Del av. Sjukhuset 3. Försäljningspromemoria

Transkript

1 Del av Sjukhuset 3 Mörbylund Danderyd Försäljningspromemoria

2

3 Innehåll Sammanfattning 4 Bakgrund och försäljningsprocess 6 Kontaktpersoner 7 Fastigheten Läge och kommunikationer 10 Uthyrbar area 11 Byggnadsbeskrivning 12 Legal information 16 Bostadsrättsmarknaden i närområdet 18 Utveckling i närområdet 19 Finansiell information Hyreskontraktsstruktur 22 Hyresintäkter 23 Kostnader 24 Driftavtal 25 Definitioner 26 Bilagor 1 Hyresgästlista 2 FDS-utdrag 3 Planer och bestämmelser 4 Ansökan om avstyckning 5 Blockhyresavtal bostäder 6 Lokalhyresavtal 7 Hissbesiktningsprotokoll 8 OVK-protokoll 9 Energideklaration 10 Ritningar 11 Radonmätningar 12 PCB-sanering 13 Beslut mervärdesskatt CD Försäljningspromemoria Bilagor Fotografier 2014 Catella. Varje form av mångfaldigande av innehållet i denna försäljningspromemoria, helt eller delvis, utan medgivande av Catella är förbjudet enligt lag.

4 4 Sammanfattning Denna försäljningspromemoria presenterar möjligheten för investerare att förvärva del av bostadsfastigheten sjukhuset 3, belägen i området Mörbylund i Danderyds kommun, drygt fem kilometer från Stockholms innerstad. På Fastigheten finns sedan 1972 en byggnad i tio våningar samt källar-/souterrängplan och vind. Fastighetens uthyrbara area uppgår till kvadratmeter, varav 87 procent utgörs av bostäder. Totalt finns 192 lägen heter i Fastigheten med en genomsnittlig storlek om 43 kvadratmeter. Genom gemensamhetsanläggningen Sjukhuset GA:5 har Fastigheten tillgång till 40 garageplatser och 35 platser på utomhusparkering. Den totala hyresintäkten för Fastigheten uppgår till cirka 11,5 miljoner kronor, utöver detta tillkommer intäkter om cirka kronor hänförliga till andel i Sjukhuset GA:5. Fastighetens uthyrningsgrad är 100 procent. Kommunikationsläget är mycket gott tack vare områdets närhet till Danderyds sjukhus och Mörby Centrum, vilka båda fungerar som knutpunkter för såväl tunnelbana som bussar. I Mörby och Stocksund finns stationer på den lokala tåglinjen Roslagsbanan. Närområdet erbjuder grönområden, kommersiell service, idrottsplatser, golfbanor, bad och närhet till Danderyds sjukhus.

5 per typ HYRESVÄRDE Del av Sjukhuset 3 5 Fakta och nyckeltal Hyresvärde per typ Charlottenberg Mörbylund Mörbylund Fastigheten Klostervägen Inverness Stocksundet E18 Norrtäljevägen Mörby Stocksund station Fastighetsbeteckning Del av Sjukhuset 3 Typkod 320 hyreshusenhet, bostäder Kommun, område Danderyd, Mörbylund Adress Mörbylund 7 15 Upplåtelseform Äganderätt Lagfaren ägare Stena Fastigheter Danderyd AB Byggnadsår/värdeår 1972/1972 Antal bostadslägenheter 192 Taxeringsvärde tkr. Nytt taxeringsbeslut väntas i samband med avstyckning per typ UTHYRBAR AREAUthyrbar area per typ Bostad 86 % Vård/barnomsorg 9 % Kontor 5 % Bostad 87 % Vård/barnomsorg 9 % Kontor 4 %

6 6 Bakgrund och försäljningsprocess Bakgrund Stena Fastigheter AB (Stena alternativt Säljaren) äger, via dotterbolaget Stena Fastigheter Danderyd AB, fastigheten Sjukhuset 3 i Danderyd. Stena har för avsikt att avyttra den del av Sjukhuset 3 vilken innehar adresserna Mörbylund 7 15 (Fastigheten). Catella Corporate Finance (Catella) har engagerats av Stena för att utreda förutsättningarna för en försäljning av Fastigheten. Försäljningsprocess Potentiella köpare inbjuds härmed att på basis av denna Försäljningspromemoria lämna indikativa, ej bindande, bud på Fastigheten. De indikativa buden ska ange underliggande fastighetsvärde. Det bör dock observeras att Fastigheten ägs av ett aktiebolag och försäljningen kommer att genomföras som en avyttring av aktierna i detta bolag. Budgivare ska i det indikativa budet ange hur eventuella avdrag för latent skatt har beaktats. Skattemässigt restvärde för Fastigheten uppgick per den 2 januari 2014 till kronor. I det indikativa budet ska budgivare utgå från att: försäljningen kommer att ske genom en bolagsöverlåtelse, ingen stämpelskatt för lagfart därmed krävs, handpenning ska erläggas kontant på avtalsdagen, resterande köpeskilling ska erläggas kontant på tillträdesdagen, inga lån övertas, inga anställda övertas, eventuella kostnader för uttagande av nya pantbrev ska erläggas av köparen, driftavtal och liknande avtal övertas och att de är tecknade på marknadsmässiga villkor, Fastighetens skick överensstämmer med vad som med fog kan förutsättas mot bakgrund av Fastighetens ålder, användning samt den beskrivning som lämnas i denna försäljningspromemoria, köparen kommer att få möjlighet att besiktiga Fastigheten innan slutligt köpeavtal upprättas, samt att Stena i avtalet kommer att friskrivas från ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. Indikativa bud Indikativa bud ska lämnas senast klockan den 11 april 2014 till: Catella Corporate Finance Stockholm HB Niklas Samuelsson via e-post: niklas.samuelsson@catella.se eller via fax: Tidsplan Indikativa bud 11 april 2014 Due diligence April maj 2014 Kontrakt Maj juni 2014 Tillträde Juni 2014 De indikativa buden kommer att ligga till grund för slutförhandlingar med den eller de budgivare som lämnar de för Stena mest fördelaktiga buden. Den eller de parter som väljs ut till slutförhandling kommer att få ta del av mer detaljerad information om Fastigheten. Parallellt ges härmed även möjlighet att mer ingående besiktiga Fastighetens tekniska status. Vidare kommer ett avtalsutkast att presenteras för kommentarer. Det bör noteras att Säljaren i avtalet endast kommer lämna begränsat med garantier. Stena och Catella förbehåller sig rätten att avsluta försäljningsprocessen eller ändra i ovan beskrivna riktlinjer när som helst före undertecknandet av ett bindande överlåtelseavtal rörande Fastigheten. Oavsett skälet till att försäljningsprocessen avbryts eller ändras ska respektive budgivare själv svara för samtliga kostnader.

7 Kontaktpersoner Del av Sjukhuset 3 7 Frågor rörande Fastigheten ska ställas till någon av vidstående personer på Catella. Under inga omständigheter får anställda hos Stena eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Catella. Catella Corporate Finance Box 5130 Birger Jarlsgatan Stockholm Telefon Fax Niklas Samuelsson E-post niklas.samuelsson@catella.se Telefon Mobil Hanna Öström E-post hanna.ostrom@catella.se Telefon Mobil Jonas Lindell E-post jonas.lindell@catella.se Telefon Mobil Försäljningspromemoria Denna promemoria har sammanställts av Catella på basis av information som framtagits av Stena. Promemorians enda syfte är att presentera Fastigheten. Denna promemoria, och annan information som utgör en del av presentationsmaterialet avseende Fastigheten, tillhör Stena och Catella och får inte kopieras eller delges andra utan skriftligt medgivande från Catella. Mottagare som inte önskar fortsätta att delta i försäljningsprocessen ska omedelbart returnera allt material som mottagaren erhållit till Catella, inklusive denna promemoria. De uppgifter om Fastigheten som lämnas i promemorian härrör från källor som av Stena och Catella bedöms vara tillförlitliga. Vare sig Stena eller Catella, eller någon av dess anställda, lämnar någon utfästelse eller garanti vad avser riktigheten eller fullständigheten av redovisade uppgifter. Stena svarar endast för sådana garantier som uttryckligen lämnas i det köpeavtal som kommer att ingås med förvärvaren av Fastigheten. Catella ansvarar inte i något fall för riktigheten i uppgifter som lämnas i promemorian eller i annan information om Fastigheten. Detta gäller oavsett om informationen eller uppgifterna lämnas av Stena eller direkt av Catella.

8 8 Fastigheten

9 Fastigheten Del av Sjukhuset 3 9

10 10 Läge och kommunikationer E18 Mörby Centrum Danderyd Djursholm Mörbyleden Djursholms Ösby station E18 Ulriksdal Stocksund Fastigheten E4 Bergshamra Frösunda Solna Stockholm Norrtäljevägen Danderyds Sjukhus Vendevägen Djursholm 277 Mörby station Edsviken E Ulriksdal Mörbylund Mörbylund Stocksundet Fastigheten Stocksund station Stocksund E18 E20 E Bergshamra Bergshamra 260 Stockholmsvägen 226 E Bergshamraleden Bergshamra Fastigheten är belägen i området 271 Mörbylund i Danderyds kommun, drygt fem kilometer från Stockholms innerstad. Från Mörbylund är det cirka fem minuters gångväg till Mörby Centrum som erbjuder all tänkbar service. Fastigheten är omgiven av grönområden och har närhet till sjukhus, kommersiell service, idrottsplatser, golfbanor och bad. Området har mycket goda kommunikationer tack vare sin närhet till Danderyds sjukhus och Mörby Centrum, vilka båda fungerar som knutpunkter för såväl tunnelbana som bussar. Detta gör det möjligt att ta sig till T-centralen på 15 minuter. I Mörby och Stocksund finns därtill stationer på den lokala tåglinjen Roslagsbanan. Strax utanför Mörbylund passerar E18 vilket möjliggör smidig biltrafik till och från området. Planer finns för utökad pendeltågstrafik till Danderyds sjukhus vilket utvecklar kommunikationsläget ytterligare. Danderyd är en grönskande storstadskommun som består av fyra kommundelar; Danderyd, Enebyberg, Djursholm och Stocksund. Alla kommundelar har egna centra och i Danderyd återfinns god kommunal och kommersiell service. Kommunen har en lång marin gräns mot Värtan och Edsviken och bebyggelsen är omgiven av en grön och lummig miljö. Danderyds kommun är attraktiv både som bostadsort och för etablering av arbetsplatser, detta bland annat tack vare sin närhet till Stockholms innerstad samt det breda utbudet av och en hög kvalitet på service, skolor och barnomsorg. Utbildningsnivån är den högsta i landet och många väljer att gå vidare till högskolestudier. Bebyggelsen i kommundelen Danderyd består till största delen av flerbostadshus i attraktiva lägen men i övriga kommunen dominerar småhus och villor.

11 lgh AREA Uthyrbar area Fastigheten Del av Sjukhuset 3 11 Uthyrbar area per typ Area Typ Antal kvm Andel, % Bostad Vård/barnomsorg Kontor Lager Totalt Lägenheter per typ Area Fastighetens uthyrbara area uppgår till kvadratmeter, varav 87 procent utgörs av bostäder. Totalt finns 192 lägenheter i Fastigheten med en genomsnittlig storlek om 43 kvadratmeter. Fördelningen mellan bostäder och lokaler samt mellan olika lägenhetstyper framgår av tabeller och grafer intill. Typ per typ UTHYRBAR AREAUthyrbar area per typ Antal lägenheter Area Kvm Andel, % 1 rum och kokvrå rum och kokskåp rum och kök rum och kök rum och kök Totalt Bostad 87 % Vård/barnomsorg 9 % Kontor 4 % Parkering/garage Boende i Fastigheten har tillgång till garage samt utomhusparkeringar genom gemensamhetsanläggningen Sjukhuset GA:5, totalt 40 respektive 35 platser. Lägenheter per typ 1 rum och kokvrå 1 % 1 rum och kokskåp 21 % 1 rum och kök 24 % 2 rum och kök 27 % 3 rum och kök 27 %

12 12 Byggnadsbeskrivning På Fastigheten uppfördes 1972 en byggnad i tio våningar samt källar-/souterrängplan och vind. Byggnaden är grundlagd på plintar och grundmur i betong stående på berg. Stomme utgörs av platsbyggd armerad betong. Fasader är av tegel, trä och betong med inslag av puts. Fasaden som vetter mot öster är i huvudsak i tegel, motsatt sida har paneler i trä med tilläggsisolering. Taket lades om för cirka fem år sedan och är klätt med gummiduk och har invändig takavvattning med takbrunnar och PVC-rör. Markavvattning sker via betongrör. Samtliga byggnadens fönster är inåtgående med träkarm. Fönster som vetter mot öster, från våning fyra och uppåt, är treglasfönster med bullerisolering. Resterande fönster är tvåglasfönster. Byggnaden har tre trapphusentréer, med tillhörande barnvagnsrum. Entréerna har golvbeläggning av natursten och väggar klädda av kakel eller tegel. Trapphusens entréplan har golvbeläggning av marmor, resterande våningsplan har linoleumgolv och målade putsväggar. I byggnadens källare finns lägenhetsförråd, tvättstuga, elcentral, undercentral för fjärrvärme samt fläktrum för lokalutrymmen. Det finns även ett besiktigat skyddsrum i källaren som är fullt utrustat. Vinden inrymmer hissmaskinrum, fläktrum för bostadslägenheter och lägenhetsförråd.

13 Fastigheten Del av Sjukhuset 3 13 Teknisk beskrivning Grundläggning Plintar och grundmur i betong stående på berg Stomme Platsbyggd armerad betong Fasad Tegel, trä, betong och puts Fönster Kopplade tvåglasfönster och treglasfönster med bullerisolering Hissar 6 stycken, 6 personer motsvarande 500 kg Balkonger 281 stycken Ventilation Mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning (FTX) Uppvärmning Fjärrvärme Lägenhetsstandard Renovering av lägenheter har gjorts löpande vid behov, en övervägande del av lägenheterna är dock i originalskick. Lägenhetsdörrar är av så kallad säkerhetstyp eller av trä. Väggar är målade eller tapetserade. En majoritet av vardagsrummen har parkettgolv, köken har plast- eller linoleummatta och övriga rum har i huvudsak linoleummatta. Köksinredningen innefattar diskbänk, elspis, kyl och frys samt kolfilterfläkt. För de minsta enrumslägenheterna ingår ej kök utan liten kokvrå. Diskmaskiner som finns i lägenheter hör till hyresgästen. I merparten av lägenheterna, ej inräknat de minsta enrumslägenheterna, finns klädkammare. Badrummen har plastmatta eller klinker på golv, väggplastmatta eller kaklade väggar, målade tak och fristående badkar. Sanitetsporslin och sanitets armaturer är av blandad ålder.

14 14 Balkonger Samtliga lägenheter har en balkong, ett antal större lägenheter har dubbla balkonger. Balkongplattor är av betong och räcken av galvaniserat stål. Vidare har balkongerna plåtskärmar utåt och betongskärmar mot angränsande balkonger. Cirka 20 procent av balkongerna är inglasade. Värme Fastigheten är ansluten till fjärrvärme. Fjärrvärme erhölls ursprungligen från Danderyds sjukhus, från 1995 sker leverans från Norrenergi med fjärrvärmeledningar via Bergshamra och botten av Edsviken. Undercentralen är belägen i källargången och betjänar samtliga lägenheter och innehåller värmeväxlare för radiatorer, ventilation och tappvarmvatten, expansionskärl om liter och huvudpumpar. Flertalet av komponenterna är från 1972, några värmeväxlare och pumpar byttes ut omkring år Systemet är ett ettrörsvärmesystem med radiatorer försedda med termostatventiler. Rören är stålrör och isoleringen är klädd delvis med papp och binda, delvis med plastplåt. Kopplingsrör till radiatorer är av koppar. Systemet kan kontrolleras och regleras genom fjärrstyrning. Hissar Det finns två personhissar av typ linhiss i varje trapphus, totalt sex hissar. Hissarna är anpassade för sex personer (500 kg) vardera. Hisskorgarna är renoverade och anpassade till gällande regelverk. Hissmaskiner och motor är tillverkade av Alberto Sassi och införskaffades omkring 2009, för service står idag Otis. Senaste besiktningen ägde rum i november 2013 vid vilken den södra hissen i Mörbylund 13 fick anmärkning. Anmärkningen är nu åtgärdad och ny besiktning slutförd. Nästa besiktning ska ske senast april Besiktningsprotokoll finns i bilaga 7. Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät. I Fastighetens undercentral finns två tryckhöjningspumpar för vattenförsörjningen. Avloppsrören är av gjutjärn i källaren och rör i stammar och badrum är av plast. Stammarna är i gott skick och kräver inga åtgärder i dagsläget. Tvättstuga Tvättstugan, som finns i Mörbylund 11, innehåller sex tvättmaskiner, tre torkskåp, tre torktumlare och en elmangel. Fyra av sex tvättmaskiner är från 2008/2009 och övriga två tvättmaskiner är cirka två år äldre. Samtliga tvättmaskiner är tillverkade av Electrolux vilket även gäller för de tre torktumlarna som är från Torskåpen med luftavfuktare är tillverkade av Teenexa. Tvättutrustningen innefattar även en grovtvättmaskin från 2007 och en grovtorktumlare från 2006, båda Electrolux. Golvet är belagt med klinker och väggarna är målade och delvis kaklade. Bokning av tvättstugan sker via ett Aptussystem.

15 Fastigheten Del av Sjukhuset 3 15 Lägenhetsförråd Lägenhetsförråd är belägna på vinden, på souterrängvåning och i källarplan. Förråden på souterrängvåning är i originalutförande i trä, övriga förråd i byggnaden är av typ troaxnät. Ventilation OVK Ventilationen i Fastigheten utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning för bostäder samt äldreboende, ventilation för lokalerna saknar värmeåtervinning. Det finns ett till- och frånluftsaggregat för varje trapphus, totalt tre stycken, på vinden. Fläktrum för ventilation av bostäder är belägna på vinden, fläktrum och fläktaggregat för lokalutrymmen finns i källaren. Samtliga aggregat på vinden byttes omkring 1997 och har kompletterats med värmeåtervinningsbatterier. Lägenheterna har inblåsning bakom radiatorer under fönster. Utsug sker med kontrollventiler i badrum och kök. Frånluftsfläktarna är frekvensstyrda med luftflöde dygnet runt som kan regleras efter olika tider och andel luftflöde. Flerbostadshus omfattas av krav på återkommande besiktning enligt reglerna om obligatorisk ventilationskontroll (OVK). OVK-besiktning genomfördes den 14 oktober 2009 med godkänt resultat. Nästa ordinarie besiktning ska genomföras senast sommaren Protokoll återfinns i bilaga 8. Energideklaration Energideklaration genomfördes under juli 2008, se bilaga 9. Avfallshantering Idag finns en gemensam sopsug för området installerad år Sopnedkast med sopsug finns på alla plan förutom souterrängnivå. Sopsugsanläggningen, som sköts inom gemensamhetsanläggningen Sjukhuset GA:5, finns i en separat mindre byggnad på Fastighetens gård. Parkering och garage Boende i Fastigheten har tillgång till garage- och parkeringsplatser genom Sjukhuset GA:5, Fastighetens andel om 35 procent berättigar de boende till 40 garageplatser och 35 markparkeringsplatser. Garage är beläget under gatan Mörbylund som löper intill Fastigheten. Markparkeringsplatser är belägna på samma gata samt öster om byggnaden. Fasta platser för de boende finns i garage samt på parkeringen i öster, markparkeringar på Mörbylundsgatan är flytande. Radon Radonmätningar pågår just nu i tio lägenheter, mätningen beräknas vara avslutad och resultatet meddelat i maj/juni Tidigare utförda mätningar i 30 lägenheter visar att samtliga mätvärden understiger fastställda gränsvärden. Se protokoll för radonmätningar i bilaga 11. PCB Sanering av PCB i Fastigheten genomfördes 2001, saneringsbevis återfinns i bilaga 12.

16 16 Legal information Planer och bestämmelser Fastigheten omfattas av nedanstående plan, detaljplanen i dess helhet finns i bilaga 3. Typ Plan Datum Aktbeteckning Detaljplan Mörbylund P01/0129 Servitut och nyttjanderätter Fastigheten omfattas av nedanstående servitut och nyttjanderätter, se även bilaga 3. Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Tunnelbana mm Last Avtalsservitut 01-IM4-75/ TransformatorkioskLast Avtalsservitut 01-IM4-83/ Ventilation Last Officialservitut /15.4 Spårtunnlar Last Officialservitut /18.1 Vattenledning expr Last Officialnyttjanderätt 01-IM4-48/ fullbordad Vatten Last Ledningsrätt /7.1 Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar Fastigheten ingår i gemensamhetsanläggningarna Danderyd Sjukhuset GA:4 och GA:5. Danderyd Sjukhuset GA:5 innefattar: Väg, gång- och kör bana, vändplan, vägmärken och vägbelysning, gårdar, gång- och entrévägar, utebelysning, vägbelysning, stolpar, elmatning med tillhörande armaturer, vattenledningar, spillvattenledningar, dagvattenledningar, sopsugsanläggning, markparkering och p-däck. Fastighetens andel i Sjukhuset GA:5 uppgår till 35 procent. Genom gemensamhetsanläggningen Sjukhuset GA:5 har Fastigheten tillgång till 40 garageplatser och 35 platser på utomhusparkering. Danderyd Sjukhuset GA:4 innefattar trädgårdsanläggning. Fastighetens andel i Sjukhuset GA:4 uppgår till en tredjedel. Handlingar avseende gemensamhetsanläggningar finns i bilaga 3. Avstyckning I samband med avyttring av Fastigheten har Säljaren för avsikt att stycka av denna från Sjukhuset 3. Tilltänkt fastighetsgräns för den avstyckade fastigheten kan ses i vidstående illustration. Stena behåller stamfastigheten Sjukhuset 3 i sin ägo. Ansökan om avstyckning finns i bilaga 4. Inteckningar För närvarande finns två pantbrev om totalt kronor uttagna på Sjukhuset 3. I samband med avstyckning kommer samtliga befintliga pantbrev att överföras

17 Fastigheten Del av Sjukhuset 3 17 Tilltänkt fastighetsgräns efter avstyckning Nuvarande fastighetsgräns från stamfastigheten Sjukhuset 3 till den nybildade Fastigheten och blir därmed tillgängliga för den slutgiltige köparen av Fastigheten. Taxeringsinformation Fastigheten omfattar en taxeringsenhet med typkod 320 (hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). I nedanstående tabell redovisas nuvarande taxeringsvärde för Sjukhuset 3 då Säljaren bedömer att förändringen i taxeringsvärde till följd av avstyckning kommer att vara marginell. Taxeringsvärde, tkr Lokaltyp Byggnad Mark Totalt Bostad Lokal Totalt Fastighetsskatt och kommunal avgift Sedan den 1 januari 2008 gäller det nya systemet för beskattning av flerbostadshus. Systemet innebär att fastighetsskatten för bostäder avskaffades och ersattes med en kommunal avgift om kronor per bostad i flerbostadsenheter eller maximalt 0,4 procent av taxeringsvärdet för bostäderna. Från och med kalenderåret 2009 är avgiften indexerad och ska varje år följa förändringen av inkomstbasbeloppet i jämförelse med För lokaler uppgår fastighetsskatten fortfarande till 1 procent av taxeringsvärdet. För inkomståret 2014 och i deklarationen 2015 justeras det fasta maxbeloppet till kronor, eller 0,3 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatten och den kommunala avgiften för Fastigheten uppgår till sammanlagt cirka kronor under Skattemässigt värde Fastighetens skattemässiga värde uppgår per den 2 januari 2014 till kronor. Mervärdesskatt Fastigheten är till 4,67 procent registrerad för mervärdesskatt avseende uthyrning av verksamhetslokaler. Beslut avseende mervärdesskatt finns i bilaga 13.

18 18 Bostadsrättsmarknaden i närområdet Genomförda bostadsrättsförsäljningar i området Områdets popularitet kan ses i medelpriset på de senast genomförda försäljningarna på bostadsrättsmarknaden, vilket uppgår till kronor per kvadratmeter i området kring Fastigheten. Karta och tabell visar exempel på försäljningar under maj till december Nr Adress Brf Kontraktsdatum Pris, kr Kr/kvm Boyta, kvm 1 Invernessvägen 9 BRF Slottet Invernessvägen 9 BRF Slottet Invernessvägen 9 BRF Slottet Mörbylund 25 BRF Sjukhuset Mörbylund 25 BRF Sjukhuset Mörbylund 25 BRF Sjukhuset Mörbylund 27 BRF Sjukhuset Mörbylund 25 BRF Sjukhuset Mörbylund 23 BRF Sjukhuset Mörbylund 23 BRF Sjukhuset Mörbylund 23 BRF Sjukhuset Mörbylund 19 BRF Mörbylund Mörbylund 19 BRF Mörbylund Mörbylund 17 BRF Mörbylund Mörbylund 21 BRF Mörbylund Mörbylund 17 BRF Mörbylund Mörbylund 21 BRF Mörbylund Mörbylund 21 BRF Mörbylund Mörbylund 21 BRF Mörbylund Invernessvägen 10 BRF Masten Invernessvägen 10 BRF Masten Klostervägen 5A BRF Klostret Klostervägen 5A BRF Klostret Klostervägen 7B BRF Klostret Klostervägen 3B BRF Fabriken Klostervägen 3B BRF Fabriken Klostervägen 3B BRF Fabriken Skogsslingan 3 BRF Charlottenberg Klostervägen 1A BRF Brunnen Källa: Värderingsdata

19 Utveckling i närområdet Fastigheten Del av Sjukhuset 3 19 Bostadsutveckling i östra mörbylund Öster om Fastigheten finns fastigheterna Sjukhuset 9 och 10, vilka ägs av det privata fastighetsbolaget Profi Fastigheter AB. Profi tillsammans med Danderyds kommun initierade i januari 2013 ett arbete med att ta fram en programhandling för fastigheterna. Syftet med planläggningen är att pröva förutsättningarna för ny bostadsbebyggelse i form av fyra till tiovåningshus innehållande sammanlagt cirka 300 lägenheter, varav cirka 70 studentlägenheter. Befintlig detaljplan från 2001 tillåter byggnation innehållande handel, kontor och småindustri. Den tillkommande bebyggelsen skulle komma att fungera som en bullerdämpande avskärmning från E18 för Fastigheten och övriga bostäder väster om planområdet. De tilltänkta husen grupperas runt gårdar och bryts upp i mindre volymer genom att variera höjd, längd, placering av fasadliv mot vägen samt arkitektonisk utformning och material. Bebyggelsen har sin högsta punkt i den norra delen, mot Danderyds sjukhus. Mörby Centrum blir Danderyds centrum Handels- och servicecentrumet Mörby Centrum är beläget omkring en kilometer norr om Fastigheten och nås antingen via tunnelbanan, bussar, bil eller via gång- och cykelvägar. Fastighetsägaren Diligentia AB har tillsammans med Danderyds kommun utarbetat en ny detaljplan för området vilken kommer att tillåta nyproduktion av handel, kontor, parkeringshus och bostäder samt modernisering och utveckling av befintlig bebyggelse. Detaljplanen vann laga kraft i januari I utvecklingsprocessen kommer Mörby Centrum att bli Danderyds Centrum. Vid färdigställande beräknas Danderyds Centrum erbjuda 100 butiker inom kvadratmeter handelsytor, kvadratmeter kontor och parkeringsplatser. Mörby Centrum Källa: Program till detaljplan för Östra Mörbylund, Sjukhuset 9 och 10, Danderyds kommun Programförslaget var ute på programsamråd under perioden november 2013 till januari Planförslaget bearbetas för närvarande utifrån inkomna synpunkter, nästa skede i processen är plansamråd. Planen handläggs med normalt planförfarande.

20 20 Finansiell information

21 Finansiell information Del av Sjukhuset 3 21

22 22 Hyreskontraktsstruktur Fastigheten omfattar med nuvarande utformning 192 bostadslägenheter, en lokal för vård/barnomsorg, fyra kontor och tre lager. Samtliga lägenheter och lokaler är uthyrda. Danderyds kommun förhyr 35 lägenheter, varav 33 via blockhyresavtal. Säljaren kommer inte att hyra ut bostadslägenheter som blir vakanta fram till ett eventuellt frånträde av Fastigheten. Fullständig hyresgästlista återfinns i bilaga 1. Bostadshyresavtal Bostadslägenheterna är uthyrda enligt sedvanlig kontraktsutformning med tre månaders uppsägningstid. Den genomsnittliga bostadshyran uppgår till kronor per kvadratmeter. Det finns i dagsläget åtta av Stena sanktionerade andra handsuthyrningar i Fastigheten enligt tabellen nedan. Andrahandsuthyrningar kontraktsnr Förstahandshyresgäst andrahandshyres GÄST Adress Till och med Dahlgren Joanna Lina Pedro Mörbylund 11, 2tr Petersson Elinor Borg Anna-Karin Mörbylund 13, sv Holmberg Josephine Palmgren Therese Mörbylund 13, 8tr Kumbasar Serdar Ergun Firat och Özlen Mörbylund 13, 9tr Grzelak Tomasz Cirak Adnan Mörbylund 15, 2tr Östblom John Kubulenso Saga Mörbylund 15, 6tr Sklarsky Ester Titkova Dina Mörbylund 15, 6tr Wingqvist Terese Uddgren Robert Mörbylund 15, 7tr Blockhyresavtal Det finns två blockhyresavtal tecknade med Danderyds kommun avseende förhyrning av 33 lägenheter. Se bilaga 1 och 5 för ytterligare information. Lokalhyresavtal Totalt finns det kvadratmeter kommersiella lokaler i Fastigheten. Hyresavtal med Danderyds kommun är uppsagt av hyresgästen för villkorsändring, diskussioner förs gällande förlängning av avtalet till och med juni 2015 eller längre. Lokal hyresavtal återfinns i bilaga 6. Kontraktsnummer Hyresgäst Typ Area, kvm Hyresvärde, kr Hyresvärde, Kr/kvm Uppsägnings Tid, Förlängning, Löptid mån mån Uppsagt Danderyds kommun Vård/barnomsorg Ja Ortopedteknik AB Kontor Nej Ortopedteknik AB Kontor Nej Ortopedteknik AB Kontor Nej Ortopedteknik AB Kontor Nej Burman Lillemor Lager Nej Burman Lillemor Lager Nej Tele 2 AB Lager Nej Hi3g Access AB Övrigt Nej Totalt

23 per typ HYRESINTÄKT Hyresintäkter Finansiell information Del av Sjukhuset 3 23 I nedanstående tabell redovisas utgående hyra under en tolvmånadersperiod. Intäkterna i sammanställningen är baserade på kontrakterade hyror per februari 2014 med en antagen hyresförändring för år 2014 enligt följande: Per den 1 april 2014 beräknas 2014 års förhandlade hyresnivå implementeras med en generell hyreshöjning av bashyran för bostäder om 1,5 procent. För bostäder i blockhyresavtal gäller med hyresgästföreningen förhandlad hyreshöjning om 1,5 procent. En komponent i årets hyresförhandling är att bashyran för bostäder samtidigt sänks med 38 kronor per kvadratmeter och år till följd av att hushållsel lyfts ut ur bostadshyran. Undermätare för el har installerats i respektive lägenhet vilket möjliggör separat mätning och debitering av hushållsel. Nettoförändringen i hyresnivå för bostäder blir därmed negativ, med en genomsnittlig sänkning av bashyran för bostäder om 1,69 procent. Bashyror för lokaler lämnas oförändrade till följd av att oktoberindex 2013 sjönk till 314,40. I sammanställningen nedan redovisas intäkterna som om hyresförändringen i bostadshyror fick full effekt från och med 1 januari intäkter GemensamhetsAnläggning Genom sin andel om 35 procent i gemensamhetsanläggningen Sjukhuset GA:5 har Fastigheten tillgång till 40 garageplatser och 35 utomhusparkeringar. Intäkter hänförliga till GA:5 presenteras i nedanstående tabell. Intäkt 2013 kr Hyror p-platser och garage Europark Totalt För ytterligare information om parkeringsplatser, se sidan 15 under rubriken Parkering och garage och på sidan 16 under rubriken Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar. Hyresintäkt per typ Area Hyresintäkt kvm kr % kr/kvm Bostad Vård/barnomsorg Kontor Lager Övrigt Totalt Hyresintäkt per typ Bostad 86 % Vård/barnomsorg 9 % Kontor 5 %