Realismen av kostnadsbedömningar

Transkript

1 Examensarbete 10 p Realismen av kostnadsbedömningar The realism of cost estimations Utbildningsprogram: Byggteknik och ekonomi 120 p Författare: Stefan Windefalk och Ingrid Bolling Handledare: Håkan From Uppdragsgivare: Bygganalys Datum:

2 Sammanfattning Under byggprocessens hela kedja krävs en intensiv och noggrann planering, inte minst under projekteringsskedet. Detta skede är troligen det mest avgörande för hur projektet kommer att utveckla sig, både kostnadsmässigt och tidsmässigt. När slutkostnaden på projektet är satt vill man att den i möjligaste mån ska överensstämma med den budget man gjorde under projekteringsskedet. I uppdrag av Bygganalys AB så har en undersökning gjorts angående hur realistiska kostnadsbedömningar på olika projekt är. Även Familjebostäder har varit inblandade i arbetet i form av tillhandahållande av projekt. Arbetet innehåller tre olika projekt som alla är ombyggnationer och ligger i Stockholmsområdet. Kalkylerna från projekten har granskats, jämförts med varandra och analyserats. Allting har sammanfattats i en slutsats. i

3 Abstract During the whole building process an intense and careful planning is necessary, not least during the projecting phase. This phase is probably the most crucial for how the project will develop, both cost- and time-wise. When the final cost of the project is set, you want it to match, as closely as possible, the budget you made during the projecting phase. By order of Bygganalys AB an investigation has been made as to how realistic cost estimations are on different projects. Also Familjebostäder have been involved in this work by providing projects. The work contains three different projects which are all re-constructions and in the Stockholm area. The calculations of the projects have been scrutinized, compared to each other and analyzed. Everything has been summarized in a conclusion. ii

4 Förord Det här examensarbetet är det avslutande arbetet för vår utbildning på KTH syd i Haninge. Arbetet motsvarar 10 högskolepoäng och har utförts under perioden mars till maj Handledaren från KTH har varit Håkan From och handledaren från Bygganalys Sten Åfeldt. Ett varmt tack för all hjälp och rådgivning riktas till: Jan Kårebrandt på Familjebostäder för handledning. Alf Jellne och Bo Östlund som är projektledare på Familjebostäder. Sten Åfeldt som har varit vår handledare på Bygganalys och som hjälpt oss med frågorna kring arbetet. Anders Kivijärvi, VD på Bygganalys, som gav oss möjligheten att genomföra detta examensarbete. Ett tack även till övriga inblandade som hjälpt oss på vägen. För att på bästa sätt kunna sätta sig in i arbetet krävs att man använder bilagorna som underlag till texten. Stockholm den 24 maj 2004 Ingrid och Stefan iii

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING BAKGRUND MÅL OCH SYFTE AVGRÄNSNINGAR METODER FAKTAINSAMLING RESURSUTNYTTJANDE NULÄGESBESKRIVNING BYGGANALYS AB AB FAMILJEBOSTÄDER TEORETISKA REFERENSRAMAR PROGRAMSKEDE PROJEKTERING PRODUKTION ENTREPRENADFORMER Utförandeentreprenad Totalentreprenad/Styrd totalentreprenad TOLKNING AV KALKYLER OCH BUDGET Prisläge och index Anbudsbaserad budget KV. SKÄNKRUMMET BAKGRUND Bygganalys insats Projektering Allmänna Byggherrekostnader Byggnads- och måleriarbeten Tilläggs- och ändringsarbeten Moms och index ANALYS KV. ÖRSBAKEN BAKGRUND Projektering Allmänna Byggherrekostnader Mark- och grundläggningsarbeten Byggnads- och måleriarbeten Installationer Tilläggs- och ändringsarbeten Moms och index Översikt av kostnadsposter ANALYS JOHANNESFRED, ETAPP BAKGRUND GRANSKNING AV KALKYLERNA Projektering Allmänna byggherrekostnader Mark/Bygg och målning/installation Tilläggs- och ändringsarbeten Moms och index Tomt och fastighetskostnader Översikt av kostnadsposter ANALYS (5)

6 7. SLUTSATS OCH REKOMMENDATIONER...26 Intervjuer...27 Skriftliga källor...27 Internetsidor...27 BILAGOR (6)

7 1. Inledning 1.1 Bakgrund Under hela byggprocessen, från första idé till att byggnaden är färdigställd, krävs det en mycket effektiv och noggrann planering för att på bästa möjliga sätt göra en budget för hur mycket projektet kommer att kosta i slutändan. Det är svårt att i projekteringsskedet exakt beräkna vad byggnaden eller anläggningen kommer att kosta. Projektörer och andra inblandade vill veta vad de ska lägga kraft och resurser på för att kunden i slutskedet inte ska behöva betala mer pengar än den budgeterade summan. Företag kan förlora mycket pengar genom dålig planering och okunskap om vilka fallgropar under processens gång som är vanskliga. En kontakt togs med Bygganalys VD Anders Kivijärvi som hade ett förslag som kunde resultera i ett examensarbete. Förslaget bestod i att gå igenom redan genomförda projekt och titta på om, och i så fall varför, de flesta projekt kostar mer än vad man budgeterat för. Bygganalys är ett konsultföretag som arbetar åt bland annat AB Familjebostäder, som även de kommer att bli delaktiga i examensarbetet i form av tillhandahållande av redan genomförda projekt. Efter möte med de inblandade företagen togs beslut om att genomföra arbetet. 1.2 Mål och syfte Syftet är att ge en bild av hur realistisk kostnadsbedömningen på olika projekt är samt att genom jämförelse mellan olika, redan genomförda, projekt se om det finns något samband mellan dem. Ett mål består i att hitta de olika källor som leder till att en budgeterad kostnad ofta avviker mot slutkostnad när projektet väl är genomfört. Ett annat mål är också att ge projektörer och andra inblandade en effektivare bild av kostnadsbedömningar. 1.3 Avgränsningar Examensarbetet kommer att omfattas av tre projekt som tillhandahålls av Familjebostäder i samarbete med Bygganalys. Projekten ska kostnadsmässigt vara så pass stora att det går att göra en omfattande analys. Koncentrationen ska ligga på de poster där den procentuella skillnaden mellan budget och slutkostnad är stor och som involverar stora kostnader. Även objekten ska försöka vara geografiskt avgränsade till stockholmsområdet på grund av att eventuella besök på plats kan bli aktuella. Alla projekt ska vara av samma karaktär, det vill säga ombyggnation eller nybyggnation. 3(7)

8 1.4 Metoder För att kunna lösa uppgiften ska en jämförelse mellan flera olika projekt göras. Kostnadsposterna i kalkylerna ska granskas och jämförelse mellan budget och slutkostnad ska göras. Det ska ses över vad det är som har ändrats och lagts till under projektets gång. Med hjälp av detta bör det framkomma vad det är som i allmänhet gör att kostnaderna i slutändan blir större. 1.5 Faktainsamling Efter tillhandahållande av projekt har en grundlig genomgång gjorts. Där har förfrågningsunderlag, ritningar och annan dokumentation granskats. Vid denna genomgång har frågor och funderingar uppkommit. För att få en så bra inblick i projekten som möjligt har intervjuer gjorts med berörda projektledare, där även frågorna från genomgången besvarats. Handledare och andra inblandade har också varit till stor hjälp under skrivandet av rapporten. Läroböcker och Internet har även varit till hjälp efter sökandet av information. 1.6 Resursutnyttjande När det gäller miljöpåverkan och resursutnyttjande så påverkar inte arbetet kring kalkyler och budgetar miljön i någon större utsträckning. Däremot så påverkar resultatet av kalkylarbetet miljön i och med byggandet. Här finns det mycket man kan göra för att minska påverkan på miljön och resurserna. Detta är dock inget som rör arbetet kring detta examensarbete och lämnas därmed. 4(8)

9 2. Nulägesbeskrivning 2.1 Bygganalys AB Bygganalys AB är ett konsultföretag inom anläggnings-, bygg- och fastighetsekonomi samt projektstyrning. Bygganalys är ett personalägt företag och har sitt huvudkontor i Stockholm. Företaget utför uppdrag i hela Sverige, men den största delen av kunderna finns i Mälardalen. Bygganalys affärsidé är att erbjuda kvalificerade tjänster och produkter inom ovannämnda områden med Sverige som marknad. Kunderna kan återfinnas i byggprocessens hela kedja. Omsättningen för år 2003 var 49,4 mkr. Bygganalys bildades 1952 och har i dagsläget 46 anställda. 2.2 AB Familjebostäder AB Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag. Företaget är verksamt i Stockholm. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. AB Familjebostäder bildades Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på talet till Hammarby sjöstad på 2000-talet. Idag har stockholmare sitt hem hos AB Familjebostäder. Bolagets uppgift är att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. AB Familjebostäder är sedan 1999 en koncern där också det helägda dotterbolaget FB Servicehus AB ingår. Det goda boendet är AB Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning och affärsidén är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Antalet anställda på AB Familjebostäder är ca 330 personer. Årsomsättningen uppgår till nästan 1,7 miljarder kronor och fastigheternas värderade marknadsvärde är cirka 16,7 miljarder kronor. 5(9)

10 3. Teoretiska referensramar 3.1 Programskede Programskedet innehåller utrednings- och programarbete. Programskedet innebär bland annat att man måste göra klart för sig vad byggnaden ska användas till, hur stora ytor som behövs för verksamheten, hur många rum samt hur stora rummen behöver vara. Även rummens placering tas i beaktande för att få fram de optimala förhållanden när det gäller till exempel uthyrbara ytor. Målet är att kunna hyra ut cirka % av ytan av ett våningsplan. De resterande procenten är ytor som inte är uthyrbara, till exempel trapphus. Man ser även över vilka tekniska och miljömässiga krav som måste ställas på byggnadsdelarna. Det finnas även krav i lagar och bestämmelser som bör eller måste uppfyllas, t ex i byggnadsverkslagen (BVL), Boverkets byggregler (BBR), miljöbalken och arbetsmiljölagen. Ibland kan även en lokaliseringsutredning göras i de fall då det inte är klart var fastigheten ska ligga. Med detta som underlag kan noggrannare och säkrare kalkyler göras. Om det visar sig att det finns oönskade avvikelser jämfört med tidigare beräkningar bör ändringar vidtas i utformningen av objektet eller i organisationen av projektet. Denna ekonomiska styrning är mycket viktig för att man ska kunna hålla det slutliga ekonomiska resultatet av byggprojektet inom önskade ramar. Resultatet av alla utredningar som gjorts sammanställs till ett byggnadsprogram. Programmet ska redovisa alla kända förutsättningar och alla krav som finns för byggnadens utformning enligt byggherrens önskemål. När byggnadsprogrammet är granskat av byggherren fattas beslut om den fortsatta projekteringen. 6(10)

11 3.2 Projektering Projekteringen innefattar tre skeden; gestaltning, systemutformning och detaljutformning. Projektering innebär att skapa ett byggnadsverk som uppfyller byggherrens alla önskemål och krav enligt byggnadsprogrammet och att redovisa byggnaden på ritningar och i beskrivningar. Dessa bygghandlingar ska sedan kunna användas som underlag för dem som ska uppföra byggnaden. Det krävs ett nära samarbete mellan projektörerna (arkitekt, byggnadskonstruktör, VVS-konsult mm) så att det inte sker några kollisioner mellan deras byggnads- och installationskomponenter. Målet med gestaltning är att komma fram till ett huvudalternativ som man sedan arbetar vidare med och utvecklar mer i detalj. Ansvaret för gestaltningen har arkitekten, men de övriga projektörerna i projektgruppen bör även de bistå med sin kunskap. Handlingarna som arbetas fram kallas för förslagshandlingar. Systemutformningen innebär att utforma och fastställa byggnadens konstruktionssystem på ett sådant sätt att samtliga krav i byggnadsprogrammet uppfylls. Även alternativa kalkyler kan göras. Detta för att kunna jämföra mellan olika alternativ för till exempel prefabricerad stomme jämfört med platsbyggd. Resultatet redovisas i systemhandlingarna. Detaljutformningen är det mest omfattande projekteringsskedet. All dimensionering av samtliga byggnadskonstruktioner och installationskomponenter ska slutföras. Slutgiltig placering av till exempel dörrar, sanitetsporslin etc. gör det möjligt att fastställa all måttsättning. Utformningen av ytskikt på väggar, golv och tak med mera samt färgsättning ska fastställas. Resultatet redovisas i bygghandlingar. 3.3 Produktion Huvuddelen av en byggproduktion genomförs av byggentreprenörer, som vanligen har entreprenöravtal direkt med byggherren eller beställaren. Det är i produktionsskedet som man bygger det som har blivit definierat i projekteringen. När man ska tillverka en produkt så måste man genomföra en eller flera aktiviteter och för att utföra en aktivitet så måste man använda en eller flera resurser. Det är utnyttjandet av resurserna som medför kostnader. En resurs kan vara till exempel personal, maskiner eller material. 7(11)

12 3.4 Entreprenadformer Utförandeentreprenad En utförandeentreprenad betyder att byggherren tillsammans med konsulter svarar för projekteringen fram till färdiga bygghandlingar, det vill säga tillhandahåller all information till entreprenören. Dessa bygghandlingar ingår i förfrågningsunderlaget. Vid en utförandeentreprenad sammanställs endast ett förfrågningsunderlag som omfattar hela utförandet av projektet. Den entreprenör som får beställningen på entreprenadarbetena kallas för generalentreprenör. I och med detta så har beställaren endast en part att samarbeta med under byggskedet. Byggföretaget anlitar i sin tur underentreprenörerna och skriver avtal med dem. 8(12)

13 3.4.2 Totalentreprenad/Styrd totalentreprenad Vid totalentreprenad låter byggherren en enda entreprenör svara för såväl utformningen av byggobjektet samt byggandet. Byggherren preciserar sina funktionsoch standardkrav genom ett byggnadsprogram. Önskemål om utseende och övriga egenskaper kan också presenteras i en rambeskrivning. Entreprenören måste ta hjälp av såväl arkitekter och konsulter för att kunna arbeta fram ritningar och beskrivningar som visar utformning och konstruktion av byggnaden. En totalentreprenör har ett funktionsansvar som innebär att byggobjektet ska uppfylla beställarens funktionskrav. Vid styrd totalentreprenad är skillnaden den att byggherren innan infordran av anbud låter arkitekt och övriga konsulter göra en förprojektering av projektet. Detta för att förvissa sig om en del tekniska lösningar. Totalentreprenörens inflytande blir då begränsat när det gäller utformningen av byggnaden. 9(13)

14 3.5 Tolkning av kalkyler och budget Prisläge och index Kostnaden för ett projekt förändras vanligen i takt med att priserna i samhället förändras. Detta sker oftast med hjälp av KPI, konsumentprisindex. I och med att ett projekt är indexreglerat så kan byggkostnaden förändras. Indexreglering avser oftast större projekt som pågår under flera år. När en kalkyl görs så baseras priserna i kalkylen på de aktuella kostnadslägena. Därför nämns ett prisläge för vilket datum priserna är tagna. Detta görs för att gardera sig för eventuella prisförändringar Anbudsbaserad budget Detta är något som Familjebostäder tillämpar när de gör sina budgetar. Det innebär att budget görs efter det att anbudet från entreprenören har antagits. Innan det att anbudet kommer in till Familjebostäder så har redan en preliminär kalkyl gjorts så att de vet på ett ungefär var anbudssumman bör bli. 10(14)

15 4 Kv. Skänkrummet 4.1 Bakgrund De två befintliga bostadshusen är byggda kring mitten av 1950-talet i Hässelby Strand och är flervåningshus. Lokalerna på bottenvåningen i det ena huset (hus E) hade stått tomma i cirka fem till sex år när tanken väcktes om att göra om dessa lokaler till lägenheter. Även i det andra huset (hus D) fanns det tomma lokaler med undantag för den lokala hyresgästföreningen som nyttjade delar av lokalerna. Dessa lokaler hade dock Familjebostäder optionsrätt på och för att kunna bygga om dessa lokaler var man tvungen att flytta hyresgästföreningens aktiviteter till någon annan lokal. Tanken var att bygga ett antal ettor och tvåor som skulle kunna hyras ut billigt till ungdomar. Sammanlagt skulle 14 stycken lägenheter byggas, 8 stycken i hus E och 6 stycken i hus D. Lägenheternas storlek skulle variera mellan m². Bild 4.1 Översikt av kv. Skänkrummet Bygganalys insats För att få en uppfattning om kostnaderna som skulle följa vid en ombyggnad kopplades Bygganalys in för att göra en första kostnadsuppskattning (se bilaga 1). De första kostnadsuppskattningarna är daterade till 19/ Underlaget som Bygganalys fick från Familjebostäder för att kunna utföra arbetet var begränsat. Det bestod endast av arkitektritningar och besök på plats. På dessa vaga grunder är det svårt att göra en exakt kostnadsuppskattning för ett projekt. I det läget får man utgå från Familjebostäders standardutformning av lägenheter. Kostnadsuppskattningarna gjordes först endast på hus E då man inte visste om hus D skulle bli tillgängligt. När det var klart att även hus D:s lokaler var tillgängliga så fick hus E:s kostnadsuppskattning ligga som grund även för dessa lokaler. Detta för att husen i stort sett ansågs lika varandra. Kostnadsuppskattningen för hus E tog endast två dagar för Bygganalys att göra. En arkitekt från Bergkrantz Arkitekter AB kontaktades för att göra en skiss på förslag till ombyggnaden. Resultatet av dessa två utredningar låg som grund för Familjebostäders ledning att avgöra om projektet skulle fortskrida eller inte. Beslut togs för en fortsättning av projektet och projekteringen påbörjades. En förfrågan på entreprenaden, som var en styrd totalentreprenad, skickades ut och TL Bygg AB valdes som totalentreprenör. 11(15)

16 De problem som uppstod i samband med att hyresföreningen nyttjade hus D:s lokaler gjorde att en revidering (utökad budget) av den första budgeten var nödvändig. Detta bland annat gjorde att färdigställandet av entreprenaden senarelades en månad. Ett annat problem var också att dessa hus inom en femårsperiod skulle byta stammar, vilket skulle orsaka mer besvär för hyresgästerna. Detta medförde att huvudstammarna i fastigheterna behövde ledas utanför de nya lägenheterna. I och med ombyggnaden byttes också värmestammarna ut i båda husen. Nu kunde produktionen av ombyggnaden komma igång, vilken i förväg var satt till första kvartalet Ombyggnationen var färdigställd i december samma år. För att öka tillgängligheten till lägenheterna höjdes marknivån utanför till en nivå i jämnhöjd med lägenheterna. Under produktionstiden uppkom också problem med elledningar och vattenskador på grund av att man borrade fel. Detta för att de tidigare relationsritningarna inte gav tillräcklig information för att kunna undvika detta. De olika rörsystemen var också undermåliga, vilket gjorde att förändringar på projektet var omöjliga att undvika under produktionens gång. Efter förhandling om hyran med hyresgäst kunde inflyttningen i hus E ske den 16 september 2003 och i hus D den 31 december samma år. Bild 4.2 Lägenheter i kv. Skänkrummet 12(16)

17 4.2 Granskning av kalkylerna (se bilaga 2-4) Projektering Den utökade budgeten medförde inga kostnadsökningar från den första budgeten för projekteringen. Detta beror på att den kalkylerade kvadratmeterkostnaden från det första huset också användes på det andra huset. Om man jämför den utökade budgeten med slutkostnaden är avvikelsen -80kkr, vilket är en procentuell skillnad på 18 procent. Denna minskning av kostnaderna beror främst på de anlitade konsulterna kostat mindre än beräknat samt minskade kostnader för kopiering. Den enda märkbara posten som ökat är förprojekteringen Allmänna Byggherrekostnader I och med det inledande problemet med att hyresgästföreningen var tvungna att förflyttas till andra lokaler så ökades budgeten med 125kkr för Familjebostäders teknikavdelning. Denna summa var en uppskattning från Familjebostäders sida. Det var den enda märkbara förändringen på budgeten för allmänna byggherrekostnader över hela projektet. De övriga posterna avvek också de från budgeten men inte märkbart. Kostnaden för byggledning + kontroll, externt utgick helt. Den slutliga kostnaden visade på endast en differens på -9kkr ifrån budgeterade 508kkr Byggnads- och måleriarbeten I byggnads- och måleriarbeten sattes budgeten efter kontraktssummorna, en för varje hus. Denna summa ändrades inte på grund av att det var en anbudsbaserad budget (se kap 3.5.2) Tilläggs- och ändringsarbeten Från den första budgeten till den utökade budgeten blev revideringen stor. Från 325kkr till 1750kkr. Slutkostnaden blev 2177kkr. Denna stora förändring av kalkylerna berodde på de extrautgifter som uppkom i samband med flytten av hyresgästen till andra lokaler Moms och index Momskostnaden ändrades mellan kalkylerna allt eftersom kostnaderna ökade under projektets gång. Detta är inget som Familjebostäder kan påverka. 13(17)

18 4.2.6 Översikt av kostnadsposter kkr Jämförelse mellan kostnadsposter i utökad budget respektive slutkostnad Utökad budget Slutkostnad projektering byggherrekostn Bygg/Måleriarb. Tilläggs- och ändr.arb Moms/Index kkr Kostnader i utökad budget resp. slutkostnad Utökad budget Slutkostnad Proj.+BHkostn. Entrepr.kostn. Byggkostn. Prod.kostn. 14(18)

19 4.3 Analys För att kunna göra en bra budget bör det finnas bättre underlag för en kostnadsuppskattning. En bättre sådan gör att man lägger en bra grund för fortsatt projektering och undviker en del kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten som annars skulle ha tillkommit längre fram under projektets gång. I detta projekt har Familjebostäders kalkyl till största del baserats på Bygganalys kostnadsuppskattning, vilket kan tyckas verka egendomligt med tanke på att kostnadsuppskattningen togs fram på vagt underlag, kort tid och med stor osäkerhet. På grund av att husen var cirka 50 år gamla och relationsritningarna inte hade den informationen som behövdes för att veta exakt var el- och avlopp går i väggar och bjälklag, så försvårade det arbetet under både projekteringen och produktionen. Under projekteringen är det svårt att i förväg veta hur arbetet kommer att utveckla sig och under produktionen kan det tillkomma arbeten som man inte hade projekterat för. Till exempel vet man inte vad som döljer sig bakom en vägg eller i ett bjälklag. I de situationerna får man lita på sin egen kunskap och känsla från tidigare projekt. Äldre hus tenderar att öka projekteringskostnaden på grund av dolda installationer och bristande relationsunderlag. En bättre utredning om var den lokala hyresgästföreningen skulle flyttas skulle ha skett i ett tidigare skede, dels för att undvika förseningen av entreprenaden och dels för att minska den ekonomiska belastningen på projektet. Man kanske skulle ha hittat en lokal som redan var anpassad till föreningens behov istället för att bygga nya. Dock fanns antagligen inte tillräckligt med tid för detta och man använde sig av en snabbare lösning som kostade mer pengar. 15(19)

20 5. Kv. Örsbaken Bakgrund Projektet omfattar om- och tillbyggnad av en restaurang som heter Hjälmaren (se bild 5.1). Restaurang Hjälmaren är belägen i Årsta centrum och är byggd i fyra etapper i slutet av 1940-talet och början av 1950-talet. Tre av etapperna är tillbyggnad på en befintlig fastighet. Restaurangen kan ta emot cirka 150 gäster. En ombyggnad och totalrenovering av restaurangen var nödvändig på grund av att det uppstått sättningar i marken, på vissa ställen upp till 40 cm. Dessa sättningar uppstod delvis av att tunnlar för södra länken gjorts i närheten och att dessa i sin tur sänkt grundvattennivån. Efter att ägaren till restaurangen uppdagat sättningarna och kontroller hade utförts, stängdes restaurangen med detsamma eftersom byggnaden var i så dåligt skick. Projekteringen av ombyggnaden satte igång och en upphandling av en generalentreprenör satte igång. Eftersom tiden för projektet var begränsad gjordes en kort upphandling. Den som valdes till generalentreprenör var NCC. Hela Årsta centrum är kulturmärkt och likaså den aktuella byggnaden, vilket gjorde att ombyggnaden inte blev helt lätt att genomföra. Förändringarna på byggnaden skulle i stort sett vara obefintliga och så mycket som möjligt av byggnaden skulle man försöka att bevara, både utvändigt och invändigt. Detta gjorde att arkitekten, med specialkompetensen som antikvarisk sakkunnig, medförde stora kostnader för Familjebostäder. Eftersom byggnaden är kulturmärkt så har Statsbyggnadskontoret varit inblandade i byggandet. Detta för att kontrollera att huset inte förändrar sitt utseende. Arbetena som skulle utföras omfattade såväl mark som grundläggning, bygg- och måleriarbeten samt installationer. Eftersom sättningarna var stora medförde det att man var tvungen att riva den tillbyggda delen av byggnaden och återuppbygga detta. Man gjorde även en om- och tillbyggnad av källarvåningen En mindre omfattande ombyggnad skulle även göras på huvudbyggnaden. Eftersom byggnaden var kulturmärkt var det mycket av inredningen som skulle bevaras, vilket gjorde att projektering och övrigt arbete försvårades. Eftersom upphovet till sättningarna på restaurangen från början berodde på ett projekt som Vägverket utförde, och att sättningarna annars inte skulle ha uppkommit, kräver Familjebostäder att Vägverket ska betala delar av kostnaderna för om- och tillbyggnaden. De kostnader som Familjbostäder är villiga att betala är mervärdeskostnaderna på entreprenaden, det vill säga alla kostnader för den förhöjda standard som gjordes i och med ombyggnaden. Förhandlingar av dessa kostnader pågår vid skrivandet av denna rapport och något resultat har ännu inte uppnåtts. Efter upphandlingen uppkom det i och med om- och tillbyggnaden att köket var i så pass dåligt skick att ett godkännande vid en besiktning inte skulle ha varit möjlig. Restaurangägaren ville dessutom sätta in extrautrustning i köket som annars inte skulle ingå i entreprenaden. Dessa kostnader fick ägaren själv betala. Även vissa delar av källarens kostnader fick ägaren stå för själv (se bilaga 5). Restauranginnehavaren var tvungen att evakueras under byggtiden och under den tiden betalades ingen hyra, vilket var en stor förlust för Familjebostäder. Även om ägaren slapp ifrån att betala hyra så förlorade han ändå mycket pengar på att han inte kunde hålla sin restaurang och verksamhet igång. Detta har Familjebostäder 16(20)

21 kompenserat genom att betala mycket av det som restaurangägaren själv egentligen skulle ha betalat. Till exempel gjorde Familjebostäder i ordning den gamla källardelen till omklädningsrum, förråd och satte in toalett med mera för en stor summa pengar. Familjebostäder stod även för kostnaderna i samband med att kylrummet renoverades. Hela entreprenaden upphandlades utan hiss, styr- och regler samt delar av kylan på grund av att man inte visste om åtgärder för dessa skulle genomföras. Detta hade dock Familjebostäder optionspris på. Med optionspris menas att en upphandling i konkurrens kan göras utan att för den skull beställaren är tvingad till köp. Köpet sker om aktuell åtgärd är nödvändig. Byggstart var i februari 2002 och entreprenaden var färdigställd i slutet av november samma år. Bild 5.1 Restaurang Hjälmaren 17(21)

22 5.2 Granskning av kalkylerna (se bilaga 5-7) Projektering Den största avvikelsen på projekteringen var att arkitektkostnaden blev mycket dyrare än beräknat. Detta på grund av tidigare nämnt merarbete i och med kulturmärkningen av fastigheten. Förprojekteringen, en post som inte alls var budgeterad, hade en kostnad på nästan 50 kkr. Anledning till detta var att ljudkraven var högt ställda med tanke på att det exempelvis kanske skulle förekomma hög musik. Även geotekniska undersökningar var nödvändiga eftersom det fanns ett behov av pålning. Kopieringskostnaderna ökade med nästan fem gånger den kalkylerade summan. Budgeten för posten el och hiss överskreds också en hel del Allmänna Byggherrekostnader Den absolut största avvikelsen skedde på posten hyra gatumark. Anledningen var att ställningar, containrar och dylikt som behövdes under produktionstiden stod på den mark som ägs av Gatu- och fastighetskontoret och som de tog ut hyra för. Denna hyra blev avsevärt mycket högre än man beräknat på grund av att man inte hade kalkylerat att en sådan stor yta skulle behöva upptas. Ombyggnaden medförde även att ett övergångsställe var tvunget att flyttas och göras om på en annan plats i närheten. Dessa kostnader fick Familjebostäder stå för själva. En ej budgeterad kostnad som uppstod var kostnaden av en extern miljökontrollant. Något som man sparade in på var kostnader för reklam och PR Mark- och grundläggningsarbeten Vid budgetering för mark- och grundläggning lades alla kostnader på posten för grundkonstruktioner. Detta beroende av att projektören inte visste vad som exakt skulle ingå i arbetet. Slutkostnaderna för mark- och grundläggningsarbeten bokfördes på kontot för byggnads- och måleriarbeten Byggnads- och måleriarbeten Anledningen till att slutkostnaden för byggnads- och måleriarbeten är så stor i jämförelse med den kalkylerade kostnaden är att kostnaderna för mark- och grundläggningsarbeten samt större delen av installationerna blev bokförda på detta konto. I ett stapeldiagram kan detta ge en felvisande bild då det kan de ut som om att ingen kostnad förekommit för mark- och grundläggningsarbeten Installationer Stora delar av installationsslutkostnaderna är konterade i posten för byggnads- och måleriarbeten. Detta gör att skillnaden mellan budget och slutkostnad för installationer är närmare två miljoner kronor. 18(22)