Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2011 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

2 Något av det som hänt Underhållning-glöggkväll, Solgården 2011 Sommarjobbande ungdomar i målartagen Rockart Näsåker, nymålat Från skolsal till särskilt boende, Graningebyn Ombyggnad Graningebyn Personalbesök på tulpanodling Målning reservkraftverk, Sollefteå kommunhus Nyanställd VD Timo Siikaluoma Lusthus Tuvan, Sollefteå Foto: Michael Engman och Ulla Sehlstedt Tryck: Sollefteå Tryckeri AB, 2012

3 Sammandrag Resultat: redovisad vinst kkr. Hyresåterbäring till kommunen 178 kkr, avkastning på gjorda energieffektiviseringsåtgärder. Vakansgrad vid årets ingång 4,5 %. Vakansgrad vid årets utgång 5,0 %. 62 vakanta lägenheter per Arbetat med Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20 % till år Minskningen till = 7,6 %. Skickat ut enkätförfrågan om nöjdhet Hej hyresgäst för tredje året. Extra medel 165 kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Installation av fastighetsnät. Ombyggnad av Graningebyn till särskilt boende. Öppnat upp 12 lägenheter för uthyrning på Gunillavägen 4 i Junsele. Ny VD rekryterad Soliditeten per var 10,4 %. Hej Hyresgäst! INNEHÅLL Sida Sammandrag VD kommenterar 2 Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 3 Årets fastighetsskötare lokalvårdare 3 Hyresförändring 1 januari 4 Antal anställda 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 4 Faktisk förbrukning - gröna nyckeltal 5 Investeringar 6 Nöjd kund undersökning 7 Femårsöversikt 8 Samordnad fastighetsförvaltning 9 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Uppfyllelse av mål 10 Förvaltningsberättelse 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är Lev, lär, njut! nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Vidare till Dina åsikter Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen Sollefteå Sollefteå Telefon: Telefax: Serviceanmälan: Uthyrning: E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: 1

4 VD kommenterar Har härmed förmånen att teckna min första VD kommentar i denna årsredovisning för 2011 för Solatum Hus&Hem. Jag har tillträtt bolaget den 1 februari i år och har ännu inte vid skrivandets stund hunnit med att bli bekant med det samlade fastighetsbestånd som bolaget äger och dels inhyr av Sollefteå kommun. Denna kunskapslucka kommer jag dock att rätta till i takt med vårens inbrytning. I april i fjol fick styrelsen ändrad sammansättning. Hälften av ledamöterna och suppleanterna är nya och Susanne Lindahl efterträdde Sten Lönn som ordförande. Personligen vill jag tacka avgående VD Arne Eriksson för en bra introduktion och för att han har delat med sig av värdefull erfarenhet och sakkunnighet om bolagets nuläge och historia. Efter ett resultatmässigt mycket bra år 2011 lämnade Arne bolagets operativa ledning den 15 januari för pensionering. Hela Solatum önskar Arne allt gott i framtiden. Det är glädjande att för ägaren kunna redovisa ett plusresultat på nära 2,7 miljoner kr för räkenskapsåret. Tack vare det redovisade resultatet förbättras bolagets soliditet och uppgår vid årsskiftet till 10,4 %. Målet har varit att uppnå soliditet om minst 10 %. Även om vädermakterna har varit en stor bidragande faktor så har också förvaltningen visat ett lyckat arbete. Tillbakablickar i det gångna verksamhetsåret Avseende uthyrningen har vakanserna ökat något men antalet lägenheter är även fler (Junsele). Under innevarande årets inledning har uthyrningen utvecklats väl och vi arbetar med att förbättra marknadsföring av vakanserna. Uppgörelsen med hyresgästföreningen om årets hyresförändringar är redovisade i senare del av denna årsberättelse. Förändringen som i det hela kan tyckas som moderat ska ses mot bakgrund av ett tufft marknadsläge för hyresrätter i kommunen, i synnerhet på ytterområdena. Genomförda åtgärder 2011 för energieffektiviseringen framgår delvis i senare del av denna årsberättelse. För SABO:s Skåneinitiativ (antogs år 2008) har till dagens datum många betydande energitjuvar effektiviserats bort i både egna och i inhyrda fastigheter. Ytterligare arbete krävs och nya investeringar kommer att behövas för att vi kan uppnå det kvarvarande av målet, d v s minskat energiuttag om totalt 20 % fram till och med Samtliga lägenheter, förutom ett mindre antal i Edsele och i Undrom, är nu bredbandsanslutna. Ombyggnaden av del av Vik 7:1, Graningebyn fick sin produktionsstart under 2011, blir färdigställd till juli i år. Genom ombyggnaden anpassas f d skollokaler till särskilt boende med 13 st lägenheter. Hyresavtalet för Nipgården i Ramsele sades upp av vård- och äldreförvaltningen. Bolaget har i år överenskommit med kommunen om förlängning av avtalsperioden. Under avtalstiden kommer en successiv avveckling av befintliga särskilda boenden att ske med start från Storgatan 22B. Under innevarande året kan det erhållas en del vakanser för vidare upplåtelse. I Junsele genomfördes 2011 ett strategiskt förvärv av en rivningsfastighet på Sven Edins väg av Stolt Fastigheter AB. Förvärvet gjordes för att uppnå beslutad avvecklingsplan efter att en ursprunglig planering för rivning av Gunillavägen 4 omprövades. I februari övertog bolaget från Eon driften av värmecentralen på Gunillavägen i Junsele. Anläggningen drivs av pellets och levererar värme utöver Sesamhuset till Gunillagården och till bolagets hyreshus på Gunillavägen 4 och 6. Allvillagen För harmonisering till EU:s statsstödsregler trädde en ny lag i kraft den 1 januari 2011, allvillagen som ersätter tidigare allbolagen. Denna nya lag som reglerar endast kommunala bostadsaktiebolag har en central innebörd nämligen att kommunala bostadsaktiebolag skall numera drivas på affärsmässiga principer. D v s tidigare förbud mot vinstsyfte samt tillämpningen av självkostnadsprincipen har inte giltighet längre. Samtidigt uttrycker nya lagen, till skillnad från allbolagen, att syftet för kommunala bostadsaktiebolag skall vara att tillgodose kommunens bostadsförsörjning samt främja boendeinflytande. För bolagets del medför nya lagen en harmonisering av formella ägarstyrningen. Ny bolagsordning antogs under verksamhetsåret och nya ägardirektiv är under process. Framtid, mål och visioner Bolagets mål är att bibehålla kundnöjdheten på en hög nivå och att bolaget är för kunden det första alternativet på kommunens bostads- och lokalmarknad. Detta innebär en ständig förbättring av verksamheten med fokus kunden i centrum och ökad trivsel och trygghet inom våra fastigheter. Detta kräver engagerade medarbetare och bra arbetsförhållande för att vi kan lyckas med detta. Att utveckla boendeinflytande kommer också att bli en väsentlig del av arbetet. Stabil ekonomi och affärsmässig verksamhet är givetvis grundförutsättningen för bolagets framtid. Nämnas ska att från och med 2013 ska enligt nya redovisningsregler värdering av fastighetstillgångarna ske per fastighet och efter beslutat avkastningskrav. En del av bolagets fastigheter ter sig i dag att ha ett relativt högt bokfört värde i förhållande till avkastning. Mot bakgrund av att bolaget verkar i en marknad med avtagande hyresgästunderlag till bostäder och lokaler så ser vi framför oss en stor utmaning för att bibehålla en god och jämn resultatutveckling. En viktig parameter för sammanhanget är förstås avkastningskravet som ställs på bolaget i förnyade ägardirektiv som är under process. I linje med kommunens profilering för ökad handikappvänlighet kommer också bolaget att arbeta för förbättrad tillgänglighet inom våra fastigheter. En viktig del för planeringen är målet att förse fler flervåningshus med hiss. Detta kommer att bli en nödvändighet på sikt när åldersstrukturen bland bolagets hyresgäster pekar tydligt i en riktning. Fler än 50 % av dagens hyresgäster är 65 år eller äldre. Av bolagets samtliga bostäder som är belägna ovanför markplan saknar i dag ca 270 lägenheter tillgång till hiss. Av dessa finns ca 180 lägenheter i Sollefteå. Investeringsbehovet för nya hissinstallationer förutses bli stort de kommande åren. Bolaget kommer under året att starta med en närmare utvärdering. Solatum har all ambition att leva upp till visionen: Sollefteå kommuns bästa hyresvärd och det självklara valet för bekymmerfritt boende i hyresrätt med trivsel och trygghet. 2

5 VERKSAMHETSÅRET 2011 styrelse Ordinarie ledamöter Sten Lönn, Sollefteå (s) ordf. tom Susanne Lindahl, Junsele (s) ordf. from Björn Kjellström, Sollefteå (s) tom Mikael Melander, Sollefteå (s) from Inger Eriksson, Junsele (m) vice ordförande Lars Tängdén, Näsåker (c) tom Anders Bergman, Undrom (viskb) from Bernth Asplund, Långsele (v) Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) Eva-Britt Lundberg, Sollefteå (s) tom Kim Lundin, Sollefteå (s) from Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Jan Johansson, Ramsele (kd) tom Baltzar Wästerlund, Helgum (c) from VD Verkställande direktör Arne Eriksson tom Timo Siikaluoma from REVISORER Ordinarie revisor from Öhrlings PwC AB auktoriserad revisor med huvudansvarig Ralph Hedman Martin Nilsson, Sollefteå (c) lekmannarevisor Suppleanter Bertil Falkerby, Sollefteå (c) lekmannarevisor ARBETSTAGARREPRESENTANTER Anne-Maj Karlsson, Sollefteå facklig repr. Svenska kommunalarbetarförbundet AKTIEKAPITAL Bolagets aktiekapital uppgår till kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. Bolagets syfte Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i kommunen. Verksamheten ska bedrivas med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip och enligt affärsmässiga principer. Bolagets affärsidé Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. Bolagets VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. Övergripande mål Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi ÅRETS FASTIGHETSSKÖTARE - LOKALVÅRDARE Hyresgästföreningen hjälper till att bland Solatums fastighetsskötare utse Årets fastighetsskötare. För 2011 utsågs Hans Sjölander till Årets fastighetsskötare (bild se framsida). Omdömet från hyresgäster var; han är den han är. Bolaget utnämner också Årets lokalvårdare och där kommer nomineringen från verksamheten. För 2011 utsågs Mona Rydstedt till Årets lokalvårdare och motiveringen var; hon är noggrann, plikttrogen, samarbetsvillig, bra att planera och kan även säga ifrån (bild se framsida). ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är from försäkrade i försäkringsbolaget Trygg-Hansa. 3

6 HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2011 Höjning för lägenheter from 1 januari Den 8 december 2010 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 25 kr/kvm. Bostäder i Långsele, Ramsele, Junsele och Näsåker höjs med 22 kr/kvm. Bostäder i Graninge, Helgum, Edsele, Undrom och Vallänge höjs med 15 kr/kvm. Lägenheter i Sollefteå kommer i samband med att de får ett standardhöjande TV-utbud att få en höjning med 55 kr per månad. Lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, Bergelsväg 3 i Ramsele samt Ängsvägen 28, 30, 32 i Näsåker får dock en lägre höjning 10 kr/kvm. Boende på Gunillavägen 14 A-C får också en lägre höjning = 15 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 3 %. Enbart rum i särskilt boende + 75 kr/månad. ANTAL ANSTÄLLDA Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (6) 6 (6) 12 (12) Fastighetsskötare 0 (0) 18 (16) 18 (16) Lokalvårdare 32 (35) 1 (3) 33 (38) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 38 (41) 26 (26) 64 (67) 15 Antal personer 12 9 Kvinnor 6 Män 3 HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2012 Höjning för lägenheter from 1 januari Den 7 december 2011 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå, Långsele höjs med 16 kr/kvm och på övriga orter höjs bostäder med 15 kr/kvm. Bostäder med kallhyra får en höjning som är 3 kr lägre per kvm än ovan angivet. Lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, får dock en lägre höjning 5 kr/kvm. Boende på Gunillavägen 14 A-C, Junsele samt Ängsvägen 28, 30 och 32, Näsåker får också en lägre höjning = 9 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,8 %. Enbart rum i särskilt boende + 60 kr/månad. Exempel på höjningar för bostäder i kr/månad; Ort 45 kvm 75 kvm Sollefteå/Långsele 60 kr 100 kr Övriga 56 kr 94 kr Bilplatser med installerade digitala timers - höjs med 15 kr/månad. Uppgörelsen för 2012 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 12 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. 0 <20år >60år ENERGIEFFEKTIVISERING + SKÅNEINITIATIVET År 2011 har varit ett mycket bra år energimässigt såväl avseende förbrukning som kostnad. Inget år under 2000-talet förutom 2000 har varit så milt. Graddagar Sollefteå för år 2011 blev 4372 (normalår 5071 graddagar). Detta i skarp kontrast till 2010 som var det kallaste under 2000-talet med 5571 gradagar. Under 2008 skrev bolaget under SABO-företagens utmaning det sk Skåneinitiativet, vilket innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20 % fram till och med Om den målsättningen nås av samtliga SABO-företag så kapas nästan 1 % av Sveriges årliga energikonsumtion! Den faktiska förbrukningen på idag ägda fastigheter var år 2007, 19,7 miljoner kwh och målet är att den förbrukningen på samma bestånd för år 2016 skall vara 15,8 miljoner kwh. För bolagets ägda fastigheter innebär en besparing på 20 % att energiförbrukningen skall minska med ca kwh per år. Utfallet fram till idag dvs till utgången av 2011 är en minskning med 7,6 %. När man räknar ut gjord besparing så normalårskorrigeras förbrukningen. Det innebär att man tar hänsyn till temperaturen under olika månader dvs om det varit varmt eller kallt. Man gör en korrigering mot ett tänkt normalår och får då jämförbara väderleksår. Eloff Sparström Det är för oss en stor utmaning, vilken erfordrar energi, engagemang, medel samt uthållighet. Varje åtgärd är viktig och vårt beteende gör skillnad. 4

7 Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera ägda fastigheter är; Injustering av värmesystem samt byte av radiatorventiler har gjorts på Storgatan 27 B och Storgatan 101, Sollefteå samt på Gunillavägen 4, Junsele och på Lissgården i Näsåker. Byte av varmvattenväxlare har utförts på Fridhemsvägen 6, 8, 10 och i Långsele samt Tingsvägen 2 i Ramsele. Konvertering av värmeanläggning har påbörjats i Graningebyn. Befintlig värmeanläggning kommer att ersättas med ytjordvärme. Ventilationsanläggning för lokaler Storgatan 13 - Centrumhuset, Ramsele har moderniserats dvs bytts ut och ersatts med återvinningsaggregat. Samma typ av återvinningsaggregat har även installerats på Gunillavägen 4 i Junsele. Installation av ytterligare 7 stycken luftvärmepumpar har skett i småhus med kallhyra i Ramsele, Edsele och Långsele. Byte av trapphusbelysning på Vallåkersgatan 8, 11 och 13, Sollefteå. Installation av närvarostyrd belysning i ett antal tvättstugor och källarutrymmen. Byte av blandare i såväl kök som badrum på Långgatan 23 och 25 i Sollefteå. Ny köksblandare med strålsamlare Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera inhyrda fastigheter är; Installation av ny fjärrvärmeundercentral, Hantverkshuset på Övergård i Sollefteå. Här har även injustering av värmesystem skett samt att kommunicerbart styrsystem installerats. Injustering av värmesystem på Skedoms förskola. Byte av ytterbelysning Ramsele skola. Kvicksilverlampor har bytts ut till lågenergilampor. Ett flertal underhållsåtgärder i panncentral på Medborgarkontoret i Junsele. Vilken vi under året övertagit driften av från Eon. Byte av pelletsbrännare på Öhns skola till ny modern brännare med förbättrad driftsäkerhet. Installation av närvarostyrd belysning på GB-skolans skidgymnasium samt på brandstationen i Sollefteå. FAKTISK FÖRBRUKNING - GRÖNA NYCKELTAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2009 och 2010 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme 2009 Värme 2010 Värme 2011 Vatten 2009 Vatten 2010 Vatten kwh kwh kwh kbm kbm kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 18,7 % Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2009 och 2010 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme och el 2009 Värme och el 2010 Värme och el 2011 Vatten 2009 Vatten 2010 Vatten 2011 Eldningsolja 0,3 % kwh kwh kwh kbm kbm kbm Fjärrvärme 81 % Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 55 % Eldningsolja 2 % Fjärrvärme/pellets 43 % 5

8 INVESTERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter under året uppgår till kkr. Närmare 5 miljoner av dessa avser pågående ombyggnad av Graningebyns tidigare skollokaler till särskilt boende. Man har även förvärvat ytterligare mark till fastigheten för att ner mot sjön kunna lägga ner slang för markvärme. Det är många meter slang som grävts ner. Det är inte bara meter utan kilometer, faktiskt 1 mil slang!! I Ramsele har sedan postens lokaler rustats upp och ventilation för såväl postens som apotekets lokaler har moderniserats. Aggregat med återvinning har installerats. Totalt har 633 kkr aktiverats avseende där utförda åtgärder. På Långgatan 23, 25 i Sollefteå gjordes under slutet av året en genomgång av kranar och blandare i samtliga lägenheter. Efter utbyte har nu alla fått de modernaste blandarna på marknaden. Man har behovsanpassat flöden på blandare och wc-stolar, vilket omgående lett till en väsentligt lägre vattenförbrukning - aktiverad kostnad 631 kkr. Övrigt avser värdehöjande åtgärder i samband med bla låsbyten, hissbyte, byte av garageportar etc. Nedläggning slang för ytjordvärme, Graninge Avseende ombyggnad av ytterligare ventilationsaggregat på Solgården, etapp 2, så har 70 kkr nedlagts på projektering. Genomförande av etapp 2 är planerat till Efterfrågan på standardhöjande tillval såsom tvättmaskiner/ diskmaskiner/spis med häll etc upplevde en boom under våren För året har 550 kkr aktiverats avseende denna typ av standardhöjande åtgärder. Ny garageport och gammal garageport, Vallåkersgatan, Sollefteå I Junsele har lokal i souterängen på Gunillavägen 4 iordningsställts för kommunen. Lokalen nyttjas såsom aktivitetshus. Ombyggnad av lokal samt gjorda ventilationsåtgärder vilka räknas som standardhöjande utgör 940 kkr. En mindre tillbyggnad inom befintligt tak har sedan gjorts på Herrgården i Sollefteå. Tillbyggnad av ett mindre rum på 16 kvm kom att kosta 166 kkr. Nya nycklar Kabelkoppling Installation av fastighetsnät har utförts under året - det var dock inte slutfört vid årets utgång. Nedlagda kostnader för 2011 uppgick till drygt 2,5 miljoner. Totala investeringar avseende inventarier och installationer uppgår till kkr. Övrigt som införskaffats förutom fastighetsnät är; företagsbilar samt övriga mindre inventarier till städ, fastighetsskötsel och kontor. Herrgården, Sollefteå 6

9 NÖJD KUND UNDERSÖKNING För tredje året i rad har bolaget gjort en nöjd kund undersökning. En enkät med 43 frågor skickades ut till 342 hyresgäster på 23 bostadsområden på olika orter. I och med detta tredje år har nu enkäten skickats ut till alla våra bostadsområden. Svar erhölls från 173 hyresgäster, dvs 51 % svarsfrekvens, vilket vi bedömer vara bra. Frågorna avsåg olika områden såsom bemötande från personal, hur nöjd man är med lägenhetens standard och fastighetens skötsel mm. Diagrammen härintill visar på hur de svar man fick fördelat sig mellan alternativen mycket nöjd till mycket missnöjd. Vår tolkning är att det är ett mycket bra utfall, dvs vi har många nöjda kunder, vilket är ett av våra huvudmål. Snittet för nöjdheten låg totalt på 91 %, för 2010 låg det på 92 % och vårt mål är satt till minst 90 %. Hej Hyresgäst! Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Vidare till Dina åsikter Vi nådde målet under 2011! Helhetsbedömning Nöjda Missnöjda Mycket nöjd Ganska missnöjd Ganska nöjd Mycket missnöjd Varken eller Vet ej Nöjd med fastighetsskötare Nöjd med kontorspersonal Lägenheten Åtgärdande av fel, reparationer Tvättstugan 150 Säkerhet och trygghet

10 FEMÅRSÖVERSIKT Ur verksamheten år Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) Nettoomsättning (inhyrda) Underhållskostnad (ägda) Finansiell nettokostnad Redovisat resultat Eget kapital Balansomslutning Skulder till kreditinstitut Soliditet 10,4 % 9,7 % 5,6 % 9,0 % 8,5 % Investeringar Vakansgrad per ,0 % 4,5 % 4,6 % 5,8 % 5,4 % Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Bilspår på nysnö Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Totala ytor varav ytor med kallhyra Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder Ytor i kvm - inhyrda Bostäder Lokaler Totala ytor Tillsvidareanställda heltid per Tillsvidareanställda deltid per Medelantal anställda FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Smidestulpan Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8

11 SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Gällande avtal benämns och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2011 är beräknad till 85 kr/kvm för skolor samt förskolor och 78 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det medför att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av den anledningen skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. Den hyresåterbäring som bolaget kunnat lämna till kommunen för 2010 på 165 kkr har kommunen beslutat att bolaget fått använda till energieffektiviseringsåtgärder. Denna återbäring har använts för att delfinansiera installation av ny fjärrvärmeundercentral mm för Hantverkshuset på Övergård i Sollefteå. Erhållna medel via hyresåterbäring och energi - effektivisering från åren = kkr, har via satsning i energieffektiviserande åtgärder för år 2011 kunnat ge en återbäring på 178 kkr. Vilken avses att nyttjas till nya energieffektiviseringsåtgärder KÄNSLIGHETSANALYS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (kwhpris) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har kwhpriset legat på en något högre nivå än I snitt har det rena kwhpriset för inhyrda fastigheter legat på 49,84 öre (2010=49,65) och för ägda fastigheter 62,30 öre (2010=62,06). När det gäller räntenivån har den korta räntan legat relativt lågt även under Bolagets snittränta vid årets ingång var 3,24 % och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,52 %. Den korta räntan har dock under året inte stigit till den nivå man trott - den slutlig räntekostnaden för året kom därför att bli något lägre än ursprunglig beräkning. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 0,75 % 600 kkr Snittränta +/- 0,18 % 600 kkr Elpris/kWh +/- 8,5 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 5 % 600 kkr Kommunala taxor +/- 9 % 600 kkr För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 6,8 öre exkl moms är detsamma som 8,5 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 6,8 öre Löneökning inhyrda +2,5 % Upp eller ner? resultateffekt 600 kkr 360 kkr OUTHYRT Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningen 95,5 % och vid årets utgång var uthyrningen 95,0 %. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 554 (554) 7 (4) % Långsele 122 (122) 8 (11) % Graninge 7 (7) 3 (0) % Helgum 25 (25) 5 (5) % Edsele 28 (28) 8 (7) % Ramsele 156 (156) 10 (12) % Junsele 104 (92) 14 (6) % Näsåker 52 (52) 5 (11) % Undrom 25 (25) 2 (0) % Summa (1 061) 62 (56) % Särskilt boende 173 (173) 0 Summa totalt (1 234) 62 5 % Totalt per objekttyp * Avser studentrum samt elevrum. 9

12 UPPFYLLELSE AV MÅL Dessa utgör en del i kommunens övergripande mål; = Målet är uppfyllt = Målet är delvis uppfyllt = Målet är inte uppfyllt MEDBORGARE/BRUKARE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Kundnöjdhet 90 % 91 % Serviceuppföljning 4,3 (av max 5), minst 108 st 4,65, 110 st UTVECKLING/FÖRNYELSE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Energieffektivisering Budget ägda >1.500 kkr Nedlagt kkr Förse fler hus med hiss 1 tillbyggnad Ingen Anpassa till efterfrågan Minska vakanser Rivningsbeslut MEDARBETARE EKONOMI målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Erbjuda företagshälsovård 80 % går på hälsokontroll 89 % Informationsträffar Minst 2 ggr/år Uppfyllt Personalaktivitet Minst 2 ggr/år Uppfyllt målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Uthyrningsgrad 96 % 95,3 % Soliditet Sträva mot 10 % 10,4 % Underhåll Minst 108 kr/kvm 119 kr/kvm Energieffektivisera Minskat 20 % till 2016 Tom ,6 % I snitt kwh/år Nått FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem AB får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2011 års verksamhet. Under året har ombyggnad av Graningebyn påbörjats. I den del där det tidigare varit skolverksamhet pågår nu ombyggnad för fullt till särskilt boende. De nya boendeplatserna som är 13 till antalet beräknas vara färdigställda och inflyttningsklara vid halvårsskiftet Ett annat stort projekt som pågått under året är installation av fastighetsnät. Projektet skulle ha varit slutfört 31 augusti men det har blivit flera förseningar under arbetets gång. Det hela blev dock nyligen klart en bit in på Det finns därmed bredband i bolagets samtliga lägenheter med undantag för de i Edsele och Undrom. läge som skick. Bolagets lägenheter på Gunillavägen 4 är dessutom betydligt mer tillgängliga. En bra rockad för Junseles bostadsmarknad. Rivning pågår nu av förvärvad byggnad. När det är klart kommer rivning av en byggnad med 6 lägenheter på Torggatan 7 i Ramsele att verkställas. När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter såsom servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är av skriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överens kommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. En huskropp på Gunillavägen 4 i Junsele har stått avställd i avvaktan på rivning. Styrelsen omprövade detta beslut och i augusti öppnades 12 lägenheter som varit avställda upp för uthyrning. Men för att inte tillföra fler lägenheter, så köptes en byggnad på Sven Edins väg 11 med 12 lägenheter av Stolt Fastigheter. Förvärvet gjordes i rivningssyfte. Dessa lägenheter hade såväl sämre Under året har inga fastigheter avyttrats. Mark har förvärvats till Vik 7:1. RESULTATDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående medel kr överföres i ny räkning. 10

13 RESULTATRÄKNING (belopp i kkr) Not Hyresintäkter ägda Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto ägda Hyresintäkter inhyrda Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 4, Underhållskostnader Driftnetto inhyrda Avskrivningar Nedskrivningar Bruttoresultat Centrala adminstrationskostnader ägda Centrala administrationskostnader inhyrda Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag 77 Räntekostnader och liknande resultatposter Årets resultat

14 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier och installationer Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Fordran Sollefteå Kommun Andel i HBV Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordran Sollefteå Kommun Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

15 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital aktier Fritt eget kapital Balanserat resultat Aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar Övriga ställda panter Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo

16 KASSAFLÖDESANALYS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten Röreleseresultat Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Reavinst Reaförlust - 11 Strukturkostnader - - Erhållna räntor och räntebidrag Betalda räntor och liknande Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter Utbetalningar för förvärv av inventarier Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång - - Inbetalningar från försäljning Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån Amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut (se not 12)

17 BOKSLUTSKOMMENTAR Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på de fastigheter där kommunen inte är huvudsaklig hyresgäst (Kommunen ses som huvudsaklig hyresgäst i servicehus, särskilt boende samt skolor). I avvaktan på Bokföringsnämndens vägledning om nedskrivningar har SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter tillämpats. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonteras. Bolaget har värderat samtliga fastigheter var för sig samt i kollektivt geografiska driftenheter (dvs en kollektiv geografisk värdering per ort). Styrelse och VD anser att bolagets fastigheter kan värderas ortsvis då de består av liknande byggnader med ett betydande samband samt förenade med likvärdiga risker. Varje fastighets intäkter och kostnader har använts. Därtill har följande antaganden gjorts; Inflation 2 %. Utveckling av hyresnivå samt driftkostnader + 2 %. Underhåll för byggnader med värdeår före 1985 har satts till 120 kr/kvm och efter till 85 kr/kvm. Reparationskostnaden har justerats till 15 kr/kvm. Vakansgraden i Sollefteå har antagits till 2 % och på övriga orter 4 %. Beräkningar har gjorts utifrån kalkylränta på 6,3 % respektive 8 %. Direktavkastningskrav ligger på 4,3 % respektive 6 %. Båda beräkningarna indikerar att värdet per ort överstiger det bokförda värdet. Inkomstskatter Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkliga värdet. Inkuransrisk har därvid beaktats. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och bedömd kvarstående nyttjandetid. Avskrivning enligt plan har beräknats enligt följande: Tillgångsslag Procent Byggnader i Sollefteå, /om/byggda före % Byggnader - andra än ovan samt de utom Sollefteå 2 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid <30 år 3,33 % Skolbyggnader 3 % Om- /tillbyggnad utförd efter år % Markanläggningar 5 % Standardförbättring = tillval 10 % Värdehöjande åtgärder 4 % - 7 % Anslutningsavgifter 20 % Inventarier och installationer 4 % - 30 % Genomsnittlig avskrivning fastigheter 2,2 % (1,9 %). Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. Noter till resultaträkning NOT 1 -Hyresintäkter ägda Bostäder Lokaler Garage Parkeringsplatser

18 NOT 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar Övrigt NOT 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader Sopor Vatten Fastighetsel Försäkring Hyresförluster Administration Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda varav män Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 2,2 % 4,1 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 43 % 48 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 2,30 % 4,3 % - sjukfrånvaro för kvinnor 2,16 % 3,9 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 1,1 % 0,2 % år 2,0 % 2,3 % - 50 år eller äldre 2,5 % 5,4 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (1 662) (1 513) Av bolagets pensionskostnader avser 454 kkr (421 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. 16

19 Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer KPMG/PwC -Revisorer Revisionsuppdrag Andra uppdrag Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag NOT 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift Hyresåterbäring Hyresintäkt för underhåll Ersättning för lokalvårdstjänster Fastighetsskötsel, lokalvård Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader och el Sopor Vatten Administration, avskrivningar Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Övrigt larm, självrisk Hyreskostnad kommunen Underhållskostnader -nedlagd kostnad Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster Underhåll Driftnetto exkl jämförelsestörande poster Centrala administrationskostnader Resultat Jämförelsestörande poster: premiereduktioner FORA Resultat

20 NOT 5 - Avskrivningar Av avskrivning på totalt kkr ( kkr) redovisas 191 kkr (232 kkr) under fastighetsskötsel 96 kkr (107 kkr) under administration och 257 (0) under kabeltv mm. Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader Markanläggningar Anslutningsavgifter Summa avskrivningar NOT 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOT 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror Noter till balansräkning Not 8- Byggnader och mark Ingående ack. anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar, rivningar Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader Försäljningar, rivningar Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång Återföring av tidigare nedskrivningar - Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) Utgående bokfört restvärde Totala taxeringsvärden därav taxeringsvärde tomtmark Specifikation per fastighet se sidorna