Due diligence. ! vilken syn på verktyget och dess användning har investerarna på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige?

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 249 Due diligence! vilken syn på verktyget och dess användning har investerarna på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige? Handledare: Stellan Lundström Författare: Anna Wickman Stockholm

2 Förord Detta arbete är ett 20-poängs examensarbete som avslutar min civilingenjörsutbildning med inriktningarna Fastighetsekonomi och Miljöledning vid Lantmäteriprogrammet, Kungliga Tekniska Högskolan. Examensarbetet är skrivet för institutionen Infrastruktur, avdelning Bygg- och fastighetsekonomi i samarbete med PricewaterhouseCoopers. Jag vill ta tillfället i akt att tacka min handledare på institutionen, Stellan Lundström och min kontaktperson på PricewaterhouseCoopers, Robert Fonovich för deras assistans under arbetet i allmänhet och PricewaterhouseCoopers för att jag har fått nyttja deras lokaler i synnerhet. Därtill riktas ett stort tack till Henrik Steinbrecher PricewaterhouseCoopers, Ann-Cathrine Kollfeldt KPMG, Magnus Björkander Vinge Advokatbyrå, Thomas Johansson Mannheimer Advokatbyrå, Jan Weidmark Newsec, Johan Petersson Jones LangLaSalle, Peter Almström DTZ och Anders Nordvall Catella Cooperate Finance samt inte minst till Robert Sevenius som alla frikostigt delat med sig av sina erfarenheter på området. Den senare samt Svante Torell Vasakronan vill jag även tacka för mycket värdefulla synpunkter och förslag under arbetets slutskede. Utan att nämna några namn tackas givetvis också de 17 personer på fastighetsinvesterande företag, i Sverige och utomlands, som beredvilligt ställt upp och svarat på intervjufrågor om deras användning av due diligence vid fastighetstransaktioner. Anna Wickman Stockholm, juni

3 Master of science thesis Title Author Department Due Diligence - How do the investors on the commercial property market in Sweden regard the tool and the use of it? Anna Wickman Department of Infrastructure Building and real estate economics Master thesis number 249 Supervisor Stellan Lundström Keywords Due diligence, property transaction Abstract Due diligence within property transactions was never heard of in Sweden ten years ago, since then the development has been dramatic. Today due diligence is performed almost always, when larger properties are changing owners. Naturally the business around this activity has been growing as rapidly as the phenomena due diligence it self. Sometimes a great number of different actors get involved in performing one single due diligence. Often lawyers, accountants, property consultants, environmental and technical consultants as well as internal employees are engaged at the same time to perform different analysis on one potential object. The purpose of this master of science thesis mainly is to look upon the use of due diligence, from the point of view of the investors on the property market in Sweden and to see if there are any significant differentials between the investors when it comes to expectations of due diligence as well as ability to see any risks connected to the use of due diligence. 17 investors have been interviewed and the result of these interviews shows that for most of the investors due diligence is an important tool for decision makers and of great significance for the outcome of negotiations between sellers and buyers. The interviews also show that the ways of performing due diligence as well as the opinion whether there are any risks involved in the process of due diligence differs a lot between the investors that are active on the Swedish property market. Literature on the subject is scarce due to how short due diligence has been known of in Sweden and due to the fact that due diligence is a living tool which constantly adjusts to fit the actual parties involved as well as the actual object being surveyed. The purpose of due diligence is to quantify, organize, and, to the extent possible, quantify risk not eliminate it in order to assist acquisition negotiators and investment committee decision makers. Whether that will be successfully achieved depends on all actors involved having the same idea of how due diligence should be used and having a structured process performing due diligence. That is not always the case. In Sweden today almost any kind of survey of a potential object is referred to as due diligence which endangers the whole use of due diligence as a method for better informed parties on the property market. 3

4 Examensarbete Titel Författare Institutionen Examensarbetesnummer 249 Handledare Stellan Lundström Nyckelord Sammanfattning Due Diligence - Vilken syn på verktyget och dess användning har investerarna på fastighetsmarknaden i Sverige? Anna Wickman Institutionen för infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Due diligence, fastighetstransaktion, fördjupad företagsbesiktning, fastighetsbesiktning Due diligence på den svenska fastighetsmarknaden är här för att stanna! För tio år sedan existerade inte due diligence som begrepp på den svenska fastighetsmarknaden, idag utförs due diligence vid så gott som alla större fastighetstransaktioner. Due diligence har i detta arbete definierats som processen att identifiera, organisera och i möjlig mån kvantifiera risk inte eliminera den för att stödja förhandlare vid avtalsskrivning och beslutsfattare i investeringskommittéer inför, i detta fall, fastighetstransaktioner. Förfarandet att genomföra due diligence tar stora resurser i anspråk på de investerande företagen internt och involverar mängder av olika aktörer på den svenska konsultmarknaden. Stora som små företag specialiserar sig på att erbjuda tjänster för due diligence vid fastighetstransaktioner och due diligence har på kort tid i Sverige utvecklats till en hel industri som omgärdas av mycket hemlighetsmakeri och omsätter stora pengar. Syftet med detta examensarbete är främst att undersöka hur investerare använder sig av och ser på due diligence och om det kan urskiljas några större skillnader mellan olika typer av investerare på fastighetsmarknaden i Sverige tillexempel vad gäller förväntningar på due diligence och riskmedvetenhet. De flesta företag som investerar på den svenska fastighetsmarknaden tillmäter due diligence mycket stor betydelse vid köpeförhandlingarna. Det finns dock stora skillnader i hur företagen ser på due diligence och hur de går tillväga för att genomföra due diligence. De skillnaderna verkar bero mer på inställning internt på företaget, och vilka kunskaper de personer som är involverade i processen besitter än vad det är för typ av företag. Det visar detta examensarbete där 17 olika investerare på den svenska fastighetsmarknaden har fått besvara frågor om due diligence. Det framgår också att due diligence är ett levande verktyg under utveckling. Begreppet due diligence har letat sig in i det svenska språkbruket via engelskan och due diligence som fenomen vid större transaktioner har också anglosaxiskt, huvudsakligen 4

5 amerikanskt, ursprung. På den svenska marknaden är due diligence relativt nytt och något som mest varit aktuellt vid företagsöverlåtelser. Due diligence är dock inte längre en metod som bara används vid företagsöverlåtelser i Sverige. I och med internationella investerares intåg på den svenska fastighetsmarknaden har due diligence fått allt större betydelse även vid större fastighetstransaktioner. Due diligence som sådan kan ses som en procedur, något av en checklista, en processmall, för säkerställande av att rätt frågor ställs och besvaras innan en ny fastighet, portfölj eller hela fastighetsbolag byter ägare. Detta med syfte att kvantifiera de risker som kan finnas för det förvärvande företaget. Vid denna process av undersökningar och analyserande är det ofta många aktörer med olika expertis inblandade. Förutom de investerande företagen själva är det i Sverige främst fyra grupper av uppdragstagare som blir inblandade vid due diligence inför fastighetstransaktioner nämligen revisorer, jurister, fastighetskonsulter samt teknik- och miljökonsulter. Alla dessa företag uppvisar inbördes stora skillnader i vad de erbjuder för tjänster och hur de går tillväga vid genomförandet av due diligence för sina kunders räkning. Tillgången på litteratur som beskriver ämnet, dess utförande och funktion, är mycket begränsat, allra helst när det kommer till litteratur som beskriver förhållandena på den svenska marknaden. Detta beror förstås dels på att due diligence som begrepp är relativt nytt i Sverige men också på att due diligence är just ett levande verktyg, en metod, som anpassas efter varje objekt och varje aktör och inte ett ämne som inbjuder till akademiska studier. Litteratur som beskriver due diligence vid fastighetstransaktioner är ännu mer svårfunnen än due diligence vid företagsförvärv i allmänhet. Det finns lika många definitioner av begreppet due diligence som det finns aktörer inblandat i processen. Detta har sin förklaring dels i att det inte finns någon vetenskapligt bestämd standard för due diligence och dels i att de många konsulter och andra som arbetar med due diligence kommer från vitt skilda discipliner. Det gör att det finns många olika synsätt på vad due diligence egentligen ska innebära. Detta utgör ett problem för branschen och är något som kan tänkas leda till ineffektivitet och risk för missförstånd. Därtill saknas det på många håll struktur för själva processen och inte minst den viktiga uppföljningsfasen glöms ofta bort. Den bild av situationen i Sverige som intervjuerna som gjorts för detta examensarbete visar, är att så gott som vilken undersökning eller besiktning som helst som föregår en fastighetstransaktion kan benämnas due diligence. Att tala om due diligence blir därför inte intressant förrän det klargjorts vilka aspekter som due diligence är tänkt att täcka in. Frågan är om inte det i sig kan innebära en fara, att begreppet due diligence kan ge intryck av grundlig, systematisk, heltäckande undersökning vilket alltså inte alltid behöver vare fallet. 5

6 SAMMANFATTNING 4 1 INLEDNING BAKGRUND DUE DILIGENCE I ALLMÄNHET DUE DILIGENCE VID FASTIGHETSTRANSAKTIONER PROBLEMFORMULERING SYFTE METOD AVGRÄNSNINGAR DISPOSITION 13 2 LITTERATUR AMERIKANSK LITTERATUR OM DUE DILIGENCE LITTERATUR OM DUE DILIGENCE FÖR SVENSKA FÖRHÅLLANDEN LITTERATUR OM DUE DILIGENCE VID FÖRETAGSFÖRVÄRV LITTERATUR OM DUE DILIGENCE VID FASTIGHETSFÖRVÄRV 17 3 DUE DILIGENCE, PROCESS OCH AKTÖRER DEFINITION DUE DILIGENCE DUE DILIGENCE, STEG FÖR STEG FÖRBEREDELSE INFORMATIONSINSAMLING ANALYS RAPPORTERING UPPFÖLJNING AKTÖRER PÅ MARKNADEN KONSULTLEDET (UPPDRAGSTAGARE FÖR DUE DILIGENCE-TJÄNSTER) INVESTERARE (BESTÄLLARE AV DUE DILIGENCE-TJÄNSTER) 27 4 BESTÄLLARNAS SYN PÅ DUE DILIGENCE FRÅGOR TILL BESTÄLLARGRUPPER BAKGRUND TILL FRÅGESTÄLLNINGAR FRÅGESTÄLLNINGAR RESULTAT SVENSKA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG SVENSKA STÖRRE ICKE-BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG STRUKTURERADE SALE AND LEASE BACK-FÖRETAG SVENSKA FÖRSÄKRINGSBOLAG 36 6

7 4.2.5 SVENSKA BYGGFÖRETAG, FASTIGHETSUTVECKLARE SVENSKA FAMILJEÄGDA STÖRRE FASTIGHETSBOLAG TYSKA FASTIGHETSFONDER ANGLOSAXISKA FASTIGHETSFONDER ANGLOSAXISKA INVESTERINGSBOLAG 42 5 SLUTSATSER SLUTDISKUSSION HUR HAR FRÅGORNA BESVARATS? GENERELLA IAKTTAGELSER OM DUE DILIGENCE I SVERIGE SLUTSATSER UTRYMME FÖR VIDARE STUDIER 50 6 LITTERATURLISTA BÖCKER OCH SKRIFTER ARTIKLAR INTERVJUER HEMSIDOR 53 BILAGA 1 54 ORDLISTA 54 BILAGA 2 56 INVESTERARE PÅ DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN (BESTÄLLARE) 56 KÄLLFÖRTECKNING FÖR BILAGA 2 64 BILAGA 3 65 ÖVERSIKT BESTÄLLARNAS SYN PÅ DUE DILIGENCE 65 BILAGA 4 68 FRÅGEUNDERLAG BESTÄLLARNAS SYN PÅ DUE DILIGENCE 68 7

8 1 Inledning 1.1 Bakgrund Due diligence i allmänhet Begreppet due diligence har sitt aktuella ursprung på den amerikanska finansmarknaden, och kommer närmare bestämt från den amerikanska värdepappershandeln. De lagstadgade skyldigheter som de aktiva på värdepappersmarknaden belades med (redan i början på 1930 talet 1 ) ledde fram till utvecklingen av en standardiserad kontrollprocess; due diligence, i början av 1980-talet. 2 Den befrielse från skadeståndsansvar för säljaren som denna s.k. due diligence defence (genom påvisande av att erforderlig omsorg i informationshanteringen hade vidtagits) innebar har senare fått en vidare betydelse som generell aktsamhetsplikt vilken bör tillämpas vid alla affärstransaktioner. Termen som sådan har dock en mycket längre historia än så, med anor från bl.a. romersk rätt. 3 Ord för ord översatt till svenska betyder due diligence vederbörlig omsorg, där due översätts till vederbörlig och diligence till omsorg eller omsorgsfullhet. 4 Med andra ord betyder inte begreppet språkligt sett mer än att man ska vara så noggrann och omsorgsfull som situationen kräver. Relativt enkelt kan sägas om due diligence i dagens affärstillämpning att det är ett undersökningsförfarande som innefattar att studera, granska och utvärdera en affärsmöjlighet. 5 Dagens due diligence som praktiseras under transaktionsprocessen har små likheter med den tidigare betydelsen av begreppet. Due diligence har utvecklats och är numer sällan någon ansvarsbefrielse för säljare utan snarare ett köparverktyg. Termen due diligence började användas i Sverige i bolagssammanhang först i början av talet, i samband med att internationella aktörer, både investerare och konsultföretag, blev vanligare på den svenska marknaden. 6 Nu är ju heller inte aktiviteten, att undersöka ett tänkt köpeobjekt, som sådan direkt ung. Undersökningsförfarandet innan ett köp är lika gammalt som handeln själv. 7 Lite lustigt är att så gott som alla författare som skrivit om due diligence i Sverige här brukar hänvisa till ordspråket om faran med att köpa grisen i säcken 8 Vad de med att påminna om ett sedan gammalt känt talesätt vill säga är givetvis att det alltid varit självklart att ett objekt, det må vara en gris eller en fastighet, bör granskas noga innan förvärv. 1 R. Sevenius, Företagsförvärv en introduktion, Studentlitteratur J.P. Duffy. Some Thoughts on Due Diligence. OFC reports 95/ R. Sevenius, Företagsförvärv en introduktion, Studentlitteratur Longman, Dictionary of contemporary English, Longman Group J.Passatchinaia; A. Sogell, svensk due diligence förstudie, Stockholms universitet, R. Sevenius; C. Pettersson, Due Diligence en allt viktigare process men inte någon fastställd standard, Balans nr 10 år G. Bing Due diligence techniques and analysis. Quorum books Tex, R. Sevenius, A. Nordvall, J Passatchinaia och A. Sogell. 8

9 Efter att ha tagit del av litteraturen i ämnet klarnar bilden av det annars något mystifierade uttrycket due diligence. Det som idag kan anses dölja sig i begreppet due diligence är alltså helt enkelt en noggrann besiktning av ett tänkt objekt och en riskkvantifiering utifrån köparens perspektiv och att detta när det görs på ett välorganiserat sätt så att ingen viktig fråga missas går under beteckningen due diligence (se vidare: 3.1 Definition due diligence) Due diligence vid fastighetstransaktioner Vid renodlade fastighetsaffärer i Sverige dröjde det ännu några år, efter det att fenomenet hade blivit vanligt vid bolagstransaktioner, innan due diligence började tillämpas. Det råder viss oenighet om vid exakt vilken fastighetstransaktion något som kallades due diligence för första gången genomfördes. Säkert är dock att det 1997 genomfördes en större transaktion som involverade internationella investerare där due diligence utfördes. 9 Det har skett en professionalisering av svenskt näringsliv i allmänhet och följaktligen också på fastighetsmarknaden. Det krävs större ansvar av utövare och säkrare arbetsmetodik överlag idag än vad som tidigare har varit fallet. Det går heller inte att bortse från det kulturella inflytande som utländska investerare, främst av anglosaxiskt ursprung, haft på svenskt näringsliv när due diligence intåg i transaktionsprocesser i Sverige ska förklaras. Internationaliseringen av den svenska fastighetsmarknaden har haft stor betydelse för utvecklingen av due diligence vid kommersiella fastighetstransaktioner i Sverige. De utländska investerarna på den svenska fastighetsmarknaden blir mer och mer betydande. Under 2003 gjordes 77 % av alla större investeringar på den svenska fastighetsmarknaden av utländska investerare % av alla kommersiella fastigheter i Sverige ägdes av utländska ägare och Sverige var detta år den tredje största marknaden i Europa för fastighetsinvesteringar över gränserna. 11 När due diligence först introducerades på den svenska fastighetsmarknaden var givetvis arbetssättet som sådant vid just fastighetstransaktioner mycket nytt. I sitt examensarbete Due Diligence in Real Estate Transactions från år 2000 konstaterar Anders Nordvall att dessa första due diligence var utförda på ett mindre professionellt sätt men att de svenska konsulterna på området sedan flera år tillbaka nu är ikapp sina internationella kollegor. Anders Nordvall beskriver också att due diligence som den utförs på den svenska fastighetsmarknaden nu, med några få undantag, i stort är identisk med en som görs utomlands [anm.: här får förutsättas att främst USA och Storbritannien samt eventuellt den tyska marknaden avses]. 12 Det är en åsikt som inte alla av de fastighetsföretag som deltagit i undersökningen som ingår i detta arbete delar fullt ut. Den samlade uppfattningen är dock att due diligence i Sverige de senaste åren har utvecklats och att både konsulter på området och fastighetsföretagen själva närmat sig det som avses med 9 Intervju J. Weidmark, Newsec. 10 Newsec, Nordic Report, spring A. Nordvall, Due Diligence in Real Estate transactions, Fastighetsekonomiinstitutionen KTH,

10 internationell standard vad gäller due diligence vid fastighetstransaktioner. (se vidare avsnitt: Generella iakttagelser om due diligence i Sverige) En anledning till att det dröjde länge innan due diligence vid fastighetstransaktioner utvecklades i Sverige kan bero på att den legala situationen här har ansetts mycket säker. De fastighetsregister som finns är tillförlitliga och lagfartsförfarandet garanterar äganderätten på ett sätt som inte är fallet i till exempel USA. Anders Nordvall beskriver i sitt examensarbete en annan möjlig anledning, nämligen att det sena införandet av due diligence skulle kunna bero på att affärsklimatet är rättframt och ärligt i Sverige. 13 Vid de intervjuer som gjorts i samband med detta examensarbete är det dock främst den första förklaringen som framförts, att de legala aspekterna vid en fastighetstransaktion i Sverige är mer lättundersökta än i andra länder. I dagens läge är det mer regel än undantag att due diligence utförs i samband med större fastighetstransaktioner. I många fall blir dessa mycket omfattande, involverar ett sort antal olika aktörer och kan vara ytterst kostsamma processer. 1.2 Problemformulering Due diligence vid företagsförvärv är sedan 1990-talet ett nytt fenomen i Sverige. Behovet av due diligence har ökat i takt med att allt fler förvärv görs och i takt med att affärstransaktioner blir allt mer komplexa. 16 Due diligence vid fastighetstransaktioner är ännu nyare och har bara förekommit på den svenska marknaden sedan den senare delen av 1990-talet. 17 Mycket begränsad kartläggning har gjorts vad gäller due diligence i allmänhet i Sverige och ännu mindre är publicerat på området due diligence vid transaktioner på den svenska fastighetsmarknaden (se vidare avsnitt 2 Litteratur). Utvecklingen i Sverige har dock gått så långt att både redovisningsbyråer, fastighetskonsulter och många andra företag har specialistgrupper för due diligence. Många av dessa har dålig helhetssyn över hur praxisen för due diligence egentligen ser ut i Sverige eftersom insynen är begränsad till hur deras internationella samarbetspartners utför due diligence och hur deras egna kunder hanterar due diligence. De vet med andra ord mycket lite om hur deras konkurrenter gör. De olika aktörernas sätt och mallar för att utföra due diligence betraktas i stor utsträckning som affärshemligheter. 18, A. Nordvall, Due Diligence in Real Estate transactions, Fastighetsekonomiinstitutionen KTH, Förberedande intervjuer, se avsnitt 1.4 Metod och Bakgrund till frågeställningar. 15 A. Nordvall, Due Diligence in Real Estate transactions, Fastighetsekonomiinstitutionen KTH, J. Passatchnaia och A. Sogell, Svensk due diligence-förstudie, Företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet, A. Nordvall, Due Diligence in Real Estate transactions, Fastighetsekonomiinstitutionen KTH, J. Passatchnaia och A. Sogell, Svensk due diligence-förstudie, Företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet, Förberedande intervjuer, se avsnitt 1.4 Metod och Bakgrund till frågeställningar. 10

11 Eftersom due diligence är en så pass ny företeelse på den svenska fastighetsmarknaden och eftersom så många olika aktörer blir inblandade från fall till fall skulle det vara intressant att undersöka huruvida olika typer av investerare har olika förväntningar på due diligence eller för den delen olika behov av due diligence. Givetvis borde detta vara en fråga av stort intresse för alla de tjänsteföretag som utför due diligence åt investerare på fastighetsmarknaden men frågeställningen är även intressant som grund för fortsatt kartläggning av due diligence på den svenska fastighetsmarknaden i allmänhet. 1.3 Syfte Frågan som detta examensarbete främst avser att utreda är hur investerarna, de som ska använda due diligence vid fastighetstransaktioner, uppfattar due diligence och om det går att urskilja några skillnader mellan hur olika företag som investerar på den svenska fastighetsmarknaden använder sig av och vad de förväntar sig av due diligence samt om de uppfattar risker som kan vara involverade i processen i samband med att anlita expertis. Sekundära syften med detta examensarbete är att definiera vad due diligence är och bidra med en kortfattad men strukturerad beskrivning av i vilka viktiga steg due diligence utförs. Därtill är syftet med detta examensarbete att kartlägga vilka sorts aktörer som kan involveras vid due diligence för kommersiella fastighetstransaktioner i Sverige. 1.4 Metod För att uppnå syftet har förberedande intervjuer gjorts med personer på företag som erbjuder tjänster för due diligence av olika slag med avsikt att ringa in de frågeställningar som är mest intressanta att fråga investerare på den svenska fastighetsmarknaden, alltså beställare av due diligence, om. Dessa personer är: Henrik Steinbrecher och Robert Fonovich PricewaterhouseCoopers Magnus Björkander Vinge Advokatbyrå Thomas Johansson Mannheimer Advokatbyrå Jan Weidmark Newsec Johan Petersson Jones LangLaSalle Peter Almström DTZ Anders Nordvall Catella Cooperate Finance Ann-Cathrine Kollfeldt KPMG Denna intervju gjordes i ett senare skede över telefon. 11

12 Därtill har Robert Sevenius som leder utbildning i ämnet företagstransaktioner vid Stockholms universitet och har erfarenhet från konsultverksamhet vid due diligence från KPMG samt PricewaterhouseCoopers, och som skrivit boken Företagstransaktioner en introduktion, intervjuats. Dessa förberedande intervjuer har gjorts med syfte att kartlägga marknaden för due diligence vid fastighetstransaktioner i Sverige samt att svara på frågorna: hur ser bakgrunden för due diligence vid fastighetstransaktioner i Sverige ut, används due diligence på samma sätt i Sverige som i andra länder? vilka aktörer kan involveras vid due diligence på fastighetsmarknaden i Sverige idag? vilka olika roller har dessa aktörer? skiljer sig de olika aktörernas definition av due diligence? vilka olika kundgrupper finns det på den svenska fastighetsmarknaden, och skiljer sig dessa gruppers efterfrågan av due diligence åt? vad är mest intressant att fråga de som beställer due diligence om? Intervjuerna gjordes för att använda som underlag vid utformandet av frågorna till de olika grupperna av investerare på den svenska fastighetsmarknaden. För resultatet av dessa förberedande intervjuer se avsnitt Bakgrund till frågeställningar. Därtill görs en genomgång av litteratur som finns om due diligence i allmänhet och due diligence för den svenska fastighetsmarknaden i synnerhet. Denna litteraturstudie och de intervjuer med nyckelpersoner i fastighetsbranschen med kunskaper om due diligence i Sverige som beskrivits ovan är bakgrundsmaterial som huvudsakligen har använts för att beskriva due diligence i Sverige och kartlägga aktörer som involveras vid due diligence inför fastighetstransaktioner. En underavsikt med att ingående beskriva teorigrunden för due diligence i Sverige är att visa hur begränsad tillgången på forskning kring ämnet är. I en explorativ studie där 17 olika investerare på den svenska fastighetsmarknaden, uppdelade i nio grupper, har besvarat frågor om deras användning av due diligence vid fastighetstransaktioner undersöks hur samstämmiga företagen är och om det går att härröra skillnader i användning av due diligence till vilken sorts företag det är. Alla intervjuade har besvarat samma frågor. Med hänsyn till att en investerare i undersökningen har bett om att inte direkt utpekas namnges inte något av företagen. I Bilaga 2 redovisas istället exempel över investerare inom de nio grupperna och det är från dessa exempelföretag som urvalet inför intervjuerna har gjorts. De som på företagen har besvarat intervjufrågorna har alla varit högt uppsatta personer som direkt varit involverade i beslutsprocesserna vid aktuella fastighetstransaktioner, VD, affärschef eller i något fall en anställd med stor erfarenhet av företaget i frågas investeringsprojekt. Svensktalande personer har fått svara på frågorna på svenska medan, tysktalande och engelsktalande personer har besvarat frågorna på engelska. Huvuddelen av intervjuerna har gjorts över telefon. Tre har valt att svara skriftligt och en intervju har gjorts under ett möte på plats. 12

13 1.5 Avgränsningar Med due diligence på den svenska fastighetsmarknaden avses i detta examensarbete främst due diligence som görs vid rena fastighetstransaktioner. Ofta avyttras dock fastigheter i samband med bolagsöverlåtelser, ibland som enda tillgång, av till exempel skatteskäl. Due diligence som görs vid företagsförvärv där andra tillgångar än fastigheter har inkluderats hamnar något utanför fokus för det här arbetet. Transaktioner där svenska företag investerar i fastighetsobjekt utomlands är inte heller av intresse för den här studien, däremot utländska företags investeringar i fastigheter i Sverige. 1.6 Disposition Detta examensarbete består av fem huvudkapitel I det första inledande kapitlet presenteras bakgrund till hur due diligence på den svenska fastighetsmarknaden används idag och återfinns avsnitt med problemformulering, syfte, metod och avgränsningar för examensarbetet. Som bilaga 1 ligger en ordlista. En grundlig teoretisk genomgång av litteratur på området utgör ett separat kapitel. Tonvikt har lagts på litteratur som berör due diligence ur ett svenskt perspektiv och som behandlar due diligence på fastighetsmarknaden. De exempel på utländsk litteratur som har inkluderats utgör viktig teorigrund, främst därför att de ofta refereras till även i svenska arbeten inom ämnet. Därefter följer ett kapitel Due diligence - process och aktörer där begreppet due diligence definieras och aktörerna på den svenska marknaden för due diligence kartläggs. Bilagt detta kapitel finns en ytlig genomgång av ett antal olika investerare som är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden för att ge en översyn av vad det är för sorts företag som ingår i undersökningen, och visa på gruppindelningen. I kapitlet Beställarnas syn på due diligence presenteras den intervjuundersökning som genomförts, där nio olika grupper av investerare besvarat frågor om due diligence samt resultaten av denna. I Bilaga 3 återfinns en sammanställande översikt av ett urval av frågornas svar. I Bilaga 4 redovisas hela frågeunderlaget. I Slutsatser resoneras först kring de resultat som framkommit och därefter presenteras examensarbetets slutsatser samt specificeras utrymme för vidare studier i ämnet. 13

14 2 Litteratur Due diligence är i mångt och mycket en praktisk metod, en process, och inte något etablerat forskningsämne. Följaktligen finns det begränsat med relevant litteratur på området, allra helst litteratur som täcker in svenska förhållanden och ännu mer så svenska förhållanden på fastighetsmarknaden. Det finns dock mängder av utländsk, främst amerikansk, litteratur som behandlar området due diligence huvudsakligen vid företagsöverlåtelser. Eftersom detta examensarbete hanterar ämnet due diligence på den svenska fastighetsmarknaden bedöms en djuplodande studie av utländsk litteratur därför bli mindre givande. De exempel på amerikansk litteratur som ändå presenteras är sådan litteratur som ofta hänvisas till i de svenska arbeten som finns att tillgå i ämnet. 2.1 Amerikansk litteratur om due diligence Det finns ett större antal böcker och artiklar som beskriver due diligence för amerikanska förhållanden. Här är två exempel där ett har bäring på due diligence i allmänhet, och ett specifikt för due diligence vid fastighetstransaktioner. Gordon Bing Due Diligence Techniques and Analysis Quorum books 1996, Westport, USA Due diligence techniques and analysis, är en bok som ofta refereras till även i svenska arbeten om due diligence. Syftet med boken uppges vara att hjälpa läsaren att beskriva, värdera och förstå existerande eller tänkta affärstillfällen, både i finansiella och ickefinansiella termer. I introduktionen uppges även att boken tillhandahåller en fulltäckande förklaring av processen för due diligence, inklusive en systematisk metod för att bestämma vilken information som behövs, varför den behövs och hur den ska samlas in. Detta är en ambitiös och detaljerad bok som bör vara av allmänintresse för den som vill studera due diligence, främst ur ett historiskt perspektiv. Boken börjar dock bli något till åren och därtill beskriver den enbart förhållanden i USA. Störst funktion har denna bok som underlag för förståelse över varför fenomenet due diligence har uppkommit och varför utländska investerare, främst amerikanska, har den utgångspunkt som de har. Stephen E. Roulac Due Diligence in Real Estate Transactions Handbook of Real Estate Portfolio Management, sid , 1995 Chicago Stephen E. Roulac är en amerikansk fastighetsexpert och specialist på tillgångsplacering, en flitig skribent som publicerat över 200 artiklar och ett dussintals böcker. 21 I denna skrift uppges att syftet med due diligence är att identifiera, organisera och, så långt det är möjligt, kvantifiera risk inte eliminera den för att assistera förhandlare

15 och beslutsfattare vid investeringar. Det slås fast att det inte finns någon formel för vad som utgör lämplig due diligence vid fastighetstransaktioner, utan att detta bestäms utifrån faktorer som investeringens struktur, fastighetstypen och graden av ansvar eller frihet att fatta beslut hos de individer eller grupper som utför arbetet med due diligence. Efter en mycket utförlig genomgång av de viktiga frågorna när due diligence används vid fastighetstransaktioner konstateras att omfattningen av due diligence (från 1980-talet fram till mitten av 1990-talet, då skriften publicerades) hade ökat markant och att majoriteten av alla inblandade uppgav att det hade blivit mer och noggrannare pappersarbete. I slutsatserna framförs en utmaning att sammanfatta due diligence på ett stringent och koncist sätt, utan att tappa viktig information, och det poängteras att även om processen vid due diligence utvecklats på ett decennium återstår mycket att utveckla. Processen med due diligence vid fastighetstransaktioner ska enligt S. Roulac konfirmera riktigheten i de antaganden som gjordes innan transaktionen inleddes, att tillräckliga undersökningar av objektet har gjorts och att dokumentationen och tågordningen kring själva transaktionsprocessen har följt både regelmässig och investerarspecifik standard samt att investeringen verkligen erbjuder en riskavvägd avkastning. Denna skrift beskriver visserligen due diligence fastighetstransaktioner, vilket givetvis gör den extra intressant, men även Due diligence in real estate transactions är från mitten av 1990-talet och behandlar situationen i USA och blir därför mindre applicerbar för svenska förhållanden idag. 2.2 Litteratur om due diligence för svenska förhållanden Litteratur om due diligence vid företagsförvärv Robert Sevenius Företagsförvärv en introduktion Studentlitteratur, Lund I denna bok som kom ut hösten 2003 beskriver Robert Sevenius hela transaktionsprocessen vid företagsförvärv inklusive due diligence (eller företagsbesiktning, den term som R. Sevenius hellre använder). Boken är skriven med huvudsyfte att fungera som kurslitteratur, och just som titeln antyder att ge insikt i hur ett företagsförvärv kan gå till och förståelse för det praktiska arbetet och övervägandena i samband med transaktioner. Författaren delar upp en transaktion i relationer, processer och verktyg. Due diligence faller under den senare kategorin, verktyg. Verktyg vid ett företagsförvärv utgörs av de metoder och regler som lägger grunden för det beslutsunderlag som leder till att ett förvärv förverkligas eller förkastas. I ett kapitel i boken redogörs för arbetsmetodiken vid due diligence och även de köprättsliga förutsättningarna för detta transaktionsmoment behandlas. Om denna bok tas 15

16 upp i undervisning vid högskolor och universitet är det mycket möjligt att den kommer att bidra till en mer standardiserad syn på due diligence. Detta examensarbete tar därför avstamp i due diligence som metod så som den förmedlas i Företagsförvärv en introduktion. Joulia Passatchnaia och Alexander Sogell Svensk due diligence-förstudie Företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet, VT-2002 Svensk due diligence en förstudie är en magisteruppsats som skrevs för Företagsekonomiska institutionen vid Stockholms Universitet, VT Ambitionen med uppsatsen är att beskriva, analysera och förstå due diligence vid företagsförvärv utifrån sex representativa företag, i syfte att förbättra kunskapen om due diligence i Sverige. Författarna till denna uppsats konstaterar att det vid uppsatsens skrivande inte gjorts någon forskning på området i Sverige, därför använder de sig av amerikanska artiklar och böcker som teoretisk referensram. Enligt denna magisteruppsats är due diligence en avgränsad fas i slutet av förvärvsprocessen [anm.: vid företagsförvärv] då externa konsulter genomför rutinmässig granskning av intern information i syfte att verifiera köparens preliminära bedömningar. Det konstateras vidare att det finns ett gap mellan vad due diligence tillför förvärvsprocessen och hur de svenska företagen upplever due diligence betydelse. Företagen uppges anse att due diligence är viktigt men dess påverkan på förvärvsprocessen är obetydlig. Lars Gorton Garantier och undersökningar vid olika avtalstyper Juridiska fakulteten vid Lunds universitet, Studentlitteratur 2002 Denna samling innehåller tre uppsatser som på olika sätt berör garantier och undersökning. Av de tre uppsatserna Parternas förpliktelser vid företagsförvärv Due diligence och immateriella rättigheter hantering av patent, varumärken och upphovsrätter vid företagsförvärv Convenants i svensk och internationell kreditgivning är det bara den första, Parternas förpliktelser vid företagsförvärv skriven av Lucas Jonsson och Niklas Liljegren, som är av något intresse vad gäller due diligence vid fastighetsaffärer. I denna uppsats behandlas de juridiska aspekterna av företagsförvärv utifrån främst Köplagen (KöpL.). Resonemangen kan till visst mått appliceras på situationen vid större fastighetstransaktioner, trots att sådana förvärv huvudsakligen regleras av Jordabalken (JB). I uppsatsen konstateras att due diligence är en mycket omfattande undersökning som vanligen utförs av extern expertis och att omfattningen påverkas av flera faktorer däribland tid, säljarens beteende, parternas relation och mycket annat. Vidare pekar författarna till uppsatsen på vikten av att en köpare i eget intresse bör undersöka ett köpobjekt så gott det låter sig göras, exempelvis genom att göra en due diligence, och att uppgifter från säljaren bör dokumenteras i det slutliga avtalet. 16

17 En stor fråga i uppsatsen är huruvida garantier påverkar köparens undersökningsplikt och det konstateras att en garanti i regel medför att köparen inte har någon undersökningsplikt på det området som garantin avser men att det är osäkert vad som gäller i de fall då säljaren lämnar dubbla budskap genom att både ge en garanti och samtidigt uppmana till undersökning. Det resoneras att om säljaren känner till någon brist i köpeobjektet men trots det lämnar en garanti så bör denna garanti tolkas som att säljaren åtagit sig att avhjälpa felet. Artiklar Ett antal betydande artiklarna som har behandlat due diligence i Sverige är publicerade i tidningen Balans Christina Pettersson och Robert Sevenius, Due diligence en allt viktigare process men inte någon fastställd standard Balans (FAR) nr 10, oktober 2000 I artikeln framförs att due diligence, eller företagsbesiktning i detta fall, kommit att bli ett etablerat undersökningsförfarande vid företagsförvärv men att fastställd standard saknas. Det är en etablering som enligt artikelförfattarna föranletts av en relativt hög förvärvsfrekvens under 1990-talet, allt fler gränsöverskridande transaktioner och en ökad komplexitet i affärslivet. Robert Sevenius, Är det rätt att göra due diligence? Balans (FAR) nr 5, maj 2002 Robert Sevenius granskar i denna artikel due diligence utifrån köprättsliga aspekter och diskuterar vad som är säljarens risk och vad som är köparens. Han kommer i artikeln fram till att Köplagen (KöpL) är konstruerad så att köparen av ett företag står för huvuddelen av risken. Samtidigt konstateras det finns vissa områden där köparen genom att göra en noggrann undersökning och därigenom upptäcka brister som annars inte skulle ha varit kända kan riskera att överta risk som annars säljaren skulle ha stått för. Robert Sevenius, Due diligence eller garantier en fråga om antingen eller? Balans (FAR) nr 2, feb 2003 I denna artikel diskuteras avtalsmässiga förutsättningar och konsekvenser av frågeställningen: företagsbesiktning eller garantier? Robert Sevenius konstaterat att det inte är någon lätt fråga att besvara men att due diligence och garantier i praktiken inte konkurrerar utan utgör varandras komplement vad gäller riskfördelning vid företagsförvärv. 2.3 Litteratur om due diligence vid fastighetsförvärv Anders Nordvall Due diligence in real estate transactions, Institutionen för bygg- och fastighetsekonomi HT 2000, KTH Detta examensarbete har skrivits av Anders Nordvall för institutionen för Fastighetsekonomi på KTH och är egentligen det enda som skrivits om due diligence vid just fastighetstransaktioner i Sverige. En litteraturstudie baseras huvudsakligen på 17

18 amerikansk litteratur, och mycket information har hämtats från publicerat material på amerikanska hemsidor på Internet. En fallstudie har också genomförts och denna baseras på tre fastighetstransaktioner som genomförts vid olika tillfällen under 1990-talet. Fokus för examensarbetet uppges ursprungligen ha varit att beskriva processen vid due diligence och att sammanställa en checklista medan författaren senare tvingades ändra sig och mer allmänt täcka in förfarandet som en del av transaktionsprocessen istället. Författaren uppger att due diligence började användas på den svenska fastighetsmarknaden så sent som under mitten av 1990-talet och att processen till en början inte var lika omfattande som exempelvis den amerikanska. Författaren anser, då arbetet skrevs, att Sverige låg långt framme i utvecklingen, även i ett internationellt perspektiv. Vidare konstateras att due diligence är en mycket komplex procedur som ibland är svår att genomföra. 3 Due diligence, process och aktörer 3.1 Definition Due Diligence Termen Due Diligence är en vanligt förekommande term i affärslivet idag, men det finns många tolkningar av innebörden av begreppet. 22 Vilken innebörd en aktör på marknaden ger due diligence är givetvis avgörande för vilka förväntningar han eller hon har vad gäller både innehåll och noggrannhet för genomförd due diligence. Så gott som varje författare som skrivit om due diligence har kommit fram till en egen definition av begreppet, det gäller också de relativt få författare som beskrivit due diligence för fastighetstransaktioner specifikt. Här följer fyra varianter av fastighetsrelaterade definitioner: 1. Due diligence studien är en transaktionsspecifik procedur som kan tjäna både att identifiera, mäta och kontrollera risk och att säkra att objektets attribut överensstämmer med uttalade investeringsparametrar (Stephen E. Roulac 23 ) (På originalspråk: The due diligence study is a transaction specific procedure that can serve both to identify, measure, and control risk and to confirm that the attributes of the subject investment comply with articulated investment parameters.) 22 G. Bing. Due diligence techniques and analysis. Quorum books SE Roulac, grundare av det internationella fastighetsföretaget, The Roulac Group. Roulac själv innehar examen från Harvard, Stanford och University of California. Roulac han skrivit mer än 100 vetenskapliga artiklar och utfört mer än 50 fallstudier inom fastighetsområdet. Källa: Nordvall, A; 18

19 2. Syftet med en due diligence är att genomföra en mer eller mindre omfattande besiktning av bolaget och/eller de fastighetstillgångar som skall byta hand. (Öhrlings PWC 24 ) I sitt examensarbete Due Diligence in Real Estate Transactions kombinerar Anders Nordvall dessa definitioner till (översatt till svenska) 3. Syftet med due diligence är att genom objektiva undersökningar och analyser verifiera inhämtad information, och att identifiera och kvantifiera objektets risker och möjligheter vid en transaktion Vilket ligger mycket nära vad Stephen E. Roulac i skriften Due Diligence in Real Estate Transcations angett, nämligen att 4. Syftet med due diligence är att identifiera, organisera och i möjlig mån kvantifiera risk inte eliminera den för att stödja förhandlare vid avtalsskrivning och beslutsfattare i investeringskommittéer. 25 (På originalspråk: The purpose of due diligence is to quantify, organize, and, to the extent possible, quantify risk not eliminate it in order to assist acquisition negotiators and investment committee decision makers ) Som grund för detta examensarbete ligger denna fjärde definition, med möjlig modifikation att ett delsyfte med due diligence i praktiken faktiskt kan vara att reducera risk vid förvärv. 26 Alltså är syftet med due diligence vid fastighetstransaktioner att finna och specificera samt i möjlig mån kvantifiera risk och detta både för att använda internt inom organisationen för att motivera investeringsbeslut - eller, inte att förglömma, beslut att inte investera - och som stöd vid köpeförhandlingarna. 3.2 Due Diligence, steg för steg Vilka är enligt litteraturen och allmän praxis de viktigaste momenten i due diligence? Följande scenario som huvudsakligen baseras på Robert Sevenius exempel i boken Företagsförvärv en introduktion, bör tillräckligt klarlägga processen för due diligence även vid säljardrivna transaktioner. Detta trots att beskrivningen egentligen gäller en köpardriven transaktion, något som får antas vara vanligare vid företagsförvärv än vid fastighetstransaktioner. 27 Förfarandet för due diligence vid säljardrivna transaktioner skiljer sig inte nämnvärt från due diligence vid köpardrivna sådana, utom möjligen vad 24 Öhrlings PWC. 25 SE Roulac, Due Diligence in Real Estate Transcations, The Roulac Group. 26 Efter kommentar från Robert Sevenius. 27 Detta är ett antagande som grundar sig i att säljardrivna transaktioner i fastighetssammanhang är ovanliga. 19

20 gäller tågordningen för informationsinhämtningsfasen. De viktiga huvuddragen är gemensamma. 28 Som regel är due diligence av så kallad extensiv natur, och det är också utgångspunkten för den här genomgången. Se Bilaga 1 för ordlista som kan behövas för att förstå följande avsnitt Förberedelse Innan due diligence sätts igång är det viktigt att motivet för ett förvärv klargörs. Detta eftersom det är med utgångspunkt från köparföretagets behov som besiktningarna vid due diligence ska göras. Därefter ska denna information föras över från köparföretagets ledning till en konsult eller den som ska utföra besiktningen. Vid förberedelserna av informationsinsamlingen ska först och främst intern information, information om köparföretaget som sådant, sammanställas. Detta är särskilt viktigt om det är externa konsulter som anlitas för genomförandet av due diligence. Dessa externa konsulter kommer att leda besiktningsgrupperna och måste då ha förståelse för köparens strategiska och kommersiella motiv för det aktuella förvärvet för att veta vilken information som ska tas fram om objektet. Tillsammans bör de anlitade konsulterna och köparföretaget göra en konkret riskanalys av objektet utifrån tidigare erfarenheter, tillgänglig information och branschkännedom. Besiktningen omfattning och övriga förutsättningar sammanställs sedan i ett avtal, ett så kallat engagement letter, mellan köparföretaget och konsultbyrån. I detta avtal specificeras omfattningen av besiktningen, tidsåtgången, ansvariga för utförandet, rapportering, leveransdatum samt frågor om ansvar och andra avtalsvillkor. 29 Ofta är dock mer än ett konsultföretag inblandat i processen, antingen anlitade parallellt av köparföretag självt eller då ett konsultföretag sin tur anlitar underleverantörer av extern expertis för att täcka in alla aspekter som behövs för fullständig due diligence Informationsinsamling Informationsinsamlingen om objektet inleds med att säljarföretaget kontaktas och en detaljerad frågelista - även kallad information request list eller informationslista - som anpassats till det aktuella fallet skickas över. Frågelistan består av en uppräkning av de dokument och uppgifter som köparföretaget för sin due diligence vill ta del av. Inte allt för sällan sker detta i omgångar, där detaljgraden fördjupas senare i processen. 28 Genomgången har kompletterats med fastighetsrelaterad information, som inhämtats i litteraturen men främst genom samtal med aktörer på marknaden. 29 R. Sevenius, Företagsförvärv en introduktion, Studentlitteratur Från de förberedande intervjuerna se avsnitt 1.4 Metod och Bakgrund till frågeställningar. 20