ÅRSREDOVISNING. Global Reports LLC

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 08

2 Uppsala Fyrislund 6:6 Klövern i korthet 1 VD har ordet 2 Finansella rapporter 49 Förvaltningsberättelse 50 Koncernens resultaträkning 54 Affärsplan och mål 4 Ansvarsfullt företagande 6 Medarbetare 6 Miljö 8 Kunder 11 Marknadsbeskrivningar 13 Marknadsöversikt 15 Borås 16 Karlstad 17 Kista 18 Linköping 20 Norrköping 21 Nyköping 22 Täby 23 Uppsala 24 Västerås 25 Örebro 27 Fastighetsrörelsen och fi nans 29 Fastighetsinnehav 30 Förvärv och försäljningar 33 Business Parks och Science Parks 34 Koncernens balansräkning 55 Förändring av koncernens eget kapital 56 Koncernens kassaflödesanalys 57 Moderbolagets resultaträkning 58 Moderbolagets balansräkning 59 Förändring av moderbolagets eget kapital 60 Moderbolagets kassaflödesanalys 61 Noter 62 Revisionsberättelse 79 Övrigt 81 Bolagstyrningsrapport 82 Styrelse 84 Ledning 86 Intern kontroll 89 Fastighetsförteckning 90 Sålda fastigheter 98 Femårsöversikt 100 Defi nitioner 103 Bolagsordning 104 Adresser och kontaktuppgifter 105 Sidorna har varit föremål för granskning av Klöverns revisor. Projekt och fastighetsutveckling 36 Fastighetsvärdering 38 Finansiering 40 Klövernaktien och ägarna 42 Risk och känslighet 44 Omslag: Koncepthus Klövern, Uppsala Fyrislund 6:6 samt medarbetare i Klövern.

3 KLÖVERN Klövern har under åren utvecklats till ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning. Med ursprung och själ i små lokala fastighetsbolag är Klövern idag ett bolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klöverns verksamhet bedrivs lokalt med kontor och förvaltning på respektive ort. Huvudkontoret, som fi nns i Nyköping, bidrar med service och affärsmässigt stöd. Bolaget hade 121 anställda vid utgången av Medarbetare i Karlstad ÅRSSTÄMMA 2009 Aktieägarna i Klövern AB hälsas varmt välkomna till årsstämma måndag den 30 mars 2009 klockan på Kistamässan, Torshamnsgatan 18A i Kista. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken tisdag den 24 mars 2009, dels anmäla sig till bolaget senast tisdag den 24 mars 2009, kl Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 24 mars 2009 tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Anmälan om deltagande sker till; Klövern AB, Box 1024, Nyköping, per telefon eller via Klöverns hemsida Viktiga händelser Klöverns rapportdatum Klövern bidrar till förlikning i gammal Adcore-tvist Delårsrapport januari september Kistamässan öppnar Delårsrapport januari juni Delårsrapport januari mars Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) Klöverns årsredovisning Kallelse till årsstämma i Klövern AB Skatteverket överklagar länsrättens dom Bokslutskommuniké 2007 Klövern fi nns på tio orter; Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. KALENDARIUM Delårsrapport för januari mars torsdag 23 april Delårsrapport för januari juni torsdag 9 juli Delårsrapport för januari september torsdag 22 oktober Bokslutskommuniké 2009 torsdag 18 februari Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar samtidigt sitt första bestånd bestående av i huvudsak Postfastigheter för 1,3 miljarder kr. Under året förvärvas även fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr. I december tillträder Gustaf Hermelin posten som verkställande direktör Klövern noteras på börsens O-lista. I augusti förvärvas fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för mkr. Under året säljs 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr. FASTIGHETSVÄRDE mkr FASTIGHETSVÄRDE mkr

4 I KORTHET Per 31 december 2008 hade Klövern 217 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1,4 miljoner kvm. Fastigheternas värde uppgick till 12 miljarder kronor och hyresvärdet var på årsbasis 1,4 miljarder kronor. Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för medelstora bolag. De tio största ägarna representerade drygt 57 procent av aktie kapitalet. Vid utgången av 2008 var börsvärdet 2,9 miljarder kr och aktiens totalavkastning för 2008, inklusive utdelning om 1,50 kr, var 22,7 procent. Styrelsen föreslår till årsstämman 2009 en utdelning om 1,00 kr per aktie motsvarande en direktavkastning om 5,5 procent. Resultat per aktie Femårsöversikt Årets resultat, mkr Förvaltningsresultat, mkr Värdeförändringar fastigheter, mkr Värdeförändringar derivat, mkr Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9 Uthyrningsbar yta, tkvm Verkligt värde fastigheter, mkr Överskottsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Resultat per aktie efter utspädning, kr 2,92 7,36 5,04 3,27 2,30 Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08 Utdelning per aktie, kr 1,00 * 1,50 1,25 1,00 0,75 Aktiens totalavkastning, % 22,7 10,8 26,5 30,2 24,4 * Föreslagen utdelning Målsättningen är att utdelningen långsiktigt ska överstiga 50 procent av förvaltningsresultatet. Under 2007 togs beslut om ny affärsplan och målsättning för perioden Vision Klövern skapar morgondagens samhällen. Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, närings liv och organisationer. Med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part i utvecklingen på prioriterade orter. Affärsidé Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern ska fortsätta arbetet med att ytterligare förstärka företagets position på prioriterade orter. Att ha en öppen och nära relation till kunden är viktigt, liksom att möta kunden med egen personal samt vara lyhörd för de nya villkor som kunderna får i en förändrad konjunktur. Motto Att var dag underlätta kundens vardag. Klöverns motto är grunden i medarbetarnas arbete I januari etablerar sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året sker även etablering i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om en miljard kr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr Sammanlagt 36 fastigheter på framför allt oprioriterade orter säljs till ett pris om 557 mkr. Klövern förvärvar fastigheter, huvudsakligen i Linköping, för mkr. I december förvärvas sex fastigheter i Norrköping för 355 mkr, merparten av fastigheterna fi nns i industri landskapet Pronova Science Park Genom förvärv av Pfi zers huvudkontor och produktanläggning i Uppsala för 235 mkr stärks Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvas sju fastigheter i bland annat Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr. FASTIGHETSVÄRDE mkr FASTIGHETSVÄRDE mkr FASTIGHETSVÄRDE mkr

5 ÅRET 2008 Hyresintäkterna ökade med 54 mkr tack vare en stark nettouthyrning. Förvaltningsresultatet uppgick till 355 mkr (386) och årets resultat efter skatt uppgick till 476 mkr (1 226). Den negativa förändringen jämfört med närmast föregående år beror framför allt på att 2007 års positiva värdeförändring avseende fastigheter har förbytts i en stor värdeminskning I resultatet för 2007 ingick också engångsersättningar från avflyttade hyresgäster med 33 mkr, som inte har sin motsvarighet Årets resultat, mkr Hyresintäkter Övriga intäkter Drift- och centrala kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar, fastigheter och derivat Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Eget kapital minskade till mkr (4 867) och soliditeten var vid årets slut 32 procent (37). Nettoinflyttning och uthyrningsgrad Nettouthyrningen uppgick under året till 47 mkr (35) mätt i års hyror. Uthyrningsgraden ökade med 2 procentenheter till 90 procent (88) vid årets slut. Fastighetsbestånd Vid årets slut hade Klövern ett fastighets bestånd med 99 procent av hyresintäkterna på de tio prioriterade orterna. Fastigheterna omfattar totalt tkvm (1 394) till ett värde om 11,9 miljarder kr (12,2). Förändring verkligt värde mkr Verkligt värde per 1 januari Förvärv 135 Investeringar 692 Försäljningar 327 Värdeförändringar 759 Verkligt värde per 31 december Aktien och utdelning Värdet på Klövernaktien har sjunkit med 29 procent ( 15) under året. Carnegies fastighetsindex (CREX) sjönk under samma period med 27 procent ( 22,5) och Stockholmsbörsens all-share index (OMXSPI) med 42 procent ( 6,7). Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per aktie (1,50) motsvarande en direktavkastning om 5,5 procent (5,9). Prognos 2009 Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor innebär goda förutsättningar för en resultatförbättring under Prognosen för 2009 är att förvaltningsresultatet klart kommer att överstiga 2008 års resultat om 355 mkr Klövern träffar avtal om att uppföra den nya Kistamässan samt omförhandlar och nytecknar avtal med Ericsson om ca 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter på framför allt oprioriterade orter säljs till ett pris om mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter görs i bland annat Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr Kistamässan öppnar i början av september, etapp 2 av mässan kommer att stå klar under Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris om 327 mkr. Tre fastigheter varav en avser friköp av tomrätt, förvärvas i Kista för totalt 135 mkr. FASTIGHETSVÄRDE mkr FASTIGHETSVÄRDE mkr

6 VD har ordet VD har ordet Xenia och Klöverns VD Gustaf Hermelin. Stabilt förvaltningsresultat trots turbulent år I tider som dessa är det glädjande att konstatera att vi det gångna året hade ett stabilt förvaltningsresultat, som översteg prognosen om 350 mkr och att netto inflyttningen under året uppgick till hela 47 mkr. Den dramatiska turbulens som präglat finansmarknaden under andra halvåret har framför allt påverkat värderingen av våra fastigheter. För Klöverns del betyder det att en stor del av värdeuppgången vi hade under 2007 är utraderad. 2 / klövern årsredovisning 2008

7 Att växa upp på ett jordbruk sätter sina spår. I mitt fall fick jag med mig många av de normer och värderingar som under generationer styrt det dagliga arbetet på en gård. Många av dessa tankar och normer går med fördel att använda även i dagens näringsliv. Bland annat bör du som bonde för att klara sämre tider ha motsvarande en skörd på banken, en i magasinet och en skörd på fälten. Hur många bolag har denna likviditet och uthållighet i dag? Förhoppningsvis har vi i Klövern byggt upp det reserv kapital och förtroende som behövs för att med fortsatt gott fotarbete klara av att behålla våra kunder och därmed även klara av en lågkonjunktur. Framtiden får utvisa. Klövern har under året mer än tidigare uppmärksammats för sin enkla och kundorienterade affärsmodell med förvaltning i egen regi. Som vi ser det är den en förutsättning för att skapa en god dialog med kunden och därigenom en chans att förstå och kunna tillgodose kundens små och stora behov. Vi har tillsammans uppnått våra årliga högt uppsatta uthyrningsmål allt sedan tillkomsten år 2002 och vi nådde även uthyrningsmålet för 2008 med en slutlig uthyrningsgrad på 90 procent. Vi har fortsatt vårt framgångsrika miljö- och energi arbete, vilket inne burit att vi lyckats sänka vår energiförbrukning för uppvärmning med ytterligare fem procent och därmed med över 40 procent sedan år Vi har för andra året i rad lyckats trimma och sänka våra påverkbara rörliga kostnader. Under hösten 2008 fick vi under en period erfara hur låneräntorna sköt i höjden. Detta lyckades vi möta med ökade hyresintäkter från vår framgångsrika nyuthyrning. För Klöverns del innebär de för dagen betydligt lägre räntenivåerna att verksamheten kommer att generera fina resultat och kassaflöden så länge vi lyckas behålla våra kunder. Finansiellt känner vi oss trygga och andelen lån som förfaller under 2009 är relativt liten. Ett flertal artiklar i medierna har under det gångna året berört värdet på fastighetstillgångar i börsnoterade bolag. Det är bara att med stor ödmjukhet konstatera att avsaknaden av ett fungerande banksystem inneburit att det inte funnits någon fungerande transaktionsmarknad. Baserat på värderingar gjorda av externa parter har vi under året justerat ned värdet på våra fastigheter med cirka 800 mkr. Jag kan samtidigt konstatera att vi i dagsläget har en mycket hög marginal mellan den långa låneräntan och direktavkastningen på våra fastigheter. Med en lång låneränta på runt 3,5 procent och en avkastning på fastigheterna på cirka sju procent erhåller vi en marginal på 3,5 procent, vilket är mycket högt i ett historiskt perspektiv. Förutsatt att vi kan behålla våra kunder så kommer vi även att kunna behålla vår goda avkastning och motivera värdet på våra fastigheter. Värdet uppgår i dagsläget till i genomsnitt kronor per kvadratmeter att jämföra med nyproduktion som torde kosta gott och väl det dubbla, kanske till och med det tredubbla. Som jag kunnat konstatera vid många tillfällen under senaste året, det har så här långt inte gått att hitta bra fastigheter till reapris. Hyresmarknaden på våra orter ser så här långt ut att vara stabil, med låga vakanser och normala marknadshyror. Dessa fakta i kombination med en i princip obefintlig nyproduktion gör att vi inte ser någon större risk för generellt sjunkande marknadshyror under Vår enskilt största delmarknad Kista ser ut att klara sig bra. Det är för övrigt den delmarknad där vi har i särklass längst återstående genomsnittlig avtalslängd. Vår egen spännande vision att förstärka Kista genom utveckling av den nya stadsdelen Kista Gardens, en förädling och byggnation av kvadratmeter byggrätt på egen mark, utgör alltjämt en god tillgång tills den dagen efterfrågan finns. Förhoppningarna för 2009 är goda. Tack vare en god hyresgäststruktur, stabila orter, ett lågt ränteläge, starkt kassaflöde och inte minst en dedikerad organisation kommer vi att klart överträffa 2008 års förvaltningsresultat. Men som sagt, vi ser ut att stå inför några tuffa år så det gäller att hålla i pengarna, hålla i kunderna och givetvis hålla drömmen vid liv. Ett företag som slutar drömma slutar också att växa. Ett företag som slutar växa dör. Det är ett spännande år vi har framför oss. Som alltid öppnar sig de mest attraktiva affärsmöjligheterna i lågkonjunkturer när konkurrensen om objekten är låg. Nyköping 20 februari 2009 Gustaf Hermelin Verkställande direktör VD har ordet klövern årsredovisning 2008 / 3

8 Affärsplan och mål Affärsplan och mål Under 2007 togs beslut om en ny affärsplan och målsättning för perioden Vision Klövern skapar morgondagens samhällen. Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, näringsliv och organisationer. Med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part i utvecklingen på prioriterade orter. Affärsidé Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern ska fortsätta arbetet med att ytterligare förstärka företagets position på prioriterade orter. Att ha en öppen och nära relation till kunden är viktigt, liksom att möta kunden med egen personal och vara lyhörd för de nya villkor som kunderna får i en förändrad konjunktur. Motto Var dag underlätta kundens vardag. Klöverns motto är grunden i det dagliga arbetet. Mycket av själen i Klövern går tillbaka till de relativt små lokala fastighetsbolagen StrandFastigheter i Nyköping och StrömFastigheter i Norrköping, som förvärvades 2002 och där hälften av pesonerna i Klöverns nuvarande ledningsgrupp arbetade. Positiva erfarenheter från dessa bolag har tillvaratagits i Klöverns affärsmodell; närhet till kunden, aktivt deltagande i de lokala nätverken och gemensam utveckling tillsammans med samhället i övrigt. På varje ort vill Klövern uppfattas och fungera som det lokala fastighetsbolaget. I kommande lågkonjunktur kommer Klöverns närhet och engagemang, med egen personal hos kunden, att bli än mer viktig som affärsmodell. Klövern lever med kunderna och följer deras utveckling genom direktkontakt. Tillväxt och ekonomi Klövern bör ha en nettotillväxt genom förvärv, förädling och nybyggnad på minst en miljard kr per år. Klövern har tidigare främst växt via förvärv. Under de senaste åren har projektvolymen ökat, till följd av i första hand många mindre projekt vid nyuthyrning. I framtiden kommer marknaden att kräva nybyggda och mer flexibla arbetsmiljöer. Avkastningen på eget kapital ska minst uppgå till den riskfria räntan plus sju procentenheter. Avkastningskravet påverkas delvis av faktorer över vilka Klövern inte råder. Målet ska därför ses som ett genomsnitt under ett antal år. Mål och utfall i förhållande till 2008 års mål. Nettotillväxt Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital uppgår till 10,7 procent under Under de senaste fem åren har den genom snittliga avkastningen uppgått till 14,2 procent, vilket överstiger det långsiktiga målet. Soliditet Soliditeten har inte något år underskridit målets nedre gräns. 4 / klövern årsredovisning 2008

9 Soliditeten ska ligga i intervallet 25 till 35 procent. Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig överlevnad och möjliggöra framtida intressanta investeringar. Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i Klövern, varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. Utdelningen ska långsiktigt överstiga 50 procent av f örvaltningsresultatet. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Mål för fastighetsrörelsen Kraven på Klövern som hyresvärd kommer att öka i framtiden, särskilt i den kommande lågkonjunktur vi nu ser framför oss. Kunderna kommer att behöva större flexibilitet både vad gäller lokalernas utformning och kontraktslängd. Att ha tydliga målsättningar för fastighetsrörelsen är viktigt för att uppnå det övergripande tillväxtmålet. Uthyrningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 90 procent. Klövern har historiskt ofta köpt fastigheter med relativt stora vakanser. Det har varit en viktig del av företagets affärsutveckling att förädla fastigheter och att få dem fullt uthyrda. Den långsiktiga uthyrningsgraden bör inte understiga 90 procent, även om kortsiktiga underskridanden måste tillåtas som ett led i affärsutvecklingen. Måluppfyllelse 2008: Uthyrningsgraden var vid års skiftet 90 procent (88). Överskottsgraden exklusive engångseffekter ska öka med minst en procentenhet per år. Ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen är överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, som mäts kontinuerligt för varje fastighet. Måluppfyllelse 2008: 62 procent (62) exklusive engångseffekter. Utebliven ökning orsakades främst av ökade energipriser. Värmeförbrukningen ska sänkas med 20 procent för perioden Klövern har sedan starten arbetat aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna. Värmeförbrukningen har under senare år minskat med mer än fem procent per år. Måluppfyllelse 2008: Minskning med 5,4 procent. Klövern bör vara marknadsledande på samtliga prioriterade orter och ambitionen är att samtliga ska ha ett hyresvärde om minst 100 mkr. Klövern ska vara stark på respektive marknad. Med ett hyresvärde på minst 100 mkr per ort ges Klövern möjlighet att ha en bred och stark organisation. Då är Klövern det lokala fastighets bolaget. Måluppfyllelse 2008: Sex av tio orter har ett hyresvärde överstigande 100 mkr. Klövern strävar på sikt efter ytterligare produktspecialisering: Kontor och service inom teknikparker (Business och Science Parks) Småföretagsparker ( Hus med port ) Cityfastigheter med kontor och butiker. Affärsplan och mål Mål och utfall i förhållande till 2008 års mål. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden har överstigit målet för samtliga år. Under 2008 uppgick den till 2,0 ggr. Utdelningen Under de senaste fem åren har Klövern delat ut i genomsnitt 57 procent av förvaltningsresultatet. Hyresvärde per ort Prioriterade orter ska ha ett hyresvärde på minst 100 mkr. Under 2007 höjdes marknadsmålet för orterna från 75 mkr till 100 mkr. klövern årsredovisning 2008 / 5

10 Ansvarsfullt företagande Ansvarsfullt företagande Klövern verkar för en hållbar utveckling såväl för aktieägare, kunder och medarbetare som för miljö och samhälle. Klöverns medarbetare förvaltar och utvecklar idag fastigheter där människor arbetar. Med delaktighet i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, näringsliv och organisationer och med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part på prioriterade orter. Tillsammans med Stockholms Stad utvecklas Kista till en av Sveriges mest centrala mötesplatser med bland annat Kistamässan, hotell och torg. Nyköpings kommun och Klövern fortsätter arbetet med att knyta ihop staden med vattnet vid Nyköping Strand. I det natursköna och citynära området Kanikenäset utvecklas planerna på en ny stadsdel i Karlstad. Medarbetare i Norrköping. MEDARBETARE Klövern ska vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare. Klövern verkar för en trygg och stabil arbetsmiljö där medarbetare mår bra och känner samhörighet. Medarbetarna ska kunna påverka sitt arbete och känna sig delaktiga i verksamheten och i bolagets utveckling. Organisation Klöverns lokala förankring på respektive verksamhetsort är avgörande för relationen till kunden. Medarbetarna känner sin kundkrets, är tillgängliga och kan snabbt möta kundens behov. En decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder, och verkar för ömsesidigt lönande relationer, är en av Klöverns framgångsfaktorer. Klövernkoncernen är organiserad i ett servicekontor, tillika huvudkontor, beläget i Nyköping, samt kontor på respektive verksamhetsort. Servicekontoret ansvarar för ledning, ekonomi, finansi ering, förvärv och försäljningar, hyres administration, information och investerarrelationer samt affärsmässigt stöd till enheterna. De lokala enheterna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med kunderna. Varje enhet har en ansvarig enhetschef som i nära samarbete med Klöverns ledning lägger upp riktlinjerna för verksamheten. Arbetsmiljö Organisationens medarbetare arbetar under mottot att var dag underlätta kundens vardag. Ledord som närhet och engagemang ligger till grund för arbetet. Varje medarbetare har ett definierat ansvarsområde med möjligheter att påverka den dagliga verksamheten. Klövern har under året antagit en arbetsmiljöpolicy och tillsatt en skyddskommitté. Kommittén har tillsammans med skyddsombud genomfört ett systematiskt arbetsmiljöarbete där bland annat skyddsronder genomförts på samtliga fastigheter. Rutiner för krishantering implementeras löpande genom utbildning. Samtliga anställda erbjuds en subventionerad lunch, vilket ger möjlighet till spontana möten och gott samarbete, samtidigt som det ger viktiga pauser. Friskprofils- och medarbetarundersökningar har för fjärde året i rad erbjudits samtliga medarbetare. Undersök ningen 2008 visar på fortsatt hög trivsel och god gemenskap. Samtliga anställda omfattas av en förmånlig sjukvårds försäkring och har ett årligt bidrag till friskvård på kr per anställd. Handlingsprogram för att gå ner i vikt och sluta röka erbjuds de anställda. För att känna ytterligare delaktighet i verksamheten och bolagets utveckling får samtliga medarbetare andelar i Klöverns vinstandelsstiftelse. Överföringen till stiftelsen baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägare. Avsättning kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år. 6 / klövern årsredovisning 2008

11 Personalutveckling För att behålla medarbetare och deras engagemang är det viktigt att bereda utvecklingsmöjligheter inom företaget. Klövern genomför årligen ett personligt utvecklingsprogram med uppföljning för varje medarbetare. Kontinuerligt får samtliga medarbetare genomföra personprofilanalyser, för att öka insikten i de egna personliga egenskaperna samt förbättra samarbetet inom, och mellan, de olika avdelningarna på företaget. Rekrytering genomförs enligt en väl utarbetad process som innehåller djupintervjuer och personprofilanalyser. Samtliga nyanställda genomgår ett introduktionsprogram där det även ges en personlig presentation av medarbetarna på servicekontoret. Företaget har interna utbildningar Klövernakademien där ges möjlighet till utbildning, kompetensutveckling samt tillfällen till utbyte av kunskap och erfarenheter. Under 2008 har Klövern akademien bland annat genomfört utbildningar i juridiken kring hyreskontrakt, drift av kontorshotell och mertjänster, ledarutveckling för chefer, investeringsmoms, intranät samt energi besparingssystem. IT-miljö För Klövern är det viktigt med en hög nivå gällande säkerhet och tillgänglighet i IT-miljön. Men även effektivitet och enkelhet i användandet är prioriterat. Under 2008 har Klöverns IT-miljö ytterligare virtualiserats för att nyttja kapaciteten i den tekniska plattformen optimalt. De styrdokument och policyer som gäller IT-området har anpassats efter verksamheten och risker för påverkan från omvärlden. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och hyresgästerna, pågår ständigt. Framtiden Personalarbetet 2009 kommer inriktas på att ytterligare höja kompetensen hos medarbetarna. Fokus kommer även att ligga på vidare utveckling av ledarskap, ytterligare satsning på hälsa samt fortsatt arbetsmiljö arbete. Medarbetare i Norrköping. Ansvarsfullt företagande Medarbetare Antal anställda per 31 december Antal kvinnor Antal män Snittålder Snittålder män Snittålder kvinnor Personalomsättning, % 9 14 Förädlingsvärde per anställd, mkr 6,4 6,8 Kompetensutvecklingskostnad per anställd, tkr Sjukfrånvaro, % Total sjukfrånvaro 2,9 2,0 varav korttidssjukfrånvaro varav långtidssjukfrånvaro Sjukfrånvaro för män 3,6 2,3 Sjukfrånvaro för kvinnor 1,8 1,6 klövern årsredovisning 2008 / 7

12 Ansvarsfullt företagande MILJÖ Fastigheter förbrukar stora mängder energi och effektiviseringar gör stor skillnad både i klimatpåverkan och ekonomiskt resultat. Miljöarbetet under året har därför delvis fokuserats på energiförbrukning, där ett nytt system för energiuppföljning har införts. Ambitionen har varit att utifrån varje fastighets förutsättning optimera driftkostnad och energianvändning samt ta fram en driftstrategi. Detta har resulterat i en minskad medelförbrukning i fastigheter med fjärrvärme med 5 kwh per kvm, vilket motsvarar en minskad koldioxidbelastning på 95,6 ton per år. En miljögrupp är tillsatt för att kontinuerligt driva Klöverns miljöarbete framåt på ett strukturerat sätt. Många fastigheter har fått ny styr- och reglerutrustning, drifttider optimerats, ljuskällor bytts ut mot energilampor och belysning i trapphus styrs med ljus relän. Källsortering sker i samtliga fastigheter. Arbetet genomförs i enlighet med respektive kommuns riktlinjer för sortering i nära samarbete med våra hyresgäster. Fastigheten Fyrislund 6:6 i Uppsala har även detta år minskat sin värmeförbrukning mest av alla fastigheter i Klöverns bestånd. Fastigheten som omfattar 57 tkvm uthyrningsbar yta, har bland annat trimmat mediaförbrukningen, optimerat ventilationsdriften och därmed minskat sin värmeförbrukning med 12 procent jämfört med Sedan Klövern förvärvade fastigheten 2006 har värmeförbrukningen minskat med 30 procent. Grön IT på Klövern Klövern arbetar med att minska miljöpåfrestningarna genom: Telefon- och webbmöten används för information och utbildningar vilket minskar resor och ger effektivare möten. Säker uppkoppling till samtliga system möjliggör distansarbete och minskar resor. Styr- och reglerteknik används för att energioptimera fastigheterna och minska energiförbrukningen. Virtualisering av servrar gör att vi nyttjar kapaciteten optimalt samt minskar energiförbrukningen. Servermiljön hanteras på distans vilket effektiviserar åtgärder och minskar resor. Energisparfunktioner tillämpas på datorer för att minska onödig strömförbrukning. Medarbetarna uppmanas att inte skriva ut i onödan och att använda dubbelsidig utskrift för minskad pappersförbrukning. Uttjänt data- och teleutrustning tas om hand av fackmän för rätt återvinning. Klövern verkar för ett samhälle med hållbar tillväxt genom att förvalta, utveckla och bygga med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Fjärrvärmeförbrukning* Elförbrukning inkl. hyresgästel* * Nytt för 2008 är att förbrukningen mäts i total uppvärmd yta enligt redovisningskrav i energideklarationer (EU:s direktiv om energieffektivisering). 8 / klövern årsredovisning 2008

13 Ansvarsfullt företagande Koncepthus Klövern. Året i korthet Miljöarbetet under året har bland annat resulterat i: Minskad fjärrvärmeförbrukning med drygt 5 procent. 25 procent av Klöverns fastigheter med fjärrvärme har idag en värmeförbrukning under 75 kwh/tkvm och år. Införande av ett nytt system för energiuppföljning, vilket givit säkrare uppföljningar och snabbare kontroll av energiåtgärder. Införande av grön IT med bland annat ny teknik för telefon- och webb möten har inneburit en stor minskning av antalet resor. Klöverns anställda har minskat sitt resande med bil avsevärt genom att i stället välja tåg. Miljöprogram för nybyggnation gällande både projektering och entreprenadskedet. Källsortering av sopor i samtliga fastigheter. Energideklarationer utförda eller påbörjade i samtliga fastigheter. PCB-inventering genomförd i samtliga berörda fastigheter. Klövern har under 2008 skapat ett koncept för ny- och ombyggnation som uppfyller Green Building kraven (se fotnot sidan 10) gällande energieffektivitet. Koncep tet bidrar även till minskad resursanvändning genom sin stora flexibilitet, materialval och yteffektivitet. Vattenförbrukning* Uppvärmningsslag * Nytt för 2008 är att förbrukningen mäts i total uppvärmd yta enligt redovisningskrav i energideklarationer (EU:s direktiv om energieffektivisering). klövern årsredovisning 2008 / 9

14 Ansvarsfullt företagande Kista Gardens Framtida utveckling och nybyggnation av kvarteret Isafjord. Miljömål Med utgångspunkt från Klöverns miljöpolicy har följande mål utformats: Minska värmeförbrukningen med 20 procent Miljöinventera samtliga fastigheter Nybyggnation enligt Klöverns miljövänliga koncepthus Ny- och ombyggnation enligt Green Buildingkravet* Miljöredovisning vid bokslut Fortsatt arbete med Grön IT Borttagande av olja för uppvärmning av fastigheter Fortsatt minskning av vattenförbrukningen Fortsatt effektivisering av avfallshanteringen Plan för utfasning av PCB. Arbetet med att uppnå satta mål har påbörjats under 2008 och fortsätter löpande. Framtiden Klövern fortsätter arbetet med att optimera driftkostnader och energianvändning. Miljöarbetet breddas genom satsningar på utbildning av medarbetare inom energioptimering specifikt men även genom att öka kunskapen kring miljö generellt. Klövern ser miljöarbetet i ett långsiktigt perspektiv och kommer fortsätta sin strategi att tillvarata samhällets resurser genom att utveckla befintliga fastigheter med en minimal insats för att skapa utvecklande miljöer för nya hyresgäster. Vid ny- och ombyggnation är avsikten att påverka miljön minimalt och uppfylla kraven motsvarande en Green Building Partner*. Ett exempel på Klöverns framtida satsningar är Kista Gardens intill Kistamässan. Där byggs med ett tydligt fokus på samspelet mellan människa och miljö från val av byggmaterial till form, innehåll och energianvändning. Ett område där tillväxt, balans och harmoni är en naturlig del av ett nytt Kista. * Green Building, EU:s program för att minska energiförbrukningen i lokaler med syfte är att genom information och goda exempel främja byggande av energisnålare kontors- och industribyggnader. För att bli certifierad måste nya byggnader förbruka 25 procent mindre energi än vad som anges i Boverkets normer för nybyggnation. Vid renovering gäller att förbrukningen ska minska med minst 25 procent. En fastighetsägare som har ett bestånd där minst 30 procent av byggnaderna uppfyller kraven kan bli certifierad partner. 10 / klövern årsredovisning 2008

15 Kunder Närhet till kunden Goda kundrelationer är en av de viktigaste framgångsfaktorerna för alla företag. För Klövern innebär det att arbeta med egen personal som är lokalt förankrad och ständigt arbetar aktivt med kunderna i både stora och små frågor. Det kan gälla alltifrån anpassningar av lokalens storlek i samband med förändrade behov hos kunden till att hjälpa dem med enklare frågor. För att bli en känd aktör på orten och vara en naturlig partner till kunderna är aktivt deltagande i det lokala närings- och föreningslivet viktigt. Det kan vara så väl fotbollsklubben som företagarföreningen. En god kommunikation med kunden säkerställs inte bara genom personliga möten. Kontakten med kunderna sköts också via hemsidan, nyhetsbrev och via kundaktiviteter. Det är viktigt att kunden har möjlighet att snabbt nå rätt person på Klövern, oavsett om det gäller omförhandling av avtal eller något praktiskt problem i den hyrda lokalen. Felanmälan kan göras via hemsidan, telefon och direkt på kontoren. Klöverns kundförluster är marginella och uppgick under 2008 till 0,3 procent (0,2) eller 4,2 mkr (2) av de totala intäkterna. En del av förklaringen till de låga kund förlusterna ligger i relationen till hyresgästerna där Klövern på nära håll följer deras verksamhet. Kundstruktur Klöverns affärsinriktning innebär att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet 2008/2009 svarade offentlig verksamhet för 17 procent (15) av kontraktsvärdet, privata företag för 46 procent (45) och publika företag för 37 procent (40). De tio största kundernas andel uppgår, som föregående år till 28 procent (28) av Klöverns kontraktsvärde. Ericsson är Klöverns största hyresgäst och deras förhyrningar innehåller bland annat huvudkontor, FoU samt affärsområdet Networks ledning. Samtliga hyreskontrakt med Ericsson finns i fastigheter belägna i Kista. Näst största hyresgäst är Saab som genom sin anläggning i Kista förser den globala marknaden med världsledande produkter, tjänster och lösningar. Den genomsnittliga kontrakts tiden för de tio största hyresgästerna uppgår till 4,0 år (3,9) och för Klövern totalt till 3,1 år (2,9). Klöverns största hyresgäster Hyresgäst Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Antal kontrakt Yta, tkvm Genomsnittlig kontraktstid, år Ericsson ,9 Saab ,1 Posten ,3 Sony Ericsson ,4 Telia Sonera ,5 Orexo ,9 Vägverket ,2 Landstinget i Östergötland ,3 Karlstad kommun ,3 TietoEnator Sverige ,5 Totalt största hyresgäster ,0 Kunder Kontraktsvärde per kundkategori Genomsnittlig kontraktstid klövern årsredovisning 2008 / 11

16 Marknadsbeskrivningar 12 / klövern årsredovisning 2008 Uppsala Fyrislund 6:6 Uppsala Business Park Pharmacias fd huvudkontor och laboratorier förvärvades av Klövern i maj 2006.

17 Uppsala Fyrislund 6:6 Medarbetare i Uppsala. Marknadsöversikt 15 Borås 16 Karlstad 17 Kista 18 Linköping 20 Norrköping 21 Nyköping 22 Täby 23 Marknadsbeskrivningar Vi ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, istället för en mindre aktör på en stor marknad. Uppsala 24 Västerås 25 Örebro 27

18 Marknadsbeskrivningar Fastigheten Fyrislund 6:6 i Uppsala ritades av Carl Nyrén. Uppdraget kom från dåvarande Pharmacia och bestod av huvudkontor och laboratorier om totalt 57 tkvm uthyrningsbar yta. Byggnationen påbörjades 1967 och stod klar först på 1980-talet tilldelades fastigheten Kasper Salin-priset. 14 / klövern årsredovisning 2008

19 Marknadsöversikt Klövern bedriver fastighetsverksamhet på tio orter, Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Klövern ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, istället för en mindre aktör på en stor marknad. Det ger konkurrensfördelar då den som är välkänd på en ort är en naturlig partner för den som vill hyra lokaler. På åtta av tio prioriterade marknader är Klövern bland de tre största fastighetsägarna av kommersiella lokaler. De orter som Klövern är verksamma på har många likheter. Samtliga har de senaste åren haft en positiv befolkningsutveckling och på varje ort utom Nyköping och Täby finns det högskola eller universitet. På majoriteten av Klöverns marknader svarar den privata tjänstesektorn för flest arbetstillfällen. Därefter följer offentlig sektor och tillverknings industri. Folkmängd Kommun 2008* 2007* Förändring 12 mån, % Borås ,6 Karlstad ,6 Stockholm ,8 Linköping ,0 Norrköping ,2 Nyköping ,5 Täby ,2 Uppsala ,6 Västerås ,6 Örebro ,4 Riket i helhet ,8 * Avser 1 november Källa: SCB Hyresmarknaden på Klöverns orter, som till största delen utgörs av regionstäder i Mellansverige har stärkts under 2008 och är fortsatt god. Främsta anledningen är att vakanserna väsentligt har reducerats under de senaste åren vilket lett till brist på framför allt moderna och flexibla kontor. Hyresnivåerna har överlag stigit under året, dock med en viss avmattning under sista kvartalet. Vid en jämförelse mellan fjärde kvartalet 2008 och motsvarande kvartal 2007 noteras högre hyresnivåer men något lägre efterfrågan. På kommande sidor finns utförligare beskrivningar av respektive ort. Arbetslöshet Kommun Öppen Arbetsmarknadspol. arbetslöshet, % åtgärder, % Total arbetslöshet, % Förändr. jmf 2007, %-enhet Borås 3,7 1,4 5,1 1,1 Karlstad 3,6 1,8 5,4 1,1 Stockholm 2,6 0,8 3,4 0,4 Linköping 2,9 1,9 4,8 0,5 Norrköping 4,4 2,8 7,2 0,8 Nyköping 3,5 1,7 5,2 1,4 Täby 1,1 0,3 1,4 0,3 Uppsala 2,3 1,0 3,3 0,5 Västerås 3,7 1,9 5,6 0,5 Örebro 4,0 2,0 6,0 0,1 Riket i helhet 3,2 1,4 4,6 0,8 Källa: Ams per Marknadsbeskrivningar klövern årsredovisning 2008 / 15

20 Borås Borås är beläget i den södra delen av Västra Götalands län. Staden ligger utmed riksväg 40 som ansluter till E4 vid Jönköping och E6/E20 i Göteborg, vilket ger goda vägförbindelser både med Göteborg, fem mil, och med Stockholm, 40 mil. Tre mil väster om Borås fi nns Landvetters fl ygplats. Även järnvägsförbindelse fi nns via stambanenätet mot Alvesta och Göteborg. Marknadsbeskrivningar Antalet arbetstillfällen i Borås kommun uppgick vid årsskiftet till Majoriteten fanns inom privata tjänster (43 procent), offentliga tjänster (33 procent) och tillverkningsindustrin (14 procent). Arbetslösheten i Borås uppgick i december 2008 till 5,1 procent, vilket är en ökning med 1,1 procent mot föregående år samt över rikssnittet (4,6) och Västra Götalands län som helhet (4,3). Befolkningsutveckling i Borås kommun November November Förändring 12 mån 0,6 % Förändring 6 år 3,4 % Källa: SCB Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Borås uppgår till tkvm, varav kommersiella lokaler utgör 916 tkvm, industrilokaler utgör tkvm och bostäder utgör tkvm. Det har inte förekommit några större transaktioner under 2008, endast ett antal styckefastigheter och ett mindre bestånd av fastigheter har omsatts. Redevco Sweden förvärvade fastigheten Spindeln 10 i Knalleland strax utanför centrala Borås. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar kvm butiker. Köpeskillingen var 40 mkr och direktavkastningen 6 procent. Hellers avyttrade i slutet av året sitt fastighetsbestånd i centrala Borås till tre lokala aktörer. Fastigheterna består av kvm bostäder och kvm lokaler. Köpeskillingen uppgick till 45 mkr. Klövern tecknade avtal om förvärv av fastigheten Ekholma 7 med tillträde i januari Säljare var Hööks Hästsport och fastigheten omfattar kvm kontor och kvm höglager/lager. Köpeskillingen uppgick till 27 mkr, vilket motsvarar kr per kvm. Hyresmarknaden En svag ökning syns på hyresnivåerna för kontor men är i övrigt stabila. Vakansgraden har minskat något mot närmast föregående år. Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, % Kontor Butik Industri Källa: DTZ Klöverns bestånd i Borås 31 december 2008 Kontor Industri/ lager Butik Utbildning/ vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitthyra/kvm * Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion. Största fastighetsägare kommersiella lokaler Borås Källa: Byggstatistik 16 / klövern årsredovisning 2008

21 Karlstad Karlstad är residensstad i Värmlands län och belägen i länets södra del. Både E18 och järnvägens stambana mellan Oslo och Stockholm passerar. Avståndet till Stockholm är 31 mil, till Göteborg 25 mil och Oslo 22 mil. Karlstads fl ygplats ligger 1,8 mil från centrum. Antalet arbetstillfällen i Karlstads kommun uppgick vid årsskiftet till De största näringsgrenarna var handel och kommunikation (21 procent), hälso- och sjukvård (18 procent), finans- och företagstjänster (16 procent) samt utbildning och forskning (10 procent). Arbetslösheten, uppgick i december 2008 till 5,4 procent, efter en ökning med 1,1 procentenheter jämfört med december Arbetslösheten är i paritet med genomsnittet i Värmlands län (5,5 procent), men högre än i riket som helhet (4,6 procent). Befolkningsutveckling i Karlstad kommun November November Förändring 12 mån 0,6 % Förändring 6 år 3,9 % Källa: SCB Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Karlstad uppgår till tkvm, varav kommersiella lokaler utgör 970 tkvm, industrilokaler utgör tkvm och bostäder utgör tkvm. Aktiviteten på investerarmarknaden har varit mycket låg under 2008 och endast enstaka kontors- och industrifastigheter har sålts. Den centrala fastigheten Trätälja 10 såldes under hösten av Klövern till Wermlandsinvest. Priset var 25 mkr och uthyrningsbar yta uppgick till kvm, motsvarande kr per kvm. Fastigheten består av kontor, butiker och bostäder, normaliserad direktavkastning var 6 procent. I slutet av året offentliggjordes en försäljning av konferens- och kontorsanläggningen Carlstads Conference Center till Storebrand/SPP. Anläggningen står inför en mycket omfattande om- och tillbyggnad som beräknas vara klar hösten Köpeskillingen uppgick till 420 mkr, motsvarande kr per kvm. Hyresmarknaden Hyresmarknaden för kontor har utvecklats positivt såväl under 2007 som Vakanserna har minskat och hyrorna ökat, främst beroende på att flera företag expanderat i spåren av högkonjunkturen. Även under slutet av 2008 var efterfrågan på lokaler fortsatt god. Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, % Kontor Butik Industri Källa: DTZ Marknadsbeskrivningar Klöverns bestånd i Karlstad 31 december 2008 Kontor Industri/ lager Butik Utbildning/ vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitthyra/kvm * Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion. Största fastighetsägare kommersiella lokaler Karlstad Källa: Byggstatistik klövern årsredovisning 2008 / 17

22 Kista Kista ligger drygt en mil nordväst om Stockholms innerstad och tre mil söder om Arlanda fl ygplats. Det fi nns bra kommunikationer till Kista med E4:an i öster, E18 i söder samt tunnelbana, bussar och pendeltågsstation i området. Kista har under de senaste 20 åren utvecklats till ett framstående område inom IT. Många stora IT- och telekomföretag har sina kontor i Kista Science Park, t ex Ericsson, Nokia och IBM. I Kista fi nns även IT-universitetet, som är ett samarbete mellan KTH och Stockholms universitet. Marknadsbeskrivningar Antalet arbetstillfällen i Kista uppgick år 2008 till Flest arbetstillfällen finns inom tillverkning och byggverksamhet (29 procent), finansiell verksamhet (27 procent) och inom handel och kommunikation (23 procent). I Stockholm låg arbetslösheten på 3,4 procent i slutet av 2008, vilket är en ökning med 0,4 procent mot föregående år, men lägre än i riket som helhet (4,6). Befolkningsutveckling i Stockholm kommun November November Förändring 12 mån 1,8 % Förändring 6 år 6,7 % till kvm. Fastigheterna Knarrarnäs 6 och 10, med en uthyrningsbar yta om kvm ingick i det paket av fastigheter som såldes direkt vidare till NIAM. Köpeskilling för fastigheterna i Kista är inte känd. Fastigheterna Borgarfjord 3 och 5 som består av kvm kontor med normal standard köptes av AREIM Fond 1. Säljare var SEB Trygg Liv och köpeskillingen var 300 mkr eller kr per kvm. En bedömd direktavkastning uppgår till 5,3 procent. Hornafjord 1 som också ägdes av SEB Trygg Liv köptes av Genesta Nordic Baltic Real Estate för 135 mkr. Fastigheten som har en hög vakans består av kvm lokalyta varav merparten är kontor. Källa: SCB Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Kista uppgår till tkvm, varav kommersiella lokaler utgör 700 tkvm, industrilokaler utgör 200 tkvm och bostäder utgör 800 tkvm. Transaktionsmarknaden har under året dominerats av AP Fastigheters förvärv av Vasakronan samt SEB Trygg Livs försäljning av sitt fastighetsbestånd i Kista. AP Fastigheter förvärvade fastigheterna Katla 1 (Kista Science Tower), Knarrarnäs 2, 6 och 10 från Vasakronan. Den totala uthyrningsbara ytan i fastigheterna uppgick Hyresmarknaden Vakansgraden för kontor ökade något jämfört med 2007 medan hyresnivåerna är i stort oförändrade. För butiker och industrilokaler har endast marginella förändringar skett på hyresnivåer och vakanser. Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, % Kontor Butik Industri Källa: DTZ Klöverns bestånd i Kista 31 december 2008 Kontor Industri/ lager Butik Utbildning/ vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitthyra/kvm * Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion. Största fastighetsägare kommersiella lokaler Kista Källa: Byggstatistik 18 / klövern årsredovisning 2008

23 Marknadsbeskrivningar Källa: Byggstatistik Kista Kvarteret Isafjord. Ericssons huvudkontor har under året byggts om till moderna lokaler väl anpassade för Ericssons verksamhet. klövern årsredovisning 2008 / 19

24 Linköping Residensstaden Linköping är belägen i centrala delen av Östergötland. Både E4 och södra stambanan går genom tätorten. Avståndet till Stockholm är 21 mil, till Göteborg 28 mil och till Norrköping fyra mil. Flygplats med internationellt fl yg fi nns tre km från Linköpings centrum. Linköpings universitet, med sina studenter och anställda, är ett av Sveriges största. Marknadsbeskrivningar Antalet arbetstillfällen i Linköpings kommun uppgick vid årsskiftet till Varav 32 procent återfanns i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var finansoch företagstjänster (19 procent), hälso- och sjukvård (18 procent), tillverkningsindustri (15 procent) samt handel och kommunikation (15 procent). Arbetslösheten uppgick i december 2008 till 4,8 procent, efter en ökning med 0,5 procent från föregående år. Nivån är i paritet med riket som helhet (4,6) men lägre än i Östergötlands län (5,7). Befolkningsutveckling i Linköping kommun November November Förändring 12 mån 1,0 % Förändring 6 år 5,0 % Källa: SCB Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Linköping uppgår till tkvm, varav kommersiella lokaler utgör tkvm, industrilokaler utgör tkvm och bostäder utgör tkvm. Det har trots en turbulent höst varit en hög aktivitet på transaktionsmarknaden i Linköping under Lundbergs förvärvade Bokbindaren 27 och 28 i centrala Linköping. Bokbindaren 27 innehåller kvm kontor medan Bokbindaren 28 är en parkeringsyta där Lundbergs planerar att bygga ett kontorshus. Köpeskillingen uppgick till 56 mkr. ByggVesta sålde i juli Apoteket 9 till Aberdeen Property Nordic Fund för 385 mkr. Fastigheten är mera känd som Filbytergallerian och inrymmer kvm butiker samt kvm kontor och lager. Direktavkastningen är bedömd till 6 procent. I slutet av året köpte Ståhls Fastigheter en portfölj om fem fastigheter från Valad Property Group. Två av fastigheterna ligger i Linköping medan de övriga ligger i Norrköping. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till kvm och en tredjedel är bostäder och två tredjedelar är kontor samt butiker. Köpeskillingen uppgick till drygt 300 mkr och och den bedömda direktavkastningen var 6,25 procent. Hyresmarknaden Hyrorna för kontor har stigit något under det senaste året, för butiker och industrilokaler är de oförändrade. För samtliga lokaltyper noteras en minskning av vakanserna. Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, % Kontor ca 10 Butik Industri Källa: DTZ Klöverns bestånd i Linköping 31 december 2008 Kontor Industri/ lager Butik Utbildning/ vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitthyra/kvm * Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion. Största fastighetsägare kommersiella lokaler Linköping Källa: Byggstatistik 20 / klövern årsredovisning 2008