Kalmar kommun Samhällsbyggnadskontoret Plan- och bygglovavdelningen Erik Mejer/Björn Carlswärd Helena Westholm, Efem arkitektkontor ab

Transkript

1 . Kalmar kommun Samhällsbyggnadskontoret Plan- och bygglovavdelningen Erik Mejer/Björn Carlswärd Helena Westholm, Efem arkitektkontor ab Planbeskrivning Datum Upprättad Sid. 1 (12) Beteckning Dnr Antagen av Kommunfullmäktige , 165. Vunnit laga kraft I tjänsten; Gunn Nilsson Detaljplan för del av Berga 10:2 (Funkabovägen-Banérgatan), Funkabo i Kalmar HANDLINGAR Planhandlingarna består av plankarta med bestämmelser, illustrationskarta, planbeskrivning (denna handling), genomförandebeskrivning, samrådsredogörelse och utlåtande med bilaga. Till planen hör även behovsbedömning, grundkarta och fastighetsförteckning (ej bilagda). Övriga handlingar och dokument: Översiktlig geoteknisk undersökning, Sweco Infrastructure AB PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte är att möjliggöra nya bostäder i stadsdelen Funkabo. Planen prövar en förtätning med flerbostadshus och markbostäder inom planområdet. Den mark som inte bebyggs ska även i fortsättningen vara tillgänglig för allmänheten som ett grönt stråk. Mellan villorna norr om Funkabovägen och de planerade bostäderna bevaras en trädskärm för minskad insyn. Nya gång- och cykelvägar byggs kring kvarteret. Planen genomförs enligt Plan och Bygglag SFS 1987:10, den plan och bygglag som gällde fram En ny plan och bygglag (PBL) trädde då i kraft. Flygbild över planområdet Foto från Eniro - 1 -

2 2 AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN Planens syfte bedöms inte stå i strid med hänsynsreglerna i miljöbalken. Miljöbedömning En behovsbedömning har upprättats i enlighet med de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (MKB-förordningen (MKBF ), Plan- och Bygglagen 5 kap. 18 och Miljöbalken 6 kap ). Behovsbedömningen upprättas för att utreda om planens genomförande innebär en betydande påverkan på miljön. Kommunen har i samråd med Länsstyrelsen kommit fram till att en miljöbedömning (MKB) inte krävs. PLANDATA Lägesbestämning Planområdet omfattar en del av Berga10:2. Området avgränsas av Jägarevägen i söder, Banérgatan i väster, Funkabovägen i norr och Hjortvägen i öster. Planområdets läge - kartbild Areal Planområdet är cirka m 2. Markägoförhållanden All mark inom planområdet är i kommunens ägo. 2

3 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplan I gällande översiktsplan, ÖP99, anges marken inom planområdet som grönområde. I ÖP99 anges att såväl bevarande av grönområden som förtätning är viktiga mål i kommunen. Program och planförslag följer inte riktlinjerna i ÖP99, men kommunfullmäktige har tagit ställning för en förtätning i Funkabo, genom att godkänna programmet (se nedan). En ny översiktsplan kallad Unika Kalmar håller på att tas fram. Planen kommer att färdigställas under Den nya översiktsplanens övergripande riktlinjer är förtätning, utveckling och utnyttjande av goda kollektivtrafiklägen. En viktig del i kommunens långsiktiga planering är att tillgodose efterfrågan på attraktiva seniorbostäder i centralt belägna områden med närhet till service och allmänna kommunikationer. En god tillgång på seniorlägenheter i etablerade bostadsområden bidrar långsiktigt till en socialt hållbar struktur, då det skapar möjlighet för äldre att bo kvar i sitt område. Det skapar också en omflyttning där äldre lämnar sina villor som barnfamiljer flyttar in i. Kommunen motiverar den förändrade användningen av området med att det finns flera andra parker i omgivningarna med lika fina kvaliteter. Program för detaljplan Kommunen har upprättat ett program som ett första steg i processen till nya bostäder på den aktuella tomten. Syftet med programmet var att pröva byggnation i området på ett sätt som skapar en god övergång mellan större och mindre byggnadsvolymer i stadsdelen, samt byggnation av seniorbostäder i form av konceptet Bovieran samt viss annan bostadsbebyggelse. Kommunfullmäktige godkände programmet Godkännandehandlingen ligger till grund för det fortsatta arbetet med detaljplanen. Bilden nedan visar en möjlig exploatering enligt programmet. 3

4 4 Gällande detaljplan Området omfattas av naturpark i gällande plan, laga kraft 1950 (1:152). Området berörs också av plan för flerbostadshus söder om området, upprättad av stadsarkitekt Nils Carlgren, laga kraft 1957 (1:206). Fornminne och byggnadsminne Inom området finns inga registrerade fornlämningar eller byggnadsminnen. Kommunens seniorboendeprogram Kommunens dokument Planering för seniorbostäder och andra boendeformer för äldre, antaget i mars 2008, anges ett antal förutsättningar vid anvisning av mark för seniorboenden. Avståndet till dagligvarubutik bör inte överstiga en kilometer och till busshållplats 500 meter. Seniorbostäder bör ligga nära en vårdcentral, och det är positivt om de ligger nära serviceinrättningar som apotek, postombud, bank, träffpunkt för äldre. Samtliga dessa utgångspunkter är uppfyllda vad gäller den anvisade platsen. Genom uppförandet av nya bostäder skapas också ett större kundunderlag för lokal service. Planområdet med omgivande gator och kvarter Grönstrukturprogram I kommunens dokument Grönstruktur i Kalmar, planeringsunderlag för Kalmar stad utifrån ett socialt och biologiskt perspektiv, antaget av KF 2010, pekas några grönområden i stadsdelen ut som är värdefulla i sin 4

5 5 helhet. Det område som kommunen nu vill bebygga har inte bedömts som särskilt värdefullt för vare sig rekreation, natur/biologisk mångfald eller som park. Det ingår inte heller i befintliga eller planerade grönstråk/länkar. Östra delen av Funkaboskolans gård, som gränsar till planområdet, pekas i kommunens grönstrukturplan ut som lämplig att utveckla till en ny grannskapspark. Kommunen bedömer att den endast i ringa mån kan utgöra kompensation för exploatering i planområdet. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Området är en trädbevuxen grönyta med en storlek och form liknande de intilliggande kvarteren. Vegetationen består av blandskog med mycket tall. Stigar korsar området och i dess mitt finns en större och en mindre glänta. I området finns också en av de krigsbranddammar som, enligt uppgift från Kalmar brandkår, byggdes i staden efter andra världskriget. Den var tidigare hemlig och ligger därför väl dold under marken. Kalmar kommun har beslutat att avveckla de kommunala branddammarna inklusive krigsbranddammarna, som inte fyller någon funktion längre. Ett stråk genom området föreslås bli allmän platsmark (beteckning NATUR på plankartan). Markytan ska möjliggöra infiltration av dagvatten. Befintlig bebyggelse Planområdet ligger i skarven mellan två olika bebyggelseepoker. Norr och öster om området ligger Berga egnahemsområde som byggdes ut under och 30-talen. Det består av enhetliga villakvarter, med sammanlagt några hundra tomter. De angränsande kvarteren Grim och Njord bebyggdes på respektive 1950-talet. Trots att här idag finns hus från de flesta av 1900-talets senare årtionden, är miljön som helhet välbehållen. Kvarteren präglas av trädgårdar med häckar och staket utmed gatorna, vilket ger en tät grönska. I några kvarter har grönområden sparats ut, varav det aktuella planområdet är ett. Söder om området ligger Funkabo som bebyggdes under första halvan av 1950-talet. Stadsdelen består av trevånings flerfamiljshus i olika kulörer. Funkaboskolan i väster byggdes i slutet av 50-talet i en modernistisk stil och är fortfarande välbehållen. Här är grönskan gles och luftig, med tallar och öppna ytor mellan de förhållandevis stora husvolymerna som är placerade med ett visst avstånd från gatorna omkring. Kommunen bedömer att det inte finns några byggnader av så stort kulturhistoriskt värde att de kan begränsa markanvändning och utformning i området. 5

6 6 Banérgatan mot norr, nätstationen till höger Nätstation i hörnet Banérgatan och Jägarevägen Glänta i planområdets mitt Hjortvägen mot söder Flerbostadshus vid Hjortvägen Villor vid Hjortvägen Jägarvägen mot väster Bostadshus söder om Jägarevägen 6

7 7 Ny bebyggelse Planförslaget innebär en prövning av ny bostadsbebyggelse i form av flerbostadshus (beteckning B på plankartan). Företaget Bovieran AB avser att bygga lägenheter för seniorer (+55) inom denna kvartersmark. Bovierans koncept, patenterat och hårt styrt med mycket små möjligheter till justeringar, har uppförts på ett antal platser i Sverige. Bovieran är en byggnad i tre våningar utan källare och vind. 48 lägenheter är grupperade som ett U i tre huslängor vid en inglasad stor gemensam vinterträdgård. Upplåtelseformen är bostadsrätt. Planförslaget innebär en prövning av markbostäder vid Hjortvägen, (beteckning B på plankartan). Bostäderna, som får byggas i två våningar, kan vara radhus, kedjehus, parhus eller villor. De i planförslaget angivna byggrätterna rymmer 6 kedjehus eller cirka 8 radhus. Vid utformning och placeringen av byggrätter för flerbostadshus respektive markbostäder har hänsyn tagits till flera faktorer. De omgivande gatornas karaktär avgör var in- och utfarter är lämpliga. Funkabovägen som är en huvudgata, eller Banérgatan som har busshållplats och som föreslås få en ny cykelbana, är mindre lämpliga för utfarter. Byggrätt för flerbostadshus är placerad i den västra delen av området, där den byggnadsvolymen stämmer med de stora husen på skolområdet och med flerbostadshusen söder om planområdet. Byggrätt för markbostäder ligger vid Hjortvägen. Här finns villor och ett flerbostadshus i en mindre skala. Det har också varit viktigt att bevara ett grönt stråk för allmänheten genom området och en trädskärm mellan villorna norr om Funkabovägen och de planerade bostäderna. Boviera Bild: Bovieran AB 7

8 8 Rekreation Från de nya bostäderna är det inte långt till fina rekreationsområden. Till Svensknabben med ridhus och småbåtshamn är det drygt en kilometer. Till Skälby är det knappt en kilometer. Badplatser finns i Bergvik och på Jutnabben. Tillgänglighet Planområdet är ganska flackt. Största höjdskillnaden inom området är 2 meter. Flerbostadshuset tillåts vara i tre våningsplan, vilket förutsätter att hiss installeras. Nya byggnader ska tillgodose kraven på tillgänglighet i Plan- och Bygglagen. Trygghet Detaljplanen medför förändringar som kan medverka till en ökad känsla av trygghet. De nya bostäderna gör att det finns ögon på busshållplatsen och på gatorna kring kvarteret. Byggnationen innebär bland annat att skogen glesas ut och att ny belysning sätts upp. Barnperspektiv Barn och ungdomar som bor i stadsdelen utnyttjar området idag för spontan lek och samvaro. Det finns också andra grönområden i närheten t.ex. Venusparken, dungen mellan Skogsliden och Solvägen och östra delen av Funkaboskolans gård att hålla till i. Funkaboskolan använder inte planområdet direkt i undervisningen och har inte heller några anspråk på området för framtiden. Skolans miljöer ska studeras i ett särskilt projekt där olika förvaltningar deltar. Kretsloppsfrågor Bostädernas lokalisering, relativt centralt i Kalmar, innebär att många kan ta cykel till skola och arbete istället för att använda bil. Vinterträdgården i Bovieran utnyttjas som solfångare. Värmen som lagras där används i lägenheternas golvvärmesystem. Energianvändningen uppfyller väl kraven i BBR. Markbostäderna bör byggas som passivhus eller som plushus. Det lokala fjärrvärmesystemet kan användas i kombination med solfångare och solceller på byggnaderna. Sunda material ska väljas i första hand. Takmaterial på markbostäderna ska vara sedum (fetbladig gräsväxt) eller liknande material som kan samverka med lokal dagvattenhantering i området (beteckning v 1 på plankartan). Skyddsrum Området är beläget utanför skyddsrumsort, varför skyddsrum inte behöver byggas. Strandskydd Området ligger inte inom strandskyddsområde. 8

9 9 Rödlistade arter. Rödlistade växter har inte registrerats i området. Någon rödlistad fågel kan kanske landa i dungen eller rent av häcka där. Det beror i så fall inte på några speciella kvaliteter som inte finns i omgivningen. Gulhämpling (VU, sårbar) har setts i i omgivningen. De trivs i ljusa tallskogar i anslutning till bebyggelse. Gator och trafik Biltrafik Med bil kommer man till området i huvudsak från Funkabovägen, en huvudgata med trafik mellan olika områden. In- och utfart till flerbostadshuset finns vid Jägarevägen. Markbostäderna har utfarter mot Hjortvägen. Hjortvägen föresås breddas med en gångbana på två meter på den västra sidan. Vid underhåll av Bovierans glasrum används ett mindre liftfordon. För minsta möjliga ingrepp i naturmarken angör detta fordon från Funkabovägen (beteckning serviceväg på plankartan). Ny gatusektion för Funkabovägen Kollektivtrafik Området är välförsett med busstrafik. Busshållplats finns vid Banérgatan och Jägarevägen. Cykeltrafik En ny gång- och cykelbana planeras på Banérgatans östra sida. Gatan breddas då med cirka 2.5 meter mot öster. Norr om Funkabovägen är en ny cykelbana under utbyggnad. Funkabovägen breddas i detta sammanhang och inkräktar på det aktuella grönområdet med 1.5 meter. Gångtrafik Nya trottoarer planeras vid Hjortvägen och Jägarevägen. 9

10 10 Parkering Parkering för flerbostadshuset sker på kvartersmak. Bovieran behöver 56 platser, varav fyra för rörelsehindrade. Markbostädernas parkering ska ordnas på kvartersmark. Brand Räddningstjänstens fordon kan ställas upp på Jägarevägen respektive Hjortvägen. Från balkonger i trevåningshusen finns externa utrymningstrappor. Geoteknik En översiktlig geoteknisk utredning har genomförts inom området; Rapport Kalmar kommun, Del av Berga 10:2, Funkabo, Kalmar, Översiktlig geoteknisk utredning, Sweco Infrastructure AB Syftet med undersökningen har varit att kartlägga jordlagerförhållandena inom fastigheten, samt att ta fram läget för en vattenreservoar som finns i området. Fastigheten är belägen på en svagt markerad morän. Nivåskillnaderna inom området uppgår till 2 meter, med den högsta punkten i nordväst och den lägsta i sydväst. Grundläggning kan, efter det att samtliga organiska jordlager tagits bort, ske på den naturligt lagrade moränen. Sweco rekommenderar att höjdsättningen av området sker så att vatten från hårdgjorda ytor kan ledas ut över grönytor, där det kan omhändertas lokalt, alternativt fördröjas innan det tas om hand av ledningsnätet för dagvatten. Vattenreservoaren är 13.5 meter i diameter. Placeringen framgår av illustrationskartan. Radon Planområdet ligger inom normalriskområde för radon, vilket innebär att bostäder ska byggas i radonskyddat utförande. Arkeologi Inom området finns inga kända formlämningar. Tillstånd enligt Kulturminneslagen krävs därför inte. Störningar Miljökvalitetsnormen (MKN) för luft påverkas obetydligt av den nya bebyggelsen, då området alstrar lite trafik. Se under rubriken buller. Markföroreningar Då området inte varit bebyggt tidigare finns inget behov av marksanering. Buller Den gata kring området som är mest trafikerad är Funkabovägen. Enligt beräkningar som genomfördes 2008 trafikerar 1900 fordon per medeldygn denna gata. Planerad bebyggelse beräknas maximalt öka trafikmängden med 140 nya trafikrörelser per dygn. Det motsvarar en ökning med 7%, vilket innebär en marginell påverkan på bullersituationen (mindre än 1 db). 10

11 11 Ljus Konceptet Bovieran innehåller en inglasad och belyst vinterträdgård, med en 3-4 våningar hög glasfasad mot norr. Avståndet mellan denna fasad och villorna norr om Funkabovägen är cirka 40 meter. Befintlig vegetation har sparats i ett cirka 16 meter brett område längs Funkabovägen för att minska insynen. Kommunen gör bedömningen att risken är liten att man från villorna blir störd av ljuset i den överglasade innergården. Belysningen i vinterträdgården är tidsstyrd och kraftigt dämpad efter klockan 22. Att belysningen dämpas nattetid är viktigt även för de boende i Bovierna, som har sovrum placerade mot vinterträdgården. De servicefordon som krävs för underhåll av vinterträdgården kan ta sig fram utan att göra större intrång i naturen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ledningar för vatten och avlopp finns i Jägarevägen. Anslutningspunkten för Bovieran kommer att finnas i områdets sydöstra hörn. Vatten- och avloppsledningar finns också delvis i Hjortvägen. Dagvattenhantering För att öka dagvattnets fördröjning och minska belastningen på ledningar och recipient ska dagvattnet tas om hand inom området i enlighet med kommunens dagvattenpolicy. Särskild yta för fördröjning av dagvattnet vid kraftiga regn, så kallat 10-årsregn, skapas öster om Bovieran (beteckning ytvattenmagasin på plankartan). Marken grävs här ur till ett största djup av 60 centimeter. Det blir en gräsyta som lätt kan beträdas då kanterna är flacka. Träd som tål tillfällig översvämning kan planteras inom området. Utformning av infiltrationsdike för takvatten ska anpassas till befintlig växtlighet, vilket får studeras i lov- och tillståndsprövning. För markbostäderna hanteras dagvattnets infiltration enskilt. Någon gemensam lösning behövs inte. Ledningar för dagvatten finns i Jägarevägen. Då den yta som kan bebyggas är liten och en lokal fördröjning av dagvattnet skapas inom planområdet blir påverkan på miljökvalitetsnormen (MKN) för vatten obetydlig. Värme Ledningar för fjärrvärme finns eller planeras i omgivande gator. El- och telenät Kalmar Energi Elnät AB har underjordiska lågspänningsledningar inom området strax norr om Jägarevägen. I planområdets sydvästra hörn finns en nätstation för el (beteckning E på plankartan). Denna kommer att ligga kvar. En högspänningsledning ansluter från Banérgatan till nätstationen. Ett elskåp vid Jägarevägen kan komma att flyttas. Telia Sonera Skanova Access har ledningar för telefoni i östra sidan av Banérgatan, i Jägarevägen och i södra delen av Hjortvägen. Ledningarna i Banérgatan kan komma att flyttas i samband med att den nya cykelbanan där anläggs. 11

12 12 Avfallshantering Inom kvartersmark för flerbostadshuset finns plats för viss avfallssortering i en särskild byggnad. Markbostäderna har kärl för restavfall och för komposterbart material som hämtas, alternativt en privat kompost. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planen har upprättats av Helena Westholm, Efem arkitektkontor ab på uppdrag av Samhällsbyggnadskontoret, Kalmar kommun. Medverkande från Kalmar kommun har varit Erik Mejer och Björn Carlswärd. Erik Mejer Planeringsarkitekt FPR/MSA Helena Westholm Efem arkitektkontor ab Björn Carlswärd Planchef REVIDERING Efter utställningen har följande ändringar/kompletteringar gjorts: Kvarteren längs Hjortvägen kompletteras med en exploateringsgrad. Utfartsförbud längs Banérgatan vid E-området (transformatorstationen) tas bort så att området kan nås från gatan. Planbeskrivningen kompletteras enligt Kalmar Vatten AB:s önskemål. Justeringar/förtydliganden görs också i genomförandebeskrivningen men inte enligt de önskemål som Kalmar Vatten AB framfört. Samråd om detta har skett. I övrigt görs några mindre/redaktionella justeringar i planhandlingarna. Björn Carlswärd Planchef 12