Byggnaders värdeökning efter genomförande av effektiviseringspaket

Transkript

1 Byggnaders värdeökning efter genomförande av effektiviseringspaket Patrik Marckert Sweco 1 (24) S w e co E n e rg u id e AB

2 Beställargruppen lokaler, BELOK, är ett samarbete mellan Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare med inriktning på kommersiella lokaler. BELOK initierades 2001 av Energimyndigheten och gruppen driver idag olika utvecklingsprojekt med inriktning mot energieffektivitet och miljöfrågor. Gruppens målsättning är att energieffektiva system, produkter och metoder tidigare skall komma ut på marknaden. Utvecklingsprojekten syftar till att effektivisera energianvändningen samtidigt som funktion och komfort förbättras. Gruppens medlemsföretag är: Akademiska Hus Castellum/harry Sjögren Diligentia Fabege Fortifikationsverket Hufvudstaden Jernhusen Locum Lokalförvaltningen - LF Malmö stad Midroc Skolfastigheter i Stockholm - SISAB Specialfastigheter Statens Fastighetsverk Swedavia Vasakronan Västfastigheter Till gruppen är även knutna: Statens Energimyndighet Boverket Byggherrarna CIT Energy Management 2 (24)

3 Innehåll 1 Inledning Hypotes Metod Totalprojekt-modellen 5 2 Möjlig påverkan på värdet Hur åtgärdspaket kan påverka fastighetsvärdet Metoder för fastighetsvärdering 8 Ortsprismetoder Avkastningskalkylbaserade metoder 9 3 Summering av intervjuer av fastighetsägare Bruk av kalkylmetoder Svårigheten att skilja energieffektivisering från andra åtgärder Energieffektiviseringens påverkan på fastighetsvärde Energieffektiviseringens påverkan på hyresgästlojalitet vid ekonomisk nedgång Energieffektiviseringens påverkan på hyresnivåer Energieffektiviseringens påverkan på vakansgrad Värdökning utöver driftnetto Efterfrågan på gröna eller miljömärkta byggnader Köpare med icke lönsamhetsrelaterade krav Risk Kunskapsluckor Påverkan på försäljningstid 13 4 Summering av intervjuer av värderare Värdeökning utöver driftnettot Det geografiska lägets betydelse för värdeökningen Avkastningskrav Restvärde 15 3 (24)

4 4.5 Skillnader mellan svenska och utländska fastighetsköpare Försäljningstid 15 5 Slutsatser Alternativ för att inkludera värdeförändringar i Beloks Totalverktyg 16 6 Referenser 18 Bilagor 19 Bilaga 1 - Intervjuade fastighetsbolag och värderare 19 Bilaga 2 Intervjumall fastighetsägare 20 Bilaga 3 De intervjuade fastighetsägarnas kalkylränta för investeringar 23 Bilaga 4 De intervjuade fastighetsägarnas metoder för att utvärdera energieffektiviseringsåtgärder 24 4 (24)

5 1 Inledning Denna rapport beskriver resultatet av en serie intervjuer med fastighetsägare och fastighetsvärderare angående energieffektiviseringsåtgärders effekter på fastighetsvärde, samt en diskussion av vilka effekter som borde inkluderas i en utökad kalkylmodell inför en investering. Dessutom presenteras resultat från tidigare studier som kartlagt kopplingen mellan miljömärkning och fastighetsvärde, då dessa fastigheter ofta har god energiprestanda. Målgrupp för rapporten är BELOK och dess medlemmar. 1.1 Hypotes Hypotes för denna studie är att man vid lönsamhetsberäkningar av energieffektiviserande åtgärder i fastigheter inte beaktar alla de värden som effektiviseringen möjliggör utöver sänkta energikostnader. Exempel på sådana ytterligare värden skulle kunna vara lägre vakansgrad, lägre hyresgästomsättning och högre hyresnivåer. Att inte beakta dessa värden vid kalkyleringen skulle innebära att vissa lönsamma åtgärder inte genomförs. Hypotesen tar sin grund i diskussioner med företrädare för olika delar av fastighetsbranschen samt tidigare studier. 1.2 Metod Projektet genomförs genom kvalitativa intervjuer med lokalfastighetsägare och värderare. Fastighetsägarna valdes ut i samråd med BELOK och omfattade främst privata fastighetsägare som är medlemmar i BELOK. Även tre företag som inte är medlemmar i BELOK intervjuades. För en fullständig lista se Bilaga 1 - Intervjuade fastighetsbolag och värderare. De tre värderarna valdes efter diskussion med Samhällsbyggarna från deras lista av auktoriserade värderare. 1.3 Totalprojekt-modellen Totalprojekt-modellen för att paketera energisparåtgärder har utvecklats av BEställargruppen LOKaler (BELOK). BELOK är ett samarbete mellan Energimyndigheten och några av Sveriges största fastighetsägare, både privata och offentliga. I korthet innebär metoden att i stället för att titta på lönsamheten åtgärd för åtgärd så grupperas åtgärdena till ett åtgärdspaket som tillsammans uppfyller den enskilda fastighetsägarens avkastningskrav på investeringar. Genom att beräkna lönsamheten på detta sätt betraktas fler effektiviseringsåtgärder som lönsamma då de utgör delar av ett större paket. Metoden att räkna på hela åtgärdspaket (som totalt sett uppfyller uppställt lönsamhetskrav) medför således att en betydligt större del av besparingspotentialen realiseras än om varje åtgärd utvärderas separat. 2 Möjlig påverkan på värdet I ett flertal tidigare studier har effekten av byggnaders miljöprestanda på fastighetsvärdet studerats, med koppling till de värderingsmetoder som finns. Energieffektivitet ingår oftast som en central aspekt av miljöprestanda då byggnader klassas som gröna. Enligt Bonde et. al vore det inte möjligt att studera värdeskillnaden för gröna byggnader enligt 5 (24)

6 ortprismetoden eftersom det finns för liten andel gröna byggnader i Sverige. Även om det skulle finnas en tillräcklig mängd för att kunna dra slutsatser om värdet mellan klassade gröna byggnader och övriga, så vore det mycket svårt för värderaren att avgöra hur just miljöprestandan påverkar marknadsvärdet.1 Utanför Sverige finns det dock en rad studier som visar samband mellan miljöcertifiering och försäljningsvärde, hyresnivåer samt vakansgrad. En översikt av dessa syns i Tabell 1. Tabell 1 - Översikt över tidigare studier av effekter av energieffektivisering Källa: Hovorka & Kamelgarn Procentsiffrorna uttrycker ökningen av värdet, ökningen av hyresnivån samt ökningen av beläggningsgraden hos fastigheter som är miljömärkta jämfört med icke miljömärkta fastigheter. LEED, Energy Star, BREEAM, NABERS och Green Star är olika miljömärkningar. Efternamnen avser författarna till de olika studierna. Studierna i Tabell 1, som främst är kvantitativa, bekräftar en koppling mellan miljömärkning/energieffektivitet och ökat fastighetsvärde. Syftet med studierna var att studera huruvida miljöcertifierade fastigheter kan medföra värden såsom högre fastighetsvärde, hyresnivåer och minskad vakansgrad eller ökad beläggningsgrad jämfört med icke certifierade fastigheter. I studier såsom Chegut et al. (2011) strävade man att jämföra dessa fastigheter med i övrigt liknande fastigheter. Flertalet av dessa studier bygger dock på databaser över transaktioner, där det är svårt att skilja energieffektivitetens betydelse från exempelvis komfort i enskilda fastigheter. Således skulle de högre hyresnivåerna liksom de lägre vakansgraderna kunna bero på komforthöjning snarare än energieffektivisering. Det bör dock poängteras att inte alla energieffektiviseringsåtgärder leder till komforthöjningar. Dessutom är det inte säkert att dessa skillnader mellan miljömärkta och övriga fastigheter är beständiga över tid. Man kan 1 Bonde et. al (24)

7 enligt Fuerst & McAllister (2011) förvänta sig att värdetillägget för miljömärkta fastigheter minskar i takt med att dessa blir vanligare, och till slut utgör normen. Det enda värdetillägget skulle då vara direkt kopplat till kostnadsminskningarna. För vissa marknader, där miljönormerna för byggnaderna är relativa i förhållande till hela byggnadsbeståndet, kan de värdetillägget dock tänkas bestå för de byggnader som är har högst miljöprestanda. Dock finns det också svårigheter med att genomföra denna typ av undersökningar. Marknadsdata kan vara svåråtkomlig. Fastighetsmarknaden är en marknad där det tar relativt lång tid att omvandla tillgångarna till kontanter eller andra likvida medel. Det gör att marknaden kana vara ineffektiv när det gäller att kommunicera viktig information genom priset. Detta gäller också miljömärkta fastigheter. I en studie över fastighetsbranschen i London kunde man av transaktioner enbart finna 70 transaktioner av miljömärkta fastigheter. (Chegut 2011). Likaså kan kalkylerandet av optimala åtgärder vara komplicerat. Enligt Kumbaroğlu & Madlener är energieffektiviseringsåtgärder irreversibla, energipriset är osäkert och det råder problem med delade incitament mellan hyresvärd och hyresgäster (Kumbaroğlu & Madlener 2011). 2.1 Hur åtgärdspaket kan påverka fastighetsvärdet Det finns flera egenskaper hos gröna byggnader som kan inkluderas i värderingar med avkastningsbaserade metoder, såsom kassaflödesmetoden.2 För en beskrivning av kassaflödesmetoden och övriga värderingsmetoder för fastigheter, se kapitel 2.2. När aktörer på den australiensiska fastighetsmarknaden tillfrågades var svaret enhälligt att just kassaflödesmetoden vore den mest lämpliga för att avgöra värdeeffekten från miljöprestanda.3 Samma resonemang går att tillämpa på värderingen av energieffektiva fastigheter. Kassaflödesmetoden kan exempelvis ta hänsyn till faktorer som vakansgrad, hyresnivå och restvärde. Enligt Bowman & Willis 2008 kunde följande faktorer justeras vid värderingen av gröna byggnader: Ökat driftnetto4, på grund av minskade underhållskostnader och minskad energi- och vattenanvändning. Längd på hyreskontrakten. Erfarenheter från Australien visar att hyreskontrakten för gröna byggnader ofta är längre än i andra byggnader, vilket medför mer stabila intäktsflöden Högre tillväxtpotential. Bättre inomhusklimat och bättre image för fastighetsägaren kan medföra att gröna byggnader får en högre tillväxt jämfört med konventionella byggnader Snabbare uthyrning. Vakansgraderna minskar eftersom gröna byggnader är mer attraktiva för hyresgästerna. Fuerst & McAllister (2010) visade att beläggningsgraden i snitt var 8 % högre för LEED-certifierade fastigheter i USA- 2 Ibid. 3 Bowman & Willis Med driftnetto avses hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsavgifter 7 (24)

8 Minskad risk för kostsam framtida uppgradering. Genom att ha hög prestanda i förväg minskar man risken för att framtida höga krav kräver mer kostsamma ingrepp i byggnaden Ökat restvärde. Gröna byggnader har en högre standard, vilket medför högre såväl teknisk som ekonomisk livslängd, och lägre avskrivningstakt. Detta medför ett högre restvärde Lägre avkastningskrav. Enligt vissa investerare har gröna byggnader lägre risk, eftersom standarden är högre. Det ökar också byggnadens värde. Dessa tänkbara effekter för gröna byggnader prövas också i intervjuerna med värderare och fastighetsägare i den här studien. 2.2 Metoder för fastighetsvärdering I praktiken används två kategorier av värdering av fastigheter: ortsprismetoder och kassaflödesmetoder, eller en kombination av de båda. Här följer en beskrivning av de båda: 5 Ortsprismetoder Areametoden En elementär metod för ortsprisvärdering är att beräkna betalt pris för fastighet i förhållande till area, vanligtvis per kvadratmeter. Man behöver då känna till priset per kvadratmeter för jämförbara objekt eller använda erfarenhetsbaserade nyckeltal för pris. Värdet på fastigheten fås genom: Nettokapitaliseringsmetoden Area X Kvadratmeterpris = Värde på fastigheten Nettokapitaliseringsfaktorn är relationen mellan en fastighets uppskattade driftnetto och köpeskilling. Först beräknar man nettokapitaliseringsfaktor = Pris/driftnetto. Denna faktor kan beräknas för ett antal jämförelseobjekt för att erhålla ett medeltal för faktorn. Vid en värdering erhålls värdet av den fastighet som skall värderas genom att man beräknar eller uppskattar dess driftnetto, och sedan multiplicerar denna med nettokapitaliseringsfaktorn: Bruttokapitaliseringsmetoden Värde = driftnetto X nettokapitaliseringsfaktor Bruttokapitaliseringsfaktorn är relationen mellan en fastighets bruttohyra och köpeskilling. För att beräkna värdet använder man en Bruttokapitaliseringsfaktor = Pris/Bruttohyra. Denna faktor kan beräknas för ett antal jämförelseobjekt för att erhålla ett medeltal för faktorn. Vid en värdering erhålls värdet av den fastighet som skall värderas genom att man beräknar dess bruttohyra, och sedan multiplicerar denna med bruttokapitaliseringsfaktorn: Värde = bruttohyra X bruttokapitaliseringsfaktor 5 Bonde et. al (24)

9 Metoden används främst för att på ett enkelt och snabbt sätt få fram ett överslagsmässigt marknadsvärde. Köpeskillingskoefficientmetoden Genom denna metod räknar man fram en relation mellan erlagda köpeskillingar med taxeringsvärde för ett eller flera jämförelseobjekt. Denna köpeskillingskoefficient kan sedan användas för att beräkna ett värde för jämfördbara objekt med taxeringsvärdet för fastigheten man vill värdera, enligt följande formel: Avkastningskalkylbaserade metoder Värde = Köpeskillingskoefficient X taxeringsvärde I avkastningsbaserade värderingsmetoder ses fastigheter som rena investeringar som genererar framtida betalströmmar. Metoderna liknar nuvärdesberäkningar, där framtida driftnetton nuvärdesberäknas enligt en kalkylränta som motsvaras av ett direktavkastningskrav (även kallat yield) och värdeförändring (inflation). Direktavkastningsmetoden För att bruka direktavkastningsmetoden räknar man fram ett driftnetto för år 1. Direktavkastningsmetoden baseras på en evighetskapitalisering av ett marknadsmässigt driftnetto för första året. Detta driftnetto används sedan för hela kalkylperioden. Evighetskapitaliseringen innebär att modellen inte innehåller något restvärde. Eftersom det marknadsmässiga driftnettot för första året skiljer sig från det faktiska driftnettot i fastigheten, korrigerar men detta genom en nuvärdesberäkning av differensen. Det uppskattade driftnettot divideras sedan med ett fastställt direktavkastningskrav, vilket ger följande formel för beräkning av verkligt värde. Värde = normaliserat driftnetto/direktavkastningskrav Eftersom man enlig denna metod använder ett enda mått på driftnettot som implicit representerar alla framtida driftnetton, måste man ta hänsyn till eventuell utveckling i driftnettot genom att justera i nämnaren, diskonteringsfaktorn. Då kan följande formel användas: Där g = tillväxttakten i driftnettot r = avkastningskravet på totalt kapital Denna formel kallas även Gordon's formel Kassaflödesmetoden Värde = normaliserat driftnetto/(r-g) Kassaflödesmetoden utgörs av en konventionell nuvärdesberäkning av framtida driftnetton med en begränsad tidshorisont, och en slutpost som utgörs av ett restvärde. Nuvärdesberäkningen av restvärdet blir en evighetskapitalisering. Värdet beräknas då enligt följande: Värde = (D t /(1+r) t ) + (R n /(1+r) n ) 9 (24)

10 Där D = Driftnetto da = Direktavkastningskrav R = Restvärde = (D n +1/da n ) 3 Summering av intervjuer av fastighetsägare Svaren från såväl fastighetsägare som fastighetsvärderare var genomgående samstämmiga vad gäller energieffektivitetens betydelse för fastighetsvärdet. Ingen fastighetsägare kunde visa upp exempel enligt den mall som efterfrågades, det vill säga en fastighet som värderats, sedan energieffektiviserats, parallellt med ett jämförelseobjekt som inte effektiviserats. Däremot fanns ett antal generella slutsatser att dra. Mallen syns i bilaga kapitel Bruk av kalkylmetoder För att bedöma investeringar i energieffektiva åtgärder och åtgärdspaket använder fastighetsägare i de flesta fall nuvärdeskalkyler och LCC-kalkyler. Vid mindre och enklare investeringar används ofta också pay-offmetoden. Ett fåtal av fastighetsägarna använde redan BELOKs Totalprojektmodell, och ytterligare flera inspirerades av den eller planerade att införa den. Två respondenter menade dock att de använder erfarenhet som metod för att bedöma investeringar i energiåtgärder - man vet på förhand vad som lönar sig och inte. 3.2 Svårigheten att skilja energieffektivisering från andra åtgärder En genomgående åsikt från fastighetsägarnas sida var svårigheten att särskilja energieffektiviseringen från andra åtgärder och renovering. Ofta genomförs åtgärder av andra skäl, och positiva effekter i form av lägre vakanser, nöjdare hyresgäster och kortare försäljningstid skulle därför kunna vara ett resultat av andra renoveringsåtgärder. De flesta fastighetsägare konstarerar också att energifrågan har liten betydelse för värdet. Lokalernas egenskaper i fråga om komfort och flexibilitet, liksom fastigheternas läge är oerhört mycket viktigare än energiprestandan. 3.3 Energieffektiviseringens påverkan på fastighetsvärde De intervjuade fastighetsägarna har relativt likartade rutiner för fastighetsvärdering. Värderingar görs med jämna mellanrum på hela eller delar av beståndet hos de privata ägarna. Börsnoterade bolag har särskilda krav att göra värderingar. Bland de offentligägda fastighetsbolagen varierade rutinerna, från att göra kontinuerliga värderingar av fastigheterna, till att inte göra någon regelbunden värdering. För att genomföra värderingarna kombinerar man ortprismodeller med avkastningskalkyler. 10 (24)

11 De värderingsmetoder som används idag beaktar samtliga de effekter på värdet som diskuterats i kapitel 2.1, såsom ökade hyresnivåer, minskad vakansgrad, minskad hyresgästomsättning då dessa påverkar driftnettot. Samtliga fastighetsägare som gör värderingar utgår från driftnettot, och i detta mått ingår samtliga dessa parametrar. Även den mest påtagliga effekten av energieffektivisering, minskade kostnader för energi, påverkar driftnettot och ökar därmed fastighetsvärdet. I bättre lägen, så kallade a-lägen, är energikostnadernas betydelse för driftnettot mycket liten. Genomgående bland de intervjuade fastighetsägarna är att de är mycket medvetna om och arbetar aktivt med energifrågan. 3.4 Energieffektiviseringens påverkan på hyresgästlojalitet vid ekonomisk nedgång De intervjuade representanterna var i allmänhet överens om att energieffektivisering har mycket liten eller ingen påverkan på lojaliteten hos hyresgästerna vid ekonomisk nedgång. Det som möjligen kan spela roll är den sammanlagda miljöprofilen. Det som däremot spelar roll är lokalens kvalité som helhet hur smart planerad den är, vilken service hyresgästerna får och hur gott inneklimatet är. Däremot fanns det tre representanter som konstaterade att det rent logiskt borde finnas ett samband även om de saknade de empiriska exempel. Det kan finnas en korrelation mellan att hyresgäster hyr energieffektiva lokaler och att de har en god förmåga att hantera ekonomiska kriser. Att de har ordning på detaljer som energihanteringen kan indikera att de även har god ordning i företaget i övrigt. 3.5 Energieffektiviseringens påverkan på hyresnivåer De intervjuade fastighetsägarna var eniga om att energieffektivisering inte påverkar hyresnivåerna. Hyresnivåerna påverkas mer av marknaden som helhet. Trots att det skulle medföra lägre kostnader för hyresgäster skulle dessa inte ha kunskapen för att se kopplingen. En fastighetsägare konstaterar att det enda tillfället då detta skulle påverka hyresnivåerna vore om en ensam hyresgäst skulle hyra hela fastigheten. Det skulle dessutom krävas att hyresgästen är insatt nog i frågan för att förstå energieffektiviseringens betydelse för driftskostnaderna. På sikt kan dock miljömärkningen av fastigheten påverka hyresnivåerna då efterfrågan för dessa ökar. Samtidigt ökar också utbudet, vilket normaliserar läget. Däremot kan inomhusklimat påverka hyresnivåerna. Ett exempel gavs på en fastighet som hade undermåligt klimat, som efter upprustning förbättrades påtagligt. Detta medgav en höjning av hyresnivåerna. En större privat fastighetsägare konstaterade att det var en svår utmaning att fördela energibesparingen och kostnaderna på hyresgästerna. En central fråga är ve Hyresnivåerna kan däremot påverkas av ingrepp som har till synes mycket liten påverkan på driftskostnader men desto större betydelse för hur attraktiv den är för besökare och hyresgäster. Exempel på detta är upprustning av entréer och hissar. 11 (24)

12 3.6 Energieffektiviseringens påverkan på vakansgrad Att energieffektivisering minskar vakansgraden poängterades av flera av fastighetsägarna. Det är dock främst genom kopplingen till förbättrad komfort och inomhusklimat som vakansgraden påverkas. Likaså är ingrepp vad gäller smarta ytlösningar, upprustad fasad och entré av stor betydelse. Knappt hälften av fastighetsägarna konstaterar dock att det inte finns någon koppling. Sammanfattningsvis bör denna relation betraktas som högst osäker, och främst kopplad till komfort och generell kvalité i fastigheten snarare än energiprestandan i densamma. 3.7 Värdökning utöver driftnetto Efterfrågan på gröna eller miljömärkta byggnader I liten grad drivs efterfrågan på energieffektiva fastigheter av att man önskar miljömärkta fastigheter. Miljömärkningen hänger ofta ihop med energieffektivisering för att nå de nivåer som krävs för certifieringen. Således finns det en indirekt koppling mellan efterfrågan på miljömärkta fastigheter och ett ökat värde för energieffektiviserade fastigheter. Det finns ingen påtaglig trend att köpare i högre utsträckning efterfrågar miljömärkta fastigheter. Däremot finns enskilda exempel på att denna efterfrågan idag, vilket den knappast var fallet för ett decennium sedan. Effekten på värdet är dock svår att kvantifiera då det är så få aktörer som har dessa preferenser, och för att andelen miljömärkta byggnader ännu är liten. Sannolikt slår denna effekt enligt denna studies respondenter mest igenom vid förhandlingstillfällen, efter att en konventionell värdering har utförts. Vidare finns det hyrestagare som har som koncernpolicy att enbart hyra miljöcertifierade lokaler. Detta skapar incitament för fastighetsägare att erbjuda energieffektiva lokaler Köpare med icke lönsamhetsrelaterade krav Det finns enligt såväl representanter för fastighetsägarna som värderarna några enstaka köpare av fastighetsägare som har preferenser om energiprestanda och hållbarhet som sträcker sig bortom de direkt lönsamhetsrelaterade, och därmed skulle kunna vara beredda att betala ett premium för fastigheter. Detta yttrar sig i ett intresse för miljömärkta fastigheter, som ju har en naturlig koppling till energiprestandan. Enligt intervjuerna är intresset något högre hos vissa utländska aktörer, men även hos ett fåtal svenska aktörer. Exempel på detta är AP-fonderna. Folksams köp av Kungsbrohuset, där man betalade betydligt mer än marknadsvärdet, kan vara ett ytterligare exempel på detta Risk Flera respondenter nämnde att en lägre energianvändning ger lägre risk. Under det senaste decenniet har priser för el och fjärrvärme stigit, med vissa fluktuationer. Dessutom varierar fastigheternas behov av uppvärmning och kylning beroende på meteorologiska förhållanden. Att då ha en effektiv fastighet med lägre energibehov gör att de negativa effekterna blir lägre exempelvis vid höjda energitaxor eller kalla vintrar. Som ägare vill man inte ha överraskningar 12 (24)

13 vad gäller kostnader, och med en fastighet med låg energianvändning minskar man risken för detta. En fastighet som är välskött i vidare mening är lättskött och minskar behovet av akuta åtgärder, vilket ger nöjdare kunder. Dessutom garderar man sig mot nya, strängare normer vid renovering. 3.8 Kunskapsluckor De intervjuade fastighetsägarna konstaterade att det finns stora kunskapsluckor mellan de olika aktörerna i fastighetsbranschen. I synnerhet finns stora luckor hos hyresgästerna. En respondent konstaterade att hyresgästerna tror att med miljö avses bara avfallshantering Att så är fallet är föga förvånande, då energifrågan står långt från kärnverksamheten hos de flesta brukare av lokaler. En advokatbyrå med tjugo anställda har knappast energifrågan bland de tio främsta prioriteringarna. I de fall då hyresgäster använder konsulter är kunskapen högre, och de kan ställa högre krav. Dock kan detta yttra sig i oresonligt höga krav på komforten, vilket ökar energianvändningen. Att fastighetsägarna själva har den högsta kunskapen är helt naturlig, i synnerhet om man har egen driftspersonal istället för inhyrd. Hyresgäster efterfrågar dock i vissa fall information om energianvändningen eftersom de har interna redovisningskrav exempelvis för hållbarhetsredovisning. Miljöklassning blir då en hygienfaktor. Mäklares prioritering konstateras vara strikt lönsamhetsinriktad. 3.9 Påverkan på försäljningstid Vad gäller energieffektiviseringens påverkan på försäljningstiden var svaren från fastighetsägarna relativt entydiga att det inte fanns något samband. En respondent svarade att det snarare kunde föreligga ett inverterat samband, det vill säga att en ineffektiv fastighet blir attraktiv eftersom den har en uppgraderingspotential. Övriga konstaterade att det möjligen finns ett teoretiskt samband men att det i praktiken är andra faktorer som är avgörande. En fastighetsägare konstaterade: Duktiga organisationer accepterar bara att sitta i bra lokaler. Och duktiga organisationer klarar sig bättre i svåra tider. 4 Summering av intervjuer av värderare Diskussioner med de tre värderingsföretagen bekräftade energieffektiviseringens betydelse för fastighetsvärdet genom driftnettoökningen. Allt annat lika, ger en reduktion i användningen av, och därmed kostnaden för el, värme och kyla ett högre värde. Likaså kan underhållskostnaderna minska, vilket gör att de periodiska avsättningarna för underhåll minskar. Vad gäller övriga effekter av energieffektivisering poängterar värderarna att energiprestandan här inte bör ses som något isolerat, utan att det finns andra kvalitéer såsom inomhusklimat och 13 (24)

14 komfort som är avgörande för en byggnads attraktionskraft för hyresgäster och värde. Även flexibilitet och mångsidighet i en lokalfastighet ökar värdet. Om man är i en delmarknad med höga hyresnivåer och hyresgäster har en policy för energiprestanda eller miljöprofil i sina lokaler, kan det få genomslag på driftnettot i form av högre hyra eller lägre vakanser. Värderarna menar att de redan idag har modeller som beaktar dessa övriga värden i sin värdering, men att man kan diskutera hur väl modellerna används. Frågor som ställdes till värderarna rörde dock om det finns något annat värde utöver det som är möjligt att härleda vi en driftnettokalkyl, till exempel att vissa köpare är beredda att betala ett premium. Vidare frågades hur energieffektivitet på andra sätt skulle kunna påverka fastighetsvärderingen, såsom högre restvärde eller lägre kalkylränta. 4.1 Värdeökning utöver driftnettot Det finns en handfull köpare och fastighetsinvesterare som uttryckt att de hellre köper miljömärkta fastigheter. Enligt en värderare innebär det dock inte att de i praktiken betalar mer för dessa fastigheter. Det är inte heller energiprestandan som genererar ett prispremium, utan den sammansatta miljöprofilen. I en värderingssituation krävs det då att se vilka andra potentiella köpare det finns med dessa krav. Om en fastighet enbart har en hyresgäst gäller det att se vilka andra hyresgäster som skulle kunna tänkas komma på fråga. I praktiken handlar köparna kanske bara om en till två fonder från Sverige, och ett fåtal från utlandet. Samtidigt konstaterade en värderare hur svårt det var att empiriskt leda i bevis om och hur energiprestanda påverkar fastighetsvärde utöver driftnettot, eftersom det inte finns två identiska fastigheter. Ett exempel på hur miljömärkning påverkat värderingen gavs från Australien. Där ger Green Star-märkning skattelättnader, vilket fått en direkt effekt för värderingen. Flera värderare (liksom flera fastighetsägare) poängterade att förhoppningen om framtida potential för driftnettoökning redan var medberäknad i marknadspriser eftersom vissa fastighetsägare sätter stor tilltro till att sin förmåga att renovera och öka effektiviteten. Det rör sig om en förädlingspotential. 4.2 Det geografiska lägets betydelse för värdeökningen Genom de värderingsmodeller som finns så kommer energieffektivisering teoretiskt att få olika utfall för en fastighets värde beroende på läge. I praktiken är det dock andra faktorer som styr. Även om risk och därmed avkastningskrav är högre i Norrlands inland blir det inget nämnvärt genomslag på fastighetsvärdet, tvärtom. Eftersom man använder ortspriser vid värderingen och marknaden är svag så påverkas inte värdet, och blir inte mer attraktivt av energieffektivisering. De bästa lokallägena exempelvis i Stockholms innerstad har redan väldigt höga driftsnetton. De är mycket mer känsliga för svängningar på hyresmarknaden än energikostnaden. Hyresnivåerna är så höga att energikostnaden får liten betydelse. Likaså kan det i de bästa lägena finnas troféobjekt där energiprestandan inte spelar viss roll för värdet. 14 (24)

15 4.3 Avkastningskrav En hypotes som diskuterades med värderarna var huruvida investeringar i energieffektiviseringsåtgärder borde kalkyleras med lägre avkastningsränta än vad som är fallet med andra åtgärder. Risken avgörs delvis av spannet mellan kostnader och hyrestintäkter. Om man minskar energianvändningen minskar också de möjliga konstadsfluktuationerna. Likaså överträffar upprustade byggnaders standard den hos konventionella byggnader. Det medför att en byggnads värde ökar. Dock har fastighetens flexibilitet och attraktion för hyresgäster större betydelse. Slutsatsen är dock inte entydig. Flera värderare och fastighetägare konstaterade att viss ny teknik kan vara komplicerad, ställa högre krav på driftspersonal vad gäller injustering och därför vara dyrare i drift under de första åren. Vissa typer av åtgärder skapar alltså en teknisk risk. Det finns också en osäkerhet om vilken besparingspotential som icke renoverade fastigheter faktiskt har. 4.4 Restvärde Upprustade eller energieffektiva byggnader har ofta en högre standard, vilket medför en längre ekonomisk och teknisk livslängd. Enligt de intervjuade värderarna är det inte något som får genomslag på marknaden. Även om det teoretiskt skulle ge ett högre värde så finns det inget enkelt samband. Enligt en värderare skulle man dock kunna beakta restvärdet via kalkylräntan. Vid nuvärdesberäkningar gör man ett restvärde genom en evighetskapitalisering. Det är då i vissa modeller möjligt att sätta en annorlunda kalkylränta på restvärdet än kalkylen som helhet. Om man då kan konstatera en längre teknisk livslängd vore det möjligt att sätta en något lägre kalkylränta för restvärdet. Det är dock inget som görs idag. 4.5 Skillnader mellan svenska och utländska fastighetsköpare Enligt en hypotes har vissa utländska hyresgäster och även investerare högre formella krav på miljömärkning och därmed energiprestanda i fastigheter, jämfört med deras svenska motsvarigheter. Enligt de intervjuade värderarna föreligger dock inte dessa skillnader längre. Det fanns en skillnad i intresse och policy tidigare, men detta har ändrats med ökande krav hos vissa svenska köpare. Exempelvis svenska pensionsfonder som köper de nyare, effektiva fastigheterna. 4.6 Försäljningstid Enligt de intervjuade värderarna finns det inget samband mellan energieffektivisering och hur lång tid det tar att få sålt en fastighet. Försäljningstiden beror på helt andra faktorer, såsom bankers vilja att låna ut, klimat på marknaden, konjunktur och så vidare. Det som eventuellt kan försvåra en försäljning vore om en fastighet hade miljöproblem, såsom markföroreningar på tomten som kan skapa juridiska problem. 15 (24)

16 5 Slutsatser Frågan om hur energieffektivisering påverkar fastighetsvärde har ett tvåsidigt svar. Värderingen påverkas automatiskt av driftnettoförändringen. Hypotesen att energieffektivisering per automatik skulle leda till någon värdehöjning av fastigheten utöver driftnettoökningen finner däremot litet stöd i intervjuresultaten. Dessutom är det svårt eller omöjligt att skilja energifrågan från komfort, inomhusklimat, lokalernas disposition och andra egenskaper i en byggnad som ofta modifieras i samband med renovering. En ännu svag men tilltagande trend är tydlig på marknaden efterfrågan på miljöklassade byggnader ökar. Det finns dock inget tydligt, kvantitativt samband mellan denna trend och högre marknadsvärde på energieffektiviserade fastigheter. Att en lokalfastighet ökar i värde tack vare kostnadsbesparing för energi och underhåll kan därför fastslås. Därför rekommenderas en tillämpning av dessa resultat att utgå från att visualisera driftnettoökningens effekter på värdet. Dessutom finns möjligheten att ge fastighetsägare, teknikchefer och andra användare av BELOKs totalprojektmodell möjlighet att justera kalkylränta, och lägga in poster för minskade vakanser. Detta ställer dock höga krav på fastighetersägare kunskaper och prognosförmåga. Frågan om hur mycket räntan i sådana fall skulle behöva justeras är komplex, och det finns inga enkla empiriska samband. Faktumet att de flesta fastighetsägare inte beaktar värdeförändringar när de kalkylerar och planerar energieffektiviseringsåtgärder ökar behovet för förbättrade kalkylmodeller. 5.1 Alternativ för att inkludera värdeförändringar i Beloks Totalverktyg Värdeförändringen föreslås visualiseras genom en ny flik i verktyget, där stapeldiagram visar förändrat fastighetsvärde som en direkt följd av driftnettoförändringen. Värdeökningen kan då beräknas som driftnettoförändring dividerat med kalkylräntan eller fastighetsägarens avkastningskrav. För att bedöma värdeförändringen finns det två huvudalternativ. Alternativ 1: Driftnettoförändringen består enbart av energibesparingen. Alternativ 2: Driftnettoförändringen består dels av energibesparingen och dels ökade hyresintäkter/lägre vakansgrad i den mån fastighetsägaren har kapacitet att bedöma dessa uppgifter. Dessa parametrar är dock svåra att bedöma utan tidigare erfarenhet av liknande åtgärdspaket på samma marknad. Värdeförändringen kan förslagsvis räknas ut med direktavkastningsmetoden som standardalternativ. Användaren kan också välja att en alternativ värderingsmetod, såsom nettokapitaliseringsmetoden eller kassaflödesmetoden används. Dessa senare metoder kräver dock fler uppgifter än direktavkastningsmetoden, och kan vara svårare att använda för Totalverktygets användare. Värdeförändringen, enligt en eller flera metoder, kan sedan visas grafiskt i Totalverktyget. Det finns flera skäl till varför det vore värdefullt att inkludera förändrat fastighetsvärde i kalkylverktyget. Det gäller i synnerhet om man lyckas göra goda uppskattningar för förändrad vakansgrad, hyresnivå och underhållsbehov. Genom en värdering förtydligar man då effekten av åtgärdspaketet. Även om man enbart baserar värdeökningen på energibesparingen vore det 16 (24)

17 av nytta, eftersom det visar för användaren att ett åtgärdspaket utöver att påverka det årliga driftnettot faktiskt påverkar fastighetsvärdet. 5.2 Övriga observationer gällande Totalverktyget I arbetet med studien har det även varit möjligt att föreslå ytterligare tillägg i Totalprojektverktyget. Det finns funktionalitet som skulle kunna vara föremål för framtida diskussioner eller utredningar: Möjligheten att justera ned kostnaden för tidigarelagda, planerade investeringar. Om man inkluderar än åtgärd i ett åtgärdspaket i programmet som ändå måste genomföras om exempelvis X år framåt i tiden, bör inte hela investeringskostnaden belasta kalkylen. Eftersom åtgärden ändå måste genomföras, borde enbart kostnaden av att tidigarelägga åtgärden från år X belasta kalkylen. Detta är aktuellt vid de tillfällen då man vet att det finns ett kommande behov av en åtgärd. Det borde utredas en möjlighet att inkludera en social funktion i programmet, för att förbättra precisionen i bedömningarna av såväl kostnader, som energibesparing och påverkan på vakansgrad och hyresintäkter. Funktionen innebär att man ska kunna ta del av både uppskattade och verkliga besparingar baserat på information som genererats av andra användare. I synnerhet det verkliga utfallet av liknande åtgärder av de som planeras borde kunna vara av nytta. Man skulle kunna få möjlighet att hämta information baserat på åtgärd för olika typer av byggnader och olika geografisk platser. Man skulle också kunna få möjligheten att hämta information enbart från det egna företaget eller från alla Belokanvändande företag i Sverige. Detta förutsätter också att användarna laddar upp sina kalkyler till en central server, men detta kan ske anonymiserat för att inte avslöja affärskritisk information. Självfallet bör inte input från tidigare projekt vara enda informationskällan för kalkylen, då varje byggnad är unik. Dock bör inte minst diskrepansen mellan uppskattade kostnader och intäkter och det verkliga utfallet vara av intresse för planerare. Det bör vara möjligt att sänka avkastningskravet för energieffektiviseringsåtgärder med tanke på att dessa åtgärder ofta ger sänkt risk för företaget. Till exempel blir kostnadseffekten av kraftiga temperaturstörningar mindre i en energieffektiv byggnad. Detta skulle kunna uttryckas genom att avkastningskravet kan delas upp i flera faktorer, där en riskpremie är en ingående faktor som kan justeras. Det borde vara möjligt att förtydliga när en åtgärd leder till höjda eller sänkta underhållskostnader, istället för att generiskt kalla dem för övriga kostnader. 17 (24)

18 6 Referenser Abel 2010: "BELOK Totalprojekt - Energieffektivisering av befintliga lokalbyggnader, Ekonomisk bedömning", Abel, E., BELOK 2010 Bonde et. al. 2009: Energieffektiva och miljöanpassade kommersiella fastigheter klassningssystem och värdering, Bonde, M., Lind, H., Lundström, S., CERBOF/KTH 2009 Bowman & Willis 2008: "Valuing Green How green buildings affect property values and getting the valuation method right", Bowman, R., Wills, J., Australien 2008 Chegut 2011: "The Value of Green Buildings - New Evidence from the United Kingdom", Chegut A. et. al., Nederländerna 2011 Fuerst & McAllister 2010: What is the effect of eco-labeling on office occupancy rates in the USA? Fuerst, F., McAllister, P, University of Reading, UK, 2010 Fuerst & McAllister (2011): Green Noise or Green Value?, Fuerst, F., McAllister, P., Real Estate Economics, v39, 2011 Hovorka & Kamelgarn 2013: "Energy efficiency strategy at the portfolio of a property owner", Hovorka, F., Kamelgarn, Y., REHVA Journal 41, 2013 Kumbaroğlu & Madlener 2011: "Evaluation of Economically Optimal Retrofit Investment Options for Energy Savings in Buildings, Kumbaroğlu. G, Madlener, R., FCN Working Paper No. 14/ (24)

19 Bilagor Bilaga 1 - Intervjuade fastighetsbolag och värderare Företag Akademiska Hus Midroc Diligentia Castellum Hufvudstaden Humlegården AMF Norrporten Stena Malmö Stads stadsfastigheter Typ Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare NAI Svefa Savills DTZ Värderare Värderare Värderare 19 (24)

20 Bilaga 2 Intervjumall fastighetsägare Enkä t om energieffektivisering fo r fästighetsä gäre Generella frågor för bolaget 1. Transaktionsomsättning, hur hög del av fastighetsbeståndet köps eller säljs (% per år) 2. Hyresgästomsättning (% per år) 3. Avtalsmodeller för energi (ex. gröna hyresavtal) 4. Gör ni kontinuerlig värdering av era fastigheter? 5. Vilka värderingsmetoder använder ni för fastighetsvärdering? 6. Vad har ni för avkastningskrav/kalkylränta för energieffektiviserande åtgärder? 7. Varierar avkastningskraven för koncernen, eller per fastighet, region, läge? 8. Vad använder ni för kalkylmetod för att bedöma energieffektiviseringsåtgärder? 20 (24)