AB GAVLEGÅRDARNA. Årsredovisning 2010

Transkript

1 2010 AB GAVLEGÅRDARNA Årsredovisning

2 Innehåll VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 5 Resultaträkning 15 Balansräkning 16 Förändringar av eget kapital 18 Kassafl ödesanalys 19 Noter 21 Nyckeltal & femårsöversikt 34 Fastighetsbestånd 36 Styrelsen Revisionsberättelse 40 Granskningsrapport 41 Bolagsstyrningsrapport 42 AB Gavlegårdarna, 2011 Produktion: Baringo reklam & kommunikation i samarbete med AB Gavlegårdarna Foto: AB Gavlegårdarna, Albin Bogren, m fl Tryck: Sandvikens Tryckeri 2

3 VD har ordet Ett år med Positiv utveckling Utvecklingen i näringsliv och samhälle har vänt från en oroande lågkonjunktur 2009 till ett läge av högkonjunktur i slutet av år I Gävle kan vi notera en synnerligen intressant utveckling med en rad företagsetableringar och en fortsatt befolkningsökning utöver de nivåer som kännetecknat det senaste decenniet. Gavlegårdarna kan lägga ytterligare ett år till handlingarna där vi tilllåter oss att känna att vi bidragit till den positiva utvecklingen. Bolagets väsentliga händelser utöver ordinarie drift under 2010: Stadsdelsförnyelsen på Öster färdigställs i sin helhet och fortsätter i östra Sätra. Där projekteras den inledande förnyelseetappen. Bolagets andra projekt på Gävle strand, Fullriggaren, växer fram och beräknas infl yttningsklar sommaren lägenheter i vårt fastighetsbestånd på Brynäs säljs till nybildade lokala bostadsföretaget Bo Bra Brynäs AB. Start för ombyggnad av äldreboendet Furugården i Valbo samt projektering för en fördubbling av antalet vårdplatser i samma område. Nyproduktion av fyra gruppboenden i Bomhus, Strömsbro, Sätra och Sörby Ökad intensitet på underhållet av våra fastigheter, med prioritet på trygghetsskapande åtgärder. Bolagets infrastruktur för fi beroptiskt bredband hyrs ut och upplåts på ett treårigt avtal till kommunikationsoperatören Zitius, som svarar för drift, kundsupport och försäljning av bredbandstjänster. Nittiotre av hundra hyresgäster hos Gavlegårdarna är nöjda, eller mycket nöjda med sitt boende, enligt vår årliga kundmätning. Bolagets resultat efter fi nansiella kostnader och intäkter är 53 mkr vilket överstiger det avkastningskrav vår ägare har ställt. Lägenhetsuthyrningen har ökat till höga 99,3 procent i december 2010, vilket är vårt högsta värde genom åren. 3

4 Den närmaste framtiden Gävles attraktivitet och fortsatta tillväxt är starkt beroende av den sektor vi befi nner oss i. Attraktiva bostäder i goda lägen är en framgångsfaktor för att näringsliv och samhällsfunktioner ska kunna utvecklas långsiktigt. Gavlegårdarna behöver även framåt bidra till en utveckling av Gävles bostadsmarknad, bland annat genom att medverka i utvecklingen av Gävle Strand. Bolaget behöver dock balansera insatserna så att även ett fortsatt gott underhåll av befi ntligt lägenhetsbestånd kan genomföras. Gävle har relativt sett låga hyror, vilket innebär vissa svårigheter att fi nansiera nyproduktion i större volymer med de intäkter som kan fås via nyproduktionshyror. Gavlegårdarnas stora andel av hyresmarknaden, med våra 60- och 70-talsområden, är naturligtvis en resurs som behöver tas tillvara genom fortlöpande renovering och gott fastighetsunderhåll för att långsiktigt bibehålla Gävles attraktivitet. En ny lagstiftning för kommunala bostadsaktiebolag träder i kraft den 1 januari De nya spelreglerna ställer stora krav på de kommunala företagens affärsmässighet och skall i allt väsentligt följa den privata marknadens villkor. Gavlegårdarna bedriver sedan länge verksamheten på affärsmässiga grunder, vilket innebär att bolaget inte står inför omfattande omställningsprocesser. Vi kan däremot anta att lagförändringen både för allmännytta och privat sektor innebär utvecklingsmöjligheter för Gävle. Allmännyttans hyresnormerande roll upphör, vilket troligen på sikt förbättrar möjligheterna att fi nansiera ny- och ombyggnation av hyreslägenheter. Den dagliga verksamheten ligger till grund för vår framtida utveckling i bolaget. Att utveckla människors livsmiljöer och ha fortsatt nöjda hyresgäster består till stor del av våra medarbetares insatser och bemötandet av hyresgäster, entreprenörer och samarbetspartners i det dagliga jobbet. Gavlegårdarnas medarbetare har goda skäl att vara stolta över insatserna under Ett stort tack! Jan Hugg, VD 4

5 Förvaltningsberättelse Organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för AB Gavlegårdarna lämnar följande årsredovisning för verksamheten Ägarförhållande AB Gavlegårdarna är ett helägt dotterbolag till Gävle Stadshus AB med organisationsnummer som i sin tur är ett helägt dotterbolag till Gävle kommun. Hur bolagets avkastning används Av bolagets resultat, 52,6 mkr, gick 1,1 mkr till våra ägare i form av ut - delning på insatt aktiekapital. Resterande 51,5 mkr har använts i bolaget till re inve steringar och stadsdelsförnyelse. Bolaget har således kunnat hålla en lägre upplåning och därmed har räntekostnaderna blivit i motsvarande grad lägre. Ägardirektiv Bolaget ska vara en fortsatt ledande aktör på den lokala bostadsmarknaden och utgöra ett strategiskt, bostadspolitiskt instrument för Gävle kommun. Inriktningen framåt, som långsiktigt och samhällsnyttigt bostadsföretag, är att stärka bolagets ställning på bostadsmarknaden där de framtida kommunala behoven är som störst och där de rent kommersiella förutsättningarna inte är uppenbara. Bolaget ska därför fokusera på att utveckla äldres, funktionshindrades och ungdomars boende, utifrån dessa gruppers behov. Som tidigare har bolaget även ett särskilt ansvar för andra grupper med en svår position på bostadsmarknaden. De äldres behov kan tillgodoses genom att bolaget tillhandahåller ett tryggt, socialt och tillgängligt boende. För övriga grupper ska bolagets strategi inriktas på att tillhandahålla rimliga hyror, bostäder i goda lägen och med en bra infrastruktur, såsom tillgång till kommunikationer, service och IT. I syfte att tillgodose dessa socialt inriktade behov kan bolaget minska beståndet något, för att inom nuvarande ekonomiska ramar skapa utrymme för ombyggnad och nybyggnad. I all verksamhet och i allt utvecklingsarbete ska bolaget medvetet bidra till mångfald inom boendet. Företagets grundinställning är alla människors lika värde. Detta innebär att bolagets kunder inte särbehandlas efter vare sig kön, sexuell läggning, funktionshinder, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, ålder och social ställning. Bolagets boende är för alla. Ekonomiskt mål för bolagets verksamhet 2010 var ett avkastningskrav på 23 mkr. 5

6 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % 6,9 6,1 4,7 4,1 1, AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL, % 4,9 4,3 4,1 4,3 3, Verksamheten Verksamheten bedrivs i en decentraliserad organisation. Under året har de båda distrikten lagts samman till en förvaltningsenhet. Större delen av bolagets investeringsresurser har använts till nyproduktion av höghuset Fullriggaren på Gävle strand, samt uppförande av fyra gruppbostäder i Bomhus, Strömsbro, Sätra och Sörby. De byggnadstekniska åtgärderna på Öster är i de närmaste klara och stadsdelsförnyelsearbetet har övergått till området östra Sätra. Under året har fem radhus sålts till de boende i området Långbacka Bomhus. Under 2008 bildade AB Gavlegårdarna dotterbolaget Gavlegårdarna Förvaltnings AB som i sin tur bildat dotterbolaget Paketet Fastigheter i Gävle AB i syfte att skapa ekonomiska fördelar vid kommande fastighetsaffärer. I april 2010 såldes Paketet Fastigheter i Gävle AB till Bo Bra Brynäs AB. Affären omfattade 371 lägenheter på Brynäs. I december 2010 bildade bolaget ännu ett dotterbolag till Gavlegårdarna Förvaltnings AB, Vinteräpplet Fastighets AB i samma syfte som ovan. Affärsidé och strategi Affärsplanen, som anger hur bolagets vision Hem för Dig ska uppnås, pekar ut förstärkandet av hyresrättens status och behovet av ett mer individuellt anpassat boende som de viktigaste frågorna för bolaget de närmaste åren. Gavlegårdarna förvaltar inte bara fastigheter, utan människors livsmiljöer. Fokusområden de närmaste åren är, människors sociala behov, en hållbar livsmiljö, mångfald och förnyelse av stadsdelar och bostäder. Fastighetsbeståndet Nästan var tredje invånare cirka människor i Gävle kommun bor hos Gavlegårdarna. Bolaget äger och förvaltar bostadslägenheter (15 581), ett fl ertal serviceanläggningar samt affärs- och kontorslokaler. Den uthyrningsbara ytan för bostäder och lokaler uppgick vid årets slut till kvadratmeter ( ). Antalet hyresobjekt inklusive garage och parkeringsplatser med motorvärmare var (21 776). Intäkter Gavlegårdarnas nettoomsättning för 2010 uppgick till 961,0 mkr (972,3). Enligt uppgörelse med Hyresgästföreningen höjdes hyresnivån för bostäder, bilplatser och vissa lokaler med 2,07 procent från den 1 februari Avtalet löpte till och med den 31 december Hyresbortfallet på grund av vakanser tillsammans med rabatter uppgick till 27,5 mkr (33,8). Av hyresintäkterna utgör bostadshyrorna 85 procent (86). 6

7 Kostnader De samlade fastighetskostnaderna uppgick till 830,5 mkr (798,3). Driftkostnaderna utgör 449,5 mkr (429,5) och underhållskostnaderna 220,2 mkr (181,6). Uthyrningen har gått mycket bra under året, endast 102 (252) vakanta lägenheter per sista december, vilket motsvarade en beläggningsgrad på 99,3 procent (98,4). Utöver ett år med gynnsam räntenivå sänktes avkastningskravet på bolaget från 45 till 23 mkr, detta tillsammans med extra tillskott från fastighetsförsäljningar har möjliggjort för bolaget att kraftfullt utöka underhållsinsatserna under året. Några exempel är, trygghetsskapande åtgärder i form av digitala låssystem (skalskydd), förstärkning av förråd, upprustning av utemiljöer och byggnadstekniska åtgärder såsom tak- och fasadrenoveringar. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER, MKR 52,6 49,7 38,0 30,8 14, INVESTERINGAR, MKR 317,0 Investeringar 179,5 196,1 170,6 160,3 Årets investeringar uppgick till 160,3 mkr (170,6). Förutom sedvanliga standardförbättringar i samband med underhållsåtgärder har investeringar utförts i följande större projekt: Nyproduktion av bostäder Fullriggaren Gävle Strand pågår, infl yttning våren Nyproduktion av fyra gruppboende i Bomhus, Strömsbro, Sätra och Sörby. Om- och tillbyggnad av äldreboendet Furugården i Valbo pågår Stadsdelsförnyelse på Öster är i slutfasen gällande byggnader och utemiljö. Badrumsrenoveringar inom stadsdelarna Bomhus, Brynäs och Söder Fasad- och markarbeten i Valbo centrum Finansiella intäkter De fi nansiella intäkterna uppgick till 83,9 mkr (57,6), Den största posten, 81,7 mkr, avsåg anteciperad utdelning från dotterbolaget Gavlegårdarna Förvaltnings AB hänförlig till försäljning av dotterbolaget Paketet Fastigheter i Gävle AB med tillhörande fastigheter. Räntebidragen utgör 2 procent (4) av de fi nansiella intäkterna. 7

8 Finansiering Finanspolicy Finansverksamheten i AB Gavlegårdarna regleras av Gävle kommuns fi - nanspolicy. AB Gavlegårdarna har fullt ansvar för sitt fi nansiella resultat. Målet för fi nansieringsverksamheten är att minimera bolagets fi - nansnetto med anpassad risk. Inom ramen för det regelverk fi nanspolicyn utgör ska AB Gavlegårdarnas låneportfölj anpassas till förväntad räntetro och bolagets fi nansiella styrka. Strategin är att undvika att kortsiktiga fl uktuationer på kapitalmarknaden påverkar AB Gavlegårdarnas resultat i negativ riktning. Mer varaktiga förändringar kommer naturligtvis att påverka resultatet. Räntekostnadsutveckling 2010 Bruttoräntekostnaden i bolaget har under året ökat något, från 104,6 mkr till 106,7 mkr motsvarande 3,45 och 3,68 procent. Årets räntekostnader uppgår till 106,1 mkr (142,2 ). Finansiella risker Ränterisk är risken att förändringar i ränteläget påverkar AB Gavlegårdarnas räntekostnader och därmed bolagets resultat i negativ riktning. Ränterisken regleras i fi nanspolicyn genom föreskrifter avseende räntebindningstider, räntebindningsperioder och andel kortfristig upplåning. Att hantera ränterisken är en av fi nansenhetens allra viktigaste arbetsuppgifter. En räntehöjning med en procentenhet på de lån som räntejusteras under 2011 ökar AB Gavlegårdarnas räntekostnader med 11,4 mkr. Andelen kortfristig upplåning uppgår till 940 mkr vilket motsvarar 32,5 procent av den totala portföljen. Översiktsbild av låneportföljens ränteförfallostruktur framgår av nedanstående diagram. År 2011 ingår lån med kort räntebindning. LÅNEPORTFÖLJENS RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR ,45% 4,17% 3,96% 3,58% 4,22% 4,80% 4,29% 4,51% 6% 5% 4% 3% ,95% 400 2% % % 0 8

9 Finansieringsrisk är risken att inte kunna tillgodose bolagets kapitalbehov på kort eller lång sikt. För att begränsa fi nansieringsrisken får den genomsnittliga återstående löptiden av utestående lån inte understiga två år. Högst 45 procent av lånestocken får förfalla till betalning inom en tolvmånadersperiod. Låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid är vid årsskiftet 3,20 år (3,28) och genomsnittlig tid för förfall 4,48 år (5,04). Bolagets likviditetsbehov tillgodoses genom kopplingen till Gävle kommuns koncernkontosystem där AB Gavlegårdarna har kreditmöjligheter på 100 mkr. Kredit och motpartsrisk är risken att en motpart inte kan uppfylla sina åtaganden mot bolaget. I fi nanspolicyn anges kriterier för motparter bolaget ingår fi nansiella avtal med. Vidare eftersträvas spridning av upplåning mellan olika kreditinstitut. Vid årsskiftet är fyra aktörer, Gävle kommun inräknat, långivare till bolaget. Valutarisk är risken att uppta lån i främmande valuta. Bolaget får inte ta valutarisker vid upplåning. Sker upplåning i utländsk valuta ska risken försäkras bort. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att inte ha tillräckliga medel för förutsedda eller oförutsedda betalningar. Ej utnyttjad del av checkkredit uppgår på balansdagen till 51,7 mkr (64,5). Säkerheter 87,7 procent (85,3) av lånen är förmedlade av kommunen och 8,8 procent (11,4) har kommunal borgen. Resterande 3,5 procent (3,3) har pantbrevssäkerhet. 9

10 Finansiellt resultat Finansnettot (räntekostnader med avdrag för räntebidrag och ränteintäkter) uppgår till 22,2 mkr (84,6). Den påtagliga förbättringen av fi nansnettot beror till största delen av positivt resultat från genomförd bolagsförsäljning. Den totala låneskulden är mkr (3 035). Antalet lån har minskat och är vid årsskiftet 33 st (36). Räntekostnader Räntebidrag och finansiella intäkter Finansnetto ,8 135,4 144,1 138,4 156,7 152,6 142,2 84,6 106,1 83, ,6 22,2 9,4 5,7 4, Fastighetsvärdering Varje år genomför bolaget en intern värdering av fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas efter en vedertagen avkastningsprincip. Det värde som erhålls indikerar ett marknadsvärde. Löpande arbetar företaget med att analysera fastigheternas bokförda värde i relation till avkastningsvärdet. Vid upprättande av investeringsbudget utförs avkastningsvärdering på berörda fastigheter för att säkerställa att bokfört värde ej överstiger avkastningsvärdet. Värdet beräknas genom en diskontering av fastighetens framtida betalningsöverskott (före räntor och avskrivningar) i företagets verksamhet. En femårskalkyl har gjorts med år 2011 som år 1. Avkastningsvärdet har ställts i relation till det bokförda värdet. I modellen används verkliga utgående hyror och verkligt hyresbortfall. Normaliserade drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Modellen tar även hänsyn till förväntade intäkts- och kostnadsförändringar inom kalkylperioden. Den viktigaste parametern för att beräkna det mest sannolika värdet för en fastighet är antaganden om kalkylränta och direktavkastningskrav. Dessa antaganden varierar men beror i första hand på var fastigheten är lokaliserad. Direktavkastningskravet varierar från 5,50 procent till 7,25 procent. Undantag har gjorts för nyproduktionsprojekt Gävle Strand där bedömningen är att marknaden skulle kräva 5,0 procents avkastning. Kalkylräntans stora betydelse för beräkningen av avkastningsvärdet framgår tydligt och manar till försiktighet i värderingen. 10

11 Även vakans- och driftkostnadsutvecklingen har stor betydelse för det indikerade fastighetsvärdet. Med ovan beskriven modell och antaganden som grund visar det sig att sammanlagt fem fastigheter erhåller avkastningsvärden som understiger det bokförda värdet. Totala nedskrivningsbehovet 2010 är 11,5 mkr. Bolagets samlade fastighetsvärde, enligt de antagande som beskrivits ovan, bedöms vara cirka 7 mdr. SOLIDITET, % 18,5 18,8 19,0 19,9 21,4 Soliditet Bolagets synliga soliditet uppgick till 21,4 procent (19,9). Likviditet Årets investeringar på 160,3 mkr (170,6) har helt fi nansierats med egna medel och genom fastighetsförsäljningar. Lån har amorterats med 140 mkr. De likvida medlen uppgick till 0,01 mkr (0,01). Resultat Rörelseresultatet uppgick till 74,8 mkr (122,6). Resultatet efter fi nansiella poster uppgick till 52,6 mkr (38,0). Nettokostnaden för den fi nansiella verksamheten var 22,2 mkr (84,6). Utsikter för 2011 Hyresförhandlingarna för 2011 mellan Gavlegårdarna och Hyresgästföreningen resulterade i en uppgörelse om hyreshöjning för bostäder med 2,4 procent från den 1 februari Allvill den 22 juni 2010 fattade Riksdagen beslut om ny lag för kommunala bostadsbolag samt nya regler för hyressättningen. Den nya lagen för kommunala bostadsaktiebolag förtydligar defi nitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna infl y- tande Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Förändringar i hyreslagstiftningen Kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande. Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande, oavsett avtalsparter. 11

12 Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar. En skyddsregel införs som ska dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i fall där hyran tidigare varit för låg i förhållande till bruksvärdet. Den innebär att om den nya hyran är betydligt högre än den tidigare ska hyresnämnden bestämma att en lägre hyra ska betalas under en viss tid. Risker och osäkerhetsfaktorer För att hantera affärsrisker och andra förekommande risker i Gavlegårdarnas verksamhet bedrivs kontinuerligt arbetet med att kartlägga och i möjligaste mån begränsa dessa risker. Risker fi nns dock i all affärsverksamhet och varken bör eller ska elimineras. Riskhanteringen syftar till att begränsa riskerna sett utifrån vad som kan vara rimligt i en totalekonomisk bedömning. Risker Finansiella Bolaget arbetar med en låneportfölj som begränsar effekter av ränteförändringar och möjliggör strukturella förändringar. Marknad En tillräcklig hyresutveckling är avgörande för bolagets möjligheter att fullfölja uppdraget att förnya och förädla fastighetsbeståndet. Risken för kraftigt ökade vakanser bedöms som relativt begränsad då efterfrågan på bostäder för närvarande är stor i kommunen. Försäkringsrelaterade Gavlegårdarna är försäkrade i Svenska Kommun Försäkrings AB. Ett aktivt skadeförebyggande arbete har inneburit positiv skadeutveckling samt reducerad självrisk på egendomsförsäkringen. Tekniska En stor del av Gavlegårdarnas verksamhet är IT-beroende. För att bibehålla hög driftsäkerhet och förebygga obehöriga intrång i datasystemen arbetar bolaget efter Gävle kommuns IT-säkerhetspolicy och driften svarar Gävle kommuns IT-avdelning för. Känslighetsanalys Hur bolagets resultat påverkas vid förändring av: Hyresnivå bostäder 1% ± 8 mkr Vakansgrad 1% ± 9 mkr Räntor 1% ± 11 mkr Drift- och under hållskostnader 1% ± 6 mkr 12

13 Miljöprogram Gavlegårdarnas miljöarbete utgår från de lokala miljömål som antagits av Gävle kommun och som varje förvaltning och bolag ansvarar för att uppnå. Klimatneutral 2015 I slutet av 2008 antog styrelsen en långsiktig vision att Gavlegårdarna ska bli klimatneutral För bolaget innebär det att kartlägga alla utsläpp (främst koldioxid) och prioritera insatser på de områden där påverkan är som störst. Bolaget uppvisar en klimatneutralitet, enligt defi nition ovan, på 95 procent för Miljöledningssystem Under 2008 har införde Gavlegårdarna ett miljöledningssystem, som sedermera också kompletterats med kvalitetssystem. Med hjälp av detta skapas systematik, ordning och reda i miljö- och kvalitetsarbetet, men framförallt kunskapen om hur medarbetarna kan agera på bästa sätt. Miljöarbetets fokusområden Personalens och hyresgästernas kompetens Information och utbildning. Leverantörers kompetens Ställa miljökrav vid upphandlingar som motsvarar våra krav internt. Energi och vatten Minska förbrukningen, det både förbättrar miljön och ger lägre kostnader. Transporter Minska koldioxidutsläppen genom att köra mindre och använda miljövänligare transportfordon. Avfall Alla våra hyresgäster har möjlighet till hushållsnära avfallssortering. Innemiljö PCB-inventeringen och energibesiktningar har genomförts i alla fastigheter. Kemikalier Minimera användandet av miljöfarliga produkter och hitta miljövänligare alternativ där så är möjligt. Personal I bolagets personalpolicy fi nns en övergripande målsättning att vara en attraktiv arbetsgivare genom att erbjuda delaktighet och infl ytande över det egna arbetet och arbetsorganisation, en god arbetsmiljö där hälsa och jämställda förhållanden främjas, årliga medarbetarsamtal och individuell utvecklingsplan, möjlighet till intern rörlighet och alternativa karriärvägar. Under 2009 blev bolaget hälsodiplomerade. Årligen stäms resultatet av via en personalenkät. 13

14 Trivselindex (arbetsuppgifter, medarbetare, chef, idéer, påverka beslut, friskvård) För 2009 var indexet 80,7 procent, årets resultat blev 78,8 procent, en liten försämring. Långsiktigt mål är 83 procent. Sjukfrånvaron - Målsättning max 4 procent. Resultatet blev bättre än målet, 3,2 procent dock något högre än 2009 års sjukfrånvaro på 2,6 procent. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står enligt bolagets balansräkning, kr: Balanserade vinstmedel Årets vinst Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedel disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 36,15 kr per aktie I ny räkning balanseras Under 2010 har inget koncernbidrag lämnats till moderbolaget och inget aktieägartillskott har erhållits från moderbolaget. 14

15 Resultaträkning, tkr KONCERNEN MODERBOLAGET NOT NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 2, 3, Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader 4, 5, Underhållskostnader 5, Fastighetsskatt Avskrivningar 4, Summa fastighetskostnader Bruttoresultat CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Avskrivningar adm Övrigt 5, 6, Rörelseresultat RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från fi nansiella investeringar Resultat efter fi nansiella poster SKATTER Skatteeffekt koncernbidrag Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Årets vinst

16 Balansräkning, tkr KONCERNEN MODERBOLAGET NOT TILLGÅNGAR 1 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR BYGGNADER OCH MARK Förvaltningsfastigheter inklusive mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnader FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR VARULAGER Förnödenheter och förråd KORTFRISTIGA FORDRINGAR Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

17 Balansräkning, tkr KONCERNEN MODERBOLAGET NOT EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier ) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital Avsättningar Uppskjutna skatter Långfristiga skulder 21 Skulder till kreditinstitut, räntebärande Skulder till Gävle kommun, räntebärande Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Checkräkningskredit Gävle kommun Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Fastigo

18 Koncernens förändringar i eget kapital, tkr NOT AKTIE RESERV UPPSKRIV FRITT EGET SUMMA EGET KAPITAL -FOND -NINGSFOND KAPITAL KAPITAL Ingående balans Förändring uppskrivningsfond Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Aktieägartillskott Årets resultat EGET KAPITAL Förändring uppskrivningsfond Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Aktieägartillskott Årets resultat EGET KAPITAL Moderbolagets förändringar i eget kapital, tkr NOT AKTIE RESERV UPPSKRIV FRITT EGET SUMMA EGET KAPITAL -FOND -NINGSFOND KAPITAL KAPITAL Ingående balans Förändring uppskrivningsfond Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Aktieägartillskott Årets resultat EGET KAPITAL Förändring uppskrivningsfond Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Aktieägartillskott Årets resultat EGET KAPITAL

19 Kassafl ödesanalys, tkr KONCERNEN MODERBOLAGET NOT DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat före fi nansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet, med mera Ränteintäkter Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper Räntekostnader Kassafl öde från löpande verksamhet före rörelsekapitalförändring FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL Ökning(-)/minskning(+) av varulager Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar Ökning(+)/minskning(-) av kortfristiga skulder Kassafl öde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placering i övriga fi nansiella anläggningstillgångar Kassafl öde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning(-)/minskning(+) av långfristiga fordringar Upptagna lån(+)/amortering(-) Lämnat koncernbidrag Aktieägartillskott Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten Årets kassafl öde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

20 20

21 Noter, gemensamma för moderbolag och koncern Not 1. Redovisnings- och värderingsprinciper AB Gavlegårdarnas årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Redovisningsrådets rekommendationer och Akutgruppsuttalanden samt uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Klassificering Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen, med undantag av att bland långfristiga skulder redovisas tkr ( ) som förfaller till betalning inom tolv månader. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. I koncernens bokslut ingår moderbolaget AB Gavlegårdarna och de företag i vilka moderbolaget äger mer än 50 procent av aktiernas röstetal. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden. Detta innebär att det egna kapitalet inklusive beräknad andel eget kapital i obeskattade reserver som vid förvärvstillfället fanns i dotterbolaget i sin helhet eliminerats mot dotterbolagsaktiernas bokförda värde. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärv. Intäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, eventuella justeringar av tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden och på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter och så kallade bostadslånepost. 21

22 Fordringar Fordringarna upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Lagret har på balansdagen värderats till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med tillägg eller avdrag för upp- och nedskrivningar samt minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Fastigheter som innehas för långsiktig uthyrning klassifi ceras som förvaltningsfastigheter. Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt över den bedömda nyttjandeperioden. Härvid tillämpas följande avskrivningsprocent: Byggnader 2 % Markanläggningar 5 % Bredbandsinvesteringar 7 % Inventarier % Bolaget redovisar samtliga lånekostnader som kostnader. Nedskrivningar I de fall en tillgångs redovisade värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde. Statliga stöd Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Fastighetsvärden Bolagets fastighetsbestånd har värderats internt efter en kassafl ödesmodell med utgångspunkt från gällande hyror, vakanser och räntebidrag. Årliga betalningsnetton har beräknats varefter restvärdet och de årliga betalningsnettona nuvärdesberäknats enligt en kalkylränta och direktavkastningskrav som varierat mellan 5,0 7,25 procent. Leasing Samtliga leasingavtal redovisas som operationella. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, fordringar, rörelseskulder, leasingåtagande och upplåning. Upplåning Finansiella skulder redovisas till nominellt värde. Kassaflödesanalys Kassafl ödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. De redovisade kassafl ödena omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. 22

23 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser avser åtaganden som inte redovisas som skuld eller avsättning på grund av att det antingen inte är troligt att ett utfl öde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att det inte kan göras en tillräckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet. Händelser efter balansdagen Med händelser efter balansdagen avses både gynnsamma och ogynnsamma händelser som inträffar mellan balansdagen och den dag i början på nästkommande år då årsredovisningen undertecknas av styrelsens ledamöter. Upplysningar lämnas i årsredovisningen om väsentliga händelser efter balansdagen som inte beaktas när resultat- och balansräkning fastställs. Endast sådana händelser som bekräftar förhållanden som förelåg på balansdagen beaktas vid räkningarnas fastställande. Moderbolag Moderbolag som upprättar koncernredovisning är Gävle Stadshus AB, organisationsnummer med säte i Gävle kommun. Not 2. Nettoomsättningens fördelning Koncernen Moderbolaget I nettoomsättningen ingår intäkter från: Hyresintäkter inklusive outhyrda: Objekt Bostäder Lokaler Garage Parkeringsplatser Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Garage Parkeringsplatser Avgår hyresrabatter Summa I övriga förvaltningsintäkter ingår intäkter från: Internetavgifter och IP-telefoni Tillvalsavgifter Ersättningar för skador Kommunala och statliga bidrag Vinst vid försäljning av fastigheter och inventarier Övrigt Summa Summa nettoomsättning

24 Not 3. Operationella leasingavtal Nominella värdet av framtida minimileasingavgifter, avseende icke uppsägningsbara leasingavtal fördelar sig enligt följande: Koncernen Moderbolaget Förfaller till betalning inom ett år bostäder, garage och p-platser Förfaller till betalning inom ett år lokaler Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år lokaler Förfaller till betalning senare än fem år lokaler Av totala antalet lokaler, st (1 058) hyrs 50 st (45) av Gävle kommun. Av totala hyresintäkterna för lokaler om 128 mkr (122) ingår Gävle kommun med 69 mkr (67). Not 4. Driftkostnader Koncernen Moderbolaget Fastighetsskötsel och städ Reparationer Förbrukning Uppvärmning Lokal administration Markavgifter Övriga driftkostnader Avskrivningar driftkostnader Summa driftkostnader Hyresgästerna har genom hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (Merval) möjlighet att påverka underhållet avseende målning, tapetsering, golv samt vitvaror. Om erbjudna åtgärder ej beställes av hyresgästen lämnas en hyresrabatt som framräknas efter åtgärdens pris och intervall under den tid hyresgästen avstår från berättigat underhåll. Det sammanlagda värdet av de underhållsåtgärder hyresgästerna är berättigade till uppgår till cirka 301 mkr (298) varav 60 mkr beräknas förbrukas under

25 Not 5. Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter Medeltal anställda Moderbolaget Bolaget har 193 (197) i medelantal anställda varav 51 (49) är kvinnor. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare: Antal på Varav Antal på Varav balansdagen män balansdagen män Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Sjukfrånvaro: Total sjukfrånvaro 3,2% 2,6% långtidssjukfrånvaro 0,6% 0,3% sjukfrånvaro för män 2,9% 2,5% sjukfrånvaro för kvinnor 4,2% 2,9% anställda 29 år 2,3% 2,2% anställda år 2,5% 2,4% anställda 50 år 3,9% 2,8% Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till tkr (1 987). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och eller de försäkrade. Vid utgången av 2010 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 146 procent (141). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på skillnaden mellan Alectas tillgångar och försäkringsåtaganden. Alectas konsolideringsnivå beräknas enligt pensionstilläggsmetoden. Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktören Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader (varav för VD tkr (2 060) Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Not 6. Ersättning till revisorerna KPMG AB Revisionsuppdrag Andra uppdrag 20 6 Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag

26 Not 7. Transaktioner med närstående Moderbolaget Inköp och försäljning mellan koncernföretag Inköp Försäljning Förpliktelser avseende pensioner och liknande förmåner till styrelseledamöter och VD Ansvarsförbindelser Fastigo Avtal om avgångsvederlag För VD gäller vid uppsägning från företagets sida, 24 månaders uppsägningstid med oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden. Vid uppsägning från VD gäller, 6 månaders uppsägningstid med oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden. VD har rätt till pension från 60 år till 65 år med 80 procent av lön. Försäkring har tecknats i SPP Livförsäkrings AB. Övrigt I separata noter fi nns upplysningar om löner med mera till styrelse och VD. Not 8. Förvaltningsfastigheter Hyresintäkter Direkta kostnader för de förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden Summa Förvaltningsfastigheternas värde enligt intern värderingsmetod uppgår på balansdagen till mellan 7,0 (7,0) och 7,5 (8,0) miljarder kr. Not 9. Resultat från övriga värdepapper och anläggningstillgångar Utdelning HBV 4 4 Not 10. Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga fi nansiella kostnader - -9 Summa

27 Not 11. Uppskjuten skatt Uppskjutna skatteskulder Byggnader Summa uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skattefordringar Underhålls- och bostadslånepost Sparade kapitalförluster fastigheter Övrigt Summa uppskjutna skattefordringar Uppskjuten skattefordran(+)/skatteskuld(-), netto Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag Utdelningar från dotterföretag Summa Not 13. Årets avskrivningar, nedskrivningar byggnader, markanläggningar och inventarier Byggnader Förvaltningsfastigheter Markanläggningar Markanläggningar förvaltningsfastigheter Inventarier central administration och försäljning Inventarier driftkostnader Totalt årets avskrivningar Not 14. Skatt på årets resultat Koncernen Moderbolaget Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Summa

28 Not 15. Materiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget Byggnader Ingående anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter Tidigare erhållna statliga stöd förvaltningsfastigheter Årets förändringar Investeringar byggnader Investeringar förvaltningsfastigheter Utrangering byggnader Utrangering förvaltningsfastigheter Försäljning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Ingående avskrivn. byggnader Ingående avskrivningar förvaltningsfastigheter Årets förändringar Försäljningar förvaltningsfastigheter Utrangering byggnad Utrangering förvaltningsfastigheter Avskrivning byggnader Avskrivning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade avskrivningar byggnader Ingående uppskrivningar förvaltningsfastigheter Årets förändringar Försäljningar Utrangering Avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar byggnader

29 Forts. not 15 Koncernen Moderbolaget Ingående nedskrivning byggnad Ingående nedskrivning förvaltningsfastigheter Årets förändringar Försäljningar förvaltningsfastigheter Nedskrivningar byggnad Nedskrivningar förvaltningsfastigheter Avskrivning på nedskrivet belopp förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade nedskrivningar byggnader Utgående restvärde byggnader enligt plan Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Ingående anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter Tidigare erhållna statliga stöd förvaltningsfastigheter Årets förändringar investeringar förvaltningsfastigheter försäljning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade anskaffn.värden markanläggn Ingående avskrivningar Ingående avskrivningar förvaltningsfastigheter Årets förändringar försäljning förvaltningsfastigheter avskrivningar avskrivningar förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade avskrivningar markanläggningar Ingående nedskrivning förvaltningsfastigheter Årets förändringar nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar markanläggningar Utgående restvärde markanläggningar enligt plan

30 Forts. not 15 Koncernen Moderbolaget Mark Ingående anskaffningsvärde mark Ingående anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter Årets förändringar investeringar. förvaltningsfastigheter försäljning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark Ingående uppskrivning mark förvaltningsfastigheter Årets förändring försäljning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade uppskrivningar mark Ingående nedskrivning förvaltningsfastigheter Utgående ackumulerade nedskrivningar mark Utgående restvärde mark enligt plan Summa förvaltningsfastigheter och byggnader inklusive mark Varav summa byggnader inklusive mark Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets förändringar Investeringar Försäljning och utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets förändring Avskrivning Försäljning och utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

31 Forts. not 15 Koncernen Moderbolaget Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Taxeringsvärden byggnader förvaltningsfastigheter Taxeringsvärden mark förvaltningsfastigheter Taxeringsvärden totalt Värdet på en fastighet kan bestämmas på fl era olika sätt. Vi har valt att tillämpa Redovisningsrådets rekommendation och beräknat ett avkastningsvärde: Värdet beräknas genom en diskontering av fastighetens framtida betalningsöverskott (före räntor och avskrivningar) i företagets verksamhet. En femårskalkyl har gjorts med år 2011 som år 1. Avkastningsvärdet har ställts i relation till bokfört värde. Varje redovisningsenhet (resultatenhet) har värderats för sig. Genomförd värdering ledde til nedskrivningar på 11,5 mkr. Not 16. Pågående ny- och ombyggnader Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader Not 17. Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget Andelar i dotterföretag Gavlegårdarna Förvaltnings AB, org nr Summa andelar i dotterföretag AB Gavlegårdarna äger också indirekt dotterdotterbolaget Vinteräpplet Fastighets AB med org nr som anskaffats under året. Dotterdotterföretaget Paketet Fastigheter i Gävle AB med org nr har under året sålts. Koncernen Moderbolaget Aktier och andelar i andra företag HBV Alderholmen konsortium SABO Byggnadsförsäkringar AB Andelar i bostadsrätter Summa aktier och andelar i andra företag

32 Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Räntebidrag Förutbetald kabel-tv avgift Rapatac AB INCIT AB (Repab AB) Fordran försäkringsersättning Blåbärsvägen Övriga poster Not 19. Likvida medel Koncernen Moderbolaget Kassa och bank Likvida medel Not 20. Uppskrivningsfond Uppskrivningsfond Ingående saldo Övrig överföring till fritt eget kapital Utgående saldo Omföringen mellan uppskrivningsfond och fritt eget kapital motsvarar räkenskapsårets planenliga avskrivning på uppskrivning. Uppskrivningar av anläggningstillgångar förändrar ej anläggningarnas skattemässiga restvärden, och som en konsekvens härav återläggs avskrivningarna på uppskrivningsbeloppen såsom ej avdragsgilla kostnader i deklarationen. Not 21. Långfristiga skulder Långfristiga skulder som förfaller till betalning ett till fem år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Skulder Gävle kommun Summa Långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Skulder Gävle kommun Summa I bolagets skulder ingår tkr ( ) som förfaller till betalning inom tolv månader men som klassifi ceras som långfristiga skulder, eftersom lånets ursprungliga löptid var längre än tolv månader och en överenskommelse om förlängning av lånet har träffats med berört kreditinstitut per 31 december Låneportföljens bruttosnittsränta är per den sista december ,68 procent (3,45). Under avsnittet Finansiering redovisas låneportföljens ränteförfallostruktur. 32