2013 för den late. Innehållsförteckning i sammandrag 3. Hyresintäkterna uppgick till 136 mkr, varav bostäders andel svarade för 86 %.

Transkript

1 årsredovisning

2 2

3 Innehåll NordhalLa för den late Innehållsförteckning Hyresintäkterna uppgick till 136 mkr, varav bostäders andel svarade för 86 %. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,9 %. Driftnettot uppgick till 77 mkr. Årets resultat uppgick till 123 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar. Fastigheter har under 2013 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om mkr i sammandrag 3 Förvaltningsberättelse 4 13 Om Nordhalla 4 Mål 4 Värdegrunder 5 Miljöarbete 5 Bostadssocialt ansvar och boendeinflytande 5 Organisation 5 Fastighetsförvaltning 5 Transaktioner 6 Värderingsmetodik 7 Nyckeltal koncernen Resultat Hyresintäkter, mkr 136 Driftnetto, mkr 77 Rörelseresultat, mkr 72 Finansnetto, mkr -59 Förvaltningsresultat, mkr 13 Årets resultat, mkr 123 Finansiering 8 Hot och möjligheter 11 Väsentliga händelser efter balansdagen 12 Förslag till vinstdisposition 12 Koncernen i sammandrag 13 Finansiella rapporter Rapport över totalresultat Koncernen 14 Rapport över finansiell ställning Koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal per 31/ Uthyrningsbar area, kvm Andel bostadsyta, % 81 Antal bostadslägenheter Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,9 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 62 Soliditet, % 38 Eget kapital och ägarlån, mkr Rapport över kassaflöden Koncernen 17 Noter Koncernen Resultaträkning Moderbolaget 29 Balansräkning Moderbolaget Kassaflödesanalys Moderbolaget 32 Noter Moderbolaget Årsredovisningens undertecknande 36 Revisionsberättelse 37 Definitioner 38 Fastighetsförteckning Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 3,3 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 3,8 Genomsnittlig ränta per 31/12, % 3,3 Räntabilitet före skatt, % 17,4 Marknadsvärde fastigheter, mkr Bild till vänster: Södra Ljungekullen 4, Ljungby. 3

4 Nordhalla 2013 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Nordhalla Fastigheter AB (publ), org nr , får härmed avlämna följande årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret Om Nordhalla Fastigheter AB Vision Våra hem Hyresgästens harmoni och livsnerv Vår vision är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever harmoni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med tillhörande service vi erbjuder våra hyresgäster. För att nå visionen arbetar vi målrelaterat och med gemensam värdegrund, där våra ledord är långsiktighet, lyhördhet, omtanke och nyfikenhet. Nordhallas vision om bostadsmarknaden i de orter man opererar kommer att karaktäriseras av urbanisering, liten nybyggnation och underskott på hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att driva en hyresutveckling som långsiktigt överstiger inflationen och ger en bra värdetillväxt. De inledande steg som tagits på avreglering av hyressättning av hyreslägenheter kan ytterligare påskynda den positiva hyresökningen och värdestegringen som Nordhalla förutser. Affärsidé Nordhalla Fastigheter AB erbjuder i huvudsak bostäder som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de boende valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Nordhalla skall äga bostadsfastigheter: i orter/regioner med stabil och positiv befolkningstillväxt och med diversifierad arbetsmarknad i orter/regioner där vi eftersträvar en stark ställning i centrala lägen i orter med långsiktig vakansgrad på mindre än 3 % med gott tekniskt skick Nordhalla skall långsiktigt äga bostäder. Mål Övergripande mål Verksamhetens övergripande mål är att ge en uthållig värdetillväxt och stabil löpande avkastning genom fokus på goda kassaflöden och långsiktigt underhåll. Övergripande mål skall nås med hjälp av verksamhetsmål samt med stöd av bolagets finanspolicy. Verksamhetsmål Hyresgästservice Nordhallas bostäder och bostadsområden skall tillgodose de boendes behov av trygghet, trivsel och service. Vi skall erbjuda förvaltning av toppklass och därmed bygga starka och långsiktiga relationer. En av de viktigaste uppgifterna enligt vårt synsätt är att behålla företagets befintliga hyresgäster, dvs. skapa ett långt kvarboende. Miljö Inom Nordhalla verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi. Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbrukningsminskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet. Inom företagets tre miljöfokusområden - förbrukningsmedia, avfall och ekologi- står förbrukningsmedia för mer än 90 % av den totala miljöpåverkan. Uthyrning Hyresintäkter är Nordhallas huvudsakliga intäkt och den väsentligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi skall leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning. Företaget skall således fokusera på en effektiv och lokalt förankrad uthyrningsapparat. Vikten av ett långsiktigt kvarboende får aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över en konjunkturcykel ha en genomsnittlig uthyrningsgrad som inte understiger 99 % på bostäder och 93,0 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid exempelvis fastighetsköp och förädlingsprojekt. Utveckling Investeringar i fastigheterna skall ske löpande för att understödja det Övergripande Målet. En årlig investeringsbudget skall fastställas som bas för detta. Uppdragstagare Nordhalla ska vara en attraktiv uppdragsgivare som stimulerar och värnar om sina uppdragstagare. Därigenom skall vi säkra att företaget anlitar kompetent, lokalt förankrad och engagerad personal, som är delaktig i företagets utveckling. Våra samarbetspartners verkar utifrån vår gemensamma värdegrund. 4

5 Nordhalla 2013 VÄRDEGRUNDER Alla delar i Norderums verksamhet skall lyda under följande värdebegrepp: Långsiktighet Lyhördhet Omtanke Nyfikenhet MILJÖARBETE Miljöarbetet i Nordhallas dagliga verksamhet är inriktat på tre områden, mediaförbrukning, avfall och ekologi, vilka är identifierade utifrån de nationella miljömål regeringen satt upp. Förvaltningsavtalet är ett fullserviceavtal där förvaltaren tar ansvar för alla driftsrelaterade frågor inklusive utförande. Fastighetsförvaltning Den administrativa och tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden Förvaltnings AB. Vi nu lagt en 5 årig underhålls- och investeringsplan med utgångspunkt från den tekniska besiktningen som gjordes vid förvärvet av fastigheterna i Nordhalla. Under året har tvättstugor Mediaförbrukning Förbrukningsmedia kännetecknas av en ekonomisk såväl som en ekologisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra fastigheter - till exempel uppvärmning, vattenförbrukning och elförbrukning. Avfall Avfall avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Våra fastigheter skall ha tillgång till käll - sor tering för återvinning av fraktionerna glas, hårdplast, metall, pappersförpackningar, tidningar och wellpapp. Västra Hylte, Hyltebruk. Ekologi Ekologi avser hur vi människor, djur, mikroorganismer och växter är beroende av varandra. För oss innebär detta miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och underhåll samt fastigheter med sund inomhusmiljö fri från miljöfarliga ämnen. BOSTADSSOCIALT ANSVAR OCH BOENDEINFLYTANDE Nordhalla skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Nordhalla skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande för de boende. Våra hyresgäster skall ha möjlighet till självförvaltning, genom att själv sköta trappstädning och/eller trädgårdsskötsel och därigenom påverka sin boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg av boendemiljön, skadegörelse minimeras och trygghet ökar. Nordhalla skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhällsutvecklingen på de orter vi verkar i. ORGANISATION Nordhalla har som uppdragsgivare valt att teckna ett managementavtal samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstadenkoncernen, vilket ger Nordhalla skalekonomiska fördelar och tillgång till en lokalt förankrad och kunnig organisation, vilken verkar utifrån våra värdegrunder. Ehnemark, Karlskrona. 5

6 Nordhalla 2013 renoverats, fönster bytts, garage renoverats, trapphus målats och badrum renoverats i enlighet med den lagda 5 års planen. Förvaltningen arbetar löpande med dagliga insatser för att se till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Den upplevda tryggheten i våra fastigheter har ökat i och med extra satsning på bl a säkerhetsdörrar, kameraövervakning i garage m.m. Fastighetsteknik Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela året. På samtliga fastigheter finns det genomförda energideklarationer, dessa ligger till grund för våra energibesparingsåtgärder. Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp av personal från Heimstaden Förvaltnings AB har givit gott utslag. Vi har god uppföljning av energianvändningen i alla våra fastigheter och arbetar löpande med att testa ny teknik inom övervakning och styrteknik. Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att minska energianvändningen. Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna. En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska energianvändningen. Transaktioner Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2013 uppgick till 102 miljarder kronor enligt Jones Lang La Salles bedömning. Det är en minskning med knappt 5 % jämfört med 2012 då transaktionsvolymen uppgick till 107 miljarder. Trenden från tidigare år att större affärer svarat för merparten av omsättningen håller i sig (enligt Jones Lang La Salle svarade affärer över 500 mkr för 70 % av omsättningen). Snittaffären låg under 2013 på 343 mkr att jämföras med 380 mkr under Den klart största affären under 2013 var Kungsledens köp av 80 fastigheter från GE Real Estate för 5,5 miljarder. Den fjärde största affären under 2013 var Heimstadens försäljning av bostäder för 2,8 miljarder till Nordhalla. Bedömningen är att det under 2013 varit en bättre tillgång till finansiering av fastighetsförvärv i jämförelse med Efterfrågan på fastighetsmarknaden bedöms fortsatt att vara hög och det är fortfarande så kallade prime-fastigheter som varit mest attraktiva. Transaktionsvolymen för så kallade cross border-transaktioner ökade under 2013 till 51 miljarder enligt Jones Lang La Salle. Det är då framförallt svenska aktörer som köper av utländska investerare. Utländska investerare har ett stort intresse för Sverige men bedömer att det är svårt att hitta investeringsobjekt som uppfyller deras avkastningskrav. Den goda likviditeten på den svenska marknaden i jämförelse med många europeiska länder har också medfört att några utländska ägare valt att avyttra sitt svenska innehav. Planerat underhåll Under 2013 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och installationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder har också utförts. Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala under Bostäder blev 2013 återigen det populäraste fastighetsslaget följt av kontor. Av den totala omsättningen svarade bostäder för cirka 30 % vilket var ett rejält kliv uppåt i jämförelse med 2012 där motsvarande siffra var 20 %. Nordhallas samlade förvärv under 2013 uppgick till mkr. Samtliga fastigheter är förvärvade från Heimstaden AB. Fastighetsförvärv under 2013 Stad Segment Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler kvm Antal lokaler Total yta kvm Avtalat fastighetsvärde tkr Klippan Öresund Örkelljunga Öresund Hyltebruk Småland/Blekinge Karlskrona Småland/Blekinge Ljungby Småland/Blekinge Vetlanda Småland/Blekinge Växjö Småland/Blekinge Uppsala Stockholm/Mälardalen Summa

7 Nordhalla 2013 VÄRDERINGSMETODIK Nordhallas fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet åsätts. Nordhalla har genom Heimstadens (Asset Manager) transaktionserfarenhet en mycket god marknads- och fastighetskännedom. Marknadsvärde definieras som följer: Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen. Förvaltningsfastigheter Värderingsunderlag För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra, specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värderarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion. För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång- Felsteget 8, Vetlanda 7

8 Nordhalla 2013 siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakansen normaliseras över värderingsperioden. Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av ortsprisdata för fastighets- och bostadsrättsförsäljningar. Förvaltningsfastigheter Värderingsmodeller Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två (2) värderingar ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde som Nordhalla gör. Fastigheter värderas i ortprisanalysen utifrån de observerade värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till att jämföra aktuellt object mot jämförbara fastigheter vad avser typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet som möjligt. Kassaflödesvärderingen baseras på respektive fastighets driftsnetto. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna: Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt. Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. Värdering av projektfastigheter Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och av obebyggd mark. Projektfastigheterna klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde i balansräkningen enligt med IAS40. Värdering av rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen vid bokslutsdagen. FINANSIERING (exklusive aktieägarlån) Koncernens räntebärande skulder, exklusive aktieägarlån, uppgick per den 31 december 2013 till mkr (0 mkr per ). Dessa var fördelade mellan fem finansiella institut. Ingen förändring av lånevolymen har skett genom året. Förändring lånevolym finansiella institut, mkr Räntebärande lån Återbetalning av lån 0 Nyupptagna ägarlån 867 Nyupptagna lån Räntebärande lån Räntor och bankmarknad Nordhallas analys 2013 var precis som de föregående åren starkt förknippat med kraftiga svängningar på världens finansmarknader. USA fortsatte sin roll som lok i den globala ekonomin med ett tyngre och mer långsamt Europa lite på efterkälke. I Europa fortsatte skillnaderna mellan det välmående och växande norra Europa (Norden och Tyskland) mot det sämre klimatet i syd och medelhavsländerna att öka. Intressant är att det som saknas både i USA och i Europa fortfarande är trovärdiga och transparanta system och processer för budgetar, finansiella marknader etc. I USA var detta åter igen i fokus när man närmade sig the fiscal cliff eller budgetstupet. De två partigrupperna utnyttjade detta politiskt för att vinna kortsiktiga vinster som egentligen inte var relaterade till grundfrågan. Mycket förtroende för det politiska systemet försvann under denna period då statsanställda fick gå hem utan lön då statliga institutioner stängdes ned. Björklunden 6, Ljungby. Centralbankerna har haft en tydlig och stark/viktig roll i den globala ekonomin sen finanskrisens start Att bankernas roll fortfarande är extremt aktuell och tung påminns vi löpande om. De finansiella marknaderna inledde året starkt men efter ett uttalande från Federal Reserve i USA om att man planerade reducerade obligationsköp i marknaden återvände risk och stress till marknaderna och vi fick en mini-krasch i maj 2013 där i stort sett alla tillgångs- 8

9 Nordhalla 2013 Stigbygeln 1, Karlskrona. slag tappade kraftigt. Denna situation kommer kvarstå länge och vi förväntar oss att de finansiella marknaderna kommer att vara nervösa och instabila under en lång tid framöver. Detta då de likviditetsåtgärder som världens centralbanker ägnat sig åt sen 2008 skall reverseras och marknaderna normaliseras. Sverige har som sagt tillsammans med andra delar av norra Europa haft en relativt stabil och positiv utveckling. Banksystemet är fortfarande stabilt och visar löpande nya rekordvinster vilka delvis ökat bankernas kapitalreserver och därmed stabilitet, delvis deras utlåningsförmåga men även, och till mångas förtret, även utdelning till deras ägare. Många önskar att bankerna la mer fokus på nyutlåning för att bidra till en ökad tillväxt i den svenska industrin. BNP tillväxten (reell) i 2013 hamnade på ca 1 % och inflationen på ca 0,8 %. Den låga inflationen tillsammans med en arbetslöshet som bitit sig fast på 8% nivån tvingade Riksbanken att sänka repo-räntan under året till 0,75 %. En starkare global konjunktur (>4 % BNP tillväxt globalt p.a. mellan 2015 och 2018 enligt Konjunkturinstitutet) kommer att hjälpa till att lyfta Sveriges tillväxt från denna relativt låga nivå. Trots detta är inflationsförväntningarna låga (troligen mot bakgrund av en viss överkapacitet i svensk ekonomi) och ligger på en femårshorisont horisont under 2 %. Den femåriga svenska swapräntan började året kring 1,52 % och steg under första kvartalet varefter den i samband med Federal Reserves utspel kring reduktion av obligationsköp sjönk tillbaka till motsvarande nivå. Efterföljande halvår steg den femåriga swapräntan till årets högsta nivå på ca 2,58 % i september för att därefter sjunka nedåt igen och sluta året på 2,20 %. Den trevande positivism och det ökande intresset för nyutlåning till fastighetsbolag bland bankerna som visade sig under 2012 har fortsatt och den svenska marknaden för fastighetsfinansiering fungerar allt bättre. Löptiderna har blivit längre utan att marginalerna påverkats negativt. Kostnaden på säkerställd finansiering (covered bonds) har under 2013 varit sjunkande och denna typ av finansiering har återigen varit och kommer troligen för lång tid framöver vara dominerande för fastighetsbolagen på grund av dess attraktiva prissättning. Ett antal nya aktörer har etablerat sig på marknaden och börjat sin utlåningsverksamhet. Så blev också fallet. Volymerna är fortfarande inte stora men detta är en positiv trend som vi tror kommer att hålla i sig och som kommer öka konkurrensen i marknaden. De senaste årens starka tillväxt av så kallad senior icke säkerställd obligationsfinansiering har fortsatt under 2013 och marknaden börjar nu bli mer transparent och mogen. Spreadarna faller och även om man än inte är i närheten av senior säkerställd bankfinansiering så har gapet minskat drastiskt och denna typ av obligationsfinansiering utgör ett attraktivt komplement till den traditionella pantbrevsfinansieringen. 9

10 Nordhalla 2013 Derivatportföljen Nordhallas derivatportfölj startade året med 0 mkr i marknadsvärde. Ett negativt marknadsvärde om 29 mkr uppkom pr genom förvärv av bolag. Värdet har därefter fluktuerat under året och rört sig inom spannet -29 mkr till +8 mkr för att slutligen hamna på -4 mkr vid årets slut. Nordhallas derivatportfölj har under året endast bestått av traditionella ränteswappar. Lån och derivat struktur Lån (kr) Låneförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal ,0 0, ,5 2, ,7 3, ,5 2,35 > ,3 2,67 Summa ,0 2,57 Förändring marknadsvärde derivat, mkr Marknadsvärde derivat Förvärv av negativt marknadsvärde derivat -29 Aktiv stängning & försäljning av derivat 29 Förändring av marknadsvärde samt förfall -4 Marknadsvärde derivat Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden för räntebärande lån, exklusive aktieägarlån, justerat för derivatinstrument var 3,3 år och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 3,8 år. Snitträntan, per 31 december 2013 uppgick till 3,26 procent p.a., exklusive aktieägarlån, vilket är i linje med det som budgeterades när koncernen bildades. En momentan förändring av STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Nordhallas resultat och likviditet i 2014 (med struktur pr 31 december 2013) med -5,5 mkr. Observera att tabellerna nedan omfattar räntebärande lån till banker och andra finansiella institut och således inte inkluderar aktieägarlån. Lån (kr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal ,1 2, ,0 0, ,9 3,46 Summa ,0 2,57 Derivat (kr) Förfall Förfall, år Typ Nominellt belopp Andel, % Snittränta, % 2014 Betalar fast 2015 Betalar fast 2016 Betalar fast ,2 1, Betalar fast ,0 1,97 > 2018 Betalar fast ,8 2,35 Summa köpta swapar ,0 2, Tar emot fast ,0 1,25 Summa sålda swapar ,0 1,25 Lån justerat för derivat (kr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal ,9 2, ,0 0, ,0 3, ,9 3,32 > ,3 3,70 Summa ,0 3,26 Posse 18, Karlskrona. 10

11 Nordhalla 2013 HOT & MÖJLIGHETER Kort sikt (1-3 år): Både de korta och de långa räntorna föll under 2013 och uppsidepotentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade delen av låneskulden, från sjunkande räntor närmar sig ett slut. Nordhalla ser fortfarande inga tendenser till att vare sig de långa eller korta räntorna de närmsta tre åren skall stiga avsevärt (låga inflationsförväntningar både i Sverige och internationellt) men följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av tio år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forwardkurser för både swap- och interbankräntor. Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit relativt stabila med en stigande tendens. Vi ser ingen risk för ökade avkastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss var ett bra år klimatmässigt med relativt liten mängd snö och en varm höst/förvinter. Nordhalla kommer fortsätta budgetera efter normalår, men följer utvecklingen löpande. Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finansieras genom säkerställda obligationer och har precis som under 2011 och 2012 legat kring % av fastigheternas bedömda marknadsvärden. Nordhallas låneportfölj är väl anpassad till denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger en bra bit under detta intervall. De kortsiktiga risker Nordhalla nu anser vara mest aktuella på marknaden är: Vakansrisker Ränterisker Klimatrisker Vakansrisker ser Nordhalla fortsatt inte som någon större risk. Vakanserna för bostäder har under 2013 fortsatt sjunka från en redan låg nivå mot bakgrund av proaktivt arbete med uthyrning och mot bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efterfrågad produkt. Kommersiella lokaler i framför allt mindre orter är ett tuffare segment som Nordhalla arbetar hårt med. Vi följer marknaden löpande och försöker hålla en tät dialog med våra hyresgäster och leverera en bra produkt till rätt pris. Med aktivt arbete skall denna vakans hållas nere och då denna del inte är den primära intäktsgeneratorn i Nordhalla blir effekten, även om den icke är önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk så är Nordhalla fortsatt högt räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga inför de kommande åren. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en tioårsprognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbankräntan, för att se effekten på Nordhallas resultat och kassaflöde utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighetsbolag generellt sett och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer. De klimatrisker Nordhalla koncernen utsätts för är relaterade till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Nordhalla alltid budgeterar för ett normalår. Möjligheterna för 2014 ligger framför allt i transaktionsmarknaden där den positiva trend som präglade framför allt andra halvåret 2013 förväntas fortsätta. Med ökat intresse från bankerna att finansiera fastigheter, mer effektiv kapitalmarknad (fortsatt positiv utveckling av finansiering genom seniora icke säkerställda obligationer) samt en stabil ekonomisk utveckling har omsättningen i fastighetsmarknaden ökat och vi förutspår att den fortsätter förbättras ytterligare under Vi förutspår till trots för detta inga kraftiga värdeökningar mot bakgrund av sjunkande avkastningskrav utan snarare stabila värdeökningar kopplade till driftnettoförbättringar i fastigheterna. Konkurrensen om bra bostadsobjekt/ portföljer i tillväxtregioner i Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för värdena i de svenska bostadsbolagen. Mellanlång till lång sikt (>4 år): De mer långsiktiga riskerna som Nordhalla förutser är precis som föregående år: Vakansrisker Hyresättningsrisker Ränterisker Refinansieringsrisker Klimatrisker Nordhallas bostadsvakans är vid slutet av 2013 nere på en nivå som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Nivån har fortsatt sjunka i kölvattnet av bostadsbristen i de orter Nordhalla verkar. Långsiktigt skall Nordhalla försöka hålla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer fortsatt och ökat fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakanserna där vi förutser en begränsad ökning under Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Nordhalla kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ påverkan på Nordhallas resultat i framtiden från denna typ av risk. Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag. Refinansiering blir enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger 11

12 Nordhalla 2013 högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Nordhalla står starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund av en låg belåningsgrad av fastighetsportföljen och ett brett nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital. Väsentliga händelser efter balansdagen Investorförsäljningar Sedan balansdagen har Nordhalla sålt fastigheterna Myran 1, 2 och 8 i Växjö till en i lokal investor till ett pris, mkr 23,1, som översteg förvärvspriset med ca 35%. Transaktionen gjordes som bolagsförsäljning. I tillägg har avtal om försäljning av fastigheterna Huskvarn 1:31, 1:49 och 1:57 i Holsbybrunn/Vetlanda tecknats. Total köpeskilling uppgår till ca mkr 8,1 och görs även denna som bolagsförsäljning. Aktieägartillskott och aktieägarlån Den 14 januari 2014 skrev ägarna till Nordhalla under avtal där man förbinder sig att genom villkorade aktieägartillskott samt aktieägarlån tillskjuta ytterligare mkr 429 för framtida förvärv av bostadsfastigheter. Beloppet fördelar sig på mkr 82 i villkorade aktieägartillskott och mkr 347 i aktieägarlån. Ingen förändring i ägarfördelning sker. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Bostadsrättsförsäljningar Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen. Förvärv Den 12 mars 2014 avtalade Nordhalla om förvärv av en mindre bostadsportfölj i Ljungby till ett sammanlagt pris om mkr 25. Transaktionen sker genom bolagsförvärv och säljaren är en lokal fastighetsägare. Fastigheterna omfattar bostadsyta om m 2 fördelat på 64 lägenheter. Tillträde sker i månadsskiftet maj/juni. Förvärvet sker som ett kompletteringsköp till nuvarande portfölj i Ljungby. Styrelsen föreslår att kr balanseras i ny räkning. Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande redovisningsprinciper och noter. Dockan 26, Karlskrona. 12

13 Nordhalla 2013 Koncernen i sammandrag 2013 tkr Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter 807 Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring räntederivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Balansräkning Förvaltningsfastigheter Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget Kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Räntederivat Ej räntebärande skulder Summa skulder Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 142 Hyresintäkter per kvm, kr 959 Driftskostnader per kvm, kr -414 Driftskostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr -341 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad % 1) 62 Soliditet % 1) 38 Genomsnittlig ränta per 31 december % 3,3 Räntebindningstid, år 3,3 Kapitalbidningstid, år 3,8 1) Aktieägarlån klassificeras som eget kapital. 13

14 Rapport över totalresultat Koncernen Belopp i tkr Not Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Övriga rörelsekostnader Övriga rörelseintäkter 561 Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring räntederivat Resultat före skatt Aktuell skatt 10 Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Data per aktie Genomsnittligt antal utestående aktier Resultat efter skatt, kr Ingen utspädningseffekt föreligger. 14

15 Rapport över finansiell ställning Koncernen Belopp i tkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltingsfastigheter Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar 265 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

16 Rapport över finansiell ställning Koncernen Belopp i tkr Not Eget Kapital och Skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa eget kapital SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande ägarlån Långfristiga räntebärande skulder Räntederivat Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder 893 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga Rapport över förändring i eget kapital Koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Summa eget kapital Eget kapital Aktieägartillskott 0 0 Årets resultat 0 0 Eget kapital Nyemissoin Aktieägartillskott Årets resultat Eget kapital

17 Rapport över Kassaflöden Koncernen Belopp i tkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring förvaltingsfastigheter Värdeförändring derivatinstrument Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Aktieägartillskott Ökning räntebärande skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Upplysningar om räntor Betald ränta uppgår till Erhållen ränta uppgår till

18 Koncernens redovisningsprinciper och noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Nordhalla Fastigheter AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Malmö. Nordhallas verksamhet består av att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten beskrivs mer utförligt i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende år 2013 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 23 april Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 23 april De sammanslagna finansiella rapporterna har omräknats till IFRS. Denna övergång har skett med 1 januari 2012 som tidpunkt för övergång. Övergången till IFRS redovisas i enlighet med IFRS 1, Första gången International Financial Reporting Standard tillämpas. För övergångseffekter till IFRS, se not 22 Övergång till IFRS. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges. Rapporterna är upprättade baserat på anskaffningsvärde som värderingsgrund förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redovisas till verkligt värde. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas åter vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. I kort fris tiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under det kommande året. Viktiga antaganden och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att företagsledningen och styrelsen gör en del väsentliga antaganden och bedömningar som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda antaganden och bedömningar. Det område där antaganden och bedömningar innebära risk för justeringar i redovisade värde avseende tillgångar och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade förutsättningar kan ge en väsentlig påverkan av koncernens resultat och finansiella ställning. Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderingsmetoder gällande fastighetsvärderingen framgår av not 11. Koncernredovisning. Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna vinster och förluster elimineras i sin helhet. Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastigheten och där det inte finns anställda som arbetar med förvaltning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld, vid förvärvet. Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvstillfället avser avdrag hänförliga till uppskjuten skatt på tillgången. Den initialt avdragna uppskjutna skatten kommer därefter att påverka vid omvärderingar på så sätt att avdrag sker från det verkliga värdet med den initialt avdragna skatten. Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets not 7 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Intäkter Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas således som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som huvud- 18

19 princip redovisas därav dessa intäkter på tillträdelsedagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalningsströmmar för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering. Förvaltningsresultat I IAS 1 och i bilaga föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultaträkningen och hur informationen kan ställas upp. Det som föreskrivs och beskrivs är inte uttömmande eller inriktat på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats. Utifrån detta har en tydlig tendens utvecklats bland fastighetsförvaltande bolag där förvaltningsresultat redovisats i ett avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltningsresultatet och resultat före skatt. Inkomstskatter Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo visas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats. Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisaderesultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära skillnader och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran representerar en reduktion av framtida skatt som hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av samtliga skatteskulder/skattefordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på räntederivat. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avseende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader i Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasgivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt kopplade till Nordhallas förvaltningsfastigheter har betraktats som operationella leasingavtal. Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad den period den avser. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Nordhallas samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per årsbokslutsdagen. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Värdeförändringar redovisas netto för samtliga fastigheter. Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter läggs till det redovisade värdet. Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balansräkningen när Nordhalla blir part i ett avtal. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt utsläckts. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 19

20 Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet. Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras. Övriga finansiella skulder Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder samt övriga finansiella skulder. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder, dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Nordhalla har inte klassificerat några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av derivat redovisas via resultaträkningen. I denna kategori redovisas räntederivat. Räntederivat Nordhalla använder derivat för att reducera ränteriskerna genom att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt, genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen på kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter till verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser byte av ränteflöden där anskaffningsvärdet är noll. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser. Verkligt värde fastställs genom användande av allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löptiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt värderingsnivå 2, IFRS 7 punkt 27A. Lånefordringar och kundfordringar Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med eventuella osäkra fordringar. Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till nominellt värde. Segmentredovisning Nordhalla redovisar tre geografiska marknadsområden; Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till verkställande direktören, som är koncernens högste verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar för fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar fastigheterna samt deras redovisade värden. Rapport över kassaflöden Rapporter över kassaflöden upprättas enligt indirekt metod. Nya redovisningsprinciper IFRS 13 Värdering till verkligt värde är en ny enhetlig standard för värdering till verkligt värde där så krävs av andra standarder. IFRS13 kräver även flera kvalitativa och kvantitativa upplysningar om verkligt värde. Nordhalla värderar förvaltningsfastigheter samt derivat till verkligt värde, varken värdering eller redovisningen påverkas av den nya standarden förutom vissa kompletterande tilläggsupplysningar. Ett antal nya eller ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. EU väntas under 2014 att godkänna IFRIC 21 Levies. Tillämpning av IFRIC 21 kommer att leda till att årets fastighetsskatt för fastigheter innehavda vid årets ingång redovisas som en skuld i sin helhet vid årets början. IFRS 9 Financial Instruments avses ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Eftersom IFRS 9 inte är helt färdigställd och inte heller är antagen av EU har koncernen beslutat att avvakta med utvärderingen av vilken påverkan standarden kommer att få på de finansiella rapporterna. Det finns även ett antal nya standarder som kommer att träda i kraft 2014, men inga av dessa bedöms ha någon påverkan på koncernens redovisning. I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar, kassa och bank samt övriga finansiella fordringar. 20