En hållbar berättelse 2012

Transkript

1 En hållbar berättelse 2012 Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning Riksbyggen Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning 2012

2 Hemma Annonsbyrå / JLP! Foto: David Levin, Kari Kohvakka, Kristian Pohl. Repro: Mosebacke Repro. Mari Broman, vice vd på Riksbyggen, tar ett symboliskt spadtag tillsammans med Jonas Nygren, kommunstyrelsens ordförande i Sundbyberg, vid boutställningen i Annedal.

3 Riksbyggens verksamhet 2012 Riksbyggen i korthet Vision, verksamhetsidé och nyckelfakta 2 Vd:s ord Leif Linde 6 Intressentanalys 9 Med fokus på framtiden Fakta affärsområde Bostad 20 Fakta ombyggnad 20 Fakta fastigheter 21 Fakta affärsområde Fastighetsförvaltning 29 Föreningsverksamhet 35 Medarbetare 40 Biståndsverksamhet 46 Styrelse och ledning Styrelse 48 Företagsledning 50 Bolagsstyrningsrapport 53 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 58 Koncernen 65 Moderföreningen 71 Noter 76 Revisionsberättelse 109 Korsreferens GRI Information kopplad till hållbarhetsredovisning 110 Revisorsrapport över översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 115 1

4 Riksbyggen i korthet Riksbyggens vision och verksamhetsidé Vår vision är att vara samhällsutvecklaren för hållbara boendemiljöer med bostadsrätt. Vår verksamhetsidé är att utveckla och förvalta boendemiljöer med bostadsrätt som är attraktiva för människor att leva i. Vi ser till helheten och agerar långsiktigt. Vi sätter medlemmen i centrum. Vi skapar ett boende som är hållbart över tiden. Vi bygger långsiktiga relationer. Som samhällsbyggare utvecklar vi en unik samverkan med kommuner liksom offentliga och privata fastighetsägare. All vår verksamhet utgår från vår kooperativa värdegrund. Riksbyggens kärnvärden Långsiktighet vi utvecklar långsiktigt hållbara boendemiljöer Trygghet vi skapar trygghet i boendet Samverkan vi är en samhällsutvecklare som samverkar med vår omvärld Nytänkande vi uppmuntrar och tar initiativ till nya idéer och lösningar Vår kooperativa värdegrund Kooperation betyder samarbete och kombinerar demokrati med affärsutveckling och socialt ansvarstagande. De kooperativa värderingarna om delaktighet, inflytande och gemenskap är Riksbyggens grundfundament och har följt oss hela vägen sedan starten Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning och föreningsliv. Vi har även ett stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder bland annat i samarbete med Kooperation Utan Gränser. Under 2012 gav Riksbyggen kronor i bistånd till Kooperation Utan Gränser. Sedan 2005 tillämpar Riksbyggen en klassisk kooperativ princip återbäring om verksamheten gett ett tillräckligt stort ekonomiskt överskott. År 2012 fick andelsägande förvaltningskunder 10,3 miljoner kronor i återbäring. EC8* *Korsreferenser till resultatindikatorerna enligt GRI, Global Reporting Initiative, på sidan

5 Fakta koncernen Medlemsorganisation Nettoomsättning: mkr Årets resultat före 216 mkr återbäring och skatt: Eget kapital: mkr Soliditet: 37 % Likvida medel: mkr Utdelning till andelsägare: 41 kr per andel Bostadsrättsföreningar Intresseföreningar Riksorganisationer Fullmäktige Styrelse Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Lokalföreningar Medelantal årsanställda: st Ägare, andelsinnehav Affärsorganisation Byggnads 22,6 % Kommunal 12,4 % Målareförbundet 4,8 % Elektrikerförbundet 2,5 % Folksam 0,7 % Den goda staden 1,0 % KF 2,5 % Lokalföreningar 6,1 % Intresseföreningar 46,3 % Affärsområde Bostad Vd Koncerngemensamt Affärsområde Fastighetsförvaltning Övriga 1,1 % Regioner Regioner Marknadsområden Marknadsområden Tillskapat och fördelat ekonomisk värde EC 1 Tkr Direkt tillskapat ekonomiskt värde Intäkter Fördelat ekonomiskt värde på intressenter Leverantörer Inköp av varor och tjänster Anställda Löner, sociala kostnader och övriga ersättningar Andelsägare Beslutad utdelning Kunder Återbäring Långivare Inbetalda räntor Staten Skatter Samhället Frivilliga bidrag och gåvor Behållet ekonomiskt värde

6 4

7 Therese, Anders, Dominicka, Isabelle och Oliver bor i Tuvehus 6 på Hisingen i Göteborg. De har fått en lättare vardag med sitt nya, fräscha badrum. På bilden saknas storebror Sebastian. 5

8 En samhällsutvecklare på riktigt! Vd Leif Linde 2012 har varit ett turbulent år om man ser till världsekonomin och den internationella konjunkturen. I vår omedelbara närhet har krisen inom euroområdet skapat stor osäkerhet och bidragit till att hämma den ekonomiska utvecklingen. Trots de internationella problemen har Sverige som land, åtminstone hittills, klarat sig relativt bra, även om vi har kunnat se en ökande arbetslöshet och en industri som brottas med olika grader av svårigheter. Mot bakgrund av alla de bekymmer som omger oss och bidrar till en osäkerhet på många områden, har Riksbyggen klarat sig bra under det gångna året. Antalet påbörjade lägenheter har ökat och försäljningen har utvecklats mycket positivt. Det finns få osålda lägenheter och riskexponeringen är förhållandevis låg. Den stabilitet som företaget visat upp även för 2012 är ett uttryck för en långsiktig affärsmodell. Den strategiska planen är i sammanhanget ett värdefullt inriktningsdokument. Den har i hög grad bidragit till att företaget drar åt samma håll och kan erbjuda ett komplett och rikstäckande tjänsteutbud. Riksbyggen producerar goda bostäder av hög kvalitet vilket innebär att våra bostadsköpare tycker att de får valuta för pengarna. Det vet vi, inte minst genom de kundenkäter som nya köpare rutinmässigt får svara på en tid efter inflyttning. Vår förvaltningsverksamhet har fortsatt att utvecklas på ett positivt sätt. Även om bostadsrättsförvaltning är Riksbyggens huvudfokus, så är det viktigt att den kompletterande verksamheten med uppdrag åt privata, kooperativa och offentliga fastighetsägare utvecklas. Under 2012 har ett antal stora kunder inom detta segment tillkommit. Bostadsrättsförvaltningen är av tradition stabil. Under senare år har vi emellertid kunnat skönja en tendens till ökad rörlighet i denna kundkategori. Detta ser vi som en viktig utmaning i vårt ständigt pågående utvecklings- och förbättringsarbete. Riksbyggen ska helt enkelt vara den bästa och mest attraktiva förvaltaren av såväl bostadsrätter som andra bostadsfastigheter. Finansverksamheten är också en betydelsefull del av Riksbyggens verksamhet, där placeringsportföljen investeras på ett ansvarsfullt sätt med god avkastning. Det gäller också de egna fastigheterna, som levererar en tillfredsställande direkt avkastning. Riksbyggen har också ett ägar engagemang i Tornet Bostadsproduktion AB, vilket innebär att företaget, vid sidan av bostadsrättsproduktionen, är med och skapar fler hyresrätter. Under sensommaren 2012 var Riksbyggen en av arrangörerna bakom den stora bostadsutställningen i Annedal, som är ett gemensamt utvecklingsområde mellan Stockholm och Sundbyberg. Under de tre senaste åren har företaget utvecklat flera mycket lyckade bostadsprojekt i denna nya stadsdel, som gradvis har förvandlats från industriområde till en modern boendemiljö. Bland de projekt som Riksbyggen visade för allmänheten fanns såväl seniorboendet Bonum som StegEttboende, det vill säga små yteffektiva bostäder på ett och två rum. Allt rönte stor uppmärksamhet och Riksbyggen fick många positiva omdömen från besökare och olika marknadsaktörer för den fint organiserade mässnärvaron, inte minst för det faktum att vår egen personal stod för all guidning och information. Hållbarhetsfrågorna har allt mer kommit att bli en naturligt integrerad del av all verksamhet i företaget. För medarbetarna inom samtliga verksamhetsgrenar är det numera en självklarhet att ta hänsyn till frågan om hållbarhet i vardagen. Det är inte utan stolthet som Riksbyggen för andra året väljer att kalla årsredovisningen En hållbar berättelse. Vi känner tydligt att vi har goda skäl att göra så. Riksbyggens föreningsverksamhet har legat på en fortsatt hög nivå. Ett väsentligt inslag i denna viktiga del av företagets aktiviteter har varit att, tillsammans med förtroendevalda, fortsätta implementeringen av ett projekt Brf Framtiden som pågått under ett par års tid. Syftet med detta är att ge stöd till de bostadsrättsföreningar som vill utveckla dialogen och engagemanget bland de boende för att bredda rekryterings basen för de olika förtroendeuppdrag som fordras för att Riksbyggen ska kunna fortsätta att vara en levande folkrörelse. Det handlar om att engagera fler kvinnor, ungdomar och personer med skiftande etnisk bakgrund. Kort sagt allt det som fordras för att Riksbyggens föreningar i så stor utsträckning som möjligt ska vara en spegel av sammansättningen bland boende och medlemmar. 6

9 7

10 Som folkrörelseföretag inom bostadssektorn har Riksbyggen också en viktig roll som konsumentföreträdare. Detta tar sig främst uttryck genom uppvaktningar av politiker och andra beslutsfattare, remissyttranden och debattartiklar. En viktig del i den rollen är opinionsbildning. Under 2012 har Riksbyggen tillsammans med HSB och Bostadsrätterna (före detta SBC) agerat intensivt och framgångsrikt mot ett regeringsförslag om att ta bort medlemmarnas rätt att besluta om tillstånd för andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar. In i det längsta försökte regeringen att förvandla detta förslag till ett riksdagsbeslut men fick så småningom inse att det inte fanns någon majoritet för att sjösätta denna för bostadsrättsföreningar diskriminerande idé. Som berördes i inledningen har Riksbyggen en stark ekonomi. Det egna kapitalet uppgår nu till 4,5 miljarder och resultatet på 216 miljoner är, sett mot bakgrund av situationen i vår omvärld, gott. Detta innebär att Riksbyggens andelsägare har möjlighet, om fullmäktige så beslutar, att få en utdelning på sitt andelskapital. Därtill får de andelsägande förvaltningskunderna en återbäring på köpta förvaltningstjänster. Tillämpningen av denna klassiska kooperativa princip bidrar till att stärka relationerna mellan företaget och ägare/ kunder. Som kooperativt företag lever inte Riksbyggen under stress av kvartalsrapporter. Detta, för ett kooperativt företag så självklara, finns formulerat på ett mycket bra sätt i en annons som Riksbyggen producerat: Låt oss förklara fördelarna med decenniumekonomi. Kärnan i det budskapet är att Riksbyggen har utrymme för att tänka långsiktigt. Naturligtvis står inte detta i motsats till överskott i verksamheten. Tvärtom, varje kooperativt företag måste, som alla andra aktörer på marknaden, säkerställa att ekonomin är god och stabil. Men situationen bjuder på möjligheten att i än högre grad kunna ta sikte på viktiga och långsiktiga frågor. Dit hör att genom samarbete med kommuner och andra samhällsorgan medverka till att fler unga ska kunna få en egen bostad. Riksbyggen vill också fortsätta den framgångsrika verksamhet som etablerats i samverkan med olika kommuner, där kooperativa hyresrättsföreningar bygger och hyr ut äldreboenden till berörda kommuner. Det innebär att fler gamla som har svårt att klara sig själva kan få ett bra och tryggt boende. Riksbyggens seniorboende, Bonum, som är etablerat sedan ett par år tillbaka, ska också utvecklas vidare. Men självfallet finns den konventionella bostadsrätten i centrum. Här ligger utmaningen i att ha en väl balanserad markreserv i landets olika tillväxtorter. En sammanvägning av alla de aktiviteter som Riksbyggen bedrivit, håller på att förverkliga och avser att göra, ger en bild av ett företag som med all rätt kan kalla sig samhällsutvecklare. SO5 8

11 Intressentanalys Intressentanalys Riksbyggen för en kontinuerlig dialog med omvärlden. Vi har många olika sätt att föra dialog med våra viktigaste intressenter, på till exempel vår årliga ord förandekonferens samt på våra lokala intresse föreningsmöten och kundträffar. För att ta reda på vilka våra viktigaste intressenter är har vi gjort en intern analys av nyckelpersoner inom organisationen. Vi utförde 2010 en intressentdialog med våra nyckelintressenter. Vi delade ut 236 enkäter, varav 40 procent (93 intressenter) svarade. Sedan kompletterade vi 2010 års undersökning med en intressentdialog med kommuner. Svarsfrekvensen på enkäterna var 16 procent. En uppföljningsdialog med våra intresseföreningar och lokalföreningar för att se till att inga nya hållbarhetsaspekter rankas som viktiga är också gjord under Det är utifrån dessa dialoger vi har fortsatt vårt arbete under Svaren i intressentdialogen tillsammans med Riksbyggens strategiska arbete låg till grund för en prioritering av områden som gjordes i en workshop med ledande personer inom respektive hållbarhetsområde. Intressent Dialogtillfälle Viktigaste frågorna Redovisas Medarbetare och Enkätundersökning 2010, Anställdas arbetsmiljö och säkerhet Sid kunder/ägare intresseföreningen 2011 Korruption och affärsetik Sid Energi Sid. 25 Klimat Sid Styrning och ledning av företaget Sid. 6 9, Markägare Enkätundersökning 2011 Vårt arbete med leverantörer Sid. 114 Energi Sid , Klimat Sid , Mark Sid PÅVERKAR & PÅVERKAS Medier Potentiella medarbetare PÅVERKAR Försäkringsbolag Facket Banker Konkurrenter Samhälle Ideell verksamhet LITE Medarbetare MEDEL Entreprenörer/ byggherrar Tjänsteköpare MYCKET Chefer Bosparare Branschorganisationer Intresseföreningar Hyresgäster PÅVERKAS Potentiella bostadsköpare Lokalföreningar Markägare Styrelsen Leverantörer 9

12 I ett hållbart boende är det lätt att samverka med sina grannar och att förändra sin lägenhet efter livssituation, menar forskarna Anna Braide Eriksson från Chalmers och Björn Andersson från Göteborgs universitet. 10

13 Med fokus på framtiden Att bo i bostadsrätt betyder mer än att äga sin bostad. Kooperation handlar om att samarbeta och skapa sammanhållning tvärsöver trappuppgångar, mellan hus och över stadsdelar. År 2012 var Kooperationens år, då vi kunde visa att hållbara bostäder är en konsekvens av Riksbyggens ursprung. Ett boende där man hjälps åt och gör saker tillsammans med sina grannar, där man kan bo kvar även om familjen blivit större eller mindre, där man inte behöver egen bil och där man kan dra nytta av lösningar som bidrar till att miljöpåverkan blir så liten som möjligt ungefär så ser ett boende med framtidsfokus ut. Ett sådant hus är på väg att bli verklighet på Dr Allards gata i Göteborg, mitt emellan forskarvärlden på Chalmers och bostadshusen i Guldheden. Ett av Riksbyggens åtaganden är att husen vi bygger ska bli förebilder för hållbara boendemiljöer. Med den utgångspunkten har Riksbyggen skapat projektet Positive Footprint Housing. Resultatet blir ett så ekologiskt och socialt hållbart hus som möjligt med 100 lägenheter. Det ska stå färdigt Projektet är ett samarbete mellan Chalmers, Riksbyggen, Göteborgs universitet och Johanneberg Science Park. Forskare i socialt arbete och arkitektur ska utforska vad som krävs för att bo endet ska fungera långsiktigt för människor i olika skeden av livet, och vad som gör att man trivs i ett bostadsområde. Forskningsprojektet och bostadsprojektet genomförs parallellt, och eftersom huset blir granne med Chalmers kommer forskare och studenter att kunna studera på plats hur visionerna möter verkligheten när huset är färdigt och människor flyttat in. I december 2012 bjöd Göteborgs stad in till samråd om detaljplanen för Dr Allards gata. Detaljplanen innehåller bland annat bilpool, växt hus, skyddad cykelförvaring, gemensamhetshus med möjlighet till fest samt mötesplatser på gårdar och tak. Målet är också att all el som förbrukas i husets allmänna utrymmen, och som behövs för att driva bergvärmeanläggningen, ska produceras i huset genom solceller på taket. Solenergin ska också räcka till att ladda elbilar och elmopeder i föreningens egen fordonspool. Göteborgs kommun har målet att boende i området ska klara sig utan egen bil och i stället använda kollektiva lösningar. En annan utmaning är att markområdet ingår i ett revir för mindre hackspett, en art som omfattas av artskyddsförordningen och som därigenom kräver särskild hänsyn. Man får inte störa hackspettarna och inte heller skada deras häckningseller viloplatser. Riksbyggen har säkerställt att hackspetten ska fortsätta leva ostört även efter byggstarten. Forskningen lägger grunden Under 2012 har Björn Andersson, forskare i socialt arbete på Göteborgs universitet, gjort en studie för Riksbyggen med fokus på social hållbarhet. Han menar att begreppet social hållbarhet som kan uppfattas som nytt hänger väl ihop med de kooperativa idéer som Riksbyggen är grundat på: gemensamt ägande, boendedemokrati och samverkan. Dessutom har han utvecklat en modell för att belysa hur social hållbarhet kommit till uttryck i projektet. Ett förhållande som Riksbyggen har att brottas med är att bostadsmarknaden blivit just en marknad, där bostaden ofta ses som ett investeringsobjekt. Det gör det svårare att bygga för rättvis fördelning och för att motverka segregation, vilket är viktiga mål utifrån social hållbarhet. EN26 De artskyddade hackspettarna i Guldheden ska få fortsätta leva ostört även efter byggstarten. Markområde med utmaningar Markområdet Riksbyggen ska bygga på ligger i en otillgänglig sluttning mellan Chalmersområdet och ett bostadsområde från 1950-talet med många små lägenheter och trafikseparerade grönområden. Målet är att dessa två områden ska samverka så att båda har något att vinna på det. 11

14 Positive Footprint Housing kommer att ligga i anslutning till Guldhedens mosse. I projektet arbetar man starkt med att profilera mot ekologisk hållbarhet. Med det här hoppas man bland annat kunna attrahera breda grupper som ser sitt boende i ett långsiktigt perspektiv, säger Björn Andersson. Anna Braide Eriksson, doktorand på Chalmers institution för arkitektur, studerar bostaden som fysisk miljö och som social process. Hennes doktor andprojekt, som finansieras av Riksbyggen, handlar om hur bostadens utformning och flexibilitet påverkar oss, och vad det betyder för oss i olika livssituationer. Idag pågår en stor demografisk förändring. Befolkningen och hushållen ser ut på ett annat sätt och har andra behov än vi hade för femtio år sedan. Det pågår också en omfattande urbanisering som innebär en utmaning när det gäller hållbara lösningar för bra bostäder, säger Anna Braide Eriksson. Anna Braide Eriksson studerar lägenheter och boende som typfall och undersöker vilka behov som uppkommer till exempel vid skilsmässor, när barnen flyttar hemifrån eller om man vill sänka sin boendekostnad. Vad fungerar för människor och vad fungerar inte? Går det att hyra ut ett rum, eller bo i kollektiv? Många bor tillsammans med sina barn åtminstone varannan vecka i lägenheter med färre rum. Man kan försöka lösa utrymmesproblemen med flexibla möbler som skåpsängar, men skulle det inte vara bättre om man kunde sätta upp en vägg och få var sitt rum? Riksbyggen undersöker möjligheten att arbeta med flexibla bostäder där rummen kan alterneras mellan olika lägenheter. Tanken är att grannar ska kunna köpa och sälja rum mellan varandra. Masterstudenterna på Chalmers Arkitektur utvecklar också projekt med flexibla bostadslösningar som kan ge idéer för bostädernas utformning. I det pågående projektet är frågan om att tillföra kvaliteter till stadsdelen och de boende viktig. Vad kan man ge för ytterligare mervärde till dem som redan bor och verkar i Guldheden och på Chalmers? Ett förslag är att göra naturen tillgänglig för fler genom till exempel allmänna utkiksbalkonger där man kan sitta och koppla av, ta en kaffe och titta på fågellivet. All mark undersöks och naturens gratistjänster kartläggs En annan viktig faktor som Riksbyggen arbetat med i Positive Footprint Housing är att undersöka hållbarheten i själva markanvändningen. Hur vet man att det är rätt mark man planerar att bygga på? Om markanvändningen skadar ett livskraftigt ekosystem drabbas även leveransen av gratistjänsterna som naturen ger oss människor, som till exempel vattenrening, pollinering, luft rening eller UV-skydd. Ekosystemtjänsterna syns sällan i balansräkningar, men som exempel har Jordbruks verket uppskattat att det ekonomiska värdet av att bina pollinerar odlade grödor i Sverige är mellan 260 och 466 miljoner kronor. Positive Footprint Housing är ett av de två pilotprojekten för Riksbyggens ekosystem tjänstverk tyg som Riksbyggen utvecklat tillsammans med Sweco. Med hjälp av det kan vi bedöma ett markområdes hållbarhet utifrån ett ekosystemtjänstperspektiv och även skapa en bild av hur den planerade bygg aktiviteten kan komma att påverka ekosystemtjänsterna. Riksbyggen äger idag mark som vid bostadsbyggande omfattar cirka lägenheter. Större delen av marken berörs av bostadsprojekt i olika skeden. All mark som vi förvärvar undersöks noggrant utifrån tekniska, miljömässiga och juridiska aspekter. Riksbyggens inventering av ägd mark visar att merparten, med något enstaka undantag, inte omfattas av direkt skydd i form av naturreservat eller liknande. Ett fåtal markområden ligger i relativt nära anslutning till skyddade områden eller områden som har ett högt biologiskt mångfaldsvärde. Merparten av dessa markområden är inte planlagda. Uppskattningsvis berörs 5 procent av marken av direkt skydd och 13 procent berörs indirekt. EN11 EN14 12

15 13

16 Nyinflyttade Rebeccah Olofsson inviger klädkammaren, som till och med har ett fönster. Sunda hus I all nyproduktion och förvaltning använder Riksbyggen sig av SundaHus Miljödata, som är ett system för att säkra att de material och kemikalier vi använder har så liten påverkan på hälsa och miljö som möjligt. Kärnan i systemet är en databas för hälsooch miljöbedömning av ämnen, material och produkter i bygg- och fastighetsbranschen. I systemet finns en byggnads alla skeden med: program, projektering, byggande, förvaltning och rivning. Riksbyggen har också beslutat att alla nya fastigheter vi producerar ska vara certifierade enligt Miljöbyggnad. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för att premiera byggnader med låg energianvändning, god innemiljö och bra materialval samt dokumentation om vilka material som används. Miljöbyggnad har utvecklats av forskare i samarbete med företag i bygg- och fastighetsbranschen i syfte att värna om människors hälsa och om miljön. Vid utgången av 2012 har Riksbyggen 47 byggnader i 32 nybyggnadsprojekt registrerade vid SGBC (Sweden Green Building Council) som sköter administrationen för certifiering i Miljöbyggnad. År 2011 var motsvarande siffror 36 byggnader i 21 projekt. Bo kvar i Bandhagen Förtätning kan handla om att bygga ihop två områden. Ofta handlar Riksbyggens uppdrag om att förtäta inom ett och samma område, eftersom intresset växer för att bo på vissa platser och den befintliga bebyggelsen helt enkelt inte räcker till. Utmaningen är att bygga så att upplevelsen blir att något adderats till området utan att störa den befintliga bebyggelsen eller påverka miljön nega tivt. I Bandhagen söder om Stockholm har Riksbyggen byggt för att möta intresset för boende i söderort. Bra kommunikation med tunnelbanan, närhet till naturen och vettiga priser är starka argument för att bosätta sig intill någon av stationerna längs tunnelbanans gröna linje. CRE8 EN26 14

17 Genom att flytta på fotbollsplanen gavs det utrymme för att bygga nytt samtidigt som den nya fotbollsplanen blev ett lyft för hela området. Oskar, Rebeccah och nyfödda Juni är nöjda med att kunna bo kvar i Bandhagen. I november 2012 började inflyttningen i brf Hammarbandet, 36 lägenheter intill Bäckahagens skola i centrala Bandhagen. Här byggde Riksbyggen speciellt för närboende unga som bildat familj och behöver något större för att kunna bo kvar i området. Det är svårt att hitta platser att bygga på mellan de låga 50-talshusen, men en gammal nedgången fotbollsplan blev lösningen. De två husen byggdes helt enkelt på planen, mot att Stockholms stad anlade en ny, upplyst plan precis mellan bostadshusen och skolan. Numera kan skolbarn och andra spela fotboll även när det inte är ljust ute ett självklart lyft för området. Bland de nyinflyttade finns Oskar Eriksson och Rebeccah Olofsson, med nyfödda dottern Juni. Hammarbandet är perfekt för oss eftersom vi trivs i Bandhagen och vill stanna kvar. Dessutom tycker vi att det är prisvärda lägenheter. Ett extra plus för att köpa nytt är att slippa budgivning, så vi kunde koncentrera oss på att bli föräldrar i stället. Nytt för Riksbyggen är att husen är byggda med trästommar, vilket är det minst klimatbelastande alternativet. Trähus innebär också en lägre produktionskostnad. Beståndsdelarna sätts ihop inomhus i en varm produktionshall. På plats är det korta byggtider. Takläggningen tar bara en dag, vilket gör att husen inte behöver utsättas för regn eller snö under arbetet. 15

18 Under elva dagar i augusti pågick boutställningen i Annedal, där Riksbyggen presen terade sina projekt i Sundbyberg. 16

19 17

20 Vi bygger för att människor ska mötas På boutställningen i Annedal fick besökarna se konkreta exempel på hur vi tänker när vi bygger: det personliga engagemanget ska inte ta slut vid lägenhetsdörren. Vi bygger för att människor ska mötas och berika varandra. Prisvärda lägenheter i mindre storlekar är en viktig del av Riksbyggens erbjudande. Vi vill att många människor ska ha möjlighet att bo i bostadsrätt. På boutställningen i Annedal, som ligger mellan Stockholm och Sundbyberg, var vi stolta över att visa vårt Bonumboende för äldre. Det ligger granne med våra ytsnåla lägenheter för förstagångsköpare. På så sätt möts generationerna, och kan känna gemenskap i området. Känslan av gemenskap är också en förutsättning för att bostadsrättsföreningarna och förvaltningen ska fungera bra. Riksbyggen arbetar aktivt med att utveckla styrelserna en förutsättning för hållbarhet. Utställningen i Annedal pågick under elva dagar i augusti och arrangerades av Byggmästarna, Stockholms stad och Sundbyberg. Riksbyggen bygger bostäder i Sundbybergsdelen av utställningsområdet. Under temat Tänk nytt presen terade Riksbyggen en seminarieserie om äldres boende, hållbar stadsutveckling, Positive Footprint Housing och attraktiv stad. I seminariet om äldres boende medverkade äldreminister Maria Larsson, Stockholms äldreborgarråd Joakim Larsson och Kerstin Kärnekull som är författare, arkitekt och mottagare av Riksbyggens stipendium Den goda staden. Renovering gör stor skillnad i 1970-talshus Lägenheterna i Sundbyberg är bland de 763 nya lägenheter som Riksbyggen färdigställde under 2012, och ytterligare 917 påbörjades under året. Men de allra flesta lägenheter i Sverige, ungefär 1,8 miljoner stycken, är inte nyproducerade. Många är byggda under miljonprogramstiden 1970-talet. Familjen Berntsson-Eriksson-Thyréns till exempel, en helt vanlig trea i föreningen Tuvehus 6 i stadsdelen Tuve på Hisingen i Göteborg. Lagom till jul kan familjen glädjas åt sitt nya badrum, som blivit totalrenoverat i samband med ett stambyte. Eftersom familjen består av sex personer har de haft en ansträngande tid under arbetet med renoveringen. Så glädjen gäller inte bara det fina badrummet utan också det faktum att de kan sköta sin vardag som vanligt igen. De passade själva på att fräscha upp lite extra med nya tapeter och annan ytrenovering. Det känns som om vi fått en helt ny lägenhet! Jobbigt ett tag, men nu är vi så himla nöjda, säger Therese Eriksson. 18 Familjen bor i en stor bostadsrättsförening med 17 hus som är byggda mellan 1970 och 1972, och då det blev dags att göra ett stambyte tillsammans med badrumsrenovering passade föreningen på att göra olika energieffektiviserande åtgärder i fastigheten. Riksbyggen fick tillsammans med forskare på KTH i uppdrag att undersöka möjligheter att spara energi. Det visade sig att isoleringen på vinden var tunn och av dålig kvalitet, att kulvertarna mellan husen inte gick att komma åt och att ventilationen i fastigheten var otillräcklig. Man märkte också att det var stor skillnad på temperaturen i lägenheterna, framför allt när det var kallt ute. Därför förstärkte man isoleringen för att minska värmeläckaget uppåt. Det gjorde att temperaturen i lägenheterna inte blev lika ojämn, och detta i sin tur ledde till att man kunde sänka genomsnittstemperaturen i fastigheten. Nya tilluftsventiler och frånluftsfläktar monterades. Dessa åtgärder bidrog till att värmekostnaden sänktes med 3 5 procent. Föreningen monterade också in mätare för individuell mätning av varmvatten. Belysningen i trapphusen byttes till LED-lampor tillsammans med rörelsedetektorer för att sänka energiförbrukningen ytterligare. Spridning av goda exempel Renoveringen i Tuvehus 6 dokumenterades i Riksbyggens projekt Renoveringsverkstaden, som är ett samarbete mellan Riksbyggen, KTH och SUST (Sustainable Innovation). Projektets syfte är att sprida exempel på renoveringsinsatser som bidrar till det nationella miljömålet om att minska energiförbrukningen i bebyggelse med 20 procent till 2020 och 50 procent till I samverkan med ett antal Riksbyggenföreningar studerar och utvärderar projektet ett tiotal renoveringsprojekt som ligger i framkant när det gäller teknikval och ambitionsnivå. Projektet undersöker också beslutsprocesser, finansiering, incitament och styrmedel för att nå energieffektivisering. Projektet avslutades i och med 2012 års utgång, och resultatet finns att läsa om i rapporten Riksbyggens Renoveringsverkstad Teknik, Miljö, Ekonomi samt Processutveckling. EN6

21 19

22 Utökat ROT-avdrag bra för hela Sverige SO5 Renoveringar med stora energieffektiviseringar, som den i Tuvehus 6, hjälper alltså till att nå samhällets mål om energibesparing. De är också nödvändiga att genomföra eftersom det äldre beståndet utgör en så stor del av det totala antalet lägenheter i Sverige. Trots detta får dessa projekt inte ett öre i ROT-avdrag. Det är förbehållet villaägare som aldrig avkrävs energieffektivitet som motprestation. Under 2012 släppte Riks byggen rapporten Rättvisa skatter för bostadsrättsföreningar om förutsättningar för upprustning av befintligt bestånd. Riksbyggens ståndpunkt är att förutsättningarna för att få göra ROT-avdrag ska vara desamma oavsett boendeform, och att det inte borde vara exklusivt för villaägare. ROT är ett viktigt, omfattande samhällsstöd och Riksbyggen tycker att stödet behöver kopplas ihop med andra samhällsmål, som klimatpolitiken. Det skulle kunna göra stor nytta när det gäller att anpassa befintlig bebyggelse till en åldrande befolkning, och att energi effektivisera bostäder i miljonprogramsområden. I april skrev Riks byggens dåvarande vd Sten-Åke Karlsson en debattartikel om det i Dagens industri tillsammans med Miljöpartiets språkrör Åsa Romson. Fastighetsskötaren Thomas Bengtsson övervakar driften av det nya ventilationssystemet i Tuvehus 6. Fakta affärsområde Bostad Under året påbörjades 917 lägenheter och 763 färdigställdes. 689 lägenheter såldes. Riksbyggens marknadsandel av nyproducerade bostadsrätter var cirka 10,7 procent, vilket är en kraftig ökning i jämförelse med Fakta ombyggnad Under året påbörjades ombyggnad av lägenheter, vilket är en minskning i jämförelse med Färdigställda och påbörjade lägenheter 2012 Antalet påbörjade ombyggnationer Färdigställda Påbörjade 763 lgh 917 lgh lgh lgh lgh lgh lgh 20

23 Familjen Berntsson-Eriksson-Thyréns lägenhet har jämnare temperatur och lägre värmekostnad efter renoveringen. Fakta fastigheter Det bokförda värdet av Riksbyggens fastigheter är mkr och marknadsvärdet beräknas överstiga det bokförda värdet med mkr. Drygt 80 procent av fastighetsbeståndet är bostäder och resten är kommersiella lokaler. Den totala ytan i fastigheterna är cirka kvm 2 varav kvm 2 är bostäder. Koncernen, areatyper Koncernen, area fastigheter Lokaler 15 % Bostäder 85 % Linköping 52 % Västerås 1 % Skellefteå 2 % Östersund 3 % Stockholm 5 % Umeå 8 % Jönköping 29 % 21

24 Individuell mätning av varm- och kallvatten blir nästa åtgärd för vinnaren av Riksbyggens hållbarhetsförening 2012 Malmöhus

25 23

26 Genom investeringen i Bixias vindkraftspark i Nässjö blir fastigheterna i Riksbyggens ägo till stor del självförsörjande på el. 24

27 Större grepp om energifrågorna För att kunna förvalta hållbart behöver vi ta de stora greppen om energifrågorna. Hur kan befintliga resurser användas optimalt? Under 2012 satsade vi stort på att öka vår kompetens på energiområdet. Energifrågan behöver inte alltid handla om renoveringar, utan också om hur de tekniska resurserna kan användas optimalt i den dagliga driften. Under 2012 lanserade Riksbyggen Energiklivet, ett projekt för att uppgradera Riksbyggens resurser och kompetens inom energiområdet. Drygt tjugo anställda driftstekniker har gått en skräddarsydd utbildning till energijägare för att bättre kunna analysera fastigheters energiåtgång och var optimering och effektivisering kan ske. Dessutom har ett tjugotal nya driftstekniker och energiingenjörer med rätt kompetens anställts. Enkla miljöidéer sprids Att ge bostadsrättsföreningarna verktyg för att kunna agera hållbart är viktigt. Under året har 468 bostadsrättsföreningar fått ta del av miljöhandboken Riksbyggens enkla miljöidéer. Pärmen innehåller till exempel tips på hur man förbättrar skyltningen i källsorteringsrummet, inventerar belysningen i gemensamhetsutrymmen, byter till grön el samt byter gamla tvättmaskiner och torkutrustning i tvättstugan. Dialog om fjärrvärmepriserna Att energieffektivisera i bostadsrättsföreningarna blir allt viktigare och är något som Riksbyggen prioriterar. Särskilt när priserna på fjärrvärme ökar 2012 års Nils Holgerssonrapport visar att priserna för fjärrvärme fortsätter att öka, tendensen är att de ökar mer än konsumentprisindex. För att stärka kundens ställning på fjärrvärmemarknaden har Riksbyggen tillsammans med SABO och Svensk Fjärrvärme tagit initiativ till Prisdialogen mellan kunder och fjärrvärmeföretag. Det är en modell som innefattar såväl lokala dialoger mellan kunder och leverantörer som centrala prövningar av pris ändring av fjärrvärme. Syftet är att åstadkomma en rimlig, förutsägbar och stabil prisändring på fjärrvärme. Riksbyggen blir självförsörjande på el Riksbyggen har haft som mål att bli självförsörjande på el, och 2012 har Riksbyggen som ett led i denna ambition köpt andelar i Bixia Pro Win AB:s vindkraftspark utanför Nässjö. När produktionen startar i början av 2013 får Riksbyggen energi EN3 EN4 EN6 EN7 SO5 EN18 Direkt energianvändning per källa Indirekt energianvändning per källa Bensin 21 % Etanol 14 % FAME 1 % Naturgas 13 % Biogas 20 % Förnybar energi från el 46 % Fossil energi från fjärrvärme 12 % Fossil energi från el 1 % Diesel 31 % Förnybar energi från fjärrvärme 41 % Totalt användes kwh direkt energi, varav 36 procent var förnybar. Totalt användes kwh indirekt energi, varav 87 procent av var förnybar. 25

28 Riksbyggens inköpschef Jan Widlund och hållbarhetschef Charlotta Szczepanowski uppmanar Riksbyggens medarbetare att välja alternativa drivmedel. motsvarande 8 miljoner kilowattimmar. Det innebär att samtliga fastigheter som Riksbyggen äger till stor del kommer att bli självförsörjande på el. Riksbyggen har under flera år arbetat målmedvetet med att sätta hållbarhetsperspektivet i centrum, och de samlade insatserna har resulterat i att vi på tre år har minskat koldioxidutsläppen med 24 procent. Elektronisk lösning för smartare förvaltning Ett annat sätt att minska koldioxidutsläppen är att minimera användningen av drivmedel genom att skära ner på onödiga bilresor i de dagliga för valtningstjänsterna. Därför samarbetar vi med företaget Combiplate i Jönköping. I studentbostäderna på Ekhagen i Jönköping, som ägs av Husgruppen AB och förvaltas av Riksbyggen, är dörrlås, namnskyltar, anslagstavlor och postboxar elektroniska. När hyresgäster flyttar ut och in uppdateras namnen på tidningsklämmorna via nätet. De boende kan själva via en portal komplettera informationen med önskan om att slippa få reklam med posten. Information om till exempel driftsavbrott kommer upp direkt på den digitala anslagstavlan. Fastighetsskötaren behöver inte vara på plats en besparing i både tid och drivmedel. Framöver kommer de boende också att kunna skicka och ta emot paket direkt från sina postboxar i trappuppgången, något som sparar resor för dem. Digitala postlådor sparar onödiga resor. Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser i vikt, angivet i ton CO Mål 2014 Förändring från förra året [ton CO 2 ] Utbytt fordonsflotta -48 Tjänsteresor -53 Energiförbättringar 457 EN16 EN17 EN Totala minskningen från förra året är 357 ton vilket motsvarar 3,6 % n Kontor n Ägda fastigheter n Tjänsteresor n Fordonsflotta På våra kontor har det skett en minskning av drift och belysning, vilket troligen beror på en ökad medvetenhet om energi besparing. Våra tjänsteresor har ökat trots införandet av videokon ferenssystem. Detta beror på stora interna projekt där fysiska möten varit nödvändiga. Minskningar från våra egna fastigheter beror främst på att fjärrvärmebolagen har levererat fjärrvärme som genererar mindre CO 2. Målet är att minska utsläppet av växthusgaser till ton till 2014, vilket är en minskning med 30 procent jämfört med 2008, då målet fastställdes. 26

29 27

30 Riksbyggens prioritering av hållbarhetsfrågor och gedigna kunskap om bostadsfastigheter väger tungt, säger Tomas Krywult, Head of real estate på SEB Investment Management. 28

31 Fler samarbeten med företag och offentliga fastighetsägare Riksbyggen har lång erfarenhet av att förvalta bostadsfastigheter och vi finns över hela landet. Det, tillsammans med våra satsningar på hållbarhet, är attraktivt inte bara för bostadsrättsföreningar utan också för företag och offenliga fastighetsägare. Våra satsningar på hållbarhet är ett starkt argument för offentliga kunder och ansvarskännande företagskunder. Det har märkts under året då vi tecknat avtal med SEB:s nya fastighetsfond Domestica Bostäder som investerar i bostadsfastigheter i svenska tillväxtorter. Riksbyggen förvaltar därmed de fastigheter som denna bostadsfond förvärvar. I uppdraget ingår inte bara drift och skötsel, utan också ekonomisk förvaltning, uthyrning och redovisning av bolagen. Genom detta arbetar Riksbyggen med tillgångsförvaltning, denna gång åt en kommersiell kund. Domestica har som mål att omfatta fastigheter till ett värde av 1,6 miljarder motsvarande ungefär tvåtusen lägenheter. Riksbyggen blev ett attraktivt val för Domestica eftersom de kan erbjuda en totalförvaltningslösning alltifrån ekonomisk redovisning till fastighetsskötsel. Dessutom väger det tungt att de prioriterat hållbarhetsfrågor, har gedigen kunskap om bostadsfastigheter och är rikstäckande. Än så länge har vi inriktat oss på södra Sverige, men vi vill inte begränsa oss geografiskt, säger Tomas Krywult, Head of real estate på SEB Investment Management. Nöjda kunder i brf-segmentet Huvuddelen av förvaltningskunderna är fortfarande bostadsrättsföreningar, och vi gläds åt att relationen med våra befintliga kunder blivit ännu bättre under I den årliga mätningen av kundnöjdhet gick Riksbyggens nöjd-kund-index (NKI) 2012 upp från 59 till 62. Kunderna är nöjda med såväl grundleveransen som med Riksbyggens som proaktiv samarbetspartner. De senaste årens ansträngningar har burit frukt såväl när det gäller kundnöjdhet som arbetssätt och processer. Målsättningen är att utveckla våra affärer inom kundsegmentet bostadsrätt. Under 2012 har vi satsat på att utveckla oss inom kundvård och försäljning. Försäljningen har ökat något men de egentliga effekterna kommer att ses först Det finns stor potential att öka marknads andelen inom storstadsregionerna och vissa andra utvalda städer. Fakta affärsområde Fastighetsförvaltning När det gäller fördelningen mellan förvaltningstjänster och fördelningen av förvaltningsuppdrag enligt omsättning har det inte skett några stora förändringar i jämförelse med Förvaltningstjänster Fastighetsservice 58 % Övriga tjänster 2 % Ekonomisk förvaltning 14 % Förvaltningsuppdrag fördelade enligt omsättning Offentliga 14 % Privata och kooperativa företag 23 % Teknisk förvaltning 26 % Övriga kunder 7 % Bostadsrättsföreningar 56 % 29

32 30

33 Enligt årets nöjd-kund-index är våra kunder nöjda med såväl grundleveransen som med Riksbyggen som proaktiv samarbetspartner. 31

34 Tre generationer i Malmöhus 24: Badema, Remzo, Ernad, Smail och Senad Habibovic. 32

35 33

36 34

37 Kooperation framtidens modell Jämlikhet, solidaritet och demokrati är begrepp som blivit aktuella på nytt. Det är också begrepp som finns i vår DNA. Vår folkrörelsebakgrund är guld värd men hur får vi fler att förstå det? Diskussionerna blev många under Hållbarhet är säljande och Riksbyggen är grundat på hållbarhet även om det inte kallades så från början. Diskussioner om hur kooperation samverkan och framgång hänger ihop har präglat 2012, i synnerhet på vår rikskonferens. Riksbyggen samlar varje år ungefär tvåhundra företrädare för ägare och kunder genom intresse- och lokalföreningar som får träffa styrelse, företagsledning och ledande tjänstemän. Syftet är att dela erfarenheter och fördjupa dialogen. Dessutom hålls lokala kon ferenser runt om i landet där bostadsrättsför eningarnas styrelser bjuds in. Kooperation samverkan för framgång var temat för 2012 års Riks konferens, som hölls den oktober i Stockholm. Eftersom 2012 också var Kooperationens år tog man alla tillfällen att diskutera denna företagsform i relation till utvecklingen och framtiden. Styrelsens ordförande Hans Tilly utnämnde i sitt välkomsttal kooperation till fram tidens modell, och fick medhåll av Kristin Lindqvist från den kooperativa kommunikationsbyrån Geektown: Grunden i kooperationen är framtiden. Jämlikhet, solidaritet och demokrati är begrepp som är inne nu och som unga människor vill ha. De vet inte vad kooperation och ekonomisk förening är. När de vet det kommer den företagsformen att växa. Kooperationens historia som tillgång eller hinder diskuterades under en paneldebatt där etablerade och nyare kooperatörer deltog. Debattörerna enades om att drivkrafterna i början av kooperationens historia är desamma som idag, men att bilden av kooperation kanske ändå behöver förpackas om så att de unga i högre grad ser fördelarna och kan ta del av den. De tolv seminarierna på Rikskonferensen visade stor bredd: från diskussionen om hur man påverkar kostnaden för kallt och varmt vatten i bostadsrättsföreningarna till idéer för att öka insamlingen till Kooperation Utan Gränser. Brf Framtiden Många av deltagarna på rikskonferensen har egen erfarenhet av sjunkande engagemang i bostadsrättsföreningar. Grunden i föreningsverksamheten är samverkan, men drivkraften och engagemanget tappar ibland fart. Styrelsen förvaltar boendet och medlemmarna dyker inte ens upp på års stämman. Vad gör man åt det? Riksbyggen startade projektet Brf Framtiden vid ett framtidsforum 2010, och nu har arbetet med att öka engagemanget och förnya föreningsverksamheten pågått omkring ett år. På ett seminarium under Rikskonferensen berättade åtta så kallade visionsbärare, förtroendevalda från föreningar runt om i landet, om vad som hänt hittills. Man får inte ha för bråttom, det tar tid att förändra något i grunden, säger Peter Balogh, visionsbärare och förtroendevald i brf Trumslagaren i Linköping. Min egen förening är en av pilotföreningarna och vi har koncentrerat oss på att få upp deltagandet på årsstämman. Efter första året hade vi ökat närvaron betydligt, men det krävs ett kontinuerligt arbete för att engagemanget inte ska börja dala igen. Dessutom har vi lyckats få igång intressegrupper, ett sätt för medlemmar att engagera sig för något de bryr sig om, till exempel hälsa. Alla föreningar kanske inte heller behöver ändra på så stora saker. Har man en fungerande vision, till exempel, behöver man ju inte ändra på den. 400 personer har fått information om arbetsboken Brf Framtiden och 350 av dem har arbetat aktivt med den för att öka engagemanget. Föreningsutveckling Kunskapsutbyte och kunskapshöjning går som en röd tråd genom Riksbyggens föreningsarbete. År 2012 satsade Riksbyggen 4 mkr på utvecklat stöd för utbildning till förtroendevalda i intresseoch bostadsrättsföreningarna. Riksbyggen bidrar ekonomiskt med lokalt kunskapsstöd till Coompanion, en paraplyorganisation för kooperativ utveckling och nyföretagande. Sektor 3, en tankesmedja för det civila samhället, får ett verksamhetsstöd på kronor. 35

38 Hållbarhetsförening Malmöhus 24 Under Rikskonferensen delade vi ut pris till Riksbyggens hållbarhetsförening. Priset hette tidigare Riksbyggens miljöförening, men inför 2012 breddades tävlingskriterierna för att inkludera ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Dessutom fördubblades prissumman för att belöna medvetna satsningar och locka fler att delta. Först att utnämnas till Riksbyggens hållbarhetsförening blev Malmöhus 24, en stor förening med 540 lägenheter i miljonprogramsområdet Holma-Fosiedal i Malmö. Med juryns formuleringar vann Malmöhus 24 för att de mycket framgångsrikt har skapat motivation och ett brett engagemang för hållbarhetsfrågorna bland de boende. Föreningen har en stabil ekonomi och tydliga underhållsplaner. Miljöarbetet är systematiskt och seriöst. Utbildnings- och studieverksamheten är mycket ambitiös. Ledstjärnan i allt arbete är långsiktighet. Systematiskt och socialt Malmöhus 24 arbetar målinriktat med miljöfrågorna och har utvecklat ett miljöledningssystem med en handlingsplan som revideras varje år. Föreningen var tidigt ute med flera lösningar, som till exempel att bygga miljöhusen extra stora, med tanke på att man framöver skulle sortera även matavfall. Att mäta elförbrukningen på hushållsnivå, justera värmen så att den fördelas jämnare i husen och att erbjuda snabbt bredband via egen fiber är kloka satsningar både ur ekonomisk och miljömässig synpunkt. Dessutom har föreningen en grundhållning som har betydelse för den sociala hållbarheten. I stället för att utgå från problem som kan uppkomma i en stor, mångkulturell förening, frågar man sig: Hur vill vi ha det för att trivas? Det bidrar till att människor känner omtanke om föreningen och tar hand om den. Ett exempel på social hållbarhet är känslan av trygghet runt husen. Holma-Fosiedal är, i likhet med många andra miljonprogramsområden, trafikseparerat och har gröna gårdar. Tyvärr hade grönskan under årens lopp vuxit till jättebuskage som skymde sikten och förmörkade gårdarna. När växtligheten trimmades ner och ny belysning sattes upp försvann känslan av otrygghet. Nya bänkar, lekredskap, grillplatser och till och med boulebanor förvandlade gårdarna från något man hastigt passerar till platser man gärna besöker tillsammans med sina grannar. Ordförande i föreningen, Carl-Erik Calling, understryker gärna det sociala: Det som får folk att mötas och lära känna varandra är viktigt för att få allt annat att fungera. Miljöledningssystem och energieffektiviseringar kan man vinna pris för, men det Carl-Erik Calling, ordförande i Malmöhus 24, brinner för är de sociala frågorna. 36

39 37

40 Kooperativt företag kontra aktiebolag Karin Spector, Carin Sandgren, Carina Kälvegren och Pernilla Lorentzon listar fördelarna. 38

41 Framgångsrik opinionsbildning kring andrahandsuthyrning Att bevaka bostadsrättsföreningarnas intressen är en viktig del av Riksbyggens opinionsbildande arbete. Under 2012 gällde det frågan om andrahandsuthyrning. I april presenterade regeringen en satsning med syfte att förbättra bostadsmarknaden. Satsningen består i förslag som syftar till att öka antalet andrahandsuthyrningar bland annat genom att ge bostadsrättsinnehavare rätt att ensidigt besluta om andrahandsuthyrning i upp till fem år. Riksbyggen svarade med kritik: Förslaget är dåligt underbyggt. Det skulle försämra medlemmarnas möjligheter att gemensamt fatta beslut som rör förvaltningen av bostadsrättsföreningen. Frågan om andrahandsuthyrning belyser på ett intressant sätt vad kooperation går ut på, säger Mårten Lilja, chef för Riksbyggens kommunikationsenhet. Den som köper en bostadsrätt går ju med i en förening, där man arbetar tillsammans för gemensamma intressen. Allt som är relevant för boendet ryms ju inte inom lägenhetens väggar. Människor utvecklas i samverkan med andra, och vi på Riksbyggen är övertygade om att kooperation har en viktig funktion för framtiden. Riksbyggen bildade opinion, bland annat genom ett öppet brev som skrevs tillsammans med HSB och Bostadsrätterna. Arbetet gav resultat förslaget om friare andrahandsuthyrning gick inte igenom. Hur utnyttjar vi den kooperativa affärsmodellen? Vad har kooperation för framtida möjligheter att bidra till ökad affärs- och medlemsnytta, på samma sätt som det har relevans för samhällsutvecklingen? Det var utgångspunkten för en utbildning i regi av Campus Bommersvik och Ekonomisk-historiska institutionen vid Uppsala universitet. Medarbetare från Riksbyggen och Folksam deltog i utbildningen som omfattade 3 högskolepoäng, och vars syfte var att sätta den kooperativa affärsmodellen i ett marknadsekonomiskt och samhälleligt sammanhang. Samtidigt skulle den också ge metoder för att använda kooperationens styrkor i vardagen och möjligheter för deltagarna att bygga nätverk med andra i liknande roller i kooperationens olika företag. Värdegrund och engagemang Carina Kälvegren och Tobias Nordström, marknadsområdeschefer i Bergslagen/Västerås respektive Nyköping, deltog i utbildningen på Bommers vik och fick tillfälle att i essäform analysera kooperationens möjligheter. Carina Kälvegren resonerade kring kooperationens betydelse för människan idag, och hur förhållandet kan utvecklas framöver. Med tanke på hur många singelhushåll det finns i Stockholm idag kanske det finns behov av ytor där man kan träffas och samarbeta kring olika saker? Riksbyggen har ju Bonumhusen för seniorer, där det finns gemensamma ytor att mötas på. Kanske borde den tanken tas med i andra projekt också? Pendeln har nog börjat svänga tillbaka från individualism till kollektivism, tror Carina Kälvegren. För Tobias Nordström var utbildningen ett sätt att identifiera vilka utmaningar Riksbyggen står inför. Även om Riksbyggen har ansvar inbyggt i sin värdegrund finns det många aktiebolag som genom CSR-satsningar blivit bättre på att berätta om ansvar, trots att Riksbyggen egentligen gör det bättre, säger Tobias Nordström. I sin essä funderar Tobias Nordström också över svårigheten att engagera människor till styrelsearbete i föreningarna. Människor vill i grunden engagera sig för något de tror på, men när det gäller bostäder har själva lägenheten blivit tydligare än föreningen. Utmaningen blir att hitta engagemanget. Carina Kälvegren, MO-chef i Bergslagen/Västerås och Tobias Nordström, MO-chef i Nyköping. EC8 39