Kv. Trädgårdsbruket (fd Kumla handelsträdgård)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR Kv. Trädgårdsbruket (fd Kumla handelsträdgård) Fastigheterna Kumla 3:1130 och del av Kumla 3:1264 i Trollbäcken inom Tyresö kommun, Stockholms län. Sofiebergsv. Trädgårdsv. +

2 PLANBESKRIVNING 2(12) HANDLINGAR SYFTE OCH HUVUD- DRAG Bakgrund Växthus och grusad parkering inom planområdet. Till detta förslag till detaljplan hör en plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser, en genomförandebeskrivning, en fastighetsförteckning, ett kvalitetsprogram och denna beskrivning med bilagor. Fastigheten Kumla 3:1130 ligger vackert belägen mellan Sofiebergsvägen och Drevvikens strand i sydvästra Trollbäcken. På den aktuella platsen inom Kumla handelsträdgård har verksamhet bedrivits med försäljning och odling sedan En strukturomvandling i trädgårdsbranschen har lett fram till att dåvarande ägare, 2003, tog kontakt med kommunen för att utreda möjligheten att istället bebygga fastigheten med bostadshus. Enligt gällande detaljplan får området endast bebyggas med ytterligare ca 2 villor och därför krävs att en ny detaljplan upprättas. Kommunen bedömer att området med det vackra läget har en potential att kunna utvecklas till en attraktiv boendemiljö. Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen fick därför i uppdrag att upprätta en ny detaljplan för området och utreda möjligheten att planlägga för någon form av lägre tätare bostadsbebyggelse. Planarbetet sker med normalt förfarande. Inför utställning har fastighetsägaren anlitat en arkitekt som tagit fram en ny illustrationsplan och husskisser vilka detaljplaneförslaget baseras på. Kommunen har även upprättat ett kvalitetsprogram som finns bilagt planhandlingarna. En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i Plan- och bygglagen, läs mer om planprocessen på sista sidan. Syfte Detaljplanens syfte är att utreda möjligheterna att uppföra en lägre sammanhållen bostadsbebyggelse i högst två våningar som kan utgöras av kedje-, gränd-, rad- och parhus. Förslaget möjliggör högst ca 20 bostäder med tillhörande garage, gästparkering och sophus inom fastigheten Kumla 3:1130. Planförslaget innebär även en upprustning av det kommunägda strandområdet till en naturlig park med bl a lekplats där allmänhetens tillgång till stranden och Drevviken förbättras. PLANDATA Lägesbestämning Areal Planområdet ligger i Trollbäcken på Drevvikens sydöstra strand. Området avgränsas i norr av bebyggelse utmed Sofiebergsvägen, i öster av Trädgårdsvägen, i söder ligger Drevviken och i väster småhusbebyggelse längs Tuvstigen. Planområdet omfattar totalt ca kvm varav ca kvm är

3 PLANBESKRIVNING 3(12) vattenområde. Området kan delas upp i det kommunägda strandområdet och det privatägda utbyggnadsområdet. Markägoförhållanden Kumla 3:1130 ägs av Liljestrand Fastighet AB. Kumla 3:1264 ägs av Tyresö kommun och sträcker sig en bit ut i vattnet enligt den gamla strandlinjen som använts som fastighetsgräns vid förrättningen. På grund av landhöjning så har den nuvarande strandlinjen förflyttat sig längre in. Vattenområdet utanför detta är outrett. TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN Riksintressen Översiktliga planer Gällande planer Planprogram Behovsbedömning Planområdet berörs inte av några riksintressen. Översiktsplanen för Tyresö kommun, antagen av kommunfullmäktige den 11 juni 1998, anger att området är avsett för bostäder, huvudsakligen villabebyggelse. För aktuellt planområde gäller idag detaljplan för del av Kumla Trädgårdsstad, fastställd som föreskriver markanvändning för bostadsändamål i högst 1 våning med inredd vind samt handelsträdgårdsändamål. Kommunens strandområde är planlagt som parkmark. Ett detaljplaneprogram skickades ut till samtliga berörda för samråd under november Inkomna synpunkter finns sammanställda och bemötta i ett särskilt dokument, redogörelse av programsamråd. Detaljplanen bedöms inte medföra en betydande påverkan enligt kriterierna i bilaga 4 till nya förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-förordningen SFS 1998:905). Planområdet är begränsat till ett mindre mark- och vattenområde och omfattas inte av strandskydd. Vattenområdet föreslås vara öppet vattenområde med bevarad vassvegetation och möjlighet att anlägga en träbrygga för fågelskådning. Planförslaget innebär även förbättringar av trafiksäkerheten då gångbana byggs ut på Trädgårdsvägen. För aktuellt planområde gäller idag detaljplan för del av Kumla Trädgårdsstad, fastställd som föreskriver markanvändning för bostadsändamål samt handelsträdgårds-ändamål. Planförslagets syfte är att ändra markanvändningen till bostadsändamål. Därmed bedöms risken för miljöstörningar, i form eventuella utsläpp av kemiska ämnen från handelsträdgårdsverksamheten, komma att upphöra. Kommunen har i samband med planläggning låtit ta fram mark-, miljö-, geoteknisk- och dagvattenutredningar som ligger till grund för detta planförslag. Dagvattnet från området avses tas omhand och renas lokalt (LOD) enligt dagvattenutredningens rekommendationer och bedöms därmed inte förorsaka

4 PLANBESKRIVNING 4(12) miljöpåverkan på områden utanför planen. Planens miljökonsekvenser finns ändå beskrivna i denna planbeskrivning. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark, vegetation och stranden Övergivna drivbänkar Handelsträdgården är nedlagd sedan ett antal år och den växlighet som idag förekommer är huvudsakligen förvildade frilandsodlingar, mestadels i övergivna drivbänkar. Befintliga växthus används tillsvidare av Lions. Planområdet omfattas inte av strandskydd och innehåller inga ekologiskt särskilt känsliga miljöer. Sofiebergsviken klassas i kommunens naturinventering från 1998 som ett område med högt naturvärde med hänsyn till ett intressant fågelliv samt med en unik strand- och vattenflora. En del sällsynta och ovanliga arter har här gynnats av varierande vattenstånd och återkommande muddringar. Exempel på växter enligt naturinventeringen är dvärgmåra, strandviol, nålsäv och gulkavle. I de grunda vattnen finns en stor mängd ovanliga vattenväxter som vattenstäkra, vattenaloe och pilblad med flera. Mellan utbyggnadsområdet och Drevvikens strandkant finns ett delvis uppfyllt område som i kommunens naturinventering innehåller bl.a. vass, kaveldun och vide. Det grunda vattenområdet är bland Drevvikens fågelrikaste med trastsångare, flodsångare, vigg, sothöns, skäggdopping och knölsvan m.fl. arter. Stranden förslås få behålla sin nuvarande karaktär av naturlig park. Befintligt skräp ska forslas bort och marken bör jämnas ut samt återplanteras med strandgräsvegetation. Åtgärder inom delar av området kan vara tillståndspliktig vattenverksamhet enligt miljöbalkens (MB) 11 kap 9. Med vattenområde menas enligt MB 11:4 område som täcks av vatten vid högsta förutsägbara vattenstånd. Ett praktiskt mått på ett sådant vattenstånd är högsta högvattenstånd (HHV). Kommunägda strandområdet inom planområdet, vy mot Drevviken Planförslaget syftar till att utveckla strandområdet till ett grönområde för rekreation och fågelskådning. Stranden föreslås få behålla

5 PLANBESKRIVNING 5(12) sin nuvarande karaktär av naturområde. Befintligt skräp ska forslas bort och marken jämnas ut samt planteras med naturligt gräs. En träbrygga för fågelskådning föreslås varsamt att anläggas i vassen. Planförslaget omfattar även förslag till sittplatser, lekplats och gångväg i syfte att förbättra tillgängligheten till Drevviken. Exempel på träbrygga för fågelskådning. Referensbilden är tagen vid Sörmlandsleden söder om Nyköping. Illustration över strandområdet av Kjell Forshed, arkitekt ( ) Sammanfattning av miljökonsekvenser De miljö- och hälsoaspekter som har bedömts som viktigast att belysa i planarbetet är utredning av markföroreningar och om det förekommer risk för översvämning. Sammanfattningsvis bedöms den planerade markanvändningen inte innebära några betydande konsekvenser för miljö, hälsa eller hushållning med naturresurser. Bostadsbebyggelsen begränsas mot Drevviken till ett läge norr om befintligt ledningstråk dvs norr om u-området på plankartan.

6 PLANBESKRIVNING 6(12) Förorenad mark Geotekniska förhållanden Risk för skred och höga vattenstånd Kumla 3:1130 finns med i Länsstyrelsens rapport över förorenade områden i Tyresö kommun. Eftersom tidigare verksamhet kan ha gett upphov till markföroreningar har en översiktlig markmiljöundersökning genomförts inom Kumla 3:1130 med provtagning och analys av markprover samt av grundvatten, SWECO VIAK Därutöver har kompletterande provtagningar utförts av SWECO VIAK, Enligt undersökningarna är de föroreningar som påträffades vid provtagningarna av sådan art att de inte begränsar genomförandet av planen, dvs riktvärden för känslig markanvändning (bostäder) uppfylls. Fastighetsägaren ska dock vid byggnation följa beslut taget av Miljö- och byggnadsnämnden Beslutet innebär i kort att matjord ska läggas på den plats där låga förekomster av bekämpningsmedel spårats enligt ovan nämnda markmiljöundersökningar. Enligt en geoteknisk undersökning utförd av Tellstedt utgörs jordlagren av organisk jord som underlagras av en komplex sammansättning av skikt med olika tjocklek. Skikten består av blandningar av friktionsmaterial, mellanjord och kohesionsjord, dvs. sand, finsand, silt och lera. Inom planområdet ska grundläggning därför ske genom pålning, med undantag för ett mindre område i planområdets nordvästra del där marken är fast. Med hänsyn till en eventuell skredrisk får markuppfyllnader endast utföras efter särskild sättnings- och stabilitetsutredning. En detaljerad kompletterande geoteknisk undersökning bör utföras inför grundläggningsprojektering. Planområdet sluttar svagt mot söder. Den lägre delen närmast Drevviken ligger på ca +20 m ö h och den högre delen belägen närmast Sofiebergsvägen har nivån ca + 28 m ö h. Vattenvariationerna är stora i Drevviken och enligt SWECO VIAK s utredning av dagvatten, utförd , är medelnivån men ungefär 1 gång per år så når vattennivån (MHV). Nivån (HHV) är ett extremt maxvärde som inträffade april Kompletterande geoteknisk undersökning erfordras inför grundläggningsprojektering. I planen anges att grundläggning bör ske genom pålning och planbestämmelser reglerar att innergolvets nivå ska förläggas med betryggande säkerhet mot Drevvikens HHV, dock minst + 21,85 meter över nollplan. Markuppfyllnader får endast utföras efter särskild sättnings och stabilitetsutredning. Radon Fornlämningar Mark och berggrundsförhållandena inom planområdet har bedömts vara av s.k. lågrisktyp med avseende på markradon. För att säkerställa risknivån ska en markradonundersökning genomföras inför bygglovsskedet och resultatet ska redovisas för Miljö- och byggnadsnämnden. Inga kända fornlämningar finns i området. Om man vid grävning

7 PLANBESKRIVNING 7(12) eller annat arbete skulle påträffa fornlämningar som inte tidigare varit kända, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. Bebyggelseområden Ny bebyggelse Den nya bostadsbebyggelsen föreslås utformas som en lägre sammanhållen bebyggelse i högst två våningar som kan utgöras av kedje-, gränd-, rad- och parhus. Byggnadsarean för bostadshus föreslås uppgå till högst kvm. Uthus som garage, förråd och soprum får uppföras med platt tak i högst 1 våning. Stor omsorg ska läggas vid utformning, materialval och färgsättning. Bygglov krävs för omfärgning av fasaden. Husens fasader får uppföras i puts och träpanel och med ett formspråk som väl harmonierar med omgivande bebyggelse samtidigt som de blir ett modernt tillskott i området. (Se illustrationer nedan). Takbeläggningen för bostadshusen ska vara plåt, papp eller vegetation. Samtliga envåningsuthus (garage, förråd och sophus) ska utföras med en takbeläggning av vegetation t ex sedum. Området ska planeras med utgångspunkt att erbjuda god tillgänglighet för funktionshindrade. Kvalitetsprogram Ett separat kvalitetsprogram finns upprättat för detaljplanen. Av kvalitetsprogrammet framgår ansvarsfördelningen, hur bostadsområdet ska utföras och gestaltas avseende bl a husutformning och markplanering samt hur masshanteringen ska gå till (se kvalitetsprogrammet). Illustrationer över fasad mot gata av Kjell Forshed, Brunnberg&Forshed arkitekter, Illustrationer över fasad mot trädgård av Kjell Forshed, Brunnberg&Forshed arkitekter,

8 PLANBESKRIVNING 8(12) Landskapsbild Parkering Gång- och cykelbanor En viktig utgångspunkt för planarbetet har varit att placera och utforma ny bostadsbebyggelse så den anpassas till omkringliggande villafastigheter. Den nya bostadsbebyggelsen förslås placeras i nordsydliga längor så det mellan längorna uppstår siktstråk mot Drevviken. Genom att marken sluttar kommer husen att trappas ned mot sjön, se illustration nedan. All parkering ska anordnas inom fastigheten Kumla 3:1130. Parkeringen ska vara dimensionerad för minst 2 biluppställningsplatser per bostad och utöver det ska några platser för gästparkering anordnas. Garage- och parkeringsytor ska integreras i området och placeras mellan bostadshusen för att inte förstöra siktstråken mot Drevviken och för att undvika stora parkeringsytor vid entrén till området. Norr om planområdet har kommunen byggt ut den gångbanesträckning längs Sofiebergsvägen som tidigare har saknats. En gångbana föreslås byggas på Trädgårdsvägens västra sida och ansluta till Sofiebergsvägen. Den nya gångbanan längs Trädgårdsvägen ger gående möjlighet att på ett trafiksäkert sätt nå stranden. Närmaste busshållplats finns vid Fornuddsvägen och vid korsningen Vendelsö-/Fågelvägen på ett avstånd mellan meter från planområdet. Gator och trafik Planområdet gränsar till en mindre lokalgata, Trädgårdsvägen, och bostadsområdet förslås få en huvudinfart mot denna. Enligt kommunens kartläggning av trafikbuller (2005) utsätts inte planområdet för höga trafikbullernivåer. Riktvärden för trafikbullernivåer enligt propositionen 1996/97:53 kommer att kunna uppnås. Trädgårdsvägen

9 PLANBESKRIVNING Illustration över planområdet med bostadsområdet och allmänna stranden, Kjell Forshed, arkitekt ( ) 9(12)

10 PLANBESKRIVNING 10(12) Lek och rekreation Service Jämställdhet och trygghet Lokalklimat Drevviken är en stor tillgång för de boende i Trollbäcken med Kumlabadet, segling, fiske, skridskoåkning och utblickar. Tillgängligheten till stränderna är dock begränsad eftersom stora delar är bebyggda. Enligt kommunens samrådsförslag för en ny översiktsplan (samråd våren 2006) bör stränderna göras tillgängliga för allmänheten och området söder om Trädgårdsvägen bör utvecklas till en naturlig park med ökad vattenkontakt och bättre förutsättningar för rekreation. I samband med upprustningen av stranden söder om Kumla 3:1130 förslås att en ny lekplats anordnas. Inom gångavstånd finns Fornuddsparken och intill Sofiebergsskolan en mindre grusbollplan. Planområdet ligger ca 800 meter från Alléplan som har kommunal och kommersiell service. Parkeringen inom bostadsområdet föreslås delas upp i små enheter integrerade med bostadsbebyggelsen vilket bedöms minska t ex inbrottsrisken eftersom flertalet boende kan ha uppsyn över bilen från bostaden. Bostadsområdet kommer förses med belysning och det kommer att röra sig fler människor inom närområdet vilket också bedöms vara positivt ur trygghetssynpunkt. Planområdet är beläget i en sydvästlig sluttning vilket ger goda möjligheter att anordna soliga uteplatser och terrasser. TEKNISK SERVICE Energi Vatten och avlopp Vattenburna system med ackumulatortank och bergvärme alternativt frånluftsvärmepump rekommenderas. Uppvärmningskällor som använder icke förnyelsebara bränslen är inte lämpliga. Vid inplacering av nya hus bör övervägas om solvärme kan vara lämplig uppvärmning. Fjärrvärme är inte aktuellt för närvarande eftersom närmsta anslutningspunkt finns vid Gudöterrassen. Bebyggelsen inom planområdet ska anslutas till det kommunala vatten- och avloppssystemet. Befintliga kommunala vatten-, avlopps- och spillvattenledningar som genomkorsar planområdet ska säkras med ett u-område. Dagvatten Enligt en dagvattenutredning som SWECO VIAK utfört bedöms det, utifrån föroreningsberäkningar och recipienten samt med hänsyn till områdets storlek och planerad markanvändning, vara fullt tillräckligt att tillämpa någon form av enklare LOD-åtgärd (Lokalt omhändertagande av dagvattnet) inom området. För att minimera föroreningar i dagvattnet bör byggnadsmaterial med tungmetaller undvikas. Takvattnet ska med t ex stuprörskastare infiltreras i mark och omhändertas lokalt på fastigheten. Resterande dagvatten från hårdgjorda ytor ska fördröjas och flödesut-

11 PLANBESKRIVNING 11(12) jämnas för att senare ledas till vegetationsytor. Det kan ske genom att dagvattnet som uppkommer vid hårdgjorda ytor vid gator och infarter leds till ett längsgående fördröjningsmagasin som i sin tur renas i en oljeavskiljare för att ansluta till ett större fördröjningsmagasin och översilningsyta nedanför bebyggelsen. Dagvattnet från området kommer att slutligen nå Drevviken (se kvalitetsprogrammet). Avfallshantering ADMINISTRATIVA FRÅGOR Inom området ska exploatören uppföra ett sophus för gemensam källsortering och sophantering. Sophuset ska placeras så att det lätt nås från Trädgårdsvägen. Henrik Svensson är planhandläggare för detaljplaneförslaget. Tengbom arkitekter, genom Soon Hammarström, har medverkat i utarbetandet av förslaget och framtagandet av planhandlingar. Fastighetsägare är Liljestrand Fastigheter AB. Byggherren har anlitat Kjell Forshed på Brunnberg&Forshed arkitekter, för skisser och illustrationer till planunderlaget. I en särskild genomförandebeskrivning behandlas bland annat frågor om tidplan och planekonomi. Genomförandetiden börjar att gälla direkt från det att detaljplanen har vunnit laga kraft och gäller sedan i 5 år. Peter Hellsten Stadsbyggnadschef Henrik Svensson Planarkitekt

12 Vad är en detaljplan och hur går det till? PLANBESKRIVNING 12(12) En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen. 1. Program Först ska ett program göras där utgångspunkter och mål för planen anges. Programmet skickas på remiss till fastighetsägarna, myndigheter, föreningar och övriga berörda. 2. Samråd Kommunen tar fram ett samrådsförslag med programmet som underlag. Samrådshandlingarna skickas på remiss till berörda. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att yttra sig och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. Efter att samrådet avslutats görs en samrådsredogörelse där samtliga yttranden besvaras. 3. Utställning Kommunen gör en bearbetning av planen efter synpunkter och annat som kommit fram och planen tas upp i kommunstyrelsen för beslut om utställning. Därefter skickas den till berörda fastighetsägare med flera. Nu finns ytterligare ett tillfälle att yttra sig över planen. Även efter utställningen görs en sammanställning av inkomna yttranden med svar från kommunen. Efter utställningen kan smärre justeringar av planen göras. 4. Antagande och genomförande Kommunstyrelsen och sedan kommunfullmäktige ska nu i tur och ordning anta planen. Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd att överklaga planen till länsstyrelsen och i sista hand till regeringen. 5. Laga kraft Om inga överklaganden kommer in vinner detaljplanen laga kraft efter 3 veckor eller när Länsstyrelsen eller Regeringen avgjort ärendet. Först när planen vinner laga kraft kan bygglov behandlas och beviljas.