Kommunstyrelsen Sammanträdeshandlingar

Transkript

1 Kommunstyrelsen Sammanträdeshandlingar Kompletterande handlingar

2 Tjänsteutlåtande Chef redovisning och finans Dejan Smiljanic reviderat Dnr: Fax KS/2013:231 Kommunstyrelse Försäljning av fastigheter Hammarby 8:60, Odenslunda 1:596 och Edsby 1:3 svar på återremiss Ärendebeskrivning Kommunfullmäktige beslutade , att ärendet om försäljning av fastigheterna Hammarby 8:60, Odenslunda 1:596 och Edsby 1:3 återremitteras, genom minoritetsåterremiss, till kommunstyrelsen med följande motivering: Anledningen till återremiss är dels att jag, Leif Berglund (S), inte fått tillgång till begärda handlingar i ärendet. Dels att den ekonomiska kalkylen i vissa fall borde korrigeras och förtydligas. Återremissen behandlades på kommunstyrelsens beredningsmöte den 20 augusti. Kommunledningskontoret har efter beredningen reviderat tjänsteutlåtandet och kalkyl inklusive den slutliga köpeskillingen till kommunstyrelsens sammanträde den 26 augusti. Kommunledningskontorets yttrande Ekonomiska utmaningar för kommunkoncernen De ekonomiska utmaningarna för en växande kommun som Upplands Väsby, är att finansiera tillväxten i bl. a. infrastruktur, nya bostäder och nya verksamhetslokaler. Kommunen har dessutom ett fastighetsbestånd från 60- och 70-talet i behov av modernisering. Samtidigt ska god ekonomisk hushållning bibehållas och hög kvalitet i välfärdstjänsterna säkerställas. God hushållning till väsbyborna innebär exempelvis att soliditeten måste hållas på en rimlig nivå inom kommunkoncernen och att resultatmålet uppnås. En ytterligare utmaning är att hantera den stora pensionsskulden och ansvarsförbindelsen. Mot bakgrund av detta har kommunfullmäktige beslutat om ett antal strategier till de övergripande målen om god ekonomisk hushållning. Framgångsfaktorer för en sund finansiering är dels att omsätta vissa tillgångar som skapar utrymme för nya investeringar och reinvesteringar och dels att tillföra nytt kapital och öka egenfinansiering av investeringar. Detta för att hålla låneskulden på en rimlig nivå så att kreditlimiten klaras. 1

3 Ekonomiska effekter för kommunen vid fastighetsförsäljningen Upplands Väsby kommun har en aktiv fastighetsförvaltning som innebär en hyresgästanpassad lokalutveckling, lokaleffektivisering, marknadsanpassad hyressättning och bedömning av kort- och långsiktigt ägande av kommunens fastigheter. En sådan bedömning har gjorts beträffande fastigheterna Hammarby 8:60, Odenslunda 1:596 och Edsby 1:3. De ekonomiska effekterna av fastighetsförsäljningen för kommunen under perioden innebär följande. Köpeskillingen uppgår till 103 miljoner kronor och innebär en kassaförstärkning som används till att minska låneskulden. De externa räntekostnaderna minskar då med 3,3-5,2 miljoner kronor årligen grundat på uppskattade framtida marknadsräntor. Nedskrivning görs av fastigheternas bokförda värde med 43 miljoner kronor. Reavinsten blir därmed 60 miljoner kronor. Fastigheterna har idag en relativt god underhållsstatus och lämnar ett årligt överskott med 4,7 5,6 miljoner kronor. Försäljningen innebär att dessa framtida överskott och kassaflöden upphör och istället ianspråktas nu genom den erhållna köpeskillingen. Lägre framtida räntekostnader tillsammans med reavinsten skapar förutsättningar för att finansiera tillväxten. Försäljningen innebär vidare att kostnadsansvaret för drift, planerat underhåll, investeringar etc. övergår till Hemsö Fastighets AB. Kommunen avlastas det framtida behovet av underhåll och investeringar som ökar då fastigheternas ålder stiger. Inhyrningen över 20 år ger Upplands Väsby kommun bibehållen rådighet över verksamhetslokalerna och oförändrade hyresvillkor för hyresgästerna. Nedan sammanfattas, i miljoner kronor, de ovan beskrivna ekonomiska effekterna för kommunen utifrån påverkan på finansiering, balansräkning och resultaträkning. Den senare avser totala effekten under perioden I resultatet om 40,2 miljoner kronor har de interna posterna exkluderats. Finansiering Balansräkning Resultaträkning Tillgångar 103 försäljning -43 nedskrivn bokf värde 60 reavinst år 2013 Skulder -103 amortering 103 minskad låneskuld 45,9 lägre räntekostnad -54,2 lägre avkastning fastigh -11,5 exkl interna poster 0 60 eget kapital ökar 40,2 resultateffekt 2

4 Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige ger kommunstyrelsen i uppdrag, som i sin tur ger kontoret för samhällsbyggnad i uppdrag. 1. Kontoret för samhällsbyggnad får i uppdrag att genomföra försäljningen av Hammarby 8:60, Hasselgatan 80 A-E, Odenslunda 1:596, Söderviksvägen 1, Edsby 1:3 och Eds kyrkväg 6-8 (exklusive småhusenheten) till Hemsö Fastighets AB. Försäljningen ska genomföras efter att en extern värdering av oberoende part har genomförts samt att Hemsö Fastighets AB:s styrelse har godkänt. 2. Kontoret för samhällsbyggnad ska genomföra inhyrningen av lokalerna på avtalslängden 20 år. Nuvarande hyresgäster ska ha bibehållna hyresvillkor. Kommunledningskontoret Björn Eklundh Kommundirektör Anette Ömossa Ekonomidirektör Bilaga 1. Parametrar i kalkylen 2. Kalkyl vid inhyrning av fastigheterna 3. Kalkyl för ägande av fastigheterna 3

5 Bilaga 1 Parametrar i kalkylen I kommentarerna nedan återges förtydligande av val av parametrar i kalkylen. Kalkyl försäljning med inhyrning Ränta Tabell: räntesatser som användes i försäljningskalkylen ,2 procent ,2 procent ,2 procent ,2 procent ,8 procent ,0 procent ,5 procent ,5 procent ,0 procent ,0 procent ,0 procent Räntan i beräkningen har en löptid på 5 år och inkluderar en marginal till långivarna på 0,8 procent. Att låna på längre löptider är en bra rekommendation för att minimera risken med ränteförändringen, främst om räntan stiger. Kommunen är garanterad ränta, en solid kostnad under den aktuella perioden. Räntorna varierar för dag till dag, likaså långivarnas marginal, vilket innebär variationer i räntesatserna, beroende på vid vilket tillfälle beräkningen görs. I tabellen nedan åskådliggörs förväntade marknadsräntor, en femårig ränta. Marknadsräntan åskådliggörs både exklusive och inklusive långivarens marginal. Tabell: 5 års marknadsränta, framtida förväntningar (daterat ) År Ränta Marginal Ränta inkl. marginal ,23 procent 0,8 procent 3,03 procent ,52 procent 0,8 procent 3,33 procent ,76 procent 0,8 procent 3,56 procent ,93 procent 0,8 procent 3,73 procent ,04 procent 0,8 procent 3,84 procent Kortare bindningstider har något lägre ränta dock högre risk för ränteförändringar då räntan ska läggas om. Enligt kommunens finanspolicy ska riskerna minimeras för att säkerställa långsiktig finansiell stabilitet. Hyresintäkter och driftskostnader Hyresintäkter är beräknade utifrån index som finns reglerat i avtalet. Driftskostnader är beräknade utifrån en kostnadsökning på 2 procent. Driftskostnader omfattar bl.a. el, uppvärmimning, vatten mm. El och uppvärmningskostnader är komplexa att beräkna eftersom de är väderberoende, vilket föranleder oss att uppskatta kostnadsökningen till 2 procent årligen. 4

6 Kalkyl äga Kapitaltjänst Kapitaltjänstkostnader innefattar avskrivningskostnader och kostnader för internränta. Avskrivning är en kostnad, som syftar till att i bokföringen redovisa kostnaden för anläggningens värdeminskning. Grundregeln är att avskrivningar sker under tillgångens ekonomiska livslängd med årliga belopp som motsvarar den ungefärliga värdeminskningen. Internräntan är en kostnad för kapitalbindningen. Räntesatsen beslutas årligen i samband med flerårsplan och verksamhetsplan, till en viss nivå oavsett om investeringen finansieras med lån eller från eget kapital. Upplands Väsby tillämpar rak nominell metod för beräkning av kapitaltjänstkostnaden och innebär att avskrivning sker av investeringens anskaffningsvärde och ränta beräknas på det bokförda restvärdet. Metoden ger nominellt minskade kapitalkostnader över tiden eftersom räntan räknas på ett successivt mindre restvärde. Kommunen följer rekommendationer från Rådet för kommunal redovisning, RKR. Planerat underhåll Fastighetsförvaltningen i Upplands Väsby gör regelbundna bedömningar om fastighetens skick. Planerat underhåll kan tidigare- alternativt senareläggas och beror till stor del av fastighetens skick. Kostnaden för fastigheten underhåll varierar då vissa underhåll kräver större ingrepp i fastigheten än andra. I kalkylen har planerat underhåll uppskattats till en schablonkostnad i branschen som uppgår till 150 kronor per kvadratmeter. 5

7 Bilaga Söderviksskolan 2850 kvm Antaganden Hedvigsgården 5665 kvm Edsförskola 630 kvm Hyreshöjning/år (index) 2% Total yta 9145 kvm Kostnadsökning 2% Kalkyl vid inhyrning ÅR Hyresintäkt Hedvigsgården 4,3 4,4 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3 Hyreskostnad Hedvigsgården -2,8-2,9-2,9-3,0-3,1-3,1-3,2-3,3-3,3-3,4-3,5 Driftkostnad Hedvigsgården -1,5-1,5-1,6-1,6-1,6-1,7-1,7-1,7-1,8-1,8-1,8 Driftsnnetto / Resultat Hedvigsgården 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Hyresintäkt Södervikssolan 6,9 7,0 7,2 7,3 7,5 7,6 7,8 7,9 8,1 8,3 8,4 Hyreskostnad Söderviksskolan -5,4-5,5-5,7-5,8-5,9-6,0-6,1-6,2-6,4-6,5-6,6 Driftkostnad Söderviksskolan -1,5-1,5-1,5-1,5-1,6-1,6-1,6-1,7-1,7-1,7-1,8 Driftsnnetto / Resultat Södervikskolan 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Hyresintäkt Eds förskola 0,6 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,8 0,8 0,8 Hyreskostnad Eds Förskola -0,5-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,7-0,7 Driftkostnad Eds förskola -0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1 Driftsnnetto / Resultat Eds förskola 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa Driftkostnad exkl kapitaltj 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa Kapitaltjänst 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighetsresultat vid inhyrning exkl. PLUH 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

8 Bilaga Söderviksskolan 2850 kvm Antaganden Hedvigsgården 5665 kvm Schablon 150 kr PLUH per kvm -1,4 mkr Edsförskola 630 kvm Hyreshöjning/år (index) 2% Total yta 9145 kvm Kostnadsökning 2% Kalkyl för ägande av fastigheterna ÅR Hyresintäkt Hedvigsgården 4,3 4,4 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3 Driftkostnad Hedvigsgården -1,4-1,5-1,5-1,5-1,5-1,6-1,6-1,6-1,7-1,7-1,7 Kapitaltjänst Hedvigsgården* -1,8-1,8-1,8-1,7-1,8-1,8-1,8-1,7-1,7-1,7-1,6 Driftsnetto / Resultat Hedvigsgården 1,1 1,2 1,3 1,4 1,4 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 Hyresintäkt Södervikssolan 6,9 7,0 7,2 7,3 7,5 7,6 7,8 7,9 8,1 8,2 8,4 Driftkostnad Söderviksskolan -1,7-1,7-1,8-1,8-1,8-1,9-1,9-2,0-2,0-2,0-2,1 Kapitaltjänst Söderviksskolan* -1,9-1,8-1,8-1,8-1,8-1,8-1,8-1,7-1,7-1,7-1,7 Driftsnetto / Resultat Södervikskolan 3,3 3,4 3,6 3,7 3,8 3,9 4,0 4,2 4,3 4,5 4,6 Hyresintäkt Eds förskola 0,6 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,8 0,8 0,8 Driftkostnad Eds förskola -0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2 Kapitaltjänst Eds Förskola* -0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1 Driftsnetto / Resultat Eds Förskola 0,3 0,3 0,3 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 Planerat underhåll (PLUH) 0,0 0,0 0,0 0,0-1,4-1,4-1,4-1,4-1,4-1,4-1,4 Fastighetsresultat vid ägande 4,7 4,9 5,2 5,4 4,2 4,4 4,5 4,8 5,0 5,4 5,6