Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Transkript

1 Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet En rättshistorisk studie The real estate agent s duty to advise and inform A study in legal history Charlie Karlsson Nikolai Jensen Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats 15 HP VT 2015 Handledare: Mikael Matteson

2 Sammanfattning Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien ska också visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren. Då studien har ett rättshistoriskt perspektiv har rättskälleläran tillämpas. Främst är det förarbetena till lagstiftningen av de tre FML som anammats, dock har relevant rättspraxis och uttalanden från tillsynsmyndigheten också bidragit som informationskällor om än inte i lika stor utsträckning. Viss doktrin har använts som källa för gällande rätt, den har också fått en funktion som komplement på grund av avsaknaden av rättspraxis från högsta instans för denna tid. Studien visar hur reglerna kring mäklaryrkets utövande har kommit att utvecklas från medeltiden fram till dagens datum med fokus kring mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Studien visar att det är från och med den första FML som samhället började ställa konkreta krav på mäklarens skyldighet att ge adekvata råd och upplysningar. Det är framförallt en önskan om ökat konsumentskydd som skapat incitament för de större kraven på mäklaren att ge korrekta råd och upplysningar. De regler som rör mäklarens rådgivningsoch upplysningsskyldighet har utvecklats förvånansvärt lite sedan införandet av 1984 års FML och de förändringar som gjorts är i stort implementering av sådant som rättspraxis drivit fram. De regler som tillkom med 2011 års FML är i stort endast en kodifiering av redan gällande rätt. Studien visar att det finns samband mellan de krav som samhället ställer på mäklaren vad gäller dennes rådgivning och upplysning till parterna vid en förmedlingsprocess och den utbildningsnivå som krävs för att utövaren ska kunna registrera sig som fastighetsmäklare. Studien har också visat hur ökade kunskapskrav har kommit att göra det svårare för mäklaren att avstå från rådgivning då denne förväntas kunna ge adekvata råd enbart genom sin egenskap av mäklare. i

3 Abstract This study examines the development of the current 16 FML, as well as the underlying causes of its evolution. The study also raises the question if there is a connection between this development and the educational requirements for real estate agents. The method we have used to answer our questions at issue is jurisprudential, which means we have been examining and analyzed statutory law, jurisprudence, case law and travaux préparatoires (preparory works). The study shows how the law and rules applicable on real estate agents, with focus on their obligation to inform and advise both parts in a real estate deal, has developed rather greatly in the last couple of years due to the introduction of the first FML, back in Until then, the society had no real demands on real estate agents. The progress and development, from the first FML until the current and third FML, has not been that distinguishing, yet some changes have been made. The main reason for introducing the first FML back in 1984 was to provide the consumers with greater protection since housing and real estate business often involve large amounts of money. Therefore, it was considered important that real estate agents got some rules to follow, including what to inform and advise the two parts in a housing deal about. There seems to be a connection between the educational requirements for real estate managers and what can be demanded of them regarding the duty to inform and advise. The study also indicates that increased knowledge requirements also makes it harder for real estate agents to decline giving their customers advice, since they are expected to be able to do so in capacity of real estate agents. ii

4 Förkortningar AFR AvtL BRL DS FMF FMI FMN FML HB HD HovR JB Ju KommL NJA Prop. RH RR RÅ SBR SFS SOU Svea HovR TR Auktoriserade Fastighetsmäklares Riksförbund Avtalslagen Bostadsrättslagen Departementsserien Fastighetsmäklarförordningen Fastighetsmäklarinspektionen (tidigare FMN) Fastighetsmäklarnämnden Fastighetsmäklarlagen Handelsbalken Högsta domstolen Hovrätten Jordabalken Justitiedepartementet Kommissionslagen Nytt juridiska arkiv Proposition Rättsfall från hovrätterna Regeringsrätten Regeringsrättens årsbok Svenska Byggingenjörers Riksförbund Svensk författningssamling Statens offentliga utredningar Svea hovrätt Tingsrätten Här bör också nämnas att i de fall ordet mäklare används avses fastighetsmäklare. iii

5 Innehåll Sammanfattning... i Abstract... ii Förkortningar... iii 1 Inledning Bakgrund Syfte Avgränsningar Metod Historisk resumé - mäklaryrket växer fram i norra Europa Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Bakgrunden till Sveriges mäklarlagstiftning Kunglig Majestäts mäklareordning Från utfärdandet av mäklarkungörelsen fram till 1984 års FML Fastighetsmäklarutbildning Rättspraxis års lagstiftning Småhusköpskommitténs lagförslag Begreppet god fastighetsmäklarsed Remissinstansens allmänna motivering till att införa lagstiftning för fastighetsförmedling Propositionens lagförslag med kommentarer Lagrådets kommentarer på lagrådsremissens lagförslag Utbildningskrav efter införandet av 1984 års FML Lagtext för 1984 års FML Rättspraxis års lagstiftning... 17

6 3.3.1 Regeringens proposition 1994/95:14, huvudsakligt innehåll Begreppet god fastighetsmäklarsed Önskemål om mer omfattande utbildning Lagtext för 1995 års FML Rättspraxis års lagstiftning Regeringens proposition växer fram Eventuella avsteg från mäklarens opartiskhet Önskning om ökat konsumentskydd Utbildningskrav efter Lagtext för 2011 års FML Doktrinen Rättspraxis Diskussion Rådgivnings- och upplysningsskyldighet Allmän rådgivningsskyldighet inom ramarna för juridiska, tekniska och ekonomiska frågor i samband med förmedlingen Upplysningar ska framföras i ett tidigt skede Köpekontraktets bindande verkan Rådgivning angående kontraktets utformning Skyldighet att rådge uppdragsgivaren om lämplig motpart Undersökningsskyldigheten i förhållande till upplysnings- och rådgivningsskyldigheten Mäklarens upplysningsskyldighet om objektets fysiska skick och bostadsrättsförenings ekonomi Mäklarens skyldighet att verka för att säljaren lämnar sådan information om objektet som kan antas vara av betydelse för köparen... 39

7 4.1.9 Skyldighet att uppmana köparen att undersöka objektet Upplysa uppdragsgivaren om mäklarens åtaganden i enlighet med sitt uppdrag Plan- och byggnadsbestämmelser Möjlighet att avböja att ge råd God fastighetsmäklarseds påverkan Opartiskhetens koppling till mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Begreppets myntande och syfte Paragrafen utvecklas parallellt med möjligheten att i vissa hänseende mer se till sin uppdragsgivares intressen Huruvida mäklaren i allt ska iaktta god fastighetsmäklarsed Upplysa om alla spekulanter och vidarebefordra alla bud Utbildningskraven genom tiderna Slutsatser Författarnas tankar och egna reflektioner Källförteckning Tryckta källor Författningar Offentliga tryck Rättspraxis Bilaga Exempel på åtgärdslista vid utförande av fastighetsförmedlingsuppdrag Omfattningen av ett förmedlingsuppdrag (AFR) Bilaga Kungl. Maj:ts kungörelse om auktorisation av fastighetsmäklare den 30 juni 1947 (SFS 1947:336) Bilaga Utkast till Etiska regler (AFR)... 60

8 9.1.1 Allmänna bestämmelser Del l - Medlems ställning gentemot allmänheten Del 2 - Medlems ställning gentemot sin uppdragsgivare Del 3 - Medlems ställning gentemot sina kollegor... 61

9 1 Inledning 1.1 Bakgrund Fastighetsmäklaryrket har i Sverige förändrats drastiskt under en relativt kort tidsperiod. Från att vem som helst kunde vara verksam inom yrket har kraven höjts med åren, inte minst när det gäller juridisk kompetens. Ett exempel som visar på utvecklingen är förarbetena till den första FML, som säger att en fastighetsmäklare bör ha möjlighet att frångå sin skyldighet att ge råd om denne i fråga känner sig osäker inom området. 1 Idag finns istället rättsfall som pekar på att en fastighetsmäklare har en direkt skyldighet att inom vissa områden kunna rådge båda parter i en affär. 2 Det visar på en utveckling som inte enbart ökat kunskapskraven, utan även skyldigheterna för fastighetsmäklare. En mäklares skyldighet att upplysa och rådge parterna i en bostadsaffär behandlas i 16 FML. Detta lagrum påverkar mäklaryrket i stor omfattning. Reglerna i FML som idag styr mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet kan ses som en produkt av tidigare lagstiftning. Denna studie kan bidra till att visa i vilken riktning mäklarens skyldighet strävar och varför den ser ut som den gör idag. Hur har utvecklingen sett ut, vad har drivit den framåt och har de ökade kunskapskraven hos mäklaren något samband med utvecklingen? Det finns, så vitt vi vet, en brist på närmare redogörelse av detta. Det motiverar därför att göra en rättshistorisk skildring av hur och varför dagens 16 FML kommit till. 1.2 Syfte Studiens syfte är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysningsoch rådgivningsskyldighet. Vi vill se hur dagens lagtext gällande detta har växt fram, samt varför. Detta kan leda till en bättre förståelse för varför regelverket ser ut som det gör idag. För att uppfylla studiens syfte har ett antal frågor utformats. Dessa är: Hur ser den rättshistoriska utvecklingen ut av reglerna i dagens 16 FML? Har utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet något samband med utvecklingen av kunskapskraven för en mäklare? Vad har drivit den utveckling som skett? 1 Prop. 1983/84:16 s Se NJA 1997 s 127 I & II, RH 2000:82 och RH 2012:69. 1

10 1.3 Avgränsningar Eftersom syftet med studien är att visa den rättshistoriska utveckling som ligger till grund för hur 16 FML (2011:666) ser ut idag så beaktar vi i princip inte annan lagstiftning som mycket väl skulle kunna anses ha samband med mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Vi gör detta för att fokus ska koncentreras på de regler som idag inryms i nämnd paragraf. Redan enligt förarbetena till 1984 års lagstiftning bör mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet utvecklas med god fastighetsmäklarsed. 3 Dagens lagreglering kring begreppet god fastighetsmäklarsed finns i dagens 8 FML och med anledning av dess relation till dagens 16 FML kommer också utvecklingen av den att i viss mån beröras. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har ofta något samband med andra paragrafer i FML. 4 De paragrafer som kort kommer att beröras av studien är 17 och 21 FML. De berör mäklarens kontrollskyldighet och mäklarens skyldighet att verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen liksom upprättandet av de handlingar som kommer behövas. Som underlag för att besvara frågeställningen kommer vi enbart använda oss av rättskällorna. Detta betyder att något empiriskt material inte kommer att samlas in. 1.4 Metod På ett analyserande och deskriptivt sätt, genom att anamma den rättshistoriska metoden, visar studien hur och varför mäklarens skyldighet att ge råd och upplysningar har kommit att utvecklas. Rättshistoria har sin utgångspunkt i den något vidare metoden, rättsvetenskap, där rättskälleläran lägger ramarna för vilka källor som blir tillämpbara. Dessa är lagtext, förarbeten, rättspraxis samt doktrin. 5 Vi avser att undersöka, jämföra och analysera rättskällorna från de olika tidsepokerna där de kommit att förändras. När vi behandlat de propositioner som ligger till grund för lagförslaget har vi lagt fokus på sådana kommentarer från remissinstanser, lagrådet och de berörda departementen som berör de 3 Prop. 1983/84:16 s Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen - En kommentar. Upplaga 3:1. Nordstedts Juridik AB: Stockholm 2012, s Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. Upplaga 2:6. Nordstedts Juridik AB: Stockholm 2013, s

11 områden som idag inryms i 16 FML. Detta för att fånga upp de bakomliggande tankegångarna som kommit att utgöra grunden till lagtexten i 1984, 1995 och 2011 års lag. Då mäklarlagstiftningen i stort bygger på den så kallade mäklarkungörelsen från har också denna belysts i de delar den påverkat sådant som idag regleras av års FML. En kortare historisk resumé har också tillfogats som en bakgrund till mäklarkungörelsen för att i kortare drag visa på hur mäklaryrket växt fram och hur detta kommit att påverka behovet av näringsrättsligt och civilrättsligt skydd. Genom rättspraxis visar det sig hur gällande rätt beträffande mäklarens rådgivningsskyldighet tolkas vid tillfället för utfallet. Ett utfall i högsta instans har prejudicerande verkan, således är sådan praxis lagstadgande. Då prejudicerande rättspraxis inte varit så omfattande, i synnerhet sedan införandet av 2011 års FML, kan en kvalificerad domstol i lägre instans, såsom HovR, ge god vägledning kring hur rättsläget skulle kunna bedömas även av högsta instans. Vi är medvetna om att det endast är domar från högsta instans som har ett verkligt prejudicerande värde. Enligt propositionen till 2011 års FML är beslut fattade av FMN också den främsta anledningen till begreppet god fastighetsmäklarseds utveckling och precisering. 7 Begreppets starka anknytning till reglerna som idag ryms i 16 FML gör att vi haft anledning att även inkludera sådana trots att de i egentlig mening endast utgör första instans. Dessa avgöranden ger, precis som för hovrättsfall, en bra vägledning för hur rättsläget skulle kunna bedömas av en högre instans. Många domar som är äldre än 1984 finns osorterade i länsstyrelsernas arkiv alternativt i riksarkivet. 8 Vi inser att dessa skulle kunna visa på fler nyanser av utvecklingen som denna studie ämnar utforska men vi anser att de fall vi funnit varit tillräckliga för att uppnå studiens syfte. Vi har valt att ta med kortare sammanfattningar av de flesta av rättsfallen vi refererar till i studien. Anledningen är att vi vill underlätta för läsaren att på ett enkelt sätt få en överblick av innehållet. I det avsnitt där doktrinen behandlas har vi valt att använda oss av Melins kommentarer. Hans kommentarer används som referens för vad som kan tänkas utgöra gällande rätt. Vi är medvetna om att bristen på fler referenser riskerar att visa en något ensidig bild av dagens rättstillämpning av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Vi har därför varit angelägna att i studien poängtera de fall där Melins kommentarer avviker från vår uppfattning. 6 SFS 1947:336 7 Prop. 2010/11:15 s Göteborgs länsstyrelse. 3

12 2 Historisk resumé - mäklaryrket växer fram i norra Europa Enligt en historisk redogörelse i småhusköpskommitténs betänkande från 1981 har mäklarinstitutionen funnits länge. Det har under lång tid funnits ett behov av en mellanhand som förenklar mötet mellan två parter. Till en början handlade arbetet mest om att agera tolk, men kom mer och mer att involvera uppgifter som utmärker varumäklare. 1 I delar av Europa hade mäklaren under medeltiden offentliga funktioner där denne skulle vara behjälplig med att fastställa växelkurser, agera sakkunnig vid bedömning av skadade varor liksom att se till att handeln bedrevs på ett rättsligt acceptabelt sätt. Inom många mäklarordnar och stadslagar ställdes fler och mer utförliga direktiv för mäklaren att följa. 2 De nordiska städerna Trondheim och Bergen kom att utveckla de äldsta nordiska mäklaryrkena och -institutionerna under mitten av 1600-talet. 3 Mäklaren skulle avhålla sig från egenhandel, avlägga ed och agera hederligt. Allt eftersom kom det också att växa fram krav på att mäklaren avlade kunskapsprov. Ämnen som handel och språk var de huvudsakliga områdena. Småhuskommittén poängterar dock att rena fastighetsaffärer under denna tid allt som oftast gjordes av köparen och säljaren själva, alternativt att de tog hjälp av sakförare och advokater. Mäklarens huvudsakliga uppgift bestod av att underlätta affärstransaktioner mellan köpmän, inte privatpersoner och deras fastigheter. 4 1 SOU 1981:102 s Ibid, s Ibid, s Ibid, s

13 3 Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet I detta avsnitt presenteras regleringen kronologiskt med början i Kungliga Majestäts mäklareordning från 1720 och med avslutning i 2011 års FML. 3.1 Bakgrunden till Sveriges mäklarlagstiftning Fram till lagstiftningen av 1984 års FML fanns ingen lagstiftning som i text direkt vände sig till mäklaren vad gäller dennes rådgivnings- och upplysningsskyldighet gentemot den enskilde konsumenten. I den mån skyldigheten ändå kan diskuteras ha infunnits föreslås den av Småhusköpskommittén kunna finnas i mer perifera källor. 1 Bilaga 1 och 3 är exempel på sådana i form av en s.k. åtgärdslista och ett utkast till de etiska regler som Auktoriserade Fastighetsmäklares Riksförbund (AFR) rekommenderade att mäklaren skulle förhålla sig till Kunglig Majestäts mäklareordning Mäklareordningen från 6 juli 1720, signerad av Sveriges då nykrönte konung Fredrik I var den första författningsbestämmelsen över mäklare. 2 Den krävde att mäklaren var trogen, flitig, nykter och var kunnig inom områdena handel och köpmanskap. Det var belagt med böter för den mäklare som inte höll sig opartisk eller på annat sätt kunde anses ha agerat bedrägligt. 3 Reglerna i mäklareordningen kom att utvecklas och trots ökade kunskapskrav kom förtroendet för institutionen att bli sämre. De ökade kunskapskraven som kom var angående sådana åligganden som ansågs höra till mäklaryrket. 4 Mäklareordningen ansågs ha stora brister och 1918 ifrågasattes det om inte hela stadsmäklarinstitutionen var överflödig. Det syntes nämligen osäkert om den kunde bistå det allmänna med större kunskap och omsorgsfullhet än vad de privata förmedlarna redan bidrog med. 5 Det skulle dock dröja till 1947 innan viss förändring skedde då den s.k. mäklarkungörelsen inrättades av det då rådande statsorganet Kunglig Majestät. 6 1 SOU 1981:102 2 Ibid, s Ibid, s Ibid, s Ibid, s Ibid, s

14 3.1.2 Från utfärdandet av mäklarkungörelsen fram till 1984 års FML En lösning av frivillig auktorisation som inte skulle ha samband med en tillhörande ensamrätt förespråkades. Kungliga Majestät kom att utfärda auktorisationen i form av den s.k. mäklarkungörelsen år För att kunna titulera sig auktoriserad fastighetsmäklare var man tvungen att godkännas av någon av landets handelskammare. 8 Handelskamrarna godkände endast de som fyllt 25 år, hade minst 2 års erfarenhet av mäklaryrket och ansågs redbara och lämpliga till yrket. 9 De skulle också kunna visa att de hade en ersättningsförsäkring på kr. 10 Paragraferna i mäklarkungörelsen var i det stora hela av näringsrättslig karaktär bortsett från en enstaka straffrättslig paragraf. 11 Mäklarkungörelsen saknade således civilrättslig reglering. Många förslag över både näringsrättslig och civilrättslig lagreglering av mäklaryrket följde efter införandet av mäklarkungörelsen Den auktorisation som mäklarkungörelsen tog upp var endast något som nyttjades av runt 600 av landets då aktiva mäklare. 13 För den enskilde konsumenten som faktiskt anlitade en så kallad auktoriserad mäklare fanns det inte något större civilrättsligt skydd. Inte heller i de fall där mäklaren brutit mot de näringsrättsliga regler som handelskamrarna ställt upp fanns något tydligt skydd, de riskerade endast att inte längre kunna kalla sig för auktoriserad mäklare. 14 Det poängterades att den svenska lagstiftningen ofta skiljde sig mot den utländska lagstiftningen 15 på det viset att Sveriges civilrättsliga reglering till största delen endast reglerades genom rättspraxis. 16 En tilltagande mängd tvister vad gällde mäklarförhållanden parallellt med vacklande domar skapade en växande osäkerhet för vad som utgjorde gällande rätt. Det försvårade bedömningen av tvister, gjorde mäklarens arbete onödigt komplext och skapade dessutom utrymme för de mindre seriösa yrkesutövarna att skapa oreda. 17 År 1975 tillsattes småhusköpskommittén med uppgift att undersöka hur en reglering av mäklarens arbete skulle kunna göras. 18 Kommitténs arbete resulterade i ett betänkande, SOU 7 Mäklarkungörelsen (1947:336) och SOU 1981:102 s och 4 i mäklarkungörelsen (1947:336). 9 2 i mäklarkungörelsen (1947:336) st. i mäklarkungörelsen (1947:336). 11 SOU 1981:102 s Ibid, s Prop. 1983/84:16 s st. i mäklarkungörelsen (1947:336). 15 SOU 1981:102 s Ibid, s Ibid, s Prop. 1983/84:16 s. 7. 6

15 1981:102, om en ny FML. Detta betänkande lade grunden till propositionen, prop. 1983/84:16, om fastighetsmäklare. Då denna trädde i kraft kom också 1947 års mäklarkungörelse att upphöra Otydliga näringsrättsliga regler Mäklarkungörelsen har tydliga näringsrättsliga regler. Vad gällde de civilrättsliga var det mer komplext då det inte fanns en specifik civilrättslig lagstiftning som gällde just fastighetsmäklare. Istället användes bl.a. rättspraxis och analog tillämpning av de då gällande reglerna i KommL, AvtL, JB och HB. 20 Något annat som också spelade en central roll för bestämning av rättsläget var det som allmänt sågs som god sed inom fastighetsmäklarbranschen. Vägledning till tolkningen av denna sed fick man genom diverse okodifierade rättsprinciper Mäklarens skyldighet att motverka framtida tvister Genom att göra analoga jämförelser med reglerna i 1 och 3 HB och 7 KommL kom småhusköpskommittén fram till slutsatsen att mäklaren hade en skyldighet att ta tillvara båda parters intressen. Mäklaren skulle utföra en så pass välskött fastighetsöverlåtelse att det inte skulle finnas fog för tvist mellan parterna. 22 Samtidigt var det viktigt att mäklaren, genom sin kunskap och erfarenhet, gav parterna råd vad gäller deras enskilda önskemål så att oreda eller efterkommande tvister kunde undvikas Se till att säljaren får en medkontrahent som kan betala köpeskillingen En dom från 1910 visar att mäklarens kännedom om att uppdragsgivarens medkontrahent saknade förmåga att betala köpeskillingen gjorde att mäklaren inte längre hade rätt till provision. 24 Småhusköpskommittén skrev i sitt betänkande att det kunde anses ha varit av vikt att mäklaren, för att kunna göra sin provisionsrätt gällande, behövde finna en vederhäftig medkontrahent, som har möjlighet att fullgöra avtalet. 25 Kommittén skrev att mäklarens uppgift bl.a. var att ur presumtiva köpare finna den som säljaren skulle kunna betrakta som rätt köpare, dock skulle själva avgörandet göras i samråd med säljaren Ibid, s Ibid, s Ibid, s SOU 1981:102 s Ibid, s NJA 1910 s SOU 1981:103 s Ibid, s

16 Åtgärdslistor banar väg för hur uppdraget utförs Mäklare förhöll sig gärna till sådana åtgärdslistor som de olika branschorganisationerna upprättade, exempel på sådan finns i Bilaga 1. Småhusköpskommittén menar att sådana åtgärdslistor kan tänkas representera vad som då ansågs utgöra god sed inom mäklarbranschen. 27 Mäklarens skyldigheter enligt åtgärdslistorna var undersöknings-, informationssöknings och rådgivningsskyldighet. Skyldigheten att ge råd gjorde sig gällande inom områdena ekonomi, juridik och byggnadsteknik. 28 Enligt åtgärdslistorna hade mäklaren en rad skyldigheter redan innan uppdragsavtal skrevs. 29 I de fall uppdragsgivaren var en säljare hörde det till god sed att undersöka det objekt som mäklaren skulle få i uppdrag att förmedla. 30 Det skulle hållas en genomgång med säljaren där mäklaren redogjorde för sina åtaganden om denne skulle komma att få uppdraget att förmedla objektet. 31 Om mäklaren skulle följa god sed skulle denne bistå säljaren med en värdering av objektet innan uppdragets ingående. 32 Något annat som var av stor vikt var att mäklaren redovisade vilken provision denne skulle komma att begära för utförd förmedling. 33 Då uppdragsavtal tecknats var det av stor vikt att mäklaren upplyste om uppdragsgivarens skyldigheter enligt reglerna i JB liksom de skatterättsliga konsekvenserna av en eventuell kapitalvinst. Trots att sådan skattemässig rådgivning inte var ovanlig så föll den utanför ramarna för förmedlingstjänsten. 34 I de fall köparen var uppdragsgivare skulle denna också informeras om sitt undersökningsansvar liksom hur dennes ekonomiska situation är av central betydelse för dennes förmåga att uppfylla kommande avtalsvillkor. 35 Det rådde en stor brist på rättsfallsavgöranden som kunde definiera hur långtgående mäklarens upplysningsskyldighet var. Småhusköpskommittén menade dock på att en mäklare som på den tiden var seriös skulle eftersträva att ge upplysningar och råd i sådan utsträckning att oklarheter undveks och att tvister inte uppstod Ibid, s Ibid, s Bilaga 1, punkt Ibid, punkt Ibid, punkt Ibid, punkt SOU 1981:102 s Ibid, s Ibid, s Ibid, s

17 Etiska regler De etiska reglerna hade betydelse för vad som under den aktuella tiden kunde räknas till vad som betraktades vara god sed inom fastighetsmäklarbranschen. 37 AFR upprättade ett dokument i vilket de uppgav vad som borde betonas vad gäller de etiska reglerna i Sverige. 38 Här inbegreps tämligen generella förhållningsätt som att mäklaren skulle agera hederligt och korrekt mot kunder och kollegor samt följa gällande lagstiftning och god affärssed. 39 Det fanns en etisk skyldighet för mäklaren att inte helt okritiskt vidarebefordra allt som säljaren hade att berätta om objektet. 40 Mäklaren skulle också avstå rådgivning om denne inte behärskade ett område tillräckligt väl Fastighetsmäklarutbildning Det fanns inget juridiskt krav på utbildning för att vara verksam som mäklare under den aktuella tiden. Konkurrensen i branschen kom dock att driva på kunskapsnivån för de verksamma. Många mäklarorganisationer kom också att kräva viss utbildningsnivå av sina medlemmar. Utbildning erbjöds genom bl.a. AFR och Komvux. 42 AFR startade 1943 en s.k. korrespondenskurs som var inriktad på ämnena fastighetsekonomi, fastighetsrätt, byggnadsteknik, fastighetsförmedling och fastighetsvärdering. Om personen visade prov på sina kunskaper genom att svara tillräckligt bra på frågorna i de 33 kursbreven, klarade tentamen och kunde betala kursavgiften på kr kunde slutbetyg erhållas. När eleven väl uppfyllt resterande krav för auktorisation 43 kunde slutbetyget användas som bevis för erhållande av mäklarauktorisation enligt 1947 års mäklarkungörelse. 44 Den kommunala vuxenutbildningen bedrev under den aktuella tiden utbildning av fastighetsmäklare. Intagningskraven för att få gå utbildningen var 2-årig gymnasielinje alternativt annan erfarenhet som kan sägas motsvara samma utbildningsnivå. 45 Tillsammans med bl.a. AFR och skolöverstyrelsen kom de att fastställa en kursplan som skulle komma att gälla från läsåret 1979/80. Kursplanen som utarbetades kom att inkludera totalt Se SOU 1981:102 s. 76 och Bilaga 3, Allmänna bestämmelser, punkt 5. Båda talar om hur etiska regler kan sägas vara en del av vad som utgör god fastighetsmäklarsed. 38 Bilaga Bilaga 3, Allmänna bestämmelser. 40 Bilaga 3, Del 1, Punkt Ibid, Del 2, punkt Ibid, s Bilaga 1, 2 och SOU 1981:102 s Ibid, s

18 lektioner och dessa fördelades på följande vis: 105 lektioner fastighetsrätt, 90 lektioner fastighetsförmedling, 75 lektioner byggnads- och värderingsteknik samt 70 lektioner företagsekonomi Rättspraxis RH 1981:157 En mäklare upplyste felaktigt att lån skulle beviljas för köparen, och underlät att verka för en låneklausul. TR menade förvisso att mäklaren hade handlat bristfälligt men att ansvaret för de kontraktuella villkoren slutligen ligger hos de avtalsslutande parterna. Mäklaren var enligt TR inte skyldig att verka för att köparen begär en sådan återgångsklausul. Svea HovR var av en annan uppfattning. Den menade att köparna hade ingått avtal eftersom de förlitat sig på mäklarens uppgifter. Då mäklaren inte vidtagit åtgärder för köpekontraktets villkorande genom återgångsklausul menade Svea HovR att mäklaren kommit att vålla köparna ekonomisk skada p.g.a. sitt bristfälliga handlande. Således har mäklaren brustit i sin rådgivningsplikt genom oaktsamhet, och skadeståndsansvar aktualiseras års lagstiftning Småhusköpskommitténs lagförslag Regler som berör rådgivnings- och upplysningsskyldigheten för mäklaren fanns med i ett flertal paragrafer i Småhusköpskommitténs lagförslag. 47 Dessa kommenteras här nedanför. I 3 kap. 1 menade man att en fastighetsmäklare skulle utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i alla hänseenden iaktta god fastighetsmäklarsed samtidigt som mäklaren försåg parterna med deras, som småhusköpskommitténs beskrev det, berättigade intressen. 48 I 3 kap 3 föreslog kommittén att fastighetsmäklaren skulle upplysa både säljare och köpare om vem som ägde och förfogade över fastigheten samt vilka servitut och andra rättigheter och belastningar som föreligger. Slutligen omfattade upplysningsskyldigheten även plan-, byggnads- och hälsovårdsbestämmelser, om dessa begränsar köparen i något hänseende Ibid, s Ibid, s Ibid, s. 75, 3 kap. 1 Småhusköpskommitténs lagförslag. 49 Ibid, s. 75, 3 kap 3 Småhusköpskommitténs lagförslag. 10

19 Enligt lagförslagets 3 kap 4 skulle mäklaren upplysa uppdragsgivaren om hur förmedlingsuppdraget ser ut, vilka åtgärder som skulle komma att bli aktuella samt hur ersättningen för uppdraget beräknades. 50 Kommitténs betänkande gick på remiss och efter att de berörda instanserna fått uttala sig lämnade regeringen över ett förslag lagrådsremissen, till lagrådet Begreppet god fastighetsmäklarsed I lagrådsremissens lagförslag fanns bestämmelser som sa att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed. 51 Den motiverade användandet av begreppet god fastighetsmäklarsed med att det vore olämpligt att för tydligt definiera mäklarens skyldigheter. Istället skulle de kontinuerligt utvecklas i den riktning som det visar sig vara lämpligt. Praxis skulle således vara vägledande för tillämpningen av begreppet. 52 Småhusköpskommitténs förslag följer nedan där andra meningen var ett försök att definiera opartiskheten. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Han ska bistå säljare och köpare med erforderliga råd och upplysningar och så långt möjligt söka tillgodose båda parters berättigade intressen. 53 I propositionen framhölls det förvisso att mäklaren alltjämt hade en skyldighet att faktiskt se till båda parters intressen men att det vid vissa affärsmässiga beslut var oundvikligt att mäklaren ändå till större del såg till sin uppdragsgivares behov Remissinstansens allmänna motivering till att införa lagstiftning för fastighetsförmedling Ett fastighetsköp hade för de allra flesta privatpersoner en stor ekonomisk betydelse. Dock hade privatpersoner ofta begränsade kunskaper om överlåtelseprocessen. Fastighetsmäklare fick därför en stor betydelse för att fastighetsöverlåtelser skulle ske så friktionsfritt som möjligt. 55 I lagrådsremissen poängteras det att det endast fanns regler för de som frivilligt auktoriserade sig i enlighet med handelskamrarnas särskilda kungörelse. 56 Eftersom fastighetsmäklaren i de flesta fall hjälpte privatpersoner med att upprätta köpekontrakt och andra dokument som 50 Ibid, s. 75, 3 kap 4 Småhusköpskommitténs lagförslag. 51 Ibid, s Se prop. 1983/84:16 s. 36 och prop. 1994/95:14 s Prop. 1983/84:16 s. 75, se 3 kap. 3 i Småhusköpskommitténs lagförslag. 54 Prop. 1983/84:16 s Ibid, s SFS 1947:

20 behövdes för överlåtelsen så var det av stor vikt att en ny lag också inkluderade civilrättsliga regler som komplement till de näringsrättsliga. Vad gäller de näringsrättsliga reglerna menade lagrådsremissen bl.a. att småhusköpskommitténs krav för registrering var för lågt ställda. Det borde krävas av den som ville vara verksam som mäklare, förutom tecknande av försäkring, att en utbildning som kunde bedömas vara fullgod var avklarad samt att vederbörande var lämplig i sin yrkesroll Propositionens lagförslag med kommentarer Kontinuerlig utveckling av begreppet god fastighetsmäklarsed Enligt specialmotiveringarna borde begreppet god fastighetsmäklarsed förstås utifrån vad som allmänt sett sågs som god sed inom affärsförhållanden och de etiska regler som mäklarorganisationer då lade vikt vid att följa. 58 Lagrådsremissen menade att utvecklingen borde kunna göras utefter vad som visade sig vara rätt genom praxis men också att berörda organisationer skulle kunna påverka Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt lagrådsremissen I lagrådsremissens lagförslag, gällande rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, utläser man att en mäklare skulle ge både köpare och säljare de råd och upplysningar gällande fastigheten och andra förhållande, som de kunde behöva. Vidare skulle mäklaren verka för att information som är betydelsefull för köparen lämnades av säljaren före överlåtelsen Allmän rådgivningsskyldighet angående frågor av juridisk, teknisk och ekonomisk karaktär Inom ramarna för den allmänna rådgivningsskyldigheten fanns, enligt lagrådsremissen, frågor av juridisk, teknisk och ekonomisk karaktär, som uppkommer i samband med förmedlingen. Man kunde inte konkret ange omfattningen, utan detta fick avgöras i varje enskilt fall med bakgrund i vad god fastighetsmäklarsed krävde av situationen. På så vis kunde mäklaren i de fall han inte kände sig kunnig inom ett område rådge parterna att vända sig till sakkunnig, till exempel vid skattemässiga frågor Prop. 1983/84:16 s Jmf. Prop. 1983/84:16 s. 37 med Bilaga Prop. 1983/84:16 s Ibid, s Ibid, s