ULLARED 1:142 m.fl. S A M R Å D S H A N D L I N G P L A N B E S K R I V N I N G. Detaljplan för del av

Transkript

1 S A M R Å D S H A N D L I N G Detaljplan för del av ULLARED 1:142 m.fl. (Björkvägen, Furuvägen) Ullareds församling Falkenbergs kommun P L A N B E S K R I V N I N G Enkelt planförfarande Upprättad

2 INLEDNING Denna samrådshandling beskriver det förslag till detaljplan för del av Ullared 1:142 m.fl. som stadsbyggnadskontoret håller på att arbeta fram. Syftet med samrådet är att förbättra beslutsunderlaget och att ge möjlighet till insyn och påverkan. Samrådet omfattar sakägare, boende, myndigheter och övriga som bedöms ha väsentligt intresse av planen. Efter plansamrådet sammanställs synpunkterna och kommunen tar ställning till hur man ska gå vidare med planarbetet. Planering och byggande regleras genom Plan och Bygglagen (PBL) från All mark och allt vatten inom en kommun omfattas av olika typer av planer. Detaljplaner görs för mindre områden och är juridiskt bindande. Detaljplanen för del av Ullared 1:142 m.fl. arbetas fram med så kallat enkelt planförfarande, utan program- eller utställningsskede, och befi nner sig nu i samrådsskedet. Detta samråd blir därmed det enda tillfället att ta del av och lämna synpunkter på planförslaget innan en antagandehandling tas fram. Fig 1: Planprocess med enkelt planförfarande. INNEHÅLL 1. Planens syfte sid Plandata sid Tidigare ställningstaganden sid Förutsättningar sid Förslag till förändringar sid Teknsik försörjning sid Konsekvenser sid Administrativa frågor sid. 13 HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: KARTOR: Grundkarta, skala 1:1000 Plankarta med bestämmelser och illustrationskarta, skala 1:1000 TEXT: Planbeskrivning med bilagor (denna handling) Genomförandebeskrivning 2 (13)

3 1 PLANENS SYFTE Syftet med planarbetet är att möjliggöra utbyggnad av bostäder på del av fastigheten Ullared 1:142, för att möta behovet av hyreslägenheter i Ullared. Syftet är också att omvandla kvartersmark till allmän platsmark på den södra delen av Tallvägen (infarten) för att anpassa planen till de verkliga förhållandena. 2 PLANDATA 2.1 Lägesbestämning och areal Planområdet ligger i norra delen av Ullared, strax väster om väg 154, och avgränsas huvudsakligen av Björkvägen i söder, Furuvägen väster och norr, samt Tallvägen och väg 154 i öster. Avståndet till centrala Ullared är knappt 1 km och till centrala Falkenberg ca 30 km. Planområdet omfattar ca 1,4 hektar. 2.2 Markägoförhållanden Den oexploaterade delen av planområdet omfattar del av fastigheten Ullared 1:142 som ägs av Falkenbergs kommun. Den befi ntliga bebyggelsen ligger på fastigheten Ullared 3:94 som ägs av Falkenbergs Bostads AB. I närområdet fi nns en samfällighet S:11 och privata fastigheter. Ullared 1:142 Ullared 3:94 S:11 Privata fastigheter Fig 2: I planområdet ingår idag två fastigheter: Ullared 1:142 och Ullared 3:94. I närområdet fi nns en samfällighet S:11 och ett antal privata fastigheter. 3 (13)

4 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 3.1 Uppdrag Plantillstånd för del av Ullared 1:142 m.fl. gavs av kommunstyrelsen 13 oktober, 2006 (KS 242). Planen handläggs med enkelt planförfarande (PBL 5:28) på grund av planuppdragets begränsade betydelse, dess ringa allmänna intresse och att det stöds av gällande delöversiktsplan (se nedan). 3.2 Översiktsplan I gällande DÖP, Delöversiktsplan för Ullared från 2004, reviderad 2005, ingår planområdet i område B2. Detta område beskrivs som förtätningsområde för bostadsutbyggnad, där ny bebyggelse upp till två våningar kan prövas. DÖP:en anger att en komplettering i detta område, som i detaljplanen anges som parkmark, främst bör ske i form av fl erbostadshus. DÖP:en anger vidare att ett kontinuerligt tillskott av bostäder i attraktiva lägen är angeläget för att Ullared inte skall stagnera. I Ullared är inpendlingen stor och ett attraktivt boende kan ha betydelse för att bibehålla en god åldersstruktur och nå en bättre balans mellan boende, arbetsplatser och handel i Ullared. Fig 3: Planområdet utgör den norra delen av område B2 i Delöversiktsplanen för Ullared. 3.3 Riksintressen Den östra delen av planområdet (se fi gur 4) berörs av det riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap. 6 Miljöbalken som Högvadsvån omfattas av på grund av att den är västkustens viktigaste laxproducent. Högvadsån rinner i nordsydlig riktning ca 100 meter från planområdet, och omfattas också av riksintresse för naturvård samt Natura Dessa berör dock inte planområdet. 4 (13)

5 Fig 4: Den västra delen av planområdet berörs av riksintresse för friluftsliv. Riksintresse friluftsliv Riksintresse naturvård Natura Detaljplaner Planområdet omfattas till större delen av Byggnadsplan för fastigheten Ullared 3:1 m.fl., U13, fastställd Planen anger användning bostäder på kvartersmark samt väg respektive park på allmän platsmark. Ett litet område vid Tallvägen i den östra delen av planområdet är inte tidigare planlagd, se fi gur 5 och 6. Allmän platsmark, väg Allmän platsmark, park Bostadsändamål Mark som inte får bebyggas Antal våningar Fig 5: Gällande detaljplan för planområdet Byggnadsplan för fastigheten Ullared 3:1 m.fl, U13. 5 (13)

6 3.5 Strandskydd Del av strandskydd för Högvadsån ingår i aktuellt planområde. Regler om generellt strandskydd gäller för i princip alla stränder vid havet, insjöar och vattendrag infördes 1975 i Naturvårdslagen (ingår numera i Miljöbalken). Länsstyrelsen har närmare preciserat omfattningen för respektive vattendrag. För Högvadsån gäller generellt strandskydd inom 100 m från strandlinjen. Gällande detaljplan för området är från före 1975, vilket innebär att strandskyddet inte gäller för den delen av planområdet. För det mindre område där det idag inte fi nns någon detaljplan föreslås strandskyddet upphävas. Särskild ansökan om detta kommer att lämnas in till Länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut om upphävande av strandskyddet måste vinna laga kraft innan detaljplanen kan antas Fig 6: Strandskydd gäller för den del av planområdet där gällande detaljplan inte fi nns. 3.6 Förordnad mark enligt BL 113, PBL 6:19 Vid upprättandet av gällande byggnadsplan, U13, har inget förordnande i enlighet med byggnadslagen (BL) 113 medgivits. Denna byggnadsplan har inte heller ersatt äldre plan där förordnande eventuellt kunde ha förekommit. Nytt förordnande, nu enligt plan- och bygglagens 6 kap 19, är inte heller aktuellt, då den allmänna platsmarken inom planområdet i sin helhet kommer att ligga på kommunal mark, se genomförandebeskrivning. 3.7 Miljökonsekvensbeskrivning Alla planer som kan antas medföra en betydande miljöpåverkan skall miljöbedömas, enligt 5 kap. 18 PBL och 6 kap. 11 miljöbalken (MB). Syftet är att integrera miljöaspekter i planeringens tidiga skeden så att en hållbar utveckling främjas. Kommunen skall avgöra om genomförandet av planen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan, och en miljökonsekvensbeskrivning därmed skall upprättas. Kommunens har gjort en behovsbedömning, och har efter samråd enligt 6 MKB-förordningen med Länsstyrelsen och Miljö- och hälsoskyddsnämnden, i beslut gjort bedömningen att exploatering i enlighet med detaljplanen inte kommer att innebära någon betydande miljöpåverkan. 6 (13)

7 4 FÖRUTSÄTTNINGAR 4.1 Mark och Vegetation Den bebyggda delen av planområdet består av radhusbebyggelse och öppna klippta gräsytor. Gränsen är skarp till den obebyggda ängsmarken på den västra och norra delen. De omgivande villaområdena är på samma sätt avgränsade mot ängsmarken, vilken i öster och i väster övergår i björk- och barrskogspartier. Området angränsar i öster till Högvadsån som har en rik fl ora och fauna och är ett värdefullt rekreationsområde. I själva planområdet har dock inga höga naturvärden dokumenterats. Planområdet är relativt fl ackt med en lutning som ligger mellan +75,5 och +77,5 meter. Fig 7: Naturmiljön inom och utom planområdet Gränsen är skarp till den obebyggda ängsmarken, som i öster övergår i björk- och barrskogspartier. 4.2 Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk utredning för det aktuella området har genomförts av GF Konsult AB ( ), i vilken området bedöms ha goda geotekniska förutsättningar för byggnation. Jordlagren utgörs huvudsakligen av ett fast lagrat moränlager på berg, bestående av sandigt grus med inslag av block. Grundvattennivån bedöms ligga mellan 0,5 och 1,5 meters djup med hydrostatiskt tryck. Totalstabilteten bedöms vara betryggande på grund av de fasta jordlagren och den måttliga sluttningen mot Högvadsån. Vid detaljprojektering kan kompletterande geoteknisk undersökning behövas för att kartlägga bergnivåer och i viss mån jordlagrens sammansättning. 7 (13)

8 4.3 Fornlämningar Cirka 100 meter söder om planområdet fi nns ett fornlämningsområde som är fyndplats för fl inta, avslag och avfall av olika storlek och kvalité. Inom planområdet fi nns inga kända fornlämningar. Länsstyrelsen har gjort bedömningen ( ) att en arkeologisk utredning inte krävs inför planläggningen. Fig 8: Ett fornlämningsområde fi nns ca 100 meter söder om planområdet. 4.4 Befi ntlig bebyggelse Inom planområdet fi nns markbostäder i form av radhus i ett plan med tillhörande förrådsbyggnader. Byggnaderna är relativt nybyggda och har en enhetlig karaktär, samtliga med röda träfasader och vita knutar. Den omgivande bebyggelsen består huvudsakligen av friliggande 50- och 60-talsvillor, med mer varierad utformning. Fig 9: De befi ntliga radhusen inom planområdet har en enhetlig karaktär, medan den omgivande villabebyggelsen har en mer varierad utformning. 8 (13)

9 4.5 Trafi kförhållanden Furuvägen, Tallvägen och Björkvägen är lågtrafi kerade 50-vägar i det lokala vägnätet, medan väg 154 (Boråsvägen) ingår i det regionala vägnätet och är en tyngre trafi kerad väg. Väg 154 hade vid senaste mätningen 2005 en årsdygnstrafi k (ÅDT) på 2820 fordon varav 250 tunga fordon. Vägen är hastighetsbegränsad till 50 km/h utanför planområdet, för att strax norr om Tallvägens utfart övergå till 70 km/h. Från Ullared fi nns en gång- och cykelväg utmed väg 154, som vid fastigheten Ullared 1:81 strax söder om planområdet mynnar i en trottoar fram till Tallvägen. En höjd- och siktutredning genomfördes 2007 av GF Konsult för att undersöka möjligheten att fl ytta avfarten mot Tallvägen till ett nytt läge längre norrut i enlighet med intentionen i den ursprungliga planen. En fl yttning av avfarten som till en början tycktes vara en liten förändring, visade sig medföra relativt stora ingrepp i landskapet. På grund av höjdskillnaderna krävs att den nya vägen schaktas ner, vilket i sin tur medför att den anslutande lokalgatan måste dras om på grund av de kraftiga lutningarna. Utfarten hamnar vidare i en lågpunkt samt i en kurva, med dålig sikt framför allt mot norr som följd. Sammanfattningsvis medför lutningen och sikten att en sämre trafi kmiljö än idag skapas och att trafi ksäkerheten blir lägre. Stadsbyggnadskontoret har därför valt att gå vidare med ett planförslag där avfarten ligger kvar i nuvarande läge. Fig 10: Tallvägen (till vänster) ligger kvar med sin nuvarande utfart mot väg 154 (till höger). 4.6 Kollektivtrafi k Busshållplats fi nns längs med väg 154 strax norr om Tallvägens utfart (hållplats Furet) där busslinje 555 som trafi kerar sträckan kör Älvsered - Ullared Falkenberg stannar. Busslinjens turtäthet ligger på ca 17 avgångar under veckodagarna mot Falkenberg och 3-8 under veckosluten. Från centrala Ullared går ytterligare tre busslinjer: linje 556 mot Falkenberg via Vessigebro, linje 558 mot Fegen, och linje 651 mot Varberg. 4.7 Kommunal och kommersiell service Handeln i Ullared är koncentrerad till området söder om väg 153. Norr om vägen fi nns två dagligvarubutiker. Handelsområdet söder om väg 153 domineras av lågprisvaruhuset Gekås, kring vilken allt fl er butiker etablerat sig med åren. Gekås lokalisering i kommunens inland har en mycket stor regionalekonomisk betydelse: direkt genom sin egen omsättning och indirekt genom all den sekundära handel och service som uppkommit. Utöver handel består verksamheterna i Ullared av småindustrier som i huvudsak är belägna utefter väg 153 och väg 154. Den största koncentrationen av industri fi nns i Hedens industriområde, ca 2,5 km söder från planområdet. 9 (13)

10 Fig 11: Shoppingcentrat runt GeKås ligger cirka 1 km från planområdet. X i höger bild betecknar planområdet och O handelsområdet. Källa vänster bild: Ullaredsområdet är till ytan det största administrativa området i Falkenbergs kommun när det gäller barnomsorg och skola. Området består av Ullared, Fagered, Gunnarp, Okome, Krogsered, Källsjö, Köinge, Svartrå och Älvsered. Apelskolan ligger i centrala Ullared, på en höjd väster om Högvadsån, ca en km sydost om planområdet. Skolan är en F-9 skola med förskola, fritidsgård samt bibliotek. Skolan är en större sammanhängande byggnad som omringar en större gård. Både skola och barnomsorg har kapacitet för en eventuell ökning av antalet barn. Ullareds äldreboende, Furugården, ligger ca 800 m från planområdet. Furugården är relativt nybyggt och har plats för 40 boende. Vårdcentral fi nns i centrala Ullared, med läkar- och distriktsköterskemottagning och barn- och mödravårdscentral. Ullared har också bland annat apotek, polisstation, socialkontor och brandstation. Fig 12: Exempel på kommunal och kommersiell service i Ullared. 10 (13) Aktuellt planområde Skola (Apelskolan) Vårdcentral Handelscentrum Återvinningscentral Brandstation Äldreboende (Furugården)

11 5 FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRINGAR 5.1 Bebyggelse Planförslaget gör det möjligt att bygga ca tolv nya marklägenheter i form av radhus väster och norr om de befi ntliga bostäderna. Den nya bebyggelsen föreslås utformas som trebostadshus i ett plan med tillhörande förrådsbyggnader. Karaktärsmässigt ska den nya bebyggelsen ansluta till befi ntliga byggnader inom planområdet. Planen föreslås tillåta en maximal byggnadsarea (BYA) på en tredjedel av fastighetsarean, maximal totalhöjd på 7,5 meter och sadeltak med graders lutning. Byggnationen av de nya marklägenheterna kan med fördel genomföras i etapper, i takt med att efterfrågan uppstår. Beroende på hur huskropparna placeras kan eventuellt problematik med buller från trafi - ken på väg 154 uppstå. Översiktliga beräkningar visar dock att bostäderna klarar gällande gränsvärden för buller på 70 db vid uteplats med den utformning som föreslås i illustrationskartan. En möjlig åtgärd för att säkra en hög boendekvalitet med avseende på buller är att höja marknivån mellan Tallvägen och väg 154 med hjälp av schaktmassor i samband med byggnation. Exploatören skall vid bygglovstillfället redovisa hur gällande bullerkrav klaras. 5.2 Gator och trafi kmatning Planen föreslår inga förändringar av trafi kmatningen till och från planområdet. Befi ntlig bebyggelse föreslås bibehålla nuvarande infart från Björkvägen, medan den nya bebyggelsen angörs från två håll i befi ntligt gatunät, dels från Furuvägen och dels vid nytt läge i Björkvägen. Utfartsförbud föreslås för övrigt i gräns mellan kvartersmark och gatumark. 5.3 Parkering Parkering föreslås ske med gemensamma parkeringsplatser vid de båda infarterna till det nya bostadsområdet. Möjlighet att tillfälligt angöra bostadsentréerna via gångvägarna bör också fi nnas. 5.4 Grönytor Förslaget tillför inga nya grönytor, utan dessa minskar snarare på grund av exploateringen. Effekten av detta bedöms vara marginell då de ytor som bebyggs inte har något större rekreativt eller biologiskt värde. Det nya bostadsområdet kommer att vara lågt exploaterat med en gles bebyggelse omgiven av öppna ytor. Tillgången på grönområden är god i nära anslutning till planområdet, dels i strövområdet vid Högvadsån, dels i de stora orörda skogspartierna väster om planområdet. Fig 13: Byggnationen kan med fördel genomföras i etapper, i takt med att efterfrågan uppstår. Förslagsvis byggs hus I-III i första etappen och hus IV i andra etappen. 11 (13)

12 6 TEKNISK FÖRSÖRJNING 6.1 Vatten och avlopp Ledningsnätet för vatten och avlopp är utbyggt och ligger inom gatu- och parkmark. Tillkommande bebyggelse kan ansluta till ledningsnätet i samma anslutningspunkter som befi ntlig bebyggelse, då de föreslås ingå i samma fastighet. Planområdet ligger inom VIVAB:s (tidigare FAVRAB) verksamhetsområde för spill- och dricksvatten. Enligt den geotekniska utredningen framgår det att bergnivåerna är osäkra, vilket kan påverka schaktarbetet för bl.a VA-ledningar och den nya bebyggelsens placering i höjd. 6.2 Dagvatten Dagvatten skall i första hand omhändertas lokalt inom fastigheten (LOD). Detaljerad höjdsättning skall ske så att regnvatten från byggnader och från hårdgjorda ytor, leds till och infi ltreras på grönytor inom kvartersmark. I andra hand kan regnvatten tas omhand i perkolationsmagasin eller stenkista. Dränerings- och överskottsvatten kan överföras till förbindelsepunkt för dagvatten. Dämningsnivå för dagvatten är densamma som planerad markhöjd vid förbindelsepunkt. Detta innebär att byggnader och ledningar skall utföras så att det allmänna ledningsnätet för dagvatten vid extrema situationer skall kunna fyllas upp till marknivå utan att förorsaka skador inom tomtgräns. Följaktligen bör lägsta planerade golvhöjd för respektive byggnad ligga minst 30 cm över planerad marknivå vid förbindelsepunkten för dagvatten. Detaljerad höjdsättning av tomter och vägar skall ske i samband med bygglov och exploatering av området. Planområdet ingår i VIVAB:s verksamhetsområde för dagvatten. 6.3 El- och tele E.on Elnät är ledningsägare i området och ledningsnätet för el och tele är utbyggt och framdraget till befi ntliga bostäder inom planområdet. 6.4 Värme Fjärrvärmenät eller ledningsnät för naturgas fi nns inte utbyggt till området och det fi nns heller planer på att det kommer att ske inom överskådlig tid. Behovet av uppvärmning föreslås bli begränsat genom att lågenergi-/passivhus byggs med tillskottsvärme via enskilda luftvärmepumpar. Möjligheterna att utnyttja solenergin för uppvärmning av vatten är också goda. 6.5 Avfall Avfall skall källsorteras. Exploatören skall verka för att det skall fi nnas goda möjligheter till källsortering för de boende. En gemensam källsorteringsbyggnad föreslås i anslutning till den nya bebyggelsen. Närmaste återvinningscentral fi nns i södra delen av Ullared vid Hedemovägen strax öster om väg 154, se fi gur 12. Övriga återvinningscentraler i kommunen fi nns i Heberg och Falkenberg (Sandladan). 12 (13)

13 7 KONSEKVENSER Om en ort ska vara livskraftig på sikt krävs blandad åldersstruktur och ett kontinuerligt tillskott av bostäder i olika lägen, utföranden och upplåtelseformer. I Ullared behövs också ett tillskott av bostäder för att i någon mån förbättra balansen mellan boende, arbetsplatser och handel. Bostäderna i Ullared består i huvudsak av villor, medan planen föreslår marklägenheter i form av kommunala hyresrätter. Genom att använda ett litet markområde som idag inte används till något eller är av betydelse för natur- eller kulturvården, kan ett tillskott till en varierad bostadsförsörjning i Ullared åstadkommas. Eftersom området ligger inom befi ntligt bostadsområde är vägar och annan infrastruktur redan utbyggda, och den samhällsekonomiska kostnaden blir därmed liten. Fungerande kollektivtrafi k fi nns också i direkt anslutning till den nya bebyggelsen vilket gör det möjligt att åka kollektivt till och från arbetsplatser och butiker. Därigenom kan transportarbetet och dess negativa miljöeffekter begränsas. Stadsbyggnadskontoret bedömer för övrigt med stöd av genomförda utredningar att planens påverkan på miljön, hälsan och hushållningen med naturresurser inte blir betydande. 8 ADMINISTRATIVA FRÅGOR 8.1 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från att planen vunnit laga kraft. 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planförslaget har utarbetats av Stadsbyggnadskontoret, Falkenbergs kommun, huvudsakligen genom undertecknad. Medverkat har också Sofi a Hedberg-Broberg (behovsbedömning), Mathias Rantanen (genomförandebeskrivning) och Jennie Salomonsson (plansekreterare). Den geotekniska utredningen har genomförts av GF Konsult AB och Höjd- och siktutredningen väg 154 genom Vägverket Konsult. STADSBYGGNADSKONTORET Pernilla Jacobsson Planarkitekt 13 (13)