Årsredovisning Bostadsrättsföreningen. Montebello 8

Transkript

1 Årsredovisning 2013 Bostadsrättsföreningen Montebello 8

2 Bostadsrättsföreningen Montebello 8 Organisationsnummer Disponentgatan Stockholm Fotografiet på första sidan är taget Bebyggelsen på ön har börjat komma igång. Ännu ska det dröja ett par år innan föreningens hus byggs på den markerade tomten i bilden. Den gamla bron från Kungsholmen som ansluter mot Luxgatan ska stå några år till innan den nya bron invigs 1936.

3 Föreningens Förvaltningsberättelse Inledning Styrelsen för bostadsrättsföreningen Montebello 8 avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Föreningens styrelse Christoffer Romnäs André Sandin Michael Borgert Christina Holmström Clara Lindström Bodil Andersdotter Bozenna Baginska Ordförande Kassör Sekreterare Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid ordinarie föreningsstämma 2013 valdes Christoffer Romnäs, André Sandin, Michael Borgert, Christina Holmström och Clara Lindström till ledamöter. Till suppleanter valdes Bodil Andersdotter, Bozenna Baginska och Patrik Hedljung. Styrelsen konstituerade sig på följande sätt: Christoffer Romnäs André Sandin Michael Borgert Christina Holmström Clara Lindström Bodil Andersdotter Bozenna Baginska Patrik Hedljung Ordförande Kassör Sekreterare Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Under kalenderåret har styrelsen genomfört fyra protokollförda sammanträden. Revisor Revisor under verksamhetsåret har varit Solveig Turunen, Revisionsfirman Solitär. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 25 april Förvaltning Föreningens kassör har ansvarat för den kamerala förvaltningen. Revac Redovisningsbyrå AB har ansvarat för löpande bokföring, bokslut och hyresavisering. Den tekniska förvaltningen av fastigheten har skötts av föreningens styrelse. Under året har föreningen haft ett avtal med Fastighetsskötsel AB på Lilla Essingen angående löpande fastighetsskötsel. 3 (14)

4 Föreningens Förvaltningsberättelse Medlemsförändringar Under året ansökte 13 personer om medlemskap i föreningen. Alla nya medlemmar tillkom genom ägarbyte av befintliga bostadsrätter. Datum Lägenhet nummer Ny innehavare och medlem 2013 Tidigare innehavare och utträdande medlem Joshua Monastyrski Daniel Edelsvärd Martin Ostonen Oskar Serrander Nathalie Anderberg Natalia Hellborg Theresa Wolde Yohannes (1/10) Catharina Wolde Yohannes (9/10) Mikael Ekelund Leif Bengtsson Sawanee Engblom Carl Plogbäck Ola Birkeland (1/2) Anna-Lena Birkeland (1/2) Jacqueline Grünthal (10/100) Susanne Granat (45/100) Louis Grünthal (45/100) Mikael Lindberg Pernilla Nilsson Josefin Sefastsson (1/10) Björn Sefastsson (9/10) Karin Facius Anna-Karin Hallqvist Per Danielsson Frida Ehres (85/100) Mikael Bergquist (15/100) Löpande bokföring, hyresavisering Under året har Revac Redovisningsbyrå AB ansvarat för löpande bokföring, bokslut och hyresavisering. 4 (14)

5 Föreningens Förvaltningsberättelse Fastighet Fastighetsbeteckningen är Montebello 8. Fastigheten är försäkrad till fullvärde genom Länsförsäkringar. Fastighetens totala taxeringsvärde för 2013 är kronor med fördelning enligt nedan. Taxeringsvärde bostäder Byggnad bostäder Mark bostäder Summa taxeringsvärde bostäder Taxeringsvärde lokaler Byggnad lokaler Mark lokaler Summa taxeringsvärde lokaler Summa totalt taxeringsvärde Fastighetens ytfördelning Antal Yta (kvm) Bostadsrätter Hyresrätter 1 60 Hyreslokal Totalt Renoveringar, drift och underhåll Efter de senaste årens omfattande renoveringsprogram måste huset anses vara mycket väl underhållet. 2000/2001 installerades en ny fjärrvärmeväxlare, 2001/2002 genomfördes stambyte då samtliga avloppsstammar, vattenstammar samt el byttes. Under 2002/2003 renoverades fasaderna, fram och baksida, samt balkongerna. Under 2004 renoverades taket ut mot gatan. Hissmaskinen/elektronik byttes ut under 2006, den inre hissdörren byttes ut under Fönstren inkl. balkongdörrar byttes i hela huset under 2007 och 2008/2009 totalrenoverades trapphuset. Under 2010/2011 har åtgärder som syftar till minskade framtida kostnader för drift och underhåll prioriterats. Under 2012 har takmålning av plåttaket genomförts. Brandskyddsinventering Under 2011 genomförde föreningen en brandskyddsinventering. Denna inventering resulterade i en föreslagen åtgärdsplan, som föreningen delvis redan genomfört. Under året har det brandspjäll som finns i trapphuset renoverats samt att dörrstängare installerats på vinden för att hålla den branddörr som finns där stängd. Åtgärderna utförda under året belastar årets resultat med kronor. 5 (14)

6 Föreningens Förvaltningsberättelse Källarrenovering Under året har en mycket omfattande källarrenovering genomförts. Under årens gång har det vid enstaka tillfällen blivit översvämning i källaren vid omfattande regnoväder. Detta har då kopplats till att den avloppsbrunn som finns nedanför den yttre källartrappan satt igen pga. löv och en dålig brunnslösning. Antalet översvämningstillfällen per år i källaren har ökat från något enstaka till flera som inte enbart kunnat kopplas till löv, samt att fuktskador observerat i ett par väggar i cykelrummet. Styrelsen tog därför in offerter på en renovering av källaren. Styrelsen beslutade att genomföra en renovering där väggar och tak målades vita samt att golvet belas med klinker. Putsskador på de inre källarväggarna skulle åtgärdas samt att källargolvet skulle jämnas av så att klinker kunde läggas på golvet. Inre källardörrar skulle bytas ut då flera av dessa var skadade, samt att ett par dörrar/tidigare dörrar kunde tas bort. De äldre cykelställen i cykelförrådet i källaren skulle bytas ut till ställ som rymmer fler cyklar samt att en ramp skulle byggas i cykelförrådet i gången ut mot gatan för att slippa den höga tröskel som fanns vid dörren. Styrelsen beslutade dessutom att installera en bättre dörrmatta innanför entrédörren från Disponentgatan då den tidigare lösningen med en lös matta inte fungerat bra, utan det har resulterat i mycket sand och sten i trapphuset under vintersäsongen. Som totalentreprenör valdes Jungarve Bygg AB. Arbetet omfattade även att putsa om de yttre väggarna på källarvåningen, både ut mot Luxgatan/Disponentgatan samt in mot gården, då dessa var skadade. Initialt beslutades att brunnen på gården skulle bytas ut till en brunn avsedd för utomhusbruk, men att i övrigt bedömdes att inga fler åtgärder vara nödvändiga. Arbetet som helhet var tänkt att vara avslutat innan semesterperioden. Arbetet inleddes under maj. Det inträffade ett skyfall under maj, samtidigt som arbetet pågick. Entreprenören uppmärksammade att det strömmade ner mycket vatten mot baksidan av föreningens fastighet, det rann in i källaren, trots att brunnen vid detta tillfälle var fungerande. Entreprenören kontaktade styrelsen och det beslutades att inkalla en byggnadsingenjör för att utreda varför detta inträffade. Utredningen pekade på att avrinningsområdet är väldigt stort. En ganska stor del av gården i kvarteret har sin avrinning till hörnet på baksidan av föreningens fastighet, vilket är lägsta punkten. Brunnslösningen var underdimensionerad för de flöden som kan uppstå under regnoväder. Föreningens fastighet var sannolikt inte dränerad på rätt sätt, eller saknade helt dränering. Väggar fuktmättes i källaren och det fanns vara höga fukthalter främst i väggarna ut mot gården, samt i ett par väggar i cykelrummet. Takavrinngen, stuprörens koppling till avloppssystemet, var undermålig. Utredningen gav även förslag på åtgärder, samt hur dessa borde utformas. Styrelsen såg inte något alternativ till att inte åtgärda dräneringsproblemet och takavrinningen enligt föreslagen plan. Detta var både krångligt, tidsödande och kostsamt att genomföra. Under arbetets gång kunde konstateras att dränering ej funnits, jord har legat direkt mot 6 (14)

7 Föreningens Förvaltningsberättelse fasaden. Grävarbete kunde till viss dels utföras med maskinellt men det var på vissa platser så trångt att grävning fick ske för hand. Grävningen genomfördes så att lägsta punkten i den pumpbrunn som installerades ligger ca cm under källarnivån. Återfyllning skedde med singel, samt att en stödmur installerades så att inte jordmassor ska kunna nå fasaden/fastigheten. Ny och en mycket bättre utformad lösning för takavrinningen installerades. Golvet i cykelrummet i källaren bilades upp. Det fanns rostskador i avloppsrören, vilket lett till att vatten trängt ut i grunden under källaren. Nya rör installerades. Styrelsen beslutade att samtidigt helt putsa om ett par av väggarna i cykelrummet då dessa var väldigt skadade av fukt. Arbetet genomfördes under sommaren/hösten och besiktigades löpande. I oktober slutbesiktigades källaren/baksidan och arbetet var så pass klart att källaren kunde användas som helhet. Inga översvämningar har inträffat efter det att dräningeringen och avloppslösningen åtgärdades. De tidigare fuktskadade väggarna i källaren har torkat upp. Arbetet med källarrenoveringen belastar årets resultat med kronor. Källarrenoveringen har kostnadsförts direkt i årets resultaträkning. Arbetet med källarrenoveringen kommer att avslutas under inledningen av Projektledare från föreningens sida har varit Clara Lindström, Michael Borgert och Christoffer Romnäs. Hiss Under 2012 byttes den inre hissdörren ut. Ordern på hissdörren las direkt efter stämman 2012, men pga. av en miss från leverantören, installerades dörren först efter sommaren Föreningen drabbades under den utdragna leveranstiden av relativt höga kostnader för jourutryckningar och akutlagningar av den inre hissdörren. Föreningen bestred en del av de fakturor som föreningen hävdade kom av att den inre hissdörren ej levererats som avtalats. Föreningen bestred fakturor till ett värde av kronor. Fakturan från hissdörrsbytet var på kronor. Föreningen och hissleverantören nådde under året en överenskommelse och hissdörrsbytet belastar årets resultat med kronor, det löpande underhållet med kronor, totalt kronor. Ekonomi Föreningens ekonomi är fortsatt mycket god. De senaste årens omfattande renoveringsprogram med bland annat fjärrvärmeinstallation, stambyte, fasadrenovering, nytt tak, hissmaskinsbyte, ny tvättstuga med nya maskiner, fönsterbyte, trapphusrenovering och källarrenovering har till största del betalts med sparade medel. Föreningen är skuldfri. Föreningens ställda säkerheter, i form av fastighetsinteckningar, är totalt kronor. 7 (14)

8 Föreningens Förvaltningsberättelse Vid halvårsskiftet genomfördes en avgiftssänkning på 10%. Detta är möjligt då föreningens ränteintäkter från sparade medel är så pass god att avgiftssänkningen ej medför någon försämring för föreningen. För helåret 2013 gör föreningen en förlust på kronor. I föreningen finns det kvar en hyresrätt, en hyreslokal och en oinredd vind. Utveckling Tillgångar och eget kapital Med tillgångar avses omsättningstillgångar minus skulder (lång och kortfristiga) Nyckeltal Soliditet 98 % 98 % 98 % Tillgångar / Eget kapital Skuldsättningsgrad 0 % 0 % 0 % Långfristiga skulder / Eget kapital Resultatdisposition Styrelsen föreslår att årets förlust på kronor jämte tidigare års balanserade resultat kronor, sammantaget kronor behandlas enligt nedan: Stadgeenlig avsättning till förenings reparationsfond med 0.3% ( kronor) på fastighetens anskaffningsvärde ( kronor). Årets resultat Balanserad vinst Årets förlust Avsättning till reparationsfond Att balanseras i ny räkning (14)

9 Föreningens Resultaträkning Resultaträkning för Intäkter Årsavgifter och hyror Hyror lokaler Övriga intäkter Summa intäkter Kostnader Reparation och underhåll [Not 1] Uppvärmning Vatten och avlopp Elkostnader Skötsel och renhållning [Not 2] Fastighetsadministration [Not 3] Mäklararvode Kabel-TV/Bredband Fastighetsskatt Styrelsekostnader [Not 4] Försäkringar Summa driftskostnader Driftsresultat Avskrivningar [Not 5] Byggnad Fastighetsförbättringar Summa avskrivningar Resultat efter avskrivningar Finansiella poster Räntebidrag [Not 6] Ränteintäkter Räntekostnader till kreditinstitut Finansiella kostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets beräknade inkomstskatt Årets resultat (14)

10 Föreningens Balansräkning Balansräkning per Tillgångar Anläggningstillgångar Byggnad [Not 7] Fastighetsförbättringar [Not 8] Mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar Skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa & bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital & skulder Eget kapital [Not 9] Bundet eget kapital Grundavgifter Upplåtelseavgift Kapitaltillskott Föreningens reparationsfond Summa bundet eget kapital Eget kapital, fritt Balanserat resultat Årets resultat Summa ansamlat resultat Summa Eget kapital Skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Förutbetalda hyror/avgifter Övriga interimsskulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 10 (14)

11 Noter Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Föreningen tillämpar årsredovisningslagen förutom resultaträkningen som innehåller fler poster samt jämförelsesiffrorna som innehåller 2 jämförelseår. Redovisningen omfattar kalenderåret Enligt Bokföringsnämndens rekommendation redovisas föreningens reparationsfond som bundet eget kapital. Redovisningsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan. Avskrivningar enligt plan beräknas på tillgångarnas ursprungliga anskaffningsvärde. Avskrivningssatserna baseras på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Not 1 Reparation och underhåll Hiss Brandskyddsinventering Källarrenovering, dränering baksida Övrigt underhåll Summa reparation och underhåll Not 2 Skötsel och renhållning Städning och renhållning Sophämtning Fastighetsskötare, Fastighetsskötsel AB Summa skötsel och renhållning Not 3 Fastighetsadministration Löpande bokföring och hyresavisering, Revac Redovisningsbyrå AB Revisionsarvode, Revisionsfirman Solitär Medlemsavgifter Administration Summa fastighetsadministration (14)

12 Noter Not 4 Styrelsekostnader Styrelsearvoden styrelsen 2012/ Sociala avgifter styrelsen 2012/ Styrelsearvoden styrelsen 2013/ Sociala avgifter styrelsen 2013/ Summa styrelsekostnader På föreningsstämman 2013 beslutades om ett styrelsearvode om 115% av gällande prisbasbelopp inkl. sociala avgifter. Prisbasbeloppet för 2013 är fastställt till kronor. Styrelsearvodet har delvis betalats ut under 2013, resterande belopp betalas ut under Not 5 Avskrivningar Utifrån fastighetens ålder och skick, att reparationer och underhåll kostnadsförts direkt i årets resultaträkning, fastighetsmarknadens värdeutveckling samt fastighetens bokförda värde, bedömer styrelsen att en årlig avskrivning av byggnad om 1 procent är lämplig. Utifrån bedömd livslängd för värdehöjande reparationer på cirka 40 år, bedömer styrelsen att en årlig avskrivningstakt på 2,5 procent är lämplig för värdehöjande reparation. I värdehöjande reparationer ingår stambyte, hissmaskin, fönster och tvättstuga. Not 6 Räntebidrag Den bostadsbyggnadssubvention, räntebidrag, för investeringar i samband med stambytet som föreningen tidigare var beviljad, upphörde vid årsskiftet Not 7 Anläggningstillgångar - Byggnad Datum Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde (14)

13 Noter Not 8 Anläggningstillgångar - Fastighetsförbättringar Datum Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 9 Eget kapital Grundavgifter Upplåtelseavgifter/ kapitaltillsk. Reparationsfond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Förändring under året Vinstdisposition enligt beslut på föreningsstämma Årets resultat Belopp vid årets utgång (14)

14 Styrelse och revisors underskrift Stockholm den 2/ Min revisionsberättelse beträffande denna redovisning har avgivits den 14/ (14)

15

16