EXAMENSARBETE. Arkitektens roll i bostadsutvecklingsprojekt. En studie om att koppla samman gestaltning och arkitektonisk kvalitet med den

Transkript

1 EXAMENSARBETE Arkitektens roll i bostadsutvecklingsprojekt En studie om att koppla samman gestaltning och arkitektonisk kvalitet med den totala optimeringen av fastighetsförädlingen. Åsa Löfdahl Civilingenjörsexamen Arkitektur Luleå tekniska universitet Institutionen för samhällsbyggnad och naturresurser

2 Feb Arkitektens roll i bostadsutvecklingsprojekt En studie om att koppla samman gestaltning och arkitektonisk kvalitet med den totala optimeringen av fastighetsförädlingen. Åsa Löfdahl

3 Innehållsförteckning FÖRORD SAMMANFATTNING ABSTRACT INLEDNING BAKGRUND PROBLEMFORMULERING SYFTE AVGRÄNSNINGAR 5 2. METOD METODKRITIK LITTERATURSTUDIE UTVÄRDERING AV REFERENSPROJEKT UTVÄRDERING AV OSÅLDA BOSTADSRÄTTER INTERVJUSTUDIE 7 3. RESULTAT OCH ANALYS LITTERATURSTUDIE BOSTADSUTVECKLING NULÄGESBESKRIVNING ARKITEKTENS ROLL KOSTNADSEFFEKTIVA BOSTÄDER ARKITEKTONISK KVALITET UTVÄRDERING AV REFERENSPROJEKT REFERENSOBJEKT UTFORMNING AV ANALYSMETOD UTVÄRDERING KOSTNADSEFFEKTIVA BOSTÄDER UTVÄRDERING ARKITEKTONISK KVALITET ARKITEKTENS RESULTATPÅVERKAN I PROJEKT B UTVÄRDERING AV OSÅLDA BOSTADSRÄTTER PROJEKTEN NYPRODUCERADE HYRESRÄTTER INTERVJUSTUDIE NULÄGESBESKRIVNING ARKITEKTENS ROLL KOSTNADSEFFEKTIVT BOSTADSBYGGANDE ARKITEKTONISK KVALITET SAMLAD ANALYS ARKITEKTENS ROLL KOSTNADSEFFEKTIVT BOSTADSBYGGANDE ARKITEKTONISK KVALITET DISKUSSION SLUTSATSER FORTSATTA STUDIER 41 i

4 5. BEGREPP OCH ORDLISTA LITTERATURFÖRTECKNING APPENDIX 46 BILAGA 1 - FORMULÄR INTERVJUSTUDIE 47 BILAGA 2 BERÄKNING YTEFFEKTIVITET PROJEKT B 48 BILAGA 3 YTEFFEKTIVITETENS INVERKAN PÅ PROJEKTVINSTEN I PROJEKT B 50 BILAGA 4 JÄMFÖRELSE AV MÅNADSHYRA OCH MÅNADSUTGIFT. 51 ii 1

5 Förord Det här examensarbetet motsvarande 30 hp är mitt sista och avslutande momentet i utbildningen Civilingenjör Arkitektur (300 hp) vid Luleå tekniska universitet. Jag kommer att ta med mig många erfarenheter och fina minnen från min tid i Luleå. Jag vill börja med att rikta ett stort tack till min handledare på Arcona Concept, Björn Lindahl, som inspirerat till ett intressant ämne att studera i det här examensarbetet. Samarbetet med Arcona Concept har varit ett stort stöd för insikten i de aktuella frågorna arbetet fokuserat på. Parallellt med examensarbetet har jag utfört en praktikperiod och varit delaktig i ett antal projekt hos Arcona. Praktiken har varit till stor nytta för resultatet av detta arbete. Vidare vill jag tacka min handledare Per Persson för allt stöd och positiva uppmuntran genom arbetet. Handledningsmötena har varit givande och till god vägledning. Under examensarbetets tidigaste skeden har flera lärare från skolan varit engagerade. Jag vill därför även tacka Björn Ekelund och Glenn Berggård för den vägledning och handledning som de avsatt. Min familj har varit ett stort stöd under hela min studietid. Speciellt vill jag tacka min pappa, Håkan Löfdahl, som alltid ställt upp och motiverat mig. Mycket tack vare dig är jag där jag är idag. Arbetet har varit inspirerande och lärorikt vilket skapat motivation till att fortsätta arbeta inom detta område. 1

6 Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad är i nuläget avvaktande och försiktig. Bankerna är mycket selektiva i sina val gällande låntagare och själva lånets omfattning. Detta gäller både företag som driver projekt inom fastighetsutveckling och deras potentiella kunder, privatpersoner. Detta tillsammans med höga markpriser och produktionskostnader gör att byggherrarna får allt svårare att driva lönsamma bostadsprojekt. Med den rådande situationen på marknaden ligger utmaningen i att skapa rätt produkt som attraherar köpare och optimerar fastighetsvärdet. En större variation gällande upplåtelseformer behöver nu utredas för att attrahera en bredare marknad. Här har arkitekten en avgörande nyckelroll för projektets resultat. Med en ökad exploateringsgrad och trög marknad skapas problem då arkitekturen inte anpassas efter de nya förutsättningarna. Ett exempel på detta är Hagastaden där byggnader på nio våningar byggs intill varandra. Konsekvensen av bristande kvaliteter hos slutprodukten i form av dagsljus och insyn resulterar nu i att nybyggda bostadsrätter står utan köpare. För att byggherrarna ska kunna anpassa sin produkt efterfrågas det en ökad ekonomisk kunskap hos arkitekten för att skapa trovärdighet i val av byggnadsutformning. Syftet är därför att studera arkitektens roll i bostadsutvecklingar och hur denne kan verka för attraktiva och lönsamma bostadsprojekt. Arbetet bygger på en inledande litteraturstudie, utvärdering av referensprojekt och intervjuer med ett antal aktörer i branschen. Två bostadsutvecklingsprojekt i Arconas regi har studerats och jämförts. En samlad analys kopplar sedan samman resultaten från respektive metoddel. Analyserna visar att arkitekten kan påverka bostadsutvecklingars totala vinst i valet av byggnadsutformning. En beräkning gällande ett av de studerade referensprojekten visade att den totala vinsten ökade med 12 % per bruttoarea, (BTA), vid en alternativ utformning när yteffektiviteten steg med 1 procentenhet. Bostäder ska därför byggas inifrån och ut, vara flexibla och gestaltas till platsens kvaliteter och förutsättningar. Detta kostnadseffektiva bostadsbyggande måste arkitekten verka för redan i ett planskede tillsammans med kommun och stadsarkitekt. Samtidigt måste konsumentens ökande krav vägas in för att skapa säljbara bostäder. Arkitekten måste därför noga överväga planlösningar och förvaring. Med dagens trend att bygga öppna planlösningar blir detta extra viktigt och förrådsutrymmen inom bostaden kan därför med fördel planeras större. För att arkitekten ska kunna stärka sin roll behövs en inblick i den bostadspolitiska debatten. Även arkitektutbildningen behöver utvecklas för att få mer verklighetsanknytning. En arkitekt som kan argumentera för vald gestaltning med förankring i konstruktion och ekonomi är vad som efterfrågas av dagens byggherrar. En sänkt kostnad, avseende grundinvesteringen, behöver nödvändigtvis inte alltid innebära sänkt kvalitet, lika lite som hög kvalitet alltid är förenat med hög kostnad. (Bengtsson, 1998) 2

7 Abstract The housing market of Stockholm is acting with cautious. The banks are very selective regarding their choice of borrowers and the extent of the lone. This applies both on property developers and their customers. This with increasing land prices makes it difficult for the developer to run profitable projects. With this current situation on the market the challenge is to create the right product that can attract buyers and optimize the property value. A greater variation regarding forms of tenure needs further investigation in order to attract a wider market. Here the architect has a key role to affect the result of the project. An increased rate of exploitation is now forming a problem, as the architecture has not been modified to the new conditions. An example of this is Hagastaden where buildings of nine floors are being built next to each other. The lack of qualities in the product, in form of light, is now resulting in that the newly built apartments does not attract a large amount of buyers. For developers to adapt their product they demanded an increased economic knowledge among architects. The meaning of this thesis is therefore to study the architect's role in housing developments and how the architects can promote attractive and profitable residential projects. The thesis is based on an initial literature review, evaluation of reference projects and interviews with people in the business. Two residential development projects of Arcona has been studied and compared. In the end an overall analysis sum up the results of each method section. The results of the analyses show that the architect can affect the residential developments total profit by their choice of building design. An estimate of the reference projects showed that the total profit increased by 12% per GFA at an alternative design where the residential area rose by 1 percentage point in relation to the gross floor area. Residential buildings have to be built from the inside out, be flexible and designed based on the qualities and abilities of the location. This cost- effective architecture must be considered early in the process. The architect should already use it when designing the local plan together with the municipality and city architect. At the same time consumer's increasing demands must be addressed to create residents attractive for the market. The architect must therefore carefully consider floor plans and storage. With the current trend to build open spaces, this becomes even more important, and therefore storage areas in the apartment can be planned larger. To enhance the architects status an insight into the housing policy debate is important. The architectural education needs to be improved and become more true to the reality. An architect who can argue for the selected design based on the buildings construction and economics is what developers of today is looking for. A reduced cost for the initial investment does not necessarily always mean lower quality; just as high quality always is associated with high cost. (Bengtsson, 1998) 3

8 1. Inledning 1.1 Bakgrund Hösten år 2012 är Stockholms fastighetsbransch inne i en expansiv fas med satsningar på både kontor, bostäder och handel. Konjunkturen i Stockholms län är stark men tillväxttakten har mattats av under det senaste halvåret. Samtidigt försämrades finansieringsmöjligheterna för utveckling av fastigheter hösten 2011 vilket fortfarande präglar branschen. De svenska bankerna är selektiva när det gäller låntagare och objekt, vilket betyder att bankerna kräver en betydande andel eget kapital och höga marginaler vid fastighetsutvecklingsprojekt (Fastighetstidningen, 2012). Med höga markpriser och stigande produktionskostnader blir det allt svårare för byggherrarna att skapa ekonomiskt lönsamma projekt. Det är därför viktigt inom fastighetsutveckling att se till en ekonomisk helhet. Samtliga delar av utvecklingsprocessen är av betydelse och kan bidra till en optimering av fastighetsförädlingen, speciellt moment i de tidiga skedena. I en utvecklingsprocess där ekonomin styr får ofta andra faktorer ge vika, detta kan leda till att betydande kvaliteter hos slutprodukten går förlorade. Byggnadens utformning behöver därför kopplas ihop med en ekonomisk helhet för att kunna skapa de besparingar som, totalt sett, eftersträvas och förväntas. Arkitekten är den som bäst känner brukarens intressen men i utvecklingsprocessen förs sällan en konstruktiv diskussion avseende kostnadspåverkningar och intäktsmöjligheter till följd av god arkitektur. Med en ökad ekonomisk kunskap hos arkitekten ökar dennes status och trovärdighet för vald byggnadsutformning. Beslut i tidiga skeden som är förankrade med ekonomisk hänsyn väger därför tungt i den fortsatta processen (Bengtsson, 1998). 1.2 Problemformulering Byggherrarnas förutsättningar att driva lönsamma projekt är idag svåra. Arkitekten är den som i ett tidigt skede har möjlighet att påverka hela projektets resultat. Svårigheten ligger i att balansera krav från beställare och deras kunder som skapar attraktiva boenden med ekonomisk förankring. Arkitekten behöver kunna visa ansvar vid val av produkter och metoder samt i vissa fall ompröva vad som absolut måste ingå i de produkter som framställs, detta utan att ge avkall på kvalitet. Idag har arkitekter en relativt svag roll i Sverige, detta mycket på grund av att den ekonomiska aspekten uteblir i planeringen. Då ekonomin utgör grunden för utvecklingspotentialen bör arkitekter i större utsträckning fokusera på helheten av fastighetsförädlingen. 4

9 1.3 Syfte Syftet med arbetet är att studera hur arkitekten i ett tidigt skede kan optimera fastighetsförädlingen för att skapa en kvalitativ slutprodukt som är attraktiv för marknaden. Nedan presenteras fyra stycken nyckelfrågor som ligger till grund för den fortsatta utredningen. Hur kan arkitekten verka för att optimera fastighetsvärdet? Hur kan arkitekten utforma kostnadseffektiva bostäder med låga produktionskostnader? Vilka är de arkitektoniska kvaliteter som skapar attraktiva bostäder? Hur kan bostadsutvecklingen anpassas till nulägessituationen? 1.4 Avgränsningar Arbetet behandlar hur arkitektens rolls kan stärkas inom bostadsutvecklingsprojekt. Detta studeras utifrån två perspektiv där strävan efter kostnadseffektiva bostäder och arkitektonisk kvalitet är nyckelbegreppen för en optimering av fastighetsförädlingen. Arbetet är avgränsat till att studera nyproduktioner à cirka 100 bostäder i Stockholmsområdet. Analysen bygger på en utvärdering av två referensprojekt i Arcona Concepts regi. Parallellt har fyra större bostadsprojekt i Stockholm utvärderats. Dessa projekt har en betydande vakans vilken analyserats genom att koppla ihop denna med byggnadernas utformning och pris. Analyserna och intervjustudien är avgränsad till att behandla ämnena; Nuläge, arkitektens roll, kostnadseffektiva bostäder och arkitektonisk kvalitet. Sammanlagt intervjuades sex informanter med olika men relevanta professioner. Valet av informanter är baserat på deras koppling till projekten och ämnet i stort. Intervjuerna utfördes i diskussionsform där varje intervju erhållit en unik utformning. 2. Metod Arbetet bygger på en litteraturstudie om den rådande situationen inom fastighetsbranschen. Utöver litteraturstudien har en utvärdering av två referensprojekt i Arcona Concepts regi genomförts. Vidare har ytterligare fyra nyproduktioner med höga vakanser i Stockholm utvärderats för att hitta gemensamma nämnare till de osålda lägenheterna. Nyckelpersoner från referensprojekten har tillsammans med ett antal aktörer inom branschen intervjuats gällande arkitektens roll och gestaltning i bostadsutvecklingsprojekt. Referensprojekten som utvärderats är två aktuella projekt hos Arcona Concept. Dessa två projekt befinner sig i olika skeden där det ena är i en överlämnande fas och det andra i ett tidigt skede. Genom att studera dessa två projekt ihop har jämförelser i utformningen kunnat göras. Material och underlag för analysen har varit ritningar, kalkyler, areaförhållanden och bostadsprogram som inhämtas på företagets interna nätverk. Projektet som befinner sig i slutskedet har studerats på plats där observationer noterats. En analys av arkitektens resultatpåverkan har genomförts på projektet i det 5

10 tidiga skedet för att kunna bevisa betydelsen av byggnadens utformning i förhållande till projektets totala vinst. Intervjustudien som genomförts är en så kallad semistrukturerad intervju där informanterna deltagit i en styrd diskussion. Intervjuerna utfördes dels med de ansvariga arkitekterna och mäklarna i referensprojekten men även med aktörer aktiva i ämnet bostadsutveckling. En intervjuguide med specifika diskussionsämnen har utformats och anpassats till respektive intervju. Intervjustudien har behandlats konfidentiellt och svaren har anonymiserats. Informanterna har fått kommentera den slutliga bearbetningen av intervjun innan anonymiseringen och dataanalysen. Resultaten från litteraturstudien och utvärderingen av referensprojekten utgör tillsammans med intervjuerna materialet till en samlad analys som presenteras sist i resultatdelen. 2.1 Metodkritik Metoderna som använts i arbetet skapar en bredd då de är flera till antalet, detta medför dock att en fördjupning i samtliga delar blivit svår att uppnå. Litteraturstudien ger en bild av nuläget i Stockholm och har byggts på under arbetets gång. Det har varit svårt att få tag i uppdaterad statistik vilket kan påverka resultaten och analysen. Utvärderingen av referensprojekten bygger på en identifiering av framgångsfaktorer från litteraturstudien. En identifiering av fler framgångsfaktorer hade förmodligen kunnat visa på andra resultat i analysen. Analysmetoden som används bygger på en rapport från 1989, detta är en relativt gammal källa men då rapporten används som modell och mer visar på en princip bör det icke påverka resultatet. En mer uppdaterad källa hade kunnat användas om den hittats i ett tidigare skede. Utvärderingen av de osålda bostadsrätterna hade kunnat förbättras med mer ingångsfakta. Dessa fakta har varit svåra att få tag på från Stockholms stads exploateringskontor och företagen, JM och Skanska. Analysen hade kunnat utvecklas om fler projekt och mer fakta hade kunnat knytas till projekten. Intervjustudien har sin styrka i att den representerar fler olika professioner och synvinklar. Denna hade kunnat stärkas genom att intervjua informanterna i flera omgångar. Genom att utföra en uppföljning i slutet av arbetet hade frågor som kommit upp under projektets gång även kunnat diskuteras i en ny intervjustudie. 2.2 Litteraturstudie Litteraturstudien som genomförts grundar sig i en litteratursökning i ämnet bostadsutveckling. Huvudsakligen har referenser inhämtats via de vetenskapliga databaserna på biblioteken vid Kungliga tekniska högskolan och Luleå tekniska universitet. Litteratursökningen har även skett kontinuerligt genom arbetet för att följa den bostadspolitiska debatten. Denna studerades utifrån aktuella tidningsartiklar, analyser och prognoser av fastighetsmarknaden. 6

11 2.3 Utvärdering av referensprojekt I en utvärdering har två projekt studerats närmre. Projekten som är i Arcona Concepts regi har analyserats utifrån två aspekter som bygger på mätbara och omätbara värden. Analysmetoden har arbetats fram efter en modell av Kenneth Andersson. (Andersson K., 1989). Referensprojekten har namngivits Projekt A respektive Projekt B för att underlätta utvärderingen. Valet av referensprojekten bygger på deras olika karaktär och att de därför ansågs intressanta att jämföra. Analysmetoden består i att identifiera mål och koppla framgångsfaktorer till dessa. Utvärderingen har skett ur två perspektiv som är grundade på identifierade framgångsfaktorer i litteraturstudien. Projekten har utvärderats utifrån huruvida de uppfyller kriterier rörande kostnadseffektivt byggande och arkitektonisk kvalitet. Utvärderingen är grundad på ritningar, areaförhållanden, kostnadskalkyler och bostadsprogram för de aktuella projekten. Projekt A som befinner sig i ett överlämnande skede har även studerats på plats under en praktikperiod. Observationer och iakttagelser på plats har tagits med i analysen av byggnadens utformning. För att påvisa arkitektens kostnadspåverkan har utformningen av Projekt B jämförts med en alternativ geometrisk form. Genom att koppla ytterligare en lägenhet till respektive våningsplan och trapphus har yteffektiviteten och dess resultatpåverkan i projektet kunnat beräknas. Detta studerades med hjälp av den kostnadskalkyl som ligger till grund för projektet. 2.4 Utvärdering av osålda bostadsrätter Utvärderingen bygger på en jämförelse mellan fyra nyproduktioner i Stockholmsområdet med betydande vakanser. Projekten som är i JM och Skanskas regi har utvärderats utifrån material inhämtat på företagens projekthemsidor samt uppgifter från exploateringskontoret i Stockholm. Lägenheterna har studerats och sammanställts i tabeller för att tydliggöra lägenhetsfakta. Vidare har planlösningar, yteffektivitet och pris studerats för att koppla samband mellan dessa faktorer och vakanserna. Kapitlet behandlar bostadsrätter men i en avslutande del jämförs månadsutgiften för nyproducerade bostadsrätter med månadshyran för nyproducerade hyresrätter. Detta för att beräkna vilket pris bostadsrätter kan ha per kvadratmeter för boende i bostadsrätt och hyresrätt ska ha lika stora månadsutgifter. 2.5 Intervjustudie Intervjustudien som genomförts har dels fokuserat på de specifika referensprojekt som utvärderats men även generellt kring arkitektens roll i bostadsutvecklingsprojekt. Intervjustudien har riktats till arkitekter, mäklare och fastighetsägare som är aktiva inom bostadsutvecklingar i Stockholm. Även Stockholms skönhetsråd har intervjuats gällande den rådande situationen. Intervjustudien har utförts i diskussionsform vilket bidragit till flera intressanta infallsvinklar. Vid utformningen av studien har dokumentet kvalitativ intervju av Joakim Isaksson använts. Intervjustudien har varit av semistrukturerad karaktär där en lista över specifika teman diskuterats, detta utifrån en intervjuguide. Under intervjun har informanten haft frihet att utforma svaren på sitt sätt, intervjuprocessen har därför varit flexibel. 7

12 Då informanternas professioner och kompetensområden varit bred skapades flera intervjuguider. Detta för att anpassa varje intervju efter de unika förutsättningarna. Genensamt för intervjuerna var ämnena som diskuterades, även om det skett från olika perspektiv. I bilaga 1 återfinns ett formulär till en av de utformade intervjuguiderna. 3. Resultat och Analys I följande avsnitt presenteras resultaten från litteraturstudien, utvärderingarna och intervjustudien. Dessa resultat utreds i respektive avsnitt och kopplas slutligen samman i en övergripande analys. 3.1 Litteraturstudie Bostadsutveckling Nedan följer den utförda litteraturstudien i ämnet bostadsutveckling där nuläget på Stockholms bostadsmarknad inledningsvis beskrivits. Studien har därutöver behandlat arkitektens roll, kostnadseffektiva bostäder och arkitektonisk kvalitet. Även teorier kring bostadens utformning och omätbara värden har presenterats Nulägesbeskrivning Det råder stor bostadsbrist i Stockholm. Regionen har 2,1 miljoner invånare och hit flyttar människor från hela Sverige och övriga världen. Befolkningstillväxten väntas fortsätta, år 2030 bedöms länet ha över 2,6 miljoner invånare och ,2 miljoner. (Länstyrelsen i stockholms län, 2012) I dagsläget är befolkningstillväxten högre än tillskottet av nya bostäder. För att tillgodose det ökade behovet skulle tillskottet årligen behöva uppgå till mellan nya bostäder. Preliminära uppgifter från Länsstyrelsen i Stockholms läns rapport läget i länet visar att endast 371 nya bostäder påbörjades under första kvartalet Enligt branschen beror det låga byggandet främst på svårigheter att få finansiering eftersom bankerna ställer hårdare krav. Bostadsbyggandet påverkas av konjunkturläget. För ett högt och jämnt bostadsbyggande är det angeläget att bredda produktutbudet och därmed minska konjunkturkänsligheten, exempelvis genom att planera för en större andel hyresrätter och små, yteffektiva bostäder. Enligt (Länstyrelsen i stockholms län, 2012) är det stor efterfrågan på hyresrätter, något som Stockholm idag råder brist på. Detta blir problematiskt när anbudspriserna i Stockholms stad är vägledande för prissättning även av den mark som direktanvisas. För att det ska vara möjligt att bygga hyresrätter krävs att markpriset är relativt lågt eller att kommunen upplåter marken med tomträtt. Samspelet mellan kommun och byggherre har blivit mer centralt och kommunerna har en grundläggande roll genom sitt planmonopol. Det är byggherrens risk- och lönsamhetsbedömning som ytterst avgör om bostadsbyggandet blir av. Höga produktionskostnader omöjliggör nybyggnad i vissa lägen. Är produktionskostnaden högre än marknadsvärdet på en plats kommer inte bostadsprojektet bli av. Höga kostnader påverkar främst vinstmarginalen hos byggherren och inte slutpris till kund, som baseras på marknadsvärdet. Ett annat hinder enligt byggherrarna är att kommunernas ambitioner fördyrar projekt och försvårar upprepning och större inslag av industrialisering i byggandet. Byggherrarna anser generellt att det är bra att kommunerna ställer krav vid exploatering, exempelvis vad gäller gestaltning och miljö 8

13 men det innebär att kommunerna bör vara medvetna om att ökade krav oftast innebär ökade kostnader för byggherren. Olika krav i skilda kommuner gör det även svårare för byggherrar att återanvända lösningar. Efter sommaren ökade bopriset med en procent i stor- och centrala Stockholm. En bostadsrätt i Stockholms län kostar i genomsnitt kronor per kvadratmeter och är 61 kvadratmeter. Även i centrala Stockholm har priserna på bostadsrätter stigit med en procent. En lägenhet i centrala Stockholm kostar i genomsnitt kronor per kvadratmeter och är på 57 kvadratmeter.(svensk mäklarstatistik, 2012) Uppgiften att bygga billiga bostäder på marknadens villkor är inte lätt att lösa. Enligt statistiska centralbyråns bostads- och byggnadsstatistik årsbok 2012 ligger produktionskostnaden för nyproducerade lägenheter i Stockholm på kronor per kvadratmeter och byggnadskostnaden på kronor per kvadratmeter. (SCB, 2012). Stockholms tomtmark är mycket dyr och Norra Djurgårdsstadens senaste markanvisning är dyrast hittills. Priset per kvadratmeter ljus BTA ligger där på kronor. (Fastighetstidningen, 2012). Den genomsnittliga månadshyran för en lägenhet på tre rum och kök i Storstockholm ligger på kronor +/ För nyproducerade hyresrätter ligger hyran 66 % högre än det befintliga beståndet. Den årliga hyran för en nyproducerad lägenhet på tre rum och kök snittar på kronor. (SCB, 2012). Mark- kostnad Byggnads- kostnad Produktionskostnad Figur 1 - Formeln visar hur produktionskostnaden är beroende av markkostnaden och byggnadskostnaden(scb, 2012) Upplåtelseform Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad Bostadsrätt Hyresrätt Tabell 1 - Snittkostnader uttryckt i kronor per bostadsarea, (BOA), för Storstockholm Hyresrätterna visar snittkostnaden för Storstadsområdena 2011 då specifika uppgifter gällande Storstockholm saknades. Önskemålen och preferenserna är många, men efterfrågan definieras av vad konsumenterna kan betala för. Detta syns tydligt idag då många nybyggda bostadsrätter runt om i Stockholm förblir osålda. Exempel på detta är Henriksdalsporten i Hammarby sjöstad och Iskristallen på Kungsholmen, två projekt uppförda av Skanska. Det samma gäller för JMs två projekt vid Liljeholmskajen; Sjövikskajen och Sjövikshöjden 4. Den beräknade inflyttningen för samtliga nya lägenheter är nu under fjärde kvartalet 2012 och våren Dessa fyra projekt har analyserats i en utvärdering som presenterats i avsnittet 3.3 Utvärdering av osålda bostadsrätter. 9

14 3.1.2 Arkitektens roll En traditionell indelning av byggprocessen i olika skeden, så som utredning, idéutveckling, programskrivning, projekterings-, produktions- och förvaltningsfas syftar till att skapa kontroll, ansvarsfördelning och kostnadsstyrning. I praktiken sker en överlappning mellan de olika skedena. Programmeringsfasen utgör väsentliga delar av idé- / konceptutvecklingen och går dessutom in i projekteringsfasen. Tillsammans kallas dessa första delfaser för byggprocessens tidiga skeden. Programskrivning är en kreativ process och utgör en viktig, integrerad del av designprocessen. Programarbete sker parallellt med övrig planering, projektering och med återkommande utvärdering av projektet. Kontinuerlig diskussion med beställaren och engagemang från dennes sida är väsentliga faktorer i denna process. Byggnadsprogram med klara, distinkta och mätbara mål med tillhörande checklistor uppskattas av många i byggbranschen, inte minst projektledare. Projektledarens roll är att planera, koordinera och kontrollera ett projekt från koncept till resultat för en beställares räkning. Detta är ett arbete som även inkluderar identifikation och uppföljning av byggherrens krav i fråga om nyttjande, funktionalitet, kvalitet, arkitektoniskt uttryck, tid och ekonomi under projektets gång. Hur programarbetet genomförs som process är betydelsefullt. Om programarbetet betraktas som en kontinuerlig process under vilken byggherrens avsikter successivt fångas in och översätts till operativa målformuleringar utgör programmeringen en grund för ett mer lyckosamt resultat. En framgångsrik arkitekt som leder programarbetet ska ha en förmåga att lyssna till och samarbeta med beställaren. Viktigt är hur väl arkitekten har artikulerat, kommunicerat och prioriterat byggherrens krav, kritiskt granskat föreslagna lösningar, hävdat brukarkrav, etablerat en strategi för handlingsalternativ, medverkat till val av upphandlingsform och infriat beställarens förväntningar. (Fristedt & Ryd, 2004). Arkitekter som behärskar bygg- och fastighetsekonomi är ett starkt stöd för byggherren. Platen (2007) nämner i sin artikel olika kostnadsbegrepp samt vilka ekonomiska insikter en projekterande arkitekt lämpligen bör ha. Platen menar att arkitekten måste förstå ekonomin på lång och kort sikt. Kunskapen är lika relevant om byggherren står inför att bygga nytt eller att bygga om ett bostadshus. Uppdragsgivaren tar för givet att arkitekten är medveten om de aktuella förutsättningar som gäller samhällets regler vid bostadsbyggande. Bostadsarkitektens arbete är beroende av stats- och lokalpolitiska beslut. Därför måste arkitekten vara väl insatt i de samhällsekonomiska besluten, ha spaning på framtiden och kunna argumentera i samtal med byggherren. Platen fortsätter och uttrycker sig enlig nedan; Ska man som arkitekt fungera i rollen som diskussionspartner till en byggherre och vara dennes förtrogne bör man således vara framsynt och följa den bygg- och bostadspolitiska debatten. (Platen, 2007). En arkitekt måste även besitta en kunskap om sociala förhållanden, inte minst de boendesociala. Boendekostnaden utgör en stor del, % av ett vanligt hushålls inkomst efter skatt. Det är därför viktigt att arkitekten besitter ekonomiska insikter i byggets kostnader och pris, yteffektivitet och projekteringens påverkan i de tidiga skedena. 10

15 Byggets kostnader och pris är viktiga att kunna skilja på. Byggnadskostnaderna är det som byggnaden kostat att producera och uppföra. Priset däremot är vad fastighetsägaren kan få ut på den fria marknaden. I de tidiga skedena av projekteringen är det viktigt att ha med båda begreppen då beställaren och byggherren ofta har uppfattningar om tänkbara kostnadsramar och prisbilder. Platen menar att förgäves- projektering är ett begrepp för projektering som sker utan direktiv, målsättning och kostnadsramar. Ofta förekommer detta då byggherren alternativt myndigheter, så som byggnadsnämnden, inte kan formulera vad som önskas på en viss fastighet. Arkitekten får då i uppdrag att arbeta fram idéer, vilket ökar kostnaderna som kommer belasta projektet. Arkitekter som samverkar med kommunen i framtagandet av detaljplan en stor inverkan på slutresultatet. En kostnadsmedveten projektering och argumentation för effektiva bostäder kan bidra till att den säljbara/ uthyrningsbara ytan ökar. Detta kan motsvara en ökad vinst som kan kapitalisera projekteringskostnaderna för hela projektet. I utvärderingen av Projekt B har arkitektens påverkan för vald byggnadsutformning beräknats. Resultatet från beräkningar återfinns i kapitel Arkitektens resultatpåverkan i Projekt B Kostnadseffektiva bostäder Med tanke på att markkostnaderna ibland utgör en större del av produktionskostnaden kan det lätt konstateras att ineffektivt utnyttjade av den byggrätt byggherren har betalat för i form av markkostnader kommer att för all framtid ekonomiskt belasta projektet. Relationen mellan i kontrakt säljbar/uthyrningsbar yta och bruttototalyta bör ligga i skiktet 85-90%. (Platen, 2007). Industriellt bostadsbyggande har en direkt koppling till lägre produktionskostnader. Ebab har ett koncept där de i ett tidigt skede arbetar med att ta fram ett målformuleringsdokument. Dokumentet präglas alltid av yt- och kostnadseffektivitet. (Ebab, 2012). Nedan har ett antal punkter listats vilka Ebab anser är relevanta i avseendet att bygga effektiva bostäder. Generellt gäller att funktionen skall prioriteras framför ytstorleken på lägenheten. Målet för yteffektiviteten skall vara 0,85 i förhållandet BOA/BTA och inte vara mindre än 0,82. Innanför lägenhetsvägg skall installationsschakt som tar BOA i anspråk minimeras. Målet för installationsschakts inverkan på BOA är 0 %. Koppla så många lägenheter som möjligt till respektive trapphus. Installationsschakt ska eftersträvas att placeras gemensamt för till exempel kök och badrum. Placering av förråd skall så långt möjligt placeras inom lägenhet för att höja den intäktsdrivande ytan. Val av fasadmaterial skall tidigt diskuteras i projektet då detta med stor sannolikhet skrivs in i detaljplaneföreskrifter. Val av fasadmaterial har en förhållandevis stor kostnadspåverkan. 11

16 3.1.4 Arkitektonisk kvalitet Enligt (Nylander, 2007) innebar avvecklingen av de statliga bostadssubventionerna 1993 en ny situation för bostadsbyggandet där det inte fanns någon myndighet eller motsvarande som tog ansvar för kvaliteten i det byggda. Härmed ökade arkitektens åtaganden för byggnaders skönhetsvärden och hänsyn mot tredje man. Den nya situationen har skapat ett krav på att bostäder måste vara attraktiva för att möta allt högre krav där bostadsbyggarna konkurrerar om de boende med sina bostadsprojekt. Arkitektens roll som idégivare till bostadens sociala och estetiska utformning som tidigare fanns är nu mer ett minne. Nylander menar att idéutvecklingen idag sker hos byggherrarna som i avsaknad av arkitektnärvaro agerar inom ett ämne de ofta saknar kunskap om. Bostadens utveckling sträcker sig över ett brett fält av kunskap om allt från boendevanor och familjestrukturer till betydelsen av arkitektoniska egenskaper såsom ljusföring, rumsproportioner, rumsorganisation och ekologi. Hållbarhet, skönhet och bekvämlighet är tre delar som en bra bostad skall ha i lika stora delar. Bra arkitektur innebär att byggnadernas alla delar medvetet är utformade utifrån en helhetssyn. Delarna förstärker helheten och helheten ger i sin tur detaljerna värden. (Andersson M., 2011) För att möta de nya kraven på flexibilitet och hållbarhet behövs en rumslig generalitet. Det kvadratiska rummet är överlägset i möblerbarhet, jämfört med det rektangulära rummet. Det generella användbara rummet bör därför vara i det närmaste kvadratiskt. För att klara av BBR:s krav på tillgänglighet gällande vård av sängliggande krävs idag 3,7 m i breddmått i sovrummet. Sovrummet kan idag inte längre behandlas enbart som ett passivt rum utan måste också vara ett aktivt utrymme. Nylander menar att arkitekten behöver bättre planeringsunderlag för att kunna optimera bostadens utformning. Ett exempel är att sängar och skrivbord ofta är bredare och större idag än dimensioneringsreglerna. Här har dock tillgänglighetskravens större mått underlättat anpassningen. Utförda bostadsundersökningar visar att bristen på tillräckliga stora förvaringsutrymmen är ett av de vanligaste klagomålen från de boende. Öppna planlösningar har blivit allt vanligare. Argumenten för den öppna planlösningen är att det skapas rymd och luftighet med nya genomblickar. Det finns emellertid uppenbara nackdelar med öppna planlösningar. Öppenheten medför att lukt, ljud och damm sprids. Möblerbarheten minskar när väggar försvinner och stora delar av rummen blir kommunikationsytor. Ju mindre ett hushåll är i förhållande till bostadsstorleken, desto mindre problem med öppenhet och icke neutrala förbindelser. Det har visat sig att många skulle vara beredda att betala mer för ganska marginella förbättringar och en studie av bostadsrättspriser tyder på att kunder faktiskt är beredd att betala % mer för högre kvaliteter. (Werner, 2000) Bostadens omätbara värden är en bok av Kjell Forshed och Ola Nylander. Författarna menar att dessa värden saknar ett gemensamt språk inom branschen och att arkitekten inte alltid erhåller den önskvärda förståelsen för dessa. Vidare hävdar de att bostadsprojekt som tar hänsyn till dessa värden inte behöver bli oekonomiska för 12

17 beställaren. Tvärtom går det att bygga bostäder som är både vackra, funktionella och billiga. (Forshed & Nylander, 2011) Bostadens omätbara värden kan sammanfattas i följande kategorier; Material och detaljer Omslutenhet och öppenhet Dagsljus Generalitet och flexibilitet Axialitet Rörelse Rumsorganisation Hus och stadsrum I boken bo i eget hus beskrivs betydelsen av mått, detaljer och proportioner i den ytsnåla lägenheten. Radiatorer och fönsterbänkar bör ej inkräkta på möblers eller möbelgruppers bruksmått. En sängplats för en 90x200 säng kräver därför minst 100 cm breddutrymme om säng och sänggavel ska få plats. När tekniken i form av rördragningar, apparater och radiatorer inkräktar på möblerbarheten minskar lägenhetens kvalitet. I praktiken tvingas de boende betala för ytor de inte kan använda. Inbyggda funktioner som radiatorer och garderober förstärker rummets helhetsverkan. Andra goda lösningar är att använda förrådsrum och klädkammare istället för lösa garderober. Mindre rum lämnas då med rena väggar vilket ger en ökad flexibilitet och möblerbarhet. 13

18 3.2 Utvärdering av referensprojekt I följande avsnitt presenteras resultatet från den utvärdering som gjorts rörande två referensprojekt som bedrivs av Arconas Concept. Utvärderingen av utformningen har skett ur två perspektiv där den ena behandlat kostnadseffektivt bostadsbyggande och den andra arkitektonisk kvalitet. Projekten som utvärderats befinner sig i två olika faser där det ena befinner sig i ett överlämnande skede och det andra är under utredning. För att skilja projekten åt i analysen benämns projekten som Projekt A och Projekt B i den fortsatta utvärderingen Referensobjekt Projekten som studerats är två pågående bostadsutvecklingar i Arcona Concepts regi. Nedan följer en kort beskrivning av de båda projekten. Projekt A omfattar ett nybyggnadsprojekt på drygt 100 lägenheter á cirka kvadratmeter BOA. Fastigheten är belägen i ett attraktivt område norr om Stockholm och började utvecklas 2008 med beräkningen att färdigställas under hösten I området fanns inga bostadsrätter sedan tidigare så efterfrågan på den här typen bostäder var hög. Projekt B omfattar en nyproduktion bostadsrätter om cirka 100 lägenheter i ett utvecklingsområde väster om Stockholm. Projektet bygger på en markanvisningstävling som Arcona vann tillsammans med ett arkitektkontor Området ligger i nära anslutning till natur och en större park. Tabellerna nedan redovisar areorna för bostäder i respektive projekt. Projekt BTA BOA TRPH Terrass/balkong Projekt A Projekt B Tabell 2 - Areaförhållanden för "projekt A & B" Projekt BOA/ BTA (ljus) Terrass/ kvm BOA TRPH/ BTA Projekt A 78 % 20,3 % 9,8 % Projekt B 78 % 5,7 % 9,5 % Tabell 3 - Yteffektivitet för "Projekt A & B" Projekt Kostnad/ kvm BTA Pris/ kvm BOA Markpris/ kvm BTA Projekt A Projekt B Tabell 4 - Snittkostnader för "Projekt A & B" 14

19 3.2.2 Utformning av Analysmetod Vid utformningen av analysmetoden användes rapporten Bostadsmiljöförbättringar Utveckling av en analysmetod skriven av Kenneth Andersson. Rapportens huvudsakliga fokus skiljer sig från det här arbetet då det behandlar förbättringar istället för utvecklingar vilket gjort att modellen anpassats. Utifrån syftet har analysmetoden utformats i två perspektiv. Arkitektens mål att både verka för kostnadseffektiva bostäder och arkitektonisk kvalitet har utgjort grunden för analysen. Med utgångspunkt i litteraturstudien har framgångsfaktorer identifierats som utvärderats från ett professionellt synsätt Utvärdering Kostnadseffektiva bostäder En kostnadseffektiv bostadsutveckling är en förutsättning för att skapa en optimering av fastighetsförädlingen. Den första utvärderingen av projekten har fokuserat på hur väl planerade projekten är för att minimera produktionskostnaderna och verka för en ökad intäkt. De faktorer som identifierades och har analyserats är; Byggnadens utformning Yteffektivitet Biytor Fasadens utformning Byggnadens utformning Projekt A består till största delen av lamellhus i olika utformning med ett punkthus på åtta våningar. Totalt är det sex hus med sex olika utformningar. Enligt programplanen skapar variationen naturliga gårdar och stråk i området vilket var en förutsättning för projektets genomförande. Detta då kommunen hade specifika önskemål om att gestaltningen skulle se påkostad ut. Projekt B bygger på ett koncept med stjärnhus. Samtliga sex hus har samma grund och utformning av trapphus. Totalt är det sex hus med två olika husmodeller. Våningsantalet varierar i antal mellan husen vilket skapar en dynamik och naturligt uttryck till omgivningarna. Det kunde noteras att trapphusen var kopplade till få lägenheter. Generellt gäller att trapphusen spänner över tre lägenheter per våningsplan och bara en i det översta. Det förekommer stor variation lägenhetstyper i Projekt A då husens utformning har så olika karaktär. Projekt A har cirka 40 olika köksuppställningar fördelat på dryga 100 lägenheter. I Projekt B förhåller sig arkitekten till en, oberoende av lägenhetsstorlek.. Yteffektivitet Granskningen av projektens areor visade att båda projekten har en yteffektivitet på 78 %. I båda projekten var målet att eftersträva en yteffektivitet på 80 %. I yteffektiviteten behandlas ljus BTA vilket inte inkluderar garage eller kallvind. I Projekt A har parkering, lägenhetsförråd och cyckelförråd placerats i garaget vilket därmed gjort att dessa biytor inte påverkat yteffektiviteten. Däremot är sop- och källsorteringsrum placerade inom byggnaden vilket upptar utrymme som skulle kunnat öka bostadsarean. Trapphusen är små i båda projekten och utgör cirka 10 % av bostädernas BTA. För att få en bättre yteffektivitet hade fler lägenheter kunnat kopplas till respektive trapphus alternativt större lägenheter skapats. 15

20 I projekt A upptar terrasserna och balkongerna stor yta. I förhållande till kvadratmeter BOA tillkommer 20,3 % terrassyta till lägenheterna i snitt. Detta kan jämföras med en standard balkong, med ett djup på 1,4 meter och en bredd på 2,4 meter, som endast upptar 3,4 kvadratmeter, vilket i det här fallet skulle motsvara knappa 4 %. Installationsschakten i Projekt A har expanderat under projekteringen vilket tagit en större andel BOA i anspråk. Projekt B har en geometri i form av stjärnhus vilket ökar den omslutande fasadens area. Detta tillsammans med få lägenheter kopplade till trapphusen bidrar till en minskad yteffektivitet. En analys av projektets ineffektiva geometri beräknas i slutet av detta avsnitt. Biytor Projekten har olika lösningar gällande parkering och förråd. I Projekt A har en större garageanläggning byggts där även lägenhetsförråd placerats. Garage under mark är kostsamt men en nödvändighet för att uppnå parkeringsnormen på 1,4 parkeringsplatser per lägenhet. Trapphusen går ner i garaget vilket underlättar logistiken. En reflektion var att parkeringsnormen var hög. Projekt B hade en markparkering bland husen, vilket är en mer ekonomisk lösning. Parkeringsnormen var i projektet satt till 1,1. I Projekt B var förråden placerade på kallvindar. Figur 2 - Bilden visar kallvindarnas placering i "Projekt B" När det gäller Projekt A finns det skjutdörrsgarderober i bostädernas samtliga entréer och sovrum. Garderoberna har dock i produktionen blivit grunda med små innermått. Lägenheterna har även försetts med förråd, även dessa med trånga och udda mått. Projekt B har platsbyggda garderober i ett av sovrummen, denna förvaringsmöjlighet borde införas i fler sovrum. Fönsterplaceringen gör dock detta omöjligt, vilket bör ses över. Fasadens utformning Projekt A har en påkostad fasadutsmyckning. Stora fönster, uppglasade trapphus och inglasade balkonger. Fasaden har många materialmöten vilket gör produktionen komplex. En annan nackdel är att den då är svår att få tät och hållbar. En annan observation som gjort på plats är balkongräckena i aluminium som varit trasiga och kantstötta redan innan montering. Här borde arkitekten tänkt på att använda en mer hållbar produkt. Aluminium är i allmänhet ett hållbart material men ytbehandlingen av dessa räcken var inte fördelaktig i detta avseende. Balkongräcken kommer inte att åldras med värdighet. 16