Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 46. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 46 / Juli 2013

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 46 / Juli 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 46 I DETTA NUMMER går vi igenom nio rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Dessutom redogör vi för en nyligen presenterad utredning som föreslår att kravet på ansökan för frivillig skattskyldighet till mervärdesskatt vid uthyrning av lokaler, i vilka det bedrivs momspliktig verksamhet, tas bort. Numret innehåller även en sammanfattande artikel om den nya lagen om uthyrning av privatbostad. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 33. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl, Anna Södergren och Josefin Landqvist Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning UTREDNING M M Förslag till förenklingar beträffande frivillig skattskyldighet vid uthyrning av verksamhetslokaler... sid 3 Ny lag från 1 februari 2013 om uthyrning av privatbostad... sid 5 RÄTTSFALL Förekomst av radon har ansetts som hyresrättslig brist som berättigar hyresgästen till nedsättning av hyran... sid 7 Hyresvärd ej skadeståndsskyldig vid uppsägning av lokalhyresavtal kopplat till samarbetsavtal...sid 10 Fastighetsägare har haft rätt att säga upp andrahandshyresgäst med tillämpning av bulvanregeln i 7 kap 31 jordabalken...sid 13 Det omdiskuterade projektet med Stockholmsmodellen har ej funnits tillämpbart vid prövning av bruksvärdeshyra...sid 15 Hyresgäst var tvungen att avflytta från fritidsfastighet trots mycket långt hyresförhållande...sid 18 Sonen fick överta hyresrätt efter moderns plötsliga död trots enbart fyra månaders sammanboende...sid 20 Takskottning är inte snöröjning...sid 23 En hyresgäst har bedömts vara skadeståndsskyldig för vattenläckage i lokal...sid 25 Fråga om tillämpning och tolkning av lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd utifrån det av hyresvärden angivna skälet i uppsägningshandlingen...sid 29 KPI, referensränta m.m... sid 33 Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 2

3 Utredning Förslag till förenklingar beträffande frivillig skattskyldighet vid uthyrning av verksamhetslokaler Regeringen har inför budgetpropositionen för år 2014 föreslagit förändringar beträffande det administrativa förfarandet kring frivillig skattskyldighet till mervärdesskatt (moms) vid uthyrning av lokaler där hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Enligt förslaget ska det nuvarande kravet på ansökan och anmälan för frivillig skattskyldighet för moms tas bort. Förslaget innehåller även nya regler för frivillig skattskyldighet vid ny- till- eller ombyggnad. Kravet på ansökan och anmälan för frivillig skattskyldighet till moms tas bort Uthyrning av verksamhetslokal är normalt undantagen från skattskyldighet. Det finns dock en möjlighet för hyresvärden att efter ansökan bli skattskyldig för uthyrningen. Detta förutsätter att hyresgästen i lokalen bedriver verksamhet som medför skattskyldighet eller rätt till återbetalning av moms och att lokalen uthyrs för stadigvarande användning. Idag kan en hyresvärd endast bli frivilligt skattskyldig och således få debitera moms vid uthyrning av verksamhetslokaler genom en ansökan till Skatteverket och efter Skatteverkets beslut härom. Skattskyldigheten kan inträda tidigast den dag då ansökan inkom till Skatteverket. Vid överlåtelsen av en fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet är överlåtaren skattskyldig till dess den nya ägaren tillträder fastigheten under förutsättning att överlåtaren efter försäljningen fortsätter uthyrningen eller upplåtelsen. Den frivilliga skattskyldigheten övergår till den nye ägaren av fastigheten utan någon särskild ansökan eller beslut. Regeringen har nu föreslagit att ansökan och anmälan till Skatteverket slopas i de flesta fall vid frivillig skattskyldighet för moms för upplåtelse av verksamhetslokal. Istället ska frivillig skattskyldighet gälla om moms anges i en faktura för uthyrningen eller upplåtelsen. Den frivilliga skattskyldigheten inträder den första dagen i den hyresperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser. Frivillig skattskyldighet gäller dock inte om hela skattebeloppet sätts ned i en kreditnota som utfärdas inom fyra månader från den dag då fakturan med moms utfärdades. Frivillig skattskyldighet gäller inte heller om fakturan med den utgående skatten ställs ut senare än sex månader från den första dagen i den hyresperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 3

4 Regeringen har även föreslagit att vid en överlåtelse av en fastighet upphör skattskyldigheten om den tidigare och den nya ägaren före tillträdet ingått ett skriftligt avtal om att den frivilliga skattskyldigheten inte ska övergå. Förfarande vid uppförandeskeden När en byggnad uppförs är det idag en förutsättning för frivillig skattskyldighet att det är lämpligt med hänsyn till den sökandes personliga eller ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt. Regeringen har föreslagit att förfarandet med ansökan, beslut och anmälan bör finnas kvar vid uppförandeskeden, dvs under den tid då en byggnad uppförs eller genomgår omfattande till- eller ombyggnader. En fastighetsägare ska dock enligt regeringens förslag kunna göra retroaktivt avdrag för ingående skatt som avser en ny-, till- eller ombyggnad även om fastighetsägaren har varit frivilligt skattskyldig under uppförandet av byggnationen. Med dagens reglering kan den som fått ett beslut om frivillig skattskyldighet inte använda sig av retroaktivt avdrag för att återfå ingående skatt på förvärv som gjorts innan skattskyldigheten inträdde. Den som haft utgifter som avser ny-, till- eller ombyggnad före tidpunkten för den frivilliga skattskyldighetens inträde kan endast återfå skatt genom jämkning under en tioårsperiod. Uthyrning som avser stadigvarande bostad Det är idag inte möjligt för en fastighetsägare att bli frivilligt skattskyldig för uthyrning som avser stadigvarande bostad om uthyrning sker till en kommun, ett kommunalförbund eller samordningsförbund. Vid uthyrning i andra fall finns ingen begränsning. För att undvika att fastighetsägare som är frivilligt skattskyldiga och ska erlägga moms på hyran inte kan göra avdrag för ingående moms som avser uthyrningen har regeringen föreslagit att frivillig skattskyldighet inte ska kunna omfatta uthyrning eller upplåtelse som avser stadigvarande bostad, oavsett vem fastighetsägaren hyr ut till. Vill du läsa mer >> se Lagrådsremiss angående vissa skattefrågor inför budgetpropositionen för 2014 Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 4

5 Ny lag om uthyrning av privatbostad Den 1 februari 2013 trädde lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, ikraft. Den största nyheten är att hyresvärden och hyresgästen ges större frihet att komma överens om hyran. Reglerna gäller endast för privatpersoners uthyrning och omfattar inte andrahandsuthyrning av hyresrätter. Bakgrund Bakgrunden till den nya lagen är att regeringen ville öka möjligheterna för privatpersoner att hyra ut sin bostad. Grunden härför motiverades av att det är viktigt för svensk ekonomi och dess tillväxt att bostadsmarknaden fungerar bra. En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för att få en god rörlighet på arbetsmarknaden. Genom att i en ny lag ändra sättet att beräkna vilken hyra som får tas ut vid andrahandsuthyrning var förhoppningen att få fler privatpersoner att hyra ut sin bostad under perioder då de själva inte behöver lägenheten och på så sätt minska bostadsbristen i framförallt storstäderna. I förslaget till lagen föreslog regeringen att en bostadsrättshavare inte längre skulle behöva ange några skäl för sin begäran om andrahandsuthyrning till skillnad mot dagens regler som kräver att uthyraren har beaktansvärda skäl för sin begäran. Regeringen fick dock inte igenom det förslaget. Lagens tillämplighet och innebörd De bostäder som omfattas av den nya lagen är villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter. Däremot gäller lagen inte för andrahandsuthyrning av hyresrätter utan där gäller hyreslagens regler fortfarande. En förutsättning för att lagen ska vara tillämplig är att upplåtelsen inte ingår i näringsverksamhet och att ändamålet är annat än fritidsändamål. Om flera lägenheter upplåts gäller lagen endast för den första upplåtelsen. Både hyresvärd och hyresgäst har rätt att när som helst säga upp hyresavtalet. En hyresgäst kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. För hyresvärden gäller tre månaders uppsägningstid. Beräkning av hyra Vid uthyrningen får hyran nu bestämmas utifrån kapital- och driftskostnader. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ett riktmärke för avkastningsräntan är, enligt lagstiftaren, för närvarande fyra procent. Räntor och lånekostnader har ingen betydelse. Med driftskostnad avses till exempel avgift till bostadsrättsföreningen, slitage av inventarier samt kostnad för el och bredband. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 5

6 Exempel: En bostadsrätt som är värd 2 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Månadsavgiften till föreningen är kr. Den månadshyra som kan tas ut blir således * 0,04/ = kr Om hyresvärden tar ut högre hyra än den som beräknats enligt formeln kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att begära sänkning. Vid tvist om hyran ska hyresnämnden fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden. Om hyresnämnden anser att hyran är för hög kan den alltså besluta om en lägre hyra. Om hyresnämnden beslutar om en sänkning av hyran så gäller den från beslutsdatumet. Det finns alltså ingen möjlighet att retroaktivt få tillbaka hyra som redan har erlagts. Ett beslut från hyresnämnden i denna del kan överklagas till hovrätten. Vill du läsa mer >> se lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 6

7 Rättsfall Förekomst av radon har ansetts som hyresrättslig brist som berättigar hyresgästen till nedsättning av hyran Enligt Socialstyrelsens allmänna råd anses radonhalten i en bostad utgöra en olägenhet för människors hälsa om den överstiger 200 Bq/m³. I lägenheten i målet hade radonhalter motsvarande ungefär dubbelt så hög nivå som det riktvärde som anges i Socialstyrelsens allmänna råd mätts upp. Tingsrätten fann att nivån på radonhalten varit så hög att det förelegat en hyresrättslig brist i lägenheten som berättigat hyresgästen till skälig nedsättning av hyran. Skälig nedsättning av hyran bedömdes i detta fall vara 15 procent. Den tidsperiod under vilken hyresgästen hade rätt till nedsättning av hyran, innefattade även viss tid innan hyresgästen begärt hyresnedsättning, då hyresvärden vid denna tidpunkt redan känt till bristen. Enligt 11 och 16 hyreslagen (HL) har en hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. I dom meddelad av Uppsala tingsrätt den 11 april 2013 prövades frågan om det funnits höga halter radon i en lägenhet och om detta utgjort en brist som berättigat hyresgästen till nedsättning av hyra. Bakgrunden i målet var följande. Hyresgästen hyrde under tiden den 1 mars 1999 till den 30 november 2011 en radhuslägenhet av hyresvärden. Januari-februari 2000 genomförde hyresvärden radonmätningar i lägenheten som visade på ett årsmedelvärde på 420 Bq/m³. Hyresvärden vidtog vissa åtgärder för att sänka radonhalten och en ny radonmätning under perioden oktober januari 2001 visade att årsmedelvärdet för radon hade sjunkit till 390 Bq/ m³. Resultatet redovisades i brev från hyresvärden till hyresgästen och hyresvärden angav även i brevet att fastigheten skulle hållas under uppsikt. Det var ostridigt att inga radonmätningar genomförts i lägenheten under tiden 2002 till 2009, då en ny mätning utfördes. Under perioden november januari 2010 genomfördes en ny radonmätning genom vilken ett årsmedelvärde om 450 Bq/m³ mättes upp, varvid hyresvärden återigen företog åtgärder för att sänka radonhalten. Ytterligare en mätning har härefter genomförts, men denna var en korttidsmätning med ett rådgivande värde och inte ett årsmedelvärde. Den 29 september 2010 framställde hyresgästen krav till hyresvärden på nedsättning av hyra. Enligt Socialstyrelsens allmänna råd anses radonhalten i en bostad utgöra en olägenhet för människors hälsa om den överstiger 200 Bq/m³. Fram till den 24 juni 2004 var riktvärdet i stället 400 Bq/m³. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 7

8 Hyresgästen yrkade i första hand att hyresvärden skulle förpliktas att till honom utge ett belopp motsvarande 30 procent av den hyra som hyresgästen erlagt under perioden den 24 juni 2004 till den 30 november I andra hand yrkade hyresgästen att hyresvärden skulle förpliktas att till honom utge ett belopp motsvarande 30 procent av den hyra som hyresgästen erlagt under perioden den 29 september 2010 till den 30 november Grunden för yrkandena var att det under tiden 24 juni 2004 till den 30 november 2011 förelegat radonhalter överstigande gällande riktvärde i lägenheten, vilket enligt hyreslagen utgjort en brist som berättigat till skälig nedsättning av hyran. Hyresvärden hade känt till bristen och dessutom såsom fastighetsägare varit skyldig att känna till att riktvärdet för radon ändrades per den 24 juni Hyresvärden bestred yrkandena men vitsordade det sammanlagda belopp med vilket hyresgästen betalat hyra under perioden 24 juni 2004 till den 30 november 2011, samt att de yrkade beloppen motsvarade en 30 procentig nedsättning av hyran under respektive period. Som grund för sitt bestridande angav hyresvärden bl.a. följande. Vid nybyggnation finns det ett gränsvärde på maximal radonhalt om 200 Bq/m³. Det finns däremot inte något gränsvärde för befintliga hus, utan bara ett riktvärde om 200 Bq/m³. Socialstyrelsens nya riktvärde avseende radonhalt från 2004 har inte inneburit något förbud eller någon inskränkning av fortsatt brukande av befintlig bostad. Hyresvärden har inte heller erhållit någon föreläggande från kommunen att mäta eller vidtaga åtgärder vad avser radonnivån i lägenheten. Då några mätningar av radonhalten inte har skett under åren 2002 till slutet av 2009 går det inte att säkert säga vilken radonhalt det varit i lägenheten under tiden Hyresvärden kan inte heller vitsorda att man känt till ändringen av den 24 juni 2004 av riktvärdet för radon enligt Socialstyrelsens allmänna råd. Tingsrätten prövade först frågan om hyresgästen var berättigad till hyresnedsättning. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att en radonhalt som överstiger 200 Bq/m³ i en bostad kan utgöra en brist i en lägenhet i hyreslagens mening, och att det ostridigt inte utfärdats något föreläggande mot hyresvärden att vidta åtgärder för att sänka radonhalten inte förändrade den bedömningen. Tingsrätten fann att vittnesmål, från av hyresgästen åberopad sakkunnig, gav stöd för att radonhaltens årsmedelvärde i vart fall inte understigit 200 Bq/m³ mellan åren 2004 och Samtliga mätresultat i förening med uteblivna saneringsåtgärder talade, enligt tingsrätten, med styrka för att radonhaltens årsmedelvärde i lägenheten under perioden snarare legat i närheten av 400 Bq/ m³ än 200 Bq/m³. Då hyresvärden inte lyckats visa att de åtgärder som vidtagits under 2010 resulterat i att radonhalten reducerats till en godtagbar nivå, ansågs det styrkt att nivån på radonhalten varit så hög under åren att det förelegat en hyresrättslig brist i lägenheten. Bristen har varit av sådan omfattning att den utgjort men i nyttjanderätten och hyresgästen var därmed berättigad till skälig nedsättning av hyran. Tingsrätten övergick härefter till att pröva från vilken tidpunkt hyresnedsättning skulle utgå varvid tingsrätten anförde att enligt tingsrättens ställningstagande ovan har den förhöjda radonhalten funnits i lägenheten under hela den tid som hyresgästens talan omfattar. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 8

9 Det var emellertid ostridigt att hyresgästen begärt hyresnedsättning först i september Tingsrätten konstaterade att enligt praxis och doktrin har en hyresgäst inte ansetts haft rätt till nedsättning av hyra förrän tidigast från den tidpunkt då hyresgästen i någon form påpekat bristen för hyresvärden. I doktrin har emellertid uttalats att en hyresgäst möjligen kan vara berättigad till hyresnedsättning för längre period i vissa fall då hyresvärden känt till bristen. Tingsrätten anförde att hyresvärden redan under år 2000 vidtagit åtgärder i syfte att sänka nivån av radonhalten i lägenheten och att hyresvärden vid denna tidpunkt hade vetskap om att radonhalten låg i närheten av 400 Bq/m³. Tingsrätten menade att en fastighetsägare, och inte minst en hyresvärd likt den ifrågavarande som bedriver kommersiell uthyrningsverksamhet, måste anses skyldig att ha kunskap om gällande riktvärden för radon i bostäder. Vidare anförde tingsrätten att då radonproblemet i lägenheten redan var känt för hyresvärden vid tidpunkten för det ändrade riktvärdet, framstod det som orimligt att hyresgästen skulle anses vara skyldig att påkalla ny kontroll av nivån på radonhalten i lägenheten och därefter begära rättelse eller liknande för att bibehålla sin rätt till nedsättning av hyra under tid då lägenheten varit bristfällig. Mot denna bakgrund fann tingsrätten att hyresgästen var berättigad till nedsättning av hyran redan från den 24 juni Vid en samlad bedömning fann tingsrätten att skälig hyresnedsättning under aktuell period skulle bestämmas till 15 procent. Hyresvärden förpliktades även att betala en del av hyresgästens rättegångskostnader. Vill du läsa mer >> se Uppsala tingsrätts dom meddelad i mål T Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 9

10 Hyresvärd ej skadeståndsskyldig vid uppsägning av lokalhyresavtal kopplat till samarbetsavtal En hyresvärd hyrde ut lokaler i vilka hyresgästen bedrev hotellverksamhet. Inom samma fastighet som de uthyrda lokalerna var belägna bedrev hyresvärden konferens- och restaurangverksamhet. Utöver hyresavtalet hade hyresvärden och hyresgästen även tecknat ett samarbetsavtal att gälla så länge hyresavtalet gällde. Sedan avtalen tecknats hade hyresvärdens konferens- och restaurangverksamhet gått med förlust samtidigt som hyresgästens hotellverksamhet gått med vinst. Hyresvärden sade upp hyresavtalet och angav att hyresvärden själv hade ett behov av att förfoga över lokalen för egen verksamhet. Hyresvärden önskade bedriva hotellverksamheten i egen regi då detta var en förutsättning för att göra den olönsamma konferens- och restaurangverksamhet lönsam. Tingsrätten fann, mot bakgrund av den verksamhet som hyresvärden bedrev på fastigheten och samarbetet mellan parterna, att detta utgjorde sakligt skäl för uppsägning. Hyresvärden ansågs också ha befogad anledning att säga upp avtalet och hyresgästen var därmed inte berättigad till skadestånd. Enligt 57 hyreslagen har en lokalhyresgäst med indirekt besittningsskydd under vissa förutsättningar rätt till skadestånd då en hyresvärd har sagt upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresavtalet eller då förlängning i annat fall inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Av 58 b hyreslagen framgår att om en hyresgäst har rätt till skadestånd enligt 57 samma lag så ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästens skada är större än ett belopp motsvarande en årshyra ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes förlust. I dom meddelad av Sundsvalls tingsrätt den 28 mars 2013 prövades frågan om en hyresvärd var skadeståndsskyldig gentemot sin tidigare hyresgäst med anledning av hyresvärdens uppsägning. Hyresgästen hade bedrivit hotellverksamhet i de förhyrda lokalerna under drygt 15 års tid. I samband med tecknandet av det aktuella hyresavtalet träffade parterna även ett samarbetsavtal att gälla så länge hyresavtalet gällde. I samarbetsavtalet angavs bl.a. att hyresvärden skulle upplåta lokaler inom fastigheten för kurs- och konferensverksamhet och att hyresgästen och hyresvärden skulle samverka vid försäljning och genomförande av kurser och konferenser så att, vid sådana arrangemang som anordnades eller såldes av hyresvärden, hotellrum skulle tillhandahållas deltagarna och så att, vid arrangemang anordnade av hyresgästen, erforderliga lokaler och restaurangtjänster tillhandahölls. Knappt 12 år efter avtalens tecknande sade hyresvärden upp hyresgästen för avflyttning. I uppsägningen angav hyresvärden att hyresvärden själv hade ett behov av att förfoga över lokalen för egen verksamhet. Detta uppsägningsskäl är att hänföra till 57 hyreslagen punkten 4 (befogad anledning). Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 10

11 I brev från hyresvärden till hyresgästen efter uppsägningen, men innan uppsägningsperioden löpt ut, angav hyresvärden vidare som skäl till uppsägningen av hyresavtalet att samarbetet med hyresgästen under en längre tid uppvisat alldeles för låg lönsamhet, vilket innebar ett företagsekonomiskt risktagande som inte var hållbart för hyresvärden, samt att en förutsättning för att göra den olönsamma konferens- och restaurangverksamheten lönsam var att hyresvärden kom ur samarbetet med hyresgästen och kunde utöva kontroll även över hotellverksamheten. Hyresvärden uppgav också att hyresvärden skulle utge ekonomisk gottgörelse till hyresgästen ex gratia om två miljoner kronor. Hyresvärden erbjöd inte hyresgästen en ersättningslokal, men innan hyrestidens utgång flyttade hyresgästen sin verksamhet till nya lokaler, till vilka inventarierna från prövningslokalen också överfördes. Hyresgästen väckte härefter talan mot hyresvärden och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att hyresvärden var skyldig att ersätta hyresgästen i enlighet med bestämmelserna i 57 och 58 b hyreslagen till följd av uppsägningen. Hyresvärden bestred yrkandet. Hyresgästen åberopade viss muntlig bevisning och hyresvärden åberopade såväl muntlig som skriftlig bevisning. Tingsrätten prövade först frågan om hyresvärdens anledning till uppsägningen utgjort ett sakligt skäl för att att upplösa hyresförhållandet. I denna del konstaterade tingsrätten att hyresvärdens önskan att själv bedriva verksamheten i lokalerna i sig kan anses utgöra ett sakligt skäl för uppsägning, men att hyresvärden i ett sedvanligt lokalhyresförhållande tar över hyresgästens verksamhet där hyresvärden inte har någon som helst koppling till hyresgästens verksamhet inte torde utgöra ett sakligt skäl. Tingsrätten fann att genom det sätt parterna bedrivit samarbete hade deras respektive verksamheter varit kopplade till varandra. Av utredningen i målet framgick att hyresvärdens restaurangoch konferensverksamhet gått med underskott sedan avtalen tecknades, med undantag för ett år, samtidigt som hyresgästens hotellrörelse gått med vinst. Tingsrätten konstaterade också att det inte fanns någon anledning att ifrågasätta hyresvärdens vittne som uppgett att hyresvärdens lönsamhetsproblem berodde på det delade operatörskapet, där den mer lönsamma hotellverksamheten var skild operativt från restaurang- och konferensverksamheten, och att det var ytterst ovanligt att den som bedriver konferensverksamheten inte själv håller i hotellverksamheten. Tingsrätten fann att, mot bakgrund av vad som anförts om den verksamhet som hyresvärden bedrev på fastigheten och det samarbete som förevarit mellan parterna, hyresvärdens önskan att få bedriva hotellrörelsen i egen regi var ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet. Härefter övergick tingsrätten till att göra en intresseavvägning för att bedöma om hyresvärden haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Tingsrätten konstaterade att följande omständigheter skulle beaktas vid intresseavvägningen i det aktuella fallet. Hyresvärden borde rimligen kunna frigöra sig från det delade operatörskapet, som för hyresvärden inneburit svårigheter i lönsamhetshänseende. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 11

12 Även om hyresvärden inte kunnat anvisa en likvärdig lokal var det ett faktum att hyresgästen redan innan uppsägningstidens utgång kunnat flytta till nya lokaler endast några hundra meter från de i målet aktuella samt att inventarierna i de uppsagda lokalerna flyttats till de nya lokalerna. Hyresgästen är en landsomfattande hotellkedja och det värde i form av goodwill som hyresgästen byggt upp torde främst vara kopplat till bolagets varumärke. Hyresgästen hade ett omfattande stamgästprogram och det fanns inte skäl att tro att inte dessa gäster också efter bytet av lokaler skulle bo på hyresgästens hotell och anlita hyresgästen. Slutligen skulle vid intresseavvägningen beaktas att hyresvärden redan innan talan väcktes utfäst sig att betala två miljoner som viss kompensation till hyresgästen, vilket belopp utbetalats i samband med huvudförhandlingen i målet. Vid en samlad bedömning av nu anförda omständigheter fann tingsrätten att hyresvärden fick anses ha haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet och käromålet ogillades därmed. Domen är överklagad. Vill du läsa mer >> se Sundsvalls tingsrätts dom meddelad i mål T Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 12

13 Fastighetsägare har haft rätt att säga upp andrahandshyresgäst med tillämpning av bulvanregeln i 7 kap 31 jordabalken En fastighetsägare som sagt upp ett bostadshyresavtal på grund av andrahandshyresgästens störningar hänsköt tvisten om förlängning gentemot andrahandshyresgästen till hyresnämnden. Andrahandshyresgästen bestred talan och gjorde gällande att han fått lägenheten genom bulvanskap med syftet att han inte skulle få något besittningsskydd. Enligt 7 kap 31 jordabalken gäller följande om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare har hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten direkt till honom. Hyresgästen B hyrde en bostadslägenhet i andra hand av hyresgästen A. Fastighetsägaren, som hade sagt upp hyresavtalet i förhållande till hyresgästen B, yrkade vid hyresnämnden att hyresgästen B skulle förpliktigas att avflytta från lägenheten. Som grund för sin talan anförde fastighetsägaren att hyresgästen B genom störningar hade åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresgästen B bestred talan under åberopande av att han fått lägenheten genom bulvanskap. Hyresgästen B gjorde gällande att han fått lägenheten genom en anställd hos fastighetsägaren som hade satts in i hyresavtalet som hyresgäst A men som aldrig hade bott i lägenheten och att syftet från fastighetsägarens sida varit att hyresgästen B inte skulle få besittningsskydd. Hyresnämnden redogjorde inledningsvis för bestämmelsen i 7 kap 31 jordabalken samt förarbetena till denna bestämmelse. Härvid konstaterades att utgångspunkten är att en andrahandshyresgäst som fått en hyresrätt upplåten av en förstahandshyresgäst inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Bestämmelsen i 7 kap 31 jordabalken infördes 1985 för att ge en andrahandshyresgäst en bättre ställning i sådana fall då parterna i förstahandsupplåtelsen kan antas avsiktligen missbruka detta rättsförhållande till nackdel för andrahandshyresgästen. Parterna i förstahandsupplåtelsen skulle annars kunna i samråd låta denna upplåtelse upphöra för att därigenom få bort andrahandshyresgästen. Införandet av bestämmelsen innebär att en andrahandshyresgäst under vissa förutsättningar kan tillerkännas rätt till förlängning gentemot fastighetsägaren. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 13

14 Enligt hyresnämndens bedömning, vilken dessvärre inte motiverades, visade utredningen i ärendet att det rådde en sådan intressegemenskap, som anges i 7 kap 31 jordabalken, mellan fastighetsägaren och hyresgästen A och att det med hänsyn till övriga omständigheter inte gick att dra någon annan slutsats än att rättsförhållandet tillkommit i syfte att utnyttjas för att kringgå bestämmelse i lag till förmån för hyresgästen B. Hyresnämnden anförde att hyresgästen B därför hade samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle haft om fastighetsägaren upplåtit lägenheten direkt till honom. Därefter konstaterade hyresnämnden att eftersom utgångspunkten är att hyresgästen B fått hyresrätten upplåten av hyresgästen A har hyresgästen B inte något rättsförhållande med fastighetsägaren. Uppsägning av hyresgästen B skulle således rätteligen ha skett av hyresgästen A. Eftersom det i detta fall var fastighetsägaren som hade sagt upp hyresgästen B:s hyresavtal kunde talan inte prövas. Hyresnämnden avvisade därför fastighetsägarens yrkande om att hyresförhållandet skulle upphöra. Fastighetsägaren överklagade hyresnämndens avvisningsbeslut till Svea hovrätt. Hovrätten konstaterade inledningsvis att man fick tolka fastighetsägarens talan som att han gjorde gällande att det fanns ett hyresavtal ingånget direkt mellan denne och hyresgästen B. Hyresgästen B bestred denna uppgift och vidhöll att han ingått hyresavtal med hyresgästen A med åberopande av det skriftliga hyresavtal som fanns mellan hyresgästerna A och B. Vad gäller tillämpligheten av 7 kap 31 jordabalken delade hovrätten hyresnämndens bedömning angående att bestämmelsen var tillämplig. Därefter gick hovrätten över till att pröva frågan om fastighetsägaren rätteligen kunnat säga upp hyresgästen B:s hyresavtal eller om sådan uppsägning måste ske av hyresgästen A. Hovrätten hänvisade till tidigare praxis från Bostadsdomstolen där slutsatsen varit att det ankommer på en förstahandshyresgäst att säga upp en andrahandshyresgäst. Hovrätten hänvisade sedan till förarbetena till bestämmelsen och konstaterade härvid att förarbetena inte gav något entydigt stöd för det synsätt som Bostadsdomstolens praxis visade. Hovrätten menade att det, till skillnad från den bedömning som Bostadsdomstolen tidigare gjort, låg närmare till hands att tolka uttalandena i förarbetena som att innebörden av 7 kap 31 jordabalken är följande: när förutsättningarna enligt denna bestämmelse är för handen i ett enskilt fall uppkommer ett rättsförhållande mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren trots att ett sådant förhållande inte framgår av något uttryckligt avtal. I det aktuella fallet hade hyresgästen A kunnat säga upp hyresgästen B:s hyresavtal. Hovrätten konstaterade därför att det därmed inte var fråga om ett kringgående av de skyddsregler som finns till förmån för en andrahandshyresgäst samt att en ordning där fastighetsägaren i stället skulle varit hänvisad till att säga upp hyresgästen A inte skulle ha inneburit något skydd för hyresgästen B, eftersom den sistnämnde inte skulle ha varit part i ett sådant mål. Sammanfattningsvis ansåg hovrätten att fastighetsägaren hade haft rätt att säga upp hyresavtalet och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Eftersom hyresnämnden inte prövat talan i sak återförvisade hovrätten målet till hyresnämnden för prövning. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat i mål ÖH (RH 2012:37) Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 14

15 Det omdiskuterade projektet med Stockholmsmodellen har ej funnits tillämpbart vid prövning av bruksvärdeshyra Hyresnämnden har i ett pilotfall funnit att den ej överenskomna hyressättningsmodellen, Stockholmsmodellen, inte är tillämplig vid prövning av bruksvärdeshyra. Vidare har hyresnämnden prövat vilken inverkan lagen om allmännyttiga bostadsbolag, EU-direktiv och lägesfaktorns ökade betydelse ska ha på hyressättningen Av 55 hyreslagen framgår att hyresnämnden vid en tvist om hyrans storlek skall fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är därvid inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Sedan den 1 januari 2011 skall vid prövningen av vad som är skälig hyra främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Lagändringen medförde att en jämförelse nu även kan göras med förhandlade hyror i privata hyresvärdars bestånd av lägenheter, till skillnad från tidigare, då hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttan främst skulle beaktas vid fastställandet av skälig hyra. Från den 1 januari 2011 gäller således att de kommunala bostadsföretagen skall bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Företagen har därigenom undantagits från kommunallagens regler om självkostnadsprincip och förbud mot vinstsyfte. Den så kallade Stockholmsmodellen har arbetats fram av de kommunala bostadsbolagen Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. I Stockholmsmodellen är standard och läge avgörande för hyran istället för som tidigare bostadens byggeller renoveringsår. År 2011 hoppade Hyresgästföreningen av förhandlingarna om hur Stockholmsmodellen skall användas med motiveringen att de ville att höjningar i innerstan skulle motsvaras av sänkningar i ytterstan. Någon överenskommelse träffades inte mellan parterna och Stockholmsmodellen är således inte en gällande förhandlingsöverenskommelse. I ansökan som inkom till hyresnämnden den 30 mars 2012 begärde hyresvärden en hyreshöjning mellan 4-15 procent för hyresvärdens lägenheter i Stockholms innerstad. Som grund för yrkandet om hyreshöjning anförde hyresvärden att begärda hyror var skäliga med utgångspunkt från lagändringen. Nivån på hyrorna hade räknats fram i enlighet med Stockholmsmodellen. Hyresgästernas inställning var att den begärda hyran inte var skälig. Hyresgästerna anförde att det inte fanns någon bindande överenskommelse om en Stockholmsmodell och skulle det finnas en sådan modell gav den nya bestämmelsen i hyreslagen inte något utrymme för att använda modellen vid nämndens prövning av skälig hyra. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 15

16 Hyresvärden åberopade som jämförelsematerial lägenhetshyror framräknade enligt Stockholmsmodellen medan hyresgästerna åberopade lägenheter i flera olika fastigheter vars hyror bestämts genom förhandlingsöverenskommelser mellan respektive fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Mot de av hyresgästerna åberopade jämförelselägenheterna invände hyresvärden att de inte var jämförbara som direkt jämförelsematerial och inte heller som bakgrundsmaterial. Detta, dels då hyrorna bestämts med utgångspunkt i de allmännyttiga bostadsföretagens tidigare hyresnormerande roll och skyldighet att följa självkostnadsprinciperna och hyrorna därför var lägre än de skulle varit om man istället tillämpat affärsmässiga principer vid hyressättningen, dels då det skulle strida mot regelsystemet för bruksvärdesprincipen att vid jämförelse använda hyror som klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra med hänsyn till att lägesfaktorn tidigare haft för liten inverkan på hyressättningen. Av betydelse vid bedömningen av hyrornas skälighet var vidare enligt hyresvärden, oavsett om Stockholmsmodellen används eller inte, den extremt stora efterfrågan på hyreslägenheter i Stockholm, samt den än större efterfrågan på lägenheter i Stockholms innerstad. Slutligen åberopade hyresvärden att det kunde strida mot EU-rätten om förändringarna i hyresregleringen inte får avsett genomslag vid hyressättningen. Hyresnämnden anförde i sitt beslut att det inte var visat att hyresmarknadens förhandlande parter kommit överens om en Stockholmsmodell och att den modell som åberopats av hyresvärden således inte kunde läggas till grund för hyressättningen i ärendet. Hyresnämnden ansåg att det inte förelåg hinder att pröva de av hyresgästerna åberopade lägenheternas jämförbarhet i bruksvärdeshänseende. Detta då dessa hade hyror som var bestämda i förhandlingsöverenskommelser för år 2012, d.v.s. efter det att de kommunala bostadsföretagen ålagts att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer och med marknadsmässiga avkastningskrav. Vidare anförde hyresnämnden att oavsett om det fortfarande fanns en kvardröjande effekt av allmännyttans tidigare hyresnormerande roll i olika förhandlingsöverenskommelser medförde inte det att det skulle strida mot EU-rätten att åberopa förhandlingsöverenskommelserna. För att förhandlingsöverenskommelserna skall underkännas måste det framgå att hyrorna klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra enligt hyresnämnden. Vidare klargjordes att lägesfaktorn och den stora efterfrågan på lägenheter i Stockholm inte har någon självständig betydelse vid prövning av hyran. Härefter övergick hyresnämnden till att göra en jämförelse mellan prövningslägenheterna och jämförelselägenheterna varvid konstaterades att det förelåg en rad skillnader mellan dessa som begränsade möjligheterna till en direktjämförelse. Hyresnämnden ansåg sig nödgad att göra en allmän skälighetsbedömning där iakttagelserna vid den besiktning som hyresnämnden företagit av jämförelselägenheterna ändå spelade viss roll. Hyresnämnden beslutade att skälig hyra för lägenheterna var den av hyresgästerna medgivna hyreshöjningen om 2,3 procent. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 16

17 Dock ansåg hyresnämnden att det inom ramen för bruksvärdessystemet fanns en möjlighet att differentiera hyrorna på grund av bostadens läge inom huset med högre bruksvärde ju högre upp i huset man bor. Beslutet har överklagats av hyresvärden och har målnummer ÖH hos Svea hovrätt. Vill du läsa mer >> Hyresnämnden i Stockholms beslut den 19 april 2013 ärende nr samt Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 17

18 Hyresgäst var tvungen att avflytta från fritidsfastighet trots mycket långt hyresförhållande En hyresgäst hade sedan länge hyrt en före detta skolbyggnad såsom fritidsbostad. Hyresvärden sa upp hyresavtalet på grund av att fastigheten skulle totalrenoveras för att därefter öppnas till allmän visning då det fanns ett högt kulturhistoriskt värde med byggnaden. Efter en avvägning mellan parternas intressen konstaterar hovrätten att det finns skäl att upplösa hyresförhållandet. Enligt 12 kap 46 första stycket 6 jordabalken får en hyresgästs kvarboenderätt ge vika om hyresavtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. I det aktuella fallet hade hyresgästen sedan lång tid hyrt en före detta skolbyggnad som fritidsbostad. Enligt hyresgästen hyrde denne hela byggnaden, det vill säga både bostadsdelen och skolsalen. Hyresvärden menade att endast bostadsdelen omfattades av hyresavtalet. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet. Anledningen till uppsägningen var att fastigheten skulle totalrenoveras med bidrag från länsstyrelsen och jordbruksverket. Därefter skulle byggnaden öppnas för allmän visning då det enligt länsstyrelsens kulturenhet fanns ett högt kulturhistoriskt värde med byggnaden. Hyresvärden gjorde även gällande att hyresgästen inte betalat någon hyra för 2008 och 2009 samt endast del av hyrorna för 2011 och Hyresnämnden konstaterade att enligt praxis ska i allmänhet en hyresgästs intresse av förlängning av hyresavtalet ge vika då hyresvärden önskar förfoga över sitt hus för eget boende eller försäljning. En sådan situation var dock inte för handen i det aktuella fallet. Hyresnämnden anförde att även andra intressen hos en hyresvärd kan medföra att hyresförhållandet får upphöra, särskilt om hyresgästens intresse av någon anledning väger förhållandevis lätt. Därefter konstaterade hyresnämnden att en hyresgästs besittningsskydd inte alls har samma tyngd när det avser en lägenhet för fritidsändamål som när det avser en lägenhet där hyresgästen har sin permanenta bostad. Av utredningen i ärendet framgick att hyresgästen visserligen hyrt bostadslägenheten i skolhuset under lång tid samt att hela huset hyrts i vart fall i 20 år av hyresgästen. Av hyresgästens egna uppgifter och ingivna fotografier framgick dock att hyresgästen de senaste åtta åren endast använt huset i begränsad omfattning och att huset inte var i skick att användas för något regelbundet sommarboende. Mot bakgrund av att hyresvärden hade ett befogat intresse av att få förfoga över huset och då det var fråga om en fritidsbostad som endast användes i begränsad omfattning menade hyresnämnden att hyresvärdens intresse klart översteg hyresgästen intresse. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 18

19 Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade i första hand att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan samt i andra hand besluta att hennes hyresavtal skulle förlängas såvitt avsåg bostadsdelen i huset. Hyresvärden invände att de behövde hela huset för de visningar som skulle ske. Hovrätten kom till samma slutsats som hyresnämnden och anförde följande som motivering. En hyresgästs besittningsskydd har i första hand till syfte att skydda hyresgästens besittning till sin bostad, det vill säga till hemmet. Besittningsskyddet för fritidsbostäder är därför på långt när inte lika starkt som när det gäller en lägenhet där hyresgästen har sin fasta bostad. Inte heller kan en hyresgäst som blir uppsagd från ett fritidshus förvänta sig att hyresvärden erbjuder denne en ersättningsbostad. Hovrätten konstaterade därefter att hyresvärden hade ett sakligt avflyttningsskäl, nämligen att fastigheten med stöd av länsstyrelsen och jordbruksverket skulle renoveras och öppnas för allmän visning. Med hänsyn härtill och då det var fråga om en fritidsfastighet ansåg hovrätten att det fanns skäl att upplösa hyresförhållandet. Att hyresförhållandet hade varat under mycket lång tid förändrade inte denna bedömning. Vad gällde frågan om hyresgästen kunde få sitt hyresavtal förlängt för bostadsdelen av huset så menade hovrätten att hyresvärdens intresse inte blev tillgodosett om hyresgästen endast lämnade en del av huset. Hyresgästen överklagande avslogs därför i sin helhet. Hovrätten fann inte heller skäl att medge hyresgästen uppskov med avflyttningen. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat i mål ÖH Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 19

20 Sonen fick överta hyresrätt efter moderns plötsliga död trots enbart fyra månaders sammanboende Sonen flyttade in hos sin drygt 70-åriga mamma efter en skilsmässa men hann bara bo med mamman i fyra månader innan hon plötsligt avled. Dödsboet ansökte om tillstånd att få överlåta hyresrätten efter den avlidna kvinnan till hennes son. Hyresnämnden avslog ansökan. Nu ändrar hovrätten beslutet och låter sonen ta över hyresavtalet. Enligt 12 kap 34 jordabalken får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med denne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelse. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor. Detta gäller även om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt bor med honom. Hyresgästen, som hade bott i en lägenhet om 5 rok under lång tid, avled plötsligt. Dödsboet efter hyresgästen ansökte om att få överlåta hyresavtalet till den avlidnas son. Hyresvärden sade upp dödsboets hyresavtal till upphörande. I hyresnämnden framkom följande omständigheter. Sonen flyttade in hos sin mamma i augusti 2011 efter sin skilsmässa. Han folkbokförde sig på adressen. Eftersom hans mamma var gammal, inaktiv och ensam så avsåg sonen att bo där tillsvidare. Sammanboendet med mamman avbröts av en plötslig och oförutsedd händelse då mamman avled den 4 december Hyresvärden invände i första hand att det inte förekommit något sammanboende i lägenheten utan att sonen endast varit inneboende hos mamman. För det fall hyresnämnden skulle finna att det varit fråga om sammanboende hade detta inte varit varaktigt. Hyresvärden hade dock ingen invändning mot sonen som hyresgäst i och för sig. Därtill anförde hyresvärden att det framkommit att mamman haft hälsoproblem och att det inte kunde ses som en plötslig och oförutsedd händelse att en person i hyresgästens ålder avlider. Även om sammanboendet skulle ha anses avbrutits plötsligt ansåg hyresvärden att en period om fyra månader är en alltför kort tid för att sammanboendet ska anses varaktigt. Sonen och hans före detta fru hördes under sammanträdet i hyresnämnden. Av deras uppgifter framgick att sonen hade svårt att få en lägenhet efter separationen och att det var praktiskt att flytta hem till modern. Modern hade dålig ekonomi och hade svårt att gå efter en fotledsskada. Han hade fått två rum i lägenheten och de delade på kök och vardagsrum. De delade även på kostnaderna för mat och boende. Om hans mamma inte hade avlidit hade de fortfarande bott tillsammans. Experten i Huset Nr 46 Juli 2013 / sid 20