötsel. Föreningen har ett avtal med Städpolen AB om städning gemensamma utrymmen.

3 Brf Essinge Park 2(16) Föreningens lokaler/hyreskontrakt Föreningens lokaler var vid årets slut uthyrda enligt följande: Lokal Verksamhet Moms Yta kvm/platsantal Löptid t o m 1 GNÅ AB ja 46, Dessert & Choklad AB ja 46,5 * 3 Dessert & Choklad AB ja 77 * 4 Förorten i Centrum ja 62 * 5 Rolf K Guld & Silver ja Hamzehnejad (Tempo) ja 267, Kungsholmens SDN ja * Mellan föreningen och Stockholm Dessert & Choklad AB pågår en omförhandling av hyresavtalet. I nuläget pekar allt på att avtal skrivs på nio år från , med tre års förlängning vid avtalets utgång. Föreningen är redovisningsskyldig för moms för uthyrning av lokaler samt för garageplatser för externa hyresgäster. Verksamhet under året Styrelsearbete Styrelsen valdes vid föreningsstämma i maj Från och med juni har styrelsen sammanträtt ca en gång per månad. Arbetet har till viss del fördelats mellan styrelsens medlemmar så att samtliga ansvarat för ett eller flera områden. Styrelsen har fattat sina beslut utifrån de fakta och de rekommendationer som medlemmarna presenterat för sina respektive områden. Detta avspeglas i följande framställning. Ekonomi 2013 var ytterligare ett bra år för föreningens ekonomi, bland annat tack vare det fortsatt låga ränteläget. De finansiella kostnaderna har sjunkit under 2013, jämfört med tidigare år. Under 2013 löpte också föreningens ränte-swap ut. Tecknandet av SWAP:en om 26 miljoner gjordes hösten 2008, med löptid till september 2013 (5 år). En SWAP är ett finansiellt instrument som tecknas för att skydda föreningen mot högre räntor. Några planer på att anskaffa en ny SWAP finns i nuläget inte. Under 2013 avslutade föreningen alla affärer hos Swedbank. Därmed är föreningens hela ekonomi samlad hos SEB (med transaktionskonto hos Fastum). Föreningen har idag ca 3,8 miljoner på ränteplaceringskonton i SEB. Pengarna är i första hand tänkta att täcka upp för underhållsfonden. Föreningen betalar från och med år 2012 fastighetsavgift på medlemmarnas lägenheter, en kommunal avgift (fastighetsskatt på bostadsrätter) som föreningen varit befriad ifrån under föreningens första 5 verksamhetsår. Kostnaden för åren kommer uppgå till dryg 100 tkr/år.

4 Brf Essinge Park 3(16) Räntestrategi Föreningens lån uppgår till drygt 150 mkr. Styrelsen har under både 2013 och föregående verksamhetsår arbetat fram en räntestrategi som syftar till att minska risken för höga räntekostnader. Styrelsen ser på lånet i tre delar (3 x 50 mkr), med tanken att inte låta mer än en del vara rörlig åt gången. De övriga 2/3 av lånen bör således ligga med bunden ränta. Tanken är att skapa en långsiktig planering, såväl likviditets- som kostnadsmässigt, för föreningen. När ett förmånligt läge för att binda 1/3 av lånet på längre tid uppstår, agerar styrelsen på detta. Detta har medfört att föreningen nu har 1/3 av lånen bundna till hösten 2016 med ränta på ca 2,9%. Nästa 1/3 av lånen är bundna till april 2018 med en ränta på 2,96%. För tillfället ligger den sista 1/3 med rörlig ränta. Tanken med räntestrategin är också att säkerställa att inte mer än 1/3 av lånen förfaller under samma år, eftersom detta skulle kunna leda till en kraftigt ökad räntekostnad för föreningen, om räntan råkar vara hög när lånen löper ut. Föreningens lån per (samtliga lån i SEB): Lån nr. Bundet/rörligt Belopp Ränta Tecknat Omläggningsdatum Bundet 24,3 mkr 2,96% Bundet 26,1 mkr 2,96% STIBOR (7-90) 52,0 mkr 2,21%* Rörlig ränta Bundet 26,3 mkr 2,85% Bundet 23,9 mkr 2,96% Totalt: 152,6 mkr *ungefärlig ränta per Fastighet och underhåll Under 2013 genomfördes filterbyte i samtliga lägenheter av Folkfilter. Detta genomförs ungefär en gång per år. Löpande fastighetsskötsel har utförts av Valvet. Det har huvudsak varit löpande underhåll. Under året har vi uppdragit Valvet att ta fram en underhållsplan för de kommande åren. Underhållsplanen innehåller uppgifter om allmänna utrymmen i källare, trapphus, teknikutrymmen, byggnadsdelar och installationer. Utredningen avses att användas för den ekonomiska planeringen samt underhållsplanering av fastigheten. I underhållsplanen har hyreslokalers eller lägenheters inre underhållsbehov inte undersökts eller fastställts. Underhållsplanen innehåller en bedömning av det periodiska underhållsbehovet under kommande 20 årsperiod. Varje enskild åtgärd har en uppskattad kostnad och åtgärdstidpunkt angiven. Stockholm dessert & choklad visade under 2013 intresse för att ta över den närliggande lokalen. Styrelsen valde med anledning av detta att säga upp Förorten i Centrum. För att anpassa lokalen genomförde Stockholm dessert & choklad en större renovering. Bland annat skapades en ny ingång till lokalen och lokalerna sammanfogades. Kostnaden för renoveringen togs av Stockholm dessert och choklad.

5 Brf Essinge Park 4(16) Garaget Föreningen innehar, som tidigare nämnts, 105 av 425 parkeringsplatser/andelar i Garagets samfällighetsförening. Föreningen samägs med övriga bostadsrättsföreningar i Luxområdet samt en privat aktör (Bengt Malmegård). Essinge Park disponerar över "sina" garageplatser och tar in intäkterna för dessa (i nuläget via Apcoa, tidigare Europark). Garagesamfälligheten fakturerar sedan en samfällighetsavgift till respektive förening, som ska täcka drift och underhåll av garaget. Avtal Under 2013 beslutade styrelsen att vi skulle se över avtalen för TV- och bredbandsleverantör. Styrelsen tog in offerter från Comhem, Bredbandsbolaget, Ownit samt AllTele och valde därefter att fortsätta med Comhem som leverantör av kabel-tv och Ownit som ny bredbandsleverantör. Efter bytet av bredbandsleverantör och omförhandling av TV-avtalet räknar styrelsen med en minskad kostnad om ca kr per år. Gästlägenheten Uthyrningen av gästlägenheten på Patentgatan 1 har rullat på som vanligt. På en av föreningens medlemmars initiativ har ett "uppfräschningsprojekt" av gästlägenheten påbörjats. Bland annat planeras sängen och bäddsoffan att ersättas, då dessa inte bytts ut under de senaste 7 åren. Projektet fortsätter under Lokalen har totalt utnyttjats 235 nätter under året och har även använts till styrelsens och valberedningens möten. Inre miljö En storrensning i alla trapphus, korridorer och utrymmen längst med förråden har utförts i samtliga hus. Mycket skräp och annat hittades i flera av husen. Mest bråte fanns i ett av förrådsutrymmena på Luxgatan 23. Detta avlägsnades och slängdes efter att boende hade informerats. Främsta skälet till att rensningen i de gemensamma utrymmena genomfördes, var av brandsäkerhetsskäl. Om en brand eller annan olycka skulle inträffa är det mycket viktigt att korridorer och trapphus är fria från skräp för att inte hindra en räddningsinsats. Under våren 2013 genomfördes också en resning i cykelrummen. Gamla cyklar som inte märkts upp av någon ägare omhändertogs av styrelsen och placerades på en samlad plats i föreningens lokaler. Totalt omhändertogs över 30 cyklar. Ingen har dock hört av sig och efterfrågat sin cykel. I samband med rensningen i cykelrummen monterades också krokar i taken i cykelrummen på Patentgatan, där takhöjden är högre än i cykelrummen på Luxgatan. Yttre Miljö Rubb och Stubb AB har skött föreningens gräsmattor och buskar i enlighet med förvaltningsavtalet. På grund av köld kunde en planerad beskärning av föreningens parkträd inte genomfras under hösten 2013, men detta är nu planerat att utföras i maj En 7 meter hög julgran levererades av firma Stig Nelsson till första advent och lyste upp innergården till sista januari.

6 Brf Essinge Park 5(16) Överlåtelser Under året har19 överlåtelser skett till ett genomsnittligt försäljningspris på :-/kvm. Styrelsen Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma den 23 maj 2013 haft följande sammansättning: Rasmus Åström Ledamot, ordförande/avgick i december 2013 Christoffer Krusell Ledamot, kassör/ordförande från december 2013 Farbod Bozorgzad Ledamot Carl Carlsten Ledamot Jessica Synnergren Suppleant/ledamot från december 2013 Tomas Lindholm Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening. För styrelsens ledamöter har ansvarsförsäkring varit tecknad i Trygg Hansa. Revisorer Niklas Jonsson Ordinarie Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Valberedning Britt Johnsson, sammankallande Karin Larsson Föreningens stadgar Föreningens stadgar har registrerats hos bolagsverket den 7 juni Nyckeltal Bokfört fastighetsvärde per kvm boyta Lån per kvm bostadsyta Genomsnittlig skuldränta % 3,25 3,35 3,59 2,99 3,77 Fastighetens belåningsgrad % 30,84 31,06 31,07 31,17 31,57 Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittlig låneskuld. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till balansomslutningen. Att beakta är att nyckeltalet, lån per kvm bostadsyta, kan ge en missvisande bild då det inte tar hänsyn till föreningens tillgångar i form av garaget om 105 platser och 7 st. lokaler som har ett marknadsvärde.

7 Brf Essinge Park 6(16) Vid föreningsstämmor i UBC Ekonomisk förening år 2012 beslutade medlemmarna att avveckla den ekonomiska föreningen och dela ut tillgångarna (aktier i Fastum UBC Förvaltning AB) till samtliga medlemmar, i enlighet med stadgarna. Fastum UBC Förvaltning AB har aktier och Brf Essinge Park har den 29 januari 2013 tilldelats 28 aktier. Samtliga aktier har samma röstvärde, en röst per aktie, samt lika rätt till utdelning. Avsättning till yttre fond Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll skall årligen göras enligt stadgarna med minst 25 kr/kvm lägenhetsyta. Fonderade medel avser att bidraga till planerat underhåll på fastigheten. Förslag till vinstdisposition Till förfogande för föreningens föreningsstämma står: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till yttre fonden reserveras utöver stadgarna i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

8 Brf Essinge Park 7(16) Resultaträkning Not RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa nettoomsättning RÖRELSENS KOSTNADER Reparationer och underhåll Driftskostnader Administrationskostnader Fastighetsskatt Summa kostnader för fastighetsförvaltning Avskrivning byggnad Avskrivningar övrigt Summa avskrivningar RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER Resultat från aktier och andelar Ränteintäkter Räntekostnader lån Räntebidrag Övriga finansiella poster Summa kapitalnetto RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER ÅRETS RESULTAT

9 Brf Essinge Park 8(16) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad Mark Inventarier och maskiner Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattekontot Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Avräkningskonto förvaltare Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 Brf Essinge Park 9(16) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Insatskapital Upplåtelseavgift Föreningens fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån Leverantörsskulder Skatteskulder Momsskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

11 Brf Essinge Park 10(16) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Inkomster och utgifter är periodiserade enligt god redovisningssed. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Fond för yttre underhåll är redovisad som bundet eget kapital enligt BFNAR 2003:4. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, utan en eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar. Avskrivningarna sker systematiskt över den bedömda nyttjandetiden. Avskrivning sker enligt en progressiv avskrivningsplan där den årliga avskrivningen är låg i början av avskrivningstiden och därefter successivt ökar. Avskrivningsplanen innebär att den totala avskrivningsperioden uppgår till 100 år och att byggnaden kommer att vara till hälften avskriven efter cirka 70 år. Från och med det räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilken innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringarna kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014.

12 Brf Essinge Park 11(16) Noter 1 Hyresintäkter Hyresintäkter lokal Hyra garage Hyresbortfall, lokaler moms Övriga rörelseintäkter Intäkt gästlägenhet Intäkt förråd lokalhyresgäst Fastighetsskatt lokaler Ersättning för 2013 enligt avtal Luxgaragets SFF Övriga rörelseintäkter Reparationer och underhåll Reparationer Reparation tvättstuga Hissar Reparation av huskropp utvändigt Reparation övrigt Planteringar, träd och buskar Planerat underhåll Underhåll hissar OVK-besiktning Sotning/rensn av kanaler plan

13 Brf Essinge Park 12(16) 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Trädgårdsskötsel Snöröjning/sandning Städning Hyra av entrémattor Hisskostnader Bevakn.kostn utryckning/jour Serviceavtal Gemensamhetsanläggning sopsug Gemensamhetsanläggning garage El Uppvärmning Vatten Avfallshantering Fastighetsförsäkring Försäkringsersättningar Kabel-TV Bredband Korttidshyra av inventarier Förbrukningsinventarier Förbrukningsmaterial Övriga driftskostnader Administrationskostnader Telefoni Datorkommunikation Postbefordran Styrelsearvode Sociala avgifter Revisionsarvode extern revisor Arvode UBC Bankkostnader Medlem/föreningsavgifter Övriga administrativa kostnader

14 Brf Essinge Park 13(16) 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade anskaffningsvärden mark Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark Bokfört värde byggnader och mark Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Matavfallskvarnar Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående balans Avskrivningstid 10 år

15 Brf Essinge Park 14(16) 8 Värdepapper 28 st aktier á 1 900:- Bokfört värde Marknadsvärde Aktieinnehav i Fastum UBC Förvaltning AB, Org nr Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel-TV / bredband Försäkringar Ekonomisk förvaltning Lux Samfällighetsförening Europark Fastighetsskötsel Ränta swap Övriga förutbetalda kostnader Eget kapital Inbetalda Upplåtelse- Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fonden resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång

16 Brf Essinge Park 15(16) 11 Skulder till kreditinstitut SEB , ffd rta 2,96% SEB , ffd , rta 2,82% SEB , ffd , rta 2,96% SEB , rörlig ränta, rta 2,21% SEB , ffd , rta 2,96% Avgår kortfristig del av långfristig skuld Övriga skulder Depositionsavgifter Skatteskulder Slutlig skatt 2011 Taxering Slutlig skatt 2012 Taxering Slutlig skatt 2013 Taxering Skatt och sociala avgifter

17 Brf Essinge Park 16(16) 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Hyres- och avgiftsfordringar Upplupet revisionsarvode Upplupna utgiftsräntor Värme Sophämtning El Vatten Reparation hissar Nettoskuld ränteswap Övrigt Stockholm Brf Essinge Park Christoffer Krusell Farbod Bozorgzad Carl Carlsten Jessica Synnergren Vår revisionsberättelse har lämnats den Öhrlings PricewaterhouseCoopers Niklas Jonsson Godkänd revisor