Förslag till Bostadsförsörjningsplan för perioden

Transkript

1

2 Förslag till Bostadsförsörjningsplan för perioden Kvarteret Städet i centrala Värnamo. Skiss: Vilborg Arkitekter VILBORG varteret Städet Värnamo Perspektiv från sydöst CC Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen

3 2 Bostadsförsörjningsplan för Värnamo kommun Antagen av kommunfullmäktige xxxxxx Revideras senast xxxxxx

4 Innehåll Inledning...4 Kommunala planer som berör bostadsbyggande...5 Bostadsbyggande...6 Vad styr vår bostadsmarknad...7 Befolkningsutveckling och bostadsbyggande...8 Vision och mål Analys av bostadsbehovet för särskilda grupper Mark för bostäder Värnamo, Ekenhaga/Gröndal Värnamo, Sjukhusområdet Värnamo, Helmershus Värnamo/Nylund Värnamo Norra Värnamo Centrum västra Värnamo Centrum östra Värnamo/Nöbbele Mark för bostäder Bredaryd Forsheda Bor Rydaholm Åminne Bostadsbyggande i mindre orter och på landsbygden Kärda/Lanna Dannäs/Hånger Fryele/Nydala Horda/Hörle Ohs/Gällaryd Tomter för småhusbyggande på landsbygden

5 Inledning Bostadsbyggandet spelar en viktig roll i samhällsutvecklingen, inte bara för att människor ska ha någonstans att bo utan också för att ge form och gestaltning åt städer och samhällen. För att kommunen ska kunna utvecklas på ett bra sätt krävs också ett bostadsbyggande som går i takt med flyttströmmar och hushållsbildning. Även av gällande lagstiftning framgår det att kommunen ska ha en väl genomtänkt strategi för hur bostadsbyggandet och boendet i olika delar av kommunen ska utvecklas. I landet i stort ansvarar staten för de rättsliga och finansiella förutsättningarna för boendeplanering. Då det finns stora lokala skillnader i förutsättningar har kommunen ansvar för bostadsförsörjningens planering och genomförande. I lagen står att kommunen har ansvar för att Planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjning bereds och genomförs. Enligt lag ska riktlinjer för bostadsförsörjning fastställas av kommunfullmäktige minst en gång per mandatperiod. Föreliggande bostadsförsörjningsplan avser perioden och är såväl en lägesbeskrivning om boendet i kommunen, som ett underlag för framtida åtgärder. Genom att sammanväga utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden med kommunens utveckling och mål samt investeringsbudget, ges en bild av kommunens totala behov av nya bostäder. Bostadsförsörjningsplanen ska fungera som ett verktyg tillsammans med investeringsbudgeten men också visa vilka övriga insatser som krävs av kommunen i form av markförvärv och detaljplaneuppdrag. Bostadsförsörjningsplanen ska se till att upprätthålla balansen på bostadsmarknaden så att syftena efterlevs. Tillgången på byggbar mark och tillkomsten av nya lägenheter bestäms inte enbart av kommunens aktivitet utan även av privata bostadsprojekt. Bostadsförsörjningsplanen har en strävan att ge en helhetsbild och redovisar därför både kommunala och privata bostadsprojekt. I bostadsförsörjningsplanen belyser vi också frågan gällande väl anpassade frågor för äldre med krav på särskilt anpassade boenden, boende för utsatta grupper och boende för studenter. Att kommunen har en genomtänkt ambition om bostadsbyggandet är en viktig del i kommunens framtida utvecklingsarbete. Kommunen har därför formulerat sig i övergripande mål och strategi för kommunens utveckling. I kvarteret Duvan i centrala Värnamo byggs 50 lägenheter i privat regi. Bilden är från april

6 Kommunala planer som berör bostadsbyggande Bostadsförsörjningsplan Planering för bostäder och verksamheter är namnet på den bostadsförsörjningsplan som kommunen tidigare tog fram. Det senaste avser perioden Planen är nära kopplat till investeringsbudgeten och visar tydligt vilken mark som finns klar för byggnation och vilka exploateringsprojekt som skulle tillkomma de närmaste åren. Från och med 2016 tar kommunen fram en bostadsförsörjningsplan som gäller för perioden fram till och med Denna plan hanterar i stort samma frågor som tidigare och ska ses som en genomförandebeskrivning av investeringsbudgeten. I bostadsförsörjningsplanen hanteras inga verksamheter. Fördjupad översiktsplan över Värnamo stad Den fördjupade översiktsplanen från år 2006 redovisar de politiska beslut och inriktningar som gäller för exploatering av mark i Värnamo, bland annat genom att redovisa vilken mark som bedöms lämplig för bostadsbyggande. Dock saknar den en tydlig idé eller vision om hur staden ska förnyas och hur prioriteringar mellan olika områden ska ske. Arbete med en ny kommunövergripande översiktsplan pågår och beräknas bli klar under Därefter är det hög tid att revidera den fördjupade översiktsplanen för staden. En faktor som kommer att ha en mycket stor betydelse är beslutet huruvida Europabanan med stationsläge i Värnamo blir verklighet. Riktlinjer för markanvisning och exploateringsavtal Kommunfullmäktige har antagit riktlinjer för markanvisning och exploateringsavtal i syfte att vägleda byggherrar och exploatörer som verkar eller vill verka i kommunen. Tanken är att man här ska kunna få information om kommunens rutiner berörande anvisning och försäljning av kommunal mark och vid tecknande av exploateringsavtal där marken är privatägd. Kommunen försäljer tomtmark för enskilt byggande genom sin tomtkö. Mark för byggnation av flerbostadshus försäljs normalt genom direktanvisning eller anbudsförfarande. I andra avsnitt i denna plan anges vilka områden som kommer att försäljas genom tomtkön eller kan bli föremål för markanvisning under de närmaste åren. Miljöprogram för byggnader Kommunfullmäktige antog miljöprogram för byggnader den 19 juni Syftet med programmet är att det ska vara ett av flera verktyg till att åstadkomma ett mer hållbart byggande. Programmet ligger också i linje med EU:s direktiv om att alla nyproducerade byggnader ska vara nära nollenergibyggnader senast år Programmet säger att ny byggnad i kommunen ska tredjepartscertifieras av Sweden Green Building Council enligt Miljöbyggnads nivå silver eller guld, vilket bland annat innebär att en byggherre tvingas till högre krav på byggnadens energieffektivitet än Boverkets byggregler anger. Miljökravet ska tillämpas när kommunen eller kommunens bolag bygger i egen regi och vid markanvisning och försäljning av kommunal mark, med undantag av försäljning av småhustomter till privatpersoner. Sedan miljöprogrammet antogs av kommunfullmäktige har en bestämmelse införts i plan- och bygglagen som lämnar tekniska egenskapskrav (kommunala särkrav) som går längre än Boverkets byggregler utan verkan. I och med bestämmelsen ställer inte kommunen som villkor att nya byggnader ska certifieras enligt miljökravet vid anvisning av mark eller försäljning. Däremot informeras byggherren om miljöprogrammet och uppmanas att frivilligt följa miljökravet. Vid utvärdering av två likvärdiga förslag vid till exempel en markanvisning kan kommunen välja den byggherre som gör mest sannolikt att denne kommer att bygga enligt miljöprogrammet. 5

7 Bostadsbyggande Värnamo Värnamo centralort lider i dag av brist på lägenheter och tomtmark för enskilt byggande. Efter flera år med måttlig efterfrågan är läget i dag helt annorlunda där till exempel det kommunala bostadsbolaget Finnvedsbostäder endast har ett fåtal lägenheter lediga i sitt bestånd för Värnamo, detta trots att man just avslutat ett projekt med 80 lägenheter i kvarteret Salvian på Gröndal. Inom Värnamo kommun har man fram tills nu räknat med att hantera cirka 60 lägenheter per år. I takt med att invånarantalet växer är det rimligt att räkna upp denna siffra till 125 lägenheter per år, vilket vi numera planerar för. I Värnamo är det därför nu och i närtid flera större bostadsprojekt på gång vilket ger ett nytillskott av cirka 350 lägenheter inom de närmaste två åren. I kvarteret Duvan uppförs just nu cirka 60 lägenheter företrädesvis hyresrätt med inflyttning vid årsskiftet I kvarteret Bautastenen är det också cirka 50 hyresrätter/ bostadsrätter som uppförs med inflyttning runt årsskiftet I kvarteret Städet utmed Lagastigen påbörjas under 2016 första etappen på en exploatering som totalt ger cirka 150 hyresrätter. Inom kvarteret Doktorn vid sjukhuset möjliggörs det i en ny detaljplan uppförande av cirka 40 lägenheter med hyresrätt. Inom kvarteret Lagerbladet på Gröndal uppförs med början 2016 tre grupphus i bostadsrättsform om totalt 16 lägenheter. Det råder i dag stor efterfrågan på tomtmark för enskilt byggande i Värnamo tätort. Kommunen förmedlade 31 tomter inom Gröndal i två tomtsläpp under 2014 och 2015 varvid alla tomter tilldelades. Tomtkön hanterar trots detta omkring 100 intressenter. Av denna anledning har området Ekenhaga handelsträdgård tidigarelagts med tomtsläpp under Kommunens blivande områden för grupphus och tomter för enskilt byggande kommer bland annat att hanteras inom kvarteren Draken-Ödlan-Vågen samt inom området söder och väster om Vandalorum. Sammanfattningsvis gäller att det efter flera år med låg byggnation av flerbostadshus i Värnamo centralort nu planeras för och genomförs flera större bostadsprojekt med ett efterlängtat och behövligt tillskott av bostäder. Bristen på tomtmark för enskilt byggande i Värnamo centralort är ett faktum, vilket i sig inte är unikt för Värnamo. På sikt får vi acceptera att dessa tomter bara kan erbjudas i kransområdet till centralorten och att vi måste bli bekväma med en tätare bebyggelse som hanterar radhus, grupphus och stadsvillor för enskilt ägande i centrala lägen. Vad styr vår bostadsmarknad Bostadsmarknaden i Sverige präglas i stor utsträckning av en mycket kraftig expansion och exploatering i storstadsregionerna. Landets stora fastighetsägare och byggare slåss på denna tillväxtmarknad. I dessa kommuner byggs det nästan uteslutande med förtätning av stadskärnan genom att stora områden omvandlas från verksamhetsområden till bostadsområden. För större fastighetsägare och byggherrar är det mindre attraktivt att etablera sig i mindre och medelstora kommuner och därför gör de sig inte allt för stort besvär med detta. Vinstmarginalen i fastighetsprojekten är större i storstadsregionerna. Att det finns för få intresserade byggherrar är en av de främsta faktorerna som begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Därtill tillkommer bankernas lånevillkor och det faktum att marknadsvärdet på bostäder är något lågt. Bankernas lånevillkor har kommunen ingen möjlighet att påverka, men genom satsningar på tillväxt, attraktivitet, kommunikationer, lyhördhet mot företag och medborgare, kan kommunen bidra till att intresset ökar hos fler byggherrar och marknadsvärdet höjs. 6

8 Det är dock en stor fördel för Värnamo att ha ett antal lokala fastighetsägare som vill satsa på orten och därmed hanterar den erforderliga exploateringen. Eftersom centralorten innehåller många lucktomter är byggpotentialen för uppförandet av flerbostadshus stor. Den stora utmaningen framöver i centralorten Värnamo är att hitta attraktiva områden för en tätare bebyggelse med gruppbostäder samt mindre tomter för enskilt byggande. Under perioden färdigställdes totalt 695 nya lägenheter varav 295 var småhus för enskilt ägande (40 procent). I Värnamo bor många i egna villor med stora tomter inom staden. I takt med att staden växer och förtätas blir det svårt att ta fram dessa område i centrala lägen. Kommunens inriktning blir att tillhandahålla en sammanhållen tätare bebyggelse i centrumnära lägen och större villatomter i stadens kransområde. En annan stor utmaning är naturligtvis att få igång nybyggnationen i kommunens kommundelscentra. I dag byggs det i stort sett inget i dessa tätorter utan det som byggs är i centralorten och på ren landsbygd. Detta är inte unikt för Värnamo utan speglar den verklighet som råder i kommuner med liknande storlek och läge. I september 2015 invigdes kvarteret Salvian, där Finnvedsbostäder byggt cirka 80 lägenheter. 7

9 Befolkningsutveckling och bostadsbyggande Befolkningsprognos i riket Enligt SCB:s befolkningsprognos 2012 kommer Sveriges befolkning år 2025 att uppgå till cirka personer, en befolkningsökning med närmare 10,4 procent, från utgången av Antal hushåll 2025 skulle då beräknas till cirka , vilket är en ökning med cirka 10,9 procent, eller drygt per år sedan slutet av Byggbehovet fram till 2025 ligger på cirka bostäder per år. Befolkningsutvecklingen för Värnamo kommun Befolkningen i Värnamo kommun har vuxit kontinuerligt sedan 1970-talet och uppgår till cirka invånare Utvecklingen under senare år pekar på en ökning på i genomsnitt 0,4 procent per år (se grafik på sidan 9). Andelen av befolkningen som bor inom tätorter är cirka 75 procent. Tätorten Värnamo svarar för cirka 58 procent av kommunens befolkning. Befolkningen har en jämn könsfördelning där medel-åldern är 42,3 år (41,2 år i riket). Andelen utrikes födda är 17,2 procent (16,5 procent i riket). Arbetsmarknad Utbildningsnivån i kommunen är relativt låg i förhållande till riket i stort. Andelen förvärvsarbetare i befolkningen år är cirka 83 procent i kommunen, att jämföras med cirka 77 procent i riket. Männen har högre förvärvsfrekvens än kvinnorna, cirka 85 procent mot cirka 81 procent ( SCB 2013). Medelinkomsten i Värnamo uppgår till kronor, vilket är lägre jämfört med riket ( kronor). Medelinkomsten för män är betydligt högre än för kvinnor, kronor respektive kronor. 8

10 9

11 10 Bostadsbyggande Behovet av lägenheter är som tidigare beskrivits stort framför allt i tätorten Värnamo. Med stöd av den positiva befolkningsutvecklingen och den relativt höga siffran för förvärvsarbetande kommer kommunen som tidigare nämnts nu att växla upp från en siffra på runt 69 färdigställda lägenheter per år i genomsnitt under perioden till runt 125 färdigställda lägenheter under kommande period Detta motsvarar ett bebyggelsetal på cirka 1,4 (folkökning dividerat med nybyggnation). Antalet färdigställda lägenheter under perioden kan tyckas något högt men ska läsas i ljuset av att vi i dag, 2016, har en stor brist på lägenheter i kommunen och framför allt i Värnamo tätort. Detta i sig kräver en stor utmaning från alla berörda parter på bostadsmarknaden, både inom kommunen i det interna arbetet med detaljplan, tillgänglig mark och utbyggnaden av gator och VA samt från byggherrarna på marknaden.

12 Vision och mål Värnamo den mänskliga tillväxtkommunen, invånare Värnamo kommun blickar i sin vision två decennier framåt i tiden. Värnamo kommun ska vara en attraktiv och hållbar kommun socialt, ekologiskt och ekonomiskt. Kommunen ska kunna växa med omkring invånare och det kommer då att behövas fler bostäder, arbetsplatser och mer service. Målet är att skapa en långsiktigt hållbar struktur för en växande befolkning och samtidigt fortsätta utveckla Värnamos attraktivitet och att vi skapar en trygg kommun tillsammans. Därför finns målkriterier. Kommunen ska nå visionen, men inte på vilket sätt som helst. Målkriterierna ska ses som ramar inom vilken utvecklingen ska ske, och ska prägla målskrivningar och alla beslut på olika nivåer. Visionen, Värnamo den mänskliga tillväxtkommunen, invånare 2035, vill uttrycka: Mänsklig tillväxtkommun I Värnamo ska: det finnas möjligheter att växa som människa. Möjlighet till utbildning, attraktiva miljöer att vistas och bo i samt ett rikt kultur- och föreningsliv. alla räknas. Varje människa är en tillgång. Vi behöver mer mångfald, många olika kompetenser och erfarenheter som ska tas tillvara. En kommun där man kan påverka och vara delaktig i utvecklingen. vi utgå från människans behov när beslut tas. Människan vill utvecklas, hela livet invånare Som många av Sveriges kommuner har vi en demografisk utmaning. Värnamos demografi med en lägre andel invånare år gör inflyttning extra viktigt för balans och skatteunderlag. Ökningstakten i befolkning för att nå målet innebär att vi ska ha en befolkningsökningstakt som är tre gånger snabbare än snittet de senaste 15 åren. De senaste 5 åren har kommunen ökat med 0,35 procent per år. För attraktiviteten för en kommuns centralort är det avgörande att ett underlag för kultur, fritid, utbud av restauranger och nöjen finns bodde personer i Värnamo stad. Betoningen på behovet av befolkningsökning i form av inflyttning relaterar även till näringslivets behov av ett underlag för rekrytering och tillgång till kompetens. Värnamo behöver bereda möjlighet att öka tjänsteproduktion och företagsstödjande verksamhet, med särskilt fokus på nyföretagande bland kvinnor, och unga. Även den kompetens som finns och kan utvecklas hos gruppen utlandsfödda är här en viktig resurs Tidsperspektivet 20 år är tillräckligt långt för att kunna påverka genom politiska beslut, och tillräckligt kort för att planera övergripande och göra prognoser inleds förhandlingarna om höghastighetsbanan Stockholm-Malmö. Banan ska vara klar för trafik 2035, och nyttoberäkningar till Sverigeförhandlingen tar sikte på årtalet Med sträckning enligt Raka spåret, tåg som stannar i centrala Värnamo samt serviceanläggning i kommunen får det stora effekter på infrastruktur, bostäder, besöksnäring, pendlingsmönster och arbetsmarknad i och kring Värnamo. Även Värnamo kommuns översiktsplan revideras nu och sammanfaller med visionsåret. 11

13 Befolkningsutveckling och prognos för Värnamo kommun Värnamo kommun har under under våren 2016 gjort en befolkningsprognos utifrån de statistikpaket som levererades i april från SCB. Startbefolkningen är folkmängden De förändringar som sker i prognosen bygger på antaganden om befolkningens förändringskomponenter, dvs. födda, döda samt in- och utflyttare. Fruktsamheten antas följa SCB:s riksprognos. Antagandet av antal inflyttare baseras i denna prognos på ett genomsnitt av hur inflyttningen till Värnamo kommun har sett ut de senaste tre åren. Under perioden kommer demografin innebära att antalet förskole- och grundskolebarn, samt gymnasieungdomar kommer att öka. 40-talisterna gör avtryck bland de äldre (80+) under prognosperioden, men för Värnamos del kommer andelen äldre fortsatt vara 6,1 procent av befolkningen fram till 2020). Fram mot år 2025 kommer andelen äldre öka. För Värnamo kommuns del prognosticerar Region Jönköping en ökning av andelen äldre (80+) till 6,9 procent av befolkningen. Alternativ kommunprognos Antagandet av antal inflyttare baseras i denna prognos på ett genomsnitt av hur inflyttningen till Värnamo kommun har sett ut de senaste tre åren. Om man baserar en prognos på en befolkningsutveckling på antagandet av antal inflyttare baserat på ett genomsnitt av hur inflyttningen till Värnamo kommun har sett ut de senaste tre åren skulle befolkningen öka till fram till år 2020, och med till år Den ökade takten av befolkningsutvecklingen förutsätter dels att födelsenettot blir fortsatt positivt, dels att den förväntade och kända planerade bostadsbyggnationen genomförs eftersom det påverkar inflyttningen. Den mest påverkande faktorn är flyttningsnettot. De förändringar i förutsättningar som Europabanan ger i arbetstillfällen, pendling och ökat bostadsbyggan de har inte beaktats som faktor i denna befolkningsprognos. Beslut fattas av Sveriges riksdag Förnyad prognos får göras därefter utifrån de nyttoberäkningar i form av bostadsbyggande och effekter på arbetsmarknad och pendlingsmöjligheter som en stäckning av Europabanan enligt alternativet Raka spåret ger. Situationen i omvärld ger direkta konsekvenser på flyttningsmönster och fruktsamhet, vilket gör prognosen osäker. 12

14 Analys av bostadsbehovet för särskilda grupper Behov av bostäder för nyanlända Personerna som ingår i gruppen nyanlända består i stort av två delgrupper; kvotflyktingar och ensamkommande asylsökande barn. Värnamo kommun har ett avtal med Migrationsverket att ta emot 101 kvotflyktingar årligen. Med kvotflyktingar menas sådana som UNHCR fördelar mellan länderna. Flyktingarna hämtas direkt från flyktingläger i annat land och de som kommer har störst behov av att få lämna flyktinglägren. I denna grupp återfinns såväl äldre som funktionshindrade med särskilda behov utöver att de är nyanlända flyktingar. Detta ställer särskilda krav på kommunen om att leva upp till ett gott mottagande och detta lyckas man med tack vare att man har den kompetens som behövs. Enligt avtalet med Migrationsverket tar kommunen inte emot personer som har fått beviljad asyl någon annanstans i Sverige. Denna invandring ger inte samma tillströmning som ensamkommande flyktingbarn. Förändrad lagstiftning kan dock leda till att kommunen tvingas ta emot fler personer än vad man åtagit sig enligt avtalen med Migrationsverket. Denna grupp av nyanlända är heterogen och efterfrågar olika typer av bostäder. En betydande andel består av familjer som har behov av att det finns billiga större lägenheter. Kommunen har ett bra samarbete med Finnvedsbostäder med att ta fram bostäder. Under år 2015 kom över ensamkommande asylsökande barn till Sverige. Ny lagstiftning har tagits fram som tvingar kommunerna att ta hand om ett visst antal av dessa barn. Sedan september månad 2015 ska Värnamo kommun har 32 asylplatser för ensamkommande barn. Räknar man med sex månaders handläggning av asylärendet innebär detta 64 ungdomar årligen. Den stora ökningen av ensamkommande asylsökande barn innebär att Värnamo kommun kan behöva ta emot ännu fler, vilket gör bostadsförsörjningen kritisk för denna grupp av unga människor. En rimlig bedömning är att kommunen kan behöva ta emot 150 ensamkommande asylsökande barn årligen. I juni 2015 invigdes Bron i Värnamo tätort, ett boende för ensamkommande barn och unga. 13

15 Så länge personerna är under 18 år behövs stödboenden, vilket innebär att antalet platser på sådana stödboenden utan vidare kan komma att uppgå till över 300 platser. Dagens avtal med Migrationsverket innebär att kommunen tar emot pojkar i åldern 15 till 17 år. Med den nya lagstiftningen som trädde i kraft den 1 januari 2014 kan kommunerna även tvingas att ta emot pojkar under 15 år samt flickor. När ungdomarna fyllt 18 år behövs vanliga lägenheter, företrädesvis mindre och billigare sådana. Kommunen behöver få fram lägenheter till dessa 18-åringar ur det befintliga beståndet. Kommunen behöver bygga nya gruppboenden för dem som är yngre för att möta det ökande behovet. Det handlar om ny- och ombyggnationer som behövs omgående. Behov av bostäder för asylsökande På grund av ökningen av antalet flyktingar inventerade kommunen under hösten 2015 möjliga boenden. Avtal har ingåtts med Migrationsverket att tillsammans med arrendatorn för Värnamo camping tillfälligt tillhandahålla platser i campingstugorna. Kommunen avser dock att inte ingå avtal med Migrationsverket att permanent tillhandahålla bostäder för asylsökande. Behov av bostäder för personer utanför den ordinarie bostadsmarknaden Även denna grupp är heterogen. Dels finns det personer som på grund av sjuklighet och missbruk har svårt att sköta sitt eget boende och ta hänsyn till grannar och andra. Dels finns det personer som fungerar socialt men som på grund av knapp ekonomi har svårt att få ett hyreskontrakt då hyresvärdarna har höga krav på inkomst. Kommunen arbetar på flera olika plan för att hjälpa dessa personer. Bostadsförsörjningen är en viktig fråga och trenden är att det har blivit svårare att få tag i bostäder. Kostnaderna för tillfälliga boenden som till exempel vandrarhem ökar. För de flesta ur denna grupp är en bostad i det ordinarie beståndet att föredra. De bostäder som efterfrågas är billigare och enklare lägenheter. En väg att gå är att utöka samarbetet med samtliga hyresvärdar i kommunen. Detta samarbete bör inrikta sig på att få fram lägenheter för personer med sämre ekonomiska förutsättningar genom att förmå hyresvärdarna i högre utsträckning acceptera försörjningsstöd som inkomst. Kommunens policy är i övrigt att det endast är mot kommunägda Finnvedsbostäder som samarbete ska inbegripa andrahandslägenheter och hyresgarantier. Även om det skulle vara möjligt att kommunen går in och hyr nyproducerade lägenheter till förmån för denna grupp så är det inte att föredra på så sätt att det blir för hög standard på boendet om det rör sig om tillfälligt boende och oftast för dyrt om det är meningen att andrahandshyresgästen på sikt ska ta över hyreskontraktet. Behov av bostäder för yngre Yngre människor flyttar i högre utsträckning än äldre. När det gäller Värnamo kommun flyttar cirka en femtedel av 20-åringarna från kommunen, ofta för att påbörja studier vid högskola. Många ungdomar som bor kvar i kommunen har svårt att få tag i lämpliga bostäder. Generellt beror detta på att det finns för få lediga bostäder och särskilt då mindre och billigare lägenheter. Inom kommunen finns inga särskilda ungdomsbostäder. Antalet yngre människor som flyttar till Värnamo för att studera kommer att öka tack vare Campus Värnamo. Folkhögskolan har egna studentbostäder, därutöver finns 50 studentbostäder under Finnvedsbostäders regi. Finnvedsbostäder planerar att inom kort bygga ytterligare cirka 24 nya studentlägenheter. Av de nya lägenheter som kommit till stånd på senare år och som kommer att byggas inom kort utgör en relativt stor del mindre lägenheter, ettor och tvåor. Nackdelen är att hyresnivån är relativt hög för dessa. 14

16 Behov av bostäder för äldre Nyblivna pensionärer (fyllda 65 år) är generellt sett friska och ställer inga särskilda krav på bostaden. Fram till och med 75 års ålder är det ytterst få som behöver särskilda insatser i hemmet. Kommunen behöver planera för att den stora gruppen av 40-talister inom fem till tio år behöver ett anpassat boende på olika sätt. Denna stora åldersgrupp kommer att öka kraftigt framöver. Sett ur SCBs befolkningsprognos 1 för hela Sverige kommer drygt hälften av den förväntade folkökningen bero på att antalet personer som är äldre än 65 blir fler under Inom de närmaste 15 åren ökar åldersgruppen på de över 75 år mer än de mellan 65 och 74 år. Om 15 år kommer de över 75 år vara en halv miljon fler än i dag. Kommunen har flera uppgifter i att stödja boendesituationen för äldre. Det handlar om att bevilja bidrag till bostadsanpassning och att kunna erbjuda särskilda boenden (äldreboenden) för de som har behov av och har blivit beviljade sådana insatser. Indirekt har kommunen en stor uppgift i att underlätta för att alternativa boenden kommer till stånd, till exempel trygghetsboenden. Eftersom kommunens genomsnittskostnader för en omsorgstagare är betydligt högre i särskilt boende än om omsorgstagaren bor kvar hemma har kommunen mycket att vinna på rätt prioriteringar i bostadsförsörjningen till äldre. Värnamo kommun har möjlighet att möta den kommande utmaningen med strategier för kvarboende genom anpassning av det ordinarie bostadsutbudet, byggnation av mellanformer, såsom trygghetsboenden och seniorboenden, högre krav på tillgänglighet vid nybyggnationer samt ökad satsning på hemtjänst och rehabiliteringsinsatser. Genom att ha gjort en sammanställning på tillgängliga lägenheter kan kommunen (och Finnvedsbostäder) arbeta vidare med att föreslå lämpliga bostäder till äldre samt utreda om särskilda förtursregler kan komma till stånd för sådana lägenheter (jämför Finnvedsbostäder tidigare 55+-koncept i kvarteret Brushanen). Behov av bostäder till personer med funktionsnedsättning Kommunen har ett ansvar att få fram bostäder för de personer med funktionsnedsättningar som är beviljade bostad med särskild service enligt LSS 2. När en person har fått ett sådant beslut ska kommunen skyndsamt tillhandahålla en bostad. Detta kan vara i form av gruppbostäder eller servicebostäder där det finns fast personalbemanning. Beslut om bostad kan även handla om att få en annan särskilt anpassad bostad där personens hjälpbehov tillgodoses genom personlig assistans, boendestöd eller hemtjänst. Det är svårt att göra prognoser för att förutse behovet av antalet platser. Det går att förutse ungefär när ungdomar med funktionsnedsättningar kommer att flytta hemifrån till egna bostäder. Denna grupp varierar dock och kan ändras snabbt på grund av vilka som flyttar från respektive flyttar till kommunen. Kommunen bedömer att behovet av bostäder för denna grupp av människor i stort kommer att vara täckt inom de närmaste åren. Nya gruppbostäder är inplanerade år 2018 och Det kan även bli aktuellt att någon av de äldre gruppbostäderna kommer att läggas ned under perioden. Genom att ställa högre krav på tillgänglighet vid nybyggnationer, inventera bostadsbeståndet utifrån olika kriterier kan kommunen bättre möta behovet av särskilt anpassade bostäder. 1 SCB:s befolkningsprognos i maj 2015 (SOU 2015:85 sidan 232). 2 Lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade. 15

17 Mark för bostäder Värnamo Tabellen visar byggklara tomter och planerade antal lägenheter för perioden Kartorna som följer visar aktuella områden. Område Markägare Småhus/ Byggklara Planerade lgh Detaljplan Ber inv flerbost lgh finns/utarb mkr Ekenhaga Kommun Sm 5 Ja/ /1,5 Ekenhaga Kommun Sm 14 Ja /6,5 handelsträdg. Gröndal Privat Fl 16 Ja Lagerbladet Sjukhus- Kommun Fl/Sm /0,5 området 2019/10,0 Doktorn Fibo Fl Helmershus Kom/Priv Sm Ja delvis/ 2019/0,5 Fl 40 bör omarb. 2021/25,0 Nylund Kommun Fl/Sm Pågår 2017/20,0 Draken/Ödlan 2017/5,0 Svensbyggev Kom/Privat Fl /1,5 Sarven Kommun Fl Prostskogen Kommun Fl 100 Utredning 2019/10,0 pågår 2021/10,0 Bautastenen Privat Fl 40 Ja Väktaren Fibo Fl 40 Ja/ omarbetas Kärleken Privat Fl Ja/bör omarbetas Vinddruvan/ Privat Fl Droskan Tre Liljor Kom/Privat Fl Rudan Kom/Privat Fl Duvan Privat Fl 50 Ja Städet Kommun Fl Ja Nöbbele/ Kommun Fl/Sm Pågår 2017/5,0 Nöbbele Kom/privat Sm Pågår 2018/15,0 herrgård 20 Totalt cirka Förklaringar Sm = Småhus Lgh = Lägenheter Fl = Flerbostadshus Ber inv = Beräknade investeringar mkr = miljoner kronor Fibo = Finnvedsbostäder AB 16

18 Värnamo Ekenhaga/Gröndal Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /50 På Ekenhagaområdet har tomterna fördelats i 3 etapper sedan 2008, och de sista lediga tomterna är nu utlämnade och kommer att bebyggas under Ytterligare några tomter kan bli aktuella, norr om Fräkenvägen (Ekenhaga norra). På den södra delen, Ekenhaga handelsträdgård, kommer VA och gata att byggas ut under 2016 och 14 nya villatomter blir byggklara. På Gröndalsområdet är alla tomter fördelade och här har även Trälleborgsskolan fått inrymmas i tillfälliga lokaler. I kvarteret Lagerbladet kommer det att uppföras 16 bostadsrättslägenheter. 17

19 Värnamo/Sjukhusområdet Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /200 En ny detaljplan har tagits fram som ger Finnvedsbostäder möjlighet att uppföra ytterligare en byggnad med cirka 40 hyreslägenheter i kvarteret Doktorn. När området söder om sjukhuset planlagts, beräknas ett 100-tal lägenheter kunna uppföras. Närheten till flera stora arbetsplaster och utsikten över Lagadalen gör området attraktivt. 18

20 Värnamo/Helmershus Tegelbruket Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv 100/140 Vid Helmershus finns två antagna detaljplaner som medger en bebyggelse av både småhus och flerbostadshus. Den norra detaljplanen behöver ses över och omfatta även delen öster om gamla järnvägen. Det mervärde som närheten till Vidöstern ger bör tas tillvara med t ex båtbrygga, badplats m m. Det markerade området beräknas kunna ge ett 100-tal nya lgh/småhustomter. Det södra området har flyttats utanför perioden. Inom området och strax norr om bor idag cirka 20 hushåll, de flesta i enfamiljshus. 19

21 Värnamo/Nylund Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /140 En blandad bebyggelse med både småhus, grupphus och flerbostadshus i området Draken/Ödlan kan ge ytterligare cirka 70 lägenheter. Finnvedsbostäder äger en del av området vid Svensbyggevägen och en fortsatt utbyggnad med flerbostadshus kan bli aktuell efter att en detaljplan tagits fram. 20

22 Värnamo Norra Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /310 För Sarven finns en detaljplan som medger bostadsbebyggelse. Saneringsarbeten pågår i den östra delen och eventuellt kommer en ny detaljplan att tas fram innan en bebyggelse kan ske. Investeringar finns ej upptagna under perioden. För Prostsjöområdet pågår arbetet med att ta fram ett miljö- och gestaltningsprogram där det centrumnära friluftsområdet ska bevaras till så stor del som möjligt. Campingen skall vara kvar och bostadsområdet skall planeras enligt trädgårdstadsmodell med en blandad bebyggelse. Anslutning till området diskuteras just nu. 21

23 Värnamo Centrum Västra Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /630 I denna centrala del är flera fastigheter i privat ägo, som till exempel Vindruvan, Droskan, Tre Liljor och Rudan. Inom området finns ytterliggare privatägd mark som kan bli aktuell för exploatering. Nya detaljplaner måste dock tas fram för samtliga områden. Kvarteret Rudan, bedöms vara det område som i första hand kommer att ses över. I kvarteret Bautastenen pågår uppförandet av cirka 50 lägenheter. Finnvedsbostäder har planer på att uppföra ytterligare ett hus med cirka 40 studentbostäder i kvarteret Väktaren. För kvarteret Kärleken finns en detaljplan som ger möjlighet till både lägenheter och verksamheter. Nybyggnader i centrum kan ge upp mot lägenheter dessutom lokaler för bland annat butik, servering, kontor. 22

24 Värnamo Centrum Östra Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /280 I kvarteret Duvan pågår byggnation av 50 hyreslägenheter. På Städet, före detta Jocknick tomten, kommer Finnvedsbostäder att uppföra en blandad bebyggelse med radhus och fler-bostadshushus i etapper med byggstart under Totalt blir det cirka 150 lägenheter i området. För kvarteret Nejlikan finns planer på att ta fram en detaljplan för flerbostadshus. 23

25 Värnamo/Nöbbele Nöbbele E4 Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv 400/560 För det större markerade området, där kommunen äger marken, pågår arbetet med ett samrådsförslag för en framtida detaljplan. Men hela området söder om Vandalorum bör utredas för kommande utbyggnader. Arbetet med att ta fram ett planprogram som hanterar infrastuktur, bebyggelseform, skolor med mera pågår. En attraktiv framtida bostadsbebyggelse med både stadsnära och sjönära kvaliteter kan bli aktuell här. Den norra delen, vid Nöbbele herrgård, är privatägd och den södra ägs av kommunen. Arbete pågår med planläggning som kan ge möjlighet att uppföra cirka 20 småhus. I området bor för närvarande endast ett 10-tal personer. 24

26 Mark för bostäder Bredaryd, Forsheda, Bor, Rydaholm Tabellen visar byggklara tomter och planerade antal lägenheter för perioden Kartorna som följer visar aktuella områden. Område Markägare Småhus/ Byggklara Planerade lgh Detaljplan Ber inv flerbost lgh finns/utarb mkr Bredaryd Syrenv Kommun Sm 4 Ja Nytt omr - Kommun Sm 8 Ja 2016/1,5 Häggegård Fl Ja 2017/2,0 2020/2,0 Albanov Privat Fl 10 Ja Rönnbacken Fibo Fl 8 Ja Anneberg 7 Ja 2017/1,0 Forsheda Parkvägen Privat Fl 12 Ja Kommun Fl 4 Ja Kyrkogatan Kommun Sm 2 Ja Centrum Fibo Fl 12 Ja Hanahöjvägen Kommun Sm 10 Ja Bor Bollvivevägen Kommun Sm 10 Ja Majvivegägen Kommun Sm Ja 2020/4,0 Rydaholm Almvägen Kommun Sm 6 Ja med mera Envägen Kommun Sm 6-8 Ja Stallagårds- Kommun Sm 15 Ja 2020/3,0 området Åminne Kommun Sm 4 10 Pågår 2017/3,0 Totalt cirka cirka Förklaringar Sm = Småhus Lgh = Lägenheter Fl = Flerbostadshus Ber inv = Beräknade investeringar mkr = miljoner kronor Fibo = Finnvedsbostäder AB 25

27 Bredaryd Häggegård Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /50 Det finns fyra byggklara tomter utmed Syrenvägen. En utbyggnad av en första etapp i det västra området på Häggegård kan ge ett 10-tal nya tomter. De markerade områdena i centrum är privata och ger möjlighet till cirka 20 lägenheter. Dessutom har en utbyggnad av VA vid Annebergssjön aktualiserats. Om intresse finns kan det medföra 7-9 småhustomter med sjönära läge. 26

28 Forsheda Parkvägen Forsparken Hanahöjvägen Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /40 I Forsheda finns ett nytt område med byggklara villatomter vid Hanahöjvägen. Finnvedsbostäder kan uppföra ytterligare ett hus med cirka 12 lägenheter vid Forsparken och vid Parkvägen finns två områden som kan bebyggas med flerbostadshus. 27

29 Bor Majvivevägen Bollvivevägen Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /35 Vid det nya området vid Majvivevägen finns 12 byggklara tomter. Efter ytterligare utbyggnad ger hela området ett tillskott på 30 småhustomter. Vid Bollvivevägen finns en detaljplan som ger möjlighet att tillskapa cirka 10 lägenheter genom en gruppbebyggelse eller ett flerbostadshus. 28

30 Rydaholm Stallgårdsområdet Lindgården Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /30 Finnvedsbostäder uppför 20 nya vårdbostäder vid Lindgården. Enstaka tomter för småhus finns byggklara på flera ställen. En utbyggnad av Stallagårdsområdet kan tillskapa ytterligare 15 tomter om efterfrågan finns. 29

31 Åminne Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv /15 I samband med den utbyggnad av VA-ledningar som gjorts i Åminne, har en ny detaljplan tagits fram som ger tre nya tomter vid Masmästarvägen och en utmed Bruksvägen. Även för södra delen, från Hyttedrängsvägen, pågår ett plan-arbete som kan ge 8-10 småhustomter. Den infogade kartan visar statistikområdet för Åminne med mera. 30

32 Bostadsbyggande i mindre orter och på landsbygden För de mindre orterna i kommunen avsätts totalt 1,0 miljoner kronor vart annat år för utbyggnadsprojekt såsom gator och VA. Investeringarna är inte märkta för någon speciell ort utan kan användas där intresse och behov av nya bostadsområden finns. Efterfrågan har gjorts på tomterna vid Anneberg, och utbyggnad av VA kan ske med investering för Ort Byggklara Kommunal Övriga kommentarer småhustomter tomtmark finns finns färdiga gata/va ej utbyggt gata/va utbyggt Kärda Lanna 3 20 Dannäs Hånger 2 10 Horda 2 30 Nydala Fryele Hörle 10 Privat mark Privat mark Privat mark Ohs 4 Möjlighet finns till kompletterande bebyggelse på kommunal och privat mark. Gällaryd Summa cirka 10 cirka 80 Kommunen äger inte någon mark som utpekats för bostäder. 31

33 Kärda/Lanna Kärda Lanna Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv Kärda Lanna /15 20/30 I Kärda finns en byggklar tomt. Detaljplan finns för det markerade området och kan ge 8-10 småhustomter. Utbyggnad av VA och gata måste ske. I Lanna och Lanna Mo finns byggklara tomter. Området vid Stenrösevägen är avsett för grupphus. 32

34 Dannäs/Hånger Dannäs Hånger Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv Dannäs Hånger /17 I Dannäs finns ett område med privat mark som är planlagt för cirka 8 småhustomter. I Hånger finns två byggklara småhus-tomter och ytterligare ett 10-tal kan tillkomma efter utbyggnad av VA och gata vid Aspelundsvägen och Åsenvägen. 33

35 Fryele/Nydala Fryele Nydala Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv Fryele Nydala De områden i Fryele som är markerade bedöms som lämpade för bostadsbebyggelse. Marken är privat och här finns inte kommunalt vatten och avlopp. Även I Nydala är de markerade områdena privatägda och kan användas för småhusbyggande. Anslutning till kommunalt avlopp är möjligt. 34

36 Horda/Hörle Horda Hörle Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv Horda Hörle /42 10/15 I Horda finns en detaljplan i norra delen som kan ge ett 30-tal tomter. Utbyggnad av VA och gata måste ske. I Hörle finns en detaljplan som kan ge tomter. 35

37 Ohs/Gällaryd Ohs Gällaryd Antal invånare i området Åldersfördelning Tillkommande lgh/inv Ohs Gällaryd I Ohs finns kommunal mark som är lämplig för bostadsbebyggelse. I Gällaryd äger kommunen ingen mark avsedd för bostäder. 36

38 Tomter för småhusbyggande på landsbygden På denna karta visas flera områden där privata tomter finns för småhusbyggande. En del sjönära, en del med mer landsbygdskaraktär. För några av områdena har en detaljplan tagits fram för att enklare kunna hantera bygglovsförfarandet. 37

39 Maj 2016