STADSPLAN och LOKAL BYGGNADSSTADGA för Årstafältet med omgivningar i Stockholms stad

Transkript

1 STADSPLAN och LOKAL BYGGNADSSTADGA för Årstafältet med omgivningar i Stockholms stad Bilaga till Åtgärda Stockholms stadsbrist, Stockholms Handelskammare, rapport 2006:1

2 Syftet med denna stadsplan och byggnadsstadga är att skapa legala och fysiska förutsättningar för framväxandet av stadsbebyggelse på och kring Årstafältet i Stockholms Stad. FÖLJANDE DOKUMENT ÄR JURIDISKT BINDANDE HANDLINGAR: A Stadsplanekarta för Årstafältet med omgivningar, skala 1:2 000 med förtydligande stadsplanebestämmelser vilka indelar mark inom området i två huvudkategorier: Gatumark, mark reserverad för transporter och rörelse. Kvartersmark, mark reserverad för enskild eller offentlig användning. Kvartersmark består huvudsakligen av byggnadsmark eller frimark. B Lokal byggnadsstadga för Årstafältet med omgivningar vilka fastställer generella byggnadsregler för bestämmande av: Byggnads höjd över mark; takfotsregeln. Byggnads våningshöjd; våningshöjdsregeln. Byggnads placering inom kvartersmark; gaturumsregeln. Kvarters avgränsning gentemot gatumark; 3-åringsregeln. C Anvisningar för fastighetsbildning, bygglov, återlösen och avgifter vilka fastställer procedurer för framtagande, bestämning samt ändring av: Fastighetsindelning, fastighetsfördelning och tomträttsavgäld. Detaljplaner och bygglov. Avgifter för parkeringsplatser och allmänna platser som torg och parker. FÖLJANDE DOKUMENT ÄR FÖRTYDLIGANDE AV STADSPLANENS MÖJ- LIGHETER, DVS HANDLINGAR UTAN LEGAL VERKAN: D Illustrationskarta för Årstafältet med omgivningar, skala 1:2 000 som visar exempel på hur planen kan komma att användas. E Modellplatta av Årstafältet med omgivningar, skala 1:2 000 som visar exempel på bebyggelse, parker, torg och vatten - enligt illustrationskartan. F Diagram och referenser i form av kartor och fotografier som förtydligar hur byggnadsreglerna kan komma att användas över tiden och visar förebilder i form av goda exempel på verkliga stadsmiljöer. Tillåten byggnadsvolym; 10-metersregeln. Kvarters bebyggande i tiden; 25-procentsregeln. Kvarters inre friytor; gårdsregeln. Kvarters innehåll; blandningsregeln. 2

3 STADSPLAN FÖR ÅRSTAFÄLTET med omgivningar i Stockholms Stad Förtydligande stadsplanebestämmelser för markanvändning Markindelning sker i tre nivåer: Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Gatumark transport gata trottoar uppställning parkering torg Kvartersmark byggnadsmark offentlig byggnadsmark enskild byggnadsmark frimark parkmark naturmark Markindelning sker enligt följande definitioner och littera: Gatumark Mark reserverad för transporter, får ej blockeras ens tillfälligt Mark reserverad för fordonsrörelser(gata, järnväg, spårväg) Mark reserverad för personrörelser(trottoar, trappa, gångväg) Mark tillgänglig för tillfällig uppställning eller installation Mark avsedd för parkering(fordonsuppställning längs trottoar) Mark avsedd för torg(tillfällig handel, kulturverksamhet etc) Kvartersmark Mark som får bebyggas, byggnadsmark Mark i offentlig ägo(skola, brandkår, polis, ev kyrka) Mark för enskilt ändamål(bostad, arbetsplats, affär, restaurang, lager) Mark som ej får bebyggas, frimark Naturmark(ej brukad natur, skog, berg, äng, vattendrag) Parkmark(anlagd parkanläggning, damm, fontän, idrottsplan) 3

4 Stadsplanen är upprättad med följande markeringar och färger: Grovt dragen linje (bred linje) markerar gräns mellan gatumark och kvartersmark. Denna linje är juridiskt bindande och kan ej ändras utan att stadsplanen i sin helhet eller delvis omprövas. Svagt dragen linje (tunn linje) markerar gräns mellan gata och trottoar/torg samt dragning av snabbspårväg. Denna linje är inte juridiskt bindande. Denna linje är avsedd att underlätta läsningen av stadsplanekartan. I vissa fall har även svagt dragen linje använts för att markera branta sluttningar/berg. Skrafferad husvolym markerar befintlig byggnad eller anläggning. Nya odlingslotter och anläggningar vid tunnelmynningar till Södra Länken är ej markerade. Gatumark, littera 1.0.0, markeras med vit färg och saknar bokstavsbeteckning. Denna beteckningsordning jämställer således i princip gatumark och torgmark, ett torg kan ses som en utvidgning eller ett specialfall av gatan, det offentliga rummet. En park kan vad gäller sin funktion delvis jämställas med ett torg, men bör ses som ett av staden ägt kvarter, i vilket ingen byggnad får uppföras. Kvartersmark markeras med beteckning, färg och littera enligt följande: Offentlig byggnadsmark O brun Parkmark P ljust grön Enskild byggnadsmark E gul Naturmark N mörkt grön För tydligare läsning av stadsplanekartan har även införts en markering av i park ingående anlagd vattenanläggning, alternativt naturligt vattendrag. Vatten ingår i Parkmark respektive Naturmark men kan om så önskas markeras på stadsplanekarta med följande beteckning, färg och littera: Anlagd vattenanläggning, V ljust blå v Naturligt vattendrag, sjö, hav, W mörkt blå w 4

5

6

7 LOKAL BYGGNADSSTADGA FÖR ÅRSTAFÄLTET med omgivningar i Stockholms Stad Lokala byggnadsregler för Årstafältet med omgivningar Syftet med dessa regler är att erbjuda både allmänintressets företrädare (planerare och politiker) respektive olika särintressen (byggare och fastighetsägare) entydiga spelregler där alla parter behandlas lika. Tydliga regler kan minska planerarens/politikerns frestelse att ge fördelar åt vissa aktörer ( t ex politiskt eller ekonomiskt närstående organisationer) och minska utrymmet för köpslående om stadens miljö. Det som ibland kallas förhandlingsplanering, där planerare och byggare diskuterar sig fram till ett projekt som ger både det allmänna och det enskilda intresset vissa vinster, är snarare ett exempel på laglöshetsplanering. En i ordets rätta bemärkelse förhandlingsplanering kan bara ske när de i diskussionen ingående parterna följer vissa gemensamma spelregler. Följande spelregler är ett försök att etablera långsiktighet, förutsägbarhet och robusthet i planeringen och byggandet på Årstafältet med omgivningar. Byggnads höjd över mark TAKFOTSREGELN Byggnads takfotshöjd skall motsvara högst intilliggande gatas bredd. På ömse sidor om en gata med 12 meters bredd får således byggnader uppföras med högst 12 meter höga fasader. Vid kvartershörn där två olika breda gator möts, gäller högsta takfotshöjd runt hörnet, högst så många meter som byggnaden längs den bredaste gatan är djup. Där en 12-metersgata möter en 18-metersgata gäller alltså takfotshöjden 18 meter så många meter in på den 12 meter breda gatan som huset mot 18-metersgatan är djupt. Högsta tillåtna takfotshöjd är inom planområdet 18 meter. Mot gator bredare än 18 meter och mot parker och annan fri mark begränsas takfotshöjden till högst 18 meter. Inom kvarter för stadens offentliga byggnader kan höjden 18 meter i någon del överskridas efter särskilt beslut i kommunfullmäktige, med minst 3/4-delars majoritet. Över högsta takfotshöjd får byggnad fortsätta i form av tak. Högsta taknockshöjd är 27 meter. Takets vinkel räknat från takfoten får vara högst 45 grader. Högsta taknockshöjd utgår från en byggnad med högsta takfotshöjd (18 meter) och byggnadsdjup 18 meter, vilket ger en taknock på = 27. Gavelfasad mot hörn får överstiga takfotshöjd. Ett hus med 12 meters takfot och 12 meters husdjup får med 45 graders takvinkel en taknockshöjd på 18 meter. Ett sådant hus kan mot ett hörn få en gavelfasad med en fasadhöjd i nock på 18 meter. Gavelfasad får ej vara bredare än byggnads sektion. Högsta takfotshöjd gäller både mot gata och gård. En byggnads fasad får inte vara högre mot kvarterets inre än mot gata. Högsta taknockshöjd gäller med andra ord runt om, utom vad gäller gavelfasader. Syftet med denna regel är att skapa klara ramar för byggandet och samtidigt ge förutsättningar för en varierad stadsmiljö, rimligt höga hus och goda ljusförhållanden på både gator och gårdar. Samtidigt kan offentliga funktioner som t ex kyrka, rådhus, skola, etc tillåtas att med avvikande höjd markera sina lägen i staden. 7

8 Byggnads våningshöjd VÅNINGSHÖJDSREGELN. Bottenvåning skall ha en lägsta inre våningshöjd av 3 meter. Bottenvåning skall ligga i gatuplan, med golvet högst 50 cm över gatuplanet. Gatuplanets nivå uträknas - längs sluttande gator - som ett medelvärde längs en sträcka som är högst 30 meter lång. Bottenvåningen ska vara lägst 3 meter hög, exklusive innertak och installationer. Syftet är att möjliggöra användning av bottenvåningar till offentliga verksamheter (restaurang, kontor, daghem, affär, offentlig service, tillverkning, etc). Dvs att garantera ett stort utbud av våningsytor med generell användbarhet för funktioner som kan bidra till ett varierat stadsliv. Observera att regeln inte utesluter att bottenvåningar används som bostäder. Första och andra våning skall ha en lägsta inre våningshöjd av 270 cm. Våningarna en och två trappor upp skall enkelt kunna användas för annat än bostad, t ex kontor. En våningshöjd på normala 240 cm är ej tillräckligt för installationer och Vindsvåning skall ha en lägsta genomsnittliga inre våningshöjd på 3 meter. som skall inrymmas i vindsvåningar - funktioner kan skifta medan byggnadens skal består. Övriga våningsplan bör inte ha en inre våningshöjd lägre än 240 cm. Försänkt bottenvåning kan medge något högre exploatering. En andra och försänkt bottenvåning kan ge möjlighet till något högre exploatering inom fastigheten. Som försänkt bottenvåning räknas en våning i källarläge men med entré och fönster som vetter direkt ut mot gata eller gård. En sådan våning kan kombineras med normal bottenvåning som också går att nå direkt från gatan. Användning av försänkt bottenvåning regleras ej. Exploatör som bygger en försänkt bottenvåning kan ges rätt att öka fastighetens totala exploatering med högst tio (10) procent utöver fastlagd exploatering (räknat som golvyta). Syftet är att ge incitament till halvt försänkta källarvåningar av den typ som finns i exempelvis London och New York med små lokaler och lägenheter med dagsljus som vetter direkt ut mot gatan. Sådana lokaler har i regel lägre attraktivitet än normala lokaler i botten/övervåning. Det gör att de ofta får en lägre hyra än normala lokaler och bostäder, vilket skapar plats för mindre lönsamma företag och för lägenheter med lägre hyra än snittet. I förlängningen kan sådana lokaler bidra till att göra stadsdelen mer socialt och ekonomiskt varierad. Som vindsvåning räknas alltid en byggnads övre våningsplan. En våningshöjd som i någon del är lägre än 3 meter kan accepteras genom att motsvarande lika stora delar av vindsvåningen är högre än 3 meter. Syftet är att möjliggöra användning av annat slag än bostad (ateljé, kontor, lager, tillverkning etc). Möjlighet skall skapas för mer okonventionella användningar än gängse vindsförråd eller normala lägenheter/kontor. Observera att regeln inte säger något om vilka funktioner 8

9 Byggnads placering inom kvartersmark GATULIVS-REGELN. Byggnad skall ha minst en fjärdedel av sin fasad mot kvartersgräns. Byggnader skall utgöra väggar både i det offentliga gaturummet och i det gemensamma gårdsrummet i ett kvarters inre. Regeln medger punkthusbebyggelse, så länge en av fyra fasader står direkt mot gatan. Regeln medger inte friliggande bebyggelse i ett kvarters mitt, varken i form av enstaka villor/ punkthus eller lameller fritt uppställda utan fast relation till gatan. Regeln gör det svårt att ordna förgårdsmark. Syftet är att skapa sammanhållna gaturum med möjlighet till gårdsmark i kvarters inre och etablera tydliga gränser mellan gatumark och fastighetsmark. Regeln ger incitament till ett effektivt markutnyttjande och en väl sammanhållen stadsbild. Tillåten byggnadsvolym 10-METERSREGELN. Tillåten byggnadsvolym för ett kvarter uträknas enligt följande: En tänkt huskropp med tio meters djup ritas upp längs kvarterets gräns. Huskroppen är kontinuerlig och ges högsta möjliga takfot enligt takfotsregeln. Ett tak med 45 graders lutning ritas in ovanpå huskroppen. Denna tänkta huskropps volym utgör tillåten byggnadsvolym för kvarteret. (Siffran avrundas uppåt till närmsta hundratal kubikmeter) Om tjockare husdjup än 10 meter byggs måste således byggnad eller byggnader göras lägre - takfotshöjden sänkas - för att inte tillåten volym skall överskridas. Alternativt bebyggs ej all byggbar yta i kvarteret. Staden har dock rätt att höja eller sänka tillåten byggnadsvolym med femton procent - om detta kan motiveras ur allmän synpunkt. Denna nya, av staden beslutade, byggnadsvolym gäller i högst fem år för att därefter på fastighetsägarens begäran kunna tas upp till ny prövning av beslutande instans. Syftet är att ge fastighetsägare tydliga spelregler och förhindra såväl överexploatering som godtycklig begränsning av byggrätten. Syftet är också att ge stadens företrädare och enskilda fastighetsägare ett begränsat spelrum vid förhandling. 15 procent högre eller lägre byggnadsvolym ger en viss frihet och möjlighet till anpassning i lägen som är svåra att förutse. Kvarters avgränsning gentemot gatumark TREÅRINGS-REGELN. Byggnadskvarter skall vara fysiskt avgränsat gentemot omgivningen. En tre år gammal människa som befinner sig utomhus på ett kvarters gård skall inte på egen hand kunna ta sig ut från kvarteret. Detta innebär ett krav på fysisk avgränsning där mur, plank, byggnad, häck, staket, etc stänger till kvarteret gentemot gata, annat kvarter eller naturmark. Öppningar mellan kvarter och gatumark skall vara låsbara. Syftet är att skapa en ordning där den icke bebyggda marken inom ett kvarter disponeras av kvarterets inbyggare. Ett kvarters gårdsmark definieras som gemensam mark, till skillnad mot gator, torg och parker som är offentlig mark. Kvarterets gårdsmark förvaltas och sköts av kvarterets inbyggare och eller kvarterets fastighetsägare. Kvarterets gårdsmark är således väsensskild från stadsdelens offentliga parker och torg, vilka förvaltas av staden och tillhör samtliga medborgare. Enkelt uttryckt ska det gå att lämna en cykel eller en treåring inne på en gård, utan att någondera försvinner i ett obevakat ögonblick. Förtydligande exempel: Volymen räknas ut genom att ta sektionsarea gånger löpmeter huskropp. Steg ett: bestäm antal löpmeter med respektive takfotshöjd, i hörn väljs den högre takfoten. Steg två: bestäm sektionsarea för varje sida av kvarteret. Steg tre: multiplicera varje sidas sektionsarea med antal löpmeter. Steg fyra: addera de olika sidornas volymsareor. Exempel: Ett kvarter är 60 x 70 meter. Dess 70 meters sidor (A och B) vetter mot en 12-meters- respektive en 18- metersgata. Dess 60 meters sidor (C och D) vetter mot en 10 meters- respektive en 14-metersgata. A: 60 (löpmeter) x ( 10 (husdjup) x 12 (takfotshöjd) + 25 (takets sektionsarea) ) = 60 x 145 = B: 70 x (10 x ) = C: 40 x (10 x ) = D: 50 x (10 x ) = Tillåten byggnadsvolym: m 3 Enligt regeln om försänkt bottenvåning kan den totala exploateringen höjas med högst m 3. Det förutsätter att hela byggnaden har en andra bottenvåning (mot gatan tillgänglig ljus källare).

10 Kvarters bebyggande i tiden 25-PROCENTSREGELN. 25 procent av ett kvarters maximala byggnadsvolym får uppföras tidigast fem år efter det att de första 75 procenten är färdigställda. Ett kvarter får således i sin första byggetapp bebyggas med högst 75 procent av kvarterets tillåtna byggnadsvolym. Inget hindrar dock att ett kvarter i sin första etapp bebyggs med enbart 30 eller 50 procent av tillåten byggnadsvolym. Denna regel gäller utan undantag. Syftet är att framtvinga ett successivt byggande inom varje enskilt kvarter. Till skillnad mot äldre stadsdelar - där ett kvarter består av ett antal olika fastigheter och byggnader, ofta med olika ägare - bebyggs idag ofta nya kvarter i ett svep och enligt tumregeln ett kvarter = en fastighet = ett hus. Ett problem med detta byggande är att krav och behov som ställs av verksamheter och boende inom ett kvarter inte kan lösas inom detta - redan färdigbyggda - kvarters ram. Till exempel kan det visa sig att kvarterets innehåll behöver kompletteras med utrymmen för bilparkering, daghem, lagerlokaler eller ytterligare kontorsytor när en verksamhet expanderar utöver sitt ursprungliga lokalprogram. Kvarters inre friytor GÅRDS-REGELN Minst en fjärdedel av ett kvarters markyta skall lämnas obebyggd över mark. Kvarter bör inte helt överbyggas eller underbyggas med sammanhängande garage(källare. Staden har rätt att utfärda dispens från denna regel om kvarteret är så litet att det rent fysiskt inte går att skapa ett gårdsutrymme. Fastighetsägare har dock ingen rätt till dispens från denna regel. Syftet är att se till att åtminstone 25 procent av kvartersmarken skall vara möjlig att använda för planteringar i verklig mark - inte bara mindre planteringar i krukor ställda ovanpå källare och parkeringsgarage. Med verklig mark menas helt enkelt moder jord - vanlig jord och lera, mark som kan fungera som mottagare av regnvatten och som kan brukas för odling och där stora träd kan växa. Om det visar sig möjligt att kombinera t ex ett parkeringsgarage med öppen gårdsmark ovanför får detta ske. En fördröjning i tiden med fem år är en metod för att tillförsäkra en vad gäller form och innehåll varierad kvartersstruktur. 10

11 Kvarters innehåll BLANDNINGS-REGELN Staden har rätt att kräva att kvarter skall innehålla bostäder respektive verksamheter med minst en tredjedel av ett kvarters våningsyta. Fastighetsägare skall uppfylla kravet på en tredjedel bostäder/verksamheter inom ett kvarters ram. Det är tillåtet att omfördela funktioner mellan olika hus i ett kvarter, dvs att inrymma bostäder i en del av kvarteret och enbart verksamheter i en annan del av kvarteret. Om kvarter har flera olika fastighetsägare kan dessa komma överens om en sådan omfördelning - eller uppfylla kravet inom sina respektive byggnader. Bostads- eller verksamhets-tredjedelen kan lämnas obebyggd i form av framtida tillbyggnadsrätt - om ett kvarter bebyggs med två tredjedelar verksamheter eller bostäder. Syftet är att ge staden en styrningsmöjlighet för blandade funktioner. Inget kvarter bör enbart innehålla en enda funktion, som verksamheter, företag, affärer, kontor, lager, etc. Inget kvarter bör heller innehålla enbart bostäder. Våningsytan i byggnader med en våning räknas inte in i den summa som bestämmer minsta bostadsytan. Staden kan ge dispens från denna regel: Om hus ligger i ett så utsatt läge att bostäder är mycket olämpliga och det kan visas att det skulle vara svårt att få boende att flytta in (om huset står direkt intill en motorväg eller en transformatorstation eller omges av kraftigt störande verksamheter). Om huset redan från början ges en speciell funktion som gör bostäder direkt olämpliga att inordna (om exempelvis huset är en kyrka, ett badhus eller ett höglager för djupfrysta varor). Civila funktioner som affärer, kontor, skolor, samlingslokaler, etc, medger inte dispens från innehållsregeln. Fastighetsägare som disponerar ett helt kvarter har rätt att omdisponera utrymmen för bostäder inom kvarterets ram. I vissa delar av planen gäller dock motsatt regel - i de särskilt utpekade mindre industriområdena. Vissa platser har i planen reserverats för tyngre verksamheter, verkstäder, serviceföretag, mindre lager och tillverkning. Syftet är att tillförsäk företag med mer skrymmande och störande verksamhet plats inom stadsdelen. Se vidare planbeskrivningen. Motivet är att göra det möjligt att bygga små tillfälliga hus för verksamheter, lager etc - i väntan på att kvarteret byggs ut fullt. Tillbyggnad av ett uthus i en våning ska inte heller behöva tvinga fram en förändring av innehållet i befintliga kvarter.

12

13 FASTIGHETSBILDNING, BYGGLOV OCH AVGIFTER FÖR ÅRSTAFÄLTET med omgivningar i Stockholms Stad Dessa anvisningar fastställer procedurer för framtagande, bestämning samt ändring av följande: Fastighetsindelning, fastighetsfördelning och tomträttsavgäld Fastighetsindelning En fastighet betecknar mark samt byggnader på eller i denna mark. En fastighet kan inte omfatta mer än ett kvarter. Fastighetsindelning görs av staden, varvid kvarterets byggrätter fördelas mellan kvarterets fastigheter. Staden skall dela varje kvarter i minst två olika fastigheter. Undantag kan göras för mycket små kvarter och för kvarter som vid denna plans antagande redan är delvis bebyggda. Staden skall där så är möjligt dela in kvarter i tre, fyra eller flera fastigheter. Motivet är att tillförsäkra stadsdelen en funktionell och ägandemässig småskalighet, vilket gynnar planens intentioner om att skapa en innehållsligt och arkitektoniskt varierad och blandad stadsmiljö. Fastighetsfördelning Fastighetsfördelning görs genom att staden upplåter fastigheter med tomträtt. Staden erbjuder tomträtter genom försäljning, där en engångssumma betalas för erhållande av tomträtt till fastighet. Staden kan ordna auktion på fastigheter, men också besluta att behålla fastigheter för senare försäljning. Observera att staden inte kan kräva förslag till bebyggelse vid upplåtande av fastighet. Fastighetsägare skall underteckna ett godkännande av byggnadsreglerna innan upplåtelse sker. Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld fastställs i förhållande till fastighetens tilllåtna byggnadsvolym. För att inte tvinga fram en alltför snabb utbyggnad betalas det första året 20 procent av tomträttsavgälden för fastigheten, därefter ytterligare 20 procent varje följande år, fram till 100 procents avgäld det femte året. Staden bör stå kvar som ägare till obebyggda fastigheter och kvarter som saknar anslutningar till gatunät, avlopp, ledningar, etc. Staden skall behålla ägandet till mark som är reserverad för offentliga ändamål, parker, naturmark, torg och gator. Staden bör vid upplåtande eftersträva en så spridd ägarbild som möjligt. En situation med flera olika fastighetsägare stödjer stadsplanens intentioner om en till form och innehåll varierad stadsdel. Systemet med tomträtsavgäld innebär att staden ges ett ekonomiskt incitament till byggande hög exploatering och snabbt färdigställande av bebyggelse ger staden intäkter. Detta system kan omprövas om/då kommunal fastighetsskatt återinförs i Sverige. Tomträttsavgälden skall här ses som ett provisorium i väntan på införande av kommunalt fastställd fastighetsskatt, där intäkterna oavkortat går till kommunen. Återlösen För att undvika att en fastighetsägare (tomträttsinnehavare) avstår från att bygga i väntan på att marken skall stiga i värde (tomtjobberi) införs en regel om återlösen. Staden har rätt att kräva att minst en tredjedel av tilllåten byggnadsvolym skall ha uppförts inom fem år från upplåtelse. Har detta inte skett har staden rätt till återlösen, dvs att köpa tillbaka marken för inköpspris + ränta (vilken uppgår till 80 % av periodens genomsnittliga bankränta). Staden skall till fastighetsägaren anmäla planerad återlösen senast ett år innan återlösen kan genomdrivas.

14 Detaljplaner och bygglov Detaljplaner kan fastställas för ett helt kvarter, en fastighet eller del av fastighet. Detaljplaner tas fram enligt de åtta byggnadsregler som redovisats ovan. Detaljplaner skall bestå av ritade planer och volymmodeller. Fastighetsägare skall redovisa planerade byggnader före byggstart. Bygglov kan ges till detaljplaner som uppfyller samtliga byggnadsregler. Fastighetsägare bekostar framtagande av detaljplaner. Byggnader eller delar av byggnader som inte uppfyller samtliga byggnadsregler rives på fastighetsägarens bekostnad, överlåtes till staden utan kostnad eller byggs om för att följa byggnadsreglerna. Det är inte tillåtet att lämna ekonomisk kompensation för att bevara byggnader eller delar av byggnader som strider mot byggnadsreglerna. Staden har i övrigt rätt att reglera byggnaders material, utformning och utrustning med hänsyn till hälsa, säkerhet, beständighet och ekologi. Staden skall dock inte detaljreglera byggnaders arkitektoniska utformning; färg, formspråk, fönstersättning, tak eller andra byggnadsdetaljer. Byggnadsreglerna är utformade för att minska risken för tolkningstvister och ge möjlighet till en varierad utformning av en i skala och volym sammanhållen bebyggelse. Reglering med hänsyn till ekologi kan gälla till exempel omhändertagande av avfall och emissioner, sunda byggnadsmaterial, energihushållning och teknik. Staden har således rätt att ställa krav på installation av till exempel nät för data- och telekommunikation, system för avfallshantering och energihantering. För kvarter och fastigheter inom planområdet med redan befintlig bebyggelse gäller: Staden upphäver gällande stadsplan och fastighetsindelning där så krävs för den nya stadsplanens genomförande. Staden genomför ny fastighetsindelning där varje nytt kvarter med befintlig bebyggelse sammanförs till i första hand en enda ny fastighet. Staden erbjuder i första hand befintlig fastighetsägare och i andra hand användare av befintliga hus att träda in som nya fastighetsägare. I de bostadsområden som ligger runt Årstafältet, Valla Gärde och Östberga, är det lämpligt att genomföra en förändring av ägande av mark och bostadshus. Planens intentioner uppfylls enklast om bostadsrättsföreningar, kooperativ, aktiebolag eller någon form av ägandelägenheter införs. Dessa nya fastighetsägare skall förfoga över såväl befintliga hus som kvartersmark med möjlighet att låta uppföra ny bebyggelse. Eftersom den nya stadsplanen erbjuder betydligt större byggrätter än gällande planer bör dagens fastighetsägare inte kunna kräva kompensation för den mark som tas i anspråk för nya gator, torg och parker. Staden bör snarare kunna tillgodoräkna sig de nya värden som de utökade byggrätterna representerar. Avgifter för parker, parkeringsplatser, etc Ansvar för träd - TRÄDAVGIFT Ett kvarters fastighetsägare kan av staden åläggas att bekosta plantering och underhåll av ett träd per varje 10 meter av kvarterets fasadlängd. Staden har rätt att anvisa plats för och typ av träd, samt i förekommande fall omvandla detta krav till finansiering av annan växtlighet - buskar, planteringar, gräsmattor, etc. Staden skall se till att kvarterets egna träd står så nära kvarteret som är praktiskt möjligt. Syftet är att garantera stadsdelen en rik växtlighet. I stället för gängse parkeringsnormer - dvs x antal parkeringsplatser per y kvadratmeter byggnadsyta eller antal bostäder - införs här en trädnorm. Ansvar för eget parkeringsbehov - PARKERINGSAVGIFT Kvarters fastighetsägare skall inom det egna kvarterets utrymme kunna rymma det permanenta parkeringsbehov som kvarterets verksamheter och bostäder genererar. Detta innebär att fastighetsägaren innan staden ger bygglov skall redovisa förväntat parkeringsbehov och visa hur detta tas om hand. Om parkeringsgarage byggs - under mark eller i byggnader ovan mark - skall våningshöjd och byggnadsteknik väljas så att garage enkelt kan byggas om till andra funktioner - till exempel verksamheter, lager, affärslokaler, bostäder. Fastighetsägare har samtidigt rätt att disponera en bilplats på gatan per träd som kvarteret ansvarar för - enligt trädregeln. Detta innebär att en bilplats per 10 meter fasadlängd skall kunna räknas in i kvarterets parkeringsbehov. Är gatorna runt kvarteret för smala för att medge detta, minskas antalet platser för parkering vid trottoar. Staden har rätt att ta ut en Parkeringsavgift för varje parkeringsplats på gatan som räknas in för att täcka kvarterets parkeringsbehov. Avgiften baseras på p-platsens markvärde, och kan med andra ord öka om markvärdet går upp.

15 Syftet är att lägga kostnaden för eventuell bilparkering i de fastigheter där bilarna hör hemma. Samt att undvika att fastighetsägare bygger fast sig i stora parkeringshus med låg takhöjd som inte går att använda för andra ändamål. Bilplatser på gatan - vanlig kantstensparkering - skall räknas in i underlaget för att klara kvarterets genererade parkeringsbehov. Parkeringsplatser längs trottoarer får dock inte reserveras för särskilda bilar, bilägare eller företag. Kantstensparkering har flera fördelar: Bilförare kör oftast försiktigare och långsammare längs en rad parkerade bilar än längs en gata utan några hinder - eftersom de vet att en bildörr när som helst kan öppnas rakt ut i gatan. För den som ska gå över en gata är mellanrummet mellan två parkerade bilar en säker plats att stå och vänta på. Särskilda parkeringsplatser ockuperar mark som kunde användas för parker, lekplatser, gräsmattor eller hus, medan parkering längs gatan bara stjäl utrymme från den rörliga trafiken. Parkering längs gata kräver mindre asfaltyta per parkerad bil, eftersom gatu-p-platser inte kräver särskilda tillfartsvägar och vändplaner etc. I redan bebyggda områden som Östberga och Valla Gärde föreslår planen nya gator som kan användas för parkering - samtidigt som dagens stora parkeringsplatser kan omvandlas till kvartersmark eller parkmark. Ansvar för offentliga platser - PARKAVGIFT Fastighetsägare ansvarar gemensamt för de offentliga platser - torg och parker - som föreslås inom stadsplanens område. En Parkavgift avgift baserad på byggd våningsyta tas ut av samtliga fastighetsägare. Denna avgift skall bekosta uppförande och underhåll av samtliga offentliga anläggningar utom vägar - den största enskilda utgiftsposten blir troligen byggande och underhåll av den stora parken i områdets mitt. Dessa tre avgifter läggs vid sidan av tomträttsavgälden - eftersom de varierar i tiden och i förhållande till en fastighets användning. I händelse att kommunal fastighetsskatt i Sverige eller i Stockholm införs kan som tidigare nämnts tomträtt och tomträttsavgäld avskaffas. Planens intentioner kan uppfyllas minst lika bra med en generell kommunal fastighetsskatt där kommunen ges direkta intäkter från fastigheter. Eftersom dagens lagstiftning och skattesystem inte ger kommuner tydliga incitament till att öka bebyggelsen, är tomträtt/tomträttsavgäld att betrakta som ett lokalt provisorium i väntan på en reformering av fastighetsskatten. 15

16 Förslag till gatureglering i Stockholm Albert Lindhagens plan fastlade bara stadens form. Byggnadsregler fastställde exploateringsnivåer. Planen genomfördes delvis. Planer av denna typ fungerar förvånansvärt bra än idag. Generalplan för norra Botkyrka. Stadsdelarna Hallunda, Norsborg, Alby Höjer och Ljungqvists plan fastlade både innehåll och form. Planen genomfördes i hög utsträckning Förändringar är svåra att göra i denna typ av planer.

17 Kommentarer till STADSPLAN och LOKAL BYGGNADSSTADGA för ÅRSTAFÄLTET med omgivningar i Stockholms Stad Här introduceras ett nygammalt planeringsinstrument som avviker vad gäller metod, detaljeringsgrad, verkningsgrad och tidsperspektiv från dagens planinstrument (översiktsplan, fördjupad översiktsplan, detaljplan, områdesbestämmelser etc). Detta planeringsinstrument kallas kort och gott stadsplan och byggnadsregler. En stadsplan består av en ritad fysisk karta med förtydligande stadsplanebestämmelser. Byggnadsregler består av en regelsamling för byggande och ägande av fastigheter. Stadsplanebestämmelser skall inte förväxlas med byggnadsregler. Stadsplanebestämmelser förtydligar den ritade stadsplanen och i handlar i huvudsak om vilken mark som får och inte får bebyggas. Byggnadsreglerna däremot, reglerar på vilket sätt bebyggelse får uppföras En stadsplan fastställer gränser mellan offentligt och privat. En stadsplan kan liknas vid en konstitution, en grundlag. En grundlag ställer upp vissa allmängiltiga spelregler för ett samhälle. Men grundlagen bestämmer inte hur spelet ska spelas. Grundlagen drar en gräns mellan nödvändighetens rike och frihetens rike. Nödvändigheten handlar om samhällets överlevnad, om politiska gränser och tvång. T ex att ta in skatt, organisera försvar och polis, fastställa miljöskyddslagar. Friheten handlar om det individer eller företag gör för sin egen skull. T ex att göra produkter eller tjänster som ger inkomster, att konsumera och att producera. En stadsplan fastställer äganderätt och beslutanderätt över mark. Byggnadsregler fastställer maktens och ägandets gränser. För att det ska vara möjligt att spela ishockey krävs tre saker: 1) En spelplan med klara fysiska gränser (sarg) och med stabil grund (is). 2) Spelregler som gäller lika för alla, vilka upprätthålls av en domare med tydligt reglerad makt och mandat att utöva denna makt. 3) Bestämmelser som reglerar vilken typ av utrustning som är tillåten, tid för spelet etc. För att en stad skall vara möjlig att bygga och vidmakthålla krävs tre liknande saker: 1) Spelplan (stadsplan) med byggbar mark, fungerande gatunät och ledningar för t ex vatten, el, avlopp. 2) Spelregler (de byggnadsregler vilka utgör en byggnadsstadga) som gör att konkurrens sker genom kvalitet och skicklighet, inte genom politisk och ekonomisk makt eller manipulation. 3) Bestämmelser om byggnadsmaterial, brandsäkerhet, hälsa och miljöpåverkan.

18 Stadsplan och Byggnadsregler: Stadens hårdvara och mjukvara En stadsplan saknar föreskrifter om kvartersmarks upplåtande vad gäller ändamål och funktion (beteckningar av mark reserverad för funktioner som Bostäder, Arbetsplatser, Kommersiellt ändamål, etc). Däremot kan stadsplanen bestämma vilka kvarter som skall reserveras för stadens offentliga behov (kvarter i stadens ägo), och vilka kvarter som kan upplåtas till juridiska personer (företag, privatpersoner, byggföretag, föreningar, allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar, organisationer, etc). I likhet med datorer skiljer detta planeringssystem på hårdvara och mjukvara. En stadsplan skall erbjuda en fast grund på vilken tänkbara (och idag otänkbara) ändamål eller funktioner kan uppfyllas, byggas, organiseras. Byggnadsreglerna skall se till att de som bygger och förvaltar behandlas likvärdigt. En dators hårdvara består av materiella bärare, överförare och lagrare av information, t ex mikrochips, processorer, hårddiskar, anslutningskablar, skärmar och tangentbord. Hårdvarans beskaffenhet sätter upp gränser för vilka program och vilka informationsmängder datorn kan använda och bearbeta. Hårdvaran kan vara förberedd för förändring och uppgradering, men är ofta dyr att byta ut eller förändra. Datorer är i olika hög grad förberedda för inkoppling av nya enheter - antalet kortplatser eller hastighet på processorer avgör hur datorn kan expanderas eller fås att gå fortare. En dators mjukvara, å andra sidan, består av de instruktioner som styr datorns informationshantering, de program som används för bearbetning och lagring av information. Mjukvara kan på ett mycket enklare sätt uppdateras, dvs förbättras och förfinas utan fysiska ingrepp. En dators mjukvara kan liknas vid de föreställningar, begrepp och rutiner som används vid stadsplanering och byggande, dvs de tankemässiga förutsättningarna för planering och byggande. Den fysiska spelplanen: Schackbrädet = Den ritade stadsplanen = Hårdvaran En ritad stadsplan organiserar det fysiska rummet på lång sikt. Stadsplanekartan drar gränsen mellan gaturum och kvarter, mellan offentligt och privat. Gators bredd och anslutningar till omkringliggande stadsdelar sätter gränser för hur stadsdelen kan användas. En stads-hårdvara som består av mycket smala gator och som inte har någon enda öppen plats medger inte en körning av stads-program som tunga lastbilar och ledbussar eller utomhuskonserter och torghandel. Stadens hårdvara sätter gränser för vilken mjukvara som är möjlig att köra. Den ritade stadsplanen befästs främst genom att ägare till olika kvarter försvarar sin egendom gentemot intrång. Stadsplanen befästs också genom sitt vägnät - mark som en gång gjorts tillgänglig för transporter är svår att omvandla till kvartersmark eller parkmark. Den ritade stadsplanen kan liknas vid en stats grundlag, konstitution, det över tiden mycket beständiga legala ramverk som reglerar formerna för beslutsfattande och maktfördelning. Grundläggande spelregler: Hur pjäser får flyttas = Byggnadsregler = Mjukvara En uppsättning byggnadsregler upprättar det grundläggande språk och de grammatiska regler som gäller för samtliga aktörer i en stad eller stadsdel (fastighetsägare, byggare, enskilda nyttjare). Till skillnad från stadsplanen kan byggnadsreglerna hela tiden förändras - men för att få en väl fungerande stad är det viktigt att även spelreglerna är något sånär långsiktiga, robusta och framför allt tydliga att tolka och tillämpa. En bra mjukvara gör det möjligt att köra många olika program. Varje enskild fastighetsägare är intresserad av att öka avkastningen på sin egen mark, men motsätter sig samtidigt att grannfastighetens ägare till exempel bygger för utsikten/ entrén på den egna fastigheten. Av den anledningen är det bra om byggnadsreglerna är generella, dvs behandlar alla aktörer likadant och försvarar helheten gentemot olika organiserade särintressen. Byggnadsreglerna befästs genom den politiska processen och kan vara mer eller mindre avhängiga tillfälliga majoritetsförhållanden i politiska församlingar. Byggnadsreglerna bör även därför vara generella - för att motverka att fastighetsägare med goda politikerkontakter (eller stora ekonomiska resurser) ska kunna förhandla fram bättre avtal eller förutsättningar än andra fastighetsägare. Byggnadsreglerna kan liknas vid en stats lagar och förordningar - det legala ramar och de incitament som politiker sätter upp för samspelet mellan politik och näringsliv, mellan offentligt och privat. Med ordet Staden menas här Stockholms Stads kommunala organisation, förvaltningar och tjänstemän, nämnder och politiska företrädare. Utöver detta planförslags formella regler och krav skall Staden verka för uppkomsten av en vacker och trevlig, varierad och dynamisk stadsmiljö. Vad som är vackert det finns det självklart mycket olika åsikter om. Därför blir den operationella tolkningen av ordet vacker de facto en inriktning mot mångfald. Med en mångfald av uttryck, arkitektur, fasadmaterial, fönstersättning, takmaterial etc är det troligt att varje person kan komma att uppfatta åtminstone några hus i stadsdelen som vackra eller spännande. Alla tänkbara händelser och frågeställningar kan inte förut- 18

19 ses och beslutas i förväg genom ett sinnrikt regelverk. Regelverk kan aldrig ersätta engagerade och kunniga tjänstemän och politiker. Syftet med de regler som medföljer detta planförslag är att starta en diskussion om vilken stadsutveckling som är möjlig och önskvärd på Årstafältet med omgivningar liksom i resten av Stockholm. Det kan diskuteras om detta planförslags regelsystem, med ganska hårda och ibland matematiskt definierade bestämmelser är en lämplig metod att återerövra den europeiska stadsbyggnadstradition som i Sverige avskaffades i och med funktionalismens inbrott, omkring Stockholmsutställningen Det finns en uttalad risk i att med hjälp av tekniska formler beskriva något som till sin natur inte är tekniskt eller matematiskt beskrivbart. God mat, vacker musik eller poesi går inte att definiera vetenskapligt. Ingen vore gladare än undertecknad om de flesta byggnadsreglerna i detta arbete kunde ersättas av en byggnadskultur som utan kontroller och definitioner möjliggjorde en human och varierad stadsmiljö. Men, som bankmannen Jan Wallander har uttryckt det, det som vi brukar kalla vanligt är inte särskilt vanligt. Det vill säga vanligt sunt förnuft. Se därför dessa byggnadsregler som något som skall läras in för att sedan glömmas. Ungefär som vi först lär oss den tyska grammatiken eller konsten att cykla. Som ett hjälpmedel för att kunna lära oss att tala tyska och hålla balansen utan att tänka på det. Ett hjälpmedel som därefter, när vi väl har fått in känslan helt kan glömmas bort. Planbestämmelser och byggnadsregler är aldrig självändamål, bara medel. En del av dagens arkitekturdiskussion handlar om val av medel för att återerövra den europeiska stadsbyggnadskonsten och den genuina blandade staden. Utsikterna för att kunna förverkliga hela eller delar av detta planförslag är begränsade men inte osannolika. Det är möjligt att den reguljära planeringsprocessen har gått för långt i konkretiseringar för att en omprövning skall vara möjlig. självklart tillämpas i andra situationer och på andra platser. Förslaget vill: 1) Visa på alternativ till ensidiga förtätningar med bostäder i bostadsområden. 2) Visa på alternativ till byggandet av traditionella bostads- och arbetsområden. 3) Visa på alternativ till att bygga glest och förment ekologiskt långt från stadskärnan. Ekologiska byar där alla boende har två bilar i garaget för att åka till arbete och service är kanske inte en idealisk lösning på stadens problem. Staden kanske inte bara är ett problem. 4) Försöka skapa ett attraktivt alternativ till dagens lilla stockstockholmska innerstad. 5) Visa på mer realistiska och demokratiska sätt att förtäta och komplettera gamla miljonprogramsförorter 6) Diskutera hur den urbana grönstrukturen ordnade parker och mer fri natur bäst kan göras tillgänglig och attraktiv för stadens boende och arbetande. Det är ju inte så, att natur består av mark som ännu inte blivit bebyggd. Naturen i alla dess former måste ses som en del av stadssystemet. Goda gränssnitt mellan bebyggelse och natur förtydligar att parken är ett lika viktigt stadsbyggnadselement som gatan, torget, huset. Det finns en enda absolut bästa lösning på ett problem. Det finns inte en enda maträtt eller ett musikstycke som är överlägset alla andra. Förhoppningen är att Du som gjort dig besväret att läsa ända fram till denna sista sida (eller bläddrar du bara lite hit och dit?) ändå ska ta fasta på helheten och ställa frågan: Motsvarar lösningarna intentionerna? Med andra ord: Förverkligar de valda medlen de ställda målsättningarna? Med förhoppning om att svaret blir mer ja än nej. Framtidens uppgift: att gå från nej till ja Syftet med denna plan och byggnadsstadga är i första hand att bidraga till debatten, i andra hand att förbereda ett verkligt stadsbyggnadsprojekt. Dvs att inte bara kritisera den rådande oförmågan att åtgärda Stockholms stadsbrist, utan att gå från Nej till Ja. Det är svårt att gå från Nej och Stoppa och Inte, till Ja och Fortsätt och Visst. De principer och handlingsriktningar som diskuteras här kan 19

20 Tidigare förslag till förortspark på Årstafältet. Stockholms Stadsbyggnadskontor - Tyréns landskapsarkitekter. 20