-03 ÅRSREDOVISNING. Johan Skoglund, VD och koncernchef

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING Vi sänker successivt kostnaderna och arbetar allt mer effektivt i produktutformning och produktion. Samtidigt breddar vi vårt utbud av bostäder för att möta kundefterfrågan i fler segment. Johan Skoglund, VD och koncernchef

2 Omslag: Kanbergslunden, Linköping DETTA ÄR JM JMs affärsidé är att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

3 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen på expansiva orter, med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige,Norge,Danmark och Belgien. JM är också engagerad i projektutveckling av bostadsbestånd,samt bedriver en begränsad projektutveckling av kommersiella lokaler, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Koncernen är indelad i fem affärsenheter: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Produktion, JM Kommersiellt och JM Utland. Antalet anställda uppgick till vid slutet av JM AB är ett publikt bolag och noterat på Stockholmsbörsen. JM AB (publ) med säte i Stockholm Organisationsnummer

4 NYCKELTAL Mkr Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Projektutvecklingsmarginal (%) 2,4 5,4 11,8 Resultat per aktie (kr) 6,60 8,50 36,30 Utdelning per aktie (kr) 5 1) Räntabilitet på eget kapital (%) 5,5 6,8 30,1 1) Styrelsens förslag JM Fastighetsbestånden i Skåne och Göteborg avvecklas. Renodling av verksamheten till projektutveckling. Etablering i Danmark. Nya finansiella mål och namnbyte till JM AB Tillväxtorienterade verksamhetsmål. Huvudägaren Skanska säljer sitt aktieinnehav. Stora fastighetsförsäljningar i Stockholm. GEOGRAFISK FÖRDELNING AV NETTOOMSÄTTNING Stockholm 53% 2001 Fortsatt fokusering på projektutveckling. Fortsatt stora fastighetsförsäljningar. Återköp av aktier. Övriga Sverige 26% Belgien Norge Sverige 2002 Goda försäljningsresultat, förvaltningsfastigheter. Strategisk minskning av fastighetsbeståndet fortsätter. Återköp av aktier. Ny verkställande direktör. Problem i Stockholmsprojekt. NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT EFTER SKATT Mkr Utland 21% Danmark Belgien Mkr Sverige 2003 Fokusering på rutiner för förbättrad kontroll och styrning. Program för koncerngemensam projektering. Fortsatta försäljningar av färdigutvecklade fastigheter. Större förvärv av bostadsfastigheter för utveckling. God försäljningsutveckling, bostäder. Norge Danmark Nettoomsättning, mkr 2001 Resultat efter skatt, mkr

5 INNEHÅLL KONCERNCHEFENS KOMMENTAR JM-AKTIEN AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER FÖRETAGSSTYRNING STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE AFFÄREN JM MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER MARKNADSÖVERSIKT BOSTADS- OCH KONTORSFASTIGHETER MÖJLIGHETER OCH RISKER FINANSIELLA POSTER MILJÖ MEDARBETARE VARUMÄRKE B1 B12 JM I BILDER AFFÄRSENHETER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS SAMMANSTÄLLNING AV EGET KAPITAL REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE PROJEKTUTVECKLING NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT FEMÅRSÖVERSIKT KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSENHETER DEFINITIONER JMs FASTIGHETER TABELLER, ILLUSTRATIONER OCH DIAGRAM KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA Marielundsviken, Mariefred B4 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

6 2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR Lönsamheten i fokus 2003 har handlat om att bygga grunden för ett mer effektivt och mer lönsamt JM. I slutet av 2002 uppdagades brister i kontroll, styrning och projektgenomförande i ett antal Stockholmsprojekt. Händelserna har föranlett en total översyn av JMs verksamhet och arbetsmetoder. HALVHALT Noggranna genomlysningar av samtliga större projekt har gjorts under året. Flera projekt har omarbetats, vilket sammantaget ledde till ett mycket lågt antal produktionsstarter under de första tre kvartalen. FÖRBÄTTRAD KONTROLL OCH STYRNING Stor kraft har ägnats åt att förbättra de interna strukturerna för kontroll och styrning. Bland annat har vi infört nya rutiner för projektstyrning och kostnadsuppföljning, nya beslutsrutiner inför projekt- och produktionsstart, och nya bevakningsrutiner för projekt med stor ekonomisk påverkan. Flera viktiga projektbeslut är centraliserade till affärsenhetsledning, koncernledning och i vissa fall till styrelsen. KOSTNADERNA MÅSTE SÄNKAS Under stora delar av 90-talet och fram till 2001 kunde JM till följd av stora prisökningar på bostäder kraftigt öka intäkterna, särskilt i Stockholm. Våra kostnader ökade dock ännu mer. Sammanfattningsvis ledde kraftigt ökade kostnader, för stor tyngdpunkt på exklusiva lägenheter och en snabb tillväxt till att JMs lönsamhet snabbt urholkades, trots i grunden bra förutsättningar på marknaden. MER STANDARDISERAD PROJEKTERING Jag förväntar mig att JMs nya projekteringsrutiner som utvecklats och implementerats under 2003 ska leda till lägre kostnader med bibehållen kvalitet. Genom ett ökat inslag av standardlösningar för de delar i bostadskonstruktionen som inte har höga kundvärden kommer vi att minska antalet komponenter, konsolidera våra inköpsvolymer till färre leverantörer och minska tidsåtgång för projektering och produktion. UTVECKLING 2003 Med ett resultat i projektutvecklingen som uppgick till 182 mkr blev 2003, liksom 2002, ett svagt år. Det svaga resultatet var fortfarande främst hänförligt till ett antal större projekt i Stockholmsområdet. Under de närmaste åren ökar successivt projektkvaliteten i takt med att nystartade projekt utgör en större andel av projektvolymen. Rörelseresultatet uppgick till 478 mkr, understött av fortsatt framgångsrika försäljningar av färdigutvecklade fastigheter. Det finns dock flera ljuspunkter. Vi slog under 2003 försäljningsrekord och tack vare stark kundtillströmning kunde vi under fjärde kvartalet kraftigt öka antalet produktionsstartade bostäder, med positiv inverkan på såväl nettoomsättning som kassaflöde. Genom det förbättrade kassaflödet kunde den räntebärande nettoskulden minskas med 1,4 mdkr under sista kvartalet Fjärde kvartalet blev också något av en vändpunkt för JMs Stockholmsverksamhet. Närmare 600 bostäder produktionsstartades, jämfört med totalt 380 bostäder för de tre första kvartalen. JM Bostad Stockholm redovisade vinst under sista kvartalet 2003 och kunde därmed bryta sin negativa resultattrend. Vidare kan vi se att de åtgärder som vidtagits avseende projektstyrning, kontroll och kostnadsuppföljning börjar ge resultat. Med en volym om produktionsstarter under 2003 låg vi kvar på 2002 års nivå, med de viktiga skillnaderna att projekten nu är mer genomarbetade och bokningsgraden vid produktionsstart är högre. Stora förvärv av bostadsfastigheter i Nacka och Vaxholm utanför Stockholm innebär ett nytt marknadssegment för projektutveckling. Detta har också bidragit till att minska exponeringen mot den kommersiella fastighetsmarknaden. PROGRAM FÖR SÄNKTA KOSTNADER Färre plattformar och komponenter. Ökad grad av standardisering i produktutformning. Koncerngemensam projekteringsprocess ska minska antalet fel. Utbildning. Ny inköpsstrategi. jm delårsrapport januari mars 2002

7 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 3 Genom förvärv av det norska projektutvecklingsföretaget Vikevåg, baserat i Stavanger, har vi ytterligare stärkt vår marknadsposition på den norska marknaden. UTVECKLAD STRATEGISK INRIKTNING Förvärven är goda uttryck för den nya strategiska plan som JM antagit. Den strategiska planen innebär också en ännu tydligare inriktning mot projektutveckling av bostäder, en breddning av produktutbudet både vad gäller ägarform och prissegment, samt en fokusering på tillväxt utanför Storstockholm. Vidare kommer byggrättsportföljens storlek i balansräkningen att anpassas för att återspegla fyra års planerad produktion. JM har historiskt realiserat stora värden genom försäljning av färdigutvecklade kommersiella fastigheter. Denna typ av värdeskapande kommer framöver att vara tydligare kopplad till bostadsfastigheter. De bostadsbestånd vi förvärvat rymmer goda utvecklingsmöjligheter i form av förtätning genom nybyggnation, samt genom ombildning till bostadsrätter. Dessutom kännetecknas bestånden av låga vakanser och stabila kassaflöden. AKTIEÄGARVÄRDE Kursutvecklingen för JMs aktie var efter toppnoteringen 2002 och fram till inledningen av 2004 svag, och målet att BEFOLKNINGSÖKNING OCH NYBYGGNATION, STOCKHOLMS LÄN Antal JMs aktieägare ska erhålla en totalavkastning som är högre än företag med liknande verksamhet och riskprofil har inte uppnåtts. Lönsam tillväxt är en grundläggande förutsättning för att bygga aktieägarvärde på lång sikt. JMs lönsamhet är avhängig vår förmåga att erbjuda attraktiva och välbyggda bostäder till ett konkurrenskraftigt pris och till lägsta möjliga totalkostnad. Det känner jag god tillförsikt inför. Genom att bredda vårt produktutbud kommer fler män Befolkningsökning i Stockholms län Antal påbörjade bostäder i flerbostadshus (uppgiften för 2003 är preliminär) Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB Liljekonvaljen,Värmdö B8

8 4 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR MER EFFEKTIV PROJEKTERING JM ska effektivt kunna producera attraktiva bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga totalkostnad. Under 2003 har nya anvisningar för projektering införts. Varje bostadsområde eller bostadsfastighet utformas och produceras efter rådande förutsättningar, där läge, efterfrågesituation på den lokala marknaden, detaljplanekrav och andra faktorer spelar in. Genom nya projekteringsanvisningar inför JM nu mer industriella arbetssätt och produktionsmetoder inom projektutveckling av bostäder. Färre komponenter samt enhetliga och beprövade processer genom hela organisationen och i projektutvecklingens alla faser ska leda till lägre kostnader, kortare ledtider och förbättrad kvalitet. Förändringen innebär att centrala projekteringsval införs, som blir styrande i det projekteringsarbete som bedrivs internt hos JM samt hos externa konsulter. Projekteringsanvisningarna har utarbetats av ett 60-tal av JMs mest kvalificerade projekteringsledare,projektledare och hantverkare,och baseras på beprövade och kostnadseffektiva materialval och arbetsmetoder. En grundläggande förutsättning är att de nya anvisningarna inte negativt ska påverka kundrelationer och marknadserbjudande. Projekteringsvalen har därför beaktat parametrarna kundvärden t.ex. ljudstandard, fönsterutformning och ytskikt samt icke-kundvärden som väggelement, bjälklag, installationer, taklösningar m.m. Med denna indelning som grund kan en mer kostsam komponent inkluderas i projekteringsvalen, givet att den på något sätt skapar ett mervärde för kunden. I andra fall väljs mer kostsamma komponenter eller lösningar för att minska risken för fel och kostsamma efterarbeten, öka ekonomiska livslängder eller minska driftskostnader. De nya projekteringsanvisningarna ökar såväl produktivitet som kvalitet och kundnytta. Med de nya projekteringsvalen läggs också grunden för ökade besparingar inom inköp, genom att inköpsvolymerna i högre grad styrs mot ett färre antal, och mer standardiserade komponenter. Exempel visar att besparingspotentialen kan uppgå till mellan 10 och 20 procent på enskilda komponenter, genom konsolidering av volymerna till ett fåtal leverantörer samt minskad tidsåtgång för projektering och produktion. De nya projekteringsanvisningarna för flerbostadshus togs i bruk i december EXEMPEL PÅ STYRANDE RITNING Ingjuten plastslang ø 60 igjutes med expanderbruk 200 Ö.k. prefabpelare = ö.k. plattbärlag MÅL FÖR NYA PROJEKTERINGSANVISNINGAR Färre fel ökad kundnytta. Färre plattformar och komponenter. Lägre inköpskostnader, material och konsulter. Kortare ledtider. Mer kostnadseffektiv produktion. Dubb ø 25 längd 700 mm uppstick 400 över pelartopp Prefabpelare Styrande ritning ur de nya projekteringsanvisningarna som visar skarvning av prefabricerad betongpelare genom valv. jm delårsrapport januari mars 2002

9 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 5 niskor att ha råd att köpa en JM-bostad. Detta innebär dock inte att vi gör avkall på vare sig kvalitet, marginaler eller vår syn på långsiktighet. Husen vi bygger ska stå under mycket lång tid. Vi är redan verksamma på Nordens mest intressanta marknader, varför det är naturligt att primärt söka tillväxt genom organisk expansion på befintliga orter. Det utesluter förstås inte förvärv, om goda möjligheter öppnar sig. MOT ENKLARE RESULTATBERÄKNING Sveriges Byggindustrier utarbetar en ny branschrekommendation avseende resultatavräkning av bostadsproduktion i egen regi. Den nya principen, som planeras att antas av JM från och med räkenskapsåret 2005, bygger på att resultat avräknas i takt med att slutkund skriver under kontrakt om köp. Detta kommer att underlätta analysen av vår affär och ökar försiktigheten i resultatframtagningen. UTSIKTER FÖR 2004 JM fokuserar på att producera bostäder i attraktiva områden på orter med god ekonomisk tillväxt. Den långsiktiga trenden med ökad inflyttning till storstäder och universitetsorter i Norden fortsätter. Dessa bostadsmarknader, men också kranskommuner och andra områden med goda kommunikationsmöjligheter, utvecklas positivt. Efterfrågan på de bostäder som JM utvecklar bedömer vi som stor och bestående under överblickbar tid. Vi har en väl positionerad byggrättsportfölj motsvarande cirka bostäder i attraktiva lägen. Vi fortsätter att fokusera på våra marknader i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. En viss tyngdpunktsförskjutning ska ske för att minska JMs beroende av Stockholmsmarknaden, dock utan att göra avkall på den potential som vi har på vår största marknad. Några exempel på större projekt utanför Stockholm är Dockanområdet i Malmö hamn, Sannegårdshamnen i Göteborg, samt Industristaden i Uppsala. I Oslo pågår utveckling av stationsområdet i Grefsen. Vi förväntar oss en stabil, och möjligen något försvagad prisutveckling. Även med oförändrade intäkter ska en ökad grad av standardisering, ett ökat användande av gemensamma plattformar, sänkta inköpskostnader och en tydligare kostnadsfokusering driva JM mot bättre lönsamhet. Vi kommer också ytterligare att förstärka kund- och marknadsorienteringen. Servicegraden i vår affär ska utvecklas och andelen nöjda kunder ska öka. JM har redan idag ett starkt varumärke, nöjda kunder, långsiktig verksamhet och medarbetare med stor kompetens. Jag känner att det finns bra kraft i företaget och en stark vilja att nå våra mål. Stockholm i mars 2004 Johan Skoglund VD och koncernchef jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

10 6 JM-AKTIEN Viss återhämtning AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista. Aktiekapitalet uppgår till 112,3 mkr fördelat på 28,1 miljoner aktier om nominellt 4 kronor med lika rösträtt. Handelsposten uppgår till 200 aktier. AKTIEÄGARMÅL JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, dvs. utdelning och värdeökning på JM-aktien, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index SX4040 Real Estate. Under 2003 sjönk JMs aktiekurs med 34,6 procent, att jämföras med en ökning om 24,7 procent för SX4040. Direktavkastningen, dvs. föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 4,7 procent. OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE Under 2003 omsattes JM-aktier till ett värde av totalt 2,6 mdkr. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 10 mkr (14). Omsättningshastigheten, dvs. aktiens likviditet på Stockholmsbörsen, uppgick till 85,6 procent under året att jämföra med hela börssnittet på 114,7 procent. Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 3,0 mdkr. ÄGARSTRUKTUR Antalet aktieägare 29 februari 2004 uppgick till De tio största svenska ägarna stod för 48 procent av kapitalet och de utländska ägarna för 28 procent. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. JM återköpte under 2003, i enlighet med bemyndigande från bolagsstämman 2002, egna aktier till en snittkurs om 110 kronor per aktie. Vid ordinarie bolagsstämma i april 2003 beslutades att genom indragning eliminera de aktier bolaget återköpt sedan föregående ordinarie bolagsstämma. Aktiekapitalet minskade därmed med 9,2 mkr. ÄGARBILD PER Antal Procent Äger till- Procent aktie- av alla sammans av aktie- Aktieinnehav ägare aktieägare antal aktier kapitalet , , , , , , , , , , , ,5 Totalt , ,0 KURSUTVECKLING 1 JANUARI FEBRUARI 2004 Kr Antal tusen aktier 1500 UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan JM SX4040 Real Estate SAX All Share index Omsatt antal aktier feb Källa: SIX jm delårsrapport januari mars 2002

11 JM-AKTIEN 7 AKTIEDATA Kronor per aktie Börskurs per den 31/ , Högst betalt under året Lägst betalt under året Direktavkastning per den 31/12 (%) 4,7 6,2 6,4 4,8 4,1 Börsvärde per den 31/12 (mkr) Vinst efter skatt, totalt 1) 6,60 8,50 36,30 25,40 13,30 Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde bokförda värde Eget kapital (redovisat) Utdelning 5,00 2) 10,00 14,00 10,00 6,75 Utdelning i % av vinst efter skatt P/E-tal per den 31/ Antal aktier (31/12) ) ) Vinst efter skatt efter full utspädning 6,60 8,50 36,10 25,10 13,20 2) Styrelsens förslag. 3) återköpta aktier ingår ej. AKTIEÄGARE PER Ägare Procent av antal aktier SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 11,1 Robur fonder 9,1 AFA Försäkringar 5,9 Handelsbanken fonder 4,4 Stefan Persson Placering AB 4,3 Alecta 4,2 Fjärde AP-fonden 2,7 Eikos 2,6 Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB Länsförsäkringar fonder 2,0 Livförsäkrings AB Skandia 1,9 Utländska aktieägare 28,0 Övriga aktieägare 23,8 Totalt 100,0 Antal aktieägare per : Antalet aktier per uppgår till FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET Nyemission, Inlösen av Antal Nom. värde/ Aktiekapital, År mkr aktier, mkr aktier aktie, kr mkr ,4 1) , ,5 1) 13, , ,2 1) , ,0 1) 9, ,2 1) Konvertering av skuldförbindelser. FONDKOMMISSIONÄRER SOM LÖPANDE FÖLJER JM Företag ABG Sundal Collier Alfred Berg Fondkommission CAI Cheuvreux Nordic Analytiker Fredrik Grevelius Lars-Åke Bokenberger Tomas Ramsälv D. Carnegie Fredrik Skoglund Deutsche Bank Enskilda Securities Handelsbanken Securities Merrill Lynch Nordea Securities Swedbank Markets David Halldén Erik Nyman Jonas Eixmann Bernd Stahli Jonas Andersson Tobias Kaj

12 8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Strategi för hög totalavkastning AFFÄRSIDÉ Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kommersiella lokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. effektiviteten ska dock alltid ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske under krav på god lönsamhet och marknadsledande position. LÖNSAMHETSMÅL Avkastning på synligt eget kapital efter skatt ska uppgå till procent över en konjunkturcykel. Målet speglar den långa ledtiden och cykliska karaktären på JMs affär. TILLVÄXTAMBITION JM har ambitionen att växa över tiden men produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktionsplanering. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska utveckla bostäder på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. Dessa är för närvarande storstadsområden samt universitets- och högskoleorter i främst Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Inriktningen ska vara tydlig på kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera uthyrning. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja bostadsutveckling. JM bör internt säkra en viss del av produktionsresurserna, och ska därför upprätthålla en begränsad men effektiv bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet. Den egna UTDELNINGSMÅL Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. Byggrättsportföljen ska kontinuerligt optimeras med avseende på efterfrågeutveckling, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter överstigande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten förvaltningsfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska snarast säljas efter färdigställande. Den cykliska karaktären på kommersiell projektutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten förvaltningsfastigheter kan variera i storlek. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska jm delårsrapport januari mars 2002

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 9 kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har allokerats mot balansräkningens olika tillgångsslag, och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Minskande andel färdigutvecklade förvaltningsfastigheter kräver högre soliditet. Beaktat att projektutveckling bygger på löpande effektiv kapitalallokering i en delvis cyklisk marknad, krävs en dynamisk syn på soliditet och räntetäckning. Bedömningen är att nuvarande soliditetsmål innebär en lämplig finansiell stabilitet sett över en konjunkturcykel. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad, investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Om nettonuvärdet av dessa kassaflöden är positivt är investeringen värdeskapande. Avkastningens krav sätts för JMs olika verksamheter där JMs genomsnittliga avkastningskrav kan förenklas som en sammanvägning av JMs kostnad för eget och lånat kapital enligt följande: Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent. Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) 10 procent. kapitalkostnad lånat kapital Riskfri ränta se ovan 5 procent. Riskpremie vilken betalas vid lånefinansiering 1 procent. Skatteavdrag eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir kostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 4,3 procent. kapitalstruktur Skuldsättningsgrad JM har ett mål för soliditeten över en konjunkturcykel som uppgår till 35 procent. I de enskilda projekten antas skuldsättningsgraden, i genomsnitt, till 1,0. Koncernens vägda kapitalkostnad (WACC) och därmed dess grundläggande avkastningskrav uppgår till 7,2 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar, måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt men före räntekostnader på minst 7,2 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. kapitalkostnad eget kapital Riskfri ränta genomsnittlig avkastning på femåriga statsobligationer är cirka 5 procent. FINANSIELLA MÅL % Mål Avkastning eget kapital (fem år vägt) ) Utdelning,andel av vinst efter skatt ) Soliditet Projektutvecklingsmarginal 3) 10 2,4 5,4 11,8 10,3 6,5 1) Över en konjunkturcykel fr.o.m ) Baserat på styrelsens förslag. 3) Rörelsemarginal fr.o.m jm delårsrapport jm årsredo visning januari mars

14 10 FÖRETAGSSTYRNING Struktur för styrning och rapportering I avsnittet ges en beskrivning av struktur och arbetsformer för styrelse och koncernledning, samt hur ansvar och befogenheter är delegerade i organisationen. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING JMs styrelse har under 2003 bestått av sju bolagsstämmovalda ledamöter utan suppleanter samt två ledamöter med två suppleanter utsedda av de anställdas organisationer. NOMINERING Nominering av styrelseledamöter inför val vid bolagsstämma sker genom en nomineringskommitté som består av företrädare för de, vid var tid, fyra största aktieägarna i bolaget samt styrelsens ordförande. Nomineringskommitténs sammansättning meddelas senast vid utgången av det fjärde kvartalet. Sammansättningen påverkas inte av eventuella förändringar i ägarbilden mellan tidpunkt för presentation av nomineringskommittén och påföljande bolagsstämma. Nomineringskommitténs uppgifter består i första hand av att till bolagsstämman framlägga förslag på styrelseledamöter och styrelsearvoden samt att, då så är aktuellt, föreslå val av revisorer. Nomineringskommittén inför bolagsstämman 2004 har bestått av: Mats Tunér (SEB fonder), ordförande, Marianne Nilsson (Robur fonder), Anders Algotsson (AFA Försäkringar), Kjell Norling (Handelsbanken fonder) samt styrelsens ordförande Per Westlund. Förslag till styrelsenominering anges i kallelsen till den ordinarie bolagsstämman. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete koncentreras på strategiska frågor, såsom verksamhetsinriktning, ekonomi och finans, kontroll och effektivitet, samt beslut om produktionsstart, investeringar och försäljningar av exploateringsmark och färdigutvecklade fastigheter över vissa beloppsnivåer. Under året har hållits elva sammanträden med styrelsen, varav ett konstituerande. Arbetsinsatsen för styrelsens ordförande bedöms uppgå till cirka 60 arbetsdagar per år och för externa styrelseledamöter till cirka 20 arbetsdagar per år. Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet med ledamöterna. RAPPORTERING VD ansvarar för att styrelsen erhåller rapportering och information av sådan kvalitet att styrelsen kan fatta välgrundade beslut och göra kvalificerade bedömningar. Ekonomisk och finansiell rapportering framläggs vid varje ordinarie styrelsemöte. Kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer utgör den grundläggande rapporteringen, och kompletteras av affärsenhetsinformation hämtad ur JMs interna rapportering. Vidare är VD skyldig att vid varje ordinarie styrelsemöte rapportera sammanlagd köpeskilling för förvärvade respektive sålda fastigheter samt beslutade investeringar i fastigheter. Beslutsunderlag tillställs styrelsen inför varje sammanträde. ERSÄTTNINGS- OCH REVISIONSKOMMITTÉ I februari 2003 utsågs en ersättnings- respektive revisionskommitté bestående av vardera tre styrelseledamöter. Kommittéerna är, med några få undantag, beredande organ i förhållande till styrelsen. Ersättningskommittén består fram till den ordinarie bolagsstämman 2004 av Per Westlund (ordförande), Per Olofsson och Lennart Sundén, med VD som adjungerad. VD deltar ej i frågor som berör den egna ersättningen. Fyra möten hölls under året. Bland annat har ersättningsnivåer och ersättningsprinciper för koncernledningens medlemmar i en extern utvärdering jämförts med både byggbranschen och den totala privata arbetsmarknaden. Ersättningskommittén har också utvecklat nya, mer strikta principer för rörlig ersättning. Information om ersättningsprinciper för ledande befattningshavare återfinns på s. 38 (Medarbetare). Revisionskommittén består fram till den ordinarie bolagsstämman 2004 av Berthold Lindqvist (ordförande), Elisabet Annell och Björn Björnsson. Bolagets två revisorer samt VD är adjungerade. Åtta möten hölls under Arbetet har fokuserats på åtgärder för bättre kontroll och styrning, inledningsvis inriktat på svagheter i befintlig organisation samt de åtgärder som ledningen önskat vidta. Kommittén har därefter fastslagit program för kontroll och styrning. Kommittén har, genom ett extra uppdrag till revisorerna, verifierat att beslu- jm delårsrapport januari mars 2002

15 FÖRETAGSSTYRNING 11 tade åtgärder och rutiner införts och tillämpats, samt att de fått önskad effekt. ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING Ersättningen till styrelseledamöterna fastställs av den ordinarie bolagsstämman efter förslag av nomineringskommittén. Till styrelsens ordförande utgår enligt bolagsstämman 2003 arvode om kronor. Övriga externa styrelseledamöter arvoderas med vardera kronor. Bolagsstämman har också beslutat att arvodera ersättnings- och revisionskommittéerna med totalt kronor. Ersättningen har fördelats lika mellan de sex ledamöterna. REVISIONSKOMMITTÉN UPPGIFTER OCH ANSVAR Utvärdering av externa revisorer för rekommendation till styrelse och bolagsstämma (i samråd med nomineringskommittén). Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag. Genomgång av revisionsplan på kort och lång sikt. Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och rutiner. Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse. Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapporter. Rapportera och förelägga för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning. Initiera fördjupade insatser inom utvalda områden. ERSÄTTNINGSKOMMITTÉN UPPGIFTER OCH ANSVAR Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD. Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar. Bereda förslag till eventuella incitamentsprogram, om dessa baseras på aktiekursens utveckling. Besluta om lön och övriga villkor till koncernledningen (exklusive VD), förutsatt att dessa baseras på av styrelsen fastställda generella principer. En specifikation över lön och pensionsvillkor avseende VD samt ersättning till koncernledning återfinns på s. 75 (Bokslutskommentarer och noter). Bolagsstämman fattar i förekommande fall beslut om införande av incitamentsprogram till personal i form av optionsprogram eller konvertibelprogram. VDs BESLUTSRÄTT Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för köp och försäljning av fastigheter (upp till 100 mkr), samt investeringar i fastigheter (upp till 400 mkr). I övriga fall beslutar styrelsen. Vidare har styrelsen till VD delegerat beslutsrätt avseende produktionsstart av bostadsprojekt upp till en total projektkostnad, exklusive köpeskillingen för fastigheten, om 400 mkr. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten ovan till affärsenhetschefer. LEDNINGSARBETET I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. JMs verksamhet är operativt indelad i fem affärsenheter med respektive chef som ytterst ansvarig under VD. Koncernledningen (KL) utgörs av samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer och sammanträder minst en gång i månaden. Koncerngemensamma frågor (kvalitet, miljö, personal, kommunikation m.fl.) avhandlas av KL gemensamt. Affärsfrågor (t.ex. produktionsstarter, investeringar) avhandlas av affärsenhetschefer, VD, Ekonomi- och finansdirektör samt chefsjurist. VD har till affärsenhetscheferna delegerat beslutsrätt avseende köp av fastigheter (upp till 10 mkr), infrastrukturinvesteringar relaterade till projekt (upp till 10 mkr), samt produktionsstart av projekt (upp till 150 mkr). Besluten tas av affärsenhetsledningarna i affärsutskotten. För bolag inom affärsenhet JM Utland fattas besluten av respektive bolags styrelse, med motsvarande beslutsramar. STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchef, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivå i projekten. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs månadsvis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstäm- jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

16 12 FÖRETAGSSTYRNING ningar av respektive projekts intäkter och kostnader. Ett urval av större projekt granskas av revisorerna och föredras i revisionskommittén kvartalsvis. Under 2003 har ett stort antal åtgärder vidtagits för att förbättra kontroll och styrning av JMs verksamhet. Ett antal väsentliga projektbeslut har centraliserats, främst till koncernledningen, men även till styrelsen. Betydande uppstramningar av projektstyrningsrutiner har införts, i synnerhet inom Stockholmsregionerna. Formaliserade beslutsgrindar föregår nu de väsentliga projektbesluten projekteringsstart, försäljningsstart och produktionsstart. Beslut om igångsättning av ett projekt tas numera alltid av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Nya bevakningsrutiner för stora projekt har införts. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef för VD, vvd, samt Ekonomi- och finansdirektören. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. För de allra största projekten har även speciella styrgrupper etablerats. Revisorernas uppdrag har också fördjupats. EFFEKTIVITET OCH STRATEGI Intern effektivitet och JMs framtida utveckling och inriktning är också frågor som engagerat styrelse och koncernledning under året. Ett program för reducering av produktionskostnader har sjösatts. Detta innefattar såväl en koncerngemensam projekteringsprocess (se s. 4) som utveckling av ett långsiktigt strategiskt inköpsarbete. Styrelsen har också fastställt JMs strategiska inriktning för kommande år. Strategin, som bygger vidare på företagets styrkor inom projektutveckling av bostäder, inbegriper en utveckling av produktutbudet för att attrahera fler kundsegment, samt en fokusering av fastighetsbeståndet mot bostadsfastigheter för projektutveckling. Röllingby 2, Åkersberga B1 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

17 STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 13 STYRELSE Övre raden från vänster: Per Westlund, Elisabet Annell, Björn Björnsson, Berthold Lindqvist. Mittersta raden från vänster: Per Olofsson, Johan Skoglund, Lennart Sundén, Jonatan Sundelin. Nedre raden från vänster: Magnus Rehbinder, Leif Lundell, Johan Wegin. KONCERNLEDNING Övre raden från vänster: Johan Skoglund, Magnus Key, Zdravko Markovski, Claes Magnus Åkesson. Mittersta raden från vänster: Urban Lilja, Caroline Burén, Lennart Henriz, Göran Malmberg. Nedre raden från vänster: Sören Bergström, Sten Hamberg. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

18 14 STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE STYRELSE Per Westlund Styrelsens ordförande Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM: Född Civilingenjör och civilekonom. Styrelseordförande i Svenska Väg- och Vattenbyggares Riksförbund. Styrelseledamot i Svenska Kaolin AB och Svenska Ostindiska Companiet AB samt ledamot i IVA. Tidigare befattningar: vice VD Skanska. Elisabet Annell Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:700 Född Pol. mag. Koncernchef i Univero Group (f.d.temogruppen). Styrelseledamot i Axel Johnson International AB, Danderyds Sjukhus AB, IBS AB, AB Sardus,TV4 AB, Catella Holding AB, Livförsäkrings AB Skandia, Nordic Growth Market NGM AB och ingår i Aktiemarknadsnämnden. Tidigare befattningar: VD och seniorkonsult i SMG Sweden AB, VD och seniorkonsult i SIFO Management Group AB, VD och konsult i Tönnerviks Revision AB. Vice VD och konsult i Svenska Management Gruppen AB (Mgruppen). Björn Björnsson Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:2 000 Född Pol. mag. Bedriver egen konsultverksamhet inom det finansiella området. Styrelseledamot i Billerud AB, Bure Equity AB, Teracom AB, Försäkrings AB Skandia och Öhman Kapitalförvaltning AB. Tidigare befattningar: VD Lancelot Asset Management AB och VD Export-Invest AB. Berthold Lindqvist Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:0 Född Med.dr. h.c., ingenjör. Styrelseordförande i Munters AB. Styrelseledamot i Securitas AB,Trelleborg AB,Probi AB och Novotek Sverige AB. Tidigare befattningar: VD Gambro AB och vice VD Sonesson AB. Per Olofsson Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:500 Född Fil. kand. Styrelseordförande i Sync BPI AB, MPI Teknik AB och Springboard Capital AB. Styrelseledamot i Kreatel Communications AB, Vitea AB,KTH Executive School AB och Webanalys AB. Tidigare befattningar: VD Sveriges Industriförbund, vice VD IBM Worldwide Healthcare Solutions Industry, VD IBM Nordic AB ochvd IBM Svenska AB. Lennart Sundén Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:1 500 Född Civilingenjör och civilekonom. VD och koncernchef i Swedish Match AB. Styrelseledamot i FöreningsSparbanken AB och Arnold André GmbH & Co.KG. Tidigare befattningar: chef för Electrolux industriverksamhet för vitvaror i Europa och chef för Electrolux globala dammsugar- och småapparatverksamhet. Johan Skoglund Ledamot i styrelsen sedan 2003 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör. VD och koncernchef i JM. Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i AB Bostadsgaranti, Försäkrings AB Bostadsgaranti, Mentor Sverige AB och SMÅA AB. Tidigare befattningar i JM-koncernen: platsingenjör, VD-assistent, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. ARBETSTAGARREPRESENTANTER Leif Lundell Född 1939, elektriker. Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner:0 Magnus Rehbinder Född 1944, bergsingenjör. Suppleant i styrelsen sedan Antal aktier i JM: 100 Antal teckningsoptioner:0 Jonatan Sundelin Född 1970,betongarbetare. Suppleant i styrelsen sedan Antal aktier i JM: 0 Antal teckningsoptioner:0 Johan Wegin Född 1965, byggnadsingenjör. Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:0 Antal teckningsoptioner: 0 STYRELSENS SEKRETERARE Urban Lilja Född 1952, chefsjurist i JM AB. Styrelsens sekreterare sedan Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: REVISORER Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bertil Johanson Huvudansvarig, auktoriserad revisor Ulf Westerberg Auktoriserad revisor Angivna aktieinnehav avser egna och närståendes innehav per Samtliga optioner har förvärvats genom köp jm delårsrapport januari mars 2002

19 STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 15 KONCERNLEDNING Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, KTH Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan Stockholm Platsingenjör 86 89,VD-assistent 89 91, projektledare 91 96, regionchef Ytterstaden 96 97, regionchef Stockholm Söder 97 99, regionchef Kommersiella Fastigheter 99 00, affärsenhetschef Riks 00 01, affärsenhetschef JM Bostad VD och koncernchef 02. Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i AB Bostadsgaranti och Försäkrings AB Bostadsgaranti, Mentor Sverige AB och SMÅA AB. Magnus Key Vice VD JM Utland och JM Bostad Riks Anställningsår: 1973 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, Chalmers Anställd i Skanska Arbetschef, avdelningschef och regionchef i Luleå 73 85, stf. produktionschef i Stockholm 85 89, vice VD, produktionschef, VD JM Byggnads AB Vice VD och utlandsansvarig 01. Affärsenhetschef JM Bostad Riks från Ordförande i Stockholms Byggmästareförening, styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier och Arkitektkopia. Claes Magnus Åkesson Ekonomi och Finans Anställningsår: 1998 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm Anställd inom Ericsson-koncernen 87 98; ansvarig för finansiell koordinering 87 93, Assistant Treasurer 93 94, chefscontroller marknadsenhet Asien/Kina/ Mellanöstern 94 96, ekonomi- och finanschef Malaysia och regioncontroller Asien Ekonomi- och finansdirektör JM AB 98. Urban Lilja Juridik och Exploatering Anställningsår: 1996 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Lunds Universitet Notariemeritering Borås tingsrätt Förbundsjurist Leg. Sjukgymnasters Riksförbund 81 82, advokat Friman & Carlander advokatbyrå 82 86, bolagsjurist Celsius Industrier AB och bolagsjurist Akzo Nobel AB Chefsjurist JM AB 96. Sekreterare i JMs styrelse. Caroline Burén Kommunikation Anställningsår: 2001 Antal aktier i JM: 0 Antal teckningsoptioner:0 Född Fil. kand., Uppsala Universitet DIHR Projektledarassistent Stockholm Convention Bureau, 88 90,informatör AB Nynäs Petroleum och informationschef Nynäs Naphthenics AB Kommunikationsdirektör JM AB 01. Göran Malmberg Personal Anställningsår: 1991 Antal aktier i JM: 0 Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Stockholms Universitet Arbetsrättsjurist Apoteket AB 82 87, förhandlare/ jurist Arbetsgivarorganisationen SFO och personalchef Helsingborgs Hamn AB Personaldirektör JM AB 91. Lennart Henriz Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö/it) Anställningsår: 1978 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, KTH Bitr. arbetsledare 78 81, projektchef 81 84, direktörsassistent 84 86, chef/produktionschef Octopus Energi/ Industri AB Ventilator (båda JM-koncernen) 86 87, datachef/utvecklingschef 88 91, marknadschef AB Projektgaranti 91 94, vice VD och regionchef AB Projektgaranti och kvalitets- och miljöchef Chef verksamhetsutveckling 00. Zdravko Markovski JM Bostad Stockholm Anställningsår: 1987 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: 500 Född Civilingenjör, KTH Arbetsledare/platsingenjör 87 90,entreprenadingenjör och inköpare 90 92, projekteringsledare 93 94, projektledare 94 00,regionchef Uppland 00 01, regionchef Öst och affärsenhetschef JM Bostad Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm från Sören Bergström JM Produktion Anställningsår: 1988 Antal aktier i JM:0 Antal teckningsoptioner:2 000 Född 1956.Civilingenjör,KTH.Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996.Executive Management Program Handelshögskolan Projektledare 88 96, VD JM Stombyggnad 97 00, VD JM Inredning 98 00, VD JM Värmdöstrand AB och regionchef Stockholm Söder Affärsenhetschef JM Produktion 02. Styrelseordförande i O.Timblads Målerifirma AB. Sten Hamberg JM Kommersiellt Anställningsår: 1980 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Uppsala Universitet Bitr. jurist HSBs Riksförbund Bolagsjurist JM 80 85, VD AB Borätt 85 00,VD AB Seniorgården 90 00, exploateringschef och affärsenhetschef Affärsutveckling/Fastigheter Affärsenhetschef JM Kommersiellt 01. ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE JM BOSTAD STOCKHOLM Magnus Berg, Region Stockholm Innerstad Per Johansson, Region Stockholm Mellanstad Patrik Andersson, Region Stockholm Söder Robert Jaaniste, Region Stockholm Norr Birgitta Seman, AB Borätt Christer Lindmark, Seniorgården AB JM BOSTAD RIKS Anette Frumerie, Region Öst Mats Karlsson, Region Mitt Anders Lundberg, Region Väst Anders Wahrer, Region Syd JM PRODUKTION Mikael Matts, Produktion Storstockholm Bertrand Hennings, Produktion Stockholm Innerstad John Eklund, Produktion Stockholm Mellanstad Mats Åkerlind, JM Stombyggnad AB och JM Inredning AB Johan Lundqvist, JM Byggledning Gunnar Josefson, Inköp Anders Rahm, Entreprenad Ove Sandin, Anläggning Anders Brännström, JM Fasad Nils-Erik Häggström, O.Timblads Målerifirma AB JM KOMMERSIELLT Eva Eriksson, Projektutveckling/Transaktioner Lars-Olof Höglund, Fastighetsförvaltning Jarl-Inge Stormo, Fastighetsförvaltning Teknik JM UTLAND Eilert Flågan, Byggholt AS, Norge (avgick som VD ) Thor Olaf Askjer, Byggholt AS, Norge (tillträdde som VD ) Morten G.Fossum, JM Danmark A/S,Danmark Göran Sjöborg, JM Construction S.A, Belgien KONCERNGEMENSAMMA FUNKTIONER Peter Kindstrand, Ekonomichef Eva Nilsson, Finanschef Benny Berglund, Skatt och Förvärv Tomas Wiik, IT-chef Angivna aktieinnehav avser egna och närståendes innehav per Samtliga optioner har förvärvats genom köp jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

20 16 AFFÄREN JM Värdeskapande i JM JM har lång erfarenhet och stort kunnande inom projektutveckling och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. Detta är grundförutsättningar för ett framgångsrikt projektutvecklingsföretag. PROJEKTUTVECKLING Projektutveckling av bostäder innebär en kontinuerlig process att förvärva, förädla, försälja och åter förvärva. Projekten är ofta kapitalkrävande och innehåller olika faser där mervärden kan skapas. PROJEKTUTVECKLINGENS FASER FÖRVÄRV I illustrationen nedan presenteras de olika faserna i ett bostadsprojekt. För produktionsstart krävs att kunder bokat en viss andel av de planerade bostäderna. Projekten är fleråriga och JMs engagemang sträcker sig till cirka två år efter inflyttning, då förvaltningsansvaret för fastigheten övergår till bostadsrättsföreningen. BOSTADSPROJEKT JM Marknadsundersökning Idéarbete Planarbete Förhandsbokningar krävs för produktionsstart Prissättning Överklagan Detaljplan/ bygglov Bokning Försäljning Kundanpassning Projektering Produktion Förvaltning åt BRF År Idéfas Marknadsprocess Produktionsprocess Inflyttning/Boende Inflyttning Förvaltning Produktion FÖRSÄLJNING/ UTHYRNING Finansiering Idéarbete Planarbete Projektering JMs strategi är att hålla en hög försäljningstakt för att frigöra kapital till nya strategiska investeringar. PROCESS BOSTADSPROJEKT Projektutveckling av bostäder bedrivs i nära samspel mellan marknads- och produktionsprocesser. Marknadsundersökningar genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeform, utformning och närservice. Undersökningarna är ett viktigt beslutsunderlag både inför förvärv av mark och innan projektstart. HUR MARKVÄRDEN UPPSTÅR Mark och byggrätter är i praktiken fastighetsmarknadens optioner. Under tider när försäljningspriset för en bostadsrätt eller marknadshyran för kommersiella lokaler inte förräntar bygginvesteringen har byggrätten ett mycket lågt värde. När försäljningspriset/marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde. Markvärdet är i princip restvärdet mellan den färdigställda byggnadens värde och produktionskostnaden för byggnaden. Små förändringar i försäljningspriset kan innebära stora variationer på markvärdet. Exemplet nedan, ett antaget bostadsprojekt i en närförort till Stockholm, visar att en ökning av försäljningspriset med kr/m 2 (9%) innebär att markvärdet ökar med cirka kr/m 2 eller 33 procent. KÄNSLIGHETSKALKYL, MARKVÄRDE Försäljningspris kr/m Byggkostnad kr/m Markvärdeutrymme Exploateringsrisk 1) Återstår markvärde ) Exploateringsrisk dvs. risk avseende marknadsutveckling, planfrågor, miljöfrågor och slutliga produktionskostnader, cirka 50 procent av beräknat projektövervärde. jm delårsrapport januari mars 2002