Årsredovisning. Brf Ekebydalen Uppsala

Transkript

1 Årsredovisning för Brf Ekebydalen Uppsala Räkenskapsåret 2013

2 1 (12) Årsredovisning Styrelsen för Brf Ekebydalen Uppsala får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket Fastighet och lägenhetsfördelning Föreningen förvärvade fastigheten Flogsta 52:1 i Uppsala kommun På fastigheten finns 11 st flerbostadshus i två våningar med totalt 44 bostadsrättslägenheter. Lägenhetsfördelning: 10 st 2 rum och kök 4 st 3 rum och kök 22 st 4 rum och kök 8 st 5 rum och kök Total bostadsyta: 3 788,6 kvm Styrelse Styrelsen har sedan ordinarie stämma bestått av: Ordinarie Eva Grass Ordf. Sascha Firle Kajsa Harling Liv Hansen avgått p g a flytt Gunilla Rosqvist Sven Alfonsson ersättare för Liv Hansen Suppleanter Per Karlström Sven Alfonsson Revisorer Ordinarie Niklas Feiff extern revisor Helena Hillström intern revisor Valberedning Åsa af Geijerstam

3 2 (12) Fastighetens tekniska status Föreningen har en underhållsplan med en planeringshorisont på 30 år. För att även beakta underhållsåtgärder som förväntas inträffa efter 30 år har den så kallade eviga kostnaden beräknats. Enligt den uppdaterade planen bör föreningen avsätta kr per år för yttre underhåll. Lägenhetsöverlåtelser Under perioden har 5 (2) st överlåtelser ägt rum. Dessutom har styrelsen beviljat 2 st andrahandsuthyrningar. Styrelsens policy för andrahandsuthyrningar är att följa Hyresnämndens praxis. För att upplåta bostadsrätten i andra hand krävs beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller tillfälliga studier på annan ort då medlemmen under en tidsbestämd period inte själv har möjlighet att nyttja lägenheten. Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, om lägenheten utan styrelsens tillstånd upplåtes i andra hand. Föreningen hade vid årets slut 70 (69) medlemmar. Fastighetsförvaltning Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden. Den ekonomiska förvaltningen har utförts av ISS Facility Services AB. Lägenhetsförteckningen hanteras av ISS Facility Services AB. Fastighetsskötseln har ombesörjts avpd Miljöservice. Försäkring Fastigheten är fullvärdeförsäkrad i Trygg-Hansa via Adeförsäkring. I försäkringen ingår ansvarsförsäkring för styrelsen, skadedjursförsäkring och även tilläggsförsäkring för bostadsrättshavare. (Observera att denna ej ersätter hemförsäkringen.) Ekonomi Föreningens fond för yttre underhåll Reservering och ianspråktagande av yttre reparationsfonden ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition och överföring sker efter beslut, mellan balanserat resultat och yttre reparationsfond. Fastighetsskatt/avgift och inkomstskatt Fastigheten har åsatts värdeår För inkomståret 2014 uppgår den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus till kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,3 % av gällande taxeringsvärde på bostadsdelen. Den kommunala fastighetsavgiften indexuppräknas årligen. Intäkter och kostnader avseende fastighetsförvaltning är inte skattepliktiga, dock tas kapitalvinster samt inlösta och sålda bostadsrätter upp för beräkning av inkomstskatt. Eventuellt taxerat underskott från föregående år avräknas och är underlaget positivt sker beskattning med 22 %. Föreningens taxerade underskott uppgick vid årets slut till ( ) kronor. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fem informationsblad har gått ut till medlemmarna under Alla föreningens traditionella gemensamma medlemsaktiviteter har genomförts. På trädgårdsdagen den 25/5 deltog som vanligt ett antal engagerade medlemmar i arbetet med att rensa ogräs och snygga till i områdets planteringar, buskar och på grusgångarna. Deltagarna bjöds på grillad korv och saft.

4 3 (12) Höstknytet ägde rum den 21/9 och hölls denna gång i föreningens partytält på innergården. Avslutningsvis inbjöds alla medlemmar till ett glöggmingel den 14/12. Tyvärr var vädret dåligt och endast ett fåtal medlemmar deltog men de som var där uppskattade glöggen och lussekatterna. Den mest omfattande åtgärden under året var renoveringen av lekplatsen. Styrelsen upphandlade tjänsten av företaget Lappset. Det av katter förorenade gruset under gungorna ersattes med en mjuk fastgjuten gummibeläggning. Gungställningen, gungorna och staketet byttes ut och det blev en helt ny sandlåda med lekbord i mitten och sittbrädor på kanterna. En parksoffa ingick också i paketet. Den kommer att placeras och sättas fast nära gungställningen. En uppskattad insats har gjorts av gårdsgruppen som påbörjade planeringsarbetet med förbättringsåtgärderna redan 2012 och som fortsatte under våren 2013 med de konkreta förberedelserna inför lekplatsrenoveringen. Därutöver har riggen på lekbåten på innergården reparerats tack var ett initiativ från några medlemmar och en anhörig med specialkunskaper. Ett ytterligare antal genomförda utomhusåtgärder och förbättringar kan också nämnas. En allmän blomrabatt mellan Vänortsgatan 62 och 66 har rustats upp och nyplanterats även denna gång på privat initiativ från engagerade medlemmar. Några små träd (ekar) har tagits bort då de var planterade på olämpliga ställen bland annat för nära en husfasad. Den sjuka almen som togs bort 2011 har ersatts med en ullungrönn. Styrelsen har flera gånger under året gjort påstötningar gentemot Uppsala kommuns fritids- och naturkontor med en begäran om åtgärd för de sjuka björkarna bakom Under hösten gick man slutligen föreningens krav tillmötes. Det gjordes en inspektion och föreningen har fått ett löfte om att björkarna ska fällas under vintern 2013/2014. Detta har dock ännu inte skett. Några av parksofforna har behandlats med träolja efter att lacken skrapats bort. Sofforna i pergolan på innergården har ännu inte åtgärdats utan det kommer att ske I samband med den planerade förbättringen av sittgruppen i pergolan. På inomhussidan och inom det tekniska området finns också en del händelser att rapportera. I början av året gick pumpen i undercentralen sönder med värme- och varmvattenbortfall som följd. Som tur var kunde den snabbt bytas ut utan att någon större skada skedde. I några lägenheter har vi haft läckage från handdukstork och element under året. I ett av fallen ledde det till en mer omfattande vattenskada med efterföljande renovering. I östra soprummet har låskolven bytts ut. Ett annat område inom föreningens verksamhet är hemsidan. Den har fått ett nytt utseende med en förbättrad funktion. Den uppdateras kontinuerligt bland annat när det gäller den allmänna medlemsinformationen.

5 4 (12) Vissa ärenden har tagit längre tid än väntat. Styrelsen har påbörjat en kontakt med företaget VVS för översyn av värmesystemet men arbetet kommer igång ordentligt först under våren Likaså har åtgärdandet av problemen med hängrännorna inte kommit så långt som önskat på grund av förseningar i kontakterna med en lämplig plåtslagare. Även här räknar vi med att arbetet ska kunna utföras under För övrigt har styrelsen påbörjat planeringen av en besiktning av trapporna samt tagit upp frågan om ett eventuellt byte av TV-leverantör under Enligt styrelsebeslut under 2013 ska också avtalet med den nuvarande utomhusförvaltaren sägas upp och tjänsten ska konkurrensutsättas under Väsentliga händelse efter räkenskapsårets utgång Alla bostadsrättsföreningar med räkenskapsår som påbörjas 2014 kommer att omfattas av en ny normgivning för redovisning. Det innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisningen enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar, underhåll och ev underhållsfonder. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för Årsavgifter Genomsnittlig avgift per uppgår till 742 kr/kvm. Övrigt Enligt styrelsebeslut debiteras köparen vid varje överlåtelse en expeditionsavgift på 2,5 % av basbeloppet (2014 = kronor). Pantsättningsavgift debiteras med 1 % av basbeloppet (2014 = 440 kronor) vid varje pantsättning. Påminnelseavgift uttages med 60 kronor vid sen betalning. Flerårsöversikt Genomsnittlig skuldränta % 3,68 3,57 3,29 3 3,25 Lån per kvm bostadsyta Fastighetens belåningsgrad % 49,78 51,18 52, Lån i förhållande till tax värde % 42,06 49, Årsavgift bostäder kronor/kvm Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittligt fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning.

6 5 (12) Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till yttre reparationsfond överföres i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

7 6 (12) Resultaträkning Not Föreningens intäkter Föreningens kostnader Underhållskostnader Driftskostnader Förvaltnings- och externa kostnader Avskrivningar Resultat före finansiella poster Resultat från värdepapper och långfristiga fordringar Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

8 7 (12) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och avgiftsfordringar Skattekonto Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Kassa och bank Avräkningskonto ISS Facility Services AB Avräkningskonto tidigare förvaltare Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 8 (12) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Yttre reparationsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

10 9 (12) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnaden skrivs av enligt annuitetsbaserad 80-årig avskrivningsplan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Finansiella instrument och värdepappersinnehav Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Leverantörsskulder värderas till nominellt belopp. Övriga finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. För ytterligare upplysningar hänvisas till not. Noter Not 1 Föreningens intäkter Hyresintäkter p-platser Årsavgifter bostäder Hyresbortfall./ Ersättningar och intäkter Fakturerade kostnader

11 10 (12) Not 2 Underhållskostnader Löpande reparationer Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel/städning entreprenad Besiktning/serviceavtal Yttre skötsel/snöröjning Fastighetsel Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Självrisk/reparation försäkringsskador Kabel-TV och internet Fastighetsskatt/fastighetsavgift Övriga driftkostnader Not 4 Förvaltnings- och externa kostnader Administration, kontor och övrigt Styrelse- och mötesarvoden Lagstadgade sociala avgifter Revisionsarvode Förvaltningsarvode Övriga externa tjänster Not 5 Värdepapper Namn Antal Anskaffn. värde Bokfört värde Marknadsvärde SEB Likviditetsfond 4 369, SEB Världenfond , Tidigare nedskrivning med ,- är återförd under 2013.

12 11 (12) Not 6 Byggnader Byggnad Ingående anskaffningsvärde byggnad Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 7 Förändring av eget kapital Inbetalda Övr bundet Yttre rep. Balanserat Årets insatser eget kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat: Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 8 Fastighetslån Långivare - räntesats - ränteändring SEB - 3,92% SEB - 2,48% SEB - 2,80% Avgår kortfristig del./ Föreningen gjorde extraamortering med ,

13