Omslag: Unga boende i kv. Taptot, Visby. Foto: Roger 2 Utas årsredovisning 2013 ab gotlandshem

Transkript

1 Årsredovisning 2015

2 Omslag: Unga boende i kv. Taptot, Visby Foto: Roger 2 Utas årsredovisning 2013 ab gotlandshem

3 innehåll årsredovisning 2015 i korthet 4 ordförande har ordet 5 vd har ordet 7 mål och måluppfyllelse 8 Våra kunder och vår marknad 9 Våra medarbetare och ledare 12 Våra processer 14 Vår ekonomi 18 Vårt samhällsperspektiv 20 förvaltningsberättelse styrelse, VD och revisorer 29 Uppdrag och viktiga händelser 30 Femårsöversikt 31 Framtida utveckling 32 Vinstdisposition 32 ekonomiska sammanställningar Koncernresultaträkning 35 Koncernbalansräkning 36 Kassaflödesanalys koncern 38 Moderbolagets resultaträkning 39 Moderbolagets balansräkning 40 kassaflödesanalys moderbolaget 42 Noter 43 revisionsberättelse 54 granskningsrapport 55 lägenhetsbestånd 56 3

4 2015 i korthet 2015 i korthet Januari Arbete startar för att se över våra gemensamma styrdokument från ägaren. Överlämning och introduktion till ny styrelseordförande påbörjas. Försäljning av mindre bestånd i Havdhem slutförs. Februari Vi deltar på Workexpo arrangerat av Uppsala Universitet Campus Gotland. Coach- /ledarskapsutbildning inom förvaltning startar. Samkväm med musiktävling för hela företaget genomförs. Mars Årsstämma för AB GotlandsHem och GotlandsHem Värme AB genomförs och ny styrelse och revisorer tillträder. Ledningsgruppen deltar på SABOs ledarskapsdagar i Linköping samt besöker LIB i Vimmerby. Kvartalsmöte hålls med all personal där de också får möta vår nya styrelseordförande. April Styrelse och ledningsgrupp går på kurs Startskottet arrangerad av SABO. I samarbete med FC Gute så arrangeras påsklovsfotboll i kvarteret Gråbo, Visby. Vi deltar på Boverkets och Migrationsverkets nationella arbetsmöte för migration och boendefrågor. Maj På friskvårdsdagen lyssnar vi till en föreläsning om personliga möten. Vi inviger tvättstugor i kvarteret Riggen, Visby. Företaget genomför en vårstädardag i kvarteret Dillen, Visby. Ledningsgruppen planerar under två dagar för kommande fem-årsperiod. juni Bo & Hyra ges ut. Ledningsgruppen genomlyser varumärkesplattformen. Hearing om bostadsförsörjning på Gotland genomförs. Juli Almedalsveckan hålls första veckan i juli och vi passar på att kompetensutveckla oss och deltar på flera olika seminarier. Augusti Vi deltar vid uppstarten för SABOs årslånga traineeprogram där vi har en trainee. September Analys av nivån på vår interna kontroll genomförs. En VD-träff hålls på Gotland och vi deltar på konferensen för Nyttan med Allmännyttan. Vår nya entreprenörsportal utvärderas och får godkänt. Oktober Kick-off med hela företaget för vår nya vision den bästa av värdar. Utbildning för vår personal i ämnet Våga Fråga. Vi tar första spadtaget i kvarteret Adjutanten 4, Visby. November Hyresförhandlingen för 2015 genomförs. Resultatet blev 0,6 % i hyreshöjning. Arbetsmiljöutbildning för samtliga chefer och fackliga representanter. Nya regler kring direktupphandling antas. December Rekrytering för ny VD slutförs och vi ger ut Bo & Hyra. Ny IT-plattform med Office 365 installeras. Ledningsgruppen deltar på SABOs ledarskapsdagar med fokus på att leda i förändring. Uppskattad julfest genomförs. Det bjuds på en enkel jultallrik vid årets sista styrelsemöte. Påsklovsfotboll i kv. Gråbo, Visby i samarbete med FC Gute 4 Organisationsnummer

5 ordförande har ordet ordförande har ordet Ägardirektivet anger nyproduktion om minst 400 hyreslägenheter fram till Styrelsen som består av sju ordinarie ledamöter och lika många ersättare kunde vid bolagsstämman den 17 mars summera åtta nyval i styrelsen för den kommande fyra-årsperioden. Som nyvald ordförande tycker jag att vi har en bra mix av erfarenhet både från styrelsearbete och andra kunskapsområden som kan bidra till bolagets utveckling. För att ytterligare stärka styrelsen hölls i april en styrelseutbildning för samtliga ledamöter med fokus på ekonomi och juridik med inriktning mot kommunala bostadsbolag. En översyn av egen arbetsordning samt bolagets samtliga styrande dokument har också genomförts under året. Vår nyproduktion är i full gång och samtidigt som de första hyresgästerna har flyttat in i kvarteret Adjutanten 3, Visby så har vi tagit det första spadtaget i kvarteret Adjutanten 4, Visby där vi planerar för 48 lägenheter med inflyttning 2016/2017. Styrelsen har under hösten rekryterat en ny VD till AB GotlandsHem då nuvarande VD Staffan Thurgren går i pension under Elisabeth Kalkhäll har utsetts till ny VD och vi hälsar henne välkommen till sin nya tjänst den 1 april Det finns stora utmaningar framöver och i samband med styrelsemötet i december tog styrelsen beslut om affärsplan och budget för de närmaste åren. Slutligen vill jag tacka styrelsen och VD med personal för ännu ett framgångsrikt år. Den 8 juni bjöd AB GotlandsHem in samtliga politiker i regionfullmäktige till en hearing om bostadsförsörjningen på Gotland, hur den ska utformas och vad som är AB GotlandsHems ansvar. Vi fick tillfälle att informera om vår verksamhet och passade på att berätta om vilka lagar som påverkar den verksamhet vi bedriver. Behovet av bostäder är stort och det är fortsatt en stark efterfrågan på hyresrätter där AB Gotlands- Hem är en viktig aktör. Vi har stora utmaningar framför oss för att kunna möta kommande tillväxt på Gotland. Vi ser flera nyinflyttade grupper såsom flyktingar samt nyetablering av flera stora arbetsgivare. Enligt de nya ägardirektiv som beslutades i regionfullmäktige ska AB GotlandsHem bygga minst 400 hyreslägenheter fram till Ägardirektivet anger en inriktning att även bygga hyresrätter utanför Visby. AB GotlandsHem ska drivas efter affärsmässiga principer och vårt ansvar är att pröva varje nyproduktionsprojekt, både i Visby och på landsbygden. mats ågren Styrelseordförande AB GotlandsHem 5

6 6 Organisationsnummer

7 VD har ordet vd har ordet Ännu ett verksamhetsår har genomförts och AB GotlandsHem kan avsluta sitt 58e verksamhetsår. Störst uppmärksamhet under året har nog varit vårt senaste nyproduktionsprojekt i kvarteret Adjutanten 3, Visby där en helt ny stadsdel nu växer fram. Inflyttning har skett i två av husen och när vi hade allmänhetens visning kom 850 besökande. Bygget har gått enligt plan både tidsmässigt och ekonomiskt. Beslut om nästa steg av nyproduktion i stadsdelen togs av styrelsen under hösten. 48 lägenheter i kvarteret Adjutanten 4, Visby beräknas starta i januari Företaget har fått markanvisning för ytterligare två områden i stadsdelen vilket möjliggör ytterligare ca 110 lägenheter. Tillsammans med ordföranden har jag haft träffar med utvecklingsbolagen i Slite och Hemse samt Klintetraktens Framtid för att fånga behov och möjligheter att bygga på landsbygden. Utvärdering och dialog fortsätter under Ekonomin har varit god under året främst av två skäl, lägre räntekostnader samt lägre konsumtionsavgifter på grund av det ovanligt milda vädret. Läget i ekonomin har bland annat inneburit att vi kunnat sätta av medel för kommande marksanering av PCB i kvarteret Stäven, Visby. Hyrorna för 2016 förhandlades i november till historiskt låga nivåer. Det är positivt att kunna ha en väl balanserad låg nivå när det är möjligt, samtidigt som man måste vara medveten om att nuvarande situation tillhör undantagen. Vårt miljöarbete är fortsatt i fokus. Vi har fortsatt att genomföra åtgärder för att minska energiförbrukningen i våra äldre fastigheter, installerat miljövänliga tvättstugor, bytt asbestfasader samt i nyproduktionen byggt lågenergihus. PCB-saneringen av fastigheterna i kvarteret Stäven, Visby avslutas under nästa år. Samtidigt påbörjas PCB-saneringen av mark i samma område vilket beräknas ta 1,5-2 år. Vad ser jag för utmaningar åren framåt? n Ta ett samlat grepp på underhållsbehovet i vårt fastighetsbestånd, med en långsiktig underhållsplan n Fortsätta nyproduktionen vilket kräver en bra framförhållning avseende markanvisning n Bli en aktiv part i utvecklingen av nya områden och kunna påverka detaljplanearbetet n Fortsätta utveckla vår organisation med service och kvalitet i framsätet n Ett utökat flyktingmottagande samt andra etableringar kommer att ställa krav på lösningar avseende boendefrågan Det har varit sju intressanta och spännande år på AB GotlandsHem. Då jag nu går i pension så summerar jag min sista årsredovisning och jag vill passa på att tacka styrelse, medarbetare, hyresgäster och entreprenörer för ett bra år samt ett gott samarbete under mina år i företaget. Under året har vi ändrat inriktning på vår sponsorverksamhet. Kraven i avtalen är att föreningarna bland annat ska ställa upp med aktiviteter för ungdomar i våra bostadsområden. Så skedde exempelvis på Gråbodagen i september. Vi har också tillsammans med Visby Roma Hockey möjliggjort att ungdomar kan låna utrustning för att prova på. Regionen fastställde nya ägardirektiv samt bolagsordning för företaget i december. I och med detta kunde styrelsen också besluta om affärsplanen för perioden Jag känner att affärsplanen med dess olika delar utgör en god grund att stå på inför de utmaningar som väntar. Jag känner också en stolthet över alla de projekt som vi genomfört kopplat till vår kundenkät som gjordes Vi har fått en god feedback från våra hyresgäster. Under nästa år genomförs nästa kundenkät och då får vi svart på vitt om resultaten har förbättrats. staffan thurgren VD AB GotlandsHem 7

8 mål och måluppfyllelse mål och måluppfyllelse AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vision och övergripande mål. styrmodell Inom koncernen Region Gotland, med dess helägda bolag, används balanserat styrkort som metod för att få alla att arbeta mot de mål som pekats ut som strategiskt viktiga för att nå Vision Gotland I samklang med vår ägare så använder AB Gotlands- Hem samma styrmodell och styrkortsperspektiv. Våra mål är definierade utifrån vår verksamhet och siktar på att uppfylla både företagets och vår ägares vision. Våra mål Våra mål definieras inom fyra (4) centrala målområden: Kunderna Ska uppleva mycket bra kvalitet inom alla serviceområden Medarbetare och ledare Ska leva vår värdegrund och vara rustade att leverera mycket god kvalitet varje dag Processerna Ska bidra till att målen i styrkortet uppfylls Ekonomin Ska på ett långsiktigt hållbart sätt möjliggöra våra mål och möta ägarens avkastningskrav Vi vill även på olika sätt bidra till utvecklingen av det gotländska samhället genom vårt femte målområde: Samhälle Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke Målen ska uppnås genom att ett antal framgångsfaktorer förverkligas och utvärdering av hur väl vi når målen görs med hjälp av signalfärger i vårt styrkort. vår planering Under året har vi tagit fram en komplett affärsplan för kommande fem-årsperiod där vi blickar fram mot stora utmaningar både när det gäller nyproduktion och underhåll, kompetensutveckling av våra medarbetare samt utveckling av service, boinflytande och samarbete med våra hyresgäster. Vartannat år mäter vi våra hyresgästers samlade synpunkter och önskemål. Sedan vårt byte av enkätleverantör 2014 blickar vi nu tillbaka på drygt ett år där våra planerade åtgärder är tydligare kopplade till resultatet av kundundersökningen. Våra hyresgästers synpunkter är viktiga för oss och vi hoppas att våra planerade satsningar kommer att visa sig som resultat i nästa kundundersökning. Ambitionsnivån är hög. Detta innebär inte nödvändigtvis att vi strävar efter att få ett högre betyg av våra hyresgäster. Det är minst lika viktigt för oss att behålla de nivåer som redan idag får bra betyg. övergripande resultat 2015 års övergripande resultat lyder: n Årets resultat 0,4 mkr n Årets omsättning 390,9 mkr n Investeringar i anläggningstillgångar 74,5 mkr n Låneportföljen har ökat med 113,9 mkr n Nya lån kopplat till nyproduktion 75 mkr n Soliditet 15,7 % n Avkastning eget kapital 4,6 % n Lägenhetsbeståndet har utökats med 40 lägenheter n Antalet blockhyrda äldreboenden har minskat med 136 st och vi har med egna kontrakt kunnat utöka antalet 65+ lägenheter med samma antal styrkort = Grönt det här är vi bra på = Gult det här är vi inte tillräckligt bra på = Rött det är vi inte bra på, åtgärder krävs Siffrorna som i texten är skrivna inom parentes redovisar föregående års värde 8 Organisationsnummer

9 våra kunder och vår marknad Genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att förbättra vårt samarbete med hyresgästerna. Våra kunder ska uppleva mycket bra kvalitet inom alla serviceområden Service Vi vill bidra till ett tryggt och trivsamt samhälle. På alla sätt vi kan så strävar vi i vår vardag efter att sätta våra hyresgästers trygghet, behov och förväntningar i första rummet. Service för oss innebär att vi bemöter hyresgästernas frågor, klagomål, önskemål och problem på ett tydligt, ärligt och vänligt sätt. Samtliga delområden inom service har höga värden och sammanvägt ger detta ett starkt serviceindex. Ta hyresgästen på allvar 2015 var starten på den satsning som AB Gotlands- Hem vill genomföra på området boinflytande. En del i detta var att tillsammans med Hyresgästföreningen ta fram ett förslag till nytt samarbetsavtal kring boinflytande. Under året har vi arbetat med boinflytande på både väl beprövade sätt samt testat ett par nya. Ett stort antal hyresgästmöten har hållits där idéer och önskemål diskuterats gällande specifika insatser. Ett sådant möte var exempelvis Dialog Lekplats i kvarteret Bofinken, Slite där både barn och vuxna med stor entusiasm bidrog till utformningen av en ny lekplats. Tryggheten En viktig del av tryggheten är bra belysning. Under året har vi gått över till LED-belysning i en fjärdedel av samtliga trapphus i kvarteren Stäven och Bogen, Visby. LED-belysning minskar förbrukningen av el och livslängden på lamporna är betydligt längre. Detta innebär omräknat i arbetstid att vi sparar ca 4,5 timmars arbetstid per vecka utslaget per 500 lägenheter. Både vi och hyresgästerna känner oss tryggare då lamporna lyser. Rent och snyggt Under året har projekt Källare genomförts för fem fastigheter i Slite, sex fastigheter i kvarteret Höken, Visby samt fastigheterna i Roma. Förbättringarna har sin utgångspunkt från vår senaste kundundersökning och har haft fokus på att städa och måla upp källare, laga det som är trasigt, förbättrat belysning, montering av nya förrådsdörrar samt märkning av alla förråd. Projektet kommer att fortsätta under 2016 med samma fokus, att förbättra känslan av trygghet. Örjan Jakobsson justerar Ett av GotlandsHems nya koncept Ett nytt koncept som testades var Blomvärdar som genomfördes i kvarteren Fjällskivlingen och Bösspipan, Visby. Intresset och viljan att sköta blomlådorna har varit stort från hyresgästerna och kvarteren har haft fina blomlådor hela säsongen. Studentens Bomiljö är en annan lyckad satsning som i dialog med studenterna resulterat i framtagande av studentvärdar, rutin för gemensamhetsutrymmen, uppfräschning av allmänna utrymmen och utemiljö samt nya parkeringsregler. Få hjälp när det behövs Under året har vi utvecklat vår kundmottagning och byggt ut vår kundservice så den bättre stödjer vårt bemötande till våra hyresgäster, ger tydligare och snabbare svar på ett stort antal frågor och skapar arbetsro internt för de medarbetare som arbetar med vår produkt. Produkt På Gotland bor det 2,18 personer (SCB: år 2014) i varje hushåll och med lägenheter så bor en stor del av den gotländska befolkningen hos oss i våra lägenheter. Delområdena inom vår produkt får i senaste kundundersökningen ett medel eller starkt omdöme. Sammanvägt ger detta ett starkt produktindex. 9

10 mål och måluppfyllelse Lägenheten Ljud, luft och värme är alltid en utmaning i flerfamiljshus. Upplevd inomhusvärme och faktisk inomhusvärme är något vi sett närmare på under året. I kvarteret Taptot och Vargen, Visby har vi under hösten installerat rumsgivare i var tredje lägenhet för att genom extern värmeövervakning kunna reglera inomhustemperaturen. Syftet är att uppnå en jämn värme dygnet runt i lägenheterna och samtidigt minska antalet felanmälningar. Utvärdering och beslut om fortsatt användning av rumsgivare kommer att ske under kommande år. Allmänna utrymmen Att cykla är positivt på många sätt och vis och under året har vi gjort en hel del för att underlätta förvaring av hyresgästernas cyklar. Med mottot säker, smidig och smart har vi skapat möjlighet till förvaring bakom låsta dörrar, snabb förvaring i cykelställ utomhus och förvaringslösningar i markplan med enkla lösningar för uppställning av dörrar. Vi har tagit fram nya rutiner för hur vi tar hand om övergivna cyklar och regler för vad som gäller kring vinterförvaring av cyklar. Under perioden juni till augusti har vi infört krav på parkeringstillstånd i kvarteret Järnvägen, Visby för att möjliggöra tillgång till parkering för våra studenter i första hand. Utemiljön Vid senaste kundundersökningen fick vi en del kritik för vår utemiljö. Under året har vi tagit fram en skötselmanual för hantering av vår yttre miljö. Med den som bas har vi satsat en hel del tid, kraft och egna resurser på lekplatser och utemiljö i bland annat kvarteren Fjällskivlingen, Terra Nova, Vitkålen, Visby samt runt våra fastigheter i Slite, Fårösund, Burgsvik och Klintehamn. Ett axplock av det vi gjort är byte av spaljéer, nya sandlådor, ny lekplats, fler bänkar och bord, anläggning av gräs och rabatter, ansat buskar, fixat grus och oreda på asfalterade ytor samt målat upp våra parkeringsytor och satt upp korrekt skyltning. Profil Vår senaste kundundersökning gav ett starkt omdöme och vår strävan att förbättra oss har inneburit en utveckling av vår grafiska profil samt framtagande av ett tydligt varumärkeskoncept. Synpunkterna från kundundersökningen innebär att vi skapat en mer enhetlig klädsel för våra kvartersvärdar. Våra hyresgäster framförde även förbättringsönskemål kopplat till våra entreprenörer. Det är inte alltid enkelt som entreprenör att företräda en annan part. För att skapa tydligare samsyn och förståelse kring vår produkt och den service vi vill leverera har vi under året etablerat en tätare uppföljning och dialog med våra entreprenörer. Attraktivitet Attraktiviteten i senaste kundundersökningen får allra högsta omdöme och det är en utmaning för oss att vidmakthålla denna höga nivå. Vi arbetar aktivt med våra sponsorsamarbeten med en tydlig inriktning på att ge något tillbaka till våra barn och unga. Under påsklovet arrangerade vi Fotbollsdagen i kvarteret Stäven, Visby. Över 50 barn åt varmkorv för glatta livet och deltog i vår fotbollslek tillsammans med några kända fotbollsprofiler från FC Gute. Tillsammans med Visby Roma Hockey har vi bidragit till möjligheten att pröva på sporten genom ett antal hockeyutrustningar för ungdomar att låna. I september deltog vi i den årliga Gråbodagen som arrangeras i ett av våra populära bostadsområden. Endre IFs innebandydamer fanns på plats och spelade innebandy med både barn och vuxna. Vår mycket uppskattade ponnyridning var även i år gratis för alla våra hyresgäster. Prisvärdhet Under året har vi tagit fram en grafisk profil för företaget som ska användas i extern kommunikation. Förhoppningsvis kommer detta på sikt att skapa en enhetlighet kring vårt produktutbud och ge en gemensam upplevelse för våra hyresgäster. Färgerna gul, röd och blå i vår logotype symboliserar framåtanda, trygghet och värme och ligger i samklang med både vår vision och våra värdeord. Daniel Hultgren förbättrar Visby Roma Hockey ungdomssatsning 10 Organisationsnummer

11 Trend Den senaste trendmätningen visar på att vi som bostadsbolag får ett starkt omdöme av våra hyresgäster och i jämförelse med andra bostadsbolag så står vi oss starkt. Bostadsfrågor är ett ämne som berör fler än våra hyresgäster och under året har vi fått mycket uppmärksamhet i allehanda frågor av både positiv och negativ natur. För att fånga kommande trender arbetar vi även med att på olika sätt ha en god dialog med våra hyresgäster. Två gånger om året ger vi ut tidningen Bo&Hyra där hyresgästerna får information om vad som händer hos oss. NKI % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Service Produkt Profil Attraktion Prisvärdhet Trend Lägst Högst ABG AB GotlandsHem i jämförelse med andra bostadsbolag i liknande situation. Framgångsfaktorer Styrtal (Resultat 2014) Resultat Service Vårt serviceindex ska vara minst 84 (82 ) Ta kunden på allvar (86) Trygghet (76) Rent och snyggt (79) Hjälp när det behövs (88) Utveckling av kundservice och boinflytande Renovering av källare Produkt Profil Vårt produktindex ska vara minst 78 (75) Lägenheten (74) Allmänna utrymmen (79) Utemiljön (71) Vår profil ska vara minst 82 (82) Bättre cykelförvaring Förbättringar av yttre miljö Installation av rumsgivare Entreprenadsamarbeten Varumärkeskoncept Attraktivitet Prisvärdhet Vår attraktivitet ska vara minst 90 (90 ) Vår prisvärdhet ska vara minst 72 (68) Sponsorsamarbeten inriktning ungdomar Ny grafisk profil Trend Hyresgästens positiva syn på kommande förändringar ska vara minst 82 (82) Ingen åtgärd Värdena mäts vartannat år genom kundundersökning, nästa mätning sker åtgärder krävs, vi kan förbättra oss, det här är vi bra på. 11

12 mål och måluppfyllelse våra medarbetare och ledare Genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Våra medarbetare ska leva vår värdegrund och vara rustade att leverera mycket god kvalitet varje dag Vara en god arbetsgivare Att ta hand om sig själv handlar om allt från attityder till relationer till fysiska aktiviteter. Precis som vi arbetar med attityden till service mot våra hyresgäster så är det minst lika viktigt att ha en bra attityd till sig själv och ta hand om både kropp och själ. Ett bidrag på vägen är att stödja våra medarbetare med friskvård. Under året har våra medarbetare nyttjat friskvårdsaktiviteter motsvarande en kostnad av ( ) kr samt spenderat hela 5,6 (1,4 ) % av den totala arbetstiden på friskvård i olika former. Vi har på olika sätt inom företaget arbetat med hälsa under året. Förvaltningen samlades för en kick-off under våren för att ta fram avdelningsmål, diskutera företagets värdeord samt prata hälsa. Hela företaget samlades i maj för en friskvårdsdag för både kropp och själ där vi började dagen med en entusiasmerande föreläsning om personliga möten och fortsatte dagen med sportaktiviteter i strålande solsken. Dagen avslutades med prisutdelning med träningskort till ett av öns gym. Kompetensutveckling handlar inte alltid om att själv lära sig nytt. Det kan vara minst lika givande att själv bjuda på egen kunskap. Under året har vår störningshandläggare hållit en föreläsning om samlare på SABO. I februari deltog vi på Workexpo där vi mötte studenter och berättade om vår verksamhet och i oktober deltog vi på Yrkes- och Studiemässan där vi berättade om hur vi arbetar. Arbetsmiljö Det är inte bara för våra hyresgäster vi bygger. Till våra medarbetare har investeringar gjorts under året i lunchrummen för arbetsgrupperna i Slite och Vitkålen. I skrivande stund är vi mitt i ombyggnation för lunchrummet till arbetsgrupp Bogen och under nästa år planerar vi fortsätta med arbetsgrupp Stäven. Hos några av våra tjänstemän har vi fräschat upp kontorsarbetsplatsen med ny färg på väggarna och ny kontorsinredning. Antalet tillsvidareanställda var vid årets slut 90 (85) stycken. Antalet tjänstemän har i medeltal varit 32 (29) årsarbetare och antalet fastighetsarbetare 57 (54,49). Under året har företaget dessutom haft tidsbegränsade anställningar motsvarande 2,8 (2,54) årsarbetare. Vi har haft 2 (3) praktikanter under året och över sommarperioden har vi haft 6 (7) semestervikarier. Antal tillsvidareanställda Kvinnor Män Totalt Den totala sjukfrånvaron uppgår till 6,0 (5,1) %. Detta förklaras närmast genom en ökning av långtidsfrånvaron som uppgår till 2,54 (1,4) % och har sin grund i kända orsaker. Vi arbetar aktivt med företagshälsovården för att förebygga och förbättra sjukskrivningstalen. Sjukfrånvaro i procent Sjukfrånvaro i % Totalt 6,0 5,1 6,0 Kort 3,5 3,7 3,3 Lång 2,5 1,4 2,7 Sjukfrånvaro per kategori grupp Kvinnor 8,2 8,1 2,5 Män 5,1 3,9 3, år 3,2 0,0 0, år 5,6 2,6 8, år 6,9 2,3 4,8 Andel långtidsfrånvaro 42,1 27,8 45,0 Under april installerades elektroniska körjournaler i samtliga våra fordon och bytet har underlättat för vår personal avseende den administrativa hanteringen. Ledarskap En del i ledarskapet hos oss är att förmedla samsyn och engagemang. Förvaltningen tog taktpinnen och bjöd i maj in resten av företaget till en vårstädardag i kvarteret Dillen, Visby. All personal kläddes i röda tröjor som för oss symboliserar värme och dagen gav en handfast inblick i kvartersvärdens vardag. Att solen därtill sken, att vi fick korv med bröd att äta och att vi hade väldigt roligt ihop gjorde inte saken sämre. En snabb undersökning efter dagen sa att 74 % var nöjda med innehåll och upplägg och 88 % skulle vilja delta igen nästa år. Ett tydligt ledarskap byggs på en tydlig vision med klara strategier, mål och värdeord. I oktober samlades hela företaget till ett gemensamt avstamp för den vision vi vill arbeta efter under de kommande åren. 12 Organisationsnummer

13 Kompetensförsörjning Av den totala arbetstiden har 1,6 (1,9) % lagts på kompetensutveckling. Förvaltningen har utbildats i nya fastställda grunder för yttre skötsel. Flera reparatörer har utbildats i hantering av skylift samt heta arbeten och på marknadssidan har man studerat bostadsengelska. Flera medarbetare har utbildats i Våga Fråga med fokus på våld i nära relationer och ledningsgruppen har genomgått en påbyggnadskurs i samma ämne samt utbildats inom arbetsmiljö. Personal som på olika sätt har varit ny på sin tjänst har utbildats i bostadsbesiktning samt flygande start hos SABO. Vi har på olika sätt kompetensutvecklat oss genom studiebesök hos myndigheter och andra bostadsbolag samt deltagit på olika föreläsningar under året. Vi deltar i SABOs trainee-program och vår trainee är nu halvvägs i det årslånga programmet som sträcker sig från augusti 2015 till juni Programmet innehåller modulerna allmännyttans villkor, allmännyttans affärsmässiga förutsättningar, medarbetar- och ledarskap, kundrelationer och kommunikation samt fastighetsutveckling. Traineen har en intern mentor hos oss och arbetar brett inom företaget för möjlighet att praktisera de teoretiska kunskaperna som programmet innehåller. Vi arbetar med en lärande organisation som ger våra medarbetare möjlighet att utvecklas inom nya roller och kompetenser. Ett antal kvartersvärdar har antagit nya geografiska ansvarsområden och i den mån det är möjligt så internrekryterar vi till de lediga tjänster vi har. De nyrekryteringar som gjorts ersätter pensionsavgångar och merparten går omlott för att säkra kompetensöverföring. Under våren har vi utvecklat vårt centrala verksamhetssystem och infört mobil arbetsorder för vår egen personal samt arbetsorder via portal för våra entreprenörer. Det ger oss bättre uppföljning och dokumentation på alla arbetsorder samt en bättre information internt om status för pågående arbeten. Medelåldern i företaget är i princip oförändrad och uppgår till 50,4 (50,8) år. Den genomsnittliga anställningstiden har minskat till 16,8 (18,4) år och kan kopplas till ett antal pensionsavgångar under året. Vi arbetar fokuserat på att säkra kompetensöverföring till nya medarbetare. Ett långsiktigt arbete som bidrar är att dokumentera samtliga våra rutiner och samla dessa i ett verktyg som är lättillgängligt för alla. Detta arbete är oändligt men börjar nu nå en nivå då det är både användbart och naturligt att använda sig av när vi söker information om en specifik rutin. Åldersstruktur för tjänstemän och fastighetsanställda Åldersförd. Tjänstemän Fastigh.anst. Totalt % % % % % % Totalt % HR Utbud Vårt nya mätområde syftar till att utveckla den specialistkompetens som följer med personalområdena inom bland annat lagar och avtal, facklig samverkan, lönerevision, kompetensbaserad rekrytering och affärsdriven personalverksamhet med fokus på hög kundnytta. Framgångsfaktorer Styrtal (Resultat 2014) Resultat Vara en god arbetsgivare Nöjd medarbetarindex ska vara minst 7 (6,6) Yrkes- och studiemässa Friskvårdsdag Arbetsmiljö Arbetsmiljöindex minst 7 (6,5) Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5 (5,1) % Utbildning Våga Fråga och arbetsmiljö 6,0 % Ledarskap Upplevelsen av att ledarskapet är tydligt och nära är minst 8 (7,3) Framtagande av vision, strategi och mål Kompetensförsörjning Betyg på kompetensutveckling är minst 7,7 (7,2) Flera utbildningsinsatser HR Basutbud Utveckla personalområdet och stöd till ledning, ledare och medarbetare Nytt mätområde Värdena mäts vartannat år genom medarbetarundersökning, nästa mätning sker ,5 åtgärder krävs, 5,6-7,9 vi kan förbättra oss, 8,0-9,0 det här är vi bra på. 13

14 mål och måluppfyllelse våra processer Genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Samtliga processer ska bidra till att målen i styrkortet uppfylls. Uthyrning Det totala antalet lägenheter uppgår till (5 303) st. Under året har vi: n Slutfört försäljning av 9 lägenheter i Havdhem n Byggt om 8 svåruthyrda studentrum till 2 st 5 rok i kvarteret Järnvägen, Visby n Lokal i Hemse har byggts om till 7 lägenheter n 48 hyresgäster har flyttat in i kvarteret Adjutanten 3, Visbys nyproducerade lägenheter Hyresbortfallet i förhållande till hyresintäkter uppgår till ( ) kr, vilket motsvarar 0,5 (0,7) % för samtliga våra lägenheter. Omflyttningar och vakansgrad ser ut enligt följande: n Omflyttningar lägenheter och studentrum 16 (17) % n Direktbyten 73 (108) st n Vakansgrad studentboenden 3,55 (5,69) % n Vakansgrad övriga lägenheter 0,13 (0,13) % n Vakansgrad Visby 0,05 (0,04) % n Vakansgrad övriga Gotland 0,39 (0,46) % Vi noterar fortsatt vissa svårigheter att hyra ut på landsbygden och de som aktivt söker lägenhet behöver inte många månaders kötid för att få en lägenhet utanför Visby. Region Gotlands kontrakt för äldreboende i kvarteret Hytten, Visby upphörde under våren och för äldreboendet i Hemse under hösten. Detta har inneburit att vi har tagit över driften för 136 lägenheter så att vi både förvaltar och hyr ut dessa direkt till respektive hyresgäst. I samband med övertagandet har lägenheterna också klassats enligt vårt koncept 65+. Även i år har Uppsala Universitet, Campus Gotland, anordnat sommarkurser på Gotland. Vi har kunnat bidra med 20 lägenheter till sommarstudenterna och med en uthyrningsansvarig på Campus har sommaruthyrningen fungerat bra. Vårt projekt Uppsökande Verksamhet arbetar för att motverka betalningsföreläggande och minska avhysningar. Vi summerar ett bra resultat från det projektet då vi kan konstatera att antal betalningsföreläggande har minskat markant till 172 (226) st. Främst beror denna minskning på en tidigare dialog med våra hyresgäster. Endast i 8 (10) fall tvingades vi att verkställa avhysning på grund av obetalda hyror. Våra övergivna lägenheter summeras till 13 (8) st. Av dessa är det endast fem som bara lämnat sin lägenhet utan att höra av sig till oss. Övriga åtta har i ett första läge sagt upp sin lägenhet. Under uppsägningstiden har hyresgästen sedan lämnat lägenheten och inte betalat sin hyra. I vissa fall har bohag också lämnats kvar som vi behövt omhänderta. Drift och underhåll Planering av underhåll är omfattande och för att få bra förutsättningar gäller det att vi har ordning på hur vårt befintliga bestånd ser ut. Vi har under året startat ett tre-årsprojekt med fokus på invändig inventering av våra lägenheter. Syftet är att korrigera ev. felaktigheter i lägenhetsritningar samt uppdatera vårt fastighetssystem med korrekt årtal av underhållet på lägenhetens ytskikt. Projektet skapar förutsättning för att utveckla hemsidans Mina Sidor samt effektivisera arbetet med inre planerat underhåll. I vårt planerade inre underhåll har under året målning genomförts i (1 463) rum. Luckbyten har skett i 225 (252) kök och 959 (896) golv har bytts. Det tidigare intervallet på målning har under de tre senaste åren förkortats från 18 år till nuvarande 16 år. Intervallet för köksluckor har bibehållits på 19 år och målsättningen är att inom tre år ha bytt ut samtliga köksluckor till nya luckor med en livslängd om 25 år. Våra golv är slitstarka och underhållsintervallet kvarstår på 29 år. Underhålla och reparera våra fastigheter är ett arbete som aldrig tar slut. Vi fortsätter utveckla vår långsiktiga underhållsplan för att nå en mer optimal samplanering mellan flera olika underhållsåtgärder. Under året har vi genomfört ett antal större och mindre projekt till en sammanlagd kostnad av 140,5 (123,2) mkr. Av den totala kostnaden för underhåll har investeringar gjorts för 74,5 (47,8) mkr och periodiskt underhåll för 66,0 (75,4) mkr. Några av våra större projekt under året var: n Badrumsrenoveringar i kvarteret Terra Nova, Visby för ca 10 mkr n Fasadrenovering i kvarteret Castor, Visby för ca 18 mkr n PCB-sanering i kvarteret Stäven, Visby för ca 4 mkr n Fönsterbyten i kvarteren Terra Nova, Castor, Taggsvampen, Lien och Fjällskivlingen Visby för ca 7 mkr I vårt oplanerade underhåll kunde vi redan år 2011 konstatera att vattenskadorna var omfattande. Då uppgick de till 6,1 mkr och beslut togs att fortsättningsvis systematiskt högtrycksspola samt i vissa fall filma avloppsledningarna. Kostnaderna har sedan dess sjunkit till en mer hanterbar och jämn nivå, i år uppgår den till 2,3 (1,7) mkr. Kostnaden speglar fortsatt vårt åldrande bestånd där vatten- och avloppsledningarna närmar sig ett omfattande renoveringsbehov. Sanering av vägglöss har utförts i 10 (9) lägenheter. I Sverige är än så länge problemen små med vägglöss. Problemen med vägglöss väntas öka runt om i världen. Efter förra årets många anlagda bränder kan vi konstatera att vi är tillbaka på mycket få brandtillbud, 14 Organisationsnummer

15 under året uppgår dessa till 4 (8) st. Samtliga brandtillbud under året har sin bakgrund i rena olyckshändelser. På Stjärngatan, Visby är vi mitt i planeringsstadiet för ett stort projekt med fokus på energibalansering. För detta projekt har vi även sökt bidrag hos Naturvårdsverket och inom bidragsansökan finns åtgärder kopplade till ventilation, uppvärmning, vattensparåtgärder, elinstallationer och styr- och reglersystem för luft. Efter förra årets toppnotering av klotterkostnad så kan vi konstatera att vi i år är tillbaka på låga nivåer. Vad detta beror på har vi ingen förklaring till, vi kan bara hoppas att trenden kommer att hålla i sig. Den vanligaste orsaken till utryckning har under året varit avloppsstopp. Den ökning vi såg förra året av utryckningar som beror på låsfel eller låsöppning har vi följt under hela året och kan konstatera att den fortsätter att öka även i år. Att låsa sig ute innebär inte direkt fara för fastighet eller person och vår fastighetsjour är inte bemannad för att klara denna typ av åtgärder. Efter utvärdering och förhandling med Hyresgästföreningen under hösten så kommer vi från den 1 januari 2016 att avgiftsbelägga de utryckningar som härrör sig till låsöppning. Klotter Jourutryckningar Belopp i tkr Antal förmedlade Antal förkastade Antal avstyrda genom råd Graffiti på kommande byggnadsområde - kv. Sergeanten, Visby Vår fastighetsjour har till uppgift att åtgärda akuta fel som innebär fara för fastighet eller person. Under året har vi haft (3 001) anrop. Av dessa har (1 539) föranlett utryckningar över hela Gotland. Nybyggnation År 2011 startade planläggning av kommande nyproduktion i kvarteret Adjutanten 3, Visby, en process som av flera olika skäl tog lång tid. Först 2013 kunde vi under våren starta upphandlingsprocessen och samtidigt ta fram förslag på olika hustyper. I december 2013 föll det slutgiltiga valet på att väcka upp en gammal byggstil från 40-talet där husen får en yteffektiv stjärnliknande formation. I februari 2014 lämnades bygglovshandlingarna in och i juni 2014 togs äntligen det första spadtaget i strålande solsken. Solskenet har sedan fortsatt lysa över vårt byggprojekt och vädret har under hela byggtiden varit extra gynnsamt och förvånansvärt fri från utmaningar. Våra tre stjärnhus i kvarteret Adjutanten 3, Visby väger tillsammans ton och är placerade på en tomt om kvm med en nivåskillnad på 3 m. Denna nivåskillnad är något vi är ovana vid här på Gotland och har för oss inneburit extra tankearbete för att säkerställa bra handikappanpassning och hög tillgänglighet för alla. Tiden från första planläggning fram till synlig byggstart har känts både lång och krokig och för att försöka korta ledtiderna så mycket det går har vi för andra gången valt partnering som arbetssätt. Partnering betyder samverkan och det är viktigt att påpeka att detta är en samarbetsform och inte en entreprenadform. Både vi och vår totalentreprenör är vana vid arbetssättet och ser vinsterna med det dynamiska och flexibla arbetssätt som modellen innebär. Utmaningen har varit att 15

16 mål och måluppfyllelse även få samtliga underentreprenörer att anamma ett nytt arbetssätt och en stor lärdom är att det är viktigt att roller och ansvar är tydliga. Vinsterna överväger bristerna då vi har kunnat arbeta parallellt med flera faser, kortat ledtiderna och fångat upp problem som vi av erfarenhet från tidigare byggprojekt vet har inneburit en del omtag. Förutom utmaningarna ett byggprojekt kan bjuda på så är det också en ny stadsdel som tagit form i samband med detta bygge, något som inte tillhör vanligheterna på Gotland. Projekteringen för stadsdelen har över lag gått bra och den positiva andan hos alla samverkanspartners har varit på topp. Det finns ändå alltid något att förbättra och periodvis har vi från Region Gotlands sida saknat en sammanhållande resurs som haft stort mandat och örnblick över projekteringen av stadsdelen. Intresset har varit stort och våra entreprenörer har under hela byggprocessen varit goda ambassadörer för oss. På stående fot har de bjudit in till en mängd spontanvisningar från alla de som bara kommit förbi. Vi har även genomfört ett antal öppna planerade visningar och när vi bjöd in till allmänhetens visning kom drygt 850 personer. Projektet har givit jämförbara hyresnivåer för SABOs Kombohus med lokalt tillverkade hus. Husens stomme är gjutna i betongelement med cement från Slite Cementfabrik. Uttorkningen i husen av all betong är gjord enligt de senaste metoderna vilket inneburit att vi både förkortat torktiden och kunnat klara tidplanerna. Betonghusen innebär bättre täthet och är säkrare för både ljud, brand och vattenskador. Det innebär även minimal påverkan från yttre fukt och luft då väggarna är helt intakta. Detta är viktigt på en ö där klimatet ofta innebär vertikal nederbörd. Vi har fått positiv feedback på de animerade filmer vi kunnat visa upp av både kvarter, hus och lägenhet redan drygt 1 år innan inflyttning. Det har förenklat mycket under uthyrningsprocessen, både för oss och för kommande hyresgäst. Intresset har varit stort och från ett drygt tal intresserade har kontrakt skrivits med 84 hyresgäster som har allt mellan 3 till 16 års kötid. Den genomsnittliga kötiden om 9,6 år sänder en tydlig signal om att det fortsatt är ett stort bostadsbehov. Våra hyresgäster bor nu i hus med yteffektiva trapphus som känns ljusa och rymliga. Lägenheterna har en frihetskänsla med 8 m 2 stora balkonger som ligger långt ifrån varandra och inbjuder till ett extra rum att vistas i nästan året runt. Fönsterbänkarna lockar tanken till den klassiska gotlandsgården med djupa fönsternischer och fönsterbänkarna är i gotländsk marmor. De 493 fönstren i fastigheterna skapar ljus och rymd och planlösningen är öppen där parkettbrädor ger mjuka och varma golv. Förvaringsmöjligheter är viktigt och många av lägenheterna har klädkammare och sammanlagt finns 476 garderober fördelade på 84 lägenheter. Vi har lyckats med ljudisoleringen, den får höga betyg av våra hyresgäster. Förutom väggarnas täta konstruktion har vi satt gipsskivor, tätat med m drevremsor, monterat undertaksplattor och använt skruv/spik/dyckert. Inget är så bra så det inte kan bli bättre. De täta husen innebar inledningsvis sämre mobiltäckning, något vi nu justerat med bättre mottagare. Det finns en del att önska kring val av lampor och belysning och vi borde ha haft diskmaskin som standard. I kvarteret har vi installerat en flexibel laddning för elbilar. Det är Vattenfalls lösning med Laddbox Online där vem som helst kan koppla in sig och ladda sin elbil. Faktureringen sker från Vattenfall. För att kunna ladda behövs ett laddkort som beställs hos Vattenfall ( Visste ni att vi installerat... Kökshandtag st Skruvar st Elkabel m Kakel- och klinkerplattor st Dörrar 439 st...i våra nyproducerade stjärnhus Laddstolpe i kv. Adjutanten 3, Visby 16 Organisationsnummer

17 it-stöd Ett bra IT-stöd blir mer och mer viktigt för vårt dagliga arbete och den nya IT-strategin som antagits fokuserar på fem områden: n Tjänster n Användare n Arkitektur n Informationshantering n Resurser Ytterligare några tvättstugor har under året renoverats vilket medfört att tvättiden nu även kan bokas via Mina Sidor som återfinns på vår hemsida. I december skedde byte av teknisk lösning för e-post, kalender och informationshantering och vi använder nu den molnbaserade tjänsten Office 365 från Microsoft. Detta kommer att möjliggöra enklare informationsdelning internt i vår verksamhet framöver. Nyrenoverad tvättstuga Framgångsfaktorer Styrtal (resultat 2014) Resultat Uthyrning Hyresbortfallet för bostäder bör inte överstiga 1 (0,7) % Flyttfrekvensen, exklusive studentbostäder, bör inte överstiga 20 (13) % 0,5 % 0,5% 12 % 14% Drift och underhåll Vårt inre underhållsintervall når nivån år för målning och 25 år för golv Större omfattande underhållsprojekt ska ha en affärsmässig hållbar lösning där komfort, miljö, energianvändning och trygghet är i fokus Om möjligt tillföra nya lägenheter genom ombyggnad av lämpliga lokaler Målning 16 år Golv 29 år Energibalanseringsprojekt Stjärngatan, Visby 7 nya lägenheter Hemse Nybyggnation Minst 1 nyproduktion ska vara startad utanför Visby innan år 2020 Fram till 2020 ska minst 400 nya hyreslägenheter tillföras den gotländska bostadsmarknaden 48 lägenheter kv. Adjutanten 3, Visby Möten med utvecklingsbolag Slite, Klinte och Hemse Ytterligare markanvisning pågår IT-stöd Utveckla ett proaktivt IT-stöd Byte av IT-plattform till Office

18 mål och måluppfyllelse vår ekonomi Genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är i god balans. Vår ekonomi ska på ett långsiktigt hållbart sätt möjliggöra våra mål och möta ägarens avkastningskrav. Styrning, uppföljning och utvärdering Ett mått för att följa upp och utvärdera det vi gör är att arbeta med jämförbara nyckeltal. Även om de nyckeltal vi jämför med har en viss fördröjning så ger de ändå en viktig pusselbit till vårt planeringsarbete. Nyckeltalet för reparation och underhåll värderar vi som bättre än riket. Vår ekonomi tillåter att vi kan lägga mer pengar på underhåll än riksgenomsnittet. Nyckeltal, kr/m 2 AB GotlandsHem Riket Status Driftnetto Värme, vatten, el Central adm Fastighetsadm Fastighetsskötsel Reparation& underhåll AB GotlandsHem i jämförelse med riket En god ekonomisk styrning och uppföljning i hela företaget är en god grund för kvalité, kontroll och säkerhet. Under året har vi gjort en analys över nivån på vår interna kontroll och baserat på dess resultat har ett antal åtgärder sedan vidtagits eller planerats in i vår löpande internkontrollplan. Några av de åtgärder vi gjort är: n Justering av styrelse- och VD-instruktion n Justerat och kompletterat arbetsdokumentation kopplad till ekonomihantering Under året har vi etablerat en tjänst som upphandlingsansvarig och efter en noggrann genomlysning av samtliga våra avtal så kan vi konstatera att vi har god ordning. Inget är dock så bra så det inte kan göras bättre och vi har bland annat tagit fram en inköpslista så all vår personal tydligare vet vilka varor som ska handlas hos vilka leverantörer. Utöver det har vi kompletterat vår befintliga upphandlingspolicy med tydligare riktlinjer, kompletterat med riktlinjer för direktupphandling samt tagit fram mall för offertförfrågan. Under 2015 har AB GotlandsHem bytt revisorer, de tidigare revisorerna slutade sin anställning på PWC, som är vår revisionsbyrå. Ny revisor från årsstämman är Lars Wallén samt Bo Åsell, som revisorssuppleant. Ekonomiavdelningen arbetar ständigt med förbättringar och effektiviseringar för att underlätta och effektivisera våra interna rutiner. Vi har bland annat arbetat med: n Projektet Beslutsstöd för bättre uppföljning av ekonomiska nyckeltal n Mera fokus på utveckling av den interna kontrollen n Övergång från excelberoende beräkningar till mera officiella systemstöd Lönsamhet Årets resultat ligger i linje med vår ägares krav på bolaget. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 11,6 (13,9) mkr och årets resultat till 0,4 (10,7) mkr. Direktavkastning på eget kapital uppgick till 4,6 (5,6) % har varit ett av de varmaste åren under flera decennier vilket avspeglas i betydligt lägre konsumtionsavgifter, utfallet har aldrig varierat mer från budgeten under de senaste femton åren än i år. Finansiell ställning Företagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 247,2 (246,8) mkr och likviditeten motsvarar 77 (86) % av en månadshyra. Soliditeten är god och uppgår till 15,7 (16,3) %. Årets totala kassaflöde uppgick till -0,8 (15,4) mkr. Bolagets finansiella ställning är god. Finansiering/kapitalanskaffning Låneportföljen har en genomsnittlig räntebindningstid på 5,45 (3,63) år och 33 (32) % av portföljen har en räntebindning som understiger 1 år. Den totala låneportföljen uppgår till 1,292 (1,190) mkr och 31 (39) % har ett låneförfall inom kommande 12 månader. Föregående år medförde Riksbankens sänkning av reporäntan att bolagets räntekostnader skiljde sig markant från lagd budget, vilket verkar vara en återkommande historia. Under året har Riksbanken sänkt reporäntan ytterligare så 2015 års räntekostnader blir betydligt lägre än budgeten. Utsikt från sexvåningshuset i kv. Adjutanten 3, Visby 18

19 Enligt vår finanspolicy har vi ett antal nyckeltal att förhålla oss till, dessa finns upptagna i det balanserade styrkortet, ekonomiperspektivet. Nu utökar vi nyckeltalen för att harmonisera med finanspolicyn. Det nya nyckeltalet är andelen derivat i förhållande till totala låneskulden. AB GotlandsHem och Hyresgästföreningen kom i december överens om 2016 års hyreshöjningar som innebär en genomsnittlig hyreshöjning på 0,6 %. Hyreshöjningen är den lägsta på flera år och speglar utvecklingen i en rad omvärldsfaktorer. Tillskottet räknat i kronor uppgår till cirka 2,5 mkr. Det är positivt med en väl balanserad låg hyresutveckling när det är möjligt men vi ska också vara medvetna om de stora ekonomiska utmaningar som väntar runt hörnet för oss. AB GotlandsHem använder programmet Datscha för värdering av sitt fastighetsbestånd. Datscha bygger sina värderingar utifrån underlag från flera värderingsinstitut, bland annat Newsec och Forum. Värdet av bolagets fastigheter 2015 bedöms till 3,7 miljarder kronor. Skillnaden i värderingen jämfört med föregående år beror på byte av värderingsinstitut från Newsec till Forum vilket vi anser bättre speglar förhållandena på Gotland. Enligt Datscha/Forums värdering har fastigheten Trilobiten 1, Visby ett lägre marknadsvärde än det bokförda värdet. Skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde medför att vi i år tvingas göra en nedskrivning på 2,1 mkr. Framgångsfaktorer Styrtal (resultat 2014) Resultat Styrning, Uthyrning uppföljning och utvärdering Våra driftsnyckeltal, kr/m 2, ska i jämförelse med rikssnittet av allmännyttiga bostadsbolag vara bättre Några värden är bättre Lönsamhet Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under perioden (22,1) Avkastningen på eget kapital ska vara minst 4 (5,6) % 1 1,6 mkr 4,6 % Finasiell ställning Soliditeten ska vara minst 1 1 (16,3) % 15,7 % Likviditeten ska motsvara % av en månadshyra (86 %) 77 % Finansiering/kapitalanskaffning Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 2-5 år +/- 0,5 (3,63 år) Max 60 % av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (32 %) Max 50 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12-månadersperiod (39 %) Derivatet får högst utgöra 100 % av nettoskulden 5,45 år 33 % 31 % 67 % 19

20 mål och måluppfyllelse vårt samhällsperspektiv Genom vårt mål bidrar AB GotlandsHem till Region Gotlands utveckling av det gotländska samhället. GotlandsHem ska bidra till utveckling av det gotländska samhället genom att främja bostadsförsörjningen och ta ett bostadssocialt ansvar Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Antalet bostadssökande uppgår till ungefär (26 000) och 12 (12) % av de som är registrerade i vår bostadskö bor redan hos oss. Åldersfördelning i bokön 13 % 10 % 15 % 7% 3% 22 % 30 % - 20 år år år år år åt 70+ år I oktober deltog vi vid årets inflyttarmässa där presumtiva gotlänningar fick chans att möta oss och diskutera framtida bostadsbehov. För att skapa gemensam debatt om bostadsförsörjningen på Gotland tog vi i juni initiativ till en gemensam diskussion med regionens politiker. Kvällen blev lyckad, initiativet uppskattades och diskussionen blev både positiv och konstruktiv. Debatten uppmärksammades både i lokalpressen och hos SABO. Våra ägardirektiv definierar nyproduktion även utanför Visby under kommande period. För att undersöka marknadens behov och möjlig byggbar mark har vi under året haft en dialog med lokala utvecklingsbolag i Slite och Hemse samt med Klintetraktens Framtid. Både de och vi arbetar nu vidare med att definiera lokala bostadsbehov och alternativa nyproduktionskalkyler som kan möta definierade behov. Året har varit starkt präglat av flyktingströmmar runt om i världen och boendefrågor kopplat till detta har varit ett hett samtalsämne. Under våren deltog vi i en workshop i Stockholm tillsammans med Migrationsverket, Boverket, flera privata bostadsaktörer samt SABO. När det gäller boendefrågor kopplat till flyktingmottagande på Gotland så samarbetar vi med Kompetenscentrum. Vårt kontrakt med regionens boende för ensamkommande flyktingbarn har under året utökats med ytterligare boendeavtal. För att säkerställa bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov är ett antal lägenheter öronmärkta för att möta gruppernas behov. Dessa är: n För personer över 65 år fanns vid årsskiftet 223 (89) lägenheter runt om på ön. Vi noterar vissa svårigheter med att hyra ut denna typ av lägenhet på landsbygden medan efterfrågan är stor i Visby n För 55+ boende, där minst en i hushållet måste ha fyllt 55 år fanns vid årsskiftet 24 (24) lägenheter i kvarteret Norderstrand, Visby n Antalet studentlägenheter uppgår till 202 (210) och vid årsskiftet fanns 5 (7) vakanta studentlägenheter n Vid årsskiftet fanns 95 (78) ungdomslägenheter och efter ett styrelsebeslut arbetar vi successivt med att utöka antalet tillgängliga lägenheter till 100 st för att möta efterfrågan Vi erbjuder medicinsk och social förtur samt separationsförtur. Den medicinska och sociala förturen beslutas genom en förtursgrupp bestående av representanter från Socialförvaltningen, AB GotlandsHem och Hälso- och Sjukvårdsförvaltningen. Separationsförturer handläggs av AB GotlandsHem enligt givna regler. Under 2015 beviljades totalt 76 (78) förturer. Huvuddelen av förturerna ges genom vår sociala förturskö. Nöjd hyresgäst med nyrenoverat kök 20 Organisationsnummer