De allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden

Transkript

1 De allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden Lena Borg Hans Lind Denna rapport är finansierad av Fastighets- o Bostadsakademin Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm 2006 Uppsats nr 40

2 Sammanfattning av "De allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden" Idag diskuteras de allmännyttiga bostadsföretagens framtid ur ett delvis nytt perspektiv, sammanhängande med en anmälan till EU om otillåtet offentligt stöd. Det sitter även en statliga utredning som ser närmare på denna fråga och också hur självkostnadsprincipen ska tillämpas för allmännyttiga bostadsföretag. I denna rapport tas ett bredare grepp och i arbetets första del redovisas resultaten från en intervjuundersökning med kommunala och privata bostadsföretag kring likheter och skillnader mellan dessa företagsformer och hur man ser på de allmännyttiga bostadsföretagens framtid. Huvudresultaten från denna empiriska del kan sammanfattas i följande punkter: - Den organisatoriska utvecklingen har varit relativt likartad i de båda företagstyperna: plattare organisation med mer decentraliserad och områdesbaserad förvaltning, fler tjänster som köps in på marknaden och fokusering på förvaltning. - Styrelsesammansättningen skiljer sig mycket åt, med politiska styrelser i de allmännyttiga bolaget. Dessa företag har även mer formella ägardirektiv, även om det finns stora skillnader i hur detaljerade och konsekventa dessa är. - När det gäller effektivitet och affärsmässighet så ligger kostnaderna i regel högre i de allmännyttiga bolagen, bl a pga högre underhållsnivåer och kanske även högre service. Det råder dock enighet om att professionalitet och affärsmässighet ökat. - Det bostadssociala ansvaret är självklart mer i fokus i de allmännyttiga bostadsföretagen men ser man på den dagliga verksamheten är skillnaderna inte så stora. I båda fallen förmedlas många lägenheter utifrån kötid och det finns tydliga krav på t ex stabil inkomst. - Det finns ett utbrett missnöje med hyressättningssystemet i båda företagstyperna. Man önskar att lägesfaktorn ska spela en större roll. I nyproduktionen sätts dock i regel hyror utifrån marknadsläget. - Det finns en stor uppslutning bakom "breda" allmännyttiga företag och en önskan att undvika sk "social housing". De privata företagen ser dock gärna att de allmännyttiga företagen minskar sitt bestånd något. I den avslutande delen diskuteras bland annat följande tänkbara förändringar: - Att köregler i de allmännyttiga bostadsföretagen anpassas så att de i högre grad används för att minska segregationen. - Att det inte finns några starka bostadssociala argument för att en allmännyttig lägenhet har en hyra som ligger långt under marknadsnivån. - Att det kan vara en fördel för både allmännyttiga och privata bostadsföretag att hyrorna i de båda sektorerna frikopplas från varandra. - Att det finns fördelar med ett kollektivt förhandlingssystem, men en lärdom från arbetsmarknaden är att det krävs någon form av yttre tryck för att inte olika särintressen ska styra förhandlingarna. Detta kan skapas genom allmänna statliga riktlinjer som ska ligga till grund för en högre instans bedömningar om parterna inte kan komma överens i de lokala förhandlingarna. - Prövning av om hyran är skälig kan i högre grad bygga på en prövning av om själva ändringen är rimlig och inte på en prövning av nivån. Tillåtna hyreshöjningar bedöms utifrån de kollektiva avtalen på det aktuella området.

3 Summary of The role of the public housing companies in Sweden The role of the municipal housing companies in Sweden is today discussed from a new perspective as a complaint has been filed at the EU for illegal public support to these companies. A government investigation is currently working with these issues, and also more generally how a non-profit principle should be applied to the municipal housing companies. In the study presented here there is a broader perspective, and the starting point is an interview study with municipal and private housing companies on how they see the relation between the different types of firms and what they see as the role of the municipal housing companies in Sweden. The results from this empirical study are presented in the first part of the report and can be summarized as follows: - The organizational structure of the firms has changed in similar ways, in the direction of flatter and more area-based organisation with a higher degree of outsourcing. - The boards differs considerably with political boards in the municipal housing companies but also with more written directives from the owners, even if these directives differs much in quality. - Concerning efficiency and professionalism it can be observed that the cost levels are higher in the municipal firms, but this can partly be explained with higher maintenance levels and perhaps also a higher service level. There is a general agreement that the municipal housing companies have become more professional. - Concerning social responsibility the difference in the day-today activities are not so large, apartments are mostly let according to queuing time and a steady income is needed. - There is a widespread dissatisfaction with the rent-regulation system that gives too little weight to location and to the demand for the apartment. In new production the rents are however often set at the market level. - There is a strong support for the broad municipal housing companies that exist in Sweden and a scepticism about "social housing" models. The private firms however think that the municipal housing companies often are too dominating on the market. In the second policy-oriented section the following proposals are discussed: - That the queuing rules in the municipal housing companies are changed as to give greater weight to counteracting segregation. - That there are no good social reasons for setting the rents in the municipal housing companies much below the market level, and thereby creating long queues. - That it can be an advantage for both municipal and private companies to abolish the rule the binds the private rents to the public rents. - That there are advantages with a collective bargaining system on the rental housing market, in the same way as on the labour market, but that some external pressure is needed in order to avoid that "insiders" dominate the system. This can be accomplished with directives to the courts that will handle the case if the local parties cannot agree. - That the rent regulation system should focus more on changes in rents for sitting tenants and not, as in the current system, on the rent level as such. 3

4 Förord Fastighets- o Bostadsakademin vid KTH består av ett tjugotal företag som bl a sponsrar doktorander och bidrar till vad vi kallar "branschnära" forskning. Förutom ett par licentiatavhandlingar har det inom ramen för Akademien tagits fram ett antal uppsatser som belyst olika aktuella trender på den svenska fastighetsmarknaden. Denna rapport är ett exempel på en sådan studie och tar upp de kommunala bostadsföretagens roll idag och i framtiden. Mer information om Akademin finns på hemsidan för Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad, KTH ( Via hemsidan kan man också ta del av de rapporter och avhandlingar som tagits. Arbetet med denna rapport har bedrivits i två steg. I det första steget gjorde en intervjuundersökning med kommunala och privata företag för att kartlägga deras syn på de allmännyttiga bostadsföretagen. Detta arbete påbörjades av Anna Tuvene som också gjorde några av intervjuerna. I samband med att Anna slutade sin anställning togs dock arbetet över av Lena Borg och den empiriska studien redovisas i examensarbetet "Det allmännyttiga bostadsföretagens framtid" (examensarbete nr 337,2006). En förkortad och något bearbetad version av denna ingår som del 1 i detta arbete. Jag vill passa på att tacka både Anna och Lena för utmärkta insatser! Utifrån denna empirisk grund så diskuteras ett antal aktuella frågor och alternativa lösningar, med tonvikt på den svenska modellen med breda allmännyttiga företag och företagens roll i hyressättningssystemet. Undertecknad har varit huvudansvarig för denna del. Under arbetets gång aktualiserades frågan om de allmännyttiga bostadsföretagen i Sverige är subventionerade, i och med att detta lyftes fram i en anmälan för brott mot EUs regler som lämnats in av European Property Federation. Denna fråga behandlas i en särskild uppsats. Stockholm oktober 2006 Hans Lind 4

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod... 8 DEL 1 Företagens uppfattning om allmännyttan, dess roll och relationen mellan privata och kommunala bostadsföretag Vad anser de kommunala bostadsföretagen? Företagens utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor Vad anser övriga företag? Företagets utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor En jämförelse mellan företagens synpunkter Företagets utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor

6 DEL 2 Allmännyttan i framtiden: några reflexioner "Social housing", den svenska allmännyttan och integration Inledning Argument för den svenska modellen Kritisk granskning Tänkbara åtgärder för att göra den idealiserade bilden lite mer verklig Hyressättning i allmännyttan Inledning Är det bra med låga hyror? Ett alternativ: Hyror som speglar utbud och efterfrågan - men inte helt! Kompletterande åtgärder Vad ska företaget göra med ett eventuellt överskott? Relationen mellan hyran i den privata sektorn och hyran i allmännyttan Inledning Ur allmännyttans perspektiv Ur de privata företagens perspektiv Ett (mindre bra) alternativ - att väga samman hyrorna i de båda bestånden Förhandlingssystem och hyresprövning Bostadsmarknad och arbetsmarknad Kollektiva förhandlingar: Fördelar och problem Att få parterna att agera med "samhällsansvar" Relationen mellan hyran i allmännyttan och hyran i den privata sektorn Prövning av hyran i den privata sektorn Avslutning Avslutande kommentarer Blir det "social housing"? En allmännytta i tiden Källförteckning Bilaga 1 Intervjufrågor

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund De allmännyttiga bostadsföretagens har, sedan dess tillkomst, varit en viktig del av det svenska välfärdssamhället. Uppgiften var först att bygga bort den bostadsbrist som förekom i tätorterna efter andra världskriget. Ett viktigt kännetecken var tidigt att den svenska allmännyttan vände sig till en bredare kundkrets och skulle erbjuda boende för alla till rimliga kostnader. I de flesta länder har man istället en modell med sk "social housing" med subventionerade bostäder för hushåll med särskilda behov. Dessutom har den svenska allmännyttan en viktig roll i hyressättningssystemet eftersom skäligheten av hyrorna i den privata sektorn bedöms utifrån jämförelse med hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Idag ser Sverige mycket annorlunda ut jämfört med för sextio år sedan. Bostadsstandarden har stigit kraftigt och på många orter råder balans mellan utbud och efterfrågan. En annan skillnad som idag står i centrum är vidare att vi nu är ett av medlemsländerna i europeiska unionen. Trots att bostadspolitiken inte ingår i de tre benen i EU- systemet leder medlemskapet till indirekta effekter av de direktiv som gäller, t ex rörande konkurrensneutralitet. Detta har på nytt lett till en delvis ganska polariserad debatt om allmännyttans roll, inte minst gäller detta relationen mellan ägaren/kommunen och det kommunala bostadsföretaget. Sveriges Fastighetsägare har nyligen i en EU-anmälan argumenterat för att de kommunala bostadsföretagen är kraftigt subventionerade samtidigt som Hyresgästernas Riksförbund argumenterar för att kommunerna använder de kommunala bostadsföretagen som mjölkkor där medel slussas från bostadsföretagen via koncernbidrag av olika slag till andra kommunala verksamheter. År 2002 anmälde den europeiska fastighetsägarunionen, European Property Federation, svenska staten till EU- kommissionen för överträdelse av EG:s statsstöd och 2005 anmälde även Fastighetsägarna Sverige den svenska staten för otillåtet statsstöd samt de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll. 1 I och med detta har den svenska regeringen tillsatt en utredning som skall se över vilka förändringar som kan vara nödvändiga i de lagar och förordningar som styr hyresmarknaden i allmänhet och de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen i synnerhet. Utredningen skall även se över utrymmet för att inom EUmedlemskapets ramar bedriva nationell bostadspolitik. Särskilt fokus skall riktas mot analys av villkoren och förutsättningarna för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen. 2 En nyckelfråga är då om den breda typen av allmännyttiga bostadsföretag som vi har i Sverige idag är förenliga med EUs regler eller om vi kan tvingas gå i riktning mot "social housing". Frågan är också om det är möjligt med regler som knyter hyran i den privata sektorn till hyran i kommunala företag. Flera aktuella inlägg har behandlat allmännyttans framtid med bla a denna bakgrund. 3 1 Dir. 2005:116, s 9 2 Dir. 2005:116, s 1 3 Se t ex Birgersson (2004), SABO (2006a, 2006b) samt Stephens (2004) för ett internationellt perspektiv. 7

8 1.2 Syfte Denna studie har två syften. Det första - som redovisas i del var att samla in idéer och synpunkter om allmännyttan från företag, som förvaltar bostäder. Vad anser de direkta aktörerna på marknaden om utvecklingen och vad anser de om framtiden. Frågorna som ställdes kan kategoriseras efter sex huvudpunkter: - Företagens utveckling - Ägarstyrning - Effektivitet och affärsmässighet - Bostadssocialt ansvar - Hyressättningssystemet - Nyproduktion - Allmännyttans roll i framtiden En viktig aspekt var att jämföra åsikterna mellan de allmännyttiga och de privata aktörerna. Det andra syftet var att utifrån resultaten i del 1 resonera kring vilka förändringar i regelsystemet som kan vara motiverade utifrån de synpunkter som de intervjuade företagen förde fram. Tonvikten i del 2 ligger på de allmännyttiga företagens roll i hyressättningssystemet, men vi tar även upp hur ett "brett" bostadsföretag kan agera för att minska segregation. Vilka är egentligen fördelarna ur ett socialt perspektiv med att vi har breda bostadsföretag? 1.3 Metod Del 1 bygger på litteraturstudier och intervjuer. Litteraturen har i huvudsak varit rapporter, böcker, artiklar och hemsidor. Intervjuerna är genomförda med ledningen i nitton bostadsföretag eller föreningar som förvaltar bostäder, både privata och allmännyttiga. Företagen har dels valts från KTH:s Fastighets- och bostadsakademi, som utgör en länk och en mötesplats där representanter för näringslivet och högskolan utbyter erfarenheter, men även några andra företag som är aktiva på marknaden. Alla intervjuer har genomförts muntligen hos företagen. Eftersom alla svar är anonyma kommer inga av företagens namn att kopplas till några svar. I bilaga 1 redovisas de frågelistor som utnyttjades. Preliminära versioner av tankarna i del 2 har presenterats på Bostadsmötet i Gävle i augusti 2006 och på ett seminarium på avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi i september Vi vill passa på att tacka för de värdefulla synpunkter som då kom fram. 4 Del 1 är en nedkortad version av Borg (2006). I den rapporten finns bl a mer av den historiska bakgrunden, medan vi här fokuserar på resultaten från intervjuerna. 8

9 DEL 1 Företagens uppfattning om allmännyttan, dess roll och relationen mellan privata och kommunala bostadsföretag 9

10 2 Vad anser de kommunala bostadsföretagen? Intervjuer har gjorts med representanter för 12 kommunala bostadsföretag. Resultatet som presenteras är en sammanvägning av de svar som gavs vid intervjutillfällena. 2.1 Företagens utveckling Efter förändringarna på bostadsmarknaden i början av 1990-talet fick många allmännyttiga bostadsföretag ekonomiska problem. Generellt var dessa företag väldigt dåligt kapitaliserade. Under en stor del av 90-talet har flertalet därför försökt att förbättra sin soliditet. För många innebar detta rationaliseringar och försäljningar av fastigheter. Företagen gick i samma veva från en hierarkisk till en mer platt organisation. Många införde så kallade bovärdar, dvs att en person ansvarar gentemot kund för ett antal lägenheter. Den resterande organisationen gjordes om för att stötta bovärdarna i deras arbete. Tidigare var verksamheten i företagen mer fastighetsorienterad, där man först och främst såg det som att att man förvaltade hus. Under 90-talet började man inse att man även förvaltade människor och därför valde man att ha en mer kundfokuserad verksamhet. Företagen gick även från en traditionell organisation med mycket i egen regi till att lägga ut mycket på entreprenad. De som hade dotterbolag med måleri-, bygg-, reparations-, och förvaltningsverksamhet sålde dessa bolag. I och med dessa stora omorganisationer blev följden att de flesta av de kommunala bostadsföretagen halverade sin personalstyrka. Detta var ett viktigt steg mot att bli mer effektiva i sin verksamhet. 2.2 Ägarstyrning Styrelsen Styrelsen i ett kommunalägt bostadsföretag speglar styrkeförhållandet i kommunfullmäktige, vilket är genomgående hos alla de intervjuade företagen. 75 % av dessa företag har en helt politisk styrelse, medan resterande 25 % har en eller två opolitiskt tillsatta styrelsemedlemmar (se Figur 1). Ofta sitter dessa opolitiskt tillsatta personer som ordförande eller vice ordförande. Anledningen till att rekrytera personer som inte har politisk bakgrund motiveras med att det är viktigt med en sakkompetent och erfaren styrelse i stora företag. Detta kan åstadkommas genom att rekryterar personer med expertkompetens inom styrelsearbete. Visserligen är det inget krav att de skall tillsättas som ordförande eller vice ordförande, men det blir ofta följden av att företaget tar in denna kompetens i styrelsen. 10

11 Enbart politiker i styrelsen Figur 1: Av de tillfrågade svarade 75 % att de hade enbart politiker i styrelsen. 25 % hade en eller två personer som inte var tillsatta av politiska meriter. Ja Nej Att ha en politiskt tillsatt styrelse kan både ha för- och nackdelar. Av de intervjuer som genomfördes, kan det konstateras att det mest kom fram negativ kritik mot en politisk styrelse. Det största problemet med en politisk styrelse är om styrelsemedlemmarna sitter på dubbla stolar, d.v.s. att de både sitter med i kommunfullmäktige och i företagets styrelse. Detta kan leda till intressekonflikter mellan vad partiet tycker i kommunfullmäktige och vad som är bäst för företaget. Ett annat argument mot detta sätt att rekrytera styrelsemedlemmar är att man inte utgår från att ha en kompetent styrelse, utan enbart ser på politiska meriter. I vissa del fall kan det även leda till att styrelsemedlemmarna har dålig eller bristfällig kunskap om branschen, vilket gör det tungarbetat för företagets ledning. Det måste dock framhållas att av de intervjuade företagen ansåg alla att det har blivit mycket mindre polarisering i styrelserna. Anledningen till detta tror många är att styrelserna i de intervjuade företagen är relativt eniga om hur de skall driva företaget, oavsett partifärg. Undantaget är när diskussionerna hamnar väldigt långt ut på vänsterkanten, då blir åsikterna mer politiska än professionella utifrån företagets bästa. De positiva argumenten för en politisk tillsatt styrelse är det breda samhällsperspektivet och det stora samhällskunnandet. Styrelsen i de kommunala bostadsföretagen engagerar sig speciellt i nyproduktion och ekonomi, men intresset för miljörelaterade frågor har ökat kraftigt. Det som karaktäriserar en bra styrelse, enligt alla de tillfrågade, är att den ska se till företagets bästa, lyssna på ledningen, stötta VD och ha ett kunnande inom bostadsbranschen. 11

12 Ägardirektiv Samtliga kommunala bostadsföretagen har mer eller mindre fungerande ägardirektiv. De som inte fungerar som önskat är gamla och inaktuella. Många av dessa håller på att omarbetas eller är så är man på väg att starta en sådan process. Hittills har några företag hanterat bristen på ägardirektiv genom att hela tiden försöka ligga lite före ägaren i dennes önskemål. Genom en dialog mellan VD och styrelse får företaget reda på vad ägaren vill, men dessa direktiv blir ofta inte så tydliga gentemot resten av organisationen. I många fall är de direktiv som finns mycket allmänt hållna och uttrycker sig ofta som att man skall främja t.ex. god bostadspolitik, näringslivsutveckling m.m. Många anser att fungerande ägardirektiven skall vara tydliga, så ledningen vet vad ägarna vill med verksamheten. De får dock inte blir allt för detaljerade. I ägardirektiven tas det relativt ofta även upp ekonomiska mål. Det tydligaste ekonomiska målet är oftast avkastningskravet, men ägarna sätter ofta även upp ett mål om att soliditeten t.ex. inte skall understiga 20 %. Avsaknad av ägardirektiv är inte bra, det är mycket viktigt att veta vilka förväntningar ägaren har. En tendens i ägardirektiven är att de blir motsägelsefulla då de vill att verksamheten skall baseras på en långsiktig självkostnad och låga hyror samtidigt som de skall ta del av det bostadssociala ansvaret och därmed t.ex. främja nyproduktion. Lagar Huruvida de lagar som är förknippade med kommunala bostadsföretag är hämmande för bostadsföretagens verksamhet eller inte är svårt att avgöra. Många av de intervjuade har inte reflekterat över detta i någon större omfattning. Det finns de som anser att flera lagar på ett eller annat sätt behöver omarbetas för att de kommunala bostadsföretagen skall kunna konkurrera på bostadsmarknaden. Den mest kritiserade lagen är Lagen om Offentlig Upphandling (LOU). Denna lag hade de flesta helst velat vara utan, på grund av att den är dåligt anpassad till verksamheten som bedrivs. Skall man följa den till punkt och pricka skulle företagen produktionskostnaderna stiga med cirka 20 %, vilket inte är rimligt. Att följa LOU tar mycket tid, vilket gör att företagen har en tendens till att tumma på dessa regler för att få det att fungera. Ingen tror att LOU har tillfört verksamheten något, snarare tvärt om. Offentlighetsprincipen är också något som kan ställa till med problem. Att driva ett företag där alla kan komma in när som helst och ta del av verksamheten kan vara mycket frustrerande. Som tur är sker detta inte så ofta, och då handlar det i regel om media som vill ta del av något dokument. Den sk stopp-lagen kan potentiellt ställa till med mycket besvär framförallt vid avyttringar. Om de kommunala bostadsföretagen vill avyttra fastigheter i ett område, som de tycker de är för små i för att förvaltningen ska anses vara effektiv, måste de först fråga länsstyrelsen om lov. Länsstyrelsen gör en bedömning utifrån ett bruksvärdesperspektiv om fastigheterna kan avyttras eller inte. Lagen om begränsad utdelning anses inte heller vara bra. Idag får bara en begränsad utdelning till kommunen göras som bygger på deras kontantinsats. 12

13 Generellt kan det konstateras att på det hela taget fungerar allt mycket bra och att ovan nämnda problem är att leta fel i ett fungerande system Risken med dessa lagar är dock att man får medarbetare som ägnar all sin tid åt att följa lagarna och tappar bort den egentliga verksamheten. Företaget blir då alldeles för byråkratiskt och ineffektivt. Debatten om allmännyttan I framför allt Stockholm har debatten om huruvida kommunen skall äga allmännyttiga bostadsföretag eller inte pågått under en längre tid. I de kommuner som varit med i undersökningen så säger 60 % av de tillfrågade att det inte förekommer en sådan debatt och 30 % säger att debatten har förekommit, men att det inte är något som diskuteras längre (se Figur 2). En intressant iakttagelse är att de finns de kommuner som inte har diskuterat ägandet i sig, men däremot har man diskuterat om huruvida de skall fortsätta vara så stora på marknaden som de är idag. Debatt om kommunen skal äga bostadsföretag Figur 2: Av de tillfrågade svarade 60 % att det inte förekommer någon debatt. 30 % svarade att den har förekommit men inte längre och 10 % svarade att debatten har förts om hur stora företagen skall vara. Storleken Ja, men inte längre Nej Ja Icke allmännyttiga alternativ Alla de tillfrågade var mycket negativa till stiftelser som ett alternativ till den kommunala allmännyttan. De menar att det är ett konstigt sätt att bedriva offentlig verksamhet på. Den kooperativa formen verkar vara ett mer tilltalande alternativ, även om många uppfattar denna form som en hybrid mellan hyresrätt och bostadsrätt. Skulle den användas så är förslaget att hyresgästerna blockhyr av allmännyttan. De intervjuade anser att både stiftelse och de kooperativa formerna syftar till att rädda hyresrätterna från omvandling till bostadsrätter. Genom dessa två former försöker man på politisk väg komma tillrätta med något som upplevs som mindre bra. 13

14 2.3 Effektivitet och affärsmässighet Skillnader mellan privata och kommunala bostadsföretag De kommunala bostadsföretagen är eniga om att den stora skillnaden mellan privata bostadsföretag och kommunala bostadsföretag är deras syn på ekonomi. Ett synligt exempel på detta är att de privata företagen pratar om avkastning på det egna kapitalet medan de kommunala pratar om avkastningen på det bokförda värdet. Detta grundar sig på den så kallade självkostnadsprincipen och att det bara får ske en begränsad utdelning till ägarna. En annan stor skillnad som är en följd av offentlighetsprincipen är att de kommunala företagen är mer medialt påpassade än de privata. Detta leder till att de privata kan vara lite mer tuffa mot hyresgästerna. En tredje skillnad är att de privata har vinstmaximering som mål, medan allmännyttan har andra mål, dvs olika sociala mål. För att bedriva en bra kommunal verksamhet ska man vara långsiktig. Ett exempel skulle kunna vara att det inte finns något privat bostadsföretag som skulle försöka, i samma utsträckning, att skapa bra livsmiljöer i miljonprogrammet som de kommunala. Argumentet som detta stöder sig på, enligt många av de intervjuade, är att det på kort sikt inte är ekonomiskt lönsamt. På lång sikt däremot skapar det ett värde både för de boende, det kommunala företaget och kommunen, men detta har inte det privata företaget möjlighet att kalkylera med. Slutsatsen av detta är att de privata bostadsföretagen inte på samma sätt kan vara så långsiktiga i sitt agerande. Däremot menar de att kommunala företag inte har samma möjligheter som privata att bedriva en effektiv verksamhet. Allmännyttiga bostadsföretag begränsas av att de måsta följa LOU och inte kan upphandla tjänster som de vill. Verksamheten För att företagen skall förbättra sin verksamhet jobbar de mycket med nyckeltalsjämförelser och måluppföljning. Många använder sig i stort sätt enbart av interna nyckeltal där de jämför fastighet mot fastighet. Detta tycker många är ett bra sätt att gå tillväga då de vet att basen för nyckeltalen är densamma. Så fort man går utanför sin egen sfär vet man inte om det är jämförbara siffror. Genom att göra en intern jämförelse kan man titta på förändringen över tiden, vilket kan vara av mer nytta än att enbart titta på konkurrenterna. Den externa jämförelsen sker till största delen med SABOs branschstatistik Detta är en sammanställning av de kommunala bostadsföretag som är medlemmar i SABO. Men företagen tittar även på andra nyckeltal så som Nöjd Kundindex (NKI) och på ledningsnivå har de kommunala bostadsföretagen sneglat lite på de privata bostadsföretagen. Men denna jämförelse med de privata aktörerna kan vara lite krånglig, då de inte lika villiga att lämna ut information om företaget. Men ledningen i de kommunala tycker ändå att de kan ge en bra indikation om åt vilket håll företaget är på väg. Incitamentprogram/ bonusprogram förekommer i ca 50 % av de kommunala bostadsföretagen, medan 42 % av dem som blivit intervjuade inte hade sådant program (se Figur 3). Bonusens utfall byggde mest på hur resultatet inom en viss verksamhetsgren inom företaget såg ut, men även på NKI:s utveckling. Företagen ansåg att detta var ett bra sätt att uppmuntra sin 14

15 medarbetare till att ta det lilla extra ansvaret. Det var dock inte många företag där VD och ledning fanns med i programmet, utan denna bonus var ämnad för de anställda. Incitamentprogram Figur 3: 50 % av de intervjuade företagen hade ett incitamenstprogram för personalen. 42 % hade det inte. 8 % av de intervjuade fick aldrig frågan om detta. Ja Nej ej frågan Affärsmässighet Alla har en egen uppfattning om vad affärsmässighet är. En del anser att man är affärsmässig genom att följa lagar, medan andra pratar om kvalité. För somliga är affärsmässighet att kunden skall känna att den produkt som levereras är prisvärd och att företagets egen ekonomi på samma gång går ihop. Att kommunala företag har blivit mer affärsmässiga går inte att ta miste på. Att denna utveckling har skett anses komma från det faktum att företagen numera konkurrerar på samma villkor inom många områden och har samma krav på sig som de privata bostadsföretagen. Det finns dock stora skillnader inom detta område mellan olika kommunala företag, och i viss mån kan det vara så att de privata är mer affärsmässiga än de kommunala. Detta tror många kommer sig av att man i sådant fall ser affärsmässighet som ekonomiska mål och inte sociala mål. Likställer man affärsmässighet med de två ovannämnda målen så anser de flesta att de kommunala bostadsföretagen är väl så affärsmässig som de privata. Att kombinera företagsmässiga mål och offentliga mål kan vara ett svårt arbete, men företagen var mycket eniga om att detta inte var något stort problem. Visserligen kan det uppstå konfliktsituationer, men inte i större utsträckning än att styrelsen kan hjälpa till och lösa det. Effektivitet Att de kommunala företagen kan bli mer effektiva i sitt arbete håller alla med om, men det gäller alla företag, stora som små, privata så väl som icke privata bostadsföretag. För att kunna vara effektiv krävs det att alla i företaget vet vad de skall göra, att det finns en bra intern styrning och att ägarna kan presentera tydliga mål för företaget. En hjälp på vägen för att de kommunala bostadsföretagen ska bli mer effektiva är att de inte får för mycket politisk styrning, eftersom det i många fall kan vara hämmande för företagets utveckling. Däremot 15

16 kan man inte dra paralleller mellan effektivitet och arbetstempo. Många människor vill hävda att arbetstempot är högre hos de privata företagen, men det tycker inte alla är ett helt rättvist uttalande även om de till viss del kan hålla med. Hos de privata finns det en karriärmöjlighet, som inte finns på samma sätt hos de kommunala. Detta kan i vissa fall leda till att de anställda på de privata företagen jobbar mer, men det går inte att generalisera. Service och underhållskostnader Många människor i samhället har åsikter både om de privata och kommunala bostadsföretagen. Många av de intervjuade anser att de flesta påståenden är klyschor, men någonstans kanske de ändå stämmer. De intervjuade ledningarna i de kommunala bostadsföretagen fick själva kommentera om servicen och underhållskostnaderna var högre hos de kommunala än hos de privata bostadsföretagen, och de var eniga om detta var fallet. Detta är en följd av att de kommunala företagen har tagit på sig ansvaret att ge en bra service, vilket de privata aktörerna inte har uttryckt på samma sätt. Att underhållskostnaderna är högre sammanhänger mycket med att det kommunala bostadsföretaget har ett långsiktigt ägande av fastigheterna på ett annat sätt än många privata. Kommunala bostadsföretag underhåller för att slippa eventuella större kostnader i framtiden på dessa fastigheter, medan de privata vet att om det inte klarar av underhållskostnaden längre fram så kan de sälja den aktuella fastigheten. Det alternativet finns inte för de kommunala företagen. 2.4 Bostadssocialt ansvar Hyrespolicy Målsättningen för bostadsföretagen är att ha nöjda kunder, som får det boendet de har efterfrågat i så stor utsträckning som möjligt. En del företag har kvar det traditionella systemet med en kö, där kötiden avgör om kunden får en lägenhet eller inte. Andra har gått ifrån detta synsätt och upprättat en intressebank, där kunderna kan anmäla sig och meddela vilka preferenser och önskemål de har på sitt boende. Om företaget har en intressebank blir nästa steg att förmedla den lediga lägenheten till den person som antingen passar bäst in på objektet eller den som varit mest aktiv i sitt sökande. Vilken metod som används är olika från företag till företag. Olika företag har olika krav på den nya hyresgästen. En del är hårdare i sina krav än andra, men två grundläggande krav finns hos alla bostadsföretagen. Dessa två är att hyresgästen inte skall ha några betalningsanmärkningar och att de skall ha en inkomst. Under begreppet inkomst finns studiebidrag, a-kassa och pension. När de tittar på hyresgästens inkomst följer de Konsumentverkets krav på hur mycket man måste ha kvar per hushåll efter att hyran är betald. Denna summa varierar med familjesituationen (se Figur 5). 16

17 Summa kvar efter betald hyra 1 vuxen 2 vuxna Barn Stycken Figur 5: Konsumentverkets krav på minimibelopp som skall vara kvar per hushåll efter betald hyra. Att de privata bostadsföretagen har dessa krav är det ingen tvekan om. Däremot tror alla de intervjuade att de privata företagen även har andra krav som de kommunala inte har. En stor skillnad är att de privata i större grad tittar på hur tidigare hyresvärdar har uppfattat hyresgästen. Visserligen finns det kommunala bostadsföretag som även sneglar på det, men de privata är mycket noggrannare. En annan stor skillnad som finns i många privata bostadsföretag, men dock inte alla, är att de inte har någon kö utan de plockar in den hyresgästen de anser passar in i beståndet. Denna handplockning av hyresgäster får inte kommunala bostadsföretag göra, och därmed kan det vara stora skillnader på systemet för nya hyresgäster i de privata och i de kommunala företagen. Ungdomar och pensionärer Att underlätta för ungdomar att komma in på bostadsmarkanden är mycket viktigt, men sättet det görs på idag är fel anser många av de intervjuade. Det som efterfrågas av ungdomar är billiga och små lägenheter i centrala lägen. Hur detta problem skall lösas är de intervjuade mycket eniga om. Förslaget är att man inte skall fokusera på att bygga områden med små lägenheter ämnade för denna grupp, detta på grund av att dessa lägenheter får en mycket hög hyra. De höga hyrorna är en följd av att det är mycket dyrare per kvadratmeter att producera små lägenheter jämfört med större lägenheter. I stället skall man titta på den totala efterfrågan på bostadsmarknaden och producera nya lägenheter till den mer betalningsvilliga gruppen av människor. På detta sätt skapar man flyttkedjor och de mindre och billigare lägenheterna i det äldre beståndet blir tillgängliga. Många gånger kan ungdomarnas krav på en lägenhet i ett centralt läge erbjudas på detta sätt då de mindre lägenheter ofta finns i dessa områden. Dock påstod många att det inte är så stor brist på små lägenheter med låg hyra, men dessa lägenheter ligger ofta inte i centrala lägen och ungdomarna är inte villiga att flytta dit. De avstår heller från ett kontrakt. Äldreboende är något företagen arbetar med. En del har riktat sina resurser på kvarboende. Detta på grund av den kraftiga ökningen av äldre i samhället och det är svårt att hitta boende till dessa. Kvarboende syftar till att det så långt det går skall vara möjligt att bo kvar i sin lägenhet. Men de äldreboenden som redan finns i kommunerna skall inte läggas ner eller göras om, utan verksamheten ska fortsätta på samma sätt som tidigare 17

18 Segregation Att segregation förekommer i många av de kommunala bostadsföretagens områden är inget man kan komma ifrån. Men mycket beror på vad man lägger i ordet segregation. Om man med segregation menar att personer med låg inkomst, hög arbetslöshet, utländsk härkomst eller människor med sociala problem samlas i en del områden, så är det något som finns i alla kommuner. Segregation kommer sig av att man inte har byggt blandade områden från början. Men segregation behöver inte vara negativt. Många väljer själva sitt boendeområde när de gör sin intresseanmälan och företagen försöker så långt det går att tillgodose dessa önskemål. Då blir det en naturlig segregation. Självklart är inte all segregation positiv. I de områden där detta har blivit ett problem försöker bostadsföretagen att minska dessa genom att ha lite bättre skötsel och underhåll så att det öppnar upp för andra människor att kanske bosätta sig i dessa områden, och därmed höjer statusen på området. Ett annat sätt att komma tillrätta med detta problem kan vara att man redan vid nyproduktion kan bygga blandad bebyggelse, med både hyresrätter, bostadsrätter och kanske till och med lite småhus i områden. Hushåll med allvarligare sociala problem och hemlöshet Många av dem som är hemlösa har ofta, men inte alltid, sociala, psykiska, eller drogproblem. Hemlösa är en grupp människor som de tillfrågade anser är ett problem på det styrande planet i kommunen, inte ett problem som skall lösas i bostadsföretaget. Men i och med att de kommunala bostadsföretagen har kommunen som ägare, så blir de involverade i detta. För att lösa detta problem har kommunen tecknar så kallade socialkontrakt med bostadsföretaget. I och med detta kommer kommunen att bli förstahandshyresgäst och gruppen människor som inte själva kan stå för ett kontrakt blir därmed andrahandshyresgäster. Kommunen är då ansvarig för att hyran blir betald och att hyresgästen sköter sig. Dessa socialkontrakt finns även för dem som inte har de tre ovan nämnda problemen, men av någon annan anledning inte kan teckna ett hyreskontrakt hos de kommunala bostadsföretagen. Olika kommuner och företag har olika sätt att tackla dessa grupper av människor i samhället. En del har rena hyreskontrakt och kommunen tar ansvar för att de som bor i dessa lägenheter sköter sig. Gör de inte det så får kommunen ta sitt ansvar och flytta dessa personer, så att de andra hyresgästerna inte behöver ha störande grannar. På vissa håll i landet har det upprättats så kallat trestegsboende. Detta innebär att personen i fråga får hjälp med att anpassa sig till ett eget boende i tre steg. Båda dessa tillvägagångssätt kan i slutändan leda till, om personen sköter sig, att de kan få ett eget kontrakt hos bostadsföretaget. Detta kan dock först ske efter några år. Det viktigaste arbetet ligger i att sprida ut de lägenheter som är hyrda av kommunen, så att dessa personer inte bor i ett visst område. De privata bostadsbolagens ansvar Det fanns delade meningar om huruvida det skiljer sig mellan kommunala och privata bostadsföretag i frågan om ungdomar, invandrare och personer med sociala problem. Några menar att de privata inte behöver ta samma sociala ansvar, medan andra menade att det inte skiljer sig när det gäller ungdomar och invandrare. När det kommer till personer med sociala 18

19 problem, trodde däremot de flesta att de kommunala företagen tar mer ansvar än de privata. Detta beror på att de privata bostadsföretagen inte har ägardirektiv som uppmanar till ett socialt ansvar och därmed inte har detta krav. De privata bostadsföretagen har också ett ansvar och det är inget att sticka under stol med, menar de kommunala företagen. Det finns privata som tar detta ansvar. Ofta är det stora privata företag som har tagit på sig detta ansvar, men att det kan vara bra om andra också tar detta steg. Dock måste det påpekas att det framkom att det även finns kommunala bostadsföretag som inte heller tar detta ansvar. Att kommunen skulle göra något för att öka incitamentet för de privata företagen att ta ett större ansvar tror ingen på. Dock skulle kommunen kunna uppmärksamma dessa företag och därmed öka deras image, om de tar detta ansvar på ett mer utpräglat sätt. Det framkom att det finns ett alternativ som skulle kunna fungera. Det skulle vara att de kopplar detta ansvar till att de privata företagen lättare kan få exploateringstillstånd, eller att de kan få ekonomisk ersättning. Frågan är då om företagen vill ha detta och om det är rätt väg att gå från kommunens sida. 2.5 Hyressättningssystemet Generellt bestäms bostadshyran genom bruksvärdessystemet där allmännyttiga bostadsföretag är hyresnormerande. Problemen med detta system är att de som bor i centrala lägen i det äldre beståndet kan ha en lägre hyra än de som bor i de nyproducerade bostäderna i ytterområdena. Att ta in lägesfaktorn i hyressättningssystemet är något många eftersträvar. Några kommuner har gjort en omarbetning av hyressättningssystemet, så att hyran skall uppfattas som mer rättvis. Huvuddragen i modellerna är lika. Man har klassat olika påverkande faktorer efter en skala och utifrån denna klassning sätter man sina hyror, t.ex. är läget en sådan faktor. Andra faktorer som man kan ta in i denna modell, vilket också är gjort på många ställen, är närheten till olika former av service. Problemet som då kan uppkomma är att åsikter förändras över tiden på vad som är viktigt för en bra service. Som exempel var närheten till post och bank tidigare mycket viktigt, nu är närheten till dagis och matbutiker mer vanliga krav. I de kommuner där en omarbetning av hyressättningssystemet inte har skett, är alla eniga om att detta måste göras. De flesta tycker att man skall titta mer på tillgång och efterfrågan och kanske få lite mer differentierade hyror. Det skulle i och med detta skapas flyttkedjor och därmed kanske den omtalade, men i många fall kanske helt obefogade, bostadsbristen i många kommuner skulle försvinna. Många av de allmännyttiga bostadsföretagen har inte en s.k. trepartsöverenskommelse, eller så fungerar den inte. Om man skall ha en trepartsöverenskommelse och jobba med den så skall den fungera. Denna överenskommelse kan förbättras och många hoppas att så skall bli fallet. De intervjuade tror inte det har hänt så mycket med hyressättningssystemet på fem års sikt. Däremot kan hyrorna om tio år börjat gå mot mer marknadsanpassade hyror. Ingen vill direkt säga att det kommer bli marknadshyror, men det skulle kunna vara ett scenario. Hyrorna 19

20 kommer därmed att bli mer rättvist fördelade. Allt beror på vad som händer på riksplanet och i EU. Självkostnadsprincipen Idag påverkar självkostnadsprincipen inte nämnvärt förvaltningsverksamheter hos företagen. Självkostnadsprincipen är ett begrepp som nästan uteslutande bara finns på pappret. Företag måste gå med vinst annars är det lika bra att sälja och i och med detta suddas självkostnadsprincipen ut. Däremot påverkar principen hyran och hyresförhandlingarna. Om man är skicklig i sin förvaltning så kan kravet komma från motparten att sänka hyrorna, eftersom de endast ser ett år i taget och inte som de kommunala bostadsföretagen i ett längre perspektiv. 2.6 Nyproduktion Fastighetskrisen i början av 1990-talet ledde till att bostadsföretagen snabbt fick stoppa produktionen av nya bostäder. Denna produktion har i stort legat nere ända tills för bara några år sedan. Nu har de flest sakta men säkert börjat nyproducera igen. En del har som mål 300 till 400 nya lägenheter om året, medan andra har nyproduktion i mindre skala, t.ex nya lägenheter per år. Att denna nyproduktion har tagit fart beror på politiska och ekonomiska intressen. Politikerna har ett önskemål om ett visst antal nya bostäder per år och då är det styrelsens uppgift att se om det är ekonomiskt hållbart. Styrelsens krav är att det skall vara lönsamt att producera, både kostnadsmässigt och uthyrningsmässigt. Det måste dock påpekas att nyproduktion inte alltid stöttas av kommunen, och det gäller främst i borgerligt styrda kommuner. Följden blir att om företagen anser att de måste nyproducera för att kunna arbeta mot de sociala målen, är att de går mot ägarnas önskemål om att inte öka beståndet. Visserligen vill de styrande i dessa kommuner inte sälja ut hela allmännyttan, men de vill heller inte att den skall bli större. Finansiering Finansiering av nyproduktion skiljer sig mellan företagen. En del har en stabil ekonomi och kan därmed finansiera produktionen med egna medel. De som inte har denna goda ekonomi har ofta en egen finansiering på ca 20 %, som styrelsen har bestämt, och lånar upp resterande beloppet. I vissa kommuner finns det ett borgensåtagande från kommunen sida. Ibland tas en avgift på någon procent ut, ibland inte. Detta bestäms av ägarna. 20