Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss"

Transkript

1 Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss Hans Lind, Olof Netzell, Thomas Kalbro, Berndt Lundgren, och Jenny Paulsson Inst f Fastigheter och Byggande, Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH TRITA - FOB - Rapport 2014:3 1

2 Förord Startpunkten för det pilotprojekt som redovisas i denna rapport var ett seminarium med Peter Elmlund kring problem ur ett stadsbyggnadsperspektiv med dagens ekonomiska modeller i bostadsbyggandet. Ett antal problem identifierades och möjligheten att utforma nya affärmodeller med bättre incitamentsstrukturer diskuterades. Utifrån dessa diskussioner gjordes en projektansökan till Axel och Margaret Ax:son Johnsson Stiftelsen om ekonomiskt stöd till projektet. Vi vill tacka för detta stöd och tacka Peter Elmlund för många värdefulla synpunkter under projektets gång. Mars 2014 Hans Lind, Olof Netzell, Thomas Kalbro, Berndt Lundgren, och Jenny Paulsson 2

3 Innehållsförteckning 1. Utgångpunkter 4 2. Ett exempel: "Tjuvholmsmodellen" 6 3. Några principfrågor Upplåtelseformer som möjliggör långsiktiga hänsynstaganden Ägandeformer som möjliggör lönsam produktion av kollektiva varor Grundmodeller för nya förortssamhällen Inledning/utgångspunkter Variant 1: Inledningsvis kommunal mark. En stor developer Variant 2: Inledningsvis kommunal mark. Flera developers Variant 3: Statlig "development corporation" Variant 4: Mer renodlade privata lösningar Avslutning 14 3

4 1. Utgångpunkter Utgångspunkten för detta pilotprojekt är att värdet på en enskild fastighet beror av den stadsmiljö som den tillhör, samt att det kan ta tid från det att en första investering görs till områdets potential förverkligas och till att fastighetsvärdena stiger i områden. En situation som denna skapar problem för de ekonomiska modeller och de regelsystem som finns i Sverige idag. Syftet med pilotprojektet är att diskutera nya "affärsmodeller", inkl regelsystem, som kan hantera den aktuella situationen bättre än dagens modeller. Begränsningarna i dagens regelverk och strategier kan exemplifieras med följande. - Företag som bygger bostadsrätter säljer bostadsrätterna direkt när de är klara och i praktiken kan en majoritet av lägenheterna vara tecknade redan innan huset börjar bygga. Detta innebär att kunden i tidiga etapper av ett projekt inte vet hur attraktivt området kommer att bli om man ens vet hur hela området är tänkt att gestaltas. Det typiska idag tycks istället vara att bygga i små etapper för att inte riskera att behöva gå ner i pris, men att områdets långsiktiga attraktivitet egentligen inte spelar så stor roll för byggaren eftersom den framtida värdestegringen skulle tillfalla bostadsköparna. Fokus på det enskilda huset eller lägenheten och inte på området kan också förstärkas av att området delas in i ett antal delområden med olika byggherrar. Eftersom varje byggherre enbart har ett eller ett par mindre projekt så har man inte så starka incitament att engagera sig i att forma ett område som långsiktigt blir attraktivt. - Bygger ett företag idag hyresrätter så är det relativt stor frihet att sätta hyrorna vid inflyttningstillfället, dock med viss reservation för att möjligheten att differentiera hyrorna inom ett hus kan vara begränsade. Ifall område sedan steg för steg blir mer attraktivt finns dock små möjligheter för fastighetsägaren att höja hyran i takt med att attraktiviteten ökar. Vinsten av att ett område efter en tid blir mer attraktivt tillfaller hyresgästerna och de som bygger de sista delarna av området. I denna rapport utgår vi från två antaganden som inte kommer att motiveras närmare eller argumenteras för. De är helt enkelt utgångspunkten för de resonemang som följer: 1. Värdet av en fastighet/bostad i ett område beror av hela områdets utformning, inte minst det offentliga rummets utseende. Allt annat lika är en fastighet i en klassisk stadsmiljö mer värd än en fastighet i ett område som saknar dessa stadskvaliteter. 2. Det kan ta tid innan "marknaden" bedömer att ett nytt område är attraktivt. Först efter att hela området är "färdigbyggt" och olika verksamheter har kommit igång kan kvaliteterna slå igenom i fastighetsvärdena. Den allmänna frågan i projektet är hur det kan skapas incitament för att skapa områden med höga stadskvaliteter givet punkterna ovan. Hur undviker vi att varje enskild fastighetsägare agerar utifrån vad som är bäst för den egna fastigheten och hur undviker vi att besluten 4

5 enbart grundas på den vinst som kan göras genom en snabb försäljning av en nybyggd fastighet? I kapitel 2-4 beskrivs olika exempel på hur bättre incitament kan skapas. I kapitel 5 redovisas ett antal räkneexempel som illustrerar de olika mekanismerna. I det avslutande kapitlet diskuteras vad som kan vara nästa steg om man finner de aktuella modellerna intressanta. 5

6 2. Ett exempel: "Tjuvholmsmodellen" Idén till denna modell kommer från exploateringen av Tjuvholmen i Oslos hamn (se Beskrivningen här fokuserar enbart på de ekonomiska aspekterna. När det gäller ägarförhållanden kan man på hemsidan läsa: Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm bygger ut Oslos nyeste bydel gjennom selskapet Tjuvholmen KS. Aspelin Ramm er et familieeid selskap med over 125 års historie. Selskapets viktigste forretningsområder omfatter utvikling og drift av fast eiendom, samt salg til bygg og anleggsindustrien. Mer om Aspelin Ramm. Selvaag Gruppen har vært en ledende aktør i norsk boligbygging gjennom 50 år. Datterselskapet Selvaagbygg er et entreprenørselskap som har bygget nær boliger på Østlandet siden det første huset stod ferdig i Mer om Selvaag Gruppen. Uppläggningen där var att kommunen/hamnen hade en concepttävling för exploaterörer som uppmanades lägga fram en helhetsbild av området givet olika uppställda krav. Det vinnande konsortiet får sedan köpa hela området och bygger under relativt kort tid hela området. För att få variation och kvalitet anlitade exploatören arkitekter från en rad olika länder och det fanns en tanke om att skapa en stadsmiljö med både smala gator, kanaler och oregelbundna torg inspirerad av gamla italienska städer. Det första som kan noteras här är att kommunen/hamnen inte säljer till högstbjudande utan gör en kombinerad bedömning av pengar och kvalitet. Idén är att skapa en attraktiv stadsmiljö som kan bidra till hela stadens attraktivitet. Det andra som kan noteras är att det vinnande konsortiet behåller ägandet till alla fastigheterna inom området, utom vissa andelslägenheter som säljs. Konsortiet behåller dock kontrollen över fastigheternas gatuplan i hela området där man, utifrån en vision om hela området styr lokaluthyrning. Man subventionerar t ex hyror till konstgallerier - det finns en konstmuseum i området och gallerierna bedömdes vara ett bra komplement. Man styr även över vilken typ av kaféer och restauranger som ska finnas i området. I Norge finns inget besittningsskydd för lokaler utan när kontraktet löper ut kan ägaren hyra ut till vem denne vill med fri hyressättning. Möjligheten för hyresgästen att överlåta lokalhyreskontrakt är mycket begränsade. Fastighetsägaren kan alltså behålla total kontroll över vilka lokalhyresgäster som finns i området och om området blir mer och mer attraktivt är det lätt 6

7 för fastighetsägaren att höja hyresnivåerna. Strukturen på lokalhyresgästerna kan också lätt anpassas om bedömningar ändras rörande vad som är bra för området. En kommentar: I och med att konsortiet säljer bostadslägenheter tidigt i processen missar dock ägaren/developern möjligheten att få del av värdestegringen på dessa bostäder när området blir mer attraktivt efter att hela området färdigställts. Ju senare i projektet bostäderna säljs desto mindre är dock rimligen denna förlust. Förklaringen till att man säljer relativt tidigt kan vara att man vill begränsa sina investeringar. En reflektion: Kanske finns dock ett "prisoners dilemma" problem i detta upplägg som innebär att modellen inte är stabil över tiden. Kan det inte på kort sikt vara lönsamt för konsortiet att sälja en enstaka fastighet till en ägare som hyr ut till verksamheter som kortsiktigt är villiga att betala högst hyra? Om de negativa externa effekterna av den enskilda försäljningen är så liten att de endast marginellt påverkar fastighetsvärdena borde en sådan försäljning vara vinstmaximerande. Och sen kan samma tänkas gälla för ytterligare en försäljning, särskilt som den externa effekten på den redan sålda fastigheten inte påverkar beslutsfattaren. Det kan också vara vinstmaximerande att dela området i ett antal delar och sälja delarna när hela området är klart. Efter försäljningen kommer sedan de kollektiva kvaliteterna att stegvis försämras. Det skulle kunna vara intressant att som jämförelse studera den "affärsmodell" som tillämpades när Saltsjöbaden byggdes. Här fanns en stor fastighetsägare som dessutom byggde en privat järnväg till området för att göra det attraktivt. Men vad var det som gjorde att utbyggnaden inte fortsatte i större skala? Fanns inte efterfrågan eller var det möjlighen så att om fastigheter först säljs till "starka" grupper så kommer de försöka bromsa fortsatt utbyggnad av området för att bevara den exklusiva prägeln och hålla uppe fastighetsvärdena för sina fastigheter? 7

8 3. Några principfrågor 3.1 Upplåtelseformer som möjliggör långsiktiga hänsynstaganden Marknadshyressättning. Tänker vi oss ett område som det tar ett tag innan det blir attraktivt så är en möjlighet att den som bygger hyr ut lägenheter och lokaler samt räknar med att det under de första åren kommer att vara relativt låga hyror Vill man inte ändra de generella hyresreglerna skulle man kunna tänka sig att tillåta experiment med nya hyresregler i några nybyggda områden, t ex att hyran följer inflationen under de första 3-5 åren men att det sedan sker en anpassning till marknadsnivå. Det handlar i princip om den typ av "rent reviews" som förekommer t ex i England. Hyresgästen kan då gå till hyresnämnden för att få hyran prövad och om den begärda hyran av hyresnämnden bedöms överstiga marknadshyran har hyresgästen rätt att fortsätta hyra till den hyra som hyresnämnden fastställt. Uthyrning med begränsad kontraktstid och sedan rätt för fastighetsägaren att sälja. Här skulle vi kunna tänka oss att lägenheterna byggs som ägarlägenheter och att regelverket utformas så att dessa kan hyras ut utan att det uppstår något besittningsskydd för hyresgästen. Fastighetsägaren kan hyra ut lägenheten under några år till en relativt låg hyra och sedan bjuda ut den till försäljning när området börjar bli attraktivt, eller hyra ut till högre hyresnivåer. Fastighetsägaren kan portionera ut ett antal lägenheter i taget utifrån en bedömning av marknadshyresnivån idag jämfört med förväntningar om hyran och priset i framtiden. Den boende har då samma rätt som alla andra att köpa lägenheten men är skyldiga att flytta om t ex någon annan bjuder högre. En ytterligare möjlighet är värdestegringsmodeller för sålda bostäder. Råckle (1995) 1 beskriver en del av dessa varianter, t ex värdestegringslån där låntagaren får en lägre ränta men att en del av värdestegringen när huset säljs går till banken. En mer direkt och kanske administrativt enklare variant är en modell där det ursprungliga priset bestäms till ett visst belopp, men om prisnivån inom området stigit mer än den allmänna prisutvecklingen i regionen så får köparen efter säg 5 år betala ett belopp som är hälften av denna extra värdeökning. Det säljande företaget garanterar att ägaren kan låna detta belopp till vanlig bolåneränta. Det är viktigt för trovärdigheten och för att skapa incitament för ägaren att 1 Alternativa finansieringslösningar för fastigheter, Licentiatuppsats, KTH, 8

9 sköta och utveckla sin fastigheten att värdeförändringen bedöms utifrån utvecklingen av den allmänna prisnivån i området och inte priset på den enskilda fastigheten. 3.2 Ägandeformer som möjliggör lönsam produktion av kollektiva varor. Ett sätt att göra detta är den variant som tillämpade på Tjuvholmen, dvs att det är en ägare av hela området som också långsiktigt behåller kontrollen över området. Här kommer vi dock att fokusera på andra modeller som kan förenas med en situation där olika delar av området ägs att flera olika fastighetsägare. En variant för att möjliggöra/underlätta hänsynstagande till effekter på andra aktörer inom ett område är att göra grönområden men även kommersiella lokaler inom området till en särskild fastighet som ägs gemensamt av de som äger bostäder i området (både bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare). Beslut om användning av kommersiella lokaler ska då tas av alla fastighetsägare tillsammans. Om det inte är för många fastighetsägare borde transaktionskostnaderna vara relativt låga och man skulle kunna förhandla sig fram till effektiva beslut som leder till att det samlande fastighetsvärdet maximeras. En kanske mer praktisk juridisk form är att grönområden och kommersiella lokaler görs till en gemensamhetsanläggning för alla fastigheter i området. Fastigheterna kommer då att ingå i en samfällighetsförening som utser en styrelse som sedan fattar beslut om gemensamhetsanläggningen. Enligt vår bedömning finns inga juridiska hinder att t ex bedriva affärsverksamhet i ett mindre köpcentrum i form av en gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening. I de följande avsnitten kommer vi att ge några exempel på "helhetsmodeller" som kombinerar de olika varianterna som skissats ovan, men som också utgår från olika specifika situationer. Skillnaden mellan dem ligger också i kommunens roll och ägarfördelningar inom området. Vi diskuterar utifrån ett fall där nya förortssamhällen ska byggas men de grundläggande modellerna kan även tillämpas på andra fall. 9

10 4. Grundmodeller för nya förortssamhällen 4.1 Inledning/utgångspunkter Utgångspunkten här är frågan om det går att hitta en modell för att bygga attraktiva områden där det även finns billiga lägenheter. Hur skulle man kunna bygga nya "städer"/stadsdelar som mer liknar den typ av städer som progressiva fabriksägare försökte bygga under 1800-talet i England, där båda rikare och fattigare kan bo i området. I stort sett kan dock liknande modeller användas för mer traditionella stadsområden där det inte finns några särskilda sociala ambitioner även om man då får tänka sig att de privata aktörerna får ta ett större ansvar för t ex infrastruktur i vägar och kollektivtrafik. Startpunkten är att lokalisering sker i ett område som från början har låga markvärden. Man kan t ex tänka sig jord och skogsbruksmark i Handen söder om Stockholm. För att ett nytt område i en regiondel som inte från början är så attraktivt ska bli intressant för grupper med högre inkomster måste det kunna erbjuda något som är svårt att få på andra ställen, förutom en lite billigare bostad. I exemplet här tänker vi oss att det som kan attrahera är att det görs undantag från strandskyddet och att delar av området byggs i direkt anslutning till stranden (typ vid Årsta havsbad och Berga). Ska området även bli attraktivt för hushåll med lägre inkomster krävs att det finns bostäder som är relativt billiga, dvs med hyror och priser som speglar lågt markvärde och en byggkostnad som motsvarar t ex den för SABOs sk Kombohus. För att hålla nere priset krävs ett så stort byggande att det inte uppstår något stort tillkommande knapphetsvärde. För att hålla nere priserna ska en stor del av dessa hus byggas i de delar av området som t ex saknar direkt havsutsikt och därför inte blir lika attraktiva på marknaden, vilket ju skulle driva upp priset. Vidare krävs att det finns bra kommunikationer. Spinner vi vidare på exemplet med Årsta Havsbadstrakten så kan det finnas en anslutningsbana till pendeln och nya vägar med snabbussar in till stan eller lämpliga platser för byten till tunnelbana och olika pendeltågslinjer. Investeringar i kommunikationer görs av staten givet att de som bygger området utformat det så att det i praktiken vänder sig till olika inkomstgrupper och att det byggs i en viss takt. De olika upplåtelseformer och juridiska former som skissades i föregående avsnitt är möjliga för fastighetsutvecklaren att använda och självklart kan man i området blanda dagens upplåtelseformer med de nya. 10

11 Varianterna nedan skiljer sig åt i ett par dimensioner - både i hur hög grad de bryter med rollfördelningen i dagens planeringssystem och i hur många aktörer som är inblandade. Utifrån detta kan man urskilja fyra varianter. Först ska dock noteras att det finns något som kanske borde kallas "Variant 0" och det är det som i Lind (2002) kallas "The Ideal Type of Strong Local Government Planning" 2, dvs att kommunen gör upp den ideala planen med hänsynstagande till externa effekter och att de privata aktörerna uppgift sedan enbart är att bygga i enlighet med planen. Att andra "affärsmodeller" diskuteras idag beror utifrån denna bakgrund på att de kommunala planering inte lyckats skapa dessa miljöer och att regelverket i stort inte lyckats skapa incitament för långsiktighet. 4.2 Variant 1: Inledningsvis kommunal mark. En stor developer. Detta ligger nära Tjuvholmsmodellen som beskrevs tidigare och vi kan därför vara kortfattade. Förloppet kan vi tänka oss börjar med att kommunen exproprierar marken för bostadsändamål och att kommunen sedan har en koncepttävling där man lägger fast ett antal restriktioner/målsättningar. Vi kan anta att olika konsortier kommer att bildas och tävla om bästa utformning. Marken kan antingen upplåtas med ett fast förutbestämt pris som gäller för att tävlande men man kan också tänka sig att anbudsgivarna ger en kombination av koncept och pris. Konsortiet kan sedan välja mellan olika nya och gamla upplåtelseformer och om de väljer att sälja kan de skapa en struktur med samägande/gemensamhetsanläggningar som maximerar det samlade värdet på området. Man kan t ex använda mer hyresrätt i början med marknadsanpassad hyressättning och modeller där man först hyr ut och sedan säljer. Eller så kan man som på Tjuvholmen behålla hela ägandet under en längre period. En tanke som dykt upp i debatten under senare tid är att detta kunde vara en typ av projekt där långsiktigt pensionskapital kan investeras. Staten/kommunen garanterar enligt ovan att trafikförsörjningen fungerar på ett förutbestämt sätt. 2 Market-Oriented Land-Use Planning. A conceptual analysis. Planning and Markets, vol (62) 11

12 4.3 Variant 2: Inledningsvis kommunal mark. Flera developers. Detta kan göras på en rad olika sätt. Men en variant är att efter det att kommunen köper upp eller exproprierat marken så utses en handfull developers som ska få möjlighet att bygga i området. Kommunen tar fram en områdesplan tillsammans med de som är tänkta att bygga och äga fastigheter. Lokaler och verksamheter som är viktiga för hela området ägs gemensamt av de som ska bygga och äga, eller sköts i form av en gemensamhetsanläggning - se diskussionen ovan. När områdesplanen är klar och byggvolymer och typ av hus bestämts så får var och en av byggarna bestämma detaljutformning och hur man vill använda de nya upplåtelseformerna i sitt område. Givet att det finns vissa sociala ambitioner i projektet så garanterar även i detta fall den offentliga sektorn att infrastruktur byggs och kollektivtrafik håller en viss standard. 4.4 Variant 3: Statlig "development corporation" Det finns idag en diskussion om vad kommunerna egentligen klarar av och vilka drivkrafter de har och låt oss att anta att vi bedömer att det är viktigt att bygga nya områden men att det är svårt att genomföra för kommunerna. En variant är då att staten, i samarbete med båda privata och offentliga aktörer, agerar istället för kommunen. Formellt kan det ta den form som det tog under Thatchertiden i England då det bildades särskilda Development Corporation med statliga och privata aktörer. Formellt blir dock skillnaderna inte särskilt stora mot variant 1 och 2. Det är egentligen bara att byta ut "kommunen" mot "en statlig Development Corporation" i texten för dessa båda varianter. 4.5 Variant 4: Mer renodlade privata lösningar Det går även att tänka sig varianter som mer påminner om Saltsjöbadsfallet där en stor markägare eller konsortium av markägare är de som driver processen. Kombinerar vi detta med att staten tar ett större ansvar för byggandet kan man tänka sig att det privatägda området utses till en "frizon" där undantag från det kommunala planmonopolet och diverse andra regler får ske under villkor att området har en profil som 12

13 är i linje med statens målsättning. Bolaget får givet detta villkor en stor frihet i att utforma området. De olika nya upplåtelseformer och juridiska varianter som beskrivits ovan skulle också kunna utnyttjas av det privata konsortiet. Det är naturligtvis tänkbar både med ett långsiktigt ägande och en stegvis försäljning på sätt som upprätthåller en beslutsstruktur för hantering av de kollektiva varorna. Självklart kan man tänka sig en kommun som är positiv till denna typ av projekt och i sin planering ger det privata företaget/konsortiet en stor frihet att utforma ett större område. Ska man i området kunna testa nya upplåtelseformer och t ex göra en snävare tolkning av strandskyddet och andra statliga regler, krävs dock att staten stöder initiativet och är beredd att utse området till en regleringsmässig "frizon" ungefär på det sätt som staten gjorde under det sk frikommunförsöket 13

14 5. Illustrerande räkneexempel 5.1 Inledning Eftersom rapporten diskuterar tänkbara framtida regelsystem så kan naturligtvis enbart hypotetiska kalkyler presenteras. Hur rimliga dessa antaganden är måste läsaren själv bedöma. För enkelhets skull är alla kalkyler nedan reala, dvs det antas att alla belopp redan räknats om till dagens penningvärd. Kalkylerna göra med två olika reala kalkyler 3% respektive 5%. Alla kalkyler görs med en 15-årig planeringshorisont när det handlar om hyreslägenheter som ger ett löpande kassaflöde. Vi fokuserar här på de modeller som vi bedömer som de mest intressanta. Ett allmänt resultat är att en nödvändig förutsättning, i alla fall där det handlar om åtgärder som skapar värde i framtiden, är att värdestegringen måste vara större än det räntekrav som investeraren har. Det innebär att ju lägre räntenivån i samhället är desto intressantare blir dessa affärsmodeller, allt annat lika Nya hyressättningsregler Dagens system: Anta att den förhandlade hyran ligger på 1800 kr per kvm och att denna hyra antas ligga realt konstant. Nuvärdet under 15 år blir kr per kvm vid 3% ränta Nuvärdet under 15 år blir kr per kvm vid 5% ränta Framtida system variant 1: Den förhandlade hyran antas motsvara marknadshyran år 1 men efter några år blir området mer attraktivt och om tre år kan hyran höjas till 2000 kr per år. Nuvärdet under 15 år blir kr per kvm vid 3% ränta, dvs 1800 kr mer. Så mycket mer skulle man i princip kunna lägga ner för att få projektet med långsiktigt attraktivt. Motsvarande belopp vid 5% ränta blir kr, dvs 1500 kr mer än i dagens system. 14

15 Framtida system variant 2. Anta att 1800 kr är den lägsta hyra som gör det lönsamt att bygga. Om marknadshyran idag är 1700kr skulle företaget inte bygga med dagens system, där hyran i praktiken inte får höjas i framtiden. Men om vi antar att hyran kan höjas till 1900 kr år 4 och framåt blir frågan om projektet då blir lönsamt. Nuvärdet av intäkterna måste alltså vara kr vid 3% ränta och kr vid 5% ränta (nuvärdet vid 1800 kr i hyra, se ovan). I fallet med först 1700 kr i 3 år och sedan 1900 kr så blir nuvärdet kr vid 3% ränta och kr vid 5% ränta (vilket alltså gör projektet lönsamt). Med dessa antaganden skulle alltså inte projektet vara lönsamt med dagen system med lönsamt om man lyckas skapa ett område där hyran kan höjas i framtiden. Man kan alltså lägga ner en kostnad som förutsätter en marknadshyra på 1800 kr även om man initialt enbart får 1700 kr i hyra. 5.3 Möjligheten att först hyra ut och sedan sälja Anta att ett alternativ är att sälja bostäderna idag för kr per kvm. Genom att göra investeringar i bättre miljöer i stadsdelen så räknar man med att om 3 år kunna sälja bostäderna för kr. Under tiden hyrs bostäderna ut och ger ett driftnetto på 1200 kr per kvm. Genom att jämföra nuvärden kan vi se hur mycket som kan läggas ner för att skapa en långsiktigt attraktiv miljö. Säljer man idag blir nuvärdet alltså kr. Om man först hyr ut i tre år och sedan säljer blir nuvärdet av driftnettot (antar att betalas vid årets slut för enkelhets skull) 3400 kr vid 3% ränta och 3250 vid 5% ränta. Nuvärdet av kr vid 3% blir kr och vid 5% ränta kr Det samlade nuvärdet blir därmed kr vid 3% ränta och kr vid 5% ränta. Detta innebär att med dessa antagande kan man lägga ner ca 5000 kr resp 3000 kr per kvadratmeter givet att man skapar denna ökade framtida attraktivitet. 15

16 5.4 Kollektiva varor i gemensamhetsanläggningar Betraktar vi detta isolerat (oberoende av de andra modellerna) kan vi anta att när köpare/hyresgäst ser att här finns förutsättningar för att det ska bli en bra miljö genom bättre kontroll över de kollektiva nyttigheterna så påverkar det betalningsviljan redan idag för området. Anta att priset stiger från kr till kr per kvm. Antar vi att det i området finns 1000 lägenheter med i snitt 60 kvm så innebär det en ökning av nuvärdet av projektet på 2000*60000 kr dvs det stiger med 120 miljoner kr. Om priset enbart stiget från kr till kr så skapas ett överskott på 60 miljoner kr, vilket allt annat lika anger hur mycket mer som kan investeras givet att man skapar dessa värdefulla kollektiva nyttigheter och kollektiva styrsystem. 5.5 Att bygga blandade stadsdelar ( Berga sjöstad ) Variant 1: Ett område bygger enligt dagens regler. Antag att man bygger 2000 bostadsrätter med den standard som finns i moderna bostadsrättsområden och att varje lägenhet ger ett överskott på kr. Detta ger ett överskott på 600 miljoner. Det lönar sig inte att bygga enklare lägenheter. Variant 2: Överenskommelse med staten utifrån ny affärsmodell. Byggaren får tillgång till ett större område till samma genomsnittliga markkostnad, får garanterad bra kollektivtrafik och rätt att vi vissa delar bygga mer strandnära. (Vi bortser från alternativvärdet av den extra marken.) I detta alternativ antas att 500 strandnära bostäder ger ett överskott på kr var samt 2500 bostäder som säljs som bostadsrätter eller till hyreshusbolag med en vinst på kr per lägenhet. Notera att efterfrågan ökar pga de bättre kommunikationerna vilket gör den billigare produktionen lönsam. Vinsten för företaget blir 400 miljoner miljoner dvs 650 miljoner, dvs det skulle löna sig för företaget att göra en sådan överenskommelse. Ett annat sätt att uttrycka det är att företaget skulle vara beredd att betala mer för marken i det andra fallet. 16

17 6. Avslutning Som vi betonat är detta en idéskiss och det finns många frågor kvar att diskutera, inte minst samspelet mellan privat och offentlig sektor och vilka olika roller som de kan spela i ett projekt. Olika förutsättningar när det gäller markägoförhållanden kan också vara viktiga att studera närmare. Ett intressant nästa steg tror vi dock särskilt är att välja ut några olika typer av områden och mer konkret beskriva hur de idéer som presenteras kan tillämpas i olika fall, t ex för större eller mindre områden, och för områden i olika lägen i en region. 17

18 18

Skanskas bostadsrapport 2015

Skanskas bostadsrapport 2015 Skanskas bostadsrapport 2015 Metodik Så genomfördes rapporten Skanskas bostadsrapport 2015 bygger på en omfattande analys av en rad olika faktaunderlag. Statistik från Hittabrf.se och Mäklarstatistik har

Läs mer

Stockholmarna säger ja till den svenska modellen och nej till marknadshyror

Stockholmarna säger ja till den svenska modellen och nej till marknadshyror Stockholmarna säger ja till den svenska modellen och nej till marknadshyror 1 DEN SVENSKA MODELLEN FÖR HYRESSÄTTNING När hyresregleringen skulle ersättas i slutet av 1960-talet lanserades bruksvärdessystemet

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Kommittédirektiv En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion Dir. 2016:100 Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Sammanfattning En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning

Läs mer

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande Sammanfattning Utgångspunkten för denna bok är att även hushåll med relativt låga inkomster ska kunna hitta en acceptabel bostad till en rimlig hyra eller ett rimligt pris på marknaden. Det kommer alltid

Läs mer

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Dagens ämne Social housing i några utvalda länder - Norge - Finland - Danmark - Tyskland - USA / New York Momsdirektivet Paralleller till den

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Utvecklingsavdelningen Aktuellt om bostadsbyggandet

Utvecklingsavdelningen Aktuellt om bostadsbyggandet Utvecklingsavdelningen Aktuellt om bostadsbyggandet 1 (7) Utredningar och rapporter från Utvecklingsavdelningen, nr 4, juni 211 I rapporten redovisas bostadsbyggandet omfattning, sammansättning och lokalisering

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Marknadsekonomins grunder. Marknader, fördjupning. Thomas Sonesson, Peter Andersson

Marknadsekonomins grunder. Marknader, fördjupning. Thomas Sonesson, Peter Andersson Marknadsformer Företagets beteende på marknaden, d.v.s. - val av producerad kvantitet - val av pris - val av andra konkurrensmedel varierar med de förhållanden som råder på marknaden - antal aktörer -

Läs mer

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Växjö januari 2012 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Information till dig som hyresgäst I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos Växjöhem och Vidingehem ska

Läs mer

Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande

Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande Kommunfullmäktige Utdrag ur SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum 2015-06-09 Sid 54 Dnr KS 2015-306 Dpl 23 Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande Enligt ny lagstiftning

Läs mer

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma.

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma. SIGNERAD 2013-12-12 Malmö stad Stadskontoret 1 (2) Datum 2013-12-09 Vår referens Anders Spjuth Projektledare Tjänsteskrivelse anders.spjuth@malmo.se Motion från Anders Olin (SD) om investering av MKB S

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4 INFORMATIONSMÖTE 100224 Brf Svavlet 4 Rikard Johansson Bjurfors & Thörner AB Vi hjälper föreningen. Kontakta oss för alla typer av frågor om ombildningen Syfte med dagens möte Informera om ombildningen

Läs mer

Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal

Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal Sidan 1 av 6 Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal Enligt lagstiftning från 1 januari 2015 ska samtliga kommuner anta riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Dessa

Läs mer

Hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen - En nordisk utblick

Hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen - En nordisk utblick Hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen - En nordisk utblick Christian Dymén Research Fellow Direct +46 8 463 54 45 Mobile +46 70 204 64 80 christian.dymen@nordregio.se http://www.nordregio.se

Läs mer

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2007 och 2008 S 2009:10 2008-12-17 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm

Läs mer

Startpromemoria för planläggning av Bolidentriangeln (Renseriet 25 mf l) i stadsdelen Årsta (ca 500 lägenheter)

Startpromemoria för planläggning av Bolidentriangeln (Renseriet 25 mf l) i stadsdelen Årsta (ca 500 lägenheter) Stadsbyggnadskontoret Tjänsteutlåtande Planavdelningen Sida 1 (6) 2015-05-22 Handläggare Niklas Zetterberg Telefon 08-508 27 335 Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Bolidentriangeln

Läs mer

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson Marknadsformer Företagets beteende på marknaden, d.v.s. - val av producerad kvantitet - val av pris - val av andra konkurrensmedel varierar med de förhållanden som råder på marknaden - antal aktörer -

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Bakgrund o syfte. Gagnefsbostäder AB (GBAB) har köpt fastigheten Monteliusgården

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

Har du råd att bo kvar?

Har du råd att bo kvar? www.stockholmsvanstern.se Efter pensionen: Har du råd att bo kvar? En rapport om inkomster och boende bland äldre i Stockholms stad. Beställd av Stockholmsvänstern, utförd av Edvin S. Frid oktober 2012.

Läs mer

Åtgärder för en enklare byggprocess

Åtgärder för en enklare byggprocess Enskild motion Motion till riksdagen 2016/17:2413 av Markus Wiechel (SD) Åtgärder för en enklare byggprocess Förslag till riksdagsbeslut 1. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2009 S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm år 2009.

Läs mer

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

bobygget. bostadsformer och scenarier

bobygget. bostadsformer och scenarier 15-01-22 bobygget bostadsformer och scenarier 1 Scenario SMALL - 9 hushåll BYHUS 2 3 Scenario MEDIUM - 24 hushåll BYHUS 4 5 Scenario LARGE - 38 hushåll RADHUSET STORVILLAN BYHUSET LILLVILLAN EGENVILLAN

Läs mer

Riktlinjer för markanvisning

Riktlinjer för markanvisning PROGRAM POLICY STRATEGI HANDLINGSPLAN RIKTLINJER Riktlinjer för markanvisning Örebro kommun 2014-11-25 Sam 807/2014 orebro.se 2 RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING RIKTLINJER Säkerställer ett riktigt agerande

Läs mer

Brainstorming med många intresserade på Omställningskonferensen i Malmö.

Brainstorming med många intresserade på Omställningskonferensen i Malmö. Vad är bakgrunden till TINYHOUSESWEDEN? Brainstorming med många intresserade på Omställningskonferensen i Malmö. Sökte lösning på ställa om till ny livsstil. Ett svar på vanliga omställningsfrågor; hur

Läs mer

Ramavtal för flerbostadshus på fast pris. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ramavtal för flerbostadshus på fast pris. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ramavtal för flerbostadshus på fast pris Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Problem Problem Minskade möjligheter att bygga bostäder men framförallt hyresrätter Varför byggs så få hyresrätter

Läs mer

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens (Läs själva:) PERFEKT KONKURRENS = FULLSTÄNDIG KONKURRENS 2012-11-25 Här analyserar vi marknadsformen perfekt konkurrens. Marginalprincipen vägleder oss till att inse att företagen ökar produktionen så

Läs mer

Detaljplan för fastigheten Tamburinen 1 m fl Del av Östra Eklanda G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G

Detaljplan för fastigheten Tamburinen 1 m fl Del av Östra Eklanda G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G Dnr 152/08 Upprättad 2011-11-28 1 Reviderad 2012-05-22 Detaljplan för fastigheten Tamburinen 1 m fl Del av Östra Eklanda Mölndals stad Västra Götalands län ANTAGANDEHANDLING G E N O M F Ö R A N D E B E

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Markvärden och infrastrukturutbyggnad

Markvärden och infrastrukturutbyggnad 1 (7) Avdelningen för ekonomi och styrning Sektionen för ekonomisk analys Peter Sjöquist 2015-06-03 Markvärden och infrastrukturutbyggnad Regeringen har utfärdat direktiv till förhandlingspersoner som

Läs mer

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta Bakgrund Det pågår en intensiv debatt om huruvida det föreligger en boprisbubbla som kan få allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin Debatten rör främst Stockholmsregionen, även om också andra delar

Läs mer

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar 1 (5) Handläggare Datum MH 2012-02-13 Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar Varför har Fastighetsägarna Stockholm strandat hyresförhandlingarna? Fastighetsägarföreningen Stockholm (FÄF) och Hyresgästföreningen

Läs mer

Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå

Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå Inledning: Skellefteå har som mål att kommunen ska växa till 80 000 innevånare till år 2030. För att nå detta mål måste det finnas en lokal politik som skapar

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt Ekonomi betyder hushållning Att hushålla med pengarna på bästa sätt Familjeekonomi Det är många saker man behöver i en familj, t ex kläder, men hyran höjs! Kanske kommer företaget att dra ner på skiftarbete

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Produktion: Justitiedepartementet, april 2009 Tryck: Davidsons Tryckeri. Växjö Fler exemplar kan beställas per e-post: info.order@justice.ministry.se

Läs mer

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter 1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom

Läs mer

När vinstintresset tar över...

När vinstintresset tar över... När vinstintresset tar över... - En rapport om högerns planer på att sälja ut 3000 hem i Södertälje. 2(8) Inledning Sedan ska man betala för allt, som när en liten plastdetalj på torkskåpet går sönder,

Läs mer

Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm. sep 2010-2011. Accelerating success.

Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm. sep 2010-2011. Accelerating success. Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm sep 2010-2011 Accelerating success. Ombildningar i Stockholm 2010-2011 De boende hos allmännyttan som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i

Läs mer

Välkommen till kursen

Välkommen till kursen Välkommen till kursen Gör rätt som hyresvärd Vilka är vi? Avsnitt 1 Definitioner Uppsägningstider 1 Hyresavtal Hus eller del av hus lägenhet Upplåtits Till nyttjande Mot ersättning Bostadslägenhet resp.

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström Wall Street har ingen aning om hur dåligt det är därute. Ingen aning! Ingen aning! Dom är idioter! Dom förstår ingenting! Jim Cramer, programledare CNN (tre veckor före finanskrisen) Grundkurs i nationalekonomi,

Läs mer

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning.

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. 1. Uthyrning av hel bostad Hyresavtal Hyresrätter, bostadsrätter och villor kan hyras ut i

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension

Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension nr 5 2015 årgång 43 Den svenska hyresregleringen har varit en måltavla för ekonomer åtminstone sedan Ragnar Bentzels, Assar Lindbecks och Ingemar Ståhls

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Framgångsrik projektering när fler blir vinnare

Framgångsrik projektering när fler blir vinnare Framgångsrik projektering när fler blir vinnare Presentation av en modell för samverkan mellan stor o liten Ett föredrag av Andreas Wickman, Wickman Wind AB VIND 2014, Stockholm Waterfront Gotland det

Läs mer

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin.

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin. HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN 30 000 bostäder har byggts de senaste 5 åren. 75 000 hade behövts för att motsvara befolkningsökningen. 56 % eller mer än varannan

Läs mer

Effektiva processer för planering och byggande. Stellan Lundström

Effektiva processer för planering och byggande. Stellan Lundström Effektiva processer för planering och byggande Stellan Lundström KTH i stort och smått Energi- och miljöaspekter i byggande och förvaltning Marknadsanalyser i tidiga skeden Ny plan- och byggprocess ökar

Läs mer

Den gömda skattebomben

Den gömda skattebomben Den gömda skattebomben En rapport om hur dubbelbeskattningen av bostadsrätter slår mot hushållen i Stockholm Fastighetsägarna Stockholm Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm Tel 08-617 75 00 Fax

Läs mer

Det handlar om Linköpings framtid.

Det handlar om Linköpings framtid. Det handlar om Linköpings framtid. Tre förslag från Socialdemokraterna för att få igång bostadsbyggandet i Linköping. Det byggs för lite i Linköping. Under flera år har antalet färdigställda bostäder underskjutit

Läs mer

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden 2 förord SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är ense om att hyresrätten och dess konkurrenskraft behöver utvecklas. Den 25 januari 2001

Läs mer

Skatteverkets ställningstaganden

Skatteverkets ställningstaganden Skatteverkets ställningstaganden Bredbandsutbyggnad genom lokala fibernät, mervärdesskatt Datum: 2012-05-23 Dnr/målnr/löpnr: 131 367424-12/111 1 Sammanfattning En förening som verkar för att dess medlemmar

Läs mer

Bygg för unga och studenter

Bygg för unga och studenter Bygg för unga och studenter Sida 1 (7) Bygg för unga och studenter Det socialdemokratiska löftet till Stockholms unga och studenter är att vi ska bygga 12 000 hyresrätter anpassade för unga och studenter

Läs mer

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 1 Har hushållen realistiska förväntningar på bostadsmarknaden? Ekonomipristagaren Robert Shiller: Jag tror att människor här i Sverige

Läs mer

Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer

Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer Viktigt för uppdraget har varit att samråda med berörda intressenter och aktörer för att få ta del av deras synpunkter, kunskaper och erfarenheter.

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Vi skapar Skandinaviens mest attraktiva stadskärna. Vill du vara med?

Vi skapar Skandinaviens mest attraktiva stadskärna. Vill du vara med? Vi skapar Skandinaviens mest attraktiva stadskärna. Vill du vara med? Målet är att göra Jönköping till Skandinaviens mest attraktiva stadskärna i sin storlek. Ganska kaxigt, tycker kanske en del. Men faktum

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS Ekonomi känns ofta obegripligt och skrämmande, men med små åtgärder kan du få koll på din ekonomi och ta makten över dina pengar. Genom årens gång har det blivit allt viktigare

Läs mer

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter Skattejämförelse småhus och bostadsrätter En jämförelse av skatter och avgifter vid köp, under boendetiden och vid försäljning av småhus/äganderätter och lägenheter/bostadsrätter i Sverige Villaägarnas

Läs mer

Skatteverkets ställningstaganden

Skatteverkets ställningstaganden Page 1 of 17 Skatteverkets ställningstaganden Bredbandsutbyggnad genom lokala fibernät, mervärdesskatt Datum: 2012-05-23 Område: Mervärdesskatt Dnr/målnr/löpnr: 131 367424-12/111 1 Sammanfattning En förening

Läs mer

Minskad valfrihet för bostadssökande i Stockholm

Minskad valfrihet för bostadssökande i Stockholm Minskad valfrihet för bostadssökande i Stockholm Minskad valfrihet för bostadssökande i Stockholm I den senaste tidens bostadspolitiska debatt om ombildningen av hyresrätter till bostads rätter har ett

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

Markanvisningsavtal för del av fastigheten Forellen 1, Malmen

Markanvisningsavtal för del av fastigheten Forellen 1, Malmen TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Johanna Kindqvist 2015-09-21 KS 2013/0480 50126 Kommunstyrelsen Markanvisningsavtal för del av fastigheten Forellen 1, Malmen Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist Bjuvs kommun Grupp 10. Anna Andersson Jenny Ekberg Anders Fex Marianne Lindkvist Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Demografi... 4 Fördelning av yrken inom kommunen... 4 Inkomst...

Läs mer

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen Värdering av stadskvaliteter - betalningsvilja för kontor, stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen Visionen i

Läs mer

BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG

BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG (76969-7331) INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter

Läs mer

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen 2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020

Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020 2010-03-02 Boendeplan för Skellefteå kommun 2010-2020 Kommunledningskontoret Planeringsavdelningen Jens Tjernström Boendeplan för Skellefteå kommun 1 Sammanfattning Skellefteå kommun har en vision som

Läs mer

Vargbacken- Hur går vi vidare

Vargbacken- Hur går vi vidare Vargbacken- Hur går vi vidare Ingarö Seniorboende Kooperativ Hyresrättsförening Programskede Efter att detaljplanen vann laga kraft i september 2015 är programfrågorna väsentliga Finansieringsförutsättningarna

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer

Handläggare. Inga-Lena Palmgren 08-523 038 60. inga-lena.palmgren@sodertalje.se

Handläggare. Inga-Lena Palmgren 08-523 038 60. inga-lena.palmgren@sodertalje.se södertälje U kommun l (2) 2014-06-26 Tjänsteskrivelse Kontor Social-och omsorgskontoret Handläggare Inga-Lena Palmgren 08-523 038 60 inga-lena.palmgren@sodertalje.se Äldreomsorgsnämnden Kommundelsnämnderna

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Utöka. Sverigebygget. 20 000 nya studentbostäder

Utöka. Sverigebygget. 20 000 nya studentbostäder Utöka Sverigebygget 20 000 nya studentbostäder Utöka Sverigebygget: 20 000 nya studentbostäder Sedan 2006 har över en kvarts miljon fler människor fått ett jobb att gå till. Det här är bara början. Vi

Läs mer

Yttrande över Näringsdepartementets promemoria: Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35)

Yttrande över Näringsdepartementets promemoria: Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) KOMMUNLEDNINGSKONTORET Handläggare Juhlin Henrik (SBF) Datum 2015-09-30 Diarienummer KSN-2015-1507 Kommunstyrelsen Yttrande över Näringsdepartementets promemoria: Investeringsstöd för anordnande av nya

Läs mer

Anette Sturesson, koncerncontroller Mats Arnér, sekreterare

Anette Sturesson, koncerncontroller Mats Arnér, sekreterare 1(7) Protokoll nr 6 fört vid sammanträde med styrelsen i, 556832-1110, den 10 december 2012 Beslutande: Övriga närvarande: Kaj Göransson, ordförande (s) Peter Lilja, vice ordförande (m) Christina Davidson,

Läs mer

Sammanfattning. Bakgrund

Sammanfattning. Bakgrund Sammanfattning I den här rapporten analyseras förutsättningarna för att offentlig upphandling ska fungera som ett mål- och kostnadseffektivt miljöpolitiskt styrmedel. I anslutning till detta diskuteras

Läs mer

Kommunstyrelsens arbetsutskott. PROTOKOLL - ojusterat Information om utdelning från Alsikebolaget KS-2015/429.

Kommunstyrelsens arbetsutskott. PROTOKOLL - ojusterat Information om utdelning från Alsikebolaget KS-2015/429. Kommunstyrelsens arbetsutskott 99 Utdrag ur PROTOKOLL - ojusterat 2015-08-10 Information om utdelning från Alsikebolaget 2015-2019 KS-2015/429 Ärende Simon Granit, ekonomichef för de kommunala bolagen,

Läs mer

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder Sverigebygget 150 000 100 000 nya bostäder Nya Moderaterna vill nå 150 000 nya bostäder Nya Moderaterna presenterar i dag ytterligare åtgärder för mer och snabbare bostadsbyggande. Vi vill öka tillgången

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer