En hållbar berättelse 2011

Transkript

1 Riksbyggen Huvudkontor: Kungsbron Stockholm Tel Dag&Natt En hållbar berättelse 2011 Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning Riksbyggen Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning 2011 Rb 8157 Upplaga: ex Tryck: DanagårdLIHTO, Ödeshög

2 Hemma Annonsbyrå och JLP! Foto: Anna Engström, Ingvar Eriksson, Denny Lorentzen, Kari Kohvakka, Göran Krona, Kristian Pohl. Repro: Mosebacke Repro. Hemma Annonsbyrå och JLP! Foto: Bertil Höders, Kari Kohvakka, Eric Lundquist, Malms, Jan Olsson, Kristian Pohl och Sune Sundahl. Repro: Mosebacke Repro.

3 Riksbyggens verksamhet 2011 Riksbyggen i korthet Vision, verksamhetsidé och nyckelfakta 2 Vd:s ord Strategi och hållbarhet vägen till framgång 6 Intressentanalys 12 Idéerna och affärerna går hand i hand Affärsområde Bostad 17 Affärsområde Fastighetsförvaltning 28 Föreningsverksamhet 35 Medarbetare 39 Biståndsverksamhet 45 Styrelse och ledning Styrelse 48 Företagsledning 50 Bolagsstyrningsrapport 53 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 58 Koncernen 65 Moderföreningen 71 Noter 76 Revisionsberättelse 109 Korsreferens GRI Information kopplad till hållbarhetsredovisning 110 Revisorsrapport över översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 115 1

4 Riksbyggen i korthet Riksbyggens vision och verksamhetsidé Vår vision är att utifrån den kooperativa värdegrunden vara den ledande samhällsutvecklaren för hållbara och attraktiva boendemiljöer med bostadsrätt. Vår verksamhetsidé är att utveckla och förvalta boendemiljöer med bostadsrätt som ska vara attraktiva för människor att leva i. Vi ser till helhet och agerar långsiktigt. Vi sätter medlemmen i centrum. Vi skapar ett boende som är hållbart över tiden. Vi bygger långsiktiga relationer. Som samhällsbyggare kan vi utveckla en unik samverkan med såväl kommuner som offentliga och privata fastighetsägare. Vår kooperativa värdegrund Kooperation betyder samarbete och kombinerar demokrati med affärsutveckling och socialt ansvarstagande. Det unika med den kooperativa organisationsformen är att varje medlem har en röst oavsett hur mycket kapital han eller hon har satsat. De kooperativa värderingarna om delaktighet, inflytande och gemenskap är Riksbyggens grundfundament och har följt oss hela vägen sedan starten Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning och föreningsliv. Vi har även ett stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder bland annat i samarbete med Kooperation Utan Gränser. Under 2011 gav Riksbyggen kronor i bistånd till Kooperation Utan Gränser. Sedan 2005 tillämpar Riksbyggen en klassisk kooperativ princip återbäring om verksamheten gett ett tillräckligt stort ekonomiskt överskott fick andelsägande förvaltningskunder 18 miljoner kronor i återbäring. 2

5 Fakta koncernen Medlemsorganisation Nettoomsättning: mkr Årets resultat: 182 mkr Eget kapital: mkr Soliditet: 36 % Likvida medel: mkr Utdelning till andelsägare: 50 kr per andel Bostadsrättsföreningar Intresseföreningar Riksorganisationer Fullmäktige Styrelse Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Lokalföreningar Medelantal årsanställda: st Ägare, andelsinnehav Affärsorganisation LO förbund 43,2 % Byggnads 22,6 % Kommunal 12,4 % Målareförbundet 4,8 % Elektrikerförbundet 2,5 % Övriga 0,7 % LO 0,2 % Swedbank 0,2 % Folksam 0,7 % Den goda staden 1,0 % KF 2,5 % Lokalföreningar 6,0 % Affärsområde Bostad Vd Koncerngemensamt Affärsområde Fastighetsförvaltning Intresseföreningar 46,4 % Regioner Regioner Marknadsområden Marknadsområden Tillskapat och fördelat ekonomisk värde Tkr Direkt tillskapat ekonomiskt värde Intäkter Fördelat ekonomiska värde på intressenter Leverantörer Inköp av varor och tjänster Anställda Löner, sociala kostnader och övriga ersättningar Andelsägare Utbetald utdelning Kunder Återbäring Långivare Inbetalda räntor Staten Skatter Samhället Frivilliga bidrag och gåvor Behållet ekonomisk värde

6 4

7 Sofia Nagander både jobbar och bor i Riksbyggen. Tillsammans med Niklas Thurén och dottern Thilda ser hon hur det nya bostadsområdet vid Sundbyberg Strand växer fram. 5

8 Strategi och hållbarhet vägen till framgång Vd Sten-Åke Karlsson När jag summerar verksamhetsåret 2011 kan jag konstatera att vi tydligt driver och utvecklar vår verksamhet i enlighet med den inriktning, de prioriteringar och de långsiktiga mål som styrelsen fastställt i vår strategiska plan. Vi har flera spännande aktiviteter och projekt på gång som är strategiskt viktiga i vår ambition att vara den ledande samhällsutvecklaren i bostadssektorn. Vi har flyttat fram positionerna i hållbarhetsarbetet. Både i affärsområde Bostad och i affärsområde Fastighetsförvaltning utgår vi ännu tydligare från att skapa boendelösningar som ger goda livsmiljöer som bygger stabila och väl fungerande bostadsrättsföreningar över tid, där det aktiva medlemskapet blir centralt. Vi sätter människan i centrum. Genom att arbeta som ett sammanhållet företag där vi också skapat utvecklade och nya processer som stödjer ett sådant synsätt kan vi leverera mer av helhetssyn och långsiktig hållbarhet. På så sätt, menar jag, har Riksbyggen 2011 ännu tydligare arbetat så att våra kärnvärden Långsiktighet, Trygghet och Samverkan präglar det vi tillför våra kunder och våra medlemmar. Samtidigt har 2011 också varit ett år som präglats av stor oro och osäkerhet i samhällsekonomin, särskilt uttryckt i den skuldkris och den turbulens som råder inom EU-området. Detta påverkar givetvis också Sverige och den svenska bostadsmarknaden och griper in i människans vardag på ett påtagligt sätt. Den kraftiga uppbromsning av tillväxten vi sett under 2011, stigande arbetslöshet, hushållens oro inför framtiden och en restriktivare finansmarknad har framför allt påverkat vår försäljning och nyproduktion av bostäder i negativ riktning. Men trots lågkonjunktur och försämrade finansieringsförutsättningar som gett svårigheter och utmaningar för verksamheten ser jag också att Riksbyggen, med våra värderingar, vår marknadsposition och vår relativa styrka, kan ta vara på möjligheter som uppstår och vara offensiva. De ändrade omvärldsförutsättningarna har givetvis haft stor påverkan på Riksbyggens nyproduktion av bostadsrätter. Trenden som inleddes under andra kvartalet, med en lägre försäljningstakt, fortsatte under hela 2011 och påverkade antalet igångsatta bostadsprojekt. Under 2011 sålde Riksbyggen 336 lägenheter och produktionsstartade 420 bostäder. Vi har fortsatt arbetet med att utveckla vår roll som samhällsbyggare i nära samverkan med kommuner och andra intressenter. Beckomberga i Stockholm, Södra Älvstranden och Positive Footprint Housing i Göteborg samt Holma i Malmö är alla exempel på initiativ där Riksbyggen på olika sätt bidrar till en utveckling av långsiktigt hållbara boendemiljöer ur ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. Förvärv av mark, för att på sikt kunna möta en ökad efterfrågan på bostäder i olika delar av landet, är även det en prioriterad satsning. Befolkningsökningen framöver kommer i huvudsak att ske i gruppen som är över 65 år. Ett attraktivt och anpassat boende för äldre blir en allt angelägnare uppgift på bostadsmarknaden, och Riksbyggen känner stort engagemang för denna uppgift. Under året färdigställdes det första projektet i Bonum, Riksbyggens varumärke för seniorboende. Förutom att husen är anpassade för ett kvarboende för åldersgruppen, innehåller konceptet särskilda Bonumvärdar som kan ge extra service för att underlätta i vardagen. Den nu inflyttade bostadsrättsföreningen Bryggan ligger i Sundbyberg. Där har Riksbyggen utöver Bonum byggt en förening med mindre och prisvärda bostäder som till stor del vänder sig mot en yngre målgrupp som tar steget in på bostadsmarknaden. Riksbyggens utveckling av nya bostadsprojekt tar redan från början sin utgångspunkt i konsumentperspektivet. Riksbyggenbostaden är vårt kvalitetssystem som ska säkerställa att bostaden är prisvärd, håller hög kvalitet, erbjuder ett tryggt och gott boende och inte minst ger förutsättningar för en hållbar och kostnadseffektiv förvaltning. Det skapar också bra möjligheter för att medlemmarna i den framtida bostadsrättsföreningen tillsammans kan utveckla det goda boendet. Riksbyggen utför en omfattande ombyggnadsverksamhet åt våra andelsägande bostadsrättsföreningar. Det handlar mycket om åldersrelaterade åtgärder som stambyten, takomläggningar, fönsterbyten med mera. Många av medlemsföreningarna har en god ekonomi och en underhållsplanering som säkerställer långsiktighet och god fastighetsvård. För dessa föreningar är Riksbyggens koncept med fastprisavtal en uppskattad och trygg produkt för att genomföra ombyggnadsåtgärder. Men det finns också föreningar som har Som samhällsbyggare bidrar Riksbyggen på olika sätt till utvecklingen av långsiktiga hållbara boendemiljöer ur ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. 6

9 7

10 Genom att arbeta som ett samman hållet företag där vi också skapat utvecklade och nya processer som stödjer ett sådant synsätt kan vi leverera mer av helhetssyn och långsiktig hållbarhet. Sten-Åke Karlsson svårt att klara både finansiering och nödvändiga avgiftshöjningar på grund av det geografiska läget och fallande fastighetspriser på orten och som därför måste avstå eller begränsa underhållet. Vi ser också ett starkt ökat intresse bland Riksbyggens bostadsrättsföreningar för ombyggnadsåtgärder i syfte att förbättra tillgängligheten och för att, genom energisparåtgärder, både minska sina driftskostnader och bidra till den nödvändiga klimatomställningen. Samtidigt skulle mycket mer kunna göras. Om samhället genom en reformerad boendebeskattning och ett mer rättvist klimatorienterat ROT-bidrag gav stöd till dem som vill vidta sådana åtgärder, så skulle mycket mer av de för de boende och hela samhället angelägna omställningsåtgärderna komma till stånd. Ombyggnadsverksamheten, liksom Bonum och kooperativa hyresrätter för äldreboende, är tre verksamhetsområden där vi tydligt uppfyller vår samhällsbyggarroll och stärker Riksbyggens varumärke. Det är också verksamheter där vi under 2011 utvecklat samverkan mellan Bostad och Fastighetsförvaltning och på så sätt kunnat förädla koncepten och flytta fram vår marknadsposition. Riksbyggens förvaltningsverksamhet är stabil, även om de senaste årens positiva utveckling av försäljning och lönsamhet bröts Kärnverksamheten är och förblir förvaltning av bostadsrättsföreningar. Det handlar om föreningar som är medlemmar och andelsägare i Riksbyggen, men i allt större del också andra bostadsrättsföreningar. Förvaltningen åt kommersiella och offentliga fastighetsägare har utvecklats till att bli en betydande del av verksamheten och Riksbyggen är idag en välkänd leverantör till dessa segment. Att vi arbetar med flera kundkategorier skapar förutsättningar för skalfördelar och utvecklad kompens som kommer alla kunder tillgodo. Betydande investeringar har gjorts det sista året i gemensamma processer i form av ett nytt ledningssystem, ett nytt stödsystem och en ny kundwebb. Dessa satsningar och den nu väletablerade servicecenterverksamheten skapar förutsättningar för en lönsam tillväxt inom Fastighetsförvaltning. Den snabba IT-utvecklingen har inneburit att vi i snabb takt kunnat använda modern informationsteknik för att utveckla system som skapar förutsättningar för mer effektiva och enhetliga arbetssätt i verksamheten. Jag tror att det också framöver ger oss goda möjligheter till att utveckla service och öka kvaliteten åt våra kunder och samtidigt ytterligare effektivisera vår tjänsteleverans. Vi ska fortsätta att utveckla oss inom de kommersiella och offentliga segmenten men det är framför allt inom bostadsrättsområdet som vi vill öka både merförsäljning till befintliga kunder och anskaffningen av nya kunder. För att utveckla vår position inom energiområdet har ett utvecklingsprojekt kallat Energiklivet drivits av affärsområde Fastighetsförvaltning under Genom detta har nya affärsmodeller, arbetssätt och medarbetarroller utvecklats. Hållbarhetsfrågorna är ett mycket starkt prioriterat område i Riksbyggens verksamhet. Med anställda, förtroendevalda och drygt boende i föreningar som förvaltas av Riks byggen finns behovet av ansvarstagande för att minska utsläpp och påverkan på miljön. Samtidigt finns en unik möjlighet att som folkrörelseföretag gemensamt engagera sig i miljöarbetet och kunna bidra till att olika miljömål kan uppnås. Riksbyggens hållbarhetsplan har en bred ansats med sju olika åtaganden där vi till exempel hjälper våra medlemmar till en hållbar livsstil, har ett tjänsteprogram som stödjer våra kunder mot en hållbar utveckling och har bostadsprojekt som är föredömen för hållbara boendemiljöer. Under året har samtliga medarbetare fått en särskild utbildning i hållbarhetsplanen och gemensamt diskuterat hur Riksbyggen kan stödja och stimulera hållbarhetsarbetet hos våra kunder. En miljöhandbok med goda exempel från bostadsrättsföreningarnas arbete inom miljöområdet har tagits fram som tillsammans med Riksbyggens Klimatskola ska stimulera till fortsatt arbete. Det systematiska arbetet med miljöfrågorna har gett resultat. Det mål som sattes 2008, att minska Riksbyggens interna koldioxidutsläpp med 30 procent fram till 2014, har goda möjligheter att nås tidigare än så. Redan 2011 hade vi minskat utsläppen med 24 procent. Riksbyggen har även engagerat sig kraftfullt i forskning och utveckling inom hållbarhetsområdet. Vi är sedan tidigare en av intressenterna och delägarna i Sust (Sustainable Innovation AB). Sust driver i samarbete med medlemsföretagen, externa samarbetspartner och forskare flera intressanta forskningsprojekt inom miljö- och 8

11 9

12 10

13 engagerade förtroendevalda gör Riksbyggen till ett levande företag, i ständig utveckling. hållbarhetsområdet, inte minst när det gäller effektivare energianvändning. Under året har vi inlett ett samarbete med Chalmers tekniska högskola, Göteborgs universitet och Johanneberg Science Park. Projektet kallas Positive Footprint Housing. Det är ett forskningsprojekt och ett bostadsprojekt som genom förs parallellt, där ett Riks byggen finansierar doktorander från Chalmers och från socialt arbete vid Göteborgs universitet. I projektet står social hållbarhet, energieffektivitet och minskad miljöpåverkan i centrum. Målet är att ha ett färdigt bostadshus 2016 i nära anslutning till Chalmers. För Riksbyggen är det delaktiga medarbetarskapet en viktig förutsättning för att kunna vara ett framgångsrikt företag och för att kunna fortsätta utvecklas som det goda medarbetarföretaget. Medarbetar skap handlar ju i grunden om att ta ansvar för sitt arbete, sin relation till arbetsplatsen, sin chef och sina kollegor. I det goda medarbetarföretaget ingår också att erbjuda trygga och utvecklande arbetsmiljöer och att vara en attraktiv arbetsgivare. Detta är frågor som också är starkt prioriterade av Riksbyggen. Kompetensutveckling är ett annat viktigt område. Under året har vi för tredje gången startat ett utvecklingsprogram för medarbetare som identifierats som framtidens ledare inom företaget. För att ytterligare utveckla arbetet kring jämställdhetsfrågor har vi också etablerat ett manligt nätverk som ett komplement till de kvinnliga nätverk för chefer som funnits i flera år. Jag är också mycket nöjd över att vi under året kunnat bibehålla den låga sjukfrånvaron på drygt tre procent. Med utgångspunkt från devisen En rättvis värld fri från fattigdom är Riksbyggen sedan många år medlem i biståndsorganisationen Kooperation Utan Gränser. Kooperation Utan Gränser bedriver framgångsrikt olika projekt inom områdena jordbruk, bostad samt kredit och försäkring i olika utvecklingsländer, med inriktningen hjälp till självhjälp. I snart tio år har Riksbyggen valt att ha ett särskilt fokus på bostadsfrågor i El Salvador. Den verksamheten utgår ifrån den så kallade självbyggarprincipen. Det innebär att fattiga människor som lever i stor misär med en ofattbart låg bostadsstandard får utbildning i hur man tillsammans, i ett kooperativ, bygger sig en bättre och tryggare bostad. Riksbyggens medlemmar har ett starkt engagemang i detta kooperativa biståndsarbete och vi samlar årligen in i storleksordningen runt 2 3 mkr i biståndsmedel. Som kooperation och medlemsorganisation måste Riksbyggens verksamhet vila på medlemmarnas uppfattningar och behov. En levande föreningsverksamhet, med aktiva bostads rättsföreningar, engagerade styrelser och medlemmar är därför av fundamental betydelse. Detta engagemang knyts också samman genom verksamheten i intresseföreningar och lokalföreningar som kanaliserar ägarnas engagemang för företaget. Föreningsverksamheten har under 2011 förstärkts med ytterligare resurser: fler heltidsanställda folkrörelsesamordnare, satsningar på en ny styrelsehandbok, och på Klimatskolan. Brf Framtiden ett material som vuxit fram ur projektet Framtidens förtroendevalda ger stöd och vägledning för bostadsrättsföreningarna i arbetet med att engagera fler i arbetet med att forma framtidens bostadsrättsförening. Ser vi till det ekonomiska resultatet för 2011 så uppnår vi en vinst på 249 mkr före skatt (274 mkr). Vår kapitalförvaltningsverksamhet för medlemmarna är stabil och trygg. Affärsområde Fastighetsförvaltning har en resultatmässig tillbakagång under 2011 och åtgärder genomförs nu för att den resultatförbättring vi räknar med 2012 också blir verklighet. Affärsområde Bostad, liksom finansverksamheten, uppnår för 2011 resultat i nivå med budget. För dessa två verksamhets grenar gäller dock, särskilt för Bostad, att förutsättningarna starkt påverkas av konjunkturen och hushållens ekonomiska förutsättningar. Med de omständigheter som rått för 2011 måste vårt resultat anses som tillfredsställande. Det egna kapitalet uppgår nu till mkr (4 256 miljoner) och soliditeten är 36 procent (36). Sammanfattningsvis kan sägas att Riksbyggen står väl rustat att ta sig an de utmaningar och möjligheter vi ser. Vi har en hållbar verksamhetsidé, en genomtänkt strategi, attraktiva produkter och tjänster, kompetenta och engagerade medarbetare och en stark ekonomi. Och vi har dryga 70 års erfarenhet som samhällsbyggare att luta oss emot. Kort sagt, vi har alla förutsättningar att vara den ledande samhällsutvecklaren. 11

14 I Kalmars äldsta kvarter samsas Riksbyggen med flera hundra år gamla trä- och stenhus. Intressentanalys Intressentanalys Riksbyggen för en kontinuerlig dialog med omvärlden. Vi har många olika sätt att föra dialog med våra viktigaste intressenter, till exempel på vår årliga ord förandekonferens samt på våra lokala intresse föreningsmöten och kundträffar. För att ta reda på vilka våra viktigaste intressenter är har vi gjort en intern analys med nyckelpersoner inom organisationen. En intressentdialog utfördes 2010 med våra nyckelintressenter. 236 enkäter delades ut, varav 40 procent (93 intressenter) svarade års undersökning har kompletterats med en intressentdialog med kommuner. Svarsfrekvensen på enkäterna var 16 procent. En uppföljningsdialog med våra intresseföreningar och lokalföreningar för att se till att inga nya hållbarhetsaspekter rankas som viktiga är också gjord under Det som kommit fram är att våra nyckelintressenter tycker att: Energi, klimat, avfall och mark är de viktigaste miljöfrågorna Anställdas arbetsmiljö och säkerhet, korruption/ affärsetik, kompetens samt arbetet med våra leverantörer var de viktigaste frågorna inom social hållbarhet Styrning och ledning inom företaget samt ledningens kunskap om hållbar utveckling var de viktigaste frågorna inom ekonomisk hållbarhet. Svaren i intressentdialogen tillsammans med Riksbyggens strategiska arbete låg till grund för en prioritering av områden som gjordes i en workshop med ledande befattningar inom respektive hållbarhetsområde. Riksbyggen är ett kooperativt och idéburet företag. Det betyder att Riksbyggen har högt ställda krav på hur företaget och dess anställda ska agera och uppträda mot kunder, kollegor, leverantörer och samhället i övrigt. I 2011 års redovisning framkom att våra intressenter tycker att arbetet med våra leverantörer är viktigt att redovisa. Detta område kommer vi att redovisa i nästa års redovisning. PÅVERKAR & PÅVERKAS Medier Potentiella medarbetare PÅVERKAR Försäkringsbolag Facket Banker Konkurrenter Samhälle Ideell verksamhet LITE Medarbetare MEDEL Entreprenörer/ byggherrar Tjänsteköpare MYCKET Chefer Bosparare Branschorganisationer Intresseföreningar Hyresgäster PÅVERKAS Potentiella bostadsköpare Lokalföreningar Markägare Styrelsen Leverantörer 12

15 13

16 Familjen Hildingsson Helene, Anders och Ellen har flyttat in i ett radhus i det nya området Berga Strandpark strax utanför Kalmar. 14

17 Via den egna multimediacentralen väljer familjen vilka rum som ska ha tv, datorer och telefoner. Med mobilen kan de ge tv:n order om vilka program som ska spelas in när de är ute och reser. 15

18 I Berga Strandpark samsas radhus och fyravåningshus, och studion på radhusens tak hänger utseendemässigt ihop med översta våningen på de högre husen. 16

19 Idéerna och affärerna går hand i hand Långsiktighet är ett fundament i Riksbyggen. Vi bygger för att stanna kvar och förvalta. Vi utbildar förtroendevalda och boende för att få mer aktiva och deltagande kunder. Vi lägger oss i utvecklingen i omvärlden och ställer krav på politiker och beslutsfattare för att göra boendet, och samhället, mer hållbart. Det gör att Riksbyggen står stadigt även under ett år som 2011, då det har varit stor osäkerhet i världsekonomin. Att bygga för att stanna kvar innebär att Riksbyggen alltid tänker in förvaltning i alla nybyggnadsprojekt. Det handlar bland annat om att välja material som står sig längre och avancerad teknik som sparar både energi, miljö och pengar. Allt enligt de högt ställda kraven i Riksbyggenbostaden, vår egen kravspecifikation för en god bostad med tuffare krav än myndigheternas, bland annat när det gäller energianvändning. Långsiktighet handlar också om att skapa trivsel och engagemang bland de boende, både genom att planera bostadsområden med utrymme för gemenskap och att ta initiativ till samvaro. Glöggkvällen i det nya området Berga Strandpark, strax utanför Kalmar, i början av december 2011 är ett bra exempel på det. Den här kvällen invigs de tre konstverken som ingår i Röd slinga. De är skapade av Åsa Herrgård och står utplacerade längs den slingrande gången som leder genom området. Alla nyinflyttade och blivande boende i de 50 bostadsrättslägenheterna och de nio bostadsrättshusen har bjudits in, och trots den kalla vinden från havet har många slutit upp. Riksbyggen är inte bara en byggherre, vi är en förvaltningsbyggherre. Det är självklart för oss att ta ansvar för hela processen, från mark förhandlingar med kommunerna till den vardagliga skötseln i bostadsrättsföreningarna. Vi gör också vad vi kan för att bidra till bra sammanhållning i både nya och äldre föreningar, säger Anders Ihse, marknadsområdeschef i Kalmar. Stora öppna fönsterpartier gör lägenheterna ljusa. Åsa Herrgård, konstnär, och Anders Ihse, marknadsområdeschef i Kalmar. 17

20 I början av december invigdes Röd slinga, Åsa Herrgårds Tai Chi-inspirerade konstverk i Berga Strandpark. Mellan villorna och havet Marken som Berga Strandpark byggs på var tidigare en fotbollsplan som spolades till isbana på vintern. På ena sidan ligger ett äldre villaområde och på den andra ett parkområde som gränsar till havet. Många boende i villaområdet har varit oroliga för att de nya bostäderna skulle förstöra området. Det här är ett känsligt område och vi har haft ett nära samarbete med kommunen och med arkitekten Vlade Naumovski från Plan- och Byggnadskonst i Lund, för att på bästa sätt anpassa oss till förutsättningarna i omgivningarna. Husen ligger inte statiskt vinkelräta utan är mer lekfullt placerade, med gott om öppningar ut mot parken. Arkitekturen gör också att de ser nättare ut än fyra våningar, berättar Anna Welander, projektledare. När Riksbyggen projekterade Berga Strandpark för flera år sedan tittade man på marknadsvärdet för villorna i området intill. Tanken var att äldre villaägare skulle kunna sälja sin villa och köpa en Ännu en bostadsrättsförening i Berga Strandpark är färdig för inflyttning. lägenhet och ändå få lite pengar över, vilket också har skett. Idag har oron bland grannarna lagt sig och priset på villorna har stigit. Känslig mark mitt i Kalmar Inne i Kalmar, mitt på Kvarnholmen i Sveriges mest konsekvent genomförda barockstadsplan från 1600-talet, fick Riksbyggen också tillgång till känslig mark för ett par år sedan. Här har vi byggt ett stenhus som klätts med trä för att matcha omgivningen. Vi har anpassat takfotslinjen, vilket gör att fönstren hamnar på samma höjd som grannhuset. På baksidan har vi bevarat de gamla planken och plockat upp deras djupröda färg på bland annat sophuset på gården. Här har vi samarbetat med arkitekten Mats Dahlström från Dahlström Arkitekter i Kalmar, säger Anna Welander som har varit projektledare även i det här projektet. När människor säger att huset smälter in i de gamla kvarteren tar jag det som beröm, fortsätter hon. Vlade Naumovski står för den lätta, luftiga och transparenta arkitekturen. 18

21 19

22 Projektledaren Anna Welander såg till att bostadsrättsföreningen Magistern fick ett likadant litet plank som de flera hundra år äldre grannhusen har. 20

23 Bostadsrättsföreningen Magistern är byggd för att matcha de äldre husen i omgivningen, utan att tumma på dagens krav på tillgänglighet, energianvändning och avfallshantering. 21

24 Sveriges första Bonum seniorboende I Sundbyberg, granne med Bällstaån, håller ett helt nytt område på att växa fram. Vid Sundbyberg Strand bygger Riksbyggen omkring 350 lägenheter i olika storlekar och för alla åldrar bostads rätter, Bonum seniorboende och så kallat instegsboende för unga. Bonum vänder sig till människor som är 55+ och erbjuder en unik helhet i form av bostad, förvaltning och tjänster som gör det möjligt att bo kvar länge. Bostadsrättsföreningen Bryggan i Sundbyberg är Sveriges allra första färdigställda Bonumprojekt och Gunilla Laurin var den allra första boende som skrev kontrakt på sin Bonumlägenhet. Jag är mycket nöjd, här kommer jag att bo länge. Trivseln har kommit snabbt, säger Gunilla Laurin. Hon arbetade på Marabou i många år. Hon är fortfarande engagerad i Konsthallens vänförening och guidar ibland i Marabouparken som ligger alldeles intill bostadsområdet. Allt är mycket genomtänkt i lägenheten och i gemensamhetsutrymmena, ytorna är välplanerade och effektiva. Det känns också tryggt med en Bonumvärd som man kan få lite extra hjälp av om det behövs, forsätter hon. Jag vill särskilt framhålla att vi är mycket nöjda med Bonumprojektets sätt att involvera oss boende i processen på ett tidigt stadium. Det har medfört att vi redan vid inflyttningen känner igen varandra men också att vi har kunnat påverka både gemensamhetslokalens och övernattningslägenhetens inredning och användning. Smart planerat för unga Bostadsrättsföreningen Sjöbodarna, som Gunilla Laurin delar gård med, är också resultatet av ett helt nytt tänkande. Här är huvudmålgruppen unga människor och de yteffektiva lägenheterna är både smart planerade och prisvärda. I det ena huset finns bara ettor, i det andra enbart tvåor. Victoria Cederholm flyttade till Sundbyberg Strand tillsammans med sina föräldrar för två år sedan, till en trea. För ett år sedan köpte hon en tvåa i Sjöbodarna och snart är det dags att flytta in. Det känns jättebra. Först var det svårt att föreställa sig hur den skulle se ut, när jag köpte lägenheten fanns den bara på papper. Nu har jag 22

25 varit här ett par gånger och vet att jag kommer att trivas, säger hon. Bra för barnfamiljer Närmast Bällstaån, mitt emot Bryggan och Sjöbodarna, ligger bostadsrättsföreningen Strandpromenaden. Här flyttade Sofia Nagander och hennes man Niklas Thurén in för två år sedan. Sedan dess har familjen vuxit med dottern Thilda, 18 månader. Sofia Nagander är dessutom medarbetare i Riksbyggen, som controller på koncernstöd. För mig är det långsiktiga tänkandet tydligt, både som medarbetare och boende. Som medarbetare har jag haft möjlighet att växa under de åtta år som jag har varit anställd, bland annat genom utbildningen Framtidens ledare. Som boende märker jag också av det på många sätt, från materialval till planeringen av utomhusmiljön i hela området. Mixen av yngre och äldre och barnfamiljer gör det jättespännande att bo här, säger Sofia Nagander. I Sundbyberg Strand byggs lägenheter för alla åldrar. Gunilla Laurin har precis flyttat in i sin Bonumlägenhet medan Sofia Nagander, Niklas Thurén och dottern Thilda flyttade till ett av de första husen i området för ett par år sedan. I Victoria Cederholms lägenhet återstår bara slutbesiktningen. 23

26 24

27 Vattenfestivalen i Sundbyberg Strand lockade både nyligen inflyttade och blivande boende. All mark undersöks (EN11) Riksbyggen äger idag mark som vid bostadsbyggande omfattar cirka lägenheter. Större delen av marken berörs av bostadsprojekt i olika skeden. All mark som vi förvärvar undersöks noggrant utifrån tekniska, miljömässiga och juridiska aspekter. Riksbyggens inventering av ägd mark visar att merparten, med något enstaka undantag, inte omfattas av direkt skydd i form av naturreservat eller liknande. Ett fåtal markområden ligger i relativt nära anslutning till skyddade områden eller områden som har ett högt biologiskt mångfaldsvärde. Merparten av dessa markområden är inte planlagda. Uppskattningsvis berörs åtta procent av marken av direkt skydd och tolv procent berörs indirekt. Människa och miljö först (CRE8, EN26) Riksbyggen har, som första företag i branschen, beslutat att alla nya fastigheter ska vara certifierade enligt Miljöbyggnad. Det är ett svenskt system som innehåller bedömningsgrunder och metoder för att premiera byggnader med låg energianvändning, god innemiljö och bra material och dokumentation om vilka material som används. Miljöbyggnad har utvecklats av forskare i samarbete med företag i bygg- och fastighetsbranschen inom ramen för ByggaBoDialogen, där Riksbyggen också deltog. Syftet är att värna om människors hälsa och om miljön. Certifieringen ger utmärkelsen guld, silver eller brons och det är Sweden Green Building Council som utfärdar certifikaten. Riksbyggen projekterar för att uppnå silver. Under 2011 har vi registrerat och föranmält 36 byggnader i 21 nybyggnadsprojekt till Sweden Green Building Council (SGBC) som sköter administrationen. Inför 2012 är målet att alla nyproducerade bostadsrätter i flerbostadshus inför säljstart ska vara registrerade för certifiering. I all nyproduktion och förvaltning ska vi använda oss av SundaHus Miljödata som är ett system för att säkra att de material och kemikalier vi använder har så liten påverkan på hälsa och miljö som möjligt. Kärnan i systemet är en databas för hälso- och miljöbedömning av ämnen, material och produkter i bygg- och fastighetsbranschen. I systemet finns en byggnads alla skeden med: program, projektering, byggande, förvaltning och rivning. Byggande styrelser ger kvalitet Ett annat inslag som borgar för långsiktighet och kvalitet är sammansättningen av de byggande styrelserna, som följer byggprocessen fram till att de ordinarie bostadsrättföreningarna tar över. Den byggande styrelsen är alltid frikopplad från Riksbyggen och suverän i sina beslut. Styrelsen hämtar sina ledamöter från någon av folkrörelserna som är delägare i Riksbyggen. Utvecklingen av de byggande styrelsernas roll är ett av sju delprojekt i ett stort internt utvecklingsarbete som startade Målet är att utveckla och stärka Riksbyggens byggherreroll ur ett kon sumentperspektiv, vilket på sikt ska leda till ännu bättre produkter och tjänster. Fler boenden för äldre Vår bostadsproduktion under 2011 har i hög grad påverkats av händelserna i omvärlden. I början av året pekade prognoserna för bostadsmarknaden uppåt för att, efter skuldkris och finansiell oro i Europa, under andra halvåret istället bromsas in. Den sammantagna bostadsproduktionen i Sverige sjönk under 2011 jämfört med Det är klart att Riksbyggen också har påverkats, säger Mari Broman, vice vd och chef för affärsområde Bostad. Under 2011 sattes byggandet av 420 lägenheter igång, vilket var färre än planerat. Samtidigt har det hänt mycket positivt. Det nya konceptet Bonum seniorboende sjösattes och de första boende flyttade i in Sundbyberg Strand. Fler Bonum är nu på gång i Jönköping, Norrköping, Löddeköpinge och Helsingborg. Vi har även byggt vård- och omsorgsboenden i form av kooperativa hyresrättsföreningar på sju orter i landet, med sammanlagt 216 lägenheter, berättar Mari Broman. Framtidens hållbara bostäder Vi fortsätter att engagera oss i hur framtidens hållbara och robusta bostadsområden ska se ut, ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Vi har stora möjligheter att påverka eftersom vi både bygger och förvaltar, och en av våra viktigaste uppgifter är att underlätta för boende att bo och leva så hållbart som möjligt, fortsätter Mari Broman. Tre projekt som bekräftar Riksbyggens unika position som samhällsutvecklare och långsiktig projektutvecklare är Beckomberga i Stockholm, 25