ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 1

Transkript

1 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 1 UTLÅTANDE Planprocessen Stadsbyggnadsförvaltningen har upprättat förslag till detaljplan för del av kvarteret Karlsvik inom Tingvallastaden, Karlstads kommun. Ett tidigt informationsmöte för grannfastigheter i kvarteret hölls den 1 december Samråd enligt PBL 5:19 ägde rum under tiden 17 maj-22 juni, Synpunkter från samrådet har sammanställts och kommenterats i en samrådsredogörelse. Planen har efter beslut av stadsbyggnadsnämndens arbetsutskott den 17 november 2010 ställts ut för granskning enligt PBL 5:23 under tiden 23 november-30 december, Planhandlingarna har funnits tillgängliga i Bibliotekshuset och i Stadshuset samt på kommunens hemsida. Kungörelse om utställningen skedde genom annons i lokaltidningarna den 23 november Sammanfattning och ställningstaganden Sammanfattning av yttranden som kommit in under utställningstiden Inkomna yttranden handlar främst om huruvida området är lämpligt för bostadsbyggande med hänsyn till bullerpåverkan från trafiken. Bullerutredningen ifrågasätts också och önskemål om kompletteringar framförs. Synpunkter på höjden på det föreslagna nya bostadshuset har framförts, och på hur det påverkar Karlstads stadskärna som riksintresse för kulturminnesvård. Länsstyrelsen framför att planen kan komma att prövas enligt PBL 12:1 avseende hälsa och säkerhet då redovisade bullervärden överskrider Boverkets riktlinjer. Ställningstagande Inkomna yttranden under utställningen föranleder endast smärre förändringar i planen. Ändringarna är inte av den karaktären att planen behöver ställas ut igen. Planen är därmed färdig för antagande. Kvarstående synpunkter Kvarstående synpunkter som kommit in under utställningstiden finns från Hospitium Fastigheter AB (ägare till Karlsvik 8), Älverstad Invest AB (ägare till Karlsvik 4), OF Ahlmark & Co Efter AB och Ahlmarks Parkeringshus AB (ägare till Tapiren 3 resp 4), Värmlands museum och Folktandvården i Värmland. Sedan samrådet finns kvarstående synpunkter från Fastighets AB L E Lundberg (ägare till Karlsvik 1), Brf Svenska Folkbyggen nr 6 (ägare till Karlsvik 7), samt Restaurang Nya Peking. Den som senast under utställningstiden lämnat skriftliga synpunkter och inte fått dem tillgodosedda har rätt att överklaga beslutet att anta planen. Inkomna yttranden Under utställningstiden har skriftliga yttranden kommit in från Länsstyrelsen, Trafikverket, Barn- och ungdomsnämnden, Kultur- och fritidsnämnden och Miljö-

2 2 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN nämnden i Karlstad, från Värmlands Museum, samt från ägarna till Karlsvik 4 och Karlsvik 8. Yttrande har också inkommit från företrädare för verksamheter inom Karlsvik 4. Yttrandena med stadsbyggnadsförvaltningens kommentarer redovisas nedan. Statliga myndigheter Länsstyrelsen Tillämpning av 2 och 3 kap PBL gällande buller Boverket har meddelat allmänna råd för buller i planeringen. Huvudregeln är 55 dba ekvivalent ljudnivå utomhus. Det finns även krav på tillgång till uteplats där bullernivån inte får överskrida 70 dba max nivå. Bullernivåerna i det nu aktuella planförslaget överskrider riktvärde för ekvivalentnivån. Det saknas även en redovisning hur tillgången till uteplatser som uppfyller bullerkraven ska tillgodoses. Boverket har även redovisat när det kan finnas möjlighet till avsteg från huvudregeln: Följande principer bör gälla vid avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot andra allmänna intressen dba Nya bostäder bör kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till dba, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dba vid fasad) eller i varje fall en ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. För planförslaget saknas det motivering till varför avsteg från huvudprincipen ska tillämpas. Dessutom uppfyller inte planförslaget de förutsättningar som finns för att göra avsteg, då tyst eller ljuddämpad sida inte kan åstadkommas enligt planförslaget. Bullerutredningen har reviderats efter genomförd trafikräkning och nya ingångsvärden meddelade av Trafikverket. Utredningen visar att ekvivalent bullernivå vid fasad mot Drottninggatan något överstiger gällande riktvärden (beräknade bullervärden är här dba), medan övriga fasader med något litet undantag (55,9 dba vid fönster 5 meter från Drottninggatan på våningarna 2-5) ligger inom riktvärdena. Nya bostäder i kvarteret Karlsvik innebär önskvärd förtätning av Karlstads innerstad, fler bostäder kommer att ligga nära många viktiga målpunkter och ha god tillgång till kollektivtrafik, och befintliga infrastruktursystem kan nyttjas bättre att skapa bostäder här är således ett steg mot att skapa ett mer hållbart samhälle. Avvägningar mellan fördelen att skapa fler bostäder i centrala lägen och problemet med trafikbuller leder till att det finns skäl att göra avsteg från av riksdagen antagna riktvärden för buller. Med den utformning av byggnaden som föreslås, och som är den enda möjliga i detta läge med den plats som finns till förfogande, är det omöjligt att kompensera höga bullernivåer på gatusidan med s k tyst eller ljuddämpad sida. Sovrum kommer dock inte att placeras på sidan mot Drottninggatan den sida där riktvärdena överskrids och bullervärdena på övriga sidor ligger på eller under riktvärdena. Uteplats i anslutning till varje lägenhet (balkong) som uppfyller riktvärden för maximal bullernivå går inte att anordna. Däremot kommer en gemensam uteplats

3 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 3 för fastigheten att anordnas på gårdssidan (på taket till den låga byggnadsdelen). Bullernivån där har inte specifikt beräknats, men den bedöms bli avsevärt lägre än maximalbullernivå beräknad vid fönster 15 meter in från Drottninggatan på våning 2 (som har beräknats till 71 dba). Uteplatsen skyddas både av den befintliga byggnaden mot Drottninggatan och av den nya byggnaden. Bestämmelse om uteplats och krav på att sovrum inte får placeras mot Drottninggatan införs i planen. Stadsbyggnadsförvaltningen menar att mot bakgrund av ovanstående resonemang kan de beräknade överskridandena av riktvärdena accepteras. Fastigheten Karlsvik 4 ges markanvändningen (Q) dvs anpassning till byggnadens kulturhistoriska värde. Länsstyrelsen anser att Q-bestämmelsens innehåll bör begränsas så att bostäder ej tillåts då det inte utretts i detaljplaneskedet att bostäder kan utformas så att riktvärden för buller kan underskridas. Att införa en bestämmelse som m 4 och ange att riktlinjer ska följas om byggnaden ska användas för bostadsändamål, är att undvika att pröva fastighetens lämplighet för sitt ändamål enligt 2 kap 3 PBL. Bullerutredningen har kompletterats med en utredning om buller från tågtrafik, som påverkar ljudmiljön på Södra Kyrkogatan. Bestämmelsen m 3 anger Vid genomgripande ombyggnad ska eftersträvas att minst halva antalet bostadsrum vetter mot tyst eller ljuddämpad sida. Det är inte möjligt enligt lag att skriva bort lagbestämmelser eller allmänna råd i en detaljplan, varför denna bestämmelse bör ändras. Bestämmelsen har ändrats till en mer generell bestämmelse att halva antalet bostadsrum ska vetta mot tyst eller ljuddämpad sida. Ingångsvärdena i bullerutredningen bör ändras så att de överensstämmer med Trafikverkets värden. Det bör även redovisas i bullerutredningen väg och järnväg sammanvägt påverkar bullersituationen i området. Bullerutredningen har reviderats. Riksintresse kulturmiljövård Planområdet tangerar riksintresse för kulturmiljövården, Karlstads stadskärna. Länsstyrelsen anser att exploatering av kvarteret med ett punkthus om 8-9 våningar är ett ingrepp som, om det upprepas, kan ge påtaglig skada på riksintresset. Förtätningar som den nu förslagna bör stödjas av ett förtätningsprogram. Karlstads kommun har tagit fram en förtätningsstudie, Förtätning inom centrala delar av Karlstad, antagen Detta program anger bl a följande. Bebyggelse på innergårdar ska generellt anpassas till de omkringliggande husens höjd, speciellt om höjdskalan är sammanhållen i området. Vidare anger man att man i de flesta fall bör man kunna överväga att låta husen sticka upp en våning, eller kanske två. Under kapitlet Höghus, stadssiluett och relationer till staden visas det i kartbild att extra stor hänsyn bör tas till miljön och den jämna höjdskalan i Tingvallastaden med kvarteret Karlsvik med i markeringen. Under detta kapitel skrivs även att Därför ska man vara försiktig med att placera höghus i t ex Tingvallastaden. Länsstyrelsen anser inte att den nu föreslagna byggnationen, ett hus om 8-9 våningar i ett kvarter med 3- och 5-våningshus, stöds av detta program och att den förslagna exploateringens påverkan på stadsbilden och riksintresset därmed borde belysas bättre. Bedömningen enligt samrådsyttrandet att exploateringsföretag av denna art

4 4 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN bör föregås av noggranna volymstudier för att klarlägga visuell påverkan och att byggnaderna bör ges en hög gestaltningsmässig omsorg kvarstår därmed. Fotomontage i planbeskrivningen är inte tillräckliga för att belysa denna känsliga fråga. Stadsbyggnadsförvaltningen menar att ett högt hus i det aktuella läget kan motiveras mot bakgrund av förtätningsstudien. Tillsammans med Ahlmarkshuset på Drottninggatans norra sida (med samma höjd som det föreslagna nya huset) bildar byggnaderna en slags port till Tingvallastaden från denna ände på Drottninggatan. De redovisade fotomontagen är gjorda från de punkter där flest människor upplever kvarteret: från Hagaleden och från Drottninggatan. I båda fallen upplevs inte den nya byggnaden som uppstickande, utan den inordnar sig väl i stadens höjdskala. Se utdrag ur förtätningsstudien nedan. Inriktning Vid övervägande om lämpligheten av att bygga ett höghus är platsen och innehållet av särskild vikt. Höghus bör bara tillåtas om det kan motiveras av platsen att det markerar t ex en entré till ett område, en början eller ett slut, ett särskilt viktigt parti etc eller att dess funktion är sådan att det i sig kan motivera att byggnaden sticker ut. I alla höghusprojekt ska stadens skyline beaktas. Studier av hur byggnaden kan ses från olika håll när man betraktar staden ska göras. Höghus som förtar domkyrkans dominerande ställning som stadens högsta uppstickande byggnad bör inte tillåtas. Att ta i beaktande i diskussionen om höghus är att de ger hög exploatering utan att ta stor markyta i anspråk. Samtidigt som underlaget för service stärks, fler människor kan bo på gångavstånd från centrum och bilberoendet minskas etc, så kan ytor i staden sparas för att t ex utvecklas för de människor som bor och vistas i staden. Illustrationerna har kompletterats med en volymmodell. Prövningsgrundande synpunkter Hälsa och säkerhet enl 2 kap 3 PBL Den planerade bebyggelsen ska uppföras i ett område som är utsatt för bullerstörningar. Då de i planförslaget redovisade värdena för buller överskrider Boverkets riktlinjer och det i planförslaget inte redovisas något särskilt skäl till att göra avsteg från dessa gör Länsstyrelsen bedömningen att planen kan komma att bli föremål för prövning avseende hälsa och säkerhet. Trafikverket Järnvägen En bit söder om det aktuella planområdet passerar järnvägen Värmlandsbanan, som sträcker sig mellan Laxå och gränsen mot Norge via bland annat Kristinehamn, Karlstad, Arvika och Charlottenberg. Banan används för gods- samt persontrafik och är en viktig länk i förbindelsen mellan Sverige och Norge samt mellan Stockholm och Oslo. Banan ingår i det av EU utpekade transeuropeiska transportnätverket TEN-T och är utpekad som riksintresse för kommunikationer enligt miljöbalken 3 kap 8. Buller Det är bra att en bullerutredning har genomförs. Trafikverket hade dock gärna sett att hela utredningen inklusive bullerkartor hade bifogats planhandlingarna. Av det material som presenterats framgår exempelvis inte hur bullersituationen påverkar den befintliga byggnaden på Karlsvik 8 som i enlighet med planförslaget ska kunna användas för bostadsändamål.

5 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 5 De trafikeringsuppgifter som använts avseende järnvägstrafiken saknar källhänvisning och de överensstämmer heller inte riktigt med de som Trafikverket lämnar ut som ingångsvärden för bullerberäkningar kopplade till planering för ny bebyggelse i det aktuella området. Exempelvis anges hastigheten förbi området till 70 km/h, största tillåtna hastighet vid planområdet är dock 80/90 km/h beroende på tågtyp. Enligt järnvägens längdmätning ändras den skyltade hastigheten till 70 km/h först vid km , vilket är väster om Södra Kyrkogatan. De ingångsvärden som Trafikverket normalt anser bör användas vid bullerberäkningar för bebyggelse efter sträckan mellan Kristinehamn och Karlstad är följande. Vid Karlstad C och österut förekommer dessutom en hel del så kallade växlingsrörelser som inte finns med i ovanstående tabell, det handlar exempelvis vagnar som dras mellan Karlstad C och hamnen. Dessa rörelser bör på något sätt inkluderas i bedömningen av hur bullerutsatt planområdet är. En vanlig vardag handlar det omkring passager mellan kl 5:30 och 23:00, på helgerna sker också viss trafik men normalt mindre än 5 passager/dag. Eftersom spåret ut till hamnen inte är elektrifierat används diesellok och hastigheten för dessa rörelser är ca 30 km/h. Några exempel på skillnader som kan noteras mellan de uppgifter som anges ovan och vad som anges som ingångsvärden för den genomförda bullerutredningen: Medellängden för godståg anges till 375 meter, ovan anges 400 meter. Antalet snabbtåg anges till 6 st, ovan anges 0 st eftersom SJ har för avsikt att ersätta X2000 trafiken på Värmlandsbanan med nya tåg av typen moderna motorvagnar. Antalet persontåg anges till drygt 80 st, ovan anges 70 st (fördelade på 55 st moderna motorvagnar samt 15 st lokdragna persontåg). Uppgift om vilka tåglängder som använts för att beräkna maxnivåerna saknas, ovan anges maxlängden för godståg till 650 meter. Avseende gatutrafik framgår att endast Drottninggatan har ingått i bullerutredningen. Trafikverket anser att samtliga närbelägna gator borde ingå. Det borde även finnas någon form av samlad bedömning av hur buller från väg och järnväg sammanvägt påverkar bullersituationen i området. Oaktat ovanstående synpunkter avseende ingångsvärdena framgår av det presenterade materialet att riktvärdet 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad överstigs runtom hela den tänkta nya byggnaden. Även riktvärdet 70 db(a) för maximal ljudnivå vid uteplats samt vid så kalla tyst eller ljuddämpad sida överstigs vid samtliga av den nya byggnadens fasader. Områdets centrala läge talar visserligen för att avsteg från riktvärdena utifrån de kriterier som anges i Boverkets Allmänna råd 2008:1 bör vara tillämpbara. Men varken i planbeskrivningen eller på plankartan finns några uppgifter om att man avser att tillämpa avsteg. Eftersom samtliga fasader utsätts för bullernivåer över

6 6 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN riktvärdena saknas dessutom uppenbarligen förutsättningar för att kunna uppfylla villkoren för avsteg. Bullerutredningen har kompletterats. Trafikverkets uppgifter i samrådsyttrandet om trafikeringen på Värmlandsbanan har använts. Se kommentar till länsstyrelsens yttrande ovan. Vibrationer Riktvärdet för vibrationer i rum avsedda för sömn och vila är 0,4 mm/s vägt RMS. Av planbeskrivningen framgår att vibrationsmätning har genomförts och att i några få fall överstiger vibrationerna 0,4 mm/s. Eftersom byggnaden ska utgöras av en tung konstruktion antas att vibrationer sannolikt inte kommer att medföra några komfortproblem. Med anledning av resonemanget i planbeskrivningen vill Trafikverket framför följande: Av planhandlingarna framgår inte hur eller var vibrationsmätningarna har genomförts, exempelvis kan faktorer som våningsplan och tidsrymd ha stor betygelse för resultatet. En mätning vid marknivå under några timmar mitt på dagen kan visa något helt annat än en mätning utförd på femte våningen dygnet runt under en veckas tid. Anledningen till att det finns ett riktvärde för vibrationer i rum avsedda för sömn och vila är framförallt risken för sömnstörningar. Det handlar alltså inte i egentlig mening om en komfortfråga utan är en hälsoaspekt på liknande sätt som bullerstörningar. Kombinationen av buller och vibrationer medför normalt en kraftigare upplevd störning än om störningarna uppträder var för sig. Enbart tung konstruktion är ingen garanti mot störningar. Det är dessutom inte ovanligt att vibrationer förstärks uppåt i höga byggnader. Sammantaget anser Trafikverket att enbart en upplysning på plankartan om vibrationsproblematiken är otillräckligt. Planbeskrivningen bör åtminstone kompletteras med mer uppgifter om hur mätningarna har genomförts och det bör även införas en planbestämmelse på plankartan som anger att riktvärdet 0,4 mm/s vägt RMS ska klaras i rum avsedda för sömn och vila. Planbeskrivningen har kompletterats med redovisning av hur vibrationsmätningarna är gjorda. Planen har kompletterats med en bestämmelse om vibrationer enligt Trafikverkets yttrande. Farligt gods Järnvägen används för transporter av farligt gods. Detta framgår inte av planhandlingarna och det finns följaktligen heller ingen bedömning av om det har någon betydelse för planområdet. Kortaste avstånd mellan den planerade byggnaden och järnvägen är drygt 60 meter. Den planerade byggnaden är också avskärmad från järnvägen av en fem våningar hög befintlig byggnad. Enligt Riktlinjer för riskhänsyn i samhällsplaneringen (Länsstyrelsen i Skåne län 2007:06) kan risken för skada i samband med olycka med farligt gods anses tillräckligt låg vid 150 meter för tät flerbostadshusbebyggelse och vid 70 meter för kontor, centrumändamål och glesare bostadsbebyggelse. Eftersom den nya bebyggelsen skyddas av ett högt befintligt hus, och antalet bostäder är relativt litet bedöms skyddet vara tillfyllest.

7 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 7 Sammantagen bedömning Trafikvekets bedömning är att utifrån dagens krav på ny bostadsbebyggelse erbjuder planförslaget i sin nuvarande utformning inte en acceptabel boendemiljö. Detta riskerar i förlängningen att påverka riksintresset Värmlandsbanan eftersom det kan leda till att krav på bullerdämpande åtgärder, sänkta hastigheter eller minskad trafik framförs till Trafikverket i egenskap av verksamhetsutövare och därmed ytterst ansvarig för järnvägsanläggningen och hur den används. Slutsatsen från Trafikverkets sida är därför att planförslaget behöver omarbetas. Det behöver särskilt påvisas att det utifrån dagens krav på buller och vibrationer är möjligt att åstadkomma lämpliga boendemiljöer i området. Kommunala remissinstanser Barn- och ungdomsnämnden Inget att erinra. Kultur- och fritidsnämnden Förvaltningens och turistchefens skrivelser har noterats i handlingarna från stadsbyggnadsförvaltningen. I övrigt har förvaltningen inga synpunkter. Miljönämnden En detaljplan har tagits fram för kv Karlsvik med syftet att möjliggöra ny byggnad som kan innehålla ca 20 lägenheter. Planen medger även att en befintlig byggnad på Karlsvik 8 kan användas för bostadsändamål. Med tanke på närheten till Drottninggatan och järnvägen har trafikbullerutredningar utförts. Dessa visar att för vägtrafiken kommer ljudnivån vid fasad att överskrida riktvärdena för dygnsekvivalentnivån och maximalnivån vid uteplats. Eftersom den nya byggnaden är ett punkthus saknas förutsättningar att klara tyst sida eller ljuddämpad sida för alla lägenheter. För fastigheten som byggs om är detta möjligt och en bestämmelse om tyst sida införs som innebär att minst halva antalet bostadsrum vänds mot tyst sida eller ljuddämpad sida. Riktvärdena för järnvägsbuller ligger under riktvärdena. En luftutredning avseende vägtrafiken som utförts visar att miljökvalitetsnormerna och miljömålen i det aktuella området innehålls med god marginal. Med tanke på riskerna för översvämning vid hög vattennivå i Vänern kommer inga bostäder att tillåtas i bottenvåningen. Anläggningar som är viktiga för el- och värmeförsörjning kommer att skyddas mot översvämning och detta införs också som bestämmelse i detaljplanen. Av de trafikbullerutredningar som gjorts så visar vägtrafikbullerutredningen att vid fasad för ny och befintlig byggnad överskrids riktvärdet 55 dba. Enligt Boverkets allmänna råd om trafikbuller i fysisk planering kan man för viss typ av bebyggelse och miljö göra avsteg från huvudregeln 55 dba vid fasad. Som exempel nämns i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär med ordna kvartersstruktur. Vid avsteg så bör nya bostäder kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till dba under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dba) eller minst en ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst sida eller ljuddämpad sida. I den trafikbullerutredning som redovisades i samrådet framgick det inte om tyst sida uppfylldes och det var något som behövde klarläggas inför utställning enligt miljöförvaltningen. Enligt utställningshandlingarna kan man med föreslagen hustyp inte ha genomgående lägenheter som möjliggör rum mot tyst sida för alla lä-

8 8 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN genheter. För den befintliga byggnaden som byggs om till bostäder klarar man tyst sida och detta införs också som en planbestämmelse. Eftersom planförslaget innebär att tyst sida inte uppfylls för alla lägenheter för nybyggnationen så anser miljöförvaltningen att exploatören ska undersöka möjligheten att genom t ex lämplig fasadutformning åstadkomma detta och att inriktningen ska vara att uppnå ljuddämpad sida, dvs nivåer mindre än 50 dba. Om detta inte är möjligt anser miljöförvaltningen att planförslaget ska avstyrkas. I kommunens förslag till översiktsplan, ÖP 2010, så är inriktningen vid planering av nya bostäder att Boverkets allmänna råd ska följas i så stor utsträckning som möjligt. Avsteg från huvudregeln bör huvudsakligen ske i enlighet med de allmänna råden. Se kommentar till länsstyrelsens yttrande ovan. Teknik- och fastighetsförvaltningen Planbeskrivning, sid 5 Planbeskrivningen anger ett parkeringsbehov enligt kommunens parkeringstal om sammanlagt 34 platser. Med föreslagen markanvändning erhålls endast ca 16 platser. Således finns ett underskott på ca 18 p-platser som måste lösas, i planbeskrivningen anges inte exakt hur, men det är heller inget krav. Det bör dock tydligare framgå att hur stort underskottet är. Hur exploatören skall hantera parkeringsunderskottet regleras i exploateringsavtalet. En ny beräkning av parkeringsbehovet har gjorts med utgångspunkten att det finns möjlighet till samnyttjande av platserna. Det högsta parkeringsbehovet blir då 28 platser vilket kan lösas inom fastigheten. Samrådsredogöresle, sid 7 Vitesbeloppet är orimligt då kostnaden för att ersätta ett totaltförstört träd är lägre osv Kommentar Kostnaden för inköp, plantering och etablering av motsvarande träd överstiger vitesbeloppet om kr. Som jämförande exempel så kostade (2004 års priser, Lorentz von Ehrens plantskola) ett bokträd med stamomfånget cm (aktuellt träd är större) närmare euro exklusive VAT. Till detta ska läggas transport från Tyskland, erforderlig växtbädd, planteringsarbete och 3-5 års etableringsskötsel. Frågan om vite har tagits bort ur planen. Planbeskrivning, sid 5 Vegetation Kan vara på sin plats att poängtera att skyddet även omfattar rotsystemet som till utbredningen kan vara lika stort som kronan. Långsamt avdöende och ibland farligt försvagad förankring i marken brukar bli konsekvenserna av bortgrävt rotsystem. Planbeskrivningen har kompletterats med uppgift om att skyddet också gäller rotsystemet. Genomförandebeskrivning, sid 2 Avtal Under denna punkt bör följande förtydligas om exploateringsavtalets innehåll; Skydd av befintligt träd inklusive dess rotsystem mot vite.

9 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 9 Medverkan i anläggandet i cykelbana utmed Drottninggatan enligt andelstal som bestäms av kommunen. Lösning av parkeringsfrågan genom parkeringsköp, parkeringslösen, etc. Exploateringsavtal måste tecknas innan planen kan vinna laga kraft för att säkerställa de krav som teknik- och fastighetsförvaltningen ställer på exploatören. Genomförandebeskrivningen har kompletterats med angivna uppgifter. Karlstads Energi AB Vi har tagit del av detaljplan för del av Karlsvik med möjlighet till yttrande. I nuläget har vi hämtning på Karlsvik 7, Brf Svenska Folkbyggen nr 6. Vid nybyggnation kommer hämtningens risk att utökas på grund av att backningen kommer att ske intill en entré. Portalen är 4 meter bred vilket innebär att det kommer att finnas 25 cm på varje sida av sopbilen när den backar igenom portalen där även entrén kommer att finnas. Den ökade påkörningsrisk detta innebär för hämtarna är inte en optimal arbetsmiljö. Backning ska i största möjligaste mån undvikas där gamla och barn kan förväntas att uppehålla sig enligt Arbetsmiljöverkets regler. Den nya hämtningssituationen försämras avsevärt om vi ser på trafiksäkerheten för de boende och våra hämtare. Detta gör att vi inte vill ha en förändring som leder till en försämrad arbetsmiljö på Karlsvik 8. En bestämmelse om placering av entré har införts i planen, så att sopbilen (eller annat fordon) inte kan passera direkt utanför entrén. Fastighetsägare inom och i anslutning till planområdet Hospitium Fastigheter AB Vid eventuella förändringar av byggnaden bör hänsyn särskilt tas till skillnaden på de två byggnadskropparna, t ex i fasadmaterial och höjd. Möjligheten att ta tillvara på kvaliteterna i material, som natursten och utsmyckningar av mosaik vid entré och på fasad, bör också beaktas. Vi utgår dock ifrån att bestämmelsen k 1 möjliggör en kraftfull modernisering av fasaden mot Eneströmsgatan i exempelvis ledbelyst glas, glaskeramik eller Corian då den utgör entré till den östra infarten av Drottninggatan. Denna fasad saknar i allt väsentligt vad som ovan anförs som bevaransvärt. Är detta inte möjligt vill vi att beteckningen k 1 tas bort från byggnadskroppen mot Eneströmsgatan. Planbestämmelsen k 1 bedöms inte utgöra hinder för byte av fasadmaterial, under förutsättning att skillnaderna mellan byggnadskropparna beaktas. Detta är dock en fråga som hanteras i bygglovskedet. I planförslaget kvarstår kravet om en fri höjd på 4,0 meter under det tänkta huset för att sopbilen ska kunna komma in till fastigheten Karlsvik 7. Renhållningsverket arbetar kontinuerligt för att få bort backningsmanövrer in på gårdar, i det här fallet en sträcka om 60 meter. I stadskärnan i storstäderna och till och med i små Bohusländska kustkommuner förekommer inga backningsmanövrer in på gårdar. Gemensamhetsanläggningen beskriver inte i detalj vilka fordonstyper som skall kunna passera in till Karlsvik 7. Om kommunen i planförslaget skulle omöjliggöra

10 10 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN för sopbilen att nå Karlsvik 7 sägs kommunen hamna i en ersättningssituation gentemot Karlsvik 7. Det nya huset kommer att stå färdigt om två till tre år. Under tiden kan kommunfullmäktige ha förbjudit backningsmanövrer för sopbilar in på gårdar. Karlstads Energi AB som svarar för sophämtningen accepterar att sopbilar backas in till hämtningsställen. Det är riktigt att gemensamhetsanläggningen inte reglerar vilka fordonstyper som avses få nyttja infarten således är den tillgänglig för alla förekommande fordon. Kravet på höjd för passage av sopbilar kvarstår om inte berörda fastighetsägare uppvisar en hållbar annan lösning av sophanteringsfrågan. Vi behöver 1,2 meter ytterligare för själva huskroppen för att få in 8 våningar. Antingen högre hushöjd eller lägre passagehöjd under huset eller bådadera. Detta för att ingen byggnadsdel skall sticka upp ovan sargkanten, en obruten skyline. Frågeställningen sopbil-hushöjd måste få en praktisk lösning för att projektet skall kunna förverkligas. Den ursprungliga överenskommelsen när planarbetet påbörjades var att Ahlmarkshusets höjd skulle sätta gränsen för höjden på den planerade byggnaden. Efter önskemål framförda i samrådet har den tillåtna höjden ökats med 1 meter för att kompensera för den nödvändiga passagens höjd. Stadsbyggnadsförvaltningen är av stadsbildsskäl inte beredd att föreslå ytterligare ökning av den tillåtna byggnadshöjden. I planen begärs 34 parkeringsplatser. Det nya huset ger upphov till 12,5 platser, bostäderna mot Drottninggatan 15,6 platser, kontor 0,4 platser och sist studiouthyrningen 3,2 platser, sammantaget 31,7 parkeringsplatser. Emot Eneströmsgatan finns 17 platser, vid låghusbyggnaden på baksidan 6 platser och mot tandvårdskliniken 9 platser, tillsammans 32 platser. Tre av dessa mot tandvårdskliniken är avsedda för bilar med längden högst 3,5 meter. Bland de 50 lägenhetsinnehavarna, varav 29 är avsedda för hyresgäster över 70 år eller äldre och de 32 gästerna till lägenhetshotellet kommer det att finnas fler än tre innehavare av bilar kortare än 3,5 meter. Generalmotors koncernchef sa nyligen, att om fyra-fem år kommer mer än halva deras bilproduktion att utgöras av just småbilar. Parkeringsbehovet ska lösas med normalstora parkeringsplatser. I bullerutredningen har vi valt mätpunkter 5, 8,5, 11,5 och 15 meter längs den tänkta byggnadens fasad mot väster. Således befinner sig den första mätpunkten 14 meter från fastighetsgräns mot Drottninggatan. I de flesta våningsplan finns tre lägenheter och enbart en per plan har fasad mot Drottninggatan och samtliga sovrum vetter mot tandvårdskliniken. Bullernivåerna överskrids endast med 1-2 db(a) utanför sovrummen, i de högst belägna lägenheterna sker inget överskridande alls. De omkringliggande fastigheterna utsätts för högre bullernivåer vid fasad och då en förtätning av staden är önskvärd bedöms avstegen från riktvärdena vara försumbara. Detta innebär att inga extra åtgärder krävs för fasaden mot tandvårdskliniken och detta bör också klargöras i beteckningen m 2.

11 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 11 Bestämmelsen m 2 har tagits bort. Inom B och BC-området bör beteckningen m 1 tas bort, då det är möjligt att använda ljuddämpande ventilationsintag. Annars drabbas vi av långa kanaldragningar genom främmande brandceller. Bestämmelsen har omformulerats till att ljuddämpande ventilationsintag ska användas mot Drottninggatan. Älverstad Invest AB Att bebygga ett centralt kvarter med en ny byggnad, som teoretiskt kan uppföras i 9 våningars höjd, har naturligtvis en påverkan på intilliggande fastigheter. Brandskydd: I planförslaget kan ingenstans utläsas på vilket avstånd denna byggnad kan uppföras från Karlsvik 4. En skalmätning på plankartan ger måttet 7,5 meter, vilket skulle innebära klara brandskyddsrisker. Avståndet mellan fasaderna ska vara minst 8 meter. Solvärden och insyn: Den nya byggnaden innebär en negativ påverkan på de rum som vänder mot öster. Här finns idag Landstingets Folktandvårdslokaler. En ändrad användning är just nu inte aktuell, men en tänkbar framtida användning av byggnaden är naturligtvis bostäder, vilket med tanke på solvärden och insyn, avsevärt skulle försvåras genom uppförandet av den nya byggnaden. När ny användning av byggnaden övervägs måste hänsyn tas till rådande omständigheter. Eftersom det är möjligt att planera nya bostäder i en ny byggnad 8 meter från en befintlig är det också möjligt att ändra användningen i den befintliga byggnaden till bostäder med samma avstånd till närmaste byggnad. Möjligheten att använda Karlsvik 4 till bostäder är också beroende av andra faktorer, som t ex bullerpåverkan från trafiken. De föreslagna skyddsbestämmelserna utgår från det faktum att byggnaden ritats av arkitekten Cyrillus Johansson. Han hade under 1900-talets första hälft en stor produktion av byggnader i Sverige. Han uppförde några byggnader i Karlstad, där den mest kända är Värmlands Museum. Karlsvik 4 är kanske inte den mest representativa byggnaden ur hans produktion, och dessutom har en hel del redan förändrats på byggnaden genom åren (fönster, gavelns glaspartier, takhuvar mm). Det kan inte vara rimligt att skydda samtliga byggnadsverk som äldre tiders arkitekter utfört. Karlsvik 4 är en centralt belägen fastighet i Karlstad där vi bedriver en långsiktig fastighetsförvaltning. Vi bedömer att förslaget till detaljplan, genom den nya byggnadens storlek och placering och genom de förslagna skyddsbestämmelserna, väsentligt försvårar våra möjligheter att bedriva en rationell och framsynt fastighetsförvaltning. Vi begär att: 1. Den nya byggnaden placeras på minst 12 meters avstånd från Karlsvik Byggrätten för Karlsvik 4 utökas till 5 våningar, dvs samma antal våningar som gatuhuset Karlsvik 8, samt att skyddsbestämmelser inte införs för Karlsvik 4. Betr avstånd se ovan.

12 12 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Eftersom byggnaden har stort kulturhistoriskt värde har den bl a åsatts bestämmelse om rivningsförbud samt skydd mot förvanskning. Av det skälet bör inte heller byggrätten ändras i förhållande till dagens förhållanden. O F Ahlmark & Co Eftr AB och Ahlmarks Parkeringshus AB (ägare till Tapiren 3 resp Tapiren 4, genom Ahlford advokatbyrå) I egenskap av ombud för O.F. Ahlmark & Co Eftr. AB, ägare till fastigheten Tapiren 3, samt Ahlmarks Parkeringshus AB, ägare till fastigheten Tapiren 4, nedan gemensamt benämnda "Ahlmarks", får jag å Ahlmarks vägnar lämna följande synpunkter i anledning av stadsbyggnadsnämndens förslag till detaljplan för del av kvarteret Karlsvik. Placering och utformning av byggnad inom planområdet Det planerade "höghuset" med en hösta totalhöjd av 73 meter över nollplanet ligger enligt planförslaget inte i direkt anslutning till byggnaderna längs Drottninggatan, utan byggnaden är inskjuten i förhållande till Drottninggatan och belägen på den trånga innergård som finns inom kvarteret. Ahlmarks gör gällande att byggnaden därför inte kommer att harmoniera med det höga huset inom kvarteret Tapiren och tillsammans med sistnämnda byggnad skapa en "port" mot Drottninggatan från öster. Såsom framgår av det antikvariska utlåtandet daterat den 20 april 2010 av Terese Myrin är den röda tegelbyggnaden på Karlsvik 8, som är belägen längs Drottninggatan samt med gavel mot Eneströmsgatan, ritad av arkitekten John Wästlund. John Wästlunds arkitektbyrå har även ritat "Ahlmarkhuset" inom kvarteret Tapiren. En helhetstanke kring utformning av Drottninggatan - porten österifrån - har således tillskapats av Wästlund. Genom det planerade höghuset kommer stadsbilden starkt att förvanskas och förfulas. Den av Wästlund tidstypiska och genomtänkta arkitektur som är anpassad till platsen kommer att förstöras. Såsom framgår av bifogade fotografier, se bilaga 1-4, kommer det planerade "höghuset" att sticka ut i kvartersstrukturen inom kvarteret Karlsvik. En byggnad i samma höjd som de befintliga byggnaderna inom kvarteret skulle göra att byggnaden på ett bättre sätt skulle kunna anpassas till stadsbilden så att en jämn stadssiluett erhålles. Ahlmark vill i detta avseende ansluta sig till de synpunkter som lämnats av Värmlands museum i samrådsyttrandet. Värmlands museum anser att tillåten höjd på det planerade bostadshuset bör sänkas och anpassas till den beflitliga gatubyggnaden inom Karlsvik 8. Värmlands museum påtalar även att det s.k. Ahlmarkshuset har något av en särställning i staden som centrala Karlstads enda "höghus" och bör inte utgöra måttstock i detta fall. Byggnadsnämnden har exempelvis inte tillåtit att markiser sätt upp på Ahlmarkshuset då nämnden ansett att detta skulle förvanska byggnadens och stadsbilden. Däremot synes nämnden göra den bedömningen att värdet av en förtätning på sätt som föreslås är större är större än att bevara befintliga värden hos intilliggande fastigheter såsom fastigheterna Karlsvik 1 (Järnvägshuset), Karlsvik 4 (Tandkliniken) som i planen är Q-märk, och "Ahlmarkshuset". Ahlmarks gör gällande att de relativt få lägenheter som tillskapas genom planen inte - vid en avvägning av allmänna och enskilda intressen -överväger de olägenheter som ett antagande av planen skulle innebära för Ahlmarks och övriga enskilda intressen i planområdets närhet. Den fria yta som kommer att bibehållas inom kvarteret är minimal och kommer att upplevas som extremt trång och mörk. Risken är stor att gården kommer att bjuda in till att människor kommer att uppehållas sig där på ett sätt som inte är trevligt vare sig för de som bor eller arbetar i området. För såväl barn och ungdomar som äldre är det viktigt att möjlighet ges till rekreation i nätmiljön. Gården är begrän-

13 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 13 sad redan idag och de fria ytor som finns idag borde därför bibehållas för att skapa en trivsam närmiljö för seniorboendet som planeras i byggnaden mot Drottninggatan. Ahlmarks gör således i först hand gällande att någon förtätning överhuvudtaget inte skall ske inom kvarteret Karlsvik, och i andra hand att en ny byggnad skall utformas och placeras på sådant sätt att den smälter in i stadsbilden så att en jämn stadssiluett erhålles inom kvarteret Karlsvik. Se kommentar till länsstyrelsen yttrande ovan angående byggnadens höjd och placering. Förtätning av bebyggelsen i innerstaden är ett bra sätt att åstadkomma fler bostäder i Karlstad, och har i Karlstads översiktsplan angetts som eftersträvansvärt. Skuggstudier De skuggstudier som har gjorts för det planerade projektet är mycket bristfälliga då de endast påvisar förhållanden mitt under sommaren då solen som bekant står som högst och medför minst skuggning. Av bifogad skuggstudie, se bilaga 5 och 6, framgår de olägenheter i form av skuggning som det planerade "höghuset" kommer att medföra för bl.a. Ahlmarks fastigheter. Under senhöst, vinter, och vårvinter kommer det planerade höghuset att få stor skuggpåverkan Ahlmarkshuset som bl.a. innefattar bostäder. Den skugganalys som gjorts som underlag för planarbetet omfattar förhållandena vid vårdagjämning, sommarsolstånd, höstdagjämning och vintersolstånd. Den visar att fastigheterna Tapiren 3 och 4 inte påverkas alls vid sommarsolståndet, och att de vid höst- och vårdagjämning skuggas på de två nedre våningarna mellan kl 10 och 14, samt att den nya byggnaden skuggar de översta våningarna på Ahlmarkshuset vid vintersolståndet under förmiddagen. De nedre våningarna och den låga byggnadsdelen på Tapiren 3 skuggas då redan av de befintliga byggnaderna. I bygglovhandlingar i Stadsbyggnadsnämndens arkiv redovisas inga bostäder i de båda byggnadskropparna mot Drottninggatan på fastigheten Tapiren 3. Buller Den bullerutredningen som har gjorts för det planerade "höghuset" inom kvarteret visar att fastställda riktvärden för både ekvivalent och maximal ljudnivå vid fasad överskrids vid fasaden mot Drottninggatan. Av erfarenhet vet man att ljudnivåer upplevs som mer störande än vad som anges vid den här typen av beräkningar. De boende inom fastigheten Karlsvik 8 kommer att störas av buller från både trafik och ventilationsanläggningar inom området. Genom planen tillskapas således en boendemiljö som inte klarar fastställda riktvärden. Se kommentar till länsstyrelsens yttrande ovan. Ekonomiska konsekvenser Det är möjligt att det är positivt för den kommunala ekonomin att komplettera och förtäta ett befintligt kvarter. Det medför dock negativa ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna i övrigt i planområdet. Det som på kort sikt kan förväntas få positiva ekonomiska konsekvenser för kommunen kan i ett längre perspektiv även få negativa konsekvenser för kommunen. Kringliggande fastigheters ekonomiska värde samt kvalitativa värden kommer att påverkas negativt.

14 14 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Parkeringsmöjligheter Genom den föreslagna förtätningen inom kvarteret uppstår ett behov av fler parkeringsplatser. Parkeringsfrågan är inte löst inom planområdet vilket visar olämpligheten med ytterligare förtätning inom planområdet. Boende inom kvarteret, hotellgäster och restauranggäster kommer att vilja ha tillgång till parkeringsplatser inom planområdet. Detta kommer att ställa till trafik- och parkeringsproblem i anslutning till planområdet. Exploatören ska redovisa hur parkeringsbehovet för den aktuella fastigheten kan lösas långsiktigt innan planen antas. Övriga Värmlands museum Efter att ha gått igenom de förändringar som skett sedan samrådet kan vi bland annat konstatera att byggnadshöjden på den planerade byggnaden har ökats med ytterligare 1 meter. Den Förtätningsstudie som kommunen hänvisar till, och som uppges ge stöd för den tänkta planen säger OCKSÅ att I en kvartersstruktur med ganska jämn höjdskala är det normalt inte så lämpligt med höghus Därför ska man vara försiktig med att placera höghus i t ex Tingvallastaden. Länsmuseet anser att ett hus på 8-9 våningar är högt, särskilt i ett kvarter där det nu finns hus på 3-5 våningar. Med hänsyn till skrivelsen i Förtätningsstudien och med tanke på att området tangerar ett riksintresse för kulturmiljövården anser Länsmuseet fortfarande att det är olämpligt med den här sortens höga byggnad i detta kvarter. I övrigt hänvisar vi till vårt tidigare yttrande. Se kommentar till länsstyrelsens yttrande ovan. Folktandvården Värmland Folktandvården Värmland har tre verksamheter i kvarteret Karlsvik 4, Tingvallakliniken, tandtekniska laboratoriet Nya Klaralab och kliniken för tandreglering. Verksamheterna berörs i högsta grad negativt av den planerade nybyggnationen av ett 9 våningar högt bostadshus inom kvarteret och vill därför framför följande: Under byggtiden och när boende flyttat in kommer dessa att ha full insyn i våra lokaler där patientbehandling bedrivs och därmed kan vi inte säkerställa patienternas integritet med mindre än att persiennerna alltid måste vara nedfällda Med nedfällda persienner försämras ljusinsläppet kraftigt. Framför allt det tandtekniska laboratoriet är mycket beroende av dagsljus kombinerat med god inomhusbelysning vid t ex färgsättning på protetiska arbeten samt att det blir en försämrad arbetsmiljö för medarbetarna i samtliga verksamheter. Husets höjd kommer också att medföra att det blir mörkare i lokalerna Störningar under byggnation såväl som senare med ökad trafik, bland annat vid infart till gården där två av våra verksamheter har sin entré. Det finns också risk för blockering av nödutgång mot gården. I planbeskrivningen uppfattar vi att värdet av det nya bostadshuset sätts betydligt högre än de olägenheter som skapas för befintliga verksamheter och närboende. Vår åsikt är att rimliga avvägningar bör göras vad gäller nytta kontra skada.

15 UTSTÄLLNINGSHANDLING Detaljplan för del av kv Karlsvik SBN Utlåtande 15 Vi som arbetar i lokalerna ser således den föreslagna byggnationen som en kraftig försämring för våra respektive verksamheter samt för våra patienter. Vår förhoppning är att lämnade synpunkter beaktas på ett för oss positivt sätt. Stadsbyggnadsförvaltningen är medveten om att det finns stor risk för insyn mellan fastigheterna när avståndet är så litet som 8 meter. Det gör det även om avståndet är 12 meter som det är tvärs Södra Kyrkogatan ett avstånd som är accepterat i stadsmiljö. Skydd mot insyn kan åstadkommas på annat sätt än med nedfällda persienner utan att dagsljusinstrålningen hindras, t ex med mönstrat glas. Störningar under byggtiden är ofrånkomliga. Exploatören kommer att åläggas att avtala med grannfastigheterna om tillgänglighet under byggtiden. Den nya byggnaden kommer inte att medföra någon ökad trafik på gården hela gården är redan idag ianspråktagen för parkeringsplatser. Medverkande tjänsteman Utlåtandet har upprättats på stadsbyggnadsförvaltningen och justerats av stadsbyggnadsarkitekt Kerstin Berg.