Årsredovisning 2014 Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB

Transkript

1 Årsredovisning 2014 Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB

2 Arsredovisning for Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB Rakenskapsåret 2014 Innehållsforteckning FOrvaltningsberattelse 1 Resultatrakning 4 Balansrakning 5 Tillaggsupplysningar 7

3 Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB 1 (10) Styrelsen och verkstållande direktaren far Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB får harmed avge årsredovisning far råkenskapsåret Forvaltningsberattelse Information om verksamheten Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB (KFH) år en fastighetsportfalj som består av direkt eller indirekt ågda nåringsfastigheter med centralt låge avseende befolkning och kommunikationer och/eller med långsiktiga hyreskontrakt i EU/EES-området och USA. KFH åger tillsammans med det norska systerfaretaget Næringsbygg Holding III AS (NBH) foretaget Næringsbygg i Norge Ill AS (NBN). lndirekt via NBN åger KFH per den 31:a december 2014 tillsammans med NBH nio projekt, varav tre i USA, två i Sverige och ett vardera i Norge, Tyskland, Finland och Lettland. Två av projekten i USA består av kontorsfastigheter, medan det tredje består av hotell. NBN har ågarandelar mellan 64 och 100 procent. Det ena projektet i Sverige består av ett hotell, medan det andra projektet består av logistiklokaler (TRES-portfaljen) dår NBN åger 75 procent medan ett annat bolag åger 25 procent. Investeringen i Norge består av lager och kontorsfastigheter, medan investeringen i Lettland består av tre kbpcentrum belågna i Riga. Vidare består portfaljen i Finland av butikslokaler och några kontorsfastigheter och investeringen i Tyskland består av åldreboende. Investeringarna i Norge, Lettland, Finland och Tyskland ågs till 100 procent. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportfaljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på når marknadslåget år mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skål att fal-langa perioden kommer detta att presenteras på årsstamman. FOrsaljning av delar av portfaljen kan dock ske under bolagets hela livslångd. Vasentliga handelser under rakenskapsåret och efter dess utgång Under 2014 har NBN-koncernens ledning i samarbete med farvaltare och samarbetspartners fortsatt sitt fokus på att aka uthyrningsgraden och optimera driften genom en mer kostnadseffektiv drift av fastighetsportfaljerna. Darutaver jobbar NBN kontinuerligt med att underhålla och fal-adla NBN-koncernens fastigheter. Bolaget ingick under 2014 ett villkorat avtal om farsaljning av TRES-portfoljen, dår NBN har en ågarandel på 75 procent. FOrsaljningen kommer eventuellt att ske som en bolagstransaktion dår det år bolaget Terminal Real Estate Sweden AB som såljs mot delvis betalning i kontanter och delvis i aktier. Transaktionen år bland annat villkorad av en barsnotering av bolaget Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York. Transaktionen var planerad att genomfbras under det fjarde kvartalet 2014, men på grund av osåkra marknadsfarhållanden blev det beslutat att utsåtta barsnoteringen. I TRES-portfaljen har det pågått en omfattande om- och tillbyggnad av fastigheten i Jankaping. Projektet fårdigstalldes i april PostNord har signerat ett 15 årigt hyresavtal far hela fastigheten. PostNord har också farlangt två stora hyresavtal i Goteborg och Stockholm, på respektive kvadratmeter. Hyresavtalet på Gullbergsvass i Gateborg har blivit farlangt med fyra år till slutet av 2020 medan avtalet på Vasslan i Stockholm har blivit ferlangt med fem år till slutet av På bolagets fastighet i Solna fortsåtter arbetet med att finna nya hyresgåster till lokalerna där PostNord kommer att flytta ut från stora logistikarealer under På 44 Wall Street i New York har investeringsprogrammet på fastigheten fortsatt genom 2014 och flera kontorslokaler i fastigheten år uppgraderade och uthyrda under året. Vakansen i byggnaden år på cirka 20 procent och investeringsprogrammet kommer att fortsåtta under 2015 for att kunna hyra ut lediga lokaler och aka intåkterna.

4 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB 2 (10) Det har under 2014 pågått en råttstvist mot bolagets tidigare samarbetspartner gållande enighet om fusjonen som genomfordes 2012, dår NBN Okade ågarandelen i bolaget från 78 Å till 100 %. Arendet behandlas i New York State Court. Det fal-n/antas inte något snart avklarande av råttstvisten och utfallet av årendet år osåkert. På hotellet i Arlington kvarstår de tuffa konkurrensfarhållandena på marknaden. Som en faljd av detta har farvaltaren, tillsammans med NBN-koncernens samarbetspartner, genomfart omfattande tilltag som har till syfte att aka intåkterna och reducera kostnaderna. I Riga jobbar NBN-koncernen fortsatt med ett stort expansionsprojekt av Alfacentret. Projektet år fortsatt i en tidig fas, men så hår långt vårderar bolaget denna mbjlighet som intressant. Slutligt investeringsbeslut gållande expansionen kommer att vara villkorat bland annat av en uthyrningsgrad på 60 procent på de nya lokalerna. Investeringsbeslutet fal-n/antas under Q och eventuellt fårdigstallande år prognostiserat till under det andra halvåret Curanumportfaljen i Tyskland har efter revisjon inte fått godkånt skattemåssiga avdrag far enskilda kostnader och mervårdeavgifter. Totalt utgor detta 2,6 miljoner EUR, inkluderat råntor, som år belastat råkenskaperna fer Bolaget bestrider skattemyndighetens beslut, och har Overklagat beslutet. Det har inte intråffat några kanda håndelser under 2015 som har våsentlig betydelse for uppråttande av årsredovisningen fer råkenskapsåret Framtida utveckling NBN-koncernens framtida kassaflode beror på utvecklingen i koncernens hyresintåkter, driftskostnader och finansieringskostnader. NBN-koncernen har investeringar i Norge, Sverige, Tyskland, Lettland, Finland och USA och år darmed diversifierad på flera geografiska marknader. Det har vant en positiv tillvaxt på de flesta marknader dat- koncernen vant exponerad under Under 2015 prognostiseras det med hagre tillvaxt i både USA och Europa. Styrelsen preciserar dock att det fortfarande år risker kopplade til' utvecklingen av marknadsvårdena på koncernens investeringar. Med undantag far investeringarna i USA har NBN-koncernens investeringar villkor i låneavtalen kopplade till rantetackningsgrad och vårdet på fastigheterna. Reducerade intåkter som en faljd av kad vakansgrad i fastigheterna och/eller att hyresgåsterna inte uppfyller sina betalningsåtaganden kommer att kunna påverka både varde och rantetackningsgrad negativt. Detta kommer att kunna medfora att villkoren i låneavtalen gållande rantetackningsgrad bryts. Dessutom kommer ett fall i fastighetsvårdena att kunna medfara att fastighetsvårdena faller under de villkor som anges i låneavtalen. Båda dessa farhållanden kommer att kunna resultera i krav från långivarna om extraordinåra nedbetalningar av lån. Bolaget jobbar också med att vårdera andra farsaljningsalternativ utover PSRT transaktionen som år omtalad under våsentliga håndelser. Detta kommer i så fall att kunna bidra till att båttra likviditeten och styrka bolagets mbjligheter att genomfora attraktiva tillaggsinvesteringar i portfaljerna samt tillbakabetala kapital till aktieågarna. I budgeten far 2015 år det planlagt med investeringar i existerande fastigheter for cirka 125 miljoner norska kronor. Av detta år en starre del knutet till planlagda investeringar i 44 Wall Street, TRES och Riga. Dessa investeringar farvantas aka kassafledet i NBN-koncernen framover. Risken gållande framtida kassafladen och underliggande vårdeutveckling på investeringarna år fortsatt stor vid tidpunkten far årsredovisningens avlaggande, och med bakgrund i detta fereslår styrelsen att det inte betalas någon utdelning far 2014.

5 Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB 3 (10) Finansiell risk Bolagets eget kapital år utsatt for valutasvångningar i forhållandet svenska kronor till euro, amerikanska dollar och norska kronor, då investeringar, indirekt via NBN, har genomfarts i norska kronor, euro och amerikanska dollar. Bolaget har ingått valutasåkringskontrakt for att minska denna risk. NBN-koncernen år utsatt for åndringar i rantenivå, då delar av extern finansiering har rorlig ranta. Det har ingåtts råntederivat far att reducera denna risk. NBN-koncernen år åven exponerad for utveckling i avkastningskrav och den allmånna ekonomiska utvecklingen på marknader daḻ koncernen har investeringar. Flerarsoversikt (tkr) Nettoomsåttning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (`)/0) Antal anstallda Rir definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och vårderingsprinciper. Forslag till vinstdisposition Styrelsen fereslår att till forfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst Overkursfond årets vinst disponeras så att som Overkursfond balanseras i ny rakning OverfOres

6 Kommersiella Fastigheter Holding IIl GrOn AB 4 (10) Resultatrakning Tkr Not Nettoomsattning Rorelsens kostnader Ovriga externa kostnader 1, Rorelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseferetag Ovriga ranteintakter och liknande resultatposter Råntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat

7 Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB Balansrakning Tkr 5(10) Not TILLGANGAR Anlaggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgångar Andelar i intressefaretag 6, 7, Summa anlaggningstillgångar Omsattningstillgångar Kortfristiga fordringar Ovriga fordringar Kassa och bank Summa omsattningstillgångar SUMMA TILLGANGAR

8 Kommersiella Fastigheter Holding III GrOn AB 6(10) Balansrakning Not Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Overkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder LeverantOrsskulder Skulder till intresseforetag Upplupna kostnader och forutbetalda intakter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Standa sakerheter Inga Inga Ansvarsforbindelser Inga Inga

9 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gren AB 7 (10) Tillaggsupplysningar Redovisnings- och varderingsprinciper Allmanna upplysningar Arsredovisningen år uppråttad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Arsredovisning och koncernredovisning. Arsredovisningen uppråttas far farsta gangen i enlighet med BFNAR 2012:1 Arsredovisning och koncernredovisning. Tidigare tillåmpades årsredovisningslagen och Bokfbringsnåmndens allmånna råd. Overgangen till K3 har inte inneburit någon områkning av resultat- och balansråkning. Tillåmpade redovisnings- och vårderingsprinciper Overensstammer med faregående år. Uppgifterna i flerarsaversikten i farvaltningsberattelsen har inte råknats om. Fordringar har vårderats till det lågsta av anskaffningsvårde och det belopp varmed de beråknas bli reglerade. Ovriga tillgångar, skulder samt avsåttningar har vårderats till anskaffningsvårde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utlandsk valuta har vårderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursfarluster på rbrelsefordringar och rbrelseskulder redovisas i rarelseresultatet medan kursvinster och kursforluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Finansiella anlaggningstillgångar Finansiella anlåggningstillgångar som år avsedda far långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvårde. Har en finansiell anlaggningstillgång på balansdagen ett lagre vårde ån det bakfot-da vårdet skrivs tillgången ner till detta lagre vårde om det kan antas att vårdenedgången år bestående. Nedskrivning sker aven med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital, Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som lapande sker inom portfaljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomfbrande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsåttning Rarelsens huvudintåkter, fakturerade kostnader, sidointåkter samt intåktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intåkter och kostnader, men fare extraordinåra intåkter och kostnader. Balansomslutning Faretagets samlade tillgångar. Soliditet (/o) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag far uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anstållda Medelantal anstållda under råkenskapsåret.

10 Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB 8 (10) Noter Tkr Not 1 Anstallda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anstallda och några!aner har ej utbetalats. Not 2 Ovriga externa kostnader Arvoden far revision mm Advokatarvoden mm Styrelsearvoden Trycksaker Fersakringar Euroclear-kostnader Bankkostnader Ovriga kostnader Not 3 Resultat från andelar i intresseforetag Utdelningar Årets nedskrivning Aterfaring av nedskrivningar Not 4 Ovriga ranteintakter och liknande resultatposter Ranteintakter, bank Ranteintakter, Ovriga 9 0 Kursdifferenser 0 1 Vinst valutakontrakt Not 5 Rantekostnader och liknande resultatposter Råntekostnader, intressefaretag Kursdifferenser Fal-lust valutakontrakt

11 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB 9 (10) Not 6 Andelar i intresseforetag Ingående anskaffningsvården Utgående ackumulerade anskaffningsvården Ingående nedskrivningar Aterfarda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat varde Not 7 Specifikation andelar i intresseforetag Kapital- Antal Bokfort Namn andel andelar varde Nåringsbygg i Norge III AS 36,86% Eget Org.nr Såte kapital Resultat Nåringsbygg i Norge Ill AS Oslo, Norge Avser eget kapital och resultat far koncernen. Not 8 Finansiella instrument Far att såkra bolagets investeringar i EUR, USD och NOK via NBN, har bolaget ingått valutasåkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 26,8 MSEK (28,7 MSEK). Marknadsvårdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebar en orealiserad far-lust med 0,179 MSEK (0 MSEK).

12 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB 10 (10) Not 9 Forandring av eget kapital Aktie- Reservfond Overkurs- Balanserat Årets kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Inlbsen av Baktier Disposition enligt beslut av årets årsstamma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serie, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie ska kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medfor en rbst vardera. Aktie av serie B omfattas av inlosenforbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till Stockholm dent/'( 2015 Pr1/4 Ter] esbakken OrdfOrande,A dres Aulik In e i Idstad Christer Wennersten /714 Rickard lander Verkstållande direktor V r revisionsberåttelse har lamnats den 2015 Auktonserad revisor

13 EY Building a better working world Revisionsberattelse Till årsstamman i Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB, org.nr Rapport oniårsredovisningen Vi har utfart en revision av årsredovisningen for Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror) AB for rakenskapsåret Stvrelsens och verks tallande direktorens ansvar for., arsreuovisningen Det Jr styrelsen och verkstallande direktoren som har ansvaret for att uppratta en årsredovisning som ger en rattvisande bild enligt årsredovisningslagen och for den interna kontroll som styrelsen och verkstallande direktoren bedamer Jr nodvandig for att uppratta en årsredovisning som inte innehåller vasentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fei. Revi s orhs ',14,.).r Vårt ansvar Jr att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kraver att vi foljer yrkesetiska krav samt planerar och utfor revisionen for att uppnå rimlig sakerhet att årsredovisningen inte innehåller vasentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgarder inhamta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn varier vilka åtgarder som ska utforas, bland annat genom att bedoma riskerna for vasentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fei. Vid denna riskbedomning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som Jr relevanta far hur bolaget upprattar årsredovisningen for att ge en rattvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgarder som Jr andamålsenliga med hansyn till omstandigheterna, men inte i syfte att gbra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvardering av andamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har anvants och av rimligheten i styrelsens och verkstallande direktorens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvardering av den overgripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat Jr tillrackliga och andamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprattats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vasentliga avseenden rattvisande bild av Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran ABs finansiella stallning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat for året enligt årsredovisningslagen. Forvaltningsberattelsen Jr forenlig med årsredovisningens ovriga delar. Vi tillstyrker darfor att årsstamman faststaller resultatrakningen och balansrakningen. Rapport om kmdra krav en! qt lagar och andra fortattningar Utaver vår revision av årsredovisningen har vi aven utfart en revision av forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust samt styrelsens och verkstallande direktorens forvaltning for Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB for rakenskapsåret Styreisens v. och, verkt4114r,',de direktorens ansvar Det Jr styrelsen som har ansvaret for forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust, och det Jr styrelsen och verkstallande direktoren som har ansvaret for forvaltningen enligt aktiebolagslagen.,sewsorns ansvar Vårt ansvar Jr att med rimlig sakerhet uttala oss om forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust och om forvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag for vårt uttalande om styrelsens forslag till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust har vi granskat om forslaget Jr forenligt med aktiebolagslagen. Som underlag for vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utover vår revision av årsredovisningen granskat vasentliga beslut, åtgarder och forhållanden i bolaget for att kunna bedama om någon styrelseledamot eller verkstallande direktaren Jr ersattningsskyldig mot bolaget. Vi har aven granskat om någon styrelseledamot eller verkstallande direktoren på annat satt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat Jr tillrackliga och andamålsenliga som grund for våra uttalanden. titta/anden Vi tillstyrker att årsstamman disponerar vinsten enligt forslaget i forvaltningsberattelsen och beviljar styrelsens ledamoter och verkstallande direktoren ansvarsfrihet for rakenskapsåret. Stockholm den 7 aj 2015 E ht & u r! Auktoriserad revisor A member firm of Ernst & Young Global Limited

14 Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF