FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 RIKSBYGGENS BOSTADSRÄTTSFÖRENING SOLNAHUS Nr. 3 Hasselstigen SOLNA ÅRSREDOVISNING

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening, Solnahus Nr 3, får härmed avge berättelse för föreningens förvaltning, verksamhetsåret 1 september augusti ************** STYRELSE och REVISORER Styrelse och Revisorer till och med föreningsstämman: Ordinarie Styrelseledamöter: Peter Gårdemo ordförande i tur att avgå Lars-Eric Forssén Lars-Göran Karlsson vice ordförande ledamot Paula Ahosmäki ledamot i tur att avgå Bo Mehler ledamot utsedd av Svenska Riksbyggen Styrelsesuppleanter: Johan Nylander Linda Lydén suppleant suppleant Annika Lennstam suppleant i tur att avgå Roger Jacobsson suppleant i tur att avgå Birgitta Forsmark suppleant utsedd av Svenska Riksbyggen Revisorer: Johan Ramstedt Margareta Oskarsson Extern revisor Från föreningen Revisorssuppleanter: Bert Edenström Margareta Thalén Extern revisor Från föreningen Under verksamhetsåret har 9 styrelsesammanträden hållits. *********************

3 VALBEREDNING Föreningsstämman 2013 utsåg ingen valberedning. FASTIGHETER ********************** Föreningen äger fastigheten Tickan 2 i Solna Stad. På fastigheten finns två hus uppförda, innehållande 60 st lägenheter med en total yta på 3 328,5 kvm och med följande indelning: 12 st lgh om 1 rum & kokvrå 24 st lgh om 3 rum & kök 19 st lgh om 2 rum & kök 5 st lgh om 4 rum & kök Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. I fastigheten finns också: 6 st garage 2 st parkeringsplatser Byggnadsår: 1948 *********************** TAXERINGS- OCH BRANDFÖRSÄKRINGSVÄRDEN Taxeringsvärdet är tkr., varav byggnadsvärde tkr markvärde tkr tkr " tkr " tkr tkr " tkr " tkr tkr " tkr " tkr Fastighetsförsäkring (fullvärde) är fr o m 1 nov 2013 tecknad hos Folksam. ********************** TEKNISK OCH EKONOMISK FÖRVALTNING Teknisk förvaltning: Teknisk förvaltning kan enkelt beskrivas som hur vi förvaltar vår gemensamma egendom rent praktiskt: hur vi sköter vår fastighet. Det innebär daglig tillsyn, bedömning av åtgärder, beställning av service och reparationer från våra entreprenörer, insamling av lägenhetsnycklar och kontrollera att uppdragen utförts. Teknisk förvaltning innebär också att ta initiativ och på egen hand utföra tekniska åtgärder av enklare art och ibland göra insatser på tomt och i trädgård. I den tekniska förvaltningen ingår också att bistå styrelsen vid lägenhetsbesiktning och vid besiktning av allmänna utrymmen. Alla medlemmars uppdrag: Snöröjning, gräsklippning och trädgårdsarbete: I vår förening har vi gemensamt beslutat att det är alla medlemmars ansvar att skotta bort snön vid entréer och i källarnedgångar och på våra takterrasser; att sanda och salta vid behov ; samt att klippa gräs och utföra trädgårdsarbete. Det här är en grundplåt för föreningens ekonomi. Två gånger om året, på städdagar vår och höst, samlas alla medlemmar dessutom för att gemensamt hjälpas åt med mer omfattande trädgårdsarbete och städning och rengöring av allmänna utrymmen. Sedan 2007 tillämpar föreningen obligatorisk närvaro på städdagarna för samtliga bostadsrätter. Den som inte kan eller vill vara med får istället bidra med en ekonomisk prestation. Äldre och rörelsehindrade är undantagna från den obligatoriska närvaron, men får givetvis vara med i gemenskapen. Husvärdarnas uppdrag: Övrig teknisk förvaltning I vår förening sker den övriga tekniska förvaltningen huvudsakligen genom husvärdar. Husvärdar är ett antal medlemmar som frivilligt och utan ersättning tagit på sig rollen att ansvara för allmän tillsyn av våra hus och vår tomt. Alltsedan 1982 har det här sättet att vårda och utveckla vår egendom varit en framgångsfaktor som också sparat in dyra förvaltningskostnader. Även det här bygger upp vår ekonomi, som vi annars skulle behöva köpa ute på marknaden - med högre avgifter som följd. Det är till husvärdarna som medlemmarna kan vända sig vid frågor av teknisk natur och de kan nås med hjälp av namn och telefonnummer som finns anslagna i

4 portuppgångarna. Det finns också medlemmar som inte är husvärdar, men som ändå regelbundet och på eget initiativ aktivt bidrar till att vår gemensamma egendom underhålls och hålls fräsch och inbjudande på bästa möjliga sätt. Föreningen beslöt 1985 att styrelsen ska stimulera och uppmuntra de som frivilligt tar särskilt ansvar för föreningens bästa och vid överskott i räkenskaperna en gång om året dela ut mindre gåvor av symbolisk karaktär till de som utfört betydande arbetsinsatser för föreningen. Alla medlemmars frivilliga insatser är av stor vikt och mycket betydelsefulla för hela föreningen. Styrelsen vill här, för alla medlemmars räkning, rikta ett mycket stort och varmt tack till alla som utfört arbete för föreningen under det gångna året Ekonomisk förvaltning: Den ekonomiska och administrativa fastighetsförvaltningen sköts av en kontraktsanställd förvaltare. I detta uppdrag ingår bl a att utföra ekonomisk planering, bokföring, bokslut samt upprättande av årsredovisning. Åtagandet innefattar också förande av lägenhetsregister, handläggning av pantförskrivningar, tillhandahållande av statistik och faktauppgifter till myndigheter, mäklare och medlemmar, handläggning av löpande ärenden, anbudsinhämtningar, möten med leverantörer och myndigheter samt ansvar för avgiftsuppbörd och information till medlemmarna. Förvaltaren arbetar även fram beslutsunderlag och är föredragande i föreningens styrelse. PERSONAL ************************** Föreningen har en kontraktsanställd administrativ förvaltare. Räkenskapsårets löner och arvoden har utgjort: Personal, 98 tkr, Styrelsearvoden, 26 tkr och Revisorsarvoden 18 tkr. ************************* REPARATIONER, UNDERHÅLL och VERKSAMHETEN Underhållsarbeten under har förutom sedvanligt underhåll av inventarier och anläggningar enligt plan, samt serviceavgifter enligt avtal även omfattat ett antal mer betydelsefulla åtgärder. Kostnaderna för löpande reparationer och underhåll håller sig på en kontinuerligt låg nivå, som en följd av under det senaste decenniet, mycket stora investeringar i förebyggande åtgärder som föreningen vidtagit i enlighet med drift- och underhållsplanen = investeringsplan (se sid 17) I år har de löpande åtgärderna uppgått till 56 tkr. (2007: 71 tkr, 2008: 65 tkr, 2009: 58 tkr, 2010: 48 tkr, 2011: 34 tkr, 2012: 43 tkr) ). Drift och underhåll av hissar är den enskilt största posten och står för 33% av kostnaden och belastar i sin helhet föreningens reparationsfond. Hälften av det gångna årets investeringar har avsett byte av vatten- och avloppsstammar, som genomförs successivt i samband med att en medlem väljer att renovera sitt kök eller badrum. Tre kök och fem badrum har varit föremål för stambyte under året. Därav har en del varit belägna högst upp och längst ned i husen, vilket medfört ytterligare stambytesarbete och andra kringliggande åtgärder. Hur komplicerat ett stambyte kan bli går tyvärr aldrig att förutsäga. De rördragningar som gjordes när huset byggdes, följer sällan ritningarna, och kan variera stort från ett våningsplan till ett annat. Totalt är stammarna bytta i 41 badrum och 29 kök. Därtill är stammarna relinade i 12 kök. Föreningen råkade också under året ut för ett plötsligt läckage från en vattenstam. Tur i oturen, i en lägenhet på bottenvåningen, men som ändå krävde stora arbetsinsatser i återställandet av lägenheten och med arbeten i underliggande källarvåning. Förutom självrisken täcktes det mesta av skadorna av föreningens försäkring, medan det samtidigt genomförda stambytet blev en extra oförutsedd kostnad för föreningen. Årets andra stora investering har avsett utvändig målning av samtliga lägenhetsfönster, samt de fönster som föreningen har i tvättstuga, vid takterrasserna och i andra allmänna utrymmen. Det var 16 år sedan föregående målning vilket får bedömas som en normal tidsintervall mellan fönstermålning. De södervända fönsterpartierna har dock genomgått en kompletteringsmålning I samband med den utvändiga fönstermålningen som är föreningens ansvar fick medlemmarna möjlighet att beställa målning av de övriga delarna av fönstren som är medlemmens ansvar samt vid behov byta tätningslister. Arton medlemmar passade på med detta. Utvändig målning blir bäst om den utförs i varmt och torrt väder sommaren 2013 måste med fog säga uppfyllde båda kriterierna med råge så det finns därför goda förutsättningar för att årets stora investering får en lång livslängd. En av våra stora entréportar i ek har farit illa av väder och vind, och behövde därför ytrenoveras under året. Andra reparationer och underhåll, såsom t ex byte av styrventiler i radiatorsystemet samt vissa ytskiktsarbeten på fasaden, har fått prioriteras ned, eftersom de sammanlagda investeringarna under året ändå överskridit investeringsbudgeten med tjugo procent. Det är främst investeringarna i stambyten som av naturliga skäl är svårförutsägbara utifrån den utbytesprincip som föreningen har, och som gällt sedan stämmobeslutet 1985.

5 Två städdagar har genomförts en på hösten och en på våren. Vid dessa har trädgårdsarbete och städning inomhus och utomhus utförts både snabbt och effektivt. Städdagarna har också skapat tillfälle att träffas och lära känna nya och gamla medlemmar, äta korv med bröd, dricka kaffe samt diskutera en del föreningsangelägenheter. Självklart är det de unga och friska medlemmarna som utför städ- och trädgårdsarbetet. Mer än 90% deltar antingen på själva städdagen eller genom att utföra vissa arbetsuppgifter i förskott. De som inte deltar med arbete, bidrar istället ekonomiskt till skötseln av våra hus och tomter. De ekonomiska bidragen har öronmärkts för kostnadskontot för trädgård och yttre renhållning. I anslutning till städdagarna har föreningen hyrt in en större container som erbjudit medlemmarna möjlighet att göra sig av med grovsopor. Kostnaderna för grovsophämtning containern som vi hyr i samband med städdagarna uppgår till 15 tkr, och redovisas som en kostnad under posten "Trädgård, yttre renhållning". Föreningen har under året upphandlat balkonginglasning till de medlemmar som så önskat. Kostnaden för inglasning av balkonger är helt och hållet medlemmens, men det krävs bygglov som föreningen ansökt om och fått, och även kostnaden för bygglovet betalas av medlemmarna som väljer att glasa in sin balkong. I enlighet med bygglovet är utförandet på de nya inglasningarna likadan som de som utfördes vid de två tidigare tillfällen som föreningen samordnat detta (1993 och 2001). I enlighet med föreningens brandskyddspolicy inventeras förekomsten av och funktionen hos brandvarnare i lägenheterna i samband med att vi genomför lägenhetsbesiktningar. Som ett resultat av inventeringen vid besiktningen 2012, har föreningen köpt in nya brandvarnare och delat ut till alla medlemmar. I likhet med förra inköpet (2002) har brandvarnarna ett inbyggt tioårsbatteri. Det ska finnas minst en fungerande brandvarnare i alla lägenheter, och alla medlemmar är skyldiga att lämna kvar minst en när man flyttar. För att höja brandskyddet har föreningen detta år också investerat i brandvarnare på vindarna. På båda vindskontoren i båda husen sitter en brandvarnare som är sammankopplad med en brandvarnare i trappuppgången på plan 6, så att ett utlöst larm snabbt kan höras av många medlemmar. Föreningens reparationsfond har under året debiterats med 56 tkr (föreg. år 43tkr) varav hisskostnader utgör 18 tkr, tvättstugeutrustning 10 tkr, elektricitet o belysning 6 tkr och resterande 21 tkr fördelar sig på övrigt underhåll, varav renoveringen av 7:ans port utgör 19 tkr) Fonden för VA-underhåll har debiterats med 7 tkr (föreg. år 47 tkr) vilket avser löpande VA-underhåll med undantag för stambyten. Fonden för VA-underhåll avskaffades mot bakgrund av stämmobeslut 2013 i samband med bokslutet behållningen har överförts till föreningens reparationsfond (se vidare under "Fonder" nedan). Besiktning samt Drift- och Underhållsplan: Styrelsen besiktigar samtliga lägenheter respektive samtliga gemensamma utrymmen vartannat år. Under 2013 genomfördes besiktning av de gemensamma utrymmena. Resultatet av besiktningen har förts in i drift- och underhållsplanen. Drift- och underhållsplanen innehåller, förutom de investeringsbehov som redogörs för sist i denna årsredovisning, en mängd med små åtgärdsdetaljer i de allmänna utrymmena, samt förtecknar också föreliggande behov av åtgärder inne i vissa lägenheter, främst avseende radiatorer, balkonger och ventilation. Styrelsens uppdrag från föreningsstämman: Stämman gav styrelsen i uppdrag att upphandla höghastighetsbredband; att tjänsten skall tillhandahållas som en standardtjänst i samtliga lägenheter, och att kostnaden härför ska ingå i hyresavgiften. Styrelsen har genomfört upphandling och tecknat ett tre-årsavtal med Com Hem AB om leverans av höghatighetsbredband fr o m 1 september Till varje lägenhet hör till följd av detta, fr o m 1 september 2013, en trådlös router, som ska lämnas kvar i lägenheten vid avflytt. Kostnaden för bredbandsuppkopplingen ingår i hyresavgiften från samma datum. Stämman gav styrelsen i uppdrag att avskaffa va-fonden samt den särskilda kabel-tv-avgiften, som båda infördes Sedan 1 september 2013 har föreningen bara två fonder: föreningens respektive bostadsrättshavarnas reparationsfonder, och från samma datum ingår kostnaden för kabel-tv i hyresavgiften. Som en följd av detta har också alla medlemmar tillgång till hela det s k TV-basutbudet som levereras av Com Hem AB. EKONOMI ****************** Som planerat och presenterat i tidigare investeringsplan, och som framgått ovan, har det under året skett flera större investeringar på totalt 1,2 mkr. Mot bakgrund av de under flera år många och stora investeringarna har en mycket lång livstid, har vi därför i år valt att begränsa avskrivningarna. Förutom avskrivningar motsvarande gjorda amorteringar har därutöver avskrivningar skett med motsvarande 1,5 gånger gjorda amorteringar. Det har under året uppstått extra kostnader på grund av en vattenskada och dessutom var den gångna vintern mycket kall och lång, vilket medfört kraftigt ökade kostnader för uppvärmning. Ränteutfallet, på såväl kostnads

6 som intäktssidan har varit lägre än prognostiserat. I gengäld har vi varit återhållsamma med kostnader vi kunnat påverka direkt, t ex kostnader för fastighetsskötsel och administrativa sakkostnader. Avsättningar till fonder har skett med det vanliga beloppet 109 tkr, medan vi valt att inte genomföra den budgeterade ytterligare avsättningen på 25 tkr till föreningens reparationsfond. Vi bedömer att behållningen i fonden utgör en betryggande marginal för oförutsedda underhållsåtgärder. Föreningen har sammantaget en god ekonomi. Vi har samtidigt flera stora investeringar planerade i vår drift- och underhållsplan. Ännu återstår ca 20 badrumsrenoveringar och ett tiotal kök om vi följer planen med att relina även den komplicerade nordliga köksstammen i 7:an. Vi vet dock att detta är investeringar för framtiden. Ju fler stammar som byts desto större värde för hela fastigheten. Vi kan efter kommande genomförd inspektion - komma att behöva genomföra förbättringsarbeten på utanpåliggande balkonger. Stamventilerna till radiatorsystemet i 7:an är i behov av utbyte framförallt av värmeekonomiska skäl. Våra hissar fungerar och är driftsäkra, men de har fyllt 65 år och går inte att laga och lappa i evighet. Utifrån det räntemarknadsutvecklingsperspektiv som rådde för halvannat år sen, har föreningens ökat andelen av lånestocken som löper med bundna räntor. I december 2013 löper två av våra bundna lån ut. Ränteläget är, när detta skrivs, gynnsamt. Även om det kan vara lockande att öka andelen lån till dagsränta (Stibor 7) så är det också en mycket gynnsam tid för att binda lån. Ränteutveckling kan inte förutspås med säkerhet, men det finns en förväntan på en, om än blygsam, räntehöjning under andra tertialet Vi måste dock ha i beredskap att utöka lånebilden för att kunna finansiera här och på sista sidan beskrivna investeringar. Vår lånestock utgör idag 8 % av vår egendoms taxeringsvärde (ca 6% av marknadsvärdet). Vi har en förhållandevis hög amorteringstakt och den finansiella kostnaden är fortfarande lägre än summan av gjorda amorteringar. (se också nedan under "Föreningens lån") Till årsredovisningen bilagd budget speglar ett förhållningssätt med fortsatt lågt risktagande. Årsavgifterna: Årsavgifterna justerades 1 september 2013 med 9%, varav den absoluta merparten utgörs av kostnaden för tillgång till höghastighetsbredband en klar attraktiv och för fastigheten, föreningen och medlemmarna tydligt värdehöjande förändring. Samtidigt skedde också en omräkning av hela hyresavgiftsstrukturen som en följd av att dels VA-fonden avskaffats, dels att den särskilda debiteringsordningen för kabel-tv togs bort. Numer ingår hela kabel-tv-leverantörens basutbud i samtliga lägenheter. Lagd budget bygger på att medlemmarna fortsätter att frivilligt hjälpa till med fastighetsskötsel: - snöröjning och halkbekämpning vid entré- och källaringångar - gräsklippning och bevattning av trädgårdsanläggningar - deltagande vid städdagar Därutöver är insatserna från de frivilliga husvärdarna en ofrånkomlig del i ekonomin. Avgifterna för bostäder, inkl. värme, utgjorde i genomsnitt: 666 kr/kvm/år. Fonder: Föreningsstämman 2013 beslöt att avskaffa fonden för VA- och avloppsstamåtgärder, som en följd av att investeringarna i byte av stammar numer alltid redovisas som investeringar med relativt lång avskrivningstid. Behållningen i VA-fonden har i samband med bokslutet för detta år, i sin helhet överförts till föreningens reparationsfond. Avsättningen till föreningens reparationsfond beslutas av styrelsen. Styrelsen har detta år, och i enlighet med budget, beslutat att inte avsätta några ytterligare medel utöver de 109 tkr som enligt budget avsatts till VA-fonden. Avsättningen till bostadsrättshavarnas reparationsfond har beslutats av föreningens årsstämma Föreningens Bostadsrätts- VA-fonden reparations- havarnas reparafond tionsfond Ingående behållning , , ,25 Avsatt enligt budget 00, , ,00 Disponerat under året , , ,00- Överfört genom stämmobeslut , ,25- Utgående behållning , ,00 00,00

7 Föreningens lån: Föreningen har sex (6) lån, varav ett (1) med rörlig ränta (föregående år: ett) Lånen med rörliga räntor uppgår till 1,6 Mkr (31% av lånestocken) och de bundna lånen uppgår till 3,5 Mkr. Amorteringstakten är totalt kr/år som skrivs av mot investeringar och mot markvärde. Pantbrev motsvarande tkr har förskrivits som säkerhet för lånen. Under 2013 togs ett nytt lån om upp för att bl a finansiera fönstermålning samt stamrenoveringsarbeten. Ingående balans Ränta Bundet t o m Amorterat under året Utgående balans SEB ,20 % SEB ,74 % SEB R SEB ,90 % SEB ,58 % SEB ,81 % SEB 00 R ,nytt Värmekostnader: Vintern var genomsnittligen mycket kall. Speciellt december 2012 bjöd på sträng kyla hela månaden. Norrenergi AB höjde i vanlig ordning priset på fjärrvärme detta år med 2,5% Den genomsnittliga utomhustemperaturen för vårt område låg -0,7 grad under genomsnittsvärde (jfr period ), medan den låg +0,1grad över under föregående vinter. Värmekostnaderna har under året uppgått till 625 tkr, vilket motsvarar 188 kr/kvm/år. Jämförande kostnad för: 2008/09: 154 kr/kvm 2009/10: 169 kr/kvm 2010/11: 174 kr/kvm 2011/12: 166 kr/kvm Inventarier: Under året har föreningen anskaffat inventarier för 14 tkr. Avskrivningen på samtliga inventarier har under året uppgått till 10 tkr. Det oavskrivna restvärdet är : 19 tkr. Investeringar: Föreningen har under året investerat tkr se vidare ovan under "Reparationer och underhåll" samt not 6 i resultat- och balansräkningen. Avskrivningen på investeringar har under året uppgått till 267 tkr. Det oavskrivna restvärdet är : tkr ********************* MEDLEMMAR Lägenhetsomsättningen under de senaste 12 månaderna uppgått till 9 st (= 15 %) Under kalenderåret 2013 har vi haft glädjen att hälsa följande medlemmar välkomna till föreningen: Elin och Olof Björnsson lgh 02 Stefan Larsson lgh 15 Niklas Roos lgh 20 Richard Hartman lgh 26 Sara Hed och Johannes Näslund lgh 31 Lisen Söder lgh 32 Adam Landberg lgh 35 Birgitta Edin lgh 42 Johan Palmgren lgh 46 Samtidigt har följande medlemmar utträtt ur föreningen: Ulf Höglund, Charlotta Lindahl, Peter Lundwall, Fredrik och Gabriella Malmsten, Johan Nykvist, Karin Ögren Hjalmers, Cajsa Ågren och David Erixell, Niclas Frenning och Maria Luisa Botella. Under året har också en av våra medlemmar, Lilian Roos, som varit medlem i föreningen sedan den grundades 1948, lämnat oss i sorg och saknad, men i ljust minne bevarad. **************

8 RESULTATRÄKNING 2012/ Intäkter, fastighetsförvaltningen Årsavgifter inkl. stamrep.fond-avg., bränsle och kabel-tv not , ,00 Hyror, basradiostationer, garage- och p-platser , ,00 Övriga intäkter, avgifter etc not , ,00 Extra ordinarie intäkter 00,00 00,00 Summa, intäkter fastighetsförvaltningen , ,00 Kostnader, fastighetsförvaltningen Finansiella kostnader: Räntor not , ,00 Värdejustering, mark not , ,00 Avskrivning, inventarier not , ,00 Avskrivning, investeringar not , ,00 Summa, finansiella kostnader , ,00 Underhållskostnader: Avsatt till föreningens reparationsfond not 7 00,00 00,00 Avsatt till VA-fonden not , ,00 Summa, underhållskostnader , ,00 Driftkostnader: Fastighetsskötsel not 9 00,00 00,00 Förbrukningsmaterial 975, ,00 Värmekostnader not , ,00 Elavgifter not , ,00 Vattenavgifter , ,00 Renhållningsavgifter , ,00 Städning , ,00 Trädgård, yttre renhålln., vinterkostnader not , ,00 Linjer, tele, kabel-tv , ,00 Arvoden, styrelse och suppleanter , ,00 Arvoden, revisorer , ,00 Administrativ förvaltning , ,00 Sakkostnader, förvaltning , ,50 Sociala avgifter , ,00 Skatter not , ,00 Fastighetsförsäkringar , ,00 Diverse kostnader, övrigt not , ,00 Summa driftkostnader , ,50 Summa kostnader, fastighetsförvaltningen , ,50 Nettoresultat, fastighetsförvaltningen: , ,50- (överrskott) (underskott) (forts. på nästa sida)

9 (forts. från föreg. sida) Finansiella intäkter Ränteintäkter 5 914, ,93 Resultat efter finansiella intäkter , ,57- (Resultat före avsättningar) Avsättningar Avsättning till bostadsrättshavarnas rep.-fond not , ,00 Resultat efter avsättningar , ,57- Redovisat Årsresultat , ,57- (överskott) (underskott) *************************

10 BALANSRÄKNING 2012/2013 TILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Nordea , ,54 SEB , ,96 Kassa 5 000, ,00 Förutbetalda kostnader o upplupna intäkter not , ,00 Summa, omsättningstillgångar , ,50 Anläggningstillgångar Fastigheter, tomtmark , Värdejustering, tomtmark ,00- _ ,00- Nettovärde, tomtmark not , ,00 Nettovärde, byggnader 00,00 00,00 Inventarier not , ,36 Avskrivning, inventarier , ,36- Nettovärde, inventarier , ,00 Investeringar not , ,00 Avskrivning, investeringar , ,00- Nettovärde, investeringar , ,00 Summa anläggningstillgångar , ,00 SUMMA TILLGÅNGAR , ,50 SKULDER och EGET KAPITAL Kortfristiga skulder Förskottsbetalda avgifter not , ,00 Skatteskulder not 13 00, ,00- Bostadsrättshavarnas reparationsfond , ,00 Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter not , ,00 Summa, kortfristiga skulder , ,00 Långfristiga skulder Fastighetslån not , ,51 Summa, långfristiga skulder , ,51 Reservationer Föreningens reparationsfond , ,40 VA-fonden 00, ,25 Summa, reserverade medel , ,65 Summa, skulder , ,16 (forts. på nästa sida)

11 (forts. från föreg. sida) Eget kapital Grundavgifter , ,00 Balanserad förlust , ,09- Årets resultat , ,57- Summa, eget kapital , ,66- SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL , ,50 **************************************************************** Ställda panter Pantbrev i tomträtter, säkerhet för fastighetslån , ,00 **************************************************************** Årets Resultat Den ekonomiska redogörelsen visar att verksamheten givit ett överskott på ,63 kr. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att årets överskott, ,63 används primärt till att reducera det balanserade underskottet, samt till resterande del, ,97 överföras till föreningens reparationsfond.

12 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Not 1 Årsavgifterna för bostadsrättslägenheterna justerades i december 2011 med 2,5% för att täcka avgiftsbundna taxor. Not 2 Övriga intäkter/avgifter utgörs av inkomster från överlåtelseavgifter, pantförskrivningsavgifter, och förseningsavgifter. Städavgifter krediteras däremot direkt mot kontot för kostnader för trädgård o yttre renhållning. Not 3 Ränteutvecklingen under perioden har varit både stigande och fallande. Ett lån har slutbetalats och ett nytt har tecknats. Not 4 Värdejustering av markinvestering har skett med kr motsvarande amorteringar på de för ändamålet upptagna lånen. Not 5 Under året har inventarier anskaffats för 14 tkr. Avskrivning på inventarier har skett med 10 tkr, motsvarande värdeminskning på samtliga oavskrivna anläggningstillgångar. Not 6 Under året har föreningen investerat totalt tkr (föreg. år 988 tkr). Den största investeringen (597 tkr) utgörs av stambyten i kök och badrum i samband med ägarrenoveringar, samt i samband med vattenskada (151 tkr inkl. självrisk). Därtill har samtliga fönster i båda husen målats om (500 tkr). Avskrivningar på investeringar har under året skett med 267 tkr, motsvarande värdeminskning på oavskrivna investeringar. Not 7 Underhållskostnaderna har under året uppgått till 56 tkr (föregående år 43 tkr). Kostnaderna har belastat föreningens reparationsfond. Service och drift, hissar (ej el) kr (föreg. år ) Service och drift, tvättstuga (ej el) kr (föreg. år 1 095) Service och drift, el och kablage kr (föreg. år 1 263) Övrigt, löpande underhåll kr (föreg. år ) Den budgeterade avsättningen till reparationsfonden utgjorde 0kr/kvm. Den faktiska underhållskostnaden motsvarar 17 kr/kvm (föregående år: 13 kr/kvm). Se vidare under Reparationer och underhåll resp. Fonder i förvaltningsberättelsen. Not 8 Underhållskostnader för VA har under året uppgått till 7 tkr (föregående år 47 tkr). Kostnaden har belastat fonden för reparation av VA- och avloppsstammar. Utbyte av föreningens VA-stammar redovisas som investeringar. Avsättningen till VA-fonden är t o m detta år: 33 kr/kvm. Den faktiska underhållskostnaden har under året uppgått till 2kr/kvm (föreg. år: 14 kr/kvm). Fonden har genom beslut på årsstämman 2013 avskaffats och utgående behållning har förts över till föreningens reparationsfond. Se vidare under Reparationer och underhåll resp. Fonder i förvaltningsberättelsen.

13 Not 9 För 30:e året i följd finns inga särskilda kostnader för fastighetsskötsel. Den utförs av föreningens frivilliga husvärdar. Detta tillsammans med att alla ska hjälpas åt med snöröjning, halkbekämpning och gräsklippning och som därtill inklusive alla medlemmars gemensamma insatser på städdagarna säkerställer ett engagerat och kvalitativt underhåll av vår egendom. Alternativkostnaden, om tjänsterna (s k teknisk förvaltning) skulle köpas på marknaden, är ca kr/år. Not 10 Vi hade en synnerligen lång och kall vinter under säsongen 2012/13 som ökade vår förbrukning av värme med hela 11% i jämförelse med föregående säsongs i gengäld ovanligt milda vinter. Detta samtidigt som priset på fjärrvärme höjdes med 2,5%. Not 11 Vår el-förbrukning har minskat med 8%, sannolikt som en följd av investeringen i den relästyrda trappbelysningen. Samtidigt har kostnaderna för den ej konkurrensutsatta nät-delen stigit. Not 12 Kostnaderna för trädgård och yttre renhållning understiger budget i år. Det har samband med att vi inte köpt in några externa tjänster inom området och att vi i övrigt varit sparsamma med inköp. Kostnaderna för grovsophämtning (15 tkr) ingår i den här posten. Intäkter från städavgifter är öronmärkta att krediteras från den här posten. Not 13 Föreningens skattekostnad utgörs endast av den s k fastighetsavgiften, som för vår del är kr/lgh/år = kr. (2011, kr) (2012, kr). Fr o m 2012 debiteras skatten inte längre för kalenderår, utan utifrån vårt räkenskapsår. På grund av övergången till det nya betalningsterminsförfarandet ser föregående års skattekostnadsutfall betydligt lägre ut än den verkliga och betalade kostnaden. Not 14 Diverse kostnader utgörs huvudsakligen av årsmöteskostnader: lokal, förtäring och årsredovisningar. Not 15 Avsättningen till bostadsrättshavarnas reparationsfond är enligt stämmobeslut : kr. Not 16 Upplupna intäkter utgörs främst av försäkringsersättning, , avseende vattenskada i lgh 26, samt i övrigt av upplupna intäktsräntor 3035 kr samt styrelsearvoden för 2013 uttagna före , kr. Not 17 Förskottsbetalda avgifter för september 2013 som betalats under innevarande räkenskapsår utgör kr. Differens mot föregående års motsvarande förskottsbetalda avgifter utgör kr vilket bokförts som bokslutspost. Not 18 Upplupna kostnader utgörs av: Elförbrukningskostnader kr, vattenkostnader kr, värmekostnader kr, samt upplupna skuldräntor kr. Not 19 Under året har föreningen utökat lånestocken med kronor för att i enlighet med föreningens investeringsplan, täcka investeringar i stambyten och målning av samtliga fönster i båda husen.

14 Solna den Peter Gårdemo Lars-Eric Forssén Lars-Göran Karlsson Paula Ahosmäki Linda Lydén Johan Nylander Roger Jacobsson Annika Lennstam

15 1 (2) Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Riksbyggens Bostadsrättsförening Solnahus nr 3 Org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Solnahus nr 3 för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Riksbyggens Bostadsrättsförening Solnahus nr 3, Org.nr

16 2 (2) Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Riksbyggens Bostadsrättsförening Solnahus nr 3 för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiska föreningar. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Täby den 21 januari 2014 Johan Ramstedt Margareta Oskarsson Godkänd revisor Internrevisor FAR Riksbyggens Bostadsrättsförening Solnahus nr 3, Org.nr

17 BUDGET: UTFALL MOT BUDGET 12/13 BUDGET UTFALL AVVIKELSE 12/13 TKR 12/13 TKR TKR INTÄKTER FGH-FÖRVALTNING ÅRSAVGIFTER INKL FONDER, BRÄNSLE & KABEL-TV HYROR, BASRADIOSTN:R, GARAGE o P-PLATSER ÖVRIGA INTÄKTER FINANSIELLA INTÄKTER RÄNTEINTÄKTER EXTRA ORDINARIE INTÄKTER SUMMA INTÄKTER FINANSIELLA KOSTNADER RÄNTOR VÄRDEJUSTERING TOMTMARK AVSKRIVNING INVENTARIER AVSKRIVNING INVESTERINGAR UNDERHÅLLSKOSTNADER TILL FÖRENINGENS REPARATIONSFOND TILL FOND FÖR REP. AV VA-STAMMAR DRIFTKOSTNADER FÖRBRUKNINGSMATERIAL VÄRMEKOSTNADER ELAVGIFTER VATTENAVGIFTER RENHÅLLNINGSAVGIFTER STÄDNING FGH SKÖTSEL, TRÄDGÅRD, YTTRE RENH LINJER, TELE & KABEL-TV ARVODEN, STYRELS ARVODEN, REVISORER ADMINISTRATIV FÖRVALTNING SAKKOSTNADER, FÖRVALTNING SOCIALA AVGIFTER SKATTER FASTIGHETSFÖRSÄKRINGAR DIVERSE KOSTNADER, ÖVRIGT AVSÄTTNINGAR TILL BR-HAVARNAS REP.-FOND SUMMA KOSTNADER och AVSÄTTNINGAR BUDGETERAT RESULTAT

18 BUDGET: BUDGET FÖR 2013/2014 och 2014/2015 RESULTAT BUDGET BUDGET NOT 2012/13 TKR 2013/14 TKR 20014/15 TKR INTÄKTER FGH-FÖRVALTNING ÅRSAVGIFTER INKL FONDER, BRÄNSLE & KABEL-TV HYROR, BASRADIOSTN:R, GARAGE o P-PLATSER ÖVRIGA INTÄKTER FINANSIELLA INTÄKTER RÄNTEINTÄKTER EXTRA ORDINARIE INTÄKTER SUMMA INTÄKTER FINANSIELLA KOSTNADER RÄNTOR VÄRDEJUSTERING MARK AVSKRIVNING INVENTARIER AVSKRIVNING INVESTERINGAR UNDERHÅLLSKOSTNADER TILL FÖRENINGENS FONDER DRIFTKOSTNADER 5 FÖRBRUKNINGSMATERIAL VÄRMEKOSTNADER ELAVGIFTER VATTENAVGIFTER RENHÅLLNINGSAVGIFTER STÄDNING FGH SKÖTSEL, TRÄDGÅRD, YTTRE RENH BREDBAND & KABEL-TV ARVODEN, STYRELSE ARVODEN, REVISORER ADMINISTRATIV FÖRVALTNING SAKKOSTNADER, FÖRVALTNING SOCIALA AVGIFTER SKATTER FASTIGHETSFÖRSÄKRINGAR DIVERSE KOSTNADER, ÖVRIGT AVSÄTTNINGAR TILL BR-HAVARNAS REP.-FOND SUMMA KOSTNADER och AVSÄTTNINGAR BUDGETERAT RESULTAT

19 Noter till Budget för och Styrelsens budget bygger på att alla medlemmar aktivt medverkar i föreningens allmänna skötsel, såsom t ex: att gemensamt ta ansvar för gräsklippning, snöröjning vid entréer och i trappnedgångar, medverkan på städdagar samt att man följer trivselregler och övriga anvisningar så att inte onödiga kostnader uppstår. Dit räknas att hålla värmekostnaderna nere genom att ha värmeradiatorerna på högst läge "3" (av 4) eller "7" (av 10), att inte orsaka onödiga reparationer av hissar genom att varsamt stänga grindar och dörrar och genom att bl a tömma fickor före tvätt och använda tvättpåsar vid tvätt av BH. 1. Hyresavgifterna kommer att behöver höjas även per 1 september 2014 för att finansiera planerade investeringar och de allt fler stambyten som utförs. Höjningen kan begränsas till ca 4% under förutsättning att alla medlemmar medverkar aktivt i föreningens skötsel och iakttar värmekostnaderna! 2. Ränteintäkter och räntekostnaderna är budgeterade utifrån en ränteutveckling där ränteläget kommer att fortsätta vara relativt låg, men höjas under andra tertialet Styrelsen bedömer att fördelningen mellan lån med bunden respektive rörlig räntesats kommer att förändras något, men att det finns goda möjligheten till bra bundna räntor på de två lån som löper ut i dec Avskrivningarna avseende investeringar budgeteras utifrån värdeminskningen på anläggningstillgångar och andra investeringar sett i relation till genomförda investeringar, uppbokade investeringar samt föreningens investeringsplan för perioden (se nedan) 4. Behovet av löpande underhåll har kunnat hållas på låg nivå, till en del beroende på förebyggande investeringar. Avsättningen till föreningens reparationsfond kommer ändå att hållas konstant under de kommande åren, så att det finns reserverade medel för oförutsedda reparationer och underhåll. 5. För taxebundna och avtalsreglerade kostnader har i förekommande fall beräknats avtalsenliga avgifts- och lönehöjningar, samt för övriga ej avtalsreglerade poster, har utifrån förbrukningsgenomsnitt åren beräknats avgiftsökningar baserade på en sammanvägning av 70% sakkostnadsindex och 30% personalkostnadsindex baserat på indexutvecklingen I övrigt bygger de budgeterade värdena på kända eller förutspådda förändringar. 6. Värmekostnaderna är budgeterade efter Norrenergis nya taxor som gäller fr o m 1 jan 2014 och utifrån en s k "normalvinter". 7. Kostnaderna för bredband och kabel-tv är budgeterade utifrån det nya avtal som tecknades avseende höghastighetsbredband hösten 2013 och som gäller t o m augusti Investeringsplan ************************** 1. STAMRENOVERINGAR Uppbokade kostnader/investeringar Genomförandeår kr 2. RELINING AV VISSA AVLOPPSSTAMMAR PRIS I 2014 ÅRS PENNINGVÄRDE: Genomförandeår: 2015 (en stam) kr Genomförandeår: 2016 (en stam) kr 3. RENOVERING AV UTVÄNDIGA BALKONGER PRIS I 2013 ÅRS PENNINGVÄRDE Genomförandeår: 2017 (ett hus) Genomförandeår: 2018 (ett hus) 4. UTBYTE AV HISSAR Bedöms behöva genomföras före kr kr kr