Tidiga skeden ANDREAS DÖRRHEIDE. ett begrepp med flera olika tolkningar. Examensarbete inom civilingenjörsprogrammet Väg och vatten

Transkript

1 Tidiga skeden ett begrepp med flera olika tolkningar Examensarbete inom civilingenjörsprogrammet Väg och vatten ANDREAS DÖRRHEIDE Institutionen för Bygg- och Miljöteknik Byggnadsekonomi CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg 2008 Examensarbete 2008:10

2

3 EXAMENSARBETE 2008:10 Tidiga skeden ett begrepp med flera olika tolkningar Examensarbete inom civilingenjörsprogrammet Väg och vatten ANDREAS DÖRRHEIDE Institutionen för Bygg- och Miljöteknik Byggnadsekonomi CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg, 2008

4 Tidiga skeden ett begrepp med flera olika tolkningar Examensarbete inom civilingenjörsprogrammet Väg och vatten ANDREAS DÖRRHEIDE ANDREAS DÖRRHEIDE 2008 Examensarbete 2008:10 Institutionen för Bygg och Miljöteknik Avdelningen för Byggnadsekonomi Chalmers Tekniska Högskola Göteborg Telefon: Chalmers Repro/Institutionen för Bygg- och Miljöteknik Göteborg 2008

5 Early stages - a fuzzy concept in the construction business Master s Thesis Civil Engineering ANDREAS DÖRRHEIDE Department of Civil and Environmental Engineering Division of Building of Economical Management Chalmers University of Technology ABSTRACT Early stages is a concept used in everyday talk in the Swedish construction and real estate sector. The concept is being used in conversations and discussions but there is no generally accepted definition of it. When the different players in the construction and real estate market are using the concept it is put in a context based on situation and who is using the term so that it usually is understood what is meant. The problem begins however, when for example a costumer or client from another sector meet the concept and it s a vague meaning. The study presented in this master s thesis therefore addresses the following issue: - Is it possible to establish an unambiguous or a general definition of the concept early stages? In order to answer this question an explorative study of the different players opinions at the construction and real estate sector has been carried out. In this study 30 semi structured interviews were conducted. The different players interviewed were builders, developers, architects, a project manager, a technical consultant and contractors. When the interviews were interpreted it was found that the opinions of when the early stages takes place depend on which player that was concerned and that there were some differences between each group in their view of when the early stages are. The conclusion of this explorative study is that it is not possible to do either an unambiguous or a general definition of the concept early stages. The concept has however top be clarified by the user when communicating outside the construction sector. Key words: Design process, early stages, programming I

6 Tidiga skeden ett begrepp med flera olika tolkningar Examensarbete inom civilingenjörsprogrammet Väg och vatten ANDREAS DÖRRHEIDE Institutionen för Bygg- och Miljöteknik Byggnadsekonomi Chalmers Tekniska Högskola SAMMANFATTNING Tidiga skeden är ett dagligt använt begrepp av de aktörer som agerar i bygg- och fastighetsbranschen som består bl.a. av arkitekter, byggherrar, entreprenörer och teknikkonsulter. Begreppet tidiga skeden har ingen vedertagen definition men det är ett begrepp som används. När de olika aktörerna använder sig av begreppet tidiga skeden i diskussioner med andra aktörer i branschen så sätts begreppet in i ett sammanhang så att aktörerna förstår varandra. Problemet är när tidiga skeden används utanför sitt sammanhang och när kunder som inte kommer från branschen stöter på begreppet tidiga skeden från olika aktörer. Studiens syfte är att finna en entydig eller allmän definition av begreppet tidiga skeden utifrån intervjuer av aktörer i bygg och fastighetsbranschen om när de anser att det tidiga skedet är. Studien är en explorativ studie där det har utförts 30 halvstrukturerade intervjuer av de olika aktörsgrupperna. I den kvantitativa sammanställningen av intervjuresultatet kunde jag se att åsikten om när det tidiga skedet är berodde på vad det var för en aktör som svarade. Utifrån den utförda studien har jag därför inte kunnat finna en entydig eller allmän definition av begreppet tidiga skeden. Däremot så går det att se det tidiga skedet som ett inledande arbete. Nyckel ord: Design process, tidiga skeden, programmering II

7 Innehåll ABSTRACT SAMMANFATTNING INNEHÅLL FÖRORD I II I III 1. INLEDNING Bakgrund Mål syfte & frågeställning Avgränsningar 2 2 BAKGRUND Byggprocessen & tidiga skeden Programarbete, projektering Aktörer i byggprocessen 4 3 METOD Intervjuer Litteraturstudier 7 4 TEORI Projektteori Vad karakteriserar ett projekt Faser i ett projekt Stuckenbrucks projektcykel Byggprojekt Vad karakteriserar ett byggprojekt Programmering Tidiga skeden Hur kommer det sig att projekt startar Faserna i diagrammet 15 5 RESULTAT Intervjuresultat Hur de olika aktörerna kommer i kontakt med projekten När anser de olika aktörerna att det tidiga skede är Avvikelser från sin aktörsgrupp. 20

8 6 ANALYS DISKUSSION När är det tidiga skedet Tidiga skedet är innan beslut om att realisera byggnationen Tidiga skedet är framarbetning av kravformuleringarna 23 7 SLUTSATSER Resultat Fortsatt arbete 24 8 REFERENSER Tryckta referenser Elektroniska källor Intervju 25 II

9 Förord Det här examensarbetet har utförts på Institutionen för Bygg- och miljöteknik på Chalmers Väg och Vatten. Huvudsakligen vill jag tacka Docent Göran Lindahl för att ha fått möjligheten att genomföra ett mycket intressant examensarbete och jag vill ytterligare en gång tacka honom för att han har varit min handledare under denna tidsperiod. I mitt examensarbete har flera företagsrepresentanter blivit intervjuade och dessa tackar jag för att de har tagit sig tid och för deras input som har varit grunden för examensarbetet. Göteborg, januari 2008 Andreas Dörrheide

10 IV

11 1. Inledning Begreppet tidiga skeden används nästan dagligen utav aktörerna i bygg- och fastighetsbranschen som består bl.a. av arkitekter, byggherrar, entreprenörer och teknikkonsulter. Begreppet tidiga skeden har ingen vedertagen definition men det är ett begrepp som används av aktörerna i bygg- och fastighetsbranschen. När de olika aktörerna använder sig av begreppet tidiga skeden i diskussioner med andra aktörer i branschen så sätts begreppet i ett sammanhang så att aktörerna förstår varandra. Problemet är när tidiga skeden används utanför sitt sammanhang och när kunder som inte kommer från byggbranschen stöter på begreppet tidiga skeden från olika aktörer inom sektorn. 1.1 Bakgrund När de olika aktörerna använder sig utav begreppet tidigt skede så är det i sammanhang som när de beskriver ett skeden som är viktigt. De säger att: i de tidiga skedena formas projektet., Det är viktigt att komma rätt i de tidiga skedet, för att projektet skall bli bra., i de tidiga skedena sätts alla ramar. och Entreprenörens kompetens skall komma in i de tidiga skedena för att projektet skall bli lyckat. 1.2 Mål syfte & frågeställning Mot bakgrunden av det inte finns någon entydig definition av begreppet tidiga skeden och att det används utav så många olika aktörer är målet med detta examensarbete, att kartlägga hur begreppet tidiga skeden används av de olika aktörerna i bygg- och fastighetsbranschen. Syftet med examensarbetet är att ta reda på när de olika aktörerna i byggbranschen anser att det tidiga skedet är och för att kunna skapa en förståelse, för hur begreppet tidiga skeden används. Huvudfrågan i examensarbete är: Går det att finna en entydig definition av tidiga skeden utifrån de aktörer som verkar i bygg- och fastighetsbranschen? För att svara på denna fråga ställs följande underfrågor. När anser de olika aktörerna att det tidiga skedet är? Går det att finna en allmän definition utifrån studien? CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 1

12 1.3 Avgränsningar Jag har valt att studera begreppet baserat på intervjuer av personer som arbetar med de skeden i byggprocessen där aktörerna är tidiga i förhållande till var de generellt brukar agera i ett byggprojekts faser. Exempel på sådana faser är projektutveckling, projektering och markköp. De aktörer som jag har intervjuat är flergångsbeställare och de som är vana att arbeta i bygg- och fastighetsbranschen 2 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

13 2 Bakgrund När företag i bygg- och fastighetsbranschen produktutvecklar brukar det mynna ut i byggprojekt. Dessa byggprojekt kan både vara små och stora t.ex. från att byta en dörr i en lägenhet till att bygga en ny bro. När byggprojekten blir av större karaktär så brukar allt planeras samordnas och utföras i projektform. Dessa projekt kan delas in i fyra olika huvuddelarna: programarbete, projektering, produktion och förvaltning som visas i figur 1. Programarbetet Projektering Produktion Förvaltning Figur 1 bild över byggprocessen 2.1 Byggprocessen & tidiga skeden I byggprocessen agerar det många olika aktörer varav flera använder sig av begreppet tidiga skeden. Begreppet används som ett övergripande begrepp för flera olika aktiviteter och tider i de initierande skedena i byggprocessen. Begreppet är ett väl använt begrepp använde regelbundet men som inte har någon branschrelaterad definition. Detta kan skapa förvirring hos de personer som endast kommer i kontakt med byggprocessen enstaka gånger i sitt liv och därmed inte kan sätta in begreppet i rätt sammanhang. 2.2 Programarbete, projektering Programarbetet och projekteringsarbetet är de skeden i början av byggprocessen där de olika aktörerna arbetar fram vad som skall byggas. Programarbetet börjar oftast med ett behov eller en idé. Därefter utreds vilka krav som brukaren ställer på idén. I programarbetet utreds vad som skall byggas. Utredningen utförs av de olika aktörerna som senare i projekteringen utreder mer i detalj hur kraven från programmet skall uppfyllas. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 3

14 2.3 Aktörer i byggprocessen Bygg- och fastighetssektorn är den näst största sektorn efter vårdsektorn på den svenska arbetsmarknaden. I sektorn ingår all form av samhällsbyggandsverksamheter som hus, vägar, broar, avlopp och hamnar. De aktörer som agerar på bygg- och fastighetsmarknaden kan delas in beroende av vilka roller de har t.ex. byggherrar, entreprenörer och konsulter, oberoende om de arbetar för privata eller offentliga organisationer. Byggherren är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnation, rivnings-, eller markarbeten (Plan och Bygglagen). Det finns olika typer av byggherreorganisationer beroende på arten av deras kärnverksamhet och beroende på hur de är organiserade. Den generella uppdelningen som har gjorts av Byggherreföreningen är att dela in byggherrarna i grupperna om, brukarbyggherre, förvaltarbyggherre och försäljningsbyggherre. Brukarbyggherre är den byggherre som bygger för sin egen organisation men inte har för avsikt att äga fastigheten t.ex. ett företag som uppför nytt kontor men säljer fastigheten till ett förvaltande fastighetsföretag. Förvaltarbyggherre är den byggherre som bygger för långsiktigt ägande. De är förvaltande fastighetsföretag som bygger bostäder, kontor eller organisationer inom kommunen. Inom förvaltarbyggherrarorganisationer finns det oftast en etablerad grupp som arbetar med utveckling och styrning av projekt i form av fastighetschefer och projektledare. Ett exempel på en sådan grupp är Lokalsekretariatet i Göteborgs kommun. De fungerar som en byggherreorganisation i den kommunala organisationen. I byggprocessen representerar de brukaren t.ex. en skola där Lokalsekretariatet först fungerar som projektledare men efter att förstudien är färdig agerar de som byggherre tills att skolan är klar. Därefter lämnar de över fastigheten till Lokalförsörjningsförvaltningen som är den kommunala förvaltningsorganisationen. Försäljarbyggherre benämns också som Developers. De är byggherrar som bygger fastigheter för att, under eller strax efter färdigställandet, avyttra fastigheten. Företag som agerar som försäljarbyggherrar är t.ex. NCC Property Development, Skanska Nya Hem och JM. Entreprenör är ett samlings ord för de aktörer som praktiskt utför det som byggherren har beställt. En entreprenör kan också vara med i början utav byggprocessen för att kalkylera eller att komma med förslag till optimeringar inför byggskedet. 4 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

15 Konsulter är kompetenser som en byggherre inte har i sin egen organisation utan är tvungen att handla upp. Det finns flera olika typer av konsulter. Konsulter kan delas in i tre generella grupper, arkitekter, projektledare och tekniska konsulter. Arkitekten är den konsult som oftast kommer in i byggprocess efter byggherren. I början fungerar arkitekten som ett bollplank för idéer men ritar också projektet. Projektledaren är den som kommer in i byggprocessen efter eller samtidigt som Arkitekten. Det är projektledarens uppgift att se till att projektet följer de ramar och mål som byggherren har satt upp. I ett antal byggherreorganisationer finns projektledare internt men i de kan även upphandlas externt. Teknikkonsulter är de som ansvarar för de tekniska frågorna och kommer in i byggprocessen beroende på projektets art. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 5

16 3 Metod Det här examensarbetet är en explorativ studie av begreppet tidiga skede där författaren har intervjuat ett stort antal personer i de företag som är aktiva i bygg- och fastighetsbranschen, för att studera aktörernas åsikt är om när det tidiga skedet är. 3.1 Intervjuer Frågan som skall ställas, innan man sätter igång med en undersökning, är vilken typ av svar som behövas för att belysa den frågeställning som är. Vid begreppsfrågor är intervjuer den metod som är bäst lämpad. Det finns olika varianter av intervjuer som är vanliga att använda. Dessa ligger på en skala från strukturerade till ostrukturerade intervjuer. Strukturerande intervjuer innebär att den som intervjuar är välförbered med de frågor som skall ställas och i vilken ordning. Intervjuaren frågar och den intervjuade svarar. Ostrukturerad metod innebär att intervjuaren ställer en öppen fråga om ett ämne, intervjupersonen berättar därefter fritt om ämnet. En kombination av strukturerad och ostrukturerad intervju benämns som halvstrukturerade intervjuer. Detta innebär att intervjuaren har strukturerat frågor som intervjuaren och den intervjuade diskuterar omkring. Fördelen med att använda sig av halvstrukturerad metod istället för ostrukturerad är att intervjun blir mer som ett samtal om ett ämne än utfrågning som strukturerade kan uppfattas som. Nackdelen med att använda sig av halvstrukturerade är att den som intervjuar måste ha en större kunskapsbas för att kunna hålla samtalet uppe än om intervjun är ostrukturerad karaktär. (Andersson 1985) När halvstrukturerade intervjuer används är det viktigt att få med vad som sägs under intervjun. Om intervjuaren använder sig av anteckningsblock, är det svårt att både anteckna och samtidigt hålla igång en samtalsdialog under intervjun. Ett behändigt hjälpmedel för att komma förbi problemet, är att använda sig utav bandspelare. Nackdel med bandspelare kan vara att en del personer inte tycker om att få sina ord inspelade vilket kan medföra att diskussionen blir hämmad. (Andersson 1985) Intervjuerna som utfördes i examensarbetet var av samtalskaraktär där frågorna var öppna så att den intervjuade kunde beskriva hur han/hon såg på projektstarter och tidiga skeden. Detta var för att få en så bra bild som möjligt av när det tidiga skedet är. Jag valde också att spela in intervjuerna för att i efterhand kunna lyssna igenom, sammanställa och jämföra de olika intervjuerna. De som intervjuades arbetar i projektstarter. Mestadels var det personer i byggherreorganisationer som intervjuades men också konsulter och entreprenörer deltog för att få en bredd i studien. Totalt har det utförts 30 intervjuer. De utfördes på den intervjuades kontor. Intervjuerna varade mellan 1 till 1,5 timmar. Fördelningen av de totalt 30 intervjuade är: 16 offentliga förvaltarbyggherrar, 4 privata förvaltarbyggherrar, 1 offentliga försäljningsbyggherrar, 2 privata försäljningsbyggherre, 2 entreprenör, 3 arkitekter, 1 projektledare och 1 teknikkonsult. 6 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

17 I urvalet av de intervjuade har stor andel varit byggherrar och intervjuerna är därmed inte jämt fördelad mellan de olika aktörsgrupperna i bygg- och fastighetsbranschen som arbetar med projektstarter. Detta kan medföra att den allmänna definitionen av när de tidiga skeden blir felaktig. En annan nackdel med metoden är att bandspelare har använts och att den intervjuade skulle kunna bli hämmad i dennes kommentarer. Jag är av uppfattningen att så inte är fallet då ämnet tidiga skeden är inte någon känslig information. Jag fick även uppfattningen under intervjuerna att de intervjuade var öppna i deras diskussioner och inte höll inne med information. I intervjuerna var det några av de intervjuade som förklarade vad andra aktörer i branschen anser om vad begreppet tidiga skedet innehöll och betydde, vilket förmodligen färgade deras egen uppfattning om när begreppet är. En del av aktörerna har också haft andra roller i bygg- och fastighetsbranschen innan den position som de hade vid intervjutillfället som också kan ha färgat deras svar. 3.2 Litteraturstudier Efter den inledande litteraturstudien, som inriktades på byggprocessen och intervjutekniker för att utforma intervjufrågor, fortsatte med fokus på vad som tidigare skrivits om begreppet tidiga skeden. Inga definitioner av begreppet påträffades. Däremot så användes begreppet för att beskriva olika skeden i byggprocessen. Detta medförde att litteraturstudien utökades mot programmeringsarbete, projektteori och projektledning. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 7

18 4 Teori Inom litteraturen finns det ingenting skrivet om vad som menas med begreppet tidiga skeden. Däremot används begreppet tidiga skeden i litteraturen för att bestämma starter av projekt, programmeringsarbete och initieringar av projektering samt byggprocesser. 4.1 Projektteori Vad karakteriserar ett projekt Projekt är ett tillvägagångssätt att organisera arbete för att lösa en uppgift eller problem i den dagliga verksamheten. I projektet kan olika kompetenser samordnas, både internt i företaget och externt för att lösa uppgiften effektivast. Ledningen av verksamheten ansvarar för initieringen, uppföljningen och avslutning av projektet. Projektledaren är ansvarig för att lösa den specifika uppgiften utifrån de ramar som är uppsatta av verksamhetens ledning. När den specifika uppgiften är löst, upplöses projektorganisationen och projektledaren överlåter ansvaret av produkten till verksamhet. (Tonnquist, (2004)) Faser i ett projekt Projekt delas in i fyra olika skeden (se figur 2). Skeden beskriver de aktiviteter som utförs för att uppnå det önskade målet med projektet. Projekt ses även som en process, där de olika skeden består av aktiviteter i styrningen av projektet från början till slut. De fyra skedena är, förstudie, planering, genomförande och avslut. Skedena är som små projektet i projektet där varje skede skall initieras, planeras, genomföras och avslutas inför nästa skede. Initiering Förstudie Planering Genomförande Avslut Figur 2 Tonnquist olika projektskeden 8 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

19 När ett projekt lämnas över till en projektorganisation bör projektet först genomgå en initiering. Där ledningen definierar målet med projektet, bestämmer tid för genomförande och avsätter medel. När initieringen av projektet är utförd påbörjas det första skedet i projektet som är förstudien. Arbete i förstudiens syftar till att minska osäkerheten i projektet. I förstudien arbetas det fram frågeställningarna, ingångsfaktorer utreds och utvärderar om dessa är de rätta och om projektet har potential att uppnå det önskade målet. När förstudien är utförd fattar ledningsgruppen beslut om antingen lägga ner projektet eller att fortsätta beroende på resultatet i förstudien. I planeringsskedet arbetar projektgruppen fram mer detaljerade kalkyler, tidsplaner, hur projektet skall organiseras och beskriver hur arbetet skall bedrivas. Projektledaren är den person som ansvarar för att arbetet utförs och håller sig inom ramarna för projektet. Det tredje skede är genomförandeskedet, i skedet utförs det arbete som planerats i de tidigare skedena. Sista skedet i projektet är avslut. Med avslutet menas att projektorganisationen avvecklas, resultatet av arbetet överlämnas till verksamheten, uppföljning av målen och ramar som sattes upp i initieringen och arkivering av dokumenten. (Tonnquist, 2004) Stuckenbrucks projektcykel Stuckenbrucks projektlivscykel är en annan variant av Tonnquists modell över hur ett projekt illustreras i (figur 3). De skeden som Tonnquist beskriver som förstudie, planering, genomförande och avslut benämner Stuckenbruck som konceptualisering, planering, utförande och avslut. Det som skiljer Tonnquists beskrivning av projektarbetet mot Stuckenbruck är att Stuckenbruck visar i en graf resursåtgången i projektet ovanför de olika skedes indelningarna. Grafen visar att resursåtgången är låg i början och i slutet av projektet medan resursåtgången är som störst under utförandefasen. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 9

20 Figur 3 Resurser/tid Stuckenbrucks projektlivscykel (Stuckenbruck, 1981) 4.2 Byggprojekt Definitionen av ett byggprojekt är: ett projekt som skall leda till en färdig byggnad eller anläggning. Byggprojektet startas med utredningarna om möjligheter att genomföra projektet och avslutas när byggnationen är färdig (Nordstrand 2000) Vad karakteriserar ett byggprojekt Från att en byggherre fattar beslut om att starta en byggprocess till att byggprojektet realiseras, passerar byggprojektet olika skeden. De fyra övergripande skedena benämns allmänt programskede, projekteringsskedet, produktion och förvaltning. Dessa skeden kan i sin tur delas upp i olika mindre skeden eller aktiviteter (se figur 4). 10 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

21 Programarbetet Projektering Produktion Förvaltning Behovsstudie Förstudie Byggnads. Programmet Systemhandling Bygghandling Produktion Förvaltning Figur 4 Nordquist beskrivning av byggprocessen Programskedet består av utredningar som behovsanalyser och förstudier vilka resulterar i byggnadsprogrammet. Byggnadsprogrammets syfte är att precisera byggherrens krav och önskemål men också att arbeta fram förutsättningarna och villkor som påverkar byggnationen. Programskedet är till för att kunna göra säkrare kalkyler för fortsatt arbete i projekteringsskedet. Projekteringsskedet är då arkitekter, geotekniker, byggnadskonstruktörer, VVSkonsulter, el och andra tekniska konsulter under ledning av projektledaren arbetar fram ritningar och andra handlingar. Dessa ritningar och handlingar används för upphandling av entreprenörer och även som underlag för förvaltningen. Förvaltningen inleds i slutet av byggprocessen då byggnaden är realiserad. I förvaltningen överlåts ansvaret för byggnaden till byggherren och brukaren. (Nordstrand 2000) CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 11

22 4.2.2 Programmering Programmeringsarbetet bör vara en kontinuerlig process i en organisation eller ett företags ledning arbete med att planerar företagets lokalbehov. Programmeringen skall beskriva verksamheten och hur det påverkar deras lokalbehov i framtiden. Med anledning till att både byggprocessen och detaljplaneprocessen är långa och utdragna är det svårt att matcha ett växande företag och deras förändringar med deras lokalbehov. För bland annat högteknologiska företag, som ofta växer oorganiskt, innebär detta stora skiftningar i lokalbehovet som enligt ovan kan vara svåra att förutse. Arbetet med att förutse de olika lokalbehoven sker i programmeringsarbete. (Fristedt och Ryd 2004) Programmeringsarbetet ligger till grund för arbetet i byggprojekten och visar byggherrens krav och mål med byggnationen, oberoende på om det är en brukar-, förvaltar- eller försäljningsbyggherre. Detta medför att programmet också är ett referensdokument i uppföljningen under byggprocessen. (Fristedt och Ryd 2003) Behov verksamheten kommentarer kommentarer Byggenhet Lokal programmet Verksamhetbeskrivning Rumsfunktionsprogram Byggnadsprogram Figur 5 programmeringsöversikt (Fristedt och Ryd 2004) Programmeringsarbetet är en process med olika stor detaljrikedom. Denna process (se figur 5) består av verksamhetsbeskrivning, lokalprogram, kommentarer och utvärdering av lokalprogrammet, rumsfunktionsprogram, kommentarer av rumsfunktionsprogrammet för att slutligen resultera i ett byggnadsprogram. Varje skede i programmeringsarbetet består av en programmeringsprocess. Denna programmeringsprocess kan i sin tur delas in i fem olika skeden fram till produktion - Definiera syfte, Definiera delmål, Identifiera olika delmål, Utvärdering av de olika alternativen och Val av gynnsammast alternativ. I det sista skedet av programprocessen skall valda alternativ inte ses som definitiva utan skedet skall ses mer som en grundlig behovsanalys. 12 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

23 I verksamhetsbeskrivningen är det brukaren som beskriver verksamheten med egna ord. I verksamhetsbeskrivningen står det också företagets historia, dess framtidsutsikter, hur verksamheten arbetar, hur de agerar på marknaden, befintliga och kommande produkter, hur de för tillfället utnyttjar de befintliga lokalerna och hur framtida lokaler skulle kunna användas. Information i verksamhetsbeskrivningen skall ligga till grund för hur lokalerna skall utformas på bästa sätt så att de kan bidra till en förbättrad verksamhet. I arbetet med att få fram informationen om hur verksamheten arbetar är de lämpligt att intervjua de olika verksamhetsgrupperna i företaget för att ta reda på hur de arbetar och hur de integrerar sinsemellan. Förutom intervjuer är årsredovisningar och andra skrivna affärsdokument värdefull information. Verksamhetsbeskrivningen resulterar i ett beslutsunderlag inför en diskussion om projektet skall få fortsatt finansiering eller om projektet skall läggas ner. Om programmeringen får sortsatt finansiering initieras nästa del i processen, som är lokalprogrammet. Lokalprogrammet beskriver verksamhetens behov av olika utrymmen samt vilka krav som ställs på teknik och estetik. Lokalprogrammet är en mer detaljerad handling som grundar sig på verksamhetsbeskrivningen. Därefter överväger verksamheten om lokalprogrammet stödjer deras faktiska behov, om lokalprogrammet är ekonomiskt försvarbart samt om det finns motstridigheter i programmet. Byggnadsprogrammet är det operativt styrande programmet som beskriver i detalj vad som skall utföras och hur det skall byggas utifrån rumsfunktionsprogrammet som är underlaget för att producera byggnationen. Rumsfunktionsprogrammet är ytterligare en detaljering av lokalprogrammet där rummen och den tekniska standarden beskrivs. I rumsfunktionsprogrammet beskrivs varje aktivitetsplats, med vilka installationer och utrustning som behövs. 4.3 Tidiga skeden Användningen av begreppet tidiga skeden varierar. I boken Att lyckas med program, av Fristedt & Ryd (2004) används begreppet tidiga skeden som ett övergripande namn/begrepp över större delar av skeden i den traditionella byggprocessen. De skeden som boken benämner med tidiga skedet är programmeringsfasen, idéutvecklingsfasen/konceptualiseringsfasen och en del i projekteringsfasen. De beskriver också att det tidiga skedet beskriver ett säljarbete i de fall en försäljarbyggherre knyter en kund till ett projekt istället för när projektet utarbetas för att passa en kund. I Skanskas årsredovisning använder de begreppet tidiga skedena i ett sammanhang som ligger i slutet av programskedet Nordstrand (2000). Supportenheten Skanska Project Support stödjer affärsenheterna och koncernledningen i analys, planering, uppföljning och genomförande av större anläggningsprojekt. I tidiga skeden kan Skanska Project Support exempelvis göra egna kalkyler för att kontrollera antaganden i anbudskalkyler som tagits fram av de olika lokala verksamheterna. (Skanskas årsredovisning 2006) CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 13

24 Akademiska hus använder begreppet tidiga skeden i årsredovisning Där de beskriver det tidiga skedet som det viktigaste skedet i byggprojektet. I det tidiga skedet formuleras idéer, projektets förutsättningar analyseras, lokalbehov identifieras, samband internt och externt kartläggs, lokaliseringsalternativ prövas och kostnader uppskattas, hela tiden i nära samverkan med kunden. Tidiga skedet: Det är i de tidiga skedena, då idéer ska formuleras och projektförutsättningar analyseras, som universitet och högskolor samt andra kunskapsintensiva verksamheter har störst nytta av en byggherre med gedigna kunskaper om forsknings- och utbildningsmiljöer. Akademiska Hus erbjuder kvalificerat stöd i dessa tidiga skeden, de viktigaste i ett projekts genomförande. Idéer om en förändring kartläggs och analyseras, lokalbehov identifieras, samband internt och externt kartläggs och lokaliseringsalternativ prövas och kostnadsuppskattas, hela tiden i nära samverkan med kunden. I en förstudie kan också parallella arkitektuppdrag eller tävling genomföras för att få fram ytterligare aspekter på förändringsarbetet. (Akademiska hus Årsredovisning 2006) 4.4 Hur kommer det sig att projekt startar Examensarbetet Which are the factors that enable a project to emerge har skrivits på uppdrag av ett projektledningsföretag för att studera de faktorer som gör att projekt startar. De faktorer rapporten anser vara viktigast är kommunikation med kommunen och kunskap om marknaden som de aktiva på. (Bellvik och Gustavsson 2004) Kommunikationen med kommunen är en viktig faktor därför att kommunerna ofta är stora markägare men också för att de har planmonopol, det vill säga att de har ansvaret för de olika planprocesserna. Är företagen delaktiga i planprocessen kan de vara med och påverka kommunen i dess beslut i planfrågor. Detta kan ge företagen ett försprång och möjlighet att komma tidigare in i byggprocessen. I Göteborg och andra kommuner finns andra näringslivsfunktioner som är viktig att hålla kontinuerlig kontakt med för att se vad som sker på marknaden. En sådan funktion är Business region Göteborg (BRG). BRG är ett forum för dels företag som undersöker möjligheter till lokalisering på en ny marknad och dels för att företag i bygg- och fastighetsbranschen tidigt kan komma i kontakt med potentiella kunder. Ett annat sätt att få tag på nya projekt är att göra marknadsanalyser för sitt företag genom att identifiera attraktiva områden att bygga på som görs av bl.a. försäljningsbyggherrar. (Bellvik och Gustavsson 2004) 14 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

25 4.4.1 Faserna i diagrammet Figur 6 Modell över hela byggprocessen men även arbetet som genererar ett byggprojekt. Figuren 6 är en modifierad bild av Stuckenbrucks diagram. Det som skiljer diagrammet är ytterligare en fördelning innan själva byggprojektet. Arbetet som fördelningen till vänster i diagrammet fördelning illustrerar det arbete som sker inne i ett företag innan byggprocessen dvs. som eventuellt kan generera till ett byggprojekt. Exempel på detta arbete kan vara en förvaltarbyggherre som sitter med i företags ledningsgrupper och diskuterar lokalfrågor som senare kan generera till en omorganisering eller till ett byggprojekt. En annan variant är att en försäljningsbyggherre uppvaktar potentiella kunder som senare kan generera till ett byggprojekt. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 15

26 5 Resultat 5.1 Intervjuresultat I sammanställningen av de olika intervjuresultaten används Byggherreforums benämningar av de olika företagsspecifika titlarna för att skapa en samständighet i resultaten. 5.2 Hur de olika aktörerna kommer i kontakt med projekten Under intervjuerna ställdes frågan hur aktörerna kommer i kontakt med ett projekt. Avsikten var att studera hur de olika aktörerna kom i kontakt med projektet och att utreda om de anser att en initiering av ett projekt också är initiering av det tidiga skedet. När frågan ställdes var oftast första reaktionen, att det fanns lika många sätt som det finns projekt. Men för aktörsgrupperna byggherrar, entreprenörer och konsulter fanns det några varianter på vilket sätt de kommer i kontakt med projektet som återkommer i intervjuerna. Figur 7 När de olika aktörerna i huvudsak kommer in i projekt. 16 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

27 Den aktör som oftast kommer i kontakt med projektet först är byggherren (se figur 7) och det är också de som i sina svar gav flest varianter av hur de kom i kontakt med projekt. Detta visar att de olika byggherrarna arbetar på olika sätt. En del av byggherrarna har som affärsidé att tillgodose organisationer med lokaler och andra har som affärsidé att skapa nya projekt. När en byggherre arbetar nära en organisation för att tillgodose dem med lokaler, är de ofta med på ledningsmöten och kommer på så sätt i kontakt med byggprojekten. Är det däremot en byggherre som arbetar med att skapa nya projekt, ser arbetet annorlunda ut. De arbetar kontinuerligt med att skapa projekt genom att bl.a. göra strategiska markköp som sedan är underlag för en initiering av projekt. De studerar detalj- och översiktplaner för att upptäcka potentiella fastigheter att exploatera, få tips om objekt som har utvecklingsmöjlighet, bli erbjuden att få köpa en fastighet, bli tipsad om att någon har behov av att bygga, vara aktiv i kontakten med Stadsbyggnadskontoret och Fastighetskontoret. Utöver dessa förslag finns det många sätt därtill som används för att initiera projekt. I arbetet med att kontinuerligt hålla kontakt med de olika intressenterna och arbeta kontinuerligt med de olika alternativen, så uppkommer idéer. En del av dessa idéer är bra, vilket medför att byggherren investerar pengar för att fortsätta utredning och en del av idéerna förkastas relativt snabbt för att de inte är hållbara. Konsulterna och entreprenörerna kommer oftast in senare i projekten (se figur 7) och använder sig oftast av andra metoder än vad byggherrarna gör. Konsulterna kommer generellt sett in i projekten rätt snabbt efter byggherren när de blir tillfrågade att hjälpa byggherren med olika designmässiga eller tekniska lösningar i programarbetet. Entreprenören kan också komma in i programarbetet för att hjälpa till med olika byggtekniska lösningar men det är vanligare att han/hon kommer in i anbudsskedet. Konsulterna och entreprenörerna kommer oftast i kontakt med projekten för att de tidigare har arbetat med byggherren. Andra vanliga sätt att komma i kontakt med projektet är genom att det är annonserat på webbportaler vilket är vanligt för kommunala/statliga projekt. De kan också ringa upp en byggherre och visa sitt intresse efter att de har fått tips om att ett projekt är på gång. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 17

28 5.3 När anser de olika aktörerna att det tidiga skede är De intervjuades uppfattning om när det tidiga skedet är skiljer sig sinsemellan. Det varierar från att det tidiga skedet hör till strategiarbetet och inte alls till byggprocessen eller att det tidiga skedet är över när investeringsbeslut fattas, som i sin tur grundas på programhandlingen. Även om det är en spridning i uppfattningarna om när det tidiga skedet är kan sambandet utrönas mellan deras uppfattning och vilken av de olika aktörerna förvaltarbyggherren försäljarbyggherre, entreprenör, arkitekt, projektledare eller en tekniskkonsult som representeras av de intervjuade. Majoriteten av förvaltarbyggherrarna anser att det tidiga skedet börjar med en idé som utreds fram till beslut om investering. Beslut fattas efter en avslutad förstudie (se figur 8). En mer generell syn, som representerar större delar av förvaltarbyggherrarna är att det tidiga skedet avslutas med beslut om att realisera projektet. Efter vilket skede som detta beslut fattas skiljer sig dock mellan de olika organisationerna som intervjuats. Det är antingen behovsutredning, förstudie eller programhandling som ligger till grund för investeringsbeslutet. Från idé till att man har ett investeringsbeslut efter de grunder man har arbetats fram. (Privat Förvaltarbyggherre) Försäljarbyggherren ser processen ur en annan synvinkel än vad förvaltarbyggherren gör. De ser inte själva byggnationen som det primära utan affären som ligger bakom. Försäljarbyggherren anser att det tidiga skedet är från idé tills att de fattar beslut om att investera efter avslutad programhandling (se figur 8). Däremot beslutar de inte om att investera förrän de har sålt tillräckligt många enheter. När vi kan vara med och påverka hur produkten blir, då är vi inne i ett tidigt skede (Privat Försäljarbyggherre) 18 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

29 Figur 8 Resurs/tid När de olika aktörerna anser när det tidiga skedet är. Entreprenörerna har en liknande uppfattning som försäljarbyggherren. D.v.s. att det tidiga skedet stäcker sig tills det inte längre finns någon påverkansmöjlighet och när påverkansmöjligheten inte längre finns så avslutas det tidiga skedet. I det tidiga skedet är vi med och påverkar och hjälper byggherren med slutprodukten. (Entreprenör). Arkitekterna är den aktör, utav de intervjuade som har den mest enhetliga åsikten om när de anser att det tidiga skedet är. De anser att det tidiga skedet är från att de blir kontaktade av en byggherre eller dennes representant tills att det har fattas ett investeringsbeslutet som grundar sig på förstudien. De anser att i det tidiga skedena diskuteras projektets ramar. När man sätter ramar, tid och vad man skall göras (Handläggande Arkitekt). CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 19

30 Projektledaren ser det tidiga skedet på ett liknande sätt som arkitekten med att det börjar när de blir kontaktade för att lyssna på en ide (se figur 8). Däremot så anser de att det tidiga skedet är avslutat i och med investeringsbeslutet som grundar sig på programhandlingen. Det arbete som hör till tidiga skedet är behovsanalyser, marknadsanalyser, förstudie och programarbetet. I det tidiga skedet arbetas det fram vad som skall byggas, en grov kalkyl och när det skall vara klart. När man skissar utifrån behovsanalysen eller marknadsanalysen fram tills att man har en programhandling och ett investeringsbeslut är fattat. (Senior Project Manager) Teknik konsulten anser inte att det finns någon gräns som skiljer det tidiga skedet och projektet åt. När en teknikkonsult får en förfrågan innebär det att ett projekt initieras. Han menar att det tidiga skedet är ett skede i projektet som beskriver ett arbetssätt där de tar fram förutsättningarna för projektet. I det tidiga skedet så pratar de i termer av funktionskrav som, Jag vill ha, Jag vill kunna göra (Teknisk Chef). Efter programskedet är det tidiga skedet avslutat och de tekniska konsulter arbetar med att ta fram lösningar på de förutsättningar som är framtagna i de tidiga skedet. 5.4 Avvikelser från sin aktörsgrupp. Som beskrivits tidigare i kapitlet, så skiljer sig åsikterna i de olika byggherreorganisationerna åt, även om det i relativt stor utsträckning finns en likartad uppfattning. Figuren 9 är hämtad ur bild 6, som visar den avvikande åsikten för en del av förvaltarbyggherrarna. Majoriteten av förvaltarbyggherrarna anser att det tidiga skedet är mellan en idé och fram till investeringsbeslut som grundar sig på förstudien, vilket visas med den streckade linjen i figur 9. De streckade linjerna förutom den som är i utredningsskedet i figur 9 illustrerar de avvikande åsikterna av när det tidiga skedet är. 20 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

31 Figur 9 när de olika förvaltarbyggherrarna anser att det tidiga skedet är. I intervjuerna med förvaltarbyggherrarna, så anser största delen av dem att det tidiga skedet är från en idé som är tillräckligt bra för att undersöka närmare och fram till avslutad förstudie. En del av förvaltarbyggherrarna är också av åsikten att det tidiga skedet inte är över efter förstudien utan först efter avslutad och godkänd programhandling. En tredje grupp av förvaltarbyggherrarna och en försäljarbyggherre anser däremot att det tidiga skedet är arbetet med att skapa projekt och att det avslutas med beslut om att bygga eller inte. När man har bestämt sig för att bygga eller inte (Offentlig Förvaltarbyggherre). De menar att det tidiga skedet handlar om att lyssna av surret på marknaden genom att hålla kontakten med olika intressenter samt att göra marknadsanalyser, d.v.s. att fånga upp idéer som finns och när de skall börja investera pengar i idén så är det tidiga skedet över. Flera utav förvaltarbyggherrarna anser detta vara ett arbete för linjeorganisationen och inte för byggprojektet. Den fjärde åsikten om när det tidiga skedet är representeras av en förvaltarbyggherre (figur 9 streckad linje längs till vänster) som anser att det tidiga skedet hör till strategiarbetet. Det tidiga skedet rör inte själva byggnationen, utan förutsättningarna för projektet. Tidiga skedet är när det görs marknadsanalyser och scenarier över flöden (Privat Förvaltarbyggherre). Åsikten är inte representativ, då det bara var en av de trettio intervjuade som är av denna åsikt men den visar ändå att begreppet tidiga skeden är brett. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 21

32 6 Analys diskussion I litteraturundersökningen har det framkommit att bygg- och fastighetsbranschen använder sig av begreppet tidiga skeden i olika sammanhang, såväl när de beskriver programarbeten och anbudsskeden som verksamhetsrelaterade aktiviteter. För att studera hur de olika aktörerna ser på begreppet tidiga skeden innebär, så utfördes 30 intervjuer av aktörer i branschen. Den största delen av de intervjuade representerar byggherreorganisationer. 6.1 När är det tidiga skedet De olika intervjuade aktörerna ser på begreppet tidiga skeden olika. Däremot är det bara en av de intervjuade som är av åsikten att det tidiga skedet inte är i anslutning till programmeringsarbetet som beskrivs av Nordquist i figur 4. Däremot så kan förklaringarna till de olika aktörernas delade åsikter vara olika Tidiga skedet är innan beslut om att realisera byggnationen En anledning till att de olika organisationerna anser att det tidiga skedet slutar när det gör, är att deras arbetsuppgifter går över till att vara av arten kärnverksamhet eller när de bestämmer sig för att realisera ett projekt. En stor del av förvaltarbyggherrarna anser att det tidiga skedet är över när beslutet att förstudien är godkänd och investeringsbeslutet att realisera byggnaden fattas. Exempel på organisationer som anser att det tidiga skedet är över när beslutet att realisera byggnaden är Lokalsekretariatet som är en förvaltarbyggherre inom kommunen. Lokalsekretariatet tillsammans med skolan arbetar fram en förstudie som ligger till grund för när de äskar medel av politikerna för att kunna realisera byggnaden. När förstudien blir godkänd av politikerna skjuts medlen till och en extern projektledare handlas upp för att slutföra projektet. I och med detta anser lokalsekretariatet att det tidiga skedet är avslutat. En av de privata förvaltarbyggherrarna anser att i hans organisation är det tidiga skedet över i och med programhandlingens godkännande. I dennes organisation godkänns varje delskede så som behovsstudie, förstudie och programarbete. Varje godkännande av delskede innebär att de får medel för att fortsätta utreda. Däremot när programhandling blir godkänd ser organisationen det som ett investeringsbeslut och den utredande enheten får medel för att realisera byggnationen och det tidiga skedet är avslutat. Detta beslut kan jämföras med när politikerna godkänner och ger medel till Lokalsekretariatets att realisera efter en avslutad förstudie. Enligt ovan medför detta att det tidiga skedet är innan organisationen fattar beslut att realisera projektet. 22 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

33 6.1.2 Tidiga skedet är framarbetning av kravformuleringarna Ett annat sätt att beskriva när det tidiga skedet är, är att beskriva det tidiga skedet som framarbetning av kravformulering. Det som menas med att arbeta fram kravformulering är en process där de olika aktörerna är med och hjälper brukaren i deras arbete med att ta fram och beskriva deras behov som byggnationen senare kommer att lösa. Flera förvaltarbyggherrar anser att det tidiga skedet är över när de har hittat en plats som de är intresserad av att bygga på eller en kund att bygga för. Arkitekten anser att de är med i det tidiga skedet när de arbetar fram olika alternativ av byggnader men när de skall börja precisera ett alternativ och förfina det så är det tidiga skedet över vilket är efter avslutad förstudie. Teknikkonsulterna, projektledare och entreprenören, som fortsätter att arbeta fram olika alternativ tillsammans med en brukare fram till och med programhandlingen, anser att det tidiga skedet avslutas med programhandlingen. CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 23

34 7 Slutsatser Syftet med examensarbetet var att ta reda på när de olika aktörerna i byggbranschen anser att det tidiga skedet är och utifrån detta skapa en förståelse för hur begreppet tidiga skeden används. Detta syfte skall besvaras av huvudfrågan som är: Går det att finna en entydig definition av tidiga skeden utifrån de aktörer som verkar i byggoch fastighetsbranschen? Den andra frågeställningen som skall besvaras är om det utifrån studien går att finna en allmän definition. 7.1 Resultat Slutsatsen som jag kan dra utifrån det material som jag har samlat in under intervjuerna av vad bygg- och fastighetsbranschen anser om de tidiga skedena är att det inte finns det någon tidsperiod i själva byggprocessen som kan benämnas med tidiga skedet. Begreppet används utav många olika aktörer. Detta medför att begreppet måste sättas in i sitt sammanhang för att förklara dess innebörd samt att det är viktigt i ett samarbete att definiera och komma överens med berörda parter vad som menas med begreppet tidigt skede för att undvika eventuella missförstod. 7.2 Fortsatt arbete För att finna en entydig eller allmän definition av begreppet tidiga skeden måste det till grundligare studier i de olika aktörernas bakgrund och arbetssätt för att kunna finna varför de anser när det tidiga skedet är. Anledningen till att de olika aktörernas bakgrund kan spela in är att flera olika byggherrar har sin bakgrund som entreprenör och att det kan spela in varför de anser så som de gör. Arbetssätt menas med hur de olika aktörerna arbetar i de olika skedena och studera om det skiljer sig mot hur de arbetar utanför det tidiga skedet. 24 CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008:

35 8 Referenser 8.1 Tryckta referenser Andersson, B-E. (1985): Som man frågar får man svar. Norstedts Akademiska Förlag, Sverige Barrett, P., Stanley, C. (1999): Better Construction Briefing. Blackwell Science, Oxford. Bellvik, M., Gustavsson, H. (2004): Which are the factors that enable a project to emerge. Master s Thesis 2004:10 Chalmers University Of Technology Davidson, B., Patel, R. (2003) tredje upplagan: Forskningsmetodikens grunder. Studentlitteratur AB, Sverige Fristedt, S. Ryd, N. (2004): Att lyckas med program. Arkus: Byggförlaget Graham M. Winch. (2002): Managing Construction Projects. Blackwell Ltd Nordstrand, U. (2000): Byggprocessen. Liber AB Tonnquist, B. (2004): Projektledning. Bonnier utbildning, Stockholm Tunstall, G. (2000): Managing The Building Design Process: Elsevier Science & Technology, UK 8.2 Elektroniska källor Akademiska Hus Årsredovisning 2006 Skanskas Årsredovisning Intervju Andersson, Leif, Projektledningschef Bostadsbolaget Andersson, Lena, chef för mark och ny produktion HSB Arvidsson, Göran, Projektledare Higab Backmark, Gösta, Projektchef Skanska Bonander, Magnus, Marknadschef SGS CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: 25

36 Drejer Claes, Arkitekt Abako Edström, Mia, Projektledare V regionen Fröst, Peter, uppdragsledare arkitekt SWECO FFNS Grünewald, Claes, Projektledare Ramböll Haglund, Gunilla, Avdelningschef Parkeringsbolaget Henrik Ekman, Projektchef SBS Hofflander, Hans, Fastighetschef Akademiska Hus Ingvarsson, Bjarni, Uppdragsledare Liljewall Arkitekter Johannisson, Ture, VD projektutveckling AF Bygg Johansson, Jan Åke, Projektchef Higab Karlström, Tomas, VD Öckerö bostäder Larsson, Anders, Chefs projektledare, Egnahemsbolaget Lennart Westling, Projektledare Akademiska hus Lindqvist, Olle, Byggchef ÄUAB Magnusson, Lena, Kansli Chef Härryda kommun Malmcrona, Anders, Avdelningschef NCC hus Olsson, Berth, Vice VD Bengt Dahlgren Palmqvist, Göran, Marknadschef Jernhusen Rasmusson, Susanne, Projektledare LS Redig, Lars, Chef för projektutveckling JM Spets, Hasse inköpare Volvo Skogsberg, Inger, Projektledare LFF Walther, Lena, Lokalplanerare Östra Tengberg, Magnus, Marknadschef Vasakronan Pieschl, Tomas, Chef fastigheter och uthyrning Chalmers CHALMERS, Civil and Environmental Engineering, Master s Thesis 2008: