ÅRSREDOVISNING 2012 HSB UPPSALA

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2012 HSB UPPSALA

2 Innehåll HSB Uppsala 80 år... 4 Utgångspunkter för vår verksamhet... 6 Föreningsverksamhet... 8 Nyproduktion Förvaltningstjänster Egna fastigheter Medarbetare Föreningsstyrningsrapport Styrelse Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning tillgångar Balansräkning eget kapital och skulder Kassaflödesananlys Bokslutskommentarer och noter Revisionsberättelse... 40

3 HSB Uppsala 80 år HSB Uppsala 80 år 2013 fyller HSB Uppsala 80 år. Vi har deltagit i samhällsutvecklingen i Uppsala län, som bostadsbyggare och långsiktig förvaltare ända sedan starten av föreningen. Sett i backspegeln har det inneburit oerhört stora förändringar. Ur ett HSB-perspektiv har ett av de viktigaste avtrycken varit, att vi starkt har bidragit till att tidigare bristsituationer på bostadsmarknaden kunnat avskaffas eller mildras. Dessutom har HSB varit drivande i att förbättra lägenheternas och husens utrustning och tekniska kvalitet. Idag finns återigen bristsituationer på vissa orter, framförallt i Uppsala. Vi försöker ständigt bedöma förutsättningarna för att starta nyproduktion, utifrån den betydande projektreserv som har byggts upp i samverkan mellan HSB Uppsala och HSB ProjektPartner AB. En fråga som hänger kvar alltsedan starten för 80 år sedan är miljön i bred bemärkelse. Då handlade det om att skapa goda hem, med dusch-, bad- och tvättmöjligheter, samt moderniserade kök och en bättre sophantering. Idag, när mycket annat är uppnått, diskuterar vi energiförbrukning, utsläpp av växthusgaser, miljöriktiga materialval etc. i både nyproduktionen och förvaltningen. HSB Uppsalas årsredovisning för 2012 återspeglar ytterligare ett år där vi stärkt föreningens ställning och skapat nya förutsättningar för framtiden: Förvaltningsverksamheten i våra bolag utvecklades vidare, bland annat genom nya kunder och nya tjänster. Produktionen av bostadsrätterna i Gränby Backe, etapp 1 inleddes. Mark förvärvades för produktion av Gränby Backe, etapp 2. Beredskapen för nyproduktionen ökades ytterligare genom markförvärv, framförallt är förvärvet av del av Hallsjö Brädgård i Uppsala strategiskt viktigt. Vi sålde ETF Service i Mälardalen AB till Upplands Boservice AB, som ett led i fusionering av de båda bolagen. Kompetensöverföring och andra förberedelser inför kommande generationsväxling inleddes. Jag ber att få tacka alla HSB-bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar, som visat oss förtroende under året. Jag vill också tacka personalen på HSB Uppsala och i dotterbolagen för de insatser som gjorts under året. Hans Johansson Verkställande direktör 4 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

4 Utgångspunkter för vår verksamhet Utgångspunkter för vår verksamhet HSB Uppsala som är medlemsägt skapar ett tryggt och prisvärt boende genom sparande, byggande och förvaltning. Detta sker utifrån värderingarna: engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Verksamheten bedrivs med stöd av föreningens stadgar och de riktlinjer som styrelsen fastställer. För att tydliggöra medlems- respektive affärsperspektivet har vi organiserat verksamheten i olika juridiska personer. Affärsverksamheten bedrivs till största delen genom tre helägda dotterbolag. I HSB Uppsala ek för finns i huvudsak funktioner för koncernledning, medlemsverksamhet, nyproduktion, ägande och förvaltning av hyresfastigheter, samt tillhandahållande av förvaltartjänster. Nyproduktionen av bostäder bedrivs genom ett samarbetsavtal med HSB ProjektPartner AB. Marknad HSB Uppsalas enskilda medlemmar och HSBbostadsrättsföreningar utgör basen för verksamheten. Den affärsdrivande service- och förvaltningsverksamheten riktar sig till bostadsrättsföreningar, andra fastighetsägare och övriga aktörer på fastighetsmarknaden. Vårt verksamhetsområde är Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. Gemensamma styrdokument HSB-rörelsen har vissa gemensamma styrdokument. Ett är HSBs kod för föreningsstyrning. Redovisning av arbetet med koden görs i Föreningsstyrningsrapport som ingår i denna årsredovisning. Ett annat styrdokument är HSB Varumärkesriktlinjer, som anger ramarna för hur varumärket HSB får användas. Ett tredje styrdokument är HSB Kompassen, som innehåller gemensamma mål och fokusområden för HSB. Dessa utgör ett av underlagen vid upprättandet av HSB Uppsalas måloch handlingsplan. HSB Uppsalas koncernbolag UPPLANDS BOSERVICE AB Bildat: Nettoomsättning 2012: 83,8 mkr. Anställda vid årsskiftet 2011/2012: 94. I HSB Uppsala koncernen sedan Den tekniska fastighetsförvaltningen omfattar flertalet förekommande arbeten med anknytning till fastighetsskötsel. Däri ingår allt från löpande drift- och skötselåtgärder till ombyggnader av våtrum, kök och tvättstugor. Den ekonomiska uppdragsförvaltningen omfattar i princip alla administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och andra fastigheter. Företagets ledningssystem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 respektive miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004. ETF SERVICE I MÄLARDALEN AB Bildat: Nettoomsättning 2012: 68,4 mkr. Anställda vid årsskiftet 2011/2012: 63. I HSB Uppsala koncernen sedan ETFs verksamhetsområde är Enköping och Håbo kommun. Företaget är verksamt inom fastighetsskötsel och teknik; allt från löpande drift- och skötselåtgärder, vvs, el, ventilation samt styr- och övervakning till rena entreprenad - åtaganden. Den ekonomiska förvaltningen omfattar samtliga administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och fastigheter. Företagets ledningssystem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 respektive miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004. HE-BO I UPPSALA AB Bildat: Nettoomsättning 2012: 35,7 mkr. Anställda vid årsskiftet 2011/2012: 20. I HSB Uppsala koncernen sedan Företagets verksamhet omfattar i första hand fastighetsägare i Uppsala och Stockholms län. Företaget erbjuder tekniska tjänster inom områdena el, värme, ventilation, styr&regler, kyla samt vissa byggnadsarbeten. 6 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

5 Föreningsverksamhet Föreningsverksamhet Föreningsverksamhet Under 79 verksamhetsår har HSB Uppsala och dess närmare medlemmar utvecklats tillsammans. Styrkan i medlemskapet sitter i den trygghet som skaptas av generationer av engagerade medlemmar. Idag har vi ett utbud i vår verksamhet som i stort speglar efterfrågan. Att stanna upp är dock inget alternativ. Nya idéer, metoder och tekniker dyker hela tiden upp. Dessa värderar vi och omprövar och passar det våra värderingar fogar vi dem till vår övriga verksamhet för att göra den ytterligare lite bättre. KOMMUNIKATION Idag finns möjligheterna att informera och kommunicera på flera vitt skilda sätt och i flera olika kanaler. Det har närmast exploderat under de senaste åren. Allt som trycks eller skickas postalt återfinns på ett eller annat sätt på webben, men allt som finns på webben trycks eller skickas inte postalt. Hemma i HSB är tidningen som når alla medlemmar med sex nummer per år. De åtta sidorna i mitten är lokalt producerade av HSB Uppsala och där varvas reportage med information. Tidningen Uppdraget är en rikstäckande tidning och vänder sig till alla förtroendevalda inom HSB. Den utkommer med fyra nummer varje år men utan lokalt producerat material. Båda tidningarna kan man också läsa eller prenumerera på digitalt via HSBs hemsida. Styrelsnytt går numera ut som elektroniskt nyhetsbrev och når alla styrelseledamöter vi har e-postadresser till. Övriga styrelseledamöter får den postalt med omkring en veckas fördröjning. Den digitala versionen har ofta klickbara länkar för fördjupad information. HSB Uppsalas webbsida fortsätter att utvecklas och uppdateras kontinuerligt. Allt fler söker information på webben. Intresset för bostäder och speciellt nyproduktionen har ökat markant. Det hänger samman med att projektet i Gränby backe kommit igång och att fler nya är på gång. Men det allra största intresset tilldrar sig våra hyresrätter. En viktig fråga är statusen i våra medlemsregister. För att rätt personer ska få rätt information måste kontaktuppgifterna stämma. Vid varje årsstämma i bostadsrättsföreningen eller när någon ledamot ändrar någon kontaktuppgift, är det av vikt att styrelsen omgående meddelar vilka som avgått och vilka som tillträtt. Tillgång till e-postadresser är en förutsättning för ett framgångsrikt kommunikationsarbete. MEDLEMSAKTIVITETER Under året genomfördes tre medlemsaktiviteter. Två i egen regi och en via HSB riksförbund. I maj samlades våra medlemmar på Funbo Plantskola. Där bjöds på guidad tur där tips om lämpliga växter på små ytor blandades med frågor om ljusförhållanden och härdighet. I oktober genomfördes en medlemskväll på Vedum kök&bad. Vedum ställde upp med flera köksinredare som medlemmarna fick tips och råd av under kvällen. På Flügger färg anordnades det en tapetkväll under hösten. ORDFÖRANDEKONFERENS OCH DIALOG Dialogkonferenser genomfördes i Enköping och Uppsala. Forumet är i första hand tänkt för erfarenhetsutbyte bostadsrättsföreningarna emellan. Det är också ett tillfälle för HSB Uppsala och dess dotterbolag att informera om sina respektive verksamheter och samtidigt inhämta synpunkter på verksamheterna. Ett exempel är önskemål om utbildning i frågor om hyreslokaler, samfällighetsföreningar och entreprenadrätt, som finns i utbildningskatalogen nu UTBILDNING Totalt tretton utbildningstillfällen erbjöds under En uppskattad förändring var att kurserna startade en halvtimme tidigare och inleddes med förtäring eftersom de flesta kommer direkt från arbetet. Grundutbudet är basen i utbildningsverksamheten. Arbetet med att utveckla utbildningsverksamheten med bland annat specialkurser fortsätter. 8 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

6 Nyproduktion Förvaltningstjänster Nyproduktion HSB Uppsala har byggt upp en betydande projekt- och markreserv, som innebär stora möjligheter till bostadsbyggande under kommande år. Vår nyproduktion av bostäder sker i samarbete med HSB ProjektPartner AB och dess dotterbolag HSB Produktion AB. Gränby Backe Försäljningen av bostadsrätterna (53 stycken) i Gränby Backe, Uppsala, inleddes sent under 2011, med gott resultat. Produktionsstarten skedde i maj Under året förbereddes också försäljningen av etapp två i Gränby Backe (72 lägenheter), vilken inleds i början av Rosendal Projekteringen av första etappen (ca 65 lägenheter) i Rosendalsområdet, Uppsala är i princip avslutad. Försäljningsstarten har skjutits upp till Börjetull Detaljplanen för kvarteret Gimo i Börjetull, Uppsala, som fastställdes i slutet av 2011 omfattar för HSBs del, ca 200 lägenheter. Säljstart för en första etapp beräknas till Hallsjö Brädgård Ett nytt projekt som tillkom under 2012, med tillträde under våren 2013, är tidigare Hallsjö Brädgård i Uppsala. HSB Uppsala har, tillsammans med HSB ProjektPartner AB, förvärvat mark med möjligheter till produktion av cirka 225 lägenheter. Under 2013 görs en miljösanering och bullerdämpande åtgärder vidtas, med sikte på försäljning och produktion under Förvaltningstjänster HSB Brf 98 Fyrisvallen, en av fastigheterna i Uppsala som vi förvaltar. Förvaltningsenhetens uppdrag är att erbjuda tjänster inom fastighetsförvaltning, i första hand till bostadsrättsföreningar. Våra kunder utgörs av såväl medlemsföreningar i HSB Uppsala som privata bostadsrättsföreningar, andra kommersiella verksamheter samt HSB Uppsalas egna fastigheter. I uppdraget ingår att vara kundens rådgivare och rapportör om det som händer i föreningens löpande arbete, upprätta avtal för fastighetens drift (exempelvis renhållning, fastighetsskötsel, lokalvård och bredband) samt att administrera uthyrning av lokaler och att vara kontaktperson gentemot entreprenörer. Kundanpassade avtal HSB Uppsala erbjuder avtal anpassade efter kundens behov. Under året påbörjades arbetet med att ta fram nya kundavtal, delvis anpassade efter fastighetsbranschens egen avtalsstruktur (Aff). Vi tillhandahåller även ett webbaserat program för underhållsplaner. Implementering av en utvecklad version av underhållsplan online, påbörjades under året. Arbetet fortsätter under Kundantal I dagsläget har vi uppdrag åt 54 bostadsrättsföreningar där vi förvaltar ca lägenheter. Produktionsstarten 10 av HSB Brf 76 Gryningsljuset, Gränby backe, skedde i maj HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

7 Egna fastigheter egna fastigheter Huvuddelen av HSB Uppsalas fastighetsbestånd består av uthyrningsbar bostadsyta. Uthyrningen skall i första hand ske till föreningens bosparande medlemmar. I fastighetsbeståndet finns idag stycken lägenheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på kvadratmeter. I Uppsala bytte 59 stycken lägenheter hyresgäster under det gångna året och i Enköping 81 stycken. Fastigheterna rymmer även uthyrningsbara lokaler med en totalyta på kvadratmeter. Investeringar På investeringssidan kan nämnas att bland annat grundförstärkningar och takrenoveringar utfördes. Det löpande underhållet bestod dels av lägenhetsrenoveringar, mestadels vid omflyttningar, dels av vattenskador som åtgärdades fortlöpande. Stamrenoveringsarbeten påbörjades på Örta- och Fabriksgatan i Enköping, arbeten som beräknas pågå under Webbaserat hyressystem Under året påbörjades arbetet med att implementera ett webbaserat system för uthyrning av hyreslägenheter. Systemet togs i bruk i början av Interna avtal och underhållsplaner En översyn av interna avtal avseende våra egna hyresfastigheter genomfördes. Arbetet med att upprätta underhållsplaner för samtliga egna fastigheter påbörjades under 2012 och kommer att fortsätta under Hyresfastighet på Fabriksgatan i Enköping. Egna fastigheter Uppsala Bostäder Lokalyta Löten 4:3 Ferlinsgatan Kvarngärdet 29:4 S:t Persgatan Fålhagen 6:2 Botvidsgatan Dragarbrunn 26:5 Östra Ågatan Fålhagen 21:3 Hj. Brantingsgatan 15 8 Luthagen 63:3 Kyrkogårdsgatan Luthagen 67:7 Sysslomansgatan Kungsängen 8:4 Östra Ågatan Flogsta 16:1 Sernanders väg Dragabrunn 5:5 Kungsgatan Fålhagen 23:6 Frodegatan 20-30, Torkelsgatan 9, 11, Österängsgatan 4, 6A-B Boländerna 9:12 Märstagatan 4-6, Knivstagatan Librobäck 9:2 Vallongatan Egna fastigheter Enköping S:t Ilian 7:1, 15:4 S:t Larsgatan Långgatan 7-11 Fjärdhundragatan 8-12 S:t Olofsgatan Skyttegatan 2-4 Salagatan 7-9 Vårfrugatan 5A-7B Galgvreten 37:1 Örtagatan :2, 37:3, 39:1, 39:2 Fabriksgatan 7-13 Summa egna fastigheter, Uppsala och Enköping m2 Egna exploateringsfastigheter Storvreta 1:93 Lena-Årby 3:4,1,3,4 Fullerö 23:13,7 Uppsala Gränby 22:4 Storvreta 1:94 Lena-Årby 4:4 Tierp 87:5 Storvreta 3:15 Lena-Årby 4:7 Tierp 132:3 12 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

8 Medarbetare Nyproduktion Medarbetare HSB Uppsalas verksamhet och ekonomiska resultat är beroende av att medarbetarna trivs, utvecklas och kan göra en god arbetsinsats. Det långsiktiga målet är kompetenta och engagerade medarbetare. För att uppnå detta mål krävs bland annat en god arbetsmiljö och ett gott arbetsklimat, engagerade chefer/ledare, ändamålsenliga personalförmåner samt möjligheter till delaktighet. Attraktiv arbetsgivare HSB Uppsala strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som lockar rätt kompetens, vilket är nödvändigt med tanke på bland annat kommande pensionsavgångar. Som exempel kan nämnas att vi ingår i ett samarbete inom fastighetsbranschen i regionen som syftar till att locka ungdomar till intressanta utbildningar, ordna praktikplatser samt göra våra arbetsplatser attraktiva. övergripande arbete En viktig del i vårt arbete med personalen är att arbeta koncernövergripande med personalpolitik och det utvecklingsarbete som är kopplat till våra medarbetare. En annan viktig del är att följa och möta de förändringar som kan komma att ske utifrån branschens utveckling och det ekonomiska läget. Flera av de anställda vid moderbolaget HSB Uppsala har varit engagerade i att förbereda det fusions- och förändringsarbete som pågår inom koncernen. Personalarbetet under året Under 2012 präglades HSB Uppsalas personalarbete av en strävan att introducera nya medarbetare som anställdes under föregående år samt en inriktning att å ena sidan stabilisera organisationen och å andra sidan blicka framåt och förbereda för förändringar och utvecklingsinsatser. Exempelvis har vi fokuserat på att finna former för våra förvaltares fortsatta utveckling, där en ambition är att de ska ha möjlighet att uppnå diplomering. Den fysiska arbetsmiljön har också haft ett fokus under året, då en viss modernisering av våra lokaler påbörjades för att öka trivseln. En utbildning för samtliga anställda om mutlagstiftningen genomfördes, liksom två chefsutbildningar om arbetsmiljö respektive arbetsrätt/avtal. I övrigt genomfördes en del aktiviteter vars syfte varit att stärka hälsan och den sociala samvaron i personalgruppen, till exempel gjordes en svamputflykt och en personalresa till Tierp Arena. Pensionsavgångar Inom de kommande tio åren kommer närmare 30 procent av de anställda att uppnå pensionsålder och bland förvaltarna är siffran så hög som 60 procent. Rekryteringsinsatser och kompetensöverföring måste planeras utifrån de kommande avgångarna. På ledningsnivå har ett arbete redan förberetts noggrant när det gäller kompetensöverföring, eftersom bland annat VD-växling står för dörren. Sjukfrånvaro 20 personer var anställda vid HSB Uppsala den 31 december Sjukfrånvaron var under året 0,45 procent av den arbetade tiden, ett jämförelsevis mycket låg tal, vilket är positivt. Radhusen i Ulleråker. Foto: Alex&Martin På utflykt till Tierp Arena med personalen. 14 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

9 Föreningsstyrningsrapport (granskas ej av föreningens revisorer) Föreningsstyrningsrapport (granskas ej av föreningens revisorer) Föreningsstyrningsrapport (Granskas ej av föreningens revisorer) Styrningen av HSB Uppsala sker via föreningsstämman, styrelsen och verkställande direktören i enlighet med lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar och HSB:s kod för föreningsstyrning. Föreningsstämma HSB Uppsalas högsta beslutande organ är föreningsstämman, som väljer föreningens styrelse. Till föreningsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa föreningens balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Föreningsstämman väljer också HSB Uppsalas revisorer. Den ordinarie föreningsstämman 2012 hölls den 8 maj på Uppsala Konsert och Kongress. Vid stämman deltog 81 personer varav 48 var fullmäktigerepresentanter eller suppleanter för bostadsrättsföreningarna och fyra för fria gruppen/bospararna. Vid stämman var samtliga styrelsens ledamöter och suppleanter närvarande. Dessutom var VD och en av föreningens revisorer närvarande. Protokoll från föreningsstämman publicerades inom tre veckor efter stämman. Valberedning Vid föreningsstämman 2012 utsågs en valberedning, med uppgift att bereda och framlägga förslag för föreningsstämman avseende val av styrelseledamöter och revisor samt styrelseoch revisionsarvode. Valberedningen sammanträder vid behov, dock minst en gång per år. Valberedningen består av: Örjan Abrahamsson, sammankallande Monica Östman Sven Åke Andersson Christer Andersson, suppleant. Valberedningen har arbetat i enlighet med den instruktion som fastställdes vid stämman Redovisning av valberedningsarbetet har lämnats på föreningens hemsida. Valberedningen har upprättat sitt förslag utifrån bland annat en bedömning av i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas mot bakgrund av föreningens framtida situation. Valberedningen har vidare tagit del av styrelsens utvärdering, samt genomfört egna intervjuer med såväl tidigare styrelseledamöter, som nya kandidater. Styrelse HSB Uppsalas styrelse beslutar i frågor som rör föreningens strategiska inriktning, investeringar, finansiering, organisationsfrågor, förvärv och avyttringar, och viktigare policies. Styrelsens arbete regleras bland annat av lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar, HSB:s kod för föreningsstyrning och HSB Kompassen, samt den arbetsordning som styrelsen fastställt. Föreningsstämman 2012 beslutade att styrelsen skall bestå av sju stämmovalda ledamöter. Tre ledamöter kvarstod sedan stämman 2011, varför stämman hade att utse fyra ledamöter för en period av två år. Stämman beslutade att utse Lena Rönnberg, Anna Ahlin och Gunnar Hallemark genom omval, samt Christer Olofsson genom nyval. Dessutom ingår i styrelsen två ledamöter med två suppleanter utsedda av de anställda. Vid föreningsstämman utsågs Lena Rönnblom till styrelsens ordförande. Styrelsen konstituerade sig den 8 maj Styrelsens ersättning Föreningsstämman fastställde också styrelsens arvoden. Till styrelsens ordförande utgår ett årligt arvode om kronor, till övriga ledamöter kronor. Till suppleanter utgår ett årligt arvode om kronor. Sammanträdesarvodet uppgår till 880 kronor per bevistat sammanträde. Ersättning för förlorad arbetsförtjänst kan erhållas efter särskild framställan. Styrelsens arbetsordning, sammanträden och oberoende Styrelsens arbete utgår från en årligen fastställd arbetsordning som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning, beslutsordning inom föreningen, styrelsens mötesordning samt ordförandens arbetsuppgifter. Styrelsens arbete följer en fast planering för att säkerställa styrelsens behov av information och en lämplig arbetsfördelning mellan styrelsen och VD. De på styrelsen ankommande kontrollfrågorna handhas av styrelsen i dess helhet i samband med sammanträdena. Dessutom rapporteras varje år de iakttagelser från granskningen och de bedömningar av föreningens interna kontroll, som föreningens revisorer gjort. Under 2012 har styrelsen haft fem sammanträden. Följande sammanställning redovisar styrelsens sammansättning efter stämman 2012, vissa uppgifter om ledamöterna, år för inval, närvaro vid styrelsesammanträden under 2012 och uppgift om oberoende enligt Koden. HSB Uppsalas styrelse uppfyller därmed under 2012 kodens krav att majoriteten av ledamöterna skall vara oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Externa revisorer En av HSB Uppsalas revisorer, jämte suppleant, väljs av föreningsstämman. Därutöver utser HSBs riksförbund en revisor. HSB Uppsalas stämmovalda revisor är Liselotte Herrlander, Herrlander Revision AB, med Leif Broberg, PricewaterhouseCoopers, som suppleant. Båda valdes första gången Den stämmovalda revisorn och revisorssuppleanten är auktoriserade revisorer och har båda en lång erfarenhet av revision inom bostadssektorn. Utöver revisionsuppdraget har ingen av revisorerna något uppdrag för föreningen. Revisorerna granskar styrelsens och VDs förvaltning av föreningen och kvaliteten i föreningens redovisningshandlingar. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till medlemmarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på föreningsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 3 i verksamhetsberättelsen. VD och förenings-/koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den fastställda arbetsordningen mellan VD och styrelse, samt enligt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD deltar i styrelsens sammanträden. VD har dessutom en kontinuerlig dialog med styrelsens ordförande för information om föreningens och koncernens utveckling och finansiella ställning. Frågor som rör VDs anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen. Till VD utsågs i juli 2007 Hans Johansson, född Han har filosofisk-samhällsvetenskaplig examen och är utbildad externrevisor för ISO Hans anställdes vid HSB Uppsala 1988 och har varit utredningschef och fastighetschef inom HSB Uppsala, men har under huvuddelen av anställningen tjänstgjort som VD för vissa av koncernens dotterbolag. VD har inga väsentliga uppdrag utanför föreningen. Vid föreningsstämman 2012 redovisade ordföranden gällande principer för ersättningar och övriga anställningsvillkor för VD. Principen är att endast direkt månadslön, samt en bilförmån, utgår. Några pensionsåtaganden, utöver de som är avtalade i kollektivavtal, finns inte. Ytterligare information om ersättningar till VD finns på sidan 30 i verksamhetsberättelsen. 16 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

10 Föreningsstyrningsrapport (granskas ej av föreningens revisorer) Föreningsstyrningsrapport (granskas ej av föreningens revisorer) VD och övriga i företagsledningen har formella möten inför varje styrelsemöte och ett antal informella möten för att gå igenom föregående månads resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. HSB Uppsalakoncernen består av HSB Uppsala och tre dotterbolag, vilket redovisas i årsredovisningen sidan 7. Rapporteringen sker löpande på månadsbasis. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur HSB Uppsalas företagsledning. Samtliga ordförandeposter innehas av HSB Uppsalas VD. Beslut om verksamhetens inriktning tas i första hand vid fastställandet av den årliga verksamhetsplaneringen, inklusive handlingsplaner. Verksamhetsplanen utgör ett underlag för budgetarbetet. Dotterbolagens verksamhetsplaner baseras ytterst på ägardirektiv, vilka meddelas från HSB Uppsalas styrelse i samband med dotterbolagens bolagsstämmor. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Medlemmarna i företagsledningen har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, befattningsbeskrivningar samt instruktioner för attesträtter. Efterlevnaden av HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument består av HSBs kod för föreningsstyrning, HSB Kompassen och HSB Varumärkesriktlinjer. Beträffande HSBs kod för föreningsstyrning utgör föreliggande dokument en samlad redovisning av efterlevnaden. Sammanfattningsvis gäller att HSB Uppsala följer HSBs kod för föreningsstyrning. De avsteg från koden som gjorts redovisas i efterföljande tabell. I årsredovisningens första del framgår hur HSB Uppsala arbetar med styrdokumenten inom föreningens olika verksamhetsområden. Representation i HSB Riksförbund och HSB ProjektpartnerAB Enligt HSB Riksförbunds stadgar skall förbundsstämman utövas som ordinarie HSBstämma varje ojämnt år och som ordinarie årsmöte varje jämnt år. Vid årsmötet den 10 maj 2012 representerades HSB Uppsala av VD Hans Johansson. Föreningen var också representerad vid HSB Projektpartner ABs årsmöte. HSB Uppsala har även varit representerad i flera av de nätverk som finns inom HSB-rörelsen. Föreningens interna kontroll och finansiella rapportering Styrelsen ansvarar, enligt HSBs kod för föreningsstyrning, för den interna kontrollen. Styrelsens arbetsordning och VD-instruktionen anger vilka ärenden som kräver styrelsens godkännande eller bekräftelse. Detta återspeglas i sin tur i dotterföretagens arbetsordningar och VD-instruktioner. Vid styrelsesammanträden är verkställande direktören och i förekommande fall föreningens ledningsgrupp föredragande i ärenden som kräver styrelsens behandling. Verkställande direktören ansvarar för att styrelsen får ett sakligt, utförligt och relevant informationsunderlag för att kunna fatta väl underbyggda beslut samt att styrelsen hålls löpande informerad om utvecklingen av koncernens verksamhet och finansiella ställning. Därutöver redovisar HSB Uppsalas revisorer, resultatet av sin löpande granskning och bokslutsgranskning i form av två PM. De synpunkter som framkommer åtgärdas i respektive koncernenhet. Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av koncernens finanspolicy, verksamhetsplaner och attestinstruktioner. Den finansiella rapporteringen görs vid varje styrelsemöte. En utökad rapportering med resultatuppföljning och årsprognoser görs tertialvis. HSB Uppsala har utformat sin interna kontroll så att såväl regelbundna resultatanalyser genomförs på övergripande nivåer, som mer rutinbetonade kontroller såsom avstämningar, attester och liknande genomförs för att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. HSB Uppsalas hantering av risker såsom kreditrisk, marknadsrisk och finansieringsrisk redovisas till styrelsen i enlighet med vad som föreskrivs i, av styrelsen antagen, finanspolicy. Sammantaget uppfyller HSB Uppsala kraven enligt HSB:s kod för föreningsstyrning med följande undantag: Om det är motiverat av medlemskretsens sammansättning, ska protokollet även över-sättas till annat språk än svenska. I dagsläget bedöms den interna kontrollen vara god och ändamålsenlig för en organisation av HSB Uppsalas storlek. IT Föreningen och koncernen hanterar stora mängder IT-baserad information. För att styra verksamheten med avseende på bland annat integritet och säkerhet har HSB Uppsalas styrelse fastställt en IT-policy som gäller för alla enheter i koncernen. Kommentar: Protokollet har inte översatts till annat språk, då detta ej ansetts erforderligt. 18 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

11 Styrelse Styrelse, HSB Uppsalas ledningsgrupp Styrelse Lena Rönnberg Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Jur. kand., notariemeritering. Anställd vid Uppsala universitet, institutionen för handelsrätt. Ledamot av landstingsfullmäktige och landstingsstyrelsen. Uppdrag i föreningen: Ordförande. Invald år: Närvaro: 4 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja. Göran Johansson Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Högskoleutbildad yrkesofficer. Många olika befattningar bland annat utbildare, kassachef, intendent. Uppdrag i föreningen: Vice ordförande och HSB-ledamot. Invald år: 2009, tidigare suppleant. Närvaro: 4 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja. Anna Ahlin Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Teknisk utbildning. Studier i ledarskap och företagsekonomi. Olika befattningar i tillverkningsindustrin. Sedan 2011 Kvalitets- och miljöchef Atlas Copco Tierpsverken. Invald år: Närvaro: 4 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja. Gunnar Hallemark Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Före detta trafik- och ordningspolis i Dalarna och i Uppsala län. Invald år: Närvaro: 4 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja Christer Olofsson Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Många olika befattningar inom försvarsmakten, bland annat ställföreträdande chef på Flygtaktiskt Kommando samt chef för flygflottiljen på F16. Invald år: Närvaro: 3 av 4 sammanträden.** Oberoende*: Ja. Snezana Oscarsson Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Uppsala universitetet företagsekonomi, juridik m.m. Anställd som Centrumchef och chef Kontor Uppsala på Diligentia. Olika styrelseuppdrag. Invald år: Närvaro: 2 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja. Torsten Skatt Född: Utbildning/arbetslivserfarenhet: Bankaspirant- och kameral utbildning. Ekonomichef Uppsala Vatten, tidigare budgetchef på Uppsala kommun samt olika ekonombefattningar. Invald år: Närvaro: 4 av 4 sammanträden. Oberoende*: Ja. Sören Säfström Född: Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresentant Fastighetsanställdas förbund. Närvaro: 3 av 4 sammanträden. Fredrik Åberg Född: Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresentant Unionen. Närvaro: 4 av 4 sammanträden. * Oberoende i förhållande till föreningen och ledning. Icke oberoende bland annat vid ledamotskap i mer än tolv år. ** Invaldes vid stämman Har deltagit i tre av tre möjliga sammanträden. 20 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

12 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Uppsala ek för med org. nr och med säte i Uppsala, avger härmed årsredovisning för koncernen och föreningen för verksamhetsåret (Siffror inom parentes avser föregående år) Organisation och verksamhet en består av moderföreningen HSB Uppsala ek för samt de helägda dotterbolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB och ETF Service i Mälardalen AB (ETF). ETF är sedan ett helägt dotterbolag till Upplands Boservice AB. HSB Uppsala är verksam i Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. Förutom nyproduktion av lägenheter har koncernen koncentrerat sin verksamhet på medlemsverksamhet, tekniskoch administrativ förvaltning, fastighetsservice och förvaltning av egna fastigheter. Fastighetsbestånd Den 31 december omfattade HSB Uppsalas fastighetsbestånd 30 (29) fastigheter. 18 (18) av dessa utgjorde fastigheter med huvudsakligen bostäder och 2 (2) var fastigheter med huvudsakligen lokaler. Resterande fastigheter bestod av exploateringsmark. Fastigheterna Uppsala Gränby 22:4 och 22:5 har förvärvats under året. Fastigheten Uppsala Gränby 22:5 har avyttrats till HSB Brf 76 Gryningsljuset. Total uthyrningsbar yta för samtliga fastigheter var vid årsskiftet kvadratmeter ( kvadratmeter) och det bokförda värdet uppgick till 507 mkr (486 mkr). Finansiering Den genomsnittliga räntesatsen för räntebärande lån den 31 december var 3,07 procent (3,70 procent). Totalt uppgick lånen till 341 mkr (324 mkr), varav 43 mkr (64 mkr) hade en bindningstid på mer än ett år. Genomsnittlig räntebindningstid för samtliga lån uppgick till 0,6 år (0,7 år). en har tecknat swapavtal på nominellt 206 mkr (196 mkr) för att långsiktigt räntesäkra en del av låneportföljen med rörlig ränta och samtidigt ha möjlighet att ändra bindningstiderna. Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 1,36 procent (0,39 procent) med en genomsnittlig bindningstid på 4,2 år (3,5 år). HSB Uppsala innehar tillsammans med HSB Produktion AB aktier i ett antal intresseföretag. Innehaven ingår som ett led i framtida bostadsbebyggelse. HSB Uppsala finansierar innehaven till 50 procent och har per årsskiftet lämnat reverslån på totalt 58,4 mkr (54,8 mkr) till intresseföretag. Lånen löper ränte- och amorteringsfritt. Inlåning från förvaltade kunder Inlåningen från förvaltade kunder bestod av avistamedel 246 mkr (250 mkr) och bunden inlåning 96 mkr (93 mkr) varav kortfristig inlåning 75 mkr (80 mkr). Total kortfristig inlåning 321 mkr (330 mkr). HSB Uppsala har säkerställt inlåningen genom att det fanns 255 mkr (281 mkr) tillgängliga för utbetalning inom högst en vecka, vilket motsvarar 79 procent (85 procent) av inlånade medel och 104 procent (112 procent) av inlånade avistamedel. Enligt HSBs kod för föreningsstyrning ska minst 80 procent av inlånade avistamedel kunna återbetalas inom fem bankdagar. Tillgängliga medel fördelade sig på avistamedel kassa och bank 130 mkr (136 mkr), kortfristiga placeringar 59 mkr (81 mkr), outnyttjad checkkredit 44 mkr (64 mkr) samt outnyttjat byggnadskreditiv i nyproduktion med 22 mkr (0 mkr). Dessutom fanns outnyttjat belåningsutrymme i egna fastigheter på cirka 160 mkr (157 mkr). HSB Uppsala är sedan juni 2008 registrerat hos Finansinspektionen som inlåningsföretag. HSB Uppsalas dotterbolag Upplands Boservice AB har sedan den 2 november 2011 tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Detta innebär att bolaget i detta avseende är ett betalningsinstitut och står under finansinspektionens tillsyn. Investeringar och resultat ens investeringar i inventarier uppgick till tkr (3 201 tkr). För moderföreningen uppgick investeringarna i inventarier till 276 tkr (93 tkr). Investeringarna i fastigheter uppgick till tkr ( tkr), varav tkr ( tkr) har investerats i befintliga fastigheter. ens rörelseresultat uppgick till tkr ( tkr). Resultatet före skatt uppgick till tkr (5 139 tkr). För moderföreningen uppgick rörelseresultat till tkr ( tkr). Föreningens resultat före skatt uppgick till tkr (1 949 tkr). Värdering av tillgångar Ett bedömt marknadsvärde för HSB Uppsalas fastighetsbestånd har framtagits genom direktavkastningsberäkning. Vid beräkningen har driftnettot för respektive fastighet använts med korrigering av reparations- och underhållskostnader till ett schablonvärde per fastighet. Som avkastningskrav har generellt fem procent använts på fastigheterna i centrala Uppsala, sex procent på övriga fastigheter i Uppsala och sju procent i Enköping. Det bedömda marknadsvärdet för samtliga fastigheter, har beräknats till 691 mkr (642 mkr). Bokfört värde på balansdagen var 507 mkr (486 mkr). I årets resultat har tidigare gjorda nedskrivningar i finansiella tillgångar återförts med netto 155 tkr. Föregående år gjordes nedskrivningar i finansiella tillgångar med 334 tkr. Tillgångarna består av placeringar med olika bindningstider, som på balansdagen har värderats till ett värde under det nominella värdet. Av totalt nedskrivet belopp tkr föregående år, har tkr i år konstaterats vara en reell förlust. Av totalt nedskrivet belopp per balansdagen 336 tkr (5 491 tkr) avser 336 tkr (491 tkr) nedskrivning av kapitalgaranterade placeringar, vilket innebär att återvinning av nedskrivet belopp sker på återbetalningsdagen. Det totala marknadsvärdet av finansiella tillgångar överstiger det bokförda värdet med tkr (1 230 tkr). Reservering för osäkra fordringar har gjorts med netto 336 tkr (162 tkr) och uppgår per balansdagen till tkr (2 817 tkr). Övriga tillgångar bedöms ha ett marknadsvärde motsvarande det bokförda värdet. Väsentliga händelser under verksamhetsåret Produktion av 53 lägenheter i HSB Brf 76 Gryningsljuset har påbörjats på fastigheten Uppsala Gränby 22:5. Produktionen beräknas vara helt färdigställd i januari Liksom de senaste sex åren har betydande belopp lagts på underhåll och förbättring av våra fastigheter. Förväntad framtida utveckling Försäljning av 89 lägenheter i Gränby etapp 2 samt ca 50 lägenheter i Börjetullsområdet, beräknas kunna påbörjas under Detaljplaneringen av vårt markområde i Adolfsberg i Storvreta, beräknas bli klar under Området planeras för småhusbebyggelse. Tillsammans med HSB Produktion AB har HSB Uppsala genom aktieköp, förvärvat mark vid före detta Hallsjö Brädgård i Uppsala med möjlighet till produktion av ca 225 lägenheter. Tillträde sker under våren Försäljning och produktionsstart beräknas ske under HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

13 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Resultaträkning Fem år i sammandrag, koncernen Nettoomsättning, Mkr 291,1 252,4 229,9 234,4 262,8 Resultat efter finansiella poster, Mkr - 0,7-0,1 4,8 5,1 4,4 Balansomslutning, Mkr 893,0 879,2 882,6 877,5 900,0 Eget kapital, Mkr 138,4 138,8 142,4 146,4 149,6 Avkastning på eget kapital, % 0,0 0,0 3,4 3,6 3,0 Avräkningslikviditet, % 73,3 67,1 68,1 64,9 62,0 Soliditet, % 15,5 15,8 16,1 16,7 16,6 Justerad soliditet, % 31,8 34,2 32,3 34,2 35,2 Medeltal anställda Nyckeltalsdefinitioner framgår av efterföljande redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till disposition av föreningens vinst ens fria egna kapital uppgår enligt koncernbalansräkningen till tkr varav årets vinst är tkr. Erforderlig avsättning till bundna reserver är 175 tkr. Till föreningsstämmans förfogande står hos moderföreningen Balanserad vinst ,09 Årets vinst ,75 Sammanlagda medel ,84 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att Till reservfonden avsätta ,00 1 januari 31 december en en Not Nettoomsättning 1, Kostnad för sålda tjänster Bruttoresultat Administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner bidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat 9, ÅRETS RESULTAT I ny räkning balanseras ,84 Sammanlagda medel ,84 Föreningens och koncernens ställning vid årets slut och resultatet av årets verksamhet framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, noter och kommentarer. 24 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

14 Balansräkning Balansräkning balansräkning balansräkning en en en en TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 11 Nyttjanderätt Materiella anläggningstillgångar 12 Byggnader och mark Inventarier Installationer i annans fastighet Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Lager och förråd Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL 20 Bundet eget kapital Andelskapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatteskuld Avsättning för nyproduktion SUMMA AVSÄTTNINGAR LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Ställda panter Fastighetsinteckning ställda för skulder till kreditinstitut SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Ansvarsförbindelser SUMMA TILLGÅNGAR HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

15 Kassaflödesananlys Bokslutskommentarer och noter kassaflödesananlys DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastar resultatet 11, Vinst vid försäljning av byggnader och mark Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av varulager mm Ökning (-)/minskning (+) av fordringar Ökning (+)/minskning (-) av skulder KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN INVESTERINGSVERKSAMHETEN en en Investering i fastigheter Inköp av inventarier Försäljning av fastigheter Försäljning av inventarier KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Bokslutskommentarer och noter Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar är upptagna till belopp som beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. För fastigheter och inventarier har avdrag gjorts med planenliga avskrivningar. Planenliga avskrivningar för inventarier görs med 20 procent av anskaffningsvärdet. Byggnader avskrivs med en till två procent av anskaffningsvärdet. Individuell bedömning av avskrivningsnivån för varje fastighet har gjorts. I bedömningen har för varje fastighet hänsyn tagits till gjorda investeringar och utfört underhåll. Markanläggningar och installationer i annans fastighet skrivs av med fem procent. Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/fordringar sker till nominella belopp och görs enligt gällande skatteregler och skattesatser. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. bidrag redovisas från och med 2012 som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Tidigare år har koncernbidrag redovisats direkt i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den mån de förväntas kunna nyttjas. redovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden med vägledning av Redovisningsrådets rekommendation. redovisningen omfattar moderföreningen och de till 100 procent ägda bolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB och ETF Service i Mälardalen AB samt intresseföretagen Guntor Utveckling AB, Torgun Utveckling AB, Dragarblick Utveckling AB, Hastor Utveckling AB och Åsikten Utveckling AB. Intresseföretagen konsolideras enligt kapitalandelsmetoden. FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning (-)/minskning (+) av finansiella anläggningstillgångar Amortering av skuld Ökning (+)/minskning (-) av långfristig inlåning/upplåning Ökning (+)/minskning (-) av andelskapital KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Nyckeltalsdefinitioner Avkastning på eget kapital: Avräkningslikviditet: Soliditet: Justerad soliditet: Resultat efter finansiella poster i förhållande till det genomsnittliga egna kapitalet. Summan av kassa, bank, avräkningsfordringar samt korta och långa placeringar i förhållande till avräkningsskulder och inlåning från förvaltade företag. Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Eget kapital inklusive övervärden i förhållande till balansomslutning inklusive övervärden minus likvida medel. 28 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

16 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Medelantal anställda Totalt varav män Totalt varav män Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen Av koncernens totala inköp och försäljning avser tkr ( tkr) inköp och försäljning inom koncernen. Av moderföreningens inköp och försäljning, avser tkr ( tkr) inköp från och tkr (4 853 tkr) försäljning till andra företag inom koncernen Dotterbolag en totalt Löner, andra ersättningar och sociala kostnader (tkr) VD och styrelse Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (524) Övriga (1 282) Summa VD och styrelse (1 806) (660) Övriga (4 130) Summa (4 790) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (500) (1 350) (1 850) (652) (3 839) (4 491) Not 3 Administrationskostnader och revision I administrationskostnader redovisas kostnader för VD, styrelse och övrig administrativ personal samt marknadsföringskostnader. I administrationskostnader ingår avskrivningar med 41 tkr (18 tkr). Ersättning för revision under 2012 uppgår till 299 tkr (284 tkr) varav för moderföreningen till 126 tkr (122 tkr). Ersättning för andra konsulttjänster från revisionsbyråerna uppgår till 0 tkr (0 tkr). Av den totala ersättningen avser 115 tkr ersättning till Borevision AB och 184 tkr ersättning till Herrlander Revision AB. För moderföreningen avser 115 tkr ersättnings till Borevision AB och 11 tkr ersättning till Herrlander Revision AB. Not 4 Övriga rörelseintäkter (tkr) Vinst vid fastighetsförsäljning Reglering expl.kostnad Övrigt Not 5 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar (tkr) Utdelning HSB ProjektPartner Ränteintäkter Till VD i moderföreningen har utgått lön och ersättningar om kr ( kr) samt bilförmån till ett värde om kr ( kr). Vid uppsägning från företagets sida gäller ett års uppsägningstid samt avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner. Vid uppsägning från VDs sida gäller sex månaders uppsägningstid. Några avtal om speciella pensionsförmåner föreligger ej. Not 1 Nettoomsättningens fördelning per rörelsegren (tkr) Rörelsegren Förvaltning Egna fastigheter Övrigt Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter (tkr) Ränteintäkter swapavtal Ränteintäkter koncernföretag Övriga ränteintäkter Återföring av nedskrivning av kortfristiga placeringar Föreningsavgäld HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

17 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter (tkr) Not 12 Materiella anläggningstillgångar (tkr) Räntor inteckningslån Räntor swapavtal Räntor koncernföretag Nedskrivning kortfr. placering Övriga räntekostnader Fastigheter Inventarier Fastigheter Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Not 8 bidrag en har erhållit tkr i koncernbidrag från Upplands Boservice AB och lämnat koncernbidrag till He-Bo i Uppsala AB med 36 tkr och till ETF Service i Mälardalen AB med 861 tkr. bidrag har tidigare år redovisats direkt mot eget kapital Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Not 9 Skatt på årets resultat (tkr) Aktuell skatt Skatteeffekt på koncernbidrag Uppskjuten skatt Not 10 Uppskjuten skatt Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen under räkenskapsåret och å andra sidan den inkomstskatt som belöper på verksamheten utgörs av förändring i uppskjuten skattefordran tkr ( tkr) på kostnader återförda i beskatt-ningen och avdragsgill kommande år. För koncernen uppgår förändringen i uppskjuten skattefordran till tkr ( tkr ). Not 11 Immateriella anläggningstillgångar (tkr) Nyttjanderätt datorprogram Ingående anskaffningsvärde Utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 0 Utgående planenligt restvärde Varav mark Taxeringsvärde Byggnad Totalt och Installationer i annans fastighet Ingående anskaffningsvärde Inköp 0 0 Försäljning 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Ingående avskrivningar Utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar 0 0 Utgående planenligt restvärde HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

18 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Not 13 Andelar i koncernföretag (tkr) ens innehav av andelar i koncernföretag. är HSB Uppsala ek för med org.nr och med säte i Uppsala. Säte Eget kapital Organisationsnummer Resultat Antal andelar Kapitalandel i % Bokfört värde Upplands Boservice AB Uppsala He-Bo i Uppsala AB Uppsala Nedskrivet år Nedskrivet år ETF Service i Mälardalen AB Enköping Försäljning år Summa andelar i koncernföretag 100 Not 14 Andelar i intresseföretag (tkr) och moderförening Ingående anskaffningsvärde Säte Eget kapital Organisationsnummer Resultat Antal andelar Kapitalandel i % 0 0 Bokfört värde Guntor Utveckling AB Stockholm Torgun Utveckling AB Uppsala Dragarblick Utveckling AB Uppsala Hastor Utveckling AB Uppsala Årets anskaffningar/försäljningar Hastor Utveckling AB Uppsala 100 Åsikten Utveckling AB Uppsala Utgående anskaffningsvärde Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav (tkr) Andelsbevis i HSB Riksförbund Aktier i HSB Projektpartner AB, st á kr Andelar i HSB Vind Umeå Andel i Konsumentföreningen Uppsala Andelar i Begravningsföreninen Fonus Insatser i Mälarskog ek för Insatser i OK Uppland ek för Bostadsrätter i HSB 352 Rådhuset, nominellt Nedskrivning Bostadsrätter i HSB 79 Kungsängstorg, nominellt Nedskrivning Bostadsrätter i HSB 99 Prinsen Summa andra långfristiga värdepappersinnehav Not 16 Andra långfristiga fordringar (tkr) Uppskjutna skattefordringar Anslutningslån Enköpings värmeverk Övriga fordringar Nedskrivningar Avgår kortfristig del av långfristiga fordringar ( Ingår i balansposten Övriga kortfristiga fordringar) Summa andra långfristiga fordringar HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

19 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Not 17 Övriga fordringar (tkr) Avräkningsfordringar Fordringar köpeskilling mark Övriga fordringar Summa övriga fordringar Andelskapital Bundna reserver Fria reserver Summa Ingående balans Nettoförändring Vinstdisposition Årets resultat Utgående balans Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (tkr) Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 19 Övriga kortfristiga placeringar (tkr) Nordea Handelsbanken Swedbank Summa övriga kortfristiga placeringar Not 20 Eget kapital (tkr) Andelskapital Bundna reserver Fria reserver Summa Ingående balans Nettoförändring Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital Årets resultat Utgående balans Not 21 Skulder till kreditinstitut och moderförening Lån med pantbrev i fastighet som säkerhet tkr med medelränta 2,96 procent ränteändras under år tkr med medelränta 3,03 procent ränteändras under år tkr med medelränta 3,31 procent ränteändras under år tkr med medelränta 3,90 procent ränteändras under år tkr med medelränta 3,74 procent ränteändras under år tkr med medelränta 5,09 procent ränteändras under år 2018 Genomsnittlig årsränta är 3,06 procent och snittlöptiden är ca 7 månader tkr beräknas amorteras under år 2013 och redovisas under Kortfristiga skulder. Av skulder till kreditinstitut förfaller tkr (7 248 tkr) senare än fem år efter balansdagen. Ränteswapar uppgår till nominellt ( ) tkr. En förtidsinlösen av dessa på balansdagen skulle medföra en kostnad på tkr (8 705 tkr). Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 1,36 (0,39) procent och genomsnittlig bindningstid är 4,2 (3,8) år. Not 22 Övriga långfristiga skulder och moderförening Bunden inlåning från förvaltade företag tkr med medelränta 2,55 procent förfaller under år tkr med medelränta 2,14 procent förfaller under år tkr med medelränta 3,33 procent förfaller under år tkr, reverslån från Uppsala Kommun 36 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012

20 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Not 23 Övriga kortfristiga skulder (tkr) Not 26 Upplysning om likvida medel (tkr) Avräkningsskulder förvaltade företag Inlåning förvaltade företag Övriga skulder Summa övriga kortfristiga skulder Outnyttjade checkräkningskrediter Kassa och bank Övriga kortfristiga placeringar Belopp vid årets slut Övriga kortfristiga placeringar uppgick till tkr ( tkr) varav 0 tkr ( tkr) utgjordes av placeringar med en löptid på upp till tre månader och ingår i likvida medel. Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (tkr) Upplupna semesterlöner Upplupna löner Så vitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderföreningens ställning och resultat. De lämnade uppgifterna stämmer med de faktiska förhållandena i verksamheten och ingenting av väsentlig betydelse har utelämnats som skulle kunna påverka den bild av koncernen och moderföreningen som skapats av årsredovisningen. Upplupna sociala avgifter Upplupna räntor Uppsala den 22 mars 2012 Upplupen exploateringskostnad Inbetalda förskottshyror Övrigt Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Lena Rönnberg Ordförande Göran Johansson Vice ordförande Torsten Skatt Not 25 Ansvarsförbindelser (tkr) Snezana Oskarsson Christer Olofsson Anna Ahlin Ansvarsförbindelser Garantiförbindelser Gunnar Hallemark Hans Johansson Verkställande direktör Ansvarsförbindelse har lämnats avseende FASTIGO, Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation samt FPG, Försäkringsbolaget Pensionsgaranti, HSP Projektpartner för del av nedlagda kostnader i gemensamma nyproduktionsprojekt samt borgensåtagande för byggnadskreditiv i HSB Brf 76 Gryningsljuset. Garantiförbindelse har lämnats avseende nyproduktion i HSB Brf 76 Gryningsljuset i Uppsala. en och moderföreningen har dessutom åtagande att, förvärva bostadsrätten till bostadslägenhet som inte är såld vid färdigställandet av Bostadsrättsföreningens hus, varigenom betalning av insats, upplåtelseavgift och årsavgift för sådan bostadsrätt garanteras. Fredrik Åberg Arbetstagarledamot Utsedd av Unionen Sören Säfström Arbetstagarledamot Utsedd av Fastighetsanställdas Förbund Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 2 april Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor Jörgen Götehed Utsedd av HSB Riksförbund 38 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2012 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING