ADVOKATFIRMAN BOMAN & HESSLE HB

Transkript

1 1(8) ADVOKATFIRMAN BOMAN & HESSLE HB Till Solna tingsrätt ANSÖKAN OM STÄMNING Kärande: MB Högalid AB, Knutstigen TUMBA Ombud: 1. Advokaten Anders Hessle 2. Jur kand Karin Lundqvist Advokatfirman Boman & Hessle HB Box STOCKHOLM Svarande: Axfood Sverige AB, SOLNA Rättens behörighet: 10 kap 1 RB Saken: Fastställande av ogiltig uppsägning av hyresavtal POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON TELEFAX POSTGIRO BANKGIRO BOX Narvavägen 12, 2 tr Nat: Nat: (Ordin. betalning) (Ordin. betalning) STOCKHOLM Int: Int: (Klientmedel) (Klientmedel) E-post: adv@bomanhessle.se Org. nr:

2 2(8) I egenskap av ombud för MB Högalid AB får undertecknad med stöd av bifogad fullmakt härmed ansöka om stämning å Axfood Sverige AB enligt följande. YRKANDE MB Högalid AB yrkar att tingsrätten förklarar att den av Axfood Sverige AB i bilaga 1 företagna uppsägningen av hyresavtalet är ogiltig. BAKGRUND MB Högalid AB, nedan kallad Köpmannen, är medlem i Vivo Stockholm ekonomisk förening under namnändring till Vi-butikerna ekonomisk förening, nedan Vi-butikerna, och bedriver dagligvaruhandel i en lokal i fastigheten Spettet 18, Hornsgatan 146 A i Stockholm sedan 2004, då Köpmannen förvärvade den rörelse som tidigare bedrevs i lokalen. I samband med förvärvet av rörelsen övertogs även hyresrätten till lokalen, vilket framgår av bilaga 4 till hyreskontraktet mellan Köpmannen och Axfood Sverige AB, nedan Axfood, se bilaga 2. Fastigheten ägs av Bostadsrättsföreningen Spettet 2000 som hyr ut lokalen till Axfood. Axfood och Köpmannen har ett långtgående samarbete som regleras i ett Samarbetsavtal, se bilaga 3, med därtill kopplade delavtal. Delavtalen avser bland annat avtal för bolagsgemenskap, riskpremieavtal och avtal om aktieköp. Jämte delavtalen förekommer även hyresavtalet. Samarbetsavtalet är ett av motparten sedan många år använt standardiserat avtal som utmärks av långtgående skyldigheter för köpmannasidan och dito rättigheter för Axfood, medan köpmannasidan i stort sett saknar rättigheter gentemot Axfood. Axfood tillåter i princip inte att villkoren förhandlas med de enskilda köpmännen och genom att Axfood har en dominerande ställning på Köpmannens marknad och Köpmannen en underlägsen ställning i avtalsförhållandet gentemot Axfood, har Köpmannen inte haft någon möjlighet att påverka avtalsinnehållet. Samarbetet innebär bl a att Köpmannen skall anlita Dagab AB och övriga i Axfood-koncernen ingående partihandelsbolag som huvudleverantör för dagligvaror. Efterhand har förutsättningarna för samarbetet kommit att förändras, Axfood har bland annat bedrivit direkt konkurrerande verksamhet med Köpmannen och tillhandahåller

3 3(8) inte längre konkurrensmässiga priser och villkor. Sedan januari 2005 anlitar Köpmannen därför inte längre Dagab AB som huvudleverantör. Att Axfood skulle tillhandahålla konkurrensmässiga priser och affärsvillkor har varit förutsättningen för parternas samarbete. Vi-butikerna, som företräder köpmännen gentemot Axfood, aviserade Axfood om leverantörsbytet redan i början av september Axfood sade den 20 december 2004 upp Köpmannen till avflyttning den 30 september 2005 med hänvisning till att bolaget avsåg att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som Axfood som huvudleverantör för dagligvaror, se bilaga 1. Köpmannen bestrider uppsägningens giltighet. GRUNDER I första hand anser Köpmannen att hyresavtalet skall ses separat från Samarbetsavtalet, varför i första hand hyresrättsliga grunder skall prövas. Såsom framgår av uppsägningshandlingen, bilaga 1, åberopas som grund för uppsägningen att hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som hyresvärden som huvudleverantör för dagligvaror. Den omständigheten att Köpmannen inte längre vill anlita bolag i Axfoodkoncernen som huvudleverantör är inte ett brott mot hyresavtalet, utan mot Samarbetsavtalet i den mån det är ett brott mot något avtal. Även om leverantörsbytet skulle vara ett brott mot Samarbetsavtalet så innebär det inte att det är en giltig grund för att säga upp hyresavtalet. Avtalen skall ses som två separata avtal där brott mot samarbetsavtalet inte är en grund för att säga upp hyresavtalet. Grunden för uppsägningen av hyresavtalet strider således mot hyreslagen då de avtalsbestämmelser som hyresgästen påstås bryta mot inte är del av hyresavtalet. I uppsägningshandlingen har Axfood även tillagt Hyresvärden har vidare befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eftersom man är i behov av lokalen för att själv driva verksamhet i den. Enligt Köpmannens uppfattning skall denna formulering inte uppfattas som en självständig grund för uppsägning av hyresavtalet, utan endast som en följd av uppsägningen p g a att hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som hyresvärden som huvudleverantör av dagligvaror, och att hyresvärden därför själv vill ta över lokalen för fortsatt butiksverksamhet.

4 4(8) Uppsägningsgrunden är påstått anteciperat kontraktsbrott. Uppsägning på grund av anteciperat kontraktsbrott får inte göras i hyresförhållanden. I den mån det skulle vara ett brott mot hyresavtalet att inte längre köpa sitt behov av dagligvaror hos hyresvärden, inträffar det avtalsbrottet inte förrän i slutet av januari 2005, när det faktiska leverantörsbytet äger rum. Först vid denna tidpunkt kan ifrågasättas om hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen för avflyttning, inte tidigare. Då det inte är fråga om hyresrättsförverkande utan en vanlig uppsägning kan vid tidpunkten för det förmenta hyresavtalsbrottet uppsägning inte ske till tidigare tidpunkt än den 30 september Som grund för uppsägningen har Axfood anfört att hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som hyresvärden som huvudleverantör för dagligvaror. En sådan grund för uppsägning av hyresavtal är utan verkan eftersom det innebär ett sanktionerande av bestämmelser som strider mot konkurrenslagen och sådana avtal är enligt 7 konkurrenslagen är ogiltiga. Enligt 6 och 19 konkurrenslagen är vissa konkurrensbegränsande avtal och uppträdanden på marknaden inte tillåtna. Dit hör typiskt sett villkor såsom skyldigheten att inköpa allt sitt sortiment hos en part, vilket hindrar den fria konkurrensen och möjligheten för en part att själv bestämma var han vill handla. Enligt allmänna rättsgrundsatser kan villkor som är förbjudna enligt lag och som används som grund för uppsägning av hyresavtal inte förtjäna rättsordningens upprätthållande. Enligt 58 första stycket hyreslagen gäller att om hyresvärden vill säga upp avtalet skall han i uppsägningen bl a underrätta hyresgästen om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt nämnda lagrum är uppsägningen utan verkan. Om orsaken till att hyresvärden vill säga upp hyresgästen för avflyttning är oriktig är alltså uppsägningen ogiltig. I andra hand, för det fall Samarbetsavtalet anses vara integrerat med hyresavtalet, anförs följande. Mellan parterna finns ett Samarbetsavtal och ett hyresavtal. Hyresavtalet är dock endast ett utflöde av Samarbetsavtalet som löper i 10-årsintervaller och är överordnat hyresavtalet. Parterna har i Samarbetsavtalet avtalat om att

5 5(8) Köpmannen skall driva dagligvarubutik med adress Hornsgatan 146 i Stockholm enligt de närmare villkoren i Samarbetsavtalet. En förutsättning för att Köpmannen skall kunna följa Samarbetsavtalet är alltså att han tillåts bedriva butik på den aktuella adressen. Genom Samarbetsavtalet får parterna därför anses ha avtalat att uppsägning av hyresavtalet inte får göras annat än i samband med att Samarbetsavtalet sägs upp och då till sådan tidpunkt att båda avtalen upphör samtidigt, varvid Samarbetsavtalets uppsägnings- och avtalstider äger företräde framför hyresavtalets. Axfoods uppsägning av enbart hyresavtalet betar Köpmannen hans möjlighet att fullgöra sin del av samarbetsavtalet. Uppsägningen är illojal mot Samarbetsavtalet och strider mot parternas grundläggande förutsättningar för samarbetet. Om inte Köpmannen kan bedriva verksamhet i den aktuella lokalen kan han inte heller i övrigt följa Samarbetsavtalet. Uppsägning av hyresavtalet kan därför även ses som ett kringgående av Samarbetsavtalets bestämmelser om avtalstid och uppsägningstid eftersom uppsägningen av hyresavtalet i praktiken innebär en uppsägning av Samarbetsavtalet. Axfood har således inte rätt att säga upp hyreskontraktet utan att först säga upp Samarbetsavtalet på sätt som föreskrivs i Samarbetsavtalet. Grunden för uppsägningen är ett befarat kontraktsbrott. Enligt 7 i Samarbetsavtalet får det dock inte sägas upp p g a kontraktsbrott utan föregående anmodan att vidtaga rättelse. Någon sådan anmodan hade emellertid inte skickats innan uppsägningen av hyresavtalet skedde. Som Samarbetsavtalet är konstruerat med bl a avtalstider om 10 år, berövas köpmannen genom uppsägningen av hyresavtalet flera år innan samarbetsavtalet går ut, möjlighet att bedriva konkurrensmässig verksamhet på grund av bl a bestämmelsen om inköpstrohet. I marknadsrättsliga sammanhang anses långtgående inköpsskyldigheter likställda med konkurrensklausuler eftersom effekten blir densamma. Inköpsklausulen kvarstår även efter att hyresavtalet upphört och gäller så länge samarbetsavtalet gäller och hindrar därmed Köpmannen från tillgång till den fria marknaden. Sådana villkor strider mot konkurrenslagen och är förbjudna. Uppsägningen av hyresavtalet främjar således ett enligt konkurrenslagen förbjudet

6 6(8) villkor och är därför utan verkan. För det fall den omständigheten att hyresvärden är i behov av lokalen för att själv bedriva verksamhet i lokalen skall ses som en självständig uppsägningsgrund är inte heller denna grund giltig. Enligt Samarbetsavtalet skall samarbete ske genom att Köpmannen skall bedriva verksamhet på den aktuella adressen. Det strider således mot Samarbetsavtalet att säga upp hyresgästen för att bedriva egen verksamhet i lokalen eftersom det berövar Köpmannen rätten att bedriva verksamhet på aktuell adress. Genom att Samarbetsavtalet är överordnat hyresavtalet har parterna således överenskommit att Axfood ej äger rätt att säga upp hyresavtalet för att själv bedriva verksamhet där. I den mån tingsrätten skulle finna att avtalsbestämmelserna i samarbetsavtalet inte skall tolkas på sätt Köpmannen gör gällande hävdar käranden att Samarbetsavtalet i berörda avseenden är ogiltigt enligt 33 avtalslagen då det strider mot tro och heder att åberopa avtalet, alternativt att avtalet skall jämkas enligt 36 avtalslagen, enär bestämmelserna är oskäliga med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt enligt följande. Det råder en oskälig obalans i avtalsförhållandet mellan parterna, vilket framgår av förteckning över parternas rättigheter respektive skyldigheter, se bilaga 4. Vidare är villkoren i butiksavtalen ensidiga och kraftigt snedvridna till Axfoods förmån. De härstammar från en tid när köpmännen var majoritetsägare i Axfood (tidigare namn Detaljinvest/D- Gruppen/D&D). Intresset att skydda kollektivet och det gemensamt ägda bolaget mot enskilda köpmän formade de hårda villkoren, men det köpmännen förlorade individuellt i sin avtalsposition i butiksavtalet, fick de igen genom aktievärdet i det gemensamma bolaget. De få bestämmelser som ålägger Axfood vissa skyldigheter tillämpas inte längre. Vissa omsättningsbaserade ersättningar som köpmannen skall erlägga avser t ex tjänster som Axfood sedan länge inte tillhandahåller. Under år 2000 var det meningen att bolaget skulle börsintroduceras. Börsintroduceringen gjordes indirekt genom att det redan börsnoterade Hemköp förvärvade samtliga aktier i Axfood (D&D AB) av köpmännen. Samtidigt uttalades från den nya företagsledningen för Axfood att man med egna butikskedjor avsåg att gå ut och aktivt konkurrera med köpmännen på

7 7(8) detaljistmarknaden. Vidare avsåg man att utöka antalet helägda butiker väsentligt och på bekostnad av sitt delägande i köpmännens butiksbolag. Allt detta har också Axfood genomfört. Konkurrenssituationen är således den att köpmännen inte längre är i majoritet i det bolag som blivit Axfood. Axfood har börjat konkurrera direkt med köpmännen genom helägda butiker som får bättre inköpspriser och villkor än köpmännens butiker, samt utnyttjar avtal som tillkommit under helt andra förutsättningar än vad som gäller nu. De villkor som återfinns i butiksavtalen har alltså upprättats i en helt annan kontext än vad som gäller för köpmännen idag, vilket återspeglas i avtalstexten. När avtalsvillkoren sätts i sitt nuvarande sammanhang är flertalet av dem att beteckna som konkurrensbegränsande. De villkor i Samarbetsavtalet som Axfood anser att Köpmannen har brutit mot är alltså oskäliga och det strider mot tro och heder att åberopa dessa. Påstått brott mot avtalsvillkor som är oskäliga och alltså ogiltiga utgör inte grund för att säga upp hyresavtalet och uppsägningen är alltså ogiltigt även på denna grund. Köpmannen avser att närmare utveckla grunderna för jämkning när Axfood har inkommit med svaromål. PRELIMINÄR BEVISUPPGIFT Skriftlig bevisning Uppsägningshandling, till styrkande av att den gjorda uppsägningen utformats på sätt som påstås. Hyresavtal mellan Axfood och MB Högalid AB, till styrkande av de rådande hyresvillkoren för den aktuella lokalen. Samarbetsavtal, till styrkande av hur samarbetet mellan parterna har utformats och vilka villkor som gäller för samarbetet. Förteckning över parternas respektive skyldigheter, till styrkande av att det råder obalans i avtalsvillkoren och att avtalet därför är oskäligt.

8 8(8) Stockholm den 23 maj 2005 Anders Hessle Karin Lundqvist Bilagor Uppsägningshandling, bilaga 1 Hyresavtal, bilaga 2 Samarbetsavtal, bilaga 3 Förteckning över parternas respektive skyldigheter, bilaga 4 Fullmakt, bilaga 5 Registreringsbevis, bilaga 6