Rådgivningsavdelningen informerar om

Transkript

1 Rådgivningsavdelningen informerar om 2009 års fastighetstaxering av småhus Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (37) Innehåll Förord Inledning Tidplan för 2009 års fastighetstaxering Kommunal fastighetsavgift Värdering inför fastighetstaxeringen Taxeringsförslag eller allmän fastighetsdeklaration Taxeringsenhet och värderingsenhet Småhusenhet Riktvärde Värdefaktorer för byggnaden Värdefaktorer för tomtmarken Riktvärde för småhus Storlek Ålder Standard Jämkning Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Riktvärde för värderingsenhet omfattande byggnad för småhus Exempel på uträkning av riktvärdet för småhusbyggnad Riktvärde för tomtmark Storlek Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand Beräkning av riktvärde för tomtmark Exempel på uträkning av riktvärdet för tomtmarken Justering för säregna förhållanden Värderingsmetoder Direkt metod Indirekt metod Värdefaktorer som kan ge justering för säregna förhållanden Radon Bristfällig ventilation Byggnadsskador Kulturhistoriskt intressanta småhus... 27

3 3 (37) Påtagligt eftersatt underhåll Låg takhöjd Lokaldel Värdefulla komplementhus Fördröjd exploatering Extraordinära grundläggningsförhållanden Topografi, orientering i vädersträck, fornlämningar, sankmark, skafttomt m.m Trädgårdsanläggningar Tillgång till väg eller gata Gatukostnader Kostnad för el-anslutning Servitut Buller, damm, avgaser, ljus och skakningar Kraftledningar Sjöutsikt Strandens attraktivitet Swimmingpool utomhus Vad händer efter den 3 november 2008? Skatteverkets möjligheter till omprövning Möjligheter att begära omprövning och överklaga Ytterligare information... 35

4 4 (37) Förord Informationsskriften är till för att ge utförlig information om fastighetstaxering, som är ett till stora delar komplicerat förfarande. Skriften är tänkt att fungera som uppslagsverk för att kunna ge svar på förhållandevis komplicerade frågor kring fastighetstaxering, t.ex. vad som krävs för lägre taxeringsvärde p. g. a. radon, buller eller närhet till kraftledning. Informationsskriften innehåller därför till viss del mycket utförlig och komplicerad information, som inte berör samtliga småhusägare.

5 5 (37) 2. Inledning Allmän fastighetstaxering ska äga rum vart sjätte år. Genom ett riksdagsbeslut i december 2001 slopades omräkningsförfarandet fr.o.m. år Istället ska förenklade fastighetstaxeringar för småhus ske fr.o.m. år 2006 med sex års intervall. Genom ett riksdagsbeslut kommer även 2009 års fastighetstaxering, att vara en förenklad fastighetstaxering. Avsikten med 2009 års förenklade fastighetstaxering är att värdena ska återspegla den genomsnittliga marknadsvärdenivån år Särskild fastighetstaxering sker under de år då allmän eller förenklad fastighetstaxering inte sker. Därvid ändras den taxering som bestämts vid allmän eller förenklad fastighetstaxering. Särskild fastighetstaxering görs endast om det föreligger grund för nytaxering, t.ex. om en tomt har bebyggts eller villan har rivits eller byggts ut. Syftet med fastighetstaxeringen är att fastställa taxeringsvärdet till 75 procent av marknadsvärdet, det pris fastigheten sannolikt skulle ha betingat vid en försäljning på allmänna marknaden. Man kan även deklarera via Internet, så man behöver inte använda sig av pappersblanketterna Tidplan för 2009 års fastighetstaxering 15 oktober 2008 fastighetsägare som inte fått ett taxeringsförslag eller en fastighetsdeklaration måste kontakta Skatteverket. 20 oktober 2008 sista dag för att begära anstånd med att komma in med deklarationen. Anstånd kan göras muntligen eller skriftligen. 3 november 2008 sista dag då fastighetsdeklarationen alternativt synpunkter på taxeringsförslaget ska ha kommit Skatteverket tillhanda. Mars-juni 2009 Skatteverket underrättar fastighetsägarna om de nya taxeringsvärdena. Detta innebär snabbare beslut än vid tidigare taxeringar, då ingen fick beslut tidigare än i juni. 31 december 2014 sista dag som begäran av omprövning och överklagande till länsrätt får ha kommit in 2.2. Kommunal fastighetsavgift Beskattningsåret 2007 var det sista året då fastighetsskatt användes för att beskatta småhusfastigheter. Fr.o.m. beskattningsåret 2008 har fastighetsskatten bytts ut mot

6 6 (37) den kommunala fastighetsavgiften. Vissa undantag finns dock, som fortfarande beskattas med fastighetsskatt. Den kommunala fastighetsavgiften uppgår för småhus med tillhörande tomtmark till ett högstabelopp om kr för beskattningsåret Kostar det mindre att betala 0,75 procent av taxeringsvärdet i kommunal fastighetsavgift, får man göra det istället. Det finns en specialregel för nybyggda småhus, som innebär att de första fem åren är avgiftsfria medan avgiften de följande fem åren blir halva högstabeloppet (för närvarande kronor) eller högst 0,375 procent av det totala taxeringsvärdet för fastigheten. Skattereduktion för fastighetsavgift för permanentbostäder är möjlig för fysiska personer som har fyllt 65 år vid ingången av året före taxeringsåret eller som under året före taxeringsåret har uppburit sjuk- eller aktivitetsersättning. Fastighetsavgiften begränsas till 4 procent av inkomsten, dock lägst till ett spärrbelopp om kronor för beskattningsåret Högstabeloppet förändras genom indexering. Samma sak gäller för spärrbeloppet för dem som får skattereduktion. Indexeringen sker dock inte på exakt samma sätt. Det kan vara svårt att räkna ut såväl den kommunala fastighetsavgiften som sin skatt i övrigt. Lättast är att använda sig av Skatteverkets skatteuträkningsprogram, som finns tillgängligt på Särskilda regler gäller för skattereduktion efter fastighetsägarens död. 3. Värdering inför fastighetstaxeringen Grundläggande vid fastighetstaxering är indelningen i geografiska områden, s.k. värdeområden. Det finns drygt värdeområden i landet. Värdeområdena är avgränsade så att de fastigheter som ligger inom samma område taxeras efter samma grunder. Vid förberedelsearbetet, som i huvudsak utförs av Lantmäteriverket, sker en insamling av de köp som skett under år Vid behov korrigeras köpeskillingarna så att de motsvarar den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under år Anledning härtill är att taxeringsvärdenivån år 2009 ska återspegla den prisnivån som gällde två år före taxeringsåret under det s.k. nivååret, d. v. s. år Köp som inte är representativa sållas bort, t.ex. högre pris p. g. a. affektionsvärde eller lägre pris p. g. a. släktskap. Även topp- och bottenpriser, som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet sållas bort. Detta sker bl.a. när en fastighet av impulsivitet har köpts alldeles för dyrt eller av obetänksamhet sålts på tok för billigt. När gallringen och omräkningen är genomförd är det dags för provvärderingen. Med utgångspunkt i provvärderingen tas fram riktvärdeangivelser, andra bestämmelser och förtydliganden m.m. samt görs indelning i värdeområden. Målet

7 7 (37) är att taxeringsvärdena inom respektive värdeområde ska utgöra 75 procent av marknadsvärdet. Som framgår av den ovan beskrivna arbetsmetoden gäller inte taxeringen varje enskild fastighet utan bygger på en schablon i området. Det innebär att vissa fastigheter inom ett värdeområde kan få ett taxeringsvärde, som är något högre än 75 procent av marknadsvärdet medan några får ett taxeringsvärde som ligger något under 75 procent av marknadsvärdet. Den arbetsgång och värderingsmetod som används vid fastighetstaxeringen är fastlagd i fastighetstaxeringslagen, vilket innebär att förberedelsearbetet följer samma mönster runt om i landet. De skillnader i taxeringsvärdenivån som uppstår i olika delar av landet beror på skillnader i marknadspriset, dvs. vad som har betalts för fastigheterna inom värdeområdet. 4. Taxeringsförslag eller allmän fastighetsdeklaration Om det finns tillfredsställande uppgiftsunderlag i Skatteverkets register för att beräkna taxeringsvärde, erhåller du ett taxeringsförslag. I förslaget redovisas samtliga faktorer som leder fram till det redovisade taxeringsvärdet. Om allt stämmer, behöver du inte göra något mer, inte ens skicka in blanketten till Skatteverket. Har Du däremot synpunkter på taxeringsförslaget ska ändringar och tillägg göras på blanketten som ska vara Skatteverket tillhanda senast den 3 november I de fall då Skatteverket inte har tillräckligt med uppgifter i sina register för att föreslå ett taxeringsvärde, ska Du lämna allmän fastighetsdeklaration. Skatteverket vill ha in deklarationen senast den 3 november Om du inte har erhållit något taxeringsförslag eller allmän fastighetsdeklaration den 15 oktober 2008, måste Du höra av Dig till Skatteverket. Den som till följd av särskilda omständigheter inte kan deklarera eller lämna sina synpunkter på taxeringsförslaget senast den 3 november 2008, kan skriftligen eller muntligen ansöka om anstånd. Om du är i behov av anstånd, bör du ansöka om detta senast den 20 oktober Anstånd kan inte beviljas längre än till den 28 februari 2009, om inte synnerliga skäl föreligger. Ansökningsblankett kan hämtas hos Skatteverket. Ansökan kan även göras muntligen. 5. Taxeringsenhet och värderingsenhet Med taxeringsenhet avses vad som ska taxeras för sig. Taxeringsenhet med småhus och tomtmark för småhus betecknas småhusenhet. I sådan taxeringsenhet kan förutom värdet av småhus och tomtmark ingå värdet av del i samfällighet.

8 8 (37) 5.1. Småhusenhet Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: För att en byggnad ska anses vara inrättad som bostad åt en eller två familjer bör krävas att den är utrustad med för en bostad grundläggande installationer och bekvämligheter. I undantagsfall kan dessa funktioner vara uppdelade mellan två eller flera byggnader på samma tomt om byggnaderna är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj. Endast byggnader som klassificeras som småhus inklusive komplementhus (garage, förråd, bastu eller annan mindre byggnad) kan utgöra värderingsenhet avseende byggnad på en småhusenhet. En byggnad som innehåller en bostads- och en lokallägenhet (t.ex. frisörsalong) indelas som småhusenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden. Härutöver indelas en bostadsbyggnad för minst tre och högst tio familjer som småhus om byggnaden är belägen på registerfastighet som till någon del upptas av mark för lantbruksändamål. Det förekommer att byggnader på en småhusenhet kan användas för olika ändamål. Om byggnaden inte är inrättad för boende eller utgör ett komplementhus hänförs byggnaden till annan byggnadstyp än småhus, vilket innebär att den inte kan ingå i småhusenhet. Exempel på sådana byggnader är lagerbyggnader för småhusägarens firma och lastbilsgarage för ägarens åkeri. Om det finns tre eller flera sammanbyggda tvåbostadshus på en fastighet betraktas dessa inte som småhus utan som ett hyreshus. Vid bedömningen av om en byggnad är inrättad till småhus (en eller två familjer) eller hyreshus kan antalet lägenheter tas som utgångspunkt. Med bostadslägenhet avses ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet. En småhusenhet består normalt av två värderingsenheter, en för småhuset och en för marken. I samma värderingsenhet som småhuset kan dock som ovan nämnts även komplementhus som garage, förråd, bastu och annan mindre byggnad ingå. Om det finns flera småhus på en fastighet, utgör enligt huvudregeln varje småhus en egen värderingsenhet. När det på samma tomt finns ett eller flera småhus och dessa har ett sammanlagt värde under kr, ska de inte åsättas något värde. 6. Riktvärde Taxeringsvärdet för en fastighet bestäms med utgångspunkt i riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. De värdefaktorer som är aktuella för småhus anges nedan.

9 9 (37) 6.1. Värdefaktorer för byggnaden Värdefaktorerna som gäller för småhus är följande: Storlek - bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Ålder - ger uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms utifrån småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa. Standard - bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Byggnadskategori - friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Fastighetsrättsliga förhållanden - om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. När tomtmarken inte utgör självständig fastighet och inte ligger inom ett grupphusområde 1, skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Värdeordning - husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten. Det mest värdefulla huset hänförs till klass I och övriga småhus på tomten till klass II. Samtliga värdefaktorer med undantag för värdefaktorn storlek indelas i klasser. Indelningen i klasser görs på samma sätt i hela Sverige. Det finns ett rekommenderat riktvärde för varje kombination av klassindelningsdata. Lägets betydelse för värdet av ett småhus beaktas genom indelningen i värdeområden och den för varje område gällande S-nivåfaktorn. Taxeringsvärdet för småhus räknas schablonmässigt fram genom jämförelse med ett normhus (normenheten), varmed avses ett småhus som: har uppförts under det sjuttonde året före den allmänna fastighetstaxeringen (värdeår 1986) är av normal storlek (125 kvadratmeter) har normal standard (30 standardpoäng) är friliggande utgör det enda småhuset på en tomt som är självständig fastighet inte är om- eller tillbyggt. 1 För definition av grupphusområde, se kapitel 7.5.

10 10 (37) 6.2. Värdefaktorer för tomtmarken Värdefaktorerna för tomtmark till småhus är: Storlek - tomtmarkens areal. Vatten och avlopp - med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Fastighetsrättsliga förhållanden - om tomtmarken utgör självständig fastighet, eller inte. När tomtmarken inte utgör självständig fastighet, som inte ligger i ett grupphusområde, skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Typ av bebyggelse - om tomtmarken är bebyggd med eller är avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Närhet till strand - tomtmarkens läge i förhållande till strand. Värdefaktorerna indelas i klasser förutom värdefaktorn storlek. Klassindelningen är identisk för hela landet. Lägets betydelse för tomtmarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och det för varje värdeområde gällande värdet för normaltomten, som är en tomt med särskilt angivna genomsnittliga egenskaper. Hur normaltomten ser ut varierar mellan värdeområdena. Normaltomten är dock aldrig hänförlig till klassen strand eller strandnära. Din tomts värde räknas fram utifrån hur mycket den avviker från normaltomten. 7. Riktvärde för småhus En fastighets taxeringsvärde bestäms utifrån riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. Ett småhus taxeringsvärde bestäms som summan av riktvärdena för tomt och byggnad, eventuellt efter justering för säregna förhållanden 2. Riktvärdet för småhuset (fastighetens byggnadsdel) bestäms på sätt angivet i förevarande kapitel. I kapitel 8 tar vi upp hur riktvärdet bestäms för tomtmarken Storlek Värdefaktorn storlek anges som småhusets värdeyta. Den utgörs av summan av småhusets boyta jämte ett tillägg motsvarande 20 procent av sådan biyta som kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Tillägget för biyta får maximalt uppgå till 20 kvadratmeter. Det framgår av Skatteverkets broschyr Fastighetstaxering Småhus , SKV 389, sidan 12 f 3. 2 Se kapitel 9 3 Kan hämtas på eller beställas på telefon

11 11 (37) När takhöjden är mellan 1,9 och 2,1 m, kan justering för säregna förhållanden aktualiseras. Utrymmen med en takhöjd under 1,9 m mäts inte, varför de inte heller kan utgöra boyta eller biyta. För information om hur justering för säregna förhållanden görs vid låg takhöjd, jfr kapitel I värdeytan ingår inte heller utrymmen i eventuell lokaldel, vilken dock kan beaktas genom justering för säregna förhållanden, se kapitel Ålder Åldern ger uttryck för hur mycket av husets sannolika återstående livslängd som återstår. Värdefaktorn ålder anges med värdeår. Hur värdeåret räknas ut, framgår av exemplet nedan. Exempel: En byggnad är ursprungligen uppförd år Då var boytan 60 kvadratmeter. År 1970 byggdes 40 kvadratmeter till. Total boyta är således 100 kvadratmeter. Jämkat värdeår = 1930 * (60/100) * (40/100) = 1946 Observera att för byggnader uppförda 1929 och tidigare, anges 1929 som nybyggnadsår Standard Småhusets byggnadsmaterial och utrustning avgör hur standardklassificeringen skall ske. Skulle huset ha två lägenheter, redovisas standarden för lägenheten med högst standard. Avvikelser i standarden mellan lägenheterna redovisas under övriga upplysningar i deklarationsblanketten. Standarden bestäms efter hur många standardpoäng huset har. Ju bättre standard, desto högre taxeringsvärde. Det finns fem huvudområden för standard: Exteriör Energihushållning Kök Sanitet Övrig interiör Antalet standardpoäng fördelar sig enligt följande: Huvudområde Exteriör Antal standardpoäng Fasadbeklädnad Minst hälften av den sammanlagda fasadytan består av - tegel eller annat stenmaterial 4 - trä, plåt, fibercement, puts eller plast 3

12 12 (37) Garage - finns på tomten eller i byggnaden (inte källarplanet), - med plats för en bil 2 - med plats för två eller flera bilar 4 Carport Carport finns på tomten 1 Underhålls- och ombyggnadsstandard Fasadbeklädnaden är till mer än hälften utbytt år 2003 eller senare - ja 3 - nej 0 Takbeläggningen är till mer än hälften utbytt år 2003 eller senare - ja 3 - nej 0 Maximal delsumma Exteriör 15 Stomme: Endast bärande väggar ovan mark (inte grunden) klassificeras som stomme. Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad. Garage: Om garage endast finns i källarplan, anses det som att garage saknas på tomten. Samma sak gäller när garage endast finns i gemensamhetsanläggning eller hyrs av en ekonomisk förening. Det görs ingen skillnad på varm- och kallgarage. Skulle flera typer av garage finnas på fastigheten, ska det alternativ redovisas som ger den högsta poängen. Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak. Väggar saknas helt eller delvis. Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

13 13 (37) Huvudområde Energihushållning Antal standardpoäng El El finns indragen 4 Fönster Minst hälften av den sammanlagda fönsterytan utgörs av - två eller treglasfönster 2 - andra fönstertyper 0 Uppvärmning Uppvärmningssystem finns 3 - Uppvärmningssystem saknas eller uppvärmningen sker enbart med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller luftvärmepump utan luftkanaler 0 Underhålls- och ombyggnadsstandard Elsystemet är utbytt 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Energihushållning 12 Vid poängberäkningen för huvudområdet energihushållning bör följande iakttas enligt Skatteverket: El: El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet. Har man enkom egen generatoralstrad el, anses man inte ha el indragen. Fönster: Till fönster med enkelglas räknas även inte kopplade tvåglasfönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster. Uppvärmning: Med annat konventionellt uppvärmningssystem bör avses följande former för uppvärmning: direktverkande elvärme, vattenburen elvärme, fjärrvärme, kombipanna och övriga typer av värmepannor. En separat luftvärmepump (luft/luft) är inte ett uppvärmningssystem, utan bara ett komplement till det ordinarie uppvärmningssystemet och ger inga extra standardpoäng. Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna uppvärmningssystem. Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

14 14 (37) Huvudområde Kök Antal standardpoäng Utrustning m.m. - Enkel standard 3 - Normal standard 6 - Hög standard 9 Kök med enkel standard är mycket litet och sparsamt utrustat, t.ex. en kokvrå, ett pentry eller ett mindre, äldre kök eller ett kök i ett enkelt fritidshus. De flesta har ett kök med normal standard. Det är inte både påkostat och modernt, och inte heller mycket litet och enkelt. Hög standard är svarsalternativet för påkostade kök i såväl permanenthus som fritidshus. Underhålls- och ombyggnadsstandard Köksinredningen (skåp, bänkar och liknande) är utbytt 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Kök 12 Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses köksinredningen inte vara utbytt. Huvudområde Sanitet Antal standardpoäng Vatten I huset finns indraget - åretruntvatten 4 - sommarvatten 3 Bad, dusch och WC I bostadsplan (inkl. sluttningsvåning) finns - ett bad- eller duschutrymme 1 - två eller flera bad- eller duschutrymmen 2 Bad- eller duschutrymme saknas eller finns i källarvåning 0 WC finns 3 Tvättutrustning Särskilt utrymme större än 4 kvm finns inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller grovkök 1

15 15 (37) Underhålls- och ombyggnadsstandard Mer än hälften av vatten- och avloppsstammarna i huset är utbytta 2003 eller senare 3 Sanitetsutrustningen, golvbeläggningen och väggmaterialet i det största bad- eller duschutrymmet är i allt väsentligt utbytt 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Sanitet 16 Vid poängberäkningen för huvudområdet sanitet bör enligt Skatteverkets allmänna råd följande iakttas. Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året. Bad, dusch och WC: Med WC avses endast vattenspolad toalett. Tvättutrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård. Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses vatten- och avloppsstammar inte utbytta. Om huset är byggt 2003 eller senare anses inredning, golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta. För att sanitetsutrustning respektive golvbeläggning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande: a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol. b) Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut. c) Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut. Om huset är byggt 2003 eller senare anses golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.

16 16 (37) Huvudområde Övrig interiör Antal standardpoäng Öppen spis, gillestuga Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns i byggnaden 2 I källare finns gillestuga eller liknande inrett utrymme som - är större än 15 kvm 2 Maximal delsumma Övrig interiör 4 Vid poängberäkningen för huvudområdet övrig interiör bör enligt Skatteverkets allmänna råd följande iakttas. Öppen spis, gillestuga: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är utdömda JÄMKNING När delsummorna för de olika huvudområdena har beräknats, kan varje delsumma jämkas för sig, om byggnadsmaterial och utrustning i och för sig finns, men är av mycket hög eller mycket låg standard. Jämkning kan även ske, om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning än som anges i kapitel 7.3. är av mycket hög eller mycket låg standard samt att poängsumman för huvudområdet därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Jämkningen får inte medföra att antalet standardpoäng överstiger det maximala antalet standardpoäng, som kan erhållas för huvudområdet. Den får inte heller innebära att standardpoängen för huvudområdet blir mindre än 0. Följande exempel på anledningar till jämkning kan framhållas för de olika huvudområdena. Huvudområdet Exteriör Teglet i fasaden är av andra sortering. Huvudområde Kök Avsevärt olika standard mellan två kök som finns i småhuset. Kök utan fönster i sluttningsvåning. Huvudområde Övrig interiör Öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärmning. Extrem planlösning. Extra stor takhöjd. Det går inte att både erhålla jämkning av standarden samtidigt med justering av säregna förhållanden. Normalt sett är anledningarna till jämkning att hänföra till kvalitén, åldern och utförandet på standardhöjande åtgärder angivna under Underhålls och ombyggnadsstandard på aktuella huvudområden, se kapitel 7.3.

17 17 (37) Justering för säregna förhållanden kan i motsats till jämkningsanledningarna föranledas av t.ex.: 1. omedelbart reparationsbehov, t.ex. för läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvändiga åtgärder såsom åtgärder för t.ex. radon och mögel. 2. påtagligt eftersatt underhåll. 3. onormalt stora framtida drifts- och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader Byggnadskategori Värdefaktorn byggnadskategori indelas i tre klasser: Friliggande hus (F) Kedjehus (K) Radhus (R) Radhus är en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra. Kedjehus är ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus Fastighetsrättsliga förhållanden Med fastighetsrättsliga förhållanden avses om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken skulle kunna bilda en självständig fastighet, tas hänsyn även till detta när fastigheten ligger inom ett grupphusområde. En tätbebyggd grupp av småhus som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod och som har i huvudsak likartad karaktär benämns grupphusområde. Det bör åtminstone finnas sex hus i området. Komplementbyggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark kan dock inte medföra definition som grupphusområde. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid ej grupphusområde Klass 1 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Klass 2 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som kan bilda egen fastighet.

18 18 (37) Klass 3 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda självständig fastighet. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid grupphusområde Klass 1 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Klass 2 Övriga småhus FV-tabell Värdeordning Fastighetsrättsliga förhållanden Värderingsenhet Övriga värderingsenheter belägen i grupphusområde Klass 1 Klass 2 Klass 1 Klass 2 Klass 3 Klass 1 1,0 0,6 1,0 1,0 0,5 Klass 2 0,7 0,5 0,7 0,5 0,5 Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värderingshänseende på tomten. Om ett småhus är det mest värdefulla huset på tomten (värdeordning klass 1), som inte utgör självständig fastighet och värderingsenheten är belägen i ett grupphusområde (fastighetsrättsligt förhållande klass 2, grupphusområde), är en sådan värderingsenhets värde 60 % (0,6) av ett småhus värde på självständig fastighet Riktvärde för värderingsenhet omfattande byggnad för småhus Enligt Skatteverkets handbok för fastighetstaxering bestäms riktvärdet för värderingsenhet omfattande byggnad för småhus på följande sätt: R = V * S * Å * N där R = riktvärdet, V = relativa värdet enligt tillämplig SV-tabell vid värderingsenhetens storlek och standard, S = S-nivåfaktor för värdeområdet, Å = åldersfaktorn enligt tillämplig SO-tabell S vid värderingsenhetens ålder och standard och N = omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S vid värderingsenhetens fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. När riktvärdet räknas fram i ovanstående formel, används följande tillvägagångssätt enligt Skatteverkets handbok:

19 19 (37) Småhusets värde enligt tillämplig SV-tabell beräknas och avrundas nedåt till närmast tusental kronor. Tillämplig tabell väljs med ledning av den för värdeområdet gällande S-nivåfaktorn. 2. Det sålunda avrundade beloppet skall multipliceras med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Produkten avrundas till närmaste lägre tusental kronor. 3. Beloppet enligt punkt 2 multipliceras med den åldersfaktor som kan avläsas för småhuset i SO-tabellen S för värdeområdet. Det beräknade beloppet avrundas till närmast lägre tusental kronor. 4. Beloppet enligt punkt 3 multipliceras med den nedräkningsfaktor som framgår av FV-tabellen S. Efter det att en nedräkning av riktvärdet skett enligt punkt 4 utgör det därigenom framräknade beloppet efter avrundning till närmast lägre tusental kronor småhusets riktvärde Exempel på uträkning av riktvärdet för småhusbyggnad Det bekvämaste sättet att räkna ut taxeringsvärdet för ett hus, är att använda Skatteverkets program som finns tillgängligt på Vill du se hur man räknar ut taxeringsvärdet för hand, kan du titta på följande exempel. Ninas och Antons friliggande småhus har värdeår 1970 och har en värdeyta på 96 m2. Huset har sammanlagt 30 standardpoäng, se kapitel 7.3. Gällande tabellnivå är 4,2. Åldersinverkan är 80. Småhuset är det enda småhuset på tomten och inte beläget i ett grupphusområde. Ninas och Antons småhus står på egen fastighet. Tillämplig nedräkningsfaktor för fastighetsrättsliga förhållanden är 1,0. Nedanstående uträkning följer punkterna under kapitel Enligt tillämplig SV-tabell (4,2-7,5) är grundvärdet av ett hus på 76 m kr. Ett marginalvärde tillkommer med 660 kr per överstigande kvadratmeter. För 20 m2 (96-76) tillkommer således 20 * 660 = kr. Summan uppgår till = kr. Denna summa avrundas nedåt till närmaste tusental kr, d.v.s kr. 2. Tillämplig S-nivå (4,2) multipliceras med värdet under punkt * 4,2 = kr. Beloppet avrundas nedåt till närmast lägre tusental kr, d. v. s kr. 3. Åldersfaktorn är 0,82 enligt tabell för åldersinverkan 80. De kr under punkt 2 multipliceras med åldersfaktorn, * 0,82 = kr, vilket avrundas nedåt till närmast lägre tusental kr, kr. 4 De uppgifter som inte framgår av deklarationen, kan man ta reda på via eller genom att ringa till Skatteverket, tel

20 20 (37) 4. Nedräkningsfaktorn multipliceras med värdet under punkt * 1,0 = kr. Riktvärdet för byggnaden är således kr. 8. Riktvärde för tomtmark En fastighets taxeringsvärde bestäms utifrån riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. Riktvärdet för tomtmarken bestäms på sätt angivet i förevarande kapitel. I kapitel 7 tar vi upp hur riktvärdet bestäms för småhuset (fastighetens byggnadsdel) Storlek Tomtarealen mäts i kvadratmeter. Vid beräkningen av tomtens värde är utgångspunkten normaltomten för värdeområdet. Om aktuell tomt är större än normaltomten justeras värdet upp. När tomten är mindre än normaltomten justeras värdet ned. Korrigering av värdet får dock endast ske till halva normaltomtens storlek respektive uppåt till dubbla normaltomtens värde. Även om tomtens storlek är mindre än halva normaltomten respektive större än dubbla normaltomten, blir värdet således inte mindre än för halva normaltomten respektive större än för dubbla normaltomten. 8.2 Vatten och avlopp Värdefaktorn vatten och avlopp indelas i sex klasser (VA-klasser). Dessa är följande: 1. kommunalt vatten året om och kommunalt WC-avlopp, 2. kommunalt vatten året om och enskilt WC-avlopp. Enskilt vatten året om och kommunalt WC-avlopp, 3. enskilt vatten året om och enskilt WC-avlopp, 4. kommunalt eller enskilt vatten året om. Ej WC-avlopp, eller 5. kommunalt eller enskilt vatten under endast en del av året (sommarvatten). Vatten och/eller avlopp i annan kombination än som har förts till klasserna Ej vatten och ej WC-avlopp. Med vatten avses tillgång till drickbart vatten. Kommunalt vatten och/eller kommunalt WC-avlopp innebär att fastigheten är ansluten till kommunal vattenoch/eller avloppsanläggning. En kommunal anläggning är en sådan vatten- och avloppsanläggning som omfattas av lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp innebär anslutning till enskild vatten- och/eller avloppsanläggning. En enskild anläggning

21 21 (37) utgör annan än kommunal anläggning för vattenförsörjning och WC-avlopp. Enskilda anläggningar kan omfatta antingen en eller flera fastigheter Fastighetsrättsliga förhållanden Med fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark avses om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör självständig fastighet skall även möjligheten beaktas att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Sistnämnda gäller dock inte tomter inom grupphusområden. Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid ej grupphusområde Klass 1 Tomt som utgör självständig fastighet. Klass 2 Tomt som kan bilda egen fastighet. Klass 3 - Tomt som inte kan bilda självständig fastighet. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid grupphusområde Klass 1 Tomt som utgör en eller flera självständiga fastigheter. Klass 2 Övriga tomter Korrigerat normaltomtsvärde ej grupphusområde När en tomt som tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden och inte ligger i ett grupphusområde, bör värdet korrigeras. Om tomten tillhör klass 2, bör göras ett avdrag om kr. När tomten tillhör klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för en tomt i klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2 dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. När byggnaderna inte har åsatts något värde, får värdet av tomtmarken inte överstiga kr. Korrigerat normaltomtsvärde grupphusområde Om en tomt ingår i ett grupphusområde och tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en tomt som ligger inom grupphusområde och tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. När byggnaderna inte har åsatts något värde, får värdet av tomtmarken inte överstiga kr.

22 22 (37) 8.4. Typ av bebyggelse Värdefaktorn typ av bebyggelse för tomtmarken bestäms med hänsyn till vilken typ av småhus som marken skall bebyggas med eller redan är bebyggd med. Typ av bebyggelse har klasserna friliggande hus (F), kedjehus (K) och radhus (R) Närhet till strand Värdefaktorn närhet till strand avser tomtmarkens läge i förhållande till strand. Närhet till strand indelas i tre klasser (belägenhetsklasser): (strand) högst 75 m och egen strand (strandnära) högst 75 m utan egen strand (strandnära) mer än 75 m men högst 150 m Grundregeln är att indelningen i belägenhetsklasser görs utifrån det horisontellt mätta minsta avståndet mellan byggnadsplatsen och strandlinjen enligt ovan. Tomtmarken indelas i belägenhetsklass 1, när det är högst 75 meter mellan byggnaden och stranden och området däremellan tillhör värderingsenheten samt inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg som är allmänt tillgänglig. Annan tomt än som sägs i föregående mening, på vilken byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, indelas i belägenhetsklass 2. Samma sak gäller tomt med egen strand om byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinje, när stranden används som badplats eller liknande av allmänheten i annat än ringa omfattning. Om det är mer än 300 m att gå kortast möjliga väg från byggnadsplatsen till strandlinjen skall tomt som enligt huvudregeln indelas i belägenhetsklass 2 3, i stället hänföras till belägenhetsklass 4. Avståndet till stranden bör mätas från huvudbyggnaden. Om tomten är obebyggd, bör mätning istället ske från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden. Stranden kan ligga vid hav, insjö eller vattendrag. När en tomt ligger vid eller i närheten av en liten bäck, ett större dike eller liknande, som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bortser man från vattendraget. Belägenhetsfaktorn för normaltomten, som tillhör belägenhetsklass 4 är 1,0. Om tomten tillhör belägenhetsklass 1-3 beräknas tomtens riktvärde genom multiplikation med belägenhetsfaktorn för aktuell belägenhetsklass. Belägenhetsfaktorn varierar mellan olika värdeområden. Den kan t.ex. vara 1,5 för en strandnära tomt i belägenhetsklass 2. Detta innebär att den strandnära tomten får ett 50 procent högre värde än normaltomten i värdeområdet.

23 23 (37) 8.6. Beräkning av riktvärde för tomtmark Riktvärdet för tomtmarken bestäms enligt följande formel: RV = { [RN + M * (AV AN)] * B + V * (KN KV)} * F där RV = riktvärdet för värderingsenheten, RN = värdet för normaltomten, M = korrektionsbelopp för avvikande storlek i kronor per kvadratmeter, AV = värderingsenhetens storlek, dock lägst 0,5 * AN och högst 2 * AN, AN = normaltomtens storlek, B = belägenhetsfaktorn för den belägenhetsklass, som värderingsenheten tillhör, V = korrektionsbelopp i kronor för en avvikande VA-klass KN = normaltomtens VA-klass, KV = värderingsenhetens VA-klass och F = nedräkningsfaktorn för den klass av fastighetsrättsliga förhållanden som värderingsenheten tillhör. Enligt Skatteverkets handbok för fastighetstaxering gäller följande för uträkningen av riktvärdet: Riktvärdet för en värderingsenhet som utgör tomtmark bestäms i fem steg i följande ordning. 1. På riktvärdekartan (eller i den tillhörande beskrivningen) avläses i riktvärdeangivelsen värdet av normaltomten för aktuell bebyggelsetyp. 2. Korrigering sker för avvikelse i storlek med angivet värde per kvm. Det korrigerade värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor. 3. Korrigering sker för närhet till strand med angiven belägenhetsfaktor; avrundning görs nedåt till hela tusental kronor. 4. Korrigering sker för avvikelse från angiven VA-klass; avrundning görs nedåt till hela tusental kronor. 5. Korrigering sker med hänsyn till fastighetsrättsliga förhållande för fastighetsrättslig klass 3 med angiven nedräkningsfaktor och för

24 24 (37) fastighetsrättslig klass 2 genom ett avdrag med kr; avrundning görs nedåt till hela tusental kronor. Korrektionsbeloppet M skall anges i hela femtal kronor per kvadratmeter. Korrektionsbeloppet V skall anges i hela tal kronor. Beräkningen skall ske i den ordning som formeln anger. Efter varje multiplikation avrundas produkten nedåt till helt tusental kronor Exempel på uträkning av riktvärdet för tomtmarken Ninas och Antons småhus tomt har ett grundvärde på kr. Huset ligger 125 m från Husstadssjön (strandnära, klass 3) och belägenhetsfaktorn är 1,2. De har tillgång till kommunalt vatten och avlopp året om (VA-klass 1). Tomten är inte belägen i ett grupphusområde och utgör självständig fastighet (fastighetsrättslig klass 1). Nedanstående uträkning följer punkterna under kapitel Grundvärdet för Ninas och Antons tomts är kr, som motsvarar korrigerat värde efter punkt 1 och 2 under punkt 8.6. ovan. 3. Belägenhetsfaktorn är 1,2 för Ninas och Antons tomt (strandnära, klass 3). Grundvärdet multipliceras med belägenhetsfaktorn, * 1,2 = kr. 4. Ninas och Antons tomt har samma VA-klass som normaltomten, varför någon korrigering av VA-klass inte behöver ske. 5. Ninas och Antons tomt tillhör fastighetsrättslig klass 1, varför någon korrigering för fastighetsrättsliga förhållanden inte skall ske. Tomtens riktvärde är således kr. Det totala taxeringsvärdet för Ninas och Antons byggnad och tomt uppgår således till = kr, jfr kapitel Justering för säregna förhållanden Om det föreligger värdefaktorer som inte har tagits hänsyn till vid riktvärdets bestämmande och som har haft påtaglig inverkan på marknadsvärdet, skall fastighetens sammanlagda riktvärde justeras. Detta kallas justering för säregna förhållanden. Justering sker med 75 procent av den skillnaden i marknadsvärde som det säregna förhållandet motsvarar. För att justering ska ske måste det säregna förhållandet medföra att riktvärdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst kr. Om det säregna förhållandet innebär ett kr lägre marknadsvärde, skall riktvärdet sänkas med kr. Bakgrunden till att justering endast sker med 75 5 De uppgifter som inte framgår av deklarationen, kan man ta reda på via eller genom att ringa till Skatteverket, tel

25 25 (37) procent av förhållandets värde, kan utläsas av att syftet med fastighetstaxeringen är att fastställa taxeringsvärdet till 75 procent av marknadsvärdet. Bedömningen av vad som är säreget förhållande utgår från vad som är normalt inom värdeområdet och vad som förutsatts vid riktvärdeangivelsens bestämmande. I vissa värdeområden har det vid riktvärdenas bestämmande redan tagits hänsyn t.ex. till att fastigheterna är störda av buller. De förutsättningar som ligger till grund för värderingen inom ditt värdeområde, framgår under rubriken värdeområde på fjärde sidan av fastighetsdeklarationsblanketten. Om du är tveksam till om vid riktvärdets bestämmande hänsyn redan tagits till ett visst förhållande, kan du ringa Skatteverket för närmare besked Värderingsmetoder Det finns två metoder för att bestämma justeringens storlek, direkt och indirekt metod DIREKT METOD Vid den direkta metoden eftersträvar man att direkt bestämma den inverkan som det säregna förhållandet har på marknadsvärdet. Den kan vara användbar när skador föreligger på byggnader. Om en fuktskada föreligger, tar man reda på vad åtgärdskostnaden är i 2007 års prisnivå. Därefter bedöms till vilket belopp åtgärdskostnaden påverkar marknadsvärdet på fastigheten. Beloppet reduceras till taxeringsvärdenivå genom multiplikation med 0, INDIREKT METOD I andra fall kan en indirekt metod vara att föredra. Taxeringsvärdet bestäms med och utan beaktande av de säregna förhållandena. Justeringen bestäms som skillnaden mellan dessa värden. Om t.ex. en skafttomt har en totalarea på kvm, varav 100 kvm åtgår till skaftet, kan justeringen beräknas som skillnaden i riktvärde mellan en tomt på kvm och en på kvm Värdefaktorer som kan ge justering för säregna förhållanden Nedan följer de värdefaktorer som kan ge justering för säregna förhållanden. Vissa värdefaktorer kan medföra justering av riktvärdet för marken och andra för riktvärdet på byggnaden. Några värdefaktorer kan ge justering av riktvärdet för såväl mark som byggnad RADON När radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske om årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m 3. Det kan således redan ha tagits hänsyn till förekomst av radon vid beräkningen av riktvärdet för din fastighet. Om så är fallet framgår på sidan 2 i deklarationsblanketten under Uppgifter för att kunna räkna ut preliminärt taxeringsvärde.

26 26 (37) Justering kräver att mätning sker. I grupphusbebyggelse räcker det dock med intyg för likartade byggnader. Mätningen skall ha skett enligt Statens strålskyddsinstituts normer och bör inte vara äldre än fem år. När mätningen anger radondotterhalt omvandlas mätresultatet till radongashalt genom multiplikation med faktorn 2. I många kommuner har mätningar av radonhalten skett. Intyg om mätning bör i förekommande fall kunna rekvireras från kommunen. Enligt Skatteverket gäller följande: A. Om åtgärder för nedbringande av radongashalten inte har vidtagits bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten är 400 Bq/m 3 och högre och till 3 % när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/ m 3. B. Om åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordrats för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/ m 3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m 3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad. C. Om åtgärder för nedbringande av radongashalten har vidtagits, bör justeringsbeloppet bestämmas till 7 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten är 400 Bq/m 3 och högre och till 5 % när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/ m BRISTFÄLLIG VENTILATION Kammarrätten i Stockholm har i en dom sänkt taxeringsvärdet för ett småhus med bristfällig ventilation (Kammarrätten i Stockholm, mål nr , dom meddelad ). Det konstaterades att ventilationsanläggningen inte uppfyllde kraven i Svensk Byggnorm, omfattades av de krav på besiktning innan anläggningen kunde tas i bruk som finns i förordningen (1991:1273) om funktionskontroll av ventilationssystem samt att man enligt plan- och bygglagen som ägare till byggnaden skulle kunna bli förelagd att avhjälpa bristerna. Kammarrätten ansåg att konstruktionsbristen på ventilationsanläggningen var ett säreget förhållande och sänkte därför taxeringsvärdet BYGGNADSSKADOR Det förekommer olika typer av byggnadsskador, t.ex. fukt och mögelskador. Sådana skador som endast medför skönhetsfel beaktas normalt sett inte vid värderingen. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla. Värderingen utgår från att skadan skall repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga. Om ett fel eller eftersatt underhåll

27 27 (37) måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 % av nödvändiga kostnader, angivna i 2004 års kostnadsläge. Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 %. Justeringsbeloppet bör då bli 0,75 * 0,5 * nödvändiga kostnader, uttryckta i 2004 års kostnadsnivå. Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas KULTURHISTORISKT INTRESSANTA SMÅHUS Kulturhistoriskt intressanta småhus kan få justering för säregna förhållanden p. g. a. eftersatt underhåll samt onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Sådan justering kan även föranledas av särskilt beslutade restriktioner som gör att ägaren måste bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt. Många former av kulturmärkning av byggnader och miljöer medför dock inte att marknadsvärdet blir lägre än annars. Med kulturhistoriskt intressanta småhus avses främst: 1. småhus som är byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. och 2. småhus som enligt 3 kap. 12 plan och bygglagen inte får förvanskas och enligt 3 kap. 13 samma lag också skall underhållas så att deras särart bevaras. Byggnadsminnen 6 och sådana småhus enligt 3 kap. 12 PBL som omfattas av detaljplan eller områdesbestämmelser skyddas vanligen genom särskilda restriktioner som: rivningsförbud vägrat rivningslov skyddsbestämmelser/ skyddsföreskrifter K-, Q- eller q-bestämmelser. Det finns kulturhistoriskt intressanta småhus, som inte omfattas av särskilda restriktioner. Om ditt hus tillhör denna grupp kan du hitta information i: kommunala kulturminnesinventeringar eller kulturminnesprogram beslut om tilläggslån/förhöjt låneunderlag eller byggnadsvårdsbidrag. Eftersatt underhåll Justering för eftersatt underhåll kan bli aktuell för kulturhistoriskt intressanta byggnader. 6 Förteckning över byggnadsminnen finns hos länsstyrelsen.

28 28 (37) Onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden Drifts- och underhållskostnaderna är regelmässigt högre för äldre hus. Exempel på byggnadsdelar och detaljer som orsakar högre underhållskostnader är: torn burspråk verandor paneler skulptural utsmyckning Även överloppsbyggnader som äldre ekonomibyggnader, kvarnar, sågar, bruksmiljöer, paviljonger och orangerier höjer underhållskostnaderna. 1. Fördyringen kan även bero på att framtida underhållskostnader bedöms bli särskilt stora, t.ex. när: 2. ursprungligt material inte får bytas ut, 3. liknande material måste användas (kalkputs istället för cement, spån- eller stråtak eller tegelpannor istället för betongpannor), 4. särskilt ytbehandling är nödvändig och ursprunglig underhållsteknik krävs. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Frågan om justering för säregna förhållanden skall ske bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen skall vara får bedömas från fall till fall. Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (>400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske. Vägrat rivningslov och rivningsförbud Rivningslov brukar begäras först när det är dags att sanera en byggnad. Om rivningslov har vägrats, kan därför justering av riktvärdet för byggnaden aktualiseras. Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus torde normalt inte påverka