BOLLNÄS BOSTÄDER. Årsredovisning 2007

Transkript

1 BOLLNÄS BOSTÄDER 7 Årsredovisning 2007

2 Innehåll Historik...2 VD har ordet...3 Styrelse Revisorer Ledningsgrupp...5 Förvaltningsberättelse...6 Flerårsöversikt...12 Resultaträkning...13 Balansräkning...14 Kassaflödesanalys...16 Noter och tilläggsupplysningar...17 Förslag till behandling av vinst...26 Revisionsberättelse...27 Historik Bollnäs Bostäder 60 år Stiftelsen Bollnäs Bostäder, det första kommunala bostadsföretaget i Bollnäs, bildades Ändamålet var att inom Bollnäs stad äga och förvalta lägenheter med hyresrätt. Den första fastigheten byggdes på Edelsbergsvägen 17. År 1960 hade stiftelsen ett lägenhetsbestånd på 830 lägenheter i Bollnäs. På hösten samma år tog byggandet fart. Under år 1960 till och med 1967 byggdes bostäder på områdena Bäckvägen, Blomkransen, Bonden och Framnäs. Vid kommunsammanslagningen 1974 blev stiftelsen ett aktiebolag. AB Bollnäs Bostäder bildades då stiftelsen slogs samman med de kommunala bostadsföretagen i Kilafors, Arbrå och Alfta. I slutet av 70-talet övergick Alfta till Ovanåkers kommun. Boinflytande Under 80-talet utvidgades boinflytandet. Hyresgästerna fick då bland annat möjlighet att själva påverka sitt boende genom det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet- HYLÄ fick de första hyresgästerna kabel-tv. Byggandet avtar I början av 90-talet avreglerades bostadsmarknaden och det statliga stödet genom räntebidrag till nybyggnad minskade drastiskt. En stor skattereform genomfördes som innebar kraftigt ökade boendekostnader. Det ledde till att nyproduktionen av bostäder i princip upphörde byggde Bollnäs Bostäder bostadsområdet Älvåsgårdarna med 49 lägenheter. Efterföljande år har präglats av att förvalta och förädla det befintliga bostadsbeståndet. Förvaltningsuppdrag Under åren hade Bollnäs Bostäder ett förvaltningsuppdrag åt Bollnäs kommun. Under denna period förvaltades de flesta av kommunens fastigheter. Vi erbjuder trygghet i en god boendemiljö med utrymme för gemenskap Bovärdar År 2003 infördes dagens bovärdssystem som innebär bovärdskontor nära hyresgästerna. Det bildades också ett dotterbolag för att ta hand om fastighetsskötseln. Detta bolag är nu sålt och följaktligen helt fristående från Bollnäs Bostäder. Anpassningar av bostadsbeståndet Under åren genomfördes efter krav från ägaren en försäljning av ca 600 lägenheter. Under årens lopp har fastigheter rivits, köpts och sålts för att anpassa bostadsbeståndet till tidens krav och förutsättningar. År 2007 Idag har Bollnäs Bostäder cirka lägenheter, kvm lokaler och 40 anställda. Bollnäs Bostäder har varit föregångare inom många olika områden. Den senaste satsningen är ett multimedianät till fastigheterna i Bollnäs tätort och planerade bostäder som avses upplåtas med kooperativ hyresrätt. 2 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

3 60år

4

5 VD har ordet Inledning Nu bygger Bollnäs Bostäder och mera ska vi bygga. Norrlandsvägen 75 inom Framnäsområdet totalupprustas i likhet med huvuddelen av husen i området. Norrlandsvägen 79 och Bornvägen 1, i samma område, är redan upphandlade för likadana upprustningar. De tre planerade hissarna, nya trapphus och viss ytterligare upprustning av Alirgatan 10 färdigställs inom kort. Här blir 36 lägenheter tillgängliga för alla, även för de som inte klarar trappor. Allra roligast är dock att det sedan länge, i elva rättsinstanser, behandlade bygglovet för tjugo lägenheter i kvarteret Sundsåker nu äntligen vunnit laga kraft. Vidare har ungefär vid det gångna årsskiftet bygglov för sexton radhus i kvarteret Hamre Gård också vunnit laga kraft. I förstnämnda fall, Sundsåker, pågår när detta skrivs upphandling av byggentreprenaden. Bebyggelsen i Hamre Gård projekteras för fullt och upphandling beräknas ske inom ett par månader. Markinköp och planering pågår dessutom i ytterligare några områden så att bolaget ska ha en beredskap att bygga ytterligare, om efterfrågan nivå som de två föregående åren. Ett resultat som får anses vara mycket tillfredsställande. Utrymme för underhåll långt utöver budget har dessutom skapats. Bolaget har ytterligare konsoliderats och soliditeten har uppnått ägardirektivets mål, 15 %, några år i förtid. Orsakerna till den fortsatt positiva ekonomiska utvecklingen är främst att finna i ökad uthyrning, återhållsamhet vad gäller påverkbara driftskostnader, varmare vinter än normalår samt vinster från försäljning av kedjehus i Arbrå. Nya ägardirektiv och vision Kommunen har under det gångna året tagit fram omfattande förändringar i ägardirektiven för bolaget. Ett uppdrag att nyproducera 90 lägenheter på tre år, förutsatt att marknadsmässiga och legala förutsättningar föreligger, är den kanske viktigaste förändringen i direktiven. Vidare har tidigare utdelningskrav försvunnit. En borgensavgift har tillkommit, vilken ska betalas utan hänsyn till vakansgraden. Soliditetskravet har sänkts till 10 % med hänsyn till den påfrestning nyproduktionsdirektivet kan komma att medföra. Kravet på kvarvarande direktivet om avyttring av fastigheter tagits bort. Under år 2007 har den vision för företaget, som togs fram redan 2006, fastlagts tillsammans med ett antal strategiska mål som bolaget ska arbeta mot för att nå visionen. De strategiska målen har i slutet på året brutits ned i konkreta handlingsplaner, som när detta skrivs slutbearbetas. Framtidsbedömning Befolkningsutvecklingen i Bollnäs kommun har 2007 varit något sämre än de fyra föregående åren och totalt minskade Bollnäs kommuns invånarantal med 61 personer. Jämfört med genomsnittssiffrorna för de gångna fyra åren var dödstalet, födelsetalet och utflyttningstalet samtliga negativa för befolkningsutvecklingen. Antalet inflyttade var dock flera än genomsnittet för de gångna fyra åren. Den förhållandevis kraftiga ökningen av utflyttningen inger en del bekymmer. Inflyttningstalet, som är mycket viktigt, får däremot ändå anses innebära något positivt, eftersom det visar att människor fortsätter att flytta in till kommunen. Trots en marginellt minskande

6 VD har ordet Vi är nu mycket nära byggstart för ett par bostadsområden som ska komplettera vårt tidigare bostadsbestånd, något som inte skett sedan med den positiva utveckling Bollnäs, trots befolkningsminskningen, verkar vara inne i känns ingen direkt oro för de närmaste åren. Tvärtom känns det behov av nyproduktion av bostäder Vi hushållar förnuftigt med våra pengar som syns föreligga som en spännande utmaning. Vi är nu mycket nära byggstart för ett par bostadsområden som ska komplettera vårt tidigare bostadsbestånd, något som inte skett sedan En investering för framtiden är också bolagets skapande av ett modernt omfattande multimedianät. Ytterligare utbyggnad av nätet planeras Avslutning År 2007 var första året på en ny mandatperiod varför ny styrelse tillsattes. Av de ordinarie ledamöterna omvaldes dock samtliga utom en varför styrelsen 2007, sånär som på en ledamot, sett likadan ut som under föregående mandatperiod. På grund av dels den ändrade politiska majoritetsbildningen dels ett beslut om att utöka antalet ordinarie ledamöter i styrelsen och att istället inte ha några suppleanter, har ny styrelse valts för att tillträda vid årsstämman. De kunskaper den engagerade och intresserade styrelsen tillfört har tillsammans med personalens medvetna och kompetenta arbete än en gång resulterat i att bolaget kan lägga ett gott resultatår till handlingarna. Mitt varma tack till såväl styrelse som personal för ett mycket väl genomfört år, Anders Wikström, VD 4 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

7 Styrelse, revisorer och ledningsgrupp Ordinarie ledamöter Stefan Jonäng, ordf. (c) Ulf Nyrén, vice ordf. (s) Börje Jalgerius (fp) Per Bång (m) Else Maj Persson (c) Mats Löwenstein (s) Ulla-Britt Nordkvist (s) Styrelse Stefan Jonäng Ulf Nyrén Börje Jalgerius Suppleanter Göran Gustavsson (c) Jan Åbjörn (m) Peter Nordebo (fp) Tony Nord (svp) Rigmor Schöning (s) Ove Hamrén (s) Örjan Olsson (s) Else Maj Persson Ulla-Britt Nordkvist Håkan Olsson Personalrepresentanter Håkan Olsson (SKTF) Suppleanter Ylva Silén (SKTF) Revisorer Hans Ågren, aukt revisor Per Bång Mats Löwenstein Revisorssuppleanter Annika Forsberg, aukt revisor Lekmannarevisorer Tor Jonsson (s) Rolf Arvidsson (s) Sigvard Karlsson (s) Patrik Norinder (m) Peter Nyman (fp) Ledningsgrupp Verkställande direktör Anders Wikström Anders Wikström Åke Jonsson Rolf Winterqvist Ledningsgrupp Anders Wikström, vd Åke Jonsson, ekonomichef Rolf Winterqvist, boservicechef Ulf Linde, teknik/it Elinor Uppgren, boutveckling Ulf Linde Elinor Uppgren Bollnäs Bostäder Årsredovisning 5

8 Förvaltningsberättelse Vår mångfald ger kunden valfrihet Styrelsen och verkställande direktören för AB Bollnäs Bostäder (org.nr ) avger härmed årsredovisning för verksamheten år Grundläggande principer för bolagets verksamhet Tillgången till attraktiva bostäder och bostadsområden är en framgångsfaktor och ett allt viktigare instrument för den framtida utvecklingen av Bollnäs kommun. Bollnäs Bostäder verkar för att på affärsmässiga grunder förvalta och bygga attraktiva och prisvärda bostäder och där ingår även bostäder för särskilda behov såsom gruppbostäder för sociala behov och bostäder för studenter och äldre. Vision 2015 Ett av de mål som företaget har är att skapa så goda förutsättningar som möjligt för våra kunder och deras boende. Ett visions- och strategiarbete har färdigställts och utifrån detta har alla anställda under hösten 2007 tillsammans arbetat fram handlingsplaner. Organisationsanslutning, försäkringar Bollnäs Bostäder är anslutet till arbetsgivarorganisationen Fastigo samt till SABO. Vidare är företaget anslutet till Husbyggnadsvaror HBV Förening, Stockholm och till Arbetsmiljöutveckling i Hälsingland AB. Bolaget är även medlem i den ideella föreningen Företagsringen i södra Hälsingland. Samtliga fastigheter var under år 2007 försäkrade till fullvärde i Länsförsäkringar. Även motorfordonen var försäkrade i Länsförsäkringar. Anticimex svarade för ohyresförsäkringen och för styrelse- och vd-ansvarsförsäkring svarade AIG Europé. Fastighetsförvaltning Bollnäs Bostäder har ett fastighetsbestånd av olika årgångar och med förhållandevis stor andel små lägenheter. Åldersmässigt bygger beståndets tyngdpunkt på och 1970-talshus. Bolaget äger huvuddelen av servicehusen för äldreboenden i kommunen, boenden med många och små lägenheter. Företagets totala antal lägenheter, belägna i Bollnäs, Arbrå, Kilafors, Rengsjö och Vallsta, var vid årsskiftet Det styrelsebeslut som togs under 2005 om att utbjuda småhusen i kvarteret Häggen i Arbrå till försäljning, har slagit väl ut. Under 2006 såldes de första husen och en samfällighetsförening för förvaltning av gemensamhetsanläggningen bildades. Försäljningen har fortsatt och vid utgången av 2007 hade 17 av 23 småhus sålts. Upprustningen av området Framnäs har fortsatt. Under hösten 2007 startades ännu en etapp då Norrlandsvägen 75 med sammanlagt 28 lägenheter började genomgå en totalrenovering. Bolaget har i Bollnäs köpt mark i Säversta, fastigheterna Säversta 4:19, 4:75 och 4:113, för eventuellt framtida byggande. Detaljplan återstår och Vid utgången av året förvaltade bolaget följande antal enheter inom eget bestånd: Antal Yta, kvm Lägenheter Lokaler Garage 662 P-platser Carportar 191 det kommer att dröja ytterligare några år innan en nyproduktion där kan bli aktuell. I kvarteret Hamre Gård på Gärdet planeras sexton radhus. Bygglovet har vunnit laga kraft och projekteringen är påbörjad. Upphandling beräknas ske till våren och om allt går enligt planerna kan igångsättning ske sommaren BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

9 Förvaltningsberättelse Vad gäller planerad nybyggnad i kv. Sundsåker i Bollnäs har bygglovet när detta skrivs precis vunnit laga kraft efter tio avgöranden i olika rättsinstanser. Upphandlingen har påbörjats och byggstart bör kunna ske våren Dock förutsatt att upphandlingen inte visar avsevärda kostnadsavvikelser gentemot kalkylerna. Övriga exploateringsprojekt bolaget arbetar med är Röda Kvarn/ Scandic. Arbete för att finna ytterligare attraktiva lägen för nyproduktion fortgår. Efter en kritisk granskning av den fördjupade översiktsplan som tagits fram för Bollnäs tätort, söker bostadsbolaget nu i samförstånd med kommunen lägen som kan vara möjliga att komplettera genom bebyggelseförtätning i Bollnäs. Avtalet för fastighetsskötsel med huvudentreprenören ISS gäller till och med sista mars Under 2007 har ny upphandling gjorts och från och med 1 april 2008 övergår den yttre skötseln till tre nya entreprenörer. I denna upphandling har en geografisk indelning gjorts, vilket resulterat i att flera mindre entreprenörer fått chansen att konkurrera om uppdragen. Ny entreprenör för fastighetsskötsel i Bollnäs och Rengsjö blir HSB Gävleborg. Arbrå Fastighetsservice och Eskilssons AgriEnt kommer att ansvara för Arbrå/Vallsta respektive Kilafors. Städning av bolagets samt- liga trapphus övergår från och med 1 april 2008 till Grängsbo Service AB. Avtalet med ISS gällande städning av huvudkontor och bovärdskontor fortsätter enligt avtal. För att möta framtidens krav inom multimedia har bolaget nu tillskapat och under 2007 färdigställt ett multimedianät till nästan samtliga fastigheter i Bollnäs. Vid uppstart fanns tre tjänsteleverantörer anslutna och endast internettjänst var tillgänglig. Nätet är ett öppet bredbandsnät och utökades under hösten till att även omfatta bredbands-tv och bredbands-telefoni. Projektering för utbyggnad av nätet i Arbrå och Kilafors har påbörjats under I dagsläget ansluts inga servicehus. Personal Företaget hade vid årets slut 40 anställda med tjänster motsvarande 37 årsarbeten. Den genomsnittliga anställningstiden är 18 år. Personalens genomsnittsålder är 49 år. Under 2007 har delar av perso- Ålder Kvinna Man Totalt Summa: Vi är en ledande samhällsutvecklare med nytänkande Bollnäs Bostäder Årsredovisning 7

10 Förvaltningsberättelse Vi sätter kunden i centrum, är lätta att nå och ger en god service nalen genomgått olika kurser, bland annat har en av bolagets anställda genomfört en längre marknadsassistentutbildning. I samarbete med andra företag i Företagsringen har en projektledarutbildning anordnats i vilken fyra anställda deltagit. Under 2007 har bolagets styrelse fattat beslut om premie till personalen när bolaget gör bra resultat. Premien beräknas som en del av företagets vinst men är per heltidsarbetande begränsad till 30 % av gällande prisbasbelopp. Med 2007 års prisbasbelopp medför det en maximal premie på ca 12 tkr per år. Både personal och styrelse har gjort studiebesök hos andra bostadsföretag för att inhämta inspiration till såväl nyproduktion som ombyggnation. Vidare har syftet varit att skaffa information och kunskap om kooperativ hyresrätt, då bolaget vid nyproduktion planerar denna boendeform. Marknad/Uthyrning Antalet vakanta lägenheter har varierat under året, men trenden är fortfarande att antalet vakanser minskar. Antalet outhyrda lägenheter var vid årets slut 119, vilket motsvarar 3,1 % av lägenhetsbeståndet. Vid motsvarande tidpunkt året innan var antalet 152 eller 4,0 %. Minskningen av hyresbortfallet beror dels på en ökad uthyrning av lägenheter men även på den satsning som gjorts för ökad uthyrning av bolagets lokaler. Hyresbortfallet för outhyrda bostäder och lokaler uppgick år 2007 till 8,6 mkr. Omflyttningarna har under många år legat på en hög nivå. Eftersom omflyttningar är kostsamma för bolaget är det nödvändigt att sänka omflyttningstalen. En effektiv organisation och ett inarbetat bovärdssystem är en viktig del i arbetet. Bolaget arbetar med att finna olika lösningar för att sänka omflyttningarna. Sammanlagt 33 av företagets totalt lägenheter hyrs ut möblerade för kortare eller längre perioder. År 2007 fyllde Bollnäs Bostäder 60 år. Det firades bland annat genom att ge alla hyresgäster en presentcheck för fika vilket visade sig vara en uppskattad gåva. Ett rabattsystem för trogna hyresgäster har arbetats fram under 2007 och innebär att de hyresgäster som bott minst tjugo år i samma lägenhet får 40 % rabatt på en månadshyra per år. Den första rabatten ges på 2008 års decemberhyra till de hyresgäster som flyttade in i sina respektive lägenheter 1988 eller tidigare. Under 2007 har 41 ansökningar om betalningsföreläggande på grund av obetalda hyror lämnats till kronofogdemyndigheten. 17 av dessa ären- 12,0 Vakanta lägenheter i procent, 5 års översikt 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

11 Förvaltningsberättelse den har blivit återkallade på grund av att hyresskulderna betalats och 13 har återkallats på grund av att hyresgästen avflyttat från lägenheten. I de flesta fall har avbetalningsplaner upprättats. Tre avhysningar på grund av obetalda hyror har verkställts under året. Ingen avhysning på grund av störningar har verkställts. Resultat och ägardirektivets krav på bolagets ekonomi Bollnäs Bostäder redovisar en vinst på 7,4 mkr före och 3,4 mkr efter bokslutsdispositioner och skatt. Bolagets nettoomsättning är 185,9 mkr. Ägardirektivet ställer krav på bolagets ekonomi. Bolaget bör enligt direktiven årligen öka soliditeten med 0,5 % till dess man når 15 %. Vid utgången av 2006 uppgick soliditeten till 14,6 % och har under 2007 ökat med 1,0 procentenheter till 15,6 %. Soliditetsmålet i ägardirektiven är därmed uppnått. Utdelning till ägaren behöver enligt gällande direktiv inte ske så länge vakansgraden överstiger 2,5 %. Under året har lägenhetsvakanserna minskat från 4,0 % vid årets ingång till 3,1 % vid årets slut. Utdelning behöver därför inte ske. Målet om lägsta hyresnivå i landskapet är lite mera tveksamt om bolaget uppnått. Det kan dock konstateras att bolagets hyror hör till de absolut lägsta i landskapet, men beroende lite på hur man räknar kan ett eller ett par bolag ligga marginellt lägre. Ägardirektiven har för övrigt ändrats under året varvid en borgensavgift till ägaren införts i stället för utdelningskrav. Vidare har ett nyproduktionskrav införts. Soliditetsmålet har med hänsyn därtill sänkts till 10 procent. Kravet på lägsta hyresnivå i landskapet har ändrats till ett krav som innebär att bolagets hyresnivå skall ligga på en i landskapet genomsnittlig nivå. Dessa nya förutsättningar gäller dock först från och med Hyresförändringar En hyreshöjning gjordes från 1 februari 2007 med 1,5 %. Höjningen gällde även för garage, carportar, parkeringsplatser och lokaler utan indexavtal. En minskad vakansgrad och en justering av kommunen, gällande ett förslag till ändrad vatten- och avloppstaxa, gjorde att bolaget kunde sänka det ursprungliga yrkandet. En ny hyressättningsmodell har tillsammans med Hyresgästföreningen utvecklats lokalt. Det nya systemet handlar inte om den generella hyresnivån utan uteslutande om att skapa en mall för fördelningen mellan olika lägenheter och bostadsområden. Ambitionen är att hyrorna ska uppfattas som mer rättvisa. Hyressättningen bygger bland annat på lägenhetens och områdets kvalité och standard. Arbete med att inventera lägenheter och bostadsområden har pågått under året och fortsätter under Intäkter och kostnader De totala intäkterna uppgår till 191,5 mkr och består till största del av hyresintäkter, vilka uppgår till 182,1 mkr. Utöver det ingår 2,6 mkr i realisationsvinst från fastighetsförsäljningar. Andra större intäkter är från uthyrning av möblerade lägenheter, vilka uppgår till 2,4 mkr. Kostnaderna för året uppgår till totalt 184,1 mkr. Stora kostnadsposter är förbrukningsavgifter som uppgår till 49,0 mkr, där uppvärmning står för den största delen 28,9 mkr. Ytterligare en stor post är räntekostnaden som för året varit 17,6 mkr. Kostnaden för reparationer har minskat något på grund av en under året relativt låg kostnad för Vi har ett miljömedvetet kunnande med kvalitet till rätt pris Bollnäs Bostäder Årsredovisning 9

12 Förvaltningsberättelse vattenskador. För fastighetsskötsel har kostnaden ökat något på grund av OVK (Obligatorisk ventilationskontroll). Avskrivningar av fastigheter och inventarier uppgick till 22,8 mkr. Av nedanstående diagram framgår fördelningen av olika kostnadsposter i procent: I Bollnäs Bostäders miljöpolicy ingår att verka för en stärkt miljömedvetenhet i den egna organisationen, bland kunder och hos leverantörer. Man eftersträvar att bidra till en sundare boende- och verksamhetsmiljö där kretsloppstänkandet ges ökat utrymme. Kostnadsfördelning i procent: Uppvärmning 15,8% Förbrukningsavgifter 11,0% Administration 5,1% Räntor o avskr 22,0% Fastighetsskatt 1,5% Skötsel mm 19,2% Reparationer 8,2% Underhåll 17,2% Finansiering De totala investeringarna i materiella anläggningstillgångar har under året uppgått till 39,8 mkr. Byggnader och mark svarar därvid för 25,1 mkr och inventarier för 14,7 mkr. Låneskulden har inte förändrats under året och uppgick därför vid årsskiftet till 455,0 mkr. Räntekostnaden har varit 17,6 mkr mot 16,2 mkr föregående år och räntebidragen blev 0,4 mkr. Miljö Miljömedvetna val och bra kvalitet är en av rubrikerna i företagets vision Visionstexten i avsnittet lyder vidare: Vi har ett miljömedvetet kunnande med kvalitet till rätt pris. Bollnäs Bostäder engagerar sig för att långsiktigt skapa ett ekologiskt hållbart samhälle. Medvetna kvalitetsoch miljöval är en naturlig del i vårt arbete. Företaget månar om att ha spetskompetens med miljömedvetet kunnande och kvalitetstänkande med känsla för rätt pris. För oss är hållbara och energisnåla hus ett naturligt val. Bollnäs Bostäder inspirerar de boende till miljötänkande. Hushållen sorterar sina sopor/restprodukter och lämnar dem till återvinning - allt för att de ska ingå i det naturliga kretsloppet. I upphandlingar ställs krav att entreprenörer ska redovisa miljöplaner. Returemballage ska användas, beskrivningar om var hälso- och miljöfarligt gods och avfall lämnas är exempel på krav som ställs. Strävan är hela tiden att byta ut de kemikalier som används till miljövänligare alternativ. Halkbekämpningsgruset är fritt från salt. Bollnäs Bostäder arbetar kontinuerligt med energieffektiviseringsåtgärder gällande värme och ventilationssystem samt el-anläggningar. Som ett led i att förbättra miljö och ekonomi fortsätter företagets strävan mot en mer ekonomisk och miljövänlig uppvärmning för de fastigheter som idag värms upp med olja och el. För energibesparing har injustering av värme utförts på bostadsområdet Bonden. Där har även termostatventiler och styr- och reglerutrustning bytts. På servicehuset Ringshög i Rengsjö har uppvärmning med olja konverterats till fjärrvärme baserad på fliseldning. Ett närvärmeverk har byggts av en lokal entreprenör till vilket Ringshög och flertalet av bolagets lägenheter i Rengsjö har anslutits. Kontinuerligt görs åtgärder för energibesparingar i beståndet, bland 10 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

13 Förvaltningsberättelse annat i gemensamma tvättstugor där torkutrustningar och tvättmaskiner byts ut till mer energisnåla. Äldre armaturer byts ut till nya och entré- och gårdsbelysningar åtgärdas för att skapa trygga utemiljöer i våra bostadsområden. Under året har ett arbete gällande energieffektivisering påbörjats. Ett samarbete har inletts med ett företag för en förstudie av 10 % av bolagets bestånd. Om denna studie ger ett resultat som visar att effektiviseringsåtgärder kan vidtas för energibesparing, kan en studie av hela bolagets bestånd bli aktuell. En plan gällande radon har tagits fram i vilken bolagets målsättning är att samtliga fastigheter senast år 2020 ska vara inventerade, uppmätta och åtgärdade. En uppkoppling av styr- och reglerutrustning har påbörjats under året. Utrustningen är ansluten till bolagets fibernät och kommer att användas för bland annat bokningssystem i tvättstugor och fjärrstyrning av aggregat. En miljögrupp gällande klimatoch strategi har bildats under året, i vilken kommunens samtliga förvaltningar och bolag ingår. Bolagets interna miljögrupp har under året inventerat och sammanställt miljöarbetet i bolaget samt planerat en kommande utbildningsaktivitet för personalen. Byggverksamhet och underhåll Investeringar i fastigheter har under året gjorts med 25,1 mkr. Bolaget har under året satsat 33,2 mkr i underhållsåtgärder. Efter avdrag för det erhållna ROT-bidraget på 0,9 mkr är bolagets nettokostnad 32,3 mkr. Av underhållet avser 9,2 mkr lägenhetsunderhåll. Upprustningen av området Framnäs har fortsatt. Under hösten 2007 startades ännu en etapp då Norrlandsvägen 75 med sammanlagt 28 lägenheter började genomgå en totalrenovering. Dessa lägenheter beräknas vara inflyttningsklara den 1 juni 2008 och är i dagsläget redan uthyrda. I denna etapp ingår nytt sadeltak, konvertering från direktverkande el till fjärrvärme, nytt vatten- och avloppssystem, ny ventilation och el och nya ytskikt i badrummen. Dessutom byggs uteplatser till alla trerumslägenheter i entréplan. Som en trygghetsåtgärd installeras ett elektroniskt passersystem i huset. Under hösten 2007 påbörjades arbete med att installera hissar på Gärdet, Alirgatan 10. Detta arbete som beräknas vara slutfört i mars 2008 omfattar även nya trapphus och renovering av balkonger. På äldreboendet Karlslund i Bollnäs har två hus genomgått en fullständig ombyggnad som stod klar i mars Detta för att svara upp mot dagens myndighetskrav gällande byggnormer, arbetsmiljö, ventilation samt brand. Med anledning av dessa krav har ombyggnad även utförts på äldreboendet Hällagården i Kilafors där ett våningsplan byggts om till särskilt boende. På två äldreboenden, Ängslunda i Arbrå och Ringshög i Rengsjö, har golvbeläggning bytts, bland annat i storkök och matsal. Stamrenovering i form av infodringar har utförts i 18 lägenheter på Björkhamregatan 46 i Bollnäs. Åtgärden är ett viktigt test för att det ska kunna bedömas om denna typ av renovering kan komma att ersätta de betydligt dyrare stambytena. Bollnäs Bostäder Årsredovisning 11

14 Flerårsöversikt Nettoomsättning, mkr 185,9 179,8 190,8 202,8 199,4 Driftöverskott, mkr 51,7 52,0 26,4 63,9 65,5 Avskrivningar, mkr 22,8 21,6 20,5 23,1 22,4 Låneräntor brutto, mkr 17,6 16,2 18,9 25,0 28,3 Räntebidrag, mkr 0,4 0,6 0,6 0,7 0,6 Årets resultat före disp och skatt, mkr 7,4 8,5 10,0 5,2 0,1 Fastigheternas bokförda värde, mkr 519,4 512,6 516,8 614,5 632,3 Taxeringsvärden, mkr 646,0 569,5 567,7 672,9 706,9 Investeringar i byggnader och mark, mkr 25,1 13,7 9,4 5,6 11,6 Fastighetslån, mkr 455,0 455,0 425,4 545,4 560,2 Eget kapital, mkr 91,5 85,9 80,1 71,9 69,5 Nyckeltal Förvaltning Driftkostnader, kr/m Underhåll, kr/m Fastighetsskatt, kr/m Driftöverskott, kr/m Centrala adm o försäljn.kostn, kr/m Bostadshyra i snitt, kr/m Riskbedömning Räntebidrag, kr/m Räntebidragsexponering, % 0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 Vinstmarginal, % 3,98 4,71 5,22 2,56 0,05 Vinstmarginal exkl räntebidrag, % 3,8 4,4 4,9 2,2-0,2 Kapital Soliditet, % 15,6 14,6 14,6 10,9 10,3 Skuldsättningsgrad, ggr 5,0 5,3 5,3 7,6 8,1 Bokfört fastighetsvärde, kr/m Belåningsgrad, % 87,6 88,8 82,3 88,8 88,6 Avkastning Fastigheternas direktavkastning, % 10,0 10,1 5,1 10,4 10,4 Avkastning på eget kapital, % 8,35 10,20 13,09 7,35 0,14 Avkastning på totalt kapital, % 4,2 4,2 4,7 4,4 4,1 Begreppsförklaringar: Driftöverskott Nettoomsättning minus kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Bostadshyra i snitt, kr/m2 Hyresintäkter brutto för bostäder dividerat med bostadsytan. Räntebidrag, kr/m2 Räntebidrag dividerat med bostadsytan. Räntebidragsexponering Räntebidrag i procent av redovisade hyresintäkter. Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av nettoomsättningen. Eget kapital Eget kapital plus obeskattade reserver minus latent skatt 28 procent. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Bokfört fastighetsvärde, kr/m2 Fastigheternas bokförda värde dividerat med totala ytan för bostäder och lokaler. Belåningsgrad Fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. 12 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

15 Resultaträkning i tkr Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter , ,5 Övriga förvaltningsintäkter , ,4 Summa nettoomsättning , ,9 Fastighetskostnader Driftkostnader , ,2 Underhållskostnader , ,4 Fastighetsskatt , ,2 Avskrivningar 6, , ,4 Summa fastighetskostnader , ,2 Bruttoresultat , ,7 Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar 6, 1-162,9-204,9 Övriga kostnader , ,3 Övriga rörelseintäkter , ,0 Övriga rörelsekostnader 9-284,6 0,0 Rörelseresultat 10, 11, , ,5 Resultat från finansiella anläggningstillgångar ,7 580,6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter ,8 612,4 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 361,0 609,2 Räntekostnader och liknande resultatposter , ,3 Resultat efter finansiella poster 7 407, ,4 Bokslutsdispositioner , ,0 Skatt -987, ,9 Årets resultat 3 420, ,5 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 13

16 Balansräkning i tkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16, , ,6 Inventarier , ,5 Pågående ny- och ombyggnader , ,2 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav , ,2 Andra långfristiga fordringar 0,0 550,0 Summa anläggningstillgångar , ,5 Omsättningstillgångar Varulager m m Förnödenheter och förråd 178,0 231,1 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar ,7 959,3 Övriga fordringar , ,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter , ,2 Summa kortfristiga fordringar 6 722, ,6 Kassa och bank , ,7 Summa omsättningstillgångar , ,4 Summa tillgångar , ,9 14 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

17 Balansräkning i tkr Not Eget kapital och skulder Bundet eget kapital Aktiekapital , ,0 Uppskrivningsfond , ,7 Reservfond , ,1 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust , ,1 Årets resultat 3 420, ,5 Summa eget kapital , ,4 Obeskattade reserver , ,1 Avsättningar Avsättningar för pensioner och likn 0,0 0,0 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut , ,0 Kortfristig del av långfristiga skulder 26 Summa långfristiga skulder , ,0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder , ,7 Övriga kortfristiga skulder 2 914, ,4 Upplupna kostnader och förutbet intäkter , ,3 Kortfristig del av långfristiga skulder 26 Summa kortfristiga skulder , ,4 Summa eget kapital och skulder , ,9 Poster inom linjen Ställda säkerheter för skulder och förpliktelser 28 Ansvarsförbindelser 29 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 15

18 Kassaflödesanalys i tkr Not Den löpande verksamheten 30 Rörelseresultat före finansiella poster , ,5 Avskrivningar , ,3 Övriga ej likviditetspåverkande poster , , , ,3 Erhållen ränta 1 124,8 622,8 Erhållna räntebidrag 381,0 609,2 Erhållna utdelningar 109,3 125,6 Erlagd ränta , ,3 Betald inkomstskatt , , , ,7 Ökning/minskning varulager 53,2 43,1 Ökning/minskning kundfordringar -867,4-214,8 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 1 513, ,8 Ökning/minskning leverantörskulder , ,7 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder ,7-92,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten , ,5 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar , ,4 Sålda materiella anläggningstillgångar 3 174, ,1 Placering i övriga finansiella anläggningstillgångar -904, ,9 Avyttring/amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar 2 533, ,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten , ,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 0, ,0 Amortering av skuld 0,0 0,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0, ,0 Årets kassaflöde , ,2 Likvida medel vid årets början , ,5 Likvida medel vid årets slut , ,7 16 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

19 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Dessutom har fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendationer RR 12 och RR 17 tillämpats för redovisning av byggnader, mark och markanläggningar. Detta medförde att ned- och uppskrivningar gjordes med 143 mkr år Uppskjuten skattefordran har ej redovisats av försiktighetsskäl och svårighet att bedöma möjligheten att i framtiden utnyttja den avdragsgilla temporära skillnaden. Den temporära skillnaden har i huvudsak uppkommit genom upp- och nedskrivningar av fastigheterna. Totalt är bolagets redovisade värden för fastigheterna lägre än motsvarande skattemässiga restvärden. I övrigt har tillgångar, avsättningar och skulder värderats till anskaffningsvärden. Fordringar har efter individuell värdering tagits upp till belopp varmed de förväntas bli betalda. Fordringar eller skulder i utländsk valuta saknas. Pågående ny- eller ombyggnadsarbeten värderas till nedlagda kostnader. Utgifter för egen personals arbete på ny- och ombyggnader aktiveras. Avskrivningsprinciper Avskrivning på anläggningstillgångarnas anskaffningsvärden sker enligt plan efter förväntad ekonomisk livslängd. Följande avskrivningstider tillämpas därmed: Byggnader 50 år med undantag för uppskrivna fastigheter, där avskrivningsplanen har ändrats på så sätt att återstående ekonomisk livslängd har bedömts individuellt per fastighet. Markanläggningar 20 år Inventarier 5 år Lägenhetsinventarier (tillval) 10 år Fastighetsnät 15 år Not 2 Hyresintäkter och hyresbortfall Bostäder , ,6 Lokaler , ,9 Övrigt 4 530, ,8 Summa brutto , ,3 Avgår: Rabatter , ,4 Lokaler Bollnäs Bostäder , ,5 Lokaler Hyresgästföreningen -402,5-382,1 Grundhyra möblerade lägenheter , ,1 Outhyrda objekt , ,7 Summa netto , ,5 Specificering av outhyrt: Bostäder 6 521, ,2 Lokaler 1 508, ,1 Övrigt 577,2 543, , ,7 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 17

20 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not Övriga förvaltningsintäkter Förvaltningsuppdrag 293,8 329,9 Intäkter möblerade lägenheter 2 382, ,6 Övrigt 1 095, , , ,4 Not 4 Driftkostnader Fastighetsskötsel och städning , ,3 Reparationer , ,4 Vatten 7 868, ,5 El 9 497, ,9 Sophämtning 2 782, ,6 Uppvärmning , ,7 Kabel-TV 1 770, ,7 Lokal administration , ,2 Övriga driftkostnader 7 642, ,9 Not , ,2 Underhåll Lägenhetsunderhåll 9 180, ,0 Lokalunderhåll m m 1 115,8 659,4 Gemensamt underhåll , ,0 Skattereduktion för byggnadsarbeten -909,8 0, , ,4 Not 6 Planenliga avskrivningar per funktion Fastighetskostnader Centrala administrationsoch försäljningskostnader Byggnader , ,1 Markanläggningar 430,0 430,0 Inventarier 4 677, ,4 162,9 204,9 Fastighetsinventarier (markinventarier) 78,9 78, , ,4 162,9 204,9 Not Övriga kostnader administration Central administration 5 718, ,6 Försäljningskostnader 3 199, ,4 Utfyllnadspensioner 225, ,2 Lösen pensionsskuld 0,0 58,0 Kostnader datautveckling 0,0 196, , ,3 18 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

21 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not Övriga rörelseintäkter Återvunna kundfordringar 483,2 407,4 Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter 2 632, ,4 Övriga bidrag och ersättningar 512,5 859, , ,0 Not 9 Övriga rörelsekostnader Rivningskostnader 284,6 0,0 284,6 0,0 Not 10 Medelantalet anställda Antal årsarbetare 37,0 38,0 varav män 23,0 25,0 varav kvinnor 14,0 13,0 Total sjukfrånvaro 4,5% 5,5% långtidssjukfrånvaro 3,2% 7,0% sjukfrånvaro för män 7,0% 4,9% sjukfrånvaro för kvinnor 0,3% 6,4% anställda -29 år 0,0% 0,0% anställda år 2,5% 3,3% anställda 50 år - 6,3% 7,7% Not 11:1 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra ersättningar , ,8 Sociala kostnader 6 563, ,3 varav pensionskostnader 1 697, ,5 Not 11:2 Löner och andra ersättningar fördelade mellan ledning och övriga anställda Styrelse och vd 951,0 917,8 Övriga anställda , ,0 Not 11:3 Revisionsarvoden Auktoriserade revisorer 219,6 267,4 varav kostnadsförd mervärdesskatt 42,3 51,0 Lekmannarevisorer 18,4 10,0 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 19

22 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not Pensioner och liknande förmåner till ledningen Nuvarande vd är tillsvidareanställd med en uppsägningstid på 6 mån. Vid uppsägning från företagets sida utgår utöver uppsägningstiden ytterligare 12 månaders avgångsvederlag. Premier för pension till honom betalades löpande, under 2007 med 92 tkr (föregående år 92 tkr). Övrig förmån till vd är en bilförmån. Not 13 Resultat från finansiella anläggningstillgångar Utdelning aktier och andelar 109,3 125,6 Försäljning aktier och andelar 321,4 444,6 Övrigt 33,0 10,4 463,7 580,6 Not 14 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Bankräntor 740,5 327,4 Skattefria ränteintäkter 50,4 21,9 Övrigt 300,9 263, ,8 612,4 Not 15 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntor fastighetslån , ,3 Övrigt 6,2 8, , ,3 Den genomsnittliga årsräntan på fastighetslånen var 3,87 % (före räntebidrag). 20 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

23 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 16:1 Anskaffningsvärde m m byggnader Ingående anskaffningsvärde , ,0 Under året aktiverade nyinvesteringar , ,4 Årets försäljningar ,8-823,6 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden , ,8 Ingående avskrivningar , ,6 Årets försäljningar 1 498,7 494,8 Årets avskrivningar , ,2 Utgående ackumulerade avskrivningar , ,0 Ingående uppskrivningar , ,4 Årets försäljningar 0,0 0,0 Årets uppskrivningar 0,0 0,0 Årets avskrivningar , ,9 Utgående ackumulerade uppskrivningar , ,5 Ingående nedskrivningar , ,0 Årets försäljningar 0,0 0,0 Årets nedskrivningar 0,0 0,0 Utgående ackumulerade nedskrivningar , ,0 Utgående bokfört värde , ,3 Not 16:2 Anskaffningsvärde m m mark Ingående anskaffningsvärde , ,7 Nyinvesteringar under året 420,0 0,0 Årets försäljningar -22,9-13,7 Utgående bokfört värde , ,0 Not 16:3 Anskaffningsvärde m m markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 8 599, ,2 Nyinvesteringar under året 0,0 69,4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 599, ,6 Ingående avskrivningar , ,3 Årets avskrivningar -429,9-430,0 Utgående ackumulerade avskrivningar , ,3 Utgående bokfört värde 5 131, ,3 Not 17 Taxeringsvärden Byggnader , ,0 Mark , , , ,0 varav hyreshusenheter , ,0 småhusenheter , ,0 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 21

24 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 18 Anskaffningsvärde m m inventarier Ingående anskaffningsvärde , ,2 Nyanskaffningar under året , ,7 Avyttringar/utrangerat 0,0 0,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden , ,9 Ingående avskrivningar , ,2 Årets avskrivningar , ,2 Avyttringar/utrangerat 0,0 0,0 Utgående ackumulerade avskrivningar , ,4 Utgående bokfört värde , ,5 Not 19 Pågående ny- och ombyggnader Projektering nybyggnad 2 736, ,5 Pågående ombyggnader , ,7 Utgående bokfört värde , ,2 Not 20 Anskaffningsvärde m m värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 4 272, ,6 Återbäringsmedel -554,5 318,6 Avyttring värdepapper , ,3 Inköp värdepapper 904, ,3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 514, ,2 Ingående nedskrivningar 0,0-100,0 Årets återförda nedskrivningar 0,0 100,0 Årets nedskrivningar 0,0 0,0 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0,0 0,0 Utgående bokfört värde 3 514, ,2 Not 21 Hyres- och kundfordringar Hyresfordringar 266,9 202,0 Övriga kundfordringar 1 559,8 757, ,7 959,3 Not 22 Övriga fordringar Skattefordringar 2 291, ,0 Deposition 1 824, ,7 Övrigt 490,7 686, , ,1 22 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

25 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 45,0 65,0 Återbetalningar värme 116,5 187,9 Förutbetalda försäkringspremier 74,9 770,9 Övrigt 51,6 602,4 288, ,2 Not 24 Förändringar i eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapitalet utgörs av aktier med ett kvotvärde av 100 kronor vardera. Aktiekapital Belopp vid årets ingång , ,0 Belopp vid årets utgång , ,0 Uppskrivningsfond Belopp vid årets ingång , ,8 Övrig överföring till fritt eget kapital -550,0-550,1 Belopp vid årets utgång , ,7 Reservfond Belopp vid årets ingång , ,1 Belopp vid årets utgång , ,1 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång , ,0 Årets resultat 3 420, ,5 Övrig överföring från uppskrivningsfond 550,1 550,1 Belopp vid årets utgång , ,6 Not 25:1 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 4 100, ,0 Ackumulerade avskrivn utöver plan, inventarier , , , ,1 Not 25:2 Periodiseringsfonder, specifikation 2005 års taxering 2 200, , års taxering 900,0 900, års taxering 1 000, , , ,0 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 23

26 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 26 Skulder till kreditinstitut Summa fastighetslån , ,0 varav lån med slutbetalning senare än fem år efter balansdagen , ,0 Låneomsättningarna under 2008 kommer att uppgå till 125 mkr Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 1 615, ,0 Upplupna semesterlöner 1 658, ,0 Upplupna pensionsavgifter (PFA98) 215,0 220,0 Upplupna skatter på pensionskostnader 356,8 404,8 Förskottsbetalda hyresintäkter 7 551, ,7 Övrigt 2 056, , , ,3 Not 28 Ställda säkerheter för skulder och förpliktelser Kommunal borgen som säkerhet för fastighetslån , ,0 Not 29 Ansvarsförbindelser Borgensåtagande till Fastigo 222,7 237,7 24 BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

27 Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 30 Redovisningsprinciper kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar Not 31 Övriga ej likviditetspåverkande poster Vinst fastighetsförsäljning 2 632, ,5 Förändring avsatt till pensioner 0, , , ,5 Not 32 Förvärv materiella anläggningstillgångar Årets totala investeringar i materiella anläggningstillgångar fördelar sig enligt följande: Byggnader och mark ombyggnationer , ,7 pågående , ,5 markanläggningar 0,0 69,4 Inventarier , , , ,4 Not 33 Likvida medel Kassa och bank , , , ,7 Bollnäs Bostäder Årsredovisning 25

28 Till årsstämmans förfogande står årets vinst upplösning av uppskrivningsfond samt balanserad vinst från år BOLLNÄS BOSTÄDER ÅRSREDOVISNING

29

30

31

32 AB BOLLNÄS BOSTÄDER Postadress: Box 194, BOLLNÄS. Gatuadress: Virvelvägen 27 Telefon: Telefax: Org.nr RG Tryck