Rapport 2019:07 Bostadsmarknad i Dalarna 2019

Transkript

1 Rapport 2019:07 Bostadsmarknad i Dalarna 2019

2 Omslagsbild Foto: Håkan Bewert Utgiven av Länsstyrelsen i Dalarnas län Juni 2019 Rapportnummer 2019:07 Diarienummer Ingår i serien Rapporter från Länsstyrelsen i Dalarnas län, ISSN Rapporten kan laddas ner från Länsstyrelsens webbplats

3 Rapport: 2019:07 Bostadsmarknad i Dalarna 2019 Vide Persson, Linn Persson

4 2 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

5 Förord Kommunerna ska planera för bostadsförsörjning i syfte att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder. I dessa riktlinjer ska bland annat kommunernas mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet framgå. Hur ser bostadsförsörjningen ut i Dalarnas län och lever länet upp till lagstiftningens intentioner? Det är bland annat det som denna årliga bostadsmarknadsanalys ska besvara. Kommunernas svar i Bostadsmarknadsenkäten ligger till grund för rapporten. Tack till Dalarnas kommuner som givit Länsstyrelsen underlag! Denna rapport är en del av Länsstyrelsens arbete med att lämna information och planeringsunderlag samt att den också utgör ett underlag för att på nationell nivå analysera bostadsmarknaden i landet. Förhoppningsvis kan denna rapport ligga till grund för många givande bostadsförsörjningssamtal och synliggöra bostadsförsörjningssituationen i länet. Frida Ryhag Länsarkitekt Länsstyrelsen Dalarna

6 Innehåll Förord... 3 Sammanfattning... 6 Inledning... 7 Befolkningsutveckling... 9 Arbetsmarknad, pendling och bostadsmarknad Läget på bostadsmarknaden Läget på bostadsmarknaden som helhet Läget på bostadsmarknaden i centralorten Läget på bostadsmarknaden i övriga delar Hur många bostäder saknas? Läget på bostadsmarknaden om tre år Bostäder som behöver tillkomma Bostadsbyggande Kommunens bedömning av antal påbörjade bostäder 2019 och Begränsande faktorer för bostadsbyggande Kommunens verktyg för bostadsförsörjningen Riktlinjer för bostadsförsörjning Regional samverkan Kommunala hyresgarantier Förtursystem inom allmännyttan Allmännyttan Kommunala bostadsbolag och ägardirektiv Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

7 Förändringar i beståndet Bostäder för olika grupper Bostäder för ungdomar (19 25 år) Bostäder för studerande Bostäder för nyanlända Bostäder för personer som inte blir godkända som hyresgäst på ordinarie bostadsmarknad Särskilt boende för äldre Seniorbostäder Trygghetsbostäder Biståndsbedömt trygghetsboende Stöd till boende för äldre Bostäder för personer med funktionsnedsättningar Gruppbostäder Servicebostäder Annan särskilt anpassad bostad Tillgänglighet i det befintliga beståndet Länsstyrelsens kommentarer Referenser Länsstyrelsen Dalarna

8 Sammanfattning Det är fortsatt brist på bostäder i en övervägande del av Dalarnas kommuner och det finns ett behov av fler bostäder. Endast en kommun i länet bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. De flesta kommuner bedömer dessutom utbudet på bostäder inte kommer att matcha behovet och efterfrågan inom tre år. Kommunerna ser fortsatt en brist på bostäder i de centrala delarna. I övriga delar av kommunen är det fler som bedömer balans men de flesta kommuner bedömer underskott även här. När det gäller vilka typer av bostäder som behöver tillkomma i kommunen ser man främst ett behov av fler hyresrätter och bostadsrätter i alla storlekar men även äganderätter i större storlekar. Underskottet på bostäder påverkar hela bostadsmarknaden men särskilt de hushåll som är nya på bostadsmarknaden och hushåll med lägre inkomster. Det försvårar även för offentlig sektor, små och stora företag samt övrigt näringsliv att rekrytera rätt kompetens. De flesta av länets kommuner har antagit riktlinjer för bostadsförsörjning och de flesta kommuner samverkar på olika sätt med bostadsförsörjningsfrågorna. Under föregående år var byggandet fortsatt relativt starkt i Dalarna då 426 bostäder i flerbostadshus och 209 småhus påbörjades. Enligt kommunernas bedömning kommer 610 bostäder i flerbostadshus påbörjas under 2019 och 1116 stycken under Länets kommuner bedömer vidare att 279 bostäder i nybyggda småhus beräknas påbörjas under 2019 och att 242 småhus kommer att påbörjas under år Länsstyrelsen bedömer utifrån uppgifter från stödsökande att det investeringsstöd för hyresbostäder som funnits varit avgörande för flera projekt i länet eller möjliggjort en lägre hyresnivå. Osäkerhet gällande framtiden för investeringsstöd och utformning av villkor försvårar dock för aktörer att räkna med investeringsstöd i planering av nya bostäder. Precis som föregående år uppges höga produktionskostnader, hårda lånevillkor för byggherrar och brist på attraktiv detaljplanelagd mark vara de främsta faktorerna som begränsar bostadsbyggandet. 6 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

9 Inledning Länsstyrelsernas arbete med bostadsförsörjning För några år sedan gjordes en ändring i länsstyrelsens instruktion och under myndighetens sektorsövergripande ansvarsområde står nu att länsstyrelsen i sin verksamhet ska verka för att behovet av bostäder tillgodoses. Årshjulet nedan beskriver länsstyrelsernas arbete med bostadsförsörjning under året. I länsstyrelsernas regleringsbrev finns vanligen en eller ett par uppdrag som rör bostadsförsörjning. Tyngdpunkten ligger emellertid på återkommande uppdrag. Årligen samlar länsstyrelserna in och kvalitetssäkrar Bostadsmarknadsenkäten och sammanställer sedan denna rapport om bostadsmarknaden i länet. Därutöver pågår ett ständigt arbete med bland annat remisser, nätverksträffar och externa och interna samverkansprojekt. Framöver hoppas Länsstyrelsen Dalarna även kunna återuppta kommunträffarna i bostadsfrågor. Länsstyrelserna kan också få särskilda uppdrag direkt från ansvarigt departement. Ett sådant uppdrag var Hemlöshetsuppdraget som pågick mellan Länsstyrelserna fick därefter två liknande uppdrag, varav det senaste slutrapporterades förra året. Länsstyrelserna tar fram Bostadsmarknadsanalysen enligt förordningen om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2011:1160). Av dessa regionala analyser gör Boverket sedan en nationell sammanfattning som rapporteras till regeringen. Länsstyrelsens bostadsmarknadsanalys är ett regionalt kunskapsunderlag om situationen på bostadsmarknaden i länet. Rapporten är även en del i arbetet att lämna råd, information och underlag inför kommunernas planering av bostadsförsörjningen. Kommunernas bedömningar och kommentarer i denna rapport är hämtade från svaren i Bostadsmarknadsenkäten, som Boverket årligen skickar ut till samtliga 290 kommuner i slutet av året och kommunerna besvarar i januari. Rapporten vänder sig främst till Boverket, regeringen och kommunerna men även andra berörda aktörer såsom kommunala bostadsbolag och privata aktörer inom byggsektorn. Förhoppningen är att denna rapport ska ge en bild av den regionala bostadsmarknaden i länet, vilka utmaningar som finns, samt hur länets kommuner arbetar med bostadsförsörjningsfrågor och därmed fungera som ett underlag för diskussioner på kommunal och nationell nivå. Rapporten inleds med att ge en bild av länets befolkningsutveckling och kopplingen mellan arbetsmarknad, pendling och bostadsmarknad. För en god överskådlighet följer sedan rapporten i huvudsak samma rubrikuppdelning som årets Bostadsmarknadsenkät. Först kommer ett avsnitt om kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden, bostadsbyggande och behov av ytterligare bostäder. Därefter följer avsnitt om allmännyttan, kommunernas verktyg för bostadsförsörjningen och bostäder för olika grupper. Rapporten avslutas med några kommentarer kring enkätresultaten och bostadsmarknaden i länet. Länsstyrelsen Dalarna

10 8 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

11 Befolkningsutveckling Dalarna ser fortsatt en marginell befolkningsökning i länet som helhet. Den sista december 2018 hade länet invånare. Det innebär att Dalarna, sett till folkmängden, är det tionde största av landets 21 län. 1 Länets största orter Falun ( invånare) och Borlänge ( invånare) står för den största folkökningen i länet. Av Dalarnas kommuner tappade dock 7 stycken något i invånarantal jämfört med föregående år. Karta 1. Länets femton kommuner. 1 SCB, statistik från Länsstyrelsen Dalarna

12 Befolkningspyramiden för Dalarna visar att länet, precis som riket, har en stor andel av befolkningen som är i de äldre åldersgrupperna. Enligt SCB:s befolkningsstatistik för 2018 var medelåldern i Dalarna 43,6 år. Detta är 2,4 år äldre än den nationella medelåldern under samma år. En ökad befolkningsmängd och en åldrade befolkning innebär utmaningar för bostadsmarknaden och bostadsförsörjningen i regionen, vilket också visar sig i kommunernas svar från Bostadsmarknadsenkäten Befolkning Dalarna män kvinnor Diagram 1. Befolkning i länet den 1 november 2018 fördelat på ålder och kön. 10 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

13 Arbetsmarknad, pendling och bostadsmarknad Den största arbetsgivaren i länet är Region Dalarna (tidigare Landstinget), främst med koncentration till de större sjukhusen i länet. Även Högskolan Dalarna är en stor arbetsgivare med många anställda i flera kommuner. I övrigt är de största arbetsgivarna spridda över länet. Kommunerna Borlänge, Falun, Gagnef och Säter har en gemensam bostadsmarknad med stor möjlighet till arbetspendling. En bättre koppling mellan länets knutpunkter skulle därför ge ökade möjligheter till pendling för både arbete och studier. I och med relativt korta avstånd till både angränsande län och till Stockholmsregionen är bra kommunikationer viktiga för Dalarnas län, bland annat för att kunna möjliggöra pendling över länsgränser. Bergslagsbanan är tillsammans med Dalabanan det dominerande stråket för den regionala och mellanregionala tågtrafiken i länet. 2 Av de som arbetspendlar över länets gränser pendlar de flesta till och från Gävleborgs, Västmanlands och Stockholms län. Den svenska högkonjunkturen har mattats av något, men räknas fortfarande inte som svag. Enligt Arbetsförmedlingen märks nedgången i Dalarna främst inom industri- och byggsektorn, där efterfrågan på produkter och byggtjänster minskar men ännu är på en stabil nivå. Den privata tjänstesektorn med handel, hotell och restaurang, transport och företagstjänster visar ännu inga tecken på försvagning. Dalarna är det fjärde största länet i Sverige när det handlar om turism. Den största andelen gästnätter runt om i landet, närmare 48 miljoner, görs av svenska besökare. I Dalarna uppmättes under ,3 miljoner svenska gästnätter på de kommersiella boendeanläggningarna, vilket motsvarar 9 procent av de totala svenska gästnätterna. Totalt uppmättes drygt 65 miljoner gästnätter på kommersiella boendeanläggningar i landet under Ett underskott på bostäder leder till en försämrad rörlighet på bostadsmarknaden, vilket även påverkar rörligheten på arbetsmarknaden och möjligheten att matcha kompetens med arbetstillfällen. En kommun beskriver i Bostadsmarknadsenkäten att de har en låg arbetslöshet i kommunen men att bostadsbristen har gjort det svårare att rekrytera personal och att det därför saknas kompetent arbetskraft både inom privat och offentlig sektor. De ser att det som behövs inte enbart är nyproducerade bostäder med hög boendekostnad utan kanske främst fler hyreslägenheter med överkomlig hyra. Enligt SCB hade Dalarna den nionde lägsta arbetslösheten i landet under Arbetsförmedlingens prognos är att sysselsättningen kommer att fortsätta öka något även under 2019, främst i länets södra kommuner. En ökning av sysselsättningen hindras dock något av att en stor del av länets lediga arbetskraftskapacitet redan tagits i anspråk under 2016 och Många företag vill öka personalstyrkan och arbetsförmedlingen menar att detta behövs för att lätta på arbetsbördan för den befintliga personalen. Arbetsbelastningen i 2 Region Dalarna, SCB och Tillväxtverket Länsstyrelsen Dalarna

14 företagen i Dalarnas län är bland de högsta i riket. Samtidigt behövs minst den dubbla volymen av beräknade nyanställningar för att ersätta dem som går i pension i år och nästa år. Problemen med brist på arbetskraft kommer därmed troligen att fortsätta även kommande år. 4 Nivån på arbetslösheten inom länet varierar ganska kraftigt, främst beroende på att arbetslösheten bland utrikes födda är högre än för inrikes födda. Kommunerna i södra delen av länet har haft ett stort inflöde av nyanlända sedan 2015 och har därmed en större andel arbetslösa som varit i behov av extra stöd. Arbetslösheten bland utrikes födda har dock gått ner och beräknas fortsätta minska, om än långsammare bland kvinnor än bland män. En stor majoritet av de arbetslösa i Dalarnas län hade under hösten 2018 en utsatt ställning på arbetsmarknaden. Detta gäller till exempel personer med kort utbildning, personer med funktionsnedsättning som medför nedsatt arbetsförmåga, arbetslösa äldre med ensidig arbetslivserfarenhet, samt utomeuropeiskt födda personer. Arbetslösheten bland inrikes födda är lägre i Dalarna än i riket som helhet. Dalarna har dock i jämförelse med andra län relativt få invånare med eftergymnasial utbildning. Trots detta har Dalarna en lägre arbetslöshet bland personer med endast förgymnasial utbildning än riket som helhet. 5 4 Arbetsförmedlingen 5 Arbetsförmedlingen 12 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

15 Läget på bostadsmarknaden Varje år bedömer kommunerna i Bostadsmarknadsenkäten om det råder balans eller obalans på bostadsmarknaden. I Dalarnas län bedömer 14 av 15 kommuner i år att det råder underskott på bostäder i kommunen som helhet. Endast Orsa kommun anger balans och var en av få kommuner som även i förra årets enkät svarade att det var balans på bostadsmarknaden. Då bedömde även Malung- Sälen, Vansbro och Älvdalens kommuner balans, vilket nu har ändrats till ett underskott. Tabell 1. Läget på bostadsmarknaden över tid. Uppgift saknas från en kommun år Avesta Borlänge Falun Gagnef Hedemora Leksand Ludvika Malung-Sälen Mora Orsa Rättvik Smedjebacken Säter Vansbro Älvdalen u.s representerar balans. Balans på bostadsmarknaden innebär att utbudet av bostäder motsvarar det behov och den efterfrågan som finns. representerar underskott. Underskott på bostäder innebär att behov och efterfrågan är större än utbudet. Vid ett underskott är det till exempel svårt att flytta till kommunen och även svårt att flytta inom kommunen. representerar överskott. Ett överskott på bostäder innebär att det finns fler lediga bostäder än vad som efterfrågas eller det finns behov av. Länsstyrelsen Dalarna

16 Karta 2. Bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Kommunerna gör samma bedömning för kommunens centrala delar/centralort. Läget på bostadsmarknaden som helhet Falun, som befolkningsmässigt är länets största kommun, kommenterar i Bostadsmarknadsenkäten att det i tätorten finns ett underskott på bostäder medan det i de yttre delarna av kommunen nästan är balans. Mora kommun kommenterar obalansen på bostadsmarknaden med att det byggdes färre flerbostadshus och småhus under många år i slutet av 90-talet och på 2000-talet. Samtidigt har befolkningen ökat under de senaste åren, vilket har lett till underskott på bostäder i kommunen med en försämrad rörlighet på bostadsmarknaden som följd. Bostadsunderskottet märks av bland annat genom att det inte finns några lediga hyreslägenheter, att det finns färre bostäder/hus till försäljning och att bostadspriserna har ökat. Hyresrätter är särskilt viktiga då många människor som av olika anledningar inte kan eller har möjlighet att äga sitt eget boende är i behov av att hyra. Exempelvis har yngre och nyanlända människor svårt att hitta en bostad och även äldre personer har svårt att hitta små billiga hyresrätter. Det är ett mönster som återfinns i många kommuner. Att hyra sin bostad innebär att det går lätt och smidigt att byta boende vid förändrad livssituation förutsatt att det finns rimliga alternativ att flytta till. För 14 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

17 även om kommunen bygger nya lägenheter för att täcka ett bostadsbehov kan det vara svårare att hyra ut nyproducerade hyreslägenheter. Dessa har ofta en högre hyra än människor är vana vid och skillnaden i boendekostnad för den som flyttar från en äldre till en nybyggd lägenhet kan många gånger kännas för stor. Läget på bostadsmarknaden i centralorten Bristen på bostäder syns även i centralorten/ de centrala delarna av kommunerna. 14 av 15 kommuner uppger att det är underskott på bostäder. Även här bedömer Orsa kommun att det är balans på bostäder. Ludvika kommun kommenterar att bostadsbristen är störst i centralorten, men att det också har lett till bostadsbrist i flera av byarna runt omkring. Bostadsmarknaden i Hedemora är enligt kommunen fortsatt ansträngd med en påtaglig bostadsbrist i främst huvudorten Hedemora. Efterfrågan på bostäder kommer från ett brett spektrum av bostadssökande däribland ungdomar, äldre, nyinflyttade och nyanlända. Totalt finns idag ca 1200 aktiva sökanden bara inom den kommunala allmännyttan, av vilka cirka 30% är intressenter utanför kommungränsen. Borlänge kommun beskriver att kommunens invånarantal har ökat med personer de senaste tio åren, samtidigt som det byggts 823 bostäder. Bostadsbyggandet har därmed varit lägre än befolkningsökningen motiverat och köerna för att erhålla ett lägenhetskontrakt är idag långa, oavsett geografiskt område i kommunen. Den ökade efterfrågan på bostäder har lett till att priserna på bostadsrättslägenheter och villor har stigit. Detta samtidigt som den grupp i kommunens befolkning som har växt främst är personer med låg inkomst, bland annat ungdomar, nyanlända och äldre. Dessa har svårt att ha råd med hyran i nyproducerade hyresbostäder. Länsstyrelsen Dalarna

18 Karta 3. Bostadsmarknaden i kommunens övriga delar. Läget på bostadsmarknaden i övriga delar När det gäller kommunens övriga delar svarar åtta kommuner att det är brist på bostäder: Avesta, Borlänge, Gagnef, Ludvika, Malung-Sälen, Mora, Smedjebacken och Säter. Övriga sex kommuner bedömer att det är balans på bostadsmarknaden utanför de centrala delarna. Vansbro kommun anger att det är överskott i kommunens yttre delar men underskott i centralorten där bristen i huvudsak består i avsaknad av lägenheter i rätt storlekar. I Säters kommun har befolkningen ökat, vilket lett till en växande bostadskö och efterfrågan på bostäder i samtliga delar av kommunen. Det befintliga bostadsbeståndet i allmännyttan är idag fullt uthyrt. För att verka för fler bostäder antog kommunen en ny bostadsplan under våren Samtidigt pågår arbetet med fördjupade översiktsplaner för de två största tätorterna. Säters kommun märker också tydligt av bostadsbristen i angränsande kommuner, genom ökad efterfrågan och högre priser. Även i Avesta visar prognoser på en växande befolkning, men bristen på bostäder har bidragit till att ökningstakten avtagit. Det finns ett underskott av bostäder i hela kommunen med trångboddhet i vissa områden som följd. Behovet på 16 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

19 bostäder har även märkts genom att de nybyggda hyresrätter som stod klara under 2017 och 2018 direkt blev uthyrda. I kommunen finns nu flera nya byggprojekt på gång. Hur många bostäder saknas? En nyhet i årets Bostadsmarknadsenkät var att kommunerna ombads kvantifiera bristen på bostäder. Denna fråga har inte oväntat varit svår att besvara för landets kommuner. 14 av Dalarnas 15 kommuner har lämnat en kvantitativ uppskattning av underskottet på bostäder, men flera kommenterar att det är en svår bedömningsfråga. Några kommuner vill särskilt understryka att detta endast är en uppskattning. 8 Hur många bostäder behövs? 7 6 Antal kommuner Mindre än 50 bostäder bostäder bostäder bostäder Diagram 2. Kommunernas kvantitativa uppskattning av bostadsbristen. Borlänge är den kommun som uppger störst brist på bostäder. Enligt kommunens uppskattning behöver bostäder tillkomma för att möta efterfrågan. Av länets femton kommuner uppskattar sju kommuner att det fattas mellan 101 till 500 bostäder i kommunen (Avesta, Falun, Hedemora, Leksand, Ludvika, Smedjebacken och Säter). Två kommuner uppskattar att det fattas bostäder (Rättvik och Gagnef). Fyra kommuner bedömer att det fattas färre än 50 bostäder (Malung-Sälen, Mora, Vansbro och Älvdalen). Orsa kommun har inte svarat på frågan eftersom det råder balans på kommunens bostadsmarknad. Länsstyrelsen Dalarna

20 Hedemora kommuns uppfattning är att kommunen idag har ett underskott på bostäder i hela kommunen överstigande 150 bostäder i flerbostadshus. I kommunen har det byggts få hyres-, bostadsrätter och äldrebostäder under de senaste 25 åren. De kommenterar vidare att kommunen behöver ett bostadsbyggande med minst 50 lägenheter om året de närmaste tre åren för att möta efterfrågan. Bilden visar nya hyresbostäder i flerbostadshus i Falu kommun. Foto: Stefan Kvarnström. 18 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

21 Läget på bostadsmarknaden om tre år Endast tre kommuner (Orsa, Rättvik och Vansbro) bedömer att det om tre år kommer att vara balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Detta skiljer sig något från svaren i förra årets enkät då utöver Orsa och Vansbro kommun även Leksands och Malung-Sälens kommun bedömde att det inom tre år skulle vara balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Resterande kommuner bedömer att det kommer att vara fortsatt brist på bostäder. Bostadsmarknaden om tre år i kommunen som helhet Balans Underskott 3 12 Diagram 3. Antal kommuner som bedömer balans respektive underskott på bostadsmarknaden. Vad gäller centralorten bedömer två kommuner (Vansbro och Orsa) i årets Bostadsmarknadsenkät att det kommer vara balans på bostadsmarknaden inom tre år. Resterade kommuner bedömer att det kommer finnas ett underskott. Tittar man på kommunens övriga delar bedömer Vansbro kommun att det fortfarande kommer att finnas ett överskott på bostäder om tre år. Ytterligare sex kommuner bedömer att det kommer råda balans om tre år. Sju kommuner bedömer att det kommer råda underskott om tre år (Avesta, Borlänge, Gagnef, Malung-Sälen, Mora, Smedjebacken, Säter). Länsstyrelsen Dalarna

22 Bostäder som behöver tillkomma I Bostadsmarknadsenkäten har kommunerna fått bedöma vilka typer av bostäder som behöver tillkomma vilka storlekar som behövs. De flesta kommuner ser ett behov av hyresrätter i varierande storlekar, främst 1 3 rum och kök men även till viss del 4 rum och kök. Tre kommuner ser ett behov av hyresrätter med fem rum och kök eller större. De flesta kommuner upplever ett behov av bostadsrätter, men då främst i storlekarna 2 4 rum och kök. I de flesta kommuner finns det även ett behov av äganderätter i större storlekar. Rum och kök förkortas rk nedan. Hyresrätt 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Bostäder som behövs Bostadsform Bostadsrätt 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Äganderätt 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Antal kommuner Diagram 4. Bostadstyper och storlekar som kommunerna bedömer behövs. Borlänge kommun kommenterar att den stora bostadsbristen gör att samtliga typer och bostadsstorlekar efterfrågas för närvarande. Leksands kommun bedömer att det finns ett behov av radhus. Avesta kommun beskriver att det behövs kooperativa hyresrätter (1, 2 och 3 rum och kök). Säters kommun kommenterar att när det gäller äganderätter så är det främst småhus som behövs och det finns en efterfrågan på fler byggbara villatomter i kommunen. 20 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

23 Bostadsbyggande Detta avsnitt innehåller kommunens bedömning av hur många bostäder som kommer att påbörjas under kommande två år och vilka som är de främsta begränsande faktorerna för bostadsbyggandet. Kommunens bedömning av antal påbörjade bostäder 2019 och 2020 Med påbörjande menas den tidpunkt då byggnadsarbetet faktisk påbörjades. Vid nybyggnad avses den tidpunkt då gjutning av källargolv, bottenplatta eller liknande påbörjas. Detta innebär att en nybyggnation som sker etappvis kan räknas som påbörjad vid etapp 1 och det första spadtaget. Därför räknas övriga etapper också in som påbörjade trots att de kanske egentligen startas något år senare eller inte alls genomförs. Tabell 2. Påbörjade nybyggnationer av bostäder i flerbostadshus och småhus i länet Flerbostadshus Småhus Flerbostadshus - bostadsbyggnader som innehåller tre eller flera lägenheter, inklusive loftgångshus. Småhus - friliggande en- eller tvåbostadshus samt par-, rad- och kedjehus (exklusive fritidshus) I Dalarna räknar kommunerna med att antal påbörjade bostäder kommer att öka under de två kommande åren. Enligt kommunernas uppskattning kommer 610 bostäder i flerbostadshus påbörjas under av dessa blir hyresrätter ägda av privata hyresvärdar (64), allmännyttan (330) och kooperativa hyresrätter (28). Det beräknas påbörjas 125 bostadsrätter i nybyggda flerbostadshus och nettotillskottet av bostäder genom ändring av befintligt flerbostadshus uppskattas bli 63 stycken. Länsstyrelsen Dalarna

24 Tabell 3. Beräknat antal påbörjade nybyggnationer av bostäder i flerbostadshus i länet Flerbostadshus Hyresrätter privata hyresvärdar 64 Hyresrätter allmännyttan 330 Kooperativ hyresrätt 28 Bostadsrätt 125 Nettotillskott genom ändring 63 Totalt 610 Kommunerna bedömer att 279 nybyggda småhus ska påbörjas under 2019, vilket är något fler än vad som påbörjades under föregående år. Majoriteten av dessa (228) är nybyggda egenägda småhus men även hyresrätter (8), bostadsrätter (41) och annan ägandeform (2) bedöms påbörjas. Tabell 4. Beräknat antal påbörjade nybyggnationer av bostäder i småhus i länet Småhus Egenägda 228 Hyresrätter 8 Bostadsrätter 41 Annan ägandeform 2 Totalt Kommunerna uppskattar att 1116 bostäder i flerbostadshus kommer att påbörjas under år 2020, varav 683 hyresrätter fördelade mellan privata hyresvärdar (375), allmännyttan (307) och kooperativa hyresrätter (1). Antal påbörjade bostadsrätter i nybyggda flerbostadshus under år 2020 bedöms bli 403 stycken. Nettotillskott av bostäder genom ändring av befintliga flerbostadshus uppskattas till 30 stycken. Tabell 5. Beräknat antal påbörjade nybyggnationer av flerbostadshus Flerbostadshus Hyresrätter privata hyresvärdar 375 Hyresrätter allmännyttan 307 Kooperativ hyresrätt 1 Bostadsrätt 403 Nettotillskott genom ändring 30 Totalt Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

25 Kommunerna uppskattar att 242 småhus kommer att påbörjas under år Av dessa är 235 småhus med eget ägande, fyra är bostadsrätter och tre är småhus med annan ägandeform. Tabell 6. Beräknat antal påbörjade nybyggnationer av småhus Småhus Egenägda 235 Hyresrätter 0 Bostadsrätter 4 Annan ägandeform 3 Totalt 242 När det gäller bostadsrätter inflikar Falu kommun i Bostadsmarknadsenkäten att det alltid finns en osäkerhet beroende på hur försäljningen går och att det är konjunkturberoende. I Falun pågår just nu arbete med två bostadsrättsprojekt med 19 respektive 42 lägenheter och ett hyreshusprojekt med 78 lägenheter i allmännyttans regi. Detta är bostadsprojekt som planeras i kommunen och som förväntas påbörjas Vilka av projekten som blir av inom rådande tidsplan kommer att avgöras av efterfrågan, konjunktur, planarbete, bostadsmarknadsläge och så vidare. För kommunernas bedömning vad gäller beräknat antal bostäder avsedda för särskilda grupper, se avsnittet om Bostäder för olika grupper. Begränsande faktorer för bostadsbyggande När kommunerna ska ange de tre främsta faktorerna som begränsar bostadsbyggandet i länet ligger precis som förra året höga produktionskostnader, hårda lånevillkor för byggherrar och brist på attraktiv detaljplanelagd mark i topp. Även nationellt anses höga produktionskostnader och brist på attraktiv detaljplanelagd mark vara de främsta faktorerna som begränsar byggandet, men istället för hårda lånevillkor för byggherrar är det hårda lånevillkor för privatpersoner som anges bland de tre mestbegränsande faktorerna. I Dalarna svarar tretton kommuner att en av de främsta begränsande faktorerna är höga produktionskostnader. Sju kommuner svarar hårda lånevillkor för byggherrar och fem av kommunerna svarar hårda lånevillkor för privatpersoner. Sex kommuner anger att brist på attraktiv detaljplanelagd mark begränsar bostadsbyggandet. En kommun skriver att det är brist på villatomter i kommunen och en annan kommenterar att byggherrar har svårt att få ihop ekonomin för bostadsprojekt. Länsstyrelsen Dalarna

26 Utöver detta finns även andra faktorer som kommunerna upplever som begränsningar vad gäller byggandet. Säters kommun upplever att planhandläggningen av nya områden har varit en flaskhals i bostadsförsörjningen. Åtgärder har därför vidtagits för att öka kommunens plankapacitet. Ludvika kommun har kommenterat i enkäten att de upplever långa väntetider för bygglov och överklaganden som ligger utanför kommunens kontroll och försenar byggprocessen. Kommunerna har också fortsatta svårigheter med att hitta personal att rekrytera till bygglovshandläggningen. Brist på personal kan innebära längre väntetid inom kommunen. Faktorer som begränsar bostadsbyggandet Höga produktionskostnader Svårigheter för byggherrar att få långivare Brist på detaljplan på attraktiv mark Faktorer Svårigheter för privatpersoner att få lån Brist på byggarbetskraft Kommunen saknar ekonomiska resurser för bostadsbyggande Brist på rätt kompetens inom kommunen (exempelvis planarkitekter, bygglovshandläggare) Svag inkomstutveckling för hushållen Byggherrars brist på intresse att bygga Antal kommuner Diagram 5. Faktorer som begränsar bostadsbyggandet enligt kommunerna. 24 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

27 Kommunens verktyg för bostadsförsörjningen Detta avsnitt handlar om kommunens verktyg för att uppnå en god bostadsförsörjning. De verktyg som lyfts här är riktlinjer för bostadsförsörjningen, kommunens interna och regionala samverkan, kommunala hyresgarantier samt förturssystem. Riktlinjer för bostadsförsörjning Enligt bostadsförsörjningslagen ska varje kommun skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Bra bostäder och boendemiljöer är en grund för välfärd och utveckling i en kommun. Varje mandatperiod ska kommunfullmäktige anta riktlinjer för bostadsförsörjningen i ett separat dokument. Riktlinjerna är tänkta att vara vägledande när kommunen i översiktsplaneringen bedömer bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet (allmänt intresse enligt 2 kap. 3 5 PBL). Länsstyrelsens roll är att ge råd, information och underlag för kommunernas planering, samt följa upp hur kommunerna lever upp till lagen. Riktlinjerna ska enligt bostadsförsörjningslagen innehålla kommunens bostadspolitiska mål, medel och ambitioner för bostadsbyggande och för utveckling av bostadsbeståndet. Har kommunen antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen? Ja Nej, riktlinjer saknas Uppgift saknas Diagram 6. Antal kommuner som antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen Dalarna

28 I riktlinjerna ska kommunen ta ställning till hur de verktyg som finns ska användas och på vilket sätt kommunen ska nå uppsatta bostadspolitiska mål. Riktlinjerna ska även innehålla uppgifter om hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen. De flesta av länets kommuner (10) har riktlinjer för bostadsförsörjningen som antagits av kommunfullmäktige. Precis som föregående år svarar fyra kommuner i enkäten att de saknar sådana riktlinjer. Svar saknas från en kommun. I de kommuner som svarat att de har riktlinjer har dessa antagits relativt nyligen, från 2015 och framåt. Samtliga är därmed antagna enligt gällande lagstiftning från I Bostadsmarknadsenkäten 2015 svarade tio av kommunerna att de hade riktlinjer för bostadsförsörjningen men sju av dessa hade inte riktlinjerna i ett separat dokument, som i till exempel ett bostadsprogram, utan som en del i översiktsplanen eller i annat dokument. Under de senaste åren har fler kommuner antagit särskilda riktlinjer för bostadsförsörjningen i separata dokument. När det gäller vilka mål för bostadsförsörjningen kommunen angett i sina riktlinjer skiljer det sig från kommun till kommun. Vissa kommuner har satt upp kvantitativa mål medan andra kommuner valt att på ett mer beskrivande sätt formulera de mål som finns i kommunen. Det finns kommuner i länet som i sina riktlinjer beskriver sina övergripande mål som att vara en välkomnade kommun med en balanserad bostadsmarknad och hållbar samhällsutveckling. Kommuner i länet som har den typen av målsättningar kan till exempel beskriva i riktlinjerna att kommunen vill erbjuda mark i attraktiva lägen genom att ha en tomtbank eller genom att kommunen ska ha en aktuell inventering av tillgänglig och byggklar mark för bostäder. Andra riktlinjer tar upp att tillgång till vatten, avlopp och bredband ska användas för att öka attraktiviteten. I kommuner som har kvantitativa mål kan det till exempel vara att öka invånarantalet till till år 2020 eller att färdigställa 500 nya bostäder till år 2020 genom förtätning av tätorter, samt att ha planberedskap för bostäder av olika slag och till olika grupper. Oavsett hur kommunerna väljer att formulera sig, genom kvantitativa eller mer beskrivande mål, är det bra att konkretisera hur dessa mål ska uppnås. För att riktlinjerna ska kunna användas som en strategisk del i arbetet med bostadsförsörjning är det bra att kommunens riktlinjer även behandlar hur var och när dessa bostäder ska byggas. Regional samverkan Samverkan kan ske i olika former genom till exempel gemensam regionplanering, gemensamma analyser av bostadsmarknaden, gemensam exploatering vid kommungränser eller genom utbyte av information som rör bostadsbyggande och behov av bostäder. 26 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

29 I de flesta av länets kommuner (12) deltar flera förvaltningar inom kommunen i planeringen av bostadsförsörjningen. Det är fler än föregående år då åtta kommuner svarade att det fanns en sådan samverkan. De flesta beskriver att arbetet utförs av en grupp handläggare från olika förvaltningar medan några svarar att arbetet utförs av en grupp förvaltningschefer (och eventuellt handläggare). Några kommuner svarar att samverkansarbetet mellan förvaltningarna sker på annat sätt. Till exempel kan samverkan ske mellan samhällsbyggnad, kommunledning, vård- och omsorg, socialtjänst och bostadsbolag. Det finns också kommuner som samverkar mellan förvaltningarna i speciella grupperingar, exempelvis med fokus på särskilt boende. Tio kommuner samverkar med andra kommuner i planeringen av bostadsförsörjningen, vilket är två fler än förra året. Flera kommuner har samverkan genom Falun Borlänge-regionen (FBR). Här följer några av kommunernas exempel på hur de samverkar med andra kommuner i planeringen för bostadsförsörjningen: Genom FBR som består av 6 kommuner med uppgift att arbeta med näringslivsfrågor, kompetensförsörjning, infrastruktur och bostadsförsörjning. Dialogmöten och erfarenhetsutbyte. Gemensamma regelbundna träffar, nätverk. Utbyte av information och idéer, statistik. Gemensam kommunomfattande översiktsplan som även innehåller planeringsinriktning och rekommendationer för bostäder. Samverkan om fördjupade översiktsplaner för centralorterna. Samarbetet sker främst inom exploatering, men börjar nu även ske inom planering. Kommunala hyresgarantier Leksands kommun svarar att de använder sig av kommunala hyresgarantier, men att dessa inte uppfyller kriterierna för att få statligt bidrag. Tretton kommuner svarar att de inte använder sig av kommunala hyresgarantier. Två kommuner utöver Leksand anger i enkäten att de avser att använda sig av dessa hyresgarantier i framtiden. Förra året var det endast en kommun som svarade att de tänkte använda sig av hyresgarantier framöver. Varför vissa kommuner inte använder sig av kommunala hyresgarantier eller vad som skulle få dem att börja använda sådana hyresgarantier skiljer sig åt från kommun till kommun. En kommun menar att behovet inte funnits ännu då de åtgärder som vidtas idag är tillräckliga. En annan kommun skriver att ett politiskt beslut om hyresgarantier behövs. I en tredje kommun har frågan inte övervägts i dagsläget och en kommun menar att efterfrågan inte har funnits. En kommun har inte svarat på frågorna om kommunala hyresgarantier i årets Bostadsmarknadsenkät. Länsstyrelsen Dalarna

30 Förturer 2018 Näringslivsförtur Nyanlända Bostad med bättre tillgänglighet Hushåll som behöver billigare bostad Trångbodda familjer Kvinnor i behov av skyddat boende Diagram 7. Olika typer av förturer i Dalarnas kommuner Förtursystem inom allmännyttan Tolv av länets kommuner uppger att det finns någon typ av förturssystem för att få bostad i kommunen och elva kommuner anger att man använt sig av förturer under Det är vanligast att kommuner erbjuder förtur för personer som fått arbete i kommunen (och som bor utom pendlingsavstånd), tio av kommunerna ger förtur till denna grupp. I fem kommuner får nyanlända personer förtur och i tre kommuner ges förtur till personer med lättare funktionsnedsättning som behöver flytta till en bostad med bättre tillgänglighet (till exempel bostad med hiss). Två kommuner har gett förtur till kvinnor i behov av skyddat boende. Andra exempel på förturer som lämnats är till äldre, hemlösa och hushåll som på grund av separation behöver ny bostad. I Falu kommun har det allmännyttiga bolagets styrelse beslutat att tio procent av alla inflyttningar kan gå till förturer. Under 2018 gick mellan fyra till tretton lägenheter per månad till förturer och totalt beviljades 97 förturer. Kommunen kommenterar vidare att arbetsmarknads- och integrationskontoret har ett pågående samarbete med hyresvärdar för att lösa bostadsförsörjningen för nyanlända personer. Socialförvaltningen arbetar med bostadsfrågan via biståndet ʺStöd till eget boendeʺ och får möjlighet att förhyra bostäder via främst allmännyttan. Biståndet genom ʺStöd till eget boendeʺ (andrahandskontrakt) kan omfatta alla ovanstående kategorier om socialförvaltningen efter utredning bedömt att personen har särskilda skäl. 28 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

31 Allmännyttan Detta avsnitt berör bland annat kommunala bostadsbolag och ägardirektiv. Här redovisas också de förändringar i det kommunala bostadsbeståndet som enligt Bostadsmarknadsenkäten ägt rum under Kommunala bostadsbolag och ägardirektiv Alla kommuner i Dalarna har idag ett kommunalt bostadsbolag eller en stiftelse. Vansbro kommun har en allmännyttig stiftelse medan resterande fjorton kommuner har ett kommunalt bostadsbolag. Ägardirektiv är ett sätt för kommunen att styra det allmännyttiga bostadsföretaget och i Dalarna har alla kommunala bostadsbolag ägardirektiv. Dessa är upprättade under olika år med den äldsta 2012 och de nyaste Nio av direktiven är upprättade från 2015 och framåt. Förändringar i beståndet Totalt har nio kommuner svarat att det skett en förändring i allmännyttans bestånd under Säters kommun svarar att ingen förändring skett, men tillägger dock att ett nybyggnadsprojekt som är stort för kommunen påbörjades i slutet av Nedan följer beskrivning av vilken förändring som skett i beståndet hos de nio allmännyttorna. Sammanlagt färdigställdes 126 nyproducerade bostäder inom allmännyttan i länet under 2018, både i länets större och mindre kommuner. Ett flertal av dessa projekt har erhållit statligt investeringsstöd som varit av vikt för projektet i sin helhet eller för hyresnivån. De 126 nyproducerade lägenheterna är fördelade på sex kommuner varav de största projekten finns i Smedjebackens kommun (37 bostäder) och Borlänge kommun (33 bostäder). Övriga kommuner som har färdigställt nyproducerade bostäder under 2018 är Leksand (20), Mora (16), Gagnef (12) och Älvdalen (8). Det allmännyttiga bostadsföretaget i Borlänge har genomfört inköp av åtta lägenheter och flera allmännyttiga bolag har haft nettoförändring av bostäder genom ändring av byggnad; Leksand (20), Älvdalen (8), Malung-Sälen (5) och Gagnef (1). Precis som förra året har det inte rivits några bostäder, eller sålts några hyresbostäder för ombildning till bostadsrätter. Tre av de allmännyttiga bolagen uppgav i förra årets enkät att det fanns beslut på att 2018 genomföra försäljning av någon del av beståndet. Allmännyttan i Falun och Borlänge har sålt 158 respektive 511 bostäder. Samtliga lägenheter har sålts till en privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning och försäljningarna genomfördes för att möjliggöra nyproduktion. Länsstyrelsen Dalarna

32 Även i Borlänge var motivet att få in fler privata hyresvärdar i vissa bostadsområden. Allmännyttan i Ludvika har sålt tre villor för att förbättra bostadsföretagets soliditet. möjliggöra nyproduktion och ge bättre ekonomiskt utrymme för underhåll och upprustning. Inom Älvdalens allmännytta finns det beslut om försäljning av tio bostäder till privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning. Bilden visar nya hyresbostäder under byggnation i Leksands kommun under Foto: Stefan Kvarnström. 30 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

33 Bostäder för olika grupper Läget på bostadsmarknaden för grupper som är svaga på bostadsmarknaden, står långt ifrån eller är nya på bostadsmarknaden är fortsatt ansträngt. Det handlar om hemlösa personer, vissa äldre personer, vissa personer med funktionsnedsättning och vissa nyanlända som fått uppehållstillstånd, men även ungdomar och studenter. Nedan följer kommunernas bedömning av hur förutsättningarna för att få en bostad ser ut för dessa grupper. Bostäder för ungdomar (19 25 år) Det råder underskott på bostäder för ungdomar (19 25 år) i länet. Endast två kommuner, Orsa och Älvdalen, bedömer att det är balans för denna grupp på bostadsmarknaden. Orsaken till underskottet är att det generellt finns för få bostäder och för få små lediga bostäder. En kommun svarar att lediga bostäder ligger i områden som inte är attraktiva för ungdomar och några kommuner svarar att de lediga bostäder som finns är för stora för de flesta ungdomshushåll. En kommun svarar att det är svårt att hitta exploaterbar mark. Läget på bostadsmarknaden för ungdomar Balans Underskott 2 13 Diagram 8. Antal kommuner som bedömer balans respektive underskott på bostäder för ungdomar. Länsstyrelsen Dalarna

34 Vad beror underskottet av bostäder för ungdomar på? Generellt bostadsunderskott För få små lediga bostäder Lediga små bostäder är för dyra Lediga bostäder är för stora Lediga bostäder ligger i oattraktiva områden Annat Diagram 9. Kommunernas bedömning om orsaken till underskottet av bostäder för unga. Med en generellt stigande efterfrågan på bostäder har unga särskilt svårt att få tag på en egen bostad då de ofta inte har råd. Unga erbjuds i större utsträckning tidsbegränsade anställningar, vilket också påverkar möjligheten att få bostad. Att det råder generell brist på mindre och centrala lägenheter är något som drabbar yngre personer då det ofta är sådana lägenheter som denna grupp efterfrågar. En kommun skriver i sitt enkätsvar att det i kommunen finns ett underskott på små lediga hyreslägenheter som vore lämpliga för ungdomar. De kommenterar vidare att lediga lägenheter finns oftast i perifera tätorter som inte är attraktiva för ungdomar. De flesta kommuner har inte några särskilda ungdomslägenheter utan det är de mindre lägenheterna i det ordinarie beståndet som efterfrågas. Hedemora och Malung-Sälens kommuner har svarat att det finns särskilda ungdomsbostäder i kommunen. Det vill säga bostäder som endast hyrs ut till personer under en viss ålder. Båda dessa kommuner anger att det finns tio stycken sådana lägenheter i kommunen. En av de 13 kommuner som svarat att de idag inte har några särskilda bostäder för ungdomar kommenterar att det behövs fler billiga lägenheter för ungdomar och att allmännyttan kommer att påbörja nybyggnation av ungdomsbostäder under sensommaren eller hösten Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

35 Vad gör kommunen för att underlätta för ungdomar att skaffa en egen bostad? Generell satsning på bostadsbyggande Nyproduktion av små billigare bostäder Två eller flera kan att hyra lägenhet tillsammans Diagram 10. Åtgärder för att underlätta för ungdomar att hitta egen bostad. På frågan vad som görs för att underlätta för ungdomar att skaffa egna bostäder svarar tre kommuner att de satsar på nyproduktion av små lägenheter med överkomliga hyror. Fem kommuner svarar att en generell satsning på nya bostäder gynnar denna grupp. I en kommun försöker fastighetsägaren eller kommunen att underlätta för två eller flera ungdomar att hyra en lägenhet tillsammans. I fem kommuner pågår det inga insatser för att underlätta för ungdomar att skaffa en egen bostad. En kommun kommenterar att problematiken kring bristen på ungdomsbostäder uppmärksammas i kommunens antagna bostadspolitiska riktlinjer och kommer att behandlas vidare i programmets pågående uppgradering för målen år Bostäder för studerande I de flesta av länets kommuner finns inga särskilda bostäder för studerande, det vill säga studentlägenheter, korridorsrum och liknande bostäder med begränsad besittningsrätt som är avsedda för studerande vid universitet och högskolor. Fem kommuner svarar att det finns särskilda bostäder för studenter i kommunen; Falun (467), Borlänge (268), Leksand (45), Malung-Sälen (5) och Mora (anger inte antal studentbostäder). Förra året bedömde sex kommuner att det fanns ett underskott av studentbostäder och i år uppger åtta av kommunerna att det finns ett underskott. De resterande sju kommunerna uppger att det råder balans på bostadsmarknaden för denna grupp. Sex kommuner menar att bristen på studentbostäder beror på att det finns en generell brist på bostäder. Länsstyrelsen Dalarna

36 Läget på bostadsmarknaden för studenter Balans Underskott 8 7 Diagram 11. Antal kommuner som bedömer balans respektive underskott på bostäder för studerande. Leksand fick ett tillskott av studentbostäder under 2018 då folkhögskolan färdigställde ett nytt internatboende med 20 platser. Investeringsstödet för studentbostäder var viktigt för projektets genomförande. Högskoleorten Falun svarar att det saknas bostäder för studerande men då allmännyttan har 40 nya studentlägenheter på gång med inflytt 2019 hoppas kommunen att det då ska bli balans på bostadsmarknaden för studenter. Den andra stora högskoleorten Borlänge bedömer att det är balans på studentbostäder och förtydligar att det vid terminsstart är ett hårt tryck på bostäder men att detta sedan avtar och lättar till balans. De kommenterar att samarbete sker mellan Högskolan, Falu kommun, Borlänge kommun och allmännyttan i Falun respektive Borlänge, för att hitta olika lösningar för studenterna och framförallt lösa situationen vid terminsstart. I länet beräknas det påbörjas 36 studentbostäder under , av vilka 20 ska tillkomma genom nybyggnation och sexton genom ändring av byggnad. 34 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

37 Vad beror underskottet av bostäder för studenter på? Generellt bostadsunderskott Lediga små bostäder är för dyra Lediga lägenheter är för stora Lediga bostäder ligger i oattraktiva områden Diagram 12. Kommunernas bedömning av orsaken till underskottet av studentbostäder. Bostäder för nyanlända Kommunerna är skyldiga att erbjuda boende till vissa nyanlända som har beviljats uppehållstillstånd. I de fall personen eller familjen inte kan ordna boende på egen hand är det Migrationsverket som anvisar kommuner att ta emot nyanlända personer för bosättning, vilket framgår av Bosättningslagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. Lagen omfattar nyanlända personer som har beviljats uppehållstillstånd som flyktingar, skyddsbehövande eller personer med tillstånd på grund av synnerliga eller särskilt ömmande omständigheter. En person anses vara nyanländ under tiden som den omfattas av etableringsinsatser, det vill säga under två till tre år. Migrationsverket är från och med 1 januari 2017 den enda myndighet som anvisar kommuner att ta emot nyanlända personer för bosättning. Anvisningar till kommunen för bosättning omfattar nyanlända personer som är registrerade och vistas vid Migrationsverkets anläggningsboenden, samt kvotflyktingar. Kommunerna har i Bostadsmarknadsenkäten fått bedöma läget på bostadsmarknaden för nyanlända personer. Bedömningen ska innefatta både anvisade nyanlända och personer som själva bosatt sig i kommunen. Elva av länets femton kommuner bedömer att det är brist på bostäder för nyanlända, vilket är en kommun mer än förra året. Fyra kommuner bedömer att det är Länsstyrelsen Dalarna

38 Läget på bostadsmarknaden för nyanlända Balans Underskott 4 11 Diagram 12. Antal kommuner som bedömer balans respektive underskott på bostäder för nyanlända. balans på bostadsmarknaden för denna grupp; Malung-Sälen, Orsa, Rättvik och Vansbro. Tio kommuner svarar att en av de vanligaste orsakerna till ett underskott är den generella bristen på bostäder. Fem kommuner anger att en orsak är underskott på stora bostäder och fyra kommuner anger underskott på små bostäder som en orsak. Mora kommenterar att det generella underskottet på hyresrätter påverkar de nyanlända inom kommunen och poängterar även att nyproducerade hyresbostäder är svåra att hyra ut då de har hög hyra. Bristen på hyreslägenheter till nyanlända har dock minskat lite på senaste tiden. Kommunen har ett regelbundet samarbete med både det allmännyttiga bostadsföretaget och privata fastighetsägare. 36 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

39 Vad beror underskottet av bostäder för nyanlända på? Generellt underskott på hyreslägenheter Underskott på stora lägenheter Underskott på små lägenheter Underskott på lägenheter med rimlig hyresnivå Hyresvärdarna ställer höga krav på inkomst/anställning Hyresvärdarna godkänner inte etableringsersättning eller försörjningsstöd som inkomst Diagram 12. Kommunernas bedömning om orsaken till underskottet. I åtta kommuner görs det inte några bostadsrelaterade insatser för de nyanlända som själva bosatt sig i kommunen, medan sju kommuner svarar att det görs bostadsrelaterade insatser till denna grupp. En av dessa kommuner kommenterar att man generellt sett inte gör det men att undantag gjorts för anhöriga till ensamkommande barn. En annan kommun att man väldigt sällan gjort någon insats för nyanlända som själva bosatt sig i kommunen men att de ibland har hjälp dem att få en bostad då det samtidigt funnits en ledig bostad. Smedjebackens kommun kommenterar att insatser görs genom stöd och hjälp, kontakter och nätverk. Falu kommun beskriver att allmännyttan har introduktioner för nyanlända, så kallad Boskola och även i Avesta kommun finns en liknande Boskola. I Hedemora kommun arbetar det kommunala bostadsbolaget aktivt med värdar som introducerar nyanlända i det bostadsområde som de valt att bosätta sig i, vilket sker i samarbete med Röda korset. Länsstyrelsen Dalarna

40 Görs bostadsrelaterade insatser för nyanlända som själva bosatt sig i kommunen? Ja Nej 7 8 Diagram 13. Antal kommuner med eller utan bostadsrelaterade insatser för nyanlända personer. Avesta kommun försöker att aktivt arbeta med privata fastighetsägare i områden där det finns många nyanlända, för att förbättra bostadssituationen. De tillägger att satsningar på nyproduktion med rimliga hyror inte enbart är riktade mot nyanlända men ger ett positivt resultat för den gruppen. Kommunernas arbete för att säkerställa att det finns bostäder för anvisade nyanlända personer. Majoriteten av kommunerna har ett regelbundet samarbete med det allmännyttiga bostadsföretaget och de övriga har kontakt med allmännyttan vid behov. Fyra av kommunerna tar inte emot några anvisade nyanlända personer under Fem kommuner har ett regelbundet samarbete med privata fastighetsägare medan två kommuner tar kontakt vid behov. En kommun kommenterar att man bjuder in privata fastighetsägare till möten för att försöka påverka dem att hyra ut till nyanlända. Tre kommuner blockhyr fastigheter. Det innebär att kommunen hyr lägenheter i ett eller flera bostadshus från ett bostadsföretag eller en fastighetsägare för att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand. Öppna ditt hemʺ är en insats i Falu kommun där kommunen försöker få privatpersoner att hyra ut hela eller delar av sin bostad till nyanlända, vilket har varit en ganska lyckad insats. 38 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

41 Tabell 7. Kommuntal Kommun Kommuntal Avesta 0 Borlänge 0 Falun 80 Gagnef 20 Hedemora 0 Leksand 17 Ludvika 0 Malung-Sälen 20 Mora 33 Orsa 1 Rättvik 17 Smedjebacken 12 Säter 17 Vansbro 4 Älvdalen 10 Länstal 231 I sex av kommunerna erbjuds permanenta kontrakt omedelbart eller efter prövotid. I fyra kommuner erbjuds tidsbegränsade kontrakt till dess att den nyanlända har en god möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden i kommunen. Tre kommuner svarar att tidsbegränsade kontrakt följs av permanenta kontrakt i kommunen. I Mora har Länsstyrelsen beviljat statsmedel till ett projekt för att starta upp en Bostadsbank. Syftet är att skapa en bostadsbank där privata hyresvärdar erbjuder alternativa bostadslösningar som exempelvis fritidshus, Attefall-stugor eller fastigheter som står tomma efter arvsskiften. Målet är att banken kontinuerligt ska innehålla tio bostäder för uthyrning och skulle göra att personer får möjlighet att hyra en tillfällig bostad i väntan på permanenta lösningar. Projektet löper mellan och Bostäder för personer som inte blir godkända som hyresgäst på ordinarie bostadsmarknad Socialstyrelsens definition på hemlöshet är ett samlingsbegrepp för ett antal situationer som personer kan befinna sig i under lång eller kort tid. Socialstyrelsen genomför på uppdrag av regeringen regelbundet nationella kartläggningar av hemlösheten och under 2017 presenterades en kartläggning där fyra situationer av hemlöshet definierades. Länsstyrelsen Dalarna

42 Dessa definitioner har sedan använts i Bostadsmarknadsenkäten som kommunerna besvarat. De fyra definitionerna är: 1. Akut hemlöshet. Exempelvis personer som hänvisas till härbärge eller kvinnojour, skyddade boenden eller motsvarande, personer som sover utomhus, i trappuppgångar, tält, i offentliga lokaler och så vidare. 2. Boende på institutioner och i kategoriboenden. Till exempel person inskriven på kriminalvårdsanstalt, familjehem och HVB. 3. Långsiktig boendelösning. Exempelvis att hyra i andra hand av socialtjänsten, så kallade socialt kontrakt. Bostadslösningar med någon form av hyresavtal där boendet är förenat med särskilda villkor, regler eller tillsyn. 4. Eget ordnat kortsiktigt boende. Till exempel en person som bor utan kontrakt och tillfälligt hemma hos familj, vänner eller bekanta. Enligt Socialstyrelsens senaste hemlöshetskartläggning är nära 700 personer hemlösa i Dalarna. Kommunerna har olika strategier för att motverka hemlöshet, men det vanligaste sättet att försöka minska antalet hemlösa är att hyra ut lägenheter i andra hand till personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. De flesta kommuner i Dalarna hyr ut bostäder på detta sätt och sammanlagt har länets kommuner 354 andrahandslägenheter 6. De flesta av de bostäder som hyrs ut i andra hand innehar kommunerna själva med hyresrätt. Avesta kommun tillägger i sitt enkätsvar att uthyrning i andra hand sker först efter att alla möjligheter till eget kontrakt noga utforskats. Falu kommun kommenterar att allmännyttan hyr ut lägenheter via så kallade sociala kontrakt där kommunens socialtjänst står på avtalet. Det som i en del kommuner kallas sociala hyreskontrakt, benämns i andra kommuner som kommunkontrakt, träningslägenheter, övergångsbostäder, provboende eller något annat. Den gemensamma nämnaren är att personen som bor i lägenheten inte har fullt besittningsskydd och att boendet kan vara förenat med särskilda villkor, som någon form av tillsyn från socialtjänstens sida. Härbärgen och jourlägenheter som är avsedda för tillfällig övernattning räknas inte hit. Andra lösningar kan vara privata hus eller småhus med rivningskontrakt som hyrs ut. Sju kommuner svarar att de direktäger bostäder (mellan 1 10 stycken), till exempel i form av bostadsrätter eller småhus. Direktägda bostäder innebär att de inte ägs av kommunen via något allmännyttigt kommunalt bostadsbolag utan har förvärvats av kommunen direkt, med användande av det kommunala organisationsnumret. 6 Uppgiften gäller de andrahandslägenheter kommunerna hade den 1 januari Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

43 Om man räknar bort det allmännyttiga bostadsbolaget har ingen kommun köpt in enskilda hyresfastigheter, bostadsrätter eller småhus under år 2018, för att tillgodose behovet av bostäder för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. Förutom uthyrning av andrahandslägenheter, bedriver sju av kommunerna uppsökande verksamhet för att motverka vräkningar. En del kommuner (5) har en överenskommelse med det allmännyttiga bostadsföretaget att sänka kraven på de bostadssökande, till exempel genom att godkänna försörjningsstöd som inkomst. En av kommunerna svarar att de har en sådan överenskommelse med privata fastighetsägare. Två av länets kommuner anger att de erbjuder bostad först, vilket innebär att en person erbjuds en permanent bostad och därefter stöd på sina egna villkor. En kommun har egna fastigheter med lägenheter som kan hyras ut under lång tid och med förstahandskontrakt till personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. En kommun svarar annat sätt och kommenterar att det sker ett samarbete mellan kommunens försörjningsstöd- och rehabiliteringsenhet och Kronofogdemyndigheten. Särskilt boende för äldre Enligt socialtjänstlagen har alla kommuner ansvar att tillhandahålla särskilda boendeformer för service och omvårdnad av äldre som har behov av särskilt stöd i vardagen. Med särskilda boendeformer för äldre avses boende enligt 5 kap. 5 socialtjänstlagen (2001:453). För att kunna bo i särskilt boende behövs en biståndsprövning och ett beslut från kommunen. När kommunerna svarade på årets Bostadsmarknadsenkät uppgav de att det totalt fanns särskilda boenden. Sedan dess har 20 stycken nya platser i särskilt boende färdigställts i Falun och flera nya särskilda boenden är under uppförande i länet (se tabell på nästa sida). I de flesta av länets kommuner (10) är det brist på särskilda boenden för äldre. Fyra kommuner (Smedjebacken, Orsa, Leksand och Gagnef) bedömer att det är balans mellan efterfrågan och tillgång till dessa bostäder. Endast en kommun i Dalarna (Ludvika) uppger att det finns ett överskott av särskilda boenden för äldre och de bedömer att behovet kommer att vara täckt även framöver. Trots en åldrande befolkning i ett flertal kommuner och ett generellt underskott på denna boendeform i dagsläget bedömer de flesta kommuner att det kommer vara bättre balans på sikt. Tio av kommunerna bedömer att behovet av särskilda boenden för äldre kommer att vara täckt om fem år. Under rubrikerna Seniorbostäder och Trygghetskommunerna finns kommunernas bedömningar på antal bostäder som kommer påbörjas under kommande år. Länsstyrelsen Dalarna

44 Tabell 8. Antal bostäder i kommunen som är klassade som särskilda boenden. Särskilt boende för äldre Falun 516 Borlänge 439 Ludvika 395 Mora 229 Avesta 217 Leksand 179 Rättvik 179 Hedemora 136 Säter 114 Vansbro 114 Gagnef 110 Älvdalen 103 Orsa 86 Malung-Sälen 10 Smedjebacken u.s Gagnef och Smedjebackens kommuner som idag anger att det råder balans bedömer dock att behovet av dessa bostäder inte kommer att vara täckt om fem år. Gagnef kommun kommenterar att detta beror på att det kan bli ett ökat behov av dessa typer av bostäder på grund av en åldrande befolkning. I Hedemora kommun ser man att efterfrågan på bostäder generellt även gäller särskilda boenden samt trygghetsbostäder. Att klara av ett snabbt ökande efterfrågetryck från äldre åldersgrupper ställer krav på en uppmärksam bostadsplanering. Det finns flera aktuella planer på nya särskilda boenden i länet. I Avesta beräknas 36 nya platser vara klara 2020 och i Säter pågår arbete med nytt särskilt boende med 70 platser som beräknas vara färdigt Kommunerna uppskattar att det kommer påbörjas sammanlagt 323 särskilda boenden under Seniorbostäder Seniorbostäder är vanliga bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden som är avsedda för personer över en viss ålder. Det kan vara bostäder avsedda för personer som fyllt till exempel 55 eller 65 år. Det är tänkt att bostäderna ska vara utformade efter den äldres behov av tillgänglighet och trygghet. Det behövs inget biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen för att flytta in i en seniorbostad och upplåtelseformen kan vara både hyresrätt och bostadsrätt. På vissa seniorboenden kan det finnas ytor eller lokaler för gemensamma aktiviteter eller social samvaro. 42 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

45 Finns det seniorbostäder i kommunen? Ja Nej 4 11 Diagram 14. Antal kommuner med seniorbostäder. Seniorbostäder finns i elva av länets femton kommuner. Kommunerna anger i enkäten att det finns åtminstone 885 seniorbostäder i länet och de bostäder som finns inom den här kategorin används i hög grad. De flesta kommuner (7) uppger att det inte fanns outhyrda/osålda seniorbostäder i kommunen den 1 januari I två kommuner fanns outhyrda/osålda bostäder i en liten del av beståndet och två kommuner saknade underlag för sådan bedömning. Kommunerna uppskattar att sammanlagt 39 seniorbostäder kommer att påbörjas under Trygghetsbostäder Trygghetsbostäder är en boendeform som är tänkt att ge äldre personer tillgång till större gemenskap och trygghet. Det behövs inget biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen för att flytta in i en trygghetsbostad och det finns olika typer av trygghetsbostäder runt om i landet. Trygghet, tillgänglighet, gemensamhetsutrymmen och särskild personal är gemensamma nämnare för många av dessa. Fem kommuner svarar att det finns trygghetsbostäder i kommunen. De anger i enkäten att det totalt finns 461 trygghetsbostäder i länet. Avesta kommun kommenterar att det finns planer på att kunna erbjuda fler trygghetsbostäder. De flesta kommuner svarar att de trygghetsbostäder som finns i kommunen används och att det inte fanns några outhyrda/osålda trygghetsbostäder i kommunen den 1 januari Endast en kommun svarade att det endast fanns en liten del i beståndet som var outhyrd/osåld. Länsstyrelsen Dalarna

46 Finns det trygghetsbostäder i kommunen? Ja Nej 5 10 Diagram 15. Antal kommuner med seniorbostäder. En kommun där det idag inte finns några trygghetsbostäder kommenterar att det finns planer på att bygga om ett tidigare vårdboende till ett modernt trygghetsboende. I en annan kommun pågår arbete med nytt äldreboende som ska stå klart Länets kommuner bedömer sammanlagt att 162 nya trygghetsbostäder kommer att påbörjas under En kommun kommenterar i enkäten att de har en åldrande befolkning, att åldersgruppen 80+ kommer att öka de närmsta åren och att äldre personer framförallt efterfrågar små, äldre hyreslägenheter med överkomlig hyra. På grund av underskottet på bostäder på ordinarie bostadsmarknad bor idag många av de äldre kvar ensamma i ett eget hus, trots att en del av dessa troligen gärna flyttat till en lite mindre och lättskött bostad. En huvudanledning till att bo kvar är ofta att det är billigare att bo i ett redan avbetalat småhus än i en hyresrätt. Biståndsbedömt trygghetsboende Från och med den 2 april 2019 är boendetypen biståndsbedömt trygghetsboende tillståndspliktig. Biståndsbedömt trygghetsboende är en boendeform för äldre människor som främst behöver stöd och hjälp i boendet, annan lättåtkomlig service och som har behov av att bryta oönskad isolering. Denna typ av boende är avsedd för äldre som inte längre upplever det tryggt att bo kvar ensamma i ett eget hem, men som inte har vårdbehov dygnet runt. Tanken är även att bryta eventuell isolering som de äldre kan hamna i när de bor kvar i det egna hemmet. I ett biståndsbedömt trygghetsboende kan den äldre få tillgång till exempelvis socialt umgänge, gemensamma måltider och olika aktiviteter. 44 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

47 Stöd till boende för äldre Det finns sedan 2016 ett investeringsstöd som går att söka för de aktörer som bygger nya eller bygger om bostäder för äldre. Stödet kan sökas både till särskilda boenden och till bostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden. Det går även att söka stöd för att anpassa till exempel entréer, trapphus eller tvättstugor i hus med hyresrätter och bostadsrätter, så att de fungerar bättre för äldre personer som vill bo kvar. Exempel på vilka som kan söka stödet är allmännyttiga bostadsföretag, byggföretag, privata fastighetsägare och kooperativa bostadsföreningar. Anpassningsåtgärder kan även sökas av bostadsrättsföreningar. Fram till april 2019 har Länsstyrelsen Dalarna beviljat utbetalning av drygt 16 miljoner kronor i stöd till boende för äldre. Stöd har lämnats både till ny- och ombyggnationer, samt till anpassningsåtgärder av gemensamhetsutrymmen för att främja att äldre personer kan bo kvar i sina lägenheter. Flera allmännyttiga bostadsföretag i länet har uppgett att det finns ett stort intresse för att bygga bostäder till äldre med hjälp av stödet, men att nybyggnation av ordinarie hyreslägenheter prioriterats i dagsläget. Det finns även en osäkerhet kring investeringsstödet vad gäller hur länge stödet kommer vara sökbart samt vilka villkor som kommer att gälla framöver, vilket kan försvåra i planeringen av nya bostäder för äldre. Det är därför viktigt att information kring investeringsstödet når ut till intresserade aktörer. Länsstyrelsen Dalarna

48 Bostäder för personer med funktionsnedsättningar Särskilda boendeformer för personer med funktionsnedsättningen gäller boende enligt LSS, lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (1993:387), eller enligt 5 kap. 7 socialtjänstlagen (2001:453). Utbudet av särskilt boende för personer med funktionsnedsättning Balans Underskott Överskott Uppgift saknas Diagram 16. Bedömning av utbudet av särskilda boendeformer i antal kommuner. Kommunerna anger att det idag finns omkring 700 bostäder som är klassade som särskilda boendeformer för personer med funktionsnedsättning. Sju kommuner bedömer att det är balans på bostadsmarknaden när det gäller denna typ av bostäder. Sex kommuner bedömer att det är underskott, en bedömer överskott och svar saknas från en kommun. Nio kommuner bedömer att behovet kommer att vara täckt om fem år, medan fem kommuner räknar med att det fortfarande kommer att finnas ett underskott på denna boendeform om fem år. Svar på frågan saknas från en kommun. Älvdalens kommun som idag har balans bedömer inte att behovet kommer att vara täckt om fem år eftersom behovet av särskilda boendeformer för personer med funktionsnedsättning antas öka. Avesta kommun som uppger att det finns ett underskott i kommunen idag räknar med att det fortfarande kommer att vara brist om fem år. De har idag kö till sina boenden och ser att behovet ökar i takt med att befolkningen i kommunen ökar. Kommunen anser dock att det är väldigt 46 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

49 svårt att förutse hur många av personerna som är berättigade LSS boende som sedan söker den typ av boende. Kommer bostadsbehovet för personer med funktionsnedsättning vara täckt om fem år? Ja Nej Uppgift saknas Diagram 17. Kommunernas bedömning om behovet av särskilda boendeformer för personer med funktionsnedsättning kommer att vara täckt om fem år. Det finns planer i länet på att bygga fler särskilda boenden för personer med funktionsnedsättning. Kommunerna uppskattar att det sammanlagt kommer att påbörjas 52 bostäder av denna boendetyp under åren Nedan följer en beskrivning av kommunernas bedömningar vad gäller utbudet av olika typer av boendeformer för personer med funktionsnedsättningar. Gruppbostäder Gruppbostäder ska erbjudas personer som har så stora behov av tillsyn och omvårdnad att det är nödvändigt att personal finns till hands hela tiden. Ett gruppboende består av ett mindre antal lägenheter som är samlade kring gemensamma utrymmen, där en fast personalgrupp ska täcka de boendes hela stödbehov, inklusive fritidsintressen och kulturella intressen. Sex kommuner har ett underskott av den här typen av bostäder och sex kommuner upplever en balans mellan utbud och efterfrågan. Två kommuner anger överskott och en kommun har inte denna boendeform. Länsstyrelsen Dalarna

50 Utbudet av gruppbostäder Underskott Överskott Balans Kommunen saknar denna boendeform Diagram 18. Bedömning av utbudet på gruppbostäder för personer med funktionsnedsättningar i antal kommuner. Servicebostäder Servicebostäder består av ett antal lägenheter som har tillgång till gemensam service och en fast personalgrupp. Lägenheterna är i regel anpassade efter den enskildes behov och ligger oftast i samma eller i kringliggande hus. Varje boende ska erbjudas det stöd just den personen behöver dygnet runt i den egna lägenheten. I länet uppger många kommuner (9) balans, tre kommuner bedömer underskott och tre kommuner saknar denna boendeform. 48 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

51 Utbudet av servicebostäder Underskott Balans Kommunen saknar denna boendeform Diagram 19. Bedömning av utbudet av servicebostäder i antal kommuner. Annan särskilt anpassad bostad Annan särskilt anpassad bostad är en egen bostad som den bostadssökande beviljas och som är anpassad till den boendes behov. Till skillnad från de två föregående boendeformer av särskilda bostäder till personer med funktionsnedsättning ingår inte någon fast personalgrupp. Fyra kommuner i länet uppger balans, två bedömer underskott och resterande 9 kommuner saknar denna boendeform. Älvdalens kommun som inte har denna boendeform tillägger att efterfrågan på dessa bostäder inte finns i kommunen idag. Länsstyrelsen Dalarna

52 Utbudet av annan särskilt anpassad bostad Underskott Balans Kommunen saknar denna boendeform Diagram 20. Bedömning av utbudet av servicebostäder i antal kommuner Tillgänglighet i det befintliga beståndet I bostadsmarknadsenkäten 2019 fick kommunerna svara på om tillgänglighetsinventeringar gjorts av flerbostadshusbeståndet i det kommunala respektive det privata beståndet. De flesta kommuner (10) anger att det kommunala flerbostadshusbeståndet har tillgänglighetsinventerats. En kommun svarar att beståndet delvis har inventerats. I fyra kommuner har det ännu inte gjorts någon tillgänglighetsinventering inom det kommunala flerbostadshusbeståndet. 50 Länsstyrelsen i Dalarnas län 2019

53 Tillgänglighetsinventering i det kommunala flerbostadshusbeståndet Ja Ja, delvis Nej Tillgänglighetsinventering i det privata flerbostadshusbeståndet Ja Ja, delvis Nej Uppgift saknas Diagram 21 och 22. Antal kommuner som tillgänglighetsinventerats i det allmännyttiga respektive det privata flerbostadshusbeståndet. Länsstyrelsen Dalarna