Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (16) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, objektsbeskrivning, journal och pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå grundläggande kundkännedom om uppdragsgivaren. Mäklarens skyldighet att vidta skärpta åtgärder, när köparens företrädare befann sig på distans vid köpekontraktets undertecknande, har också omfattats av bedömningen. Dessutom har dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom ingått i granskningen. Utöver detta har uppgiften om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen granskats, liksom journalen. Även frågan om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en fastighet. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial. På inspektionens begäran har NN yttrat sig över anmälan och lämnat in följande handlingar. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (16) Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Likvidavräkningen Köpebrevet Prisstatistik över bostäder sålda i det aktuella området Anbudsförteckningen Journalen, upprättad i två olika exemplar Köparinformation Besiktningsprotokollet från en överlåtelsebesiktning Energideklarationen Fastighetsinformationen för fastigheten Generalfullmakten för den juridiska personens två ombud En Checklista Kundkännedom juridisk person En Checklista Kundkännedom fysisk person Två dokument benämnda ID-kontroll En instruktion om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Registreringsbeviset för den juridiska personen Ett registerutdrag om ställföreträdarskap för säljaren och protokollet från en tingsrätt om en ansökan om god man Anmälan Anmälaren har anfört i huvudsak följande. Hon anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en fastighet. Fastigheten marknadsfördes med ett utgångspris på kronor. Efter det att budgivningen hade pågått i två dagar hade bud upp till kronor lämnats. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har getts in i ärendet har följande uppmärksammats.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (16) Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av parterna den 14 december Objektsbeskrivningen Det finns inga uppgifter om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen. Journalen Med anledning av Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande om att NN skulle ge in journalen har hon gett in två olika exemplar av journalen. Den ena journalen är undertecknad av parterna vid tillträdet, men inte den andra. Inspektionen har använt den journal, där det genom underskrifterna framgår att den har överlämnats till köparen och säljaren när uppdraget slutfördes, till grund för sin granskning. Inspektionen har uppfattat den andra journalen enbart som en del av mäklarens yttrande. I den undertecknade journalen finns det noteringar om att uppdragsavtalet ingicks den 14 december 2016 och att köpekontraktet undertecknades den 30 januari Alla andra händelser i journalen är daterade den 29 januari I journalen finns det inga anteckningar om följande åtgärder eller händelser. 1. Kontrollen av om fastigheten har del i en gemensamhetsanläggning. 2. Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet. 3. Att NN har verkat för att köparen undersökte objektet. 4. Upplysningarna till köparen om förhållanden rörande fastighetens skick som hon har haft vetskap om. 5. Överenskommelsen med parterna om hur kontraktsskrivningen skulle genomföras samt upprättandet och genomgången av köpehandlingarna med säljaren och köparen.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (16) 6. Upprättandet och genomgången av depositionsavtalet med säljaren och köparen. 7. Mottagandet av handpenningen. 8. Uppföljningen av svävarvillkoret, i detta fall godkännandet av överförmyndarnämnden. 9. Överlämnandet av handpenningen till säljaren. 10. Upprättandet av likvidavräkningen. Köpekontraktet Köpekontraktet är undertecknat den 30 januari 2016 av säljarens gode man och den juridiska personens ombud. Av kontraktet framgår att det slutliga försäljningspriset på fastigheten var kronor. Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren Det framgår av registerutdraget och protokollet från tingsrätten att säljaren har företrätts av en god man. I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om säljaren har NN antecknat och undertecknat att identitetskontrollen genomfördes den 30 januari I Checklista Kundkännedom fysisk person finns information om att både säljaren och säljarens gode man var personligen närvarande och att säljarens identitetshandling hade kontrollerats. Det finns även information om att den identitetshandling som kontrollerades inte avsåg säljaren, utan att en identitetshandling tillhörande gode mannen hade kontrollerats. Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om köparen I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (16) om köparen har NN antecknat och undertecknat att identitetskontrollerna genomfördes den 30 januari I dokumentationen finns det ingen information om att utställaren av ombudens fullmakt, dvs. den juridiska personens företrädare, har varit närvarande när köpekontraktet undertecknades. Inte heller framgår det om utställarens identitetshandling har kontrollerats eller att någon dokumentation som visar den juridiska personens ägarförhållanden har inhämtats. Anbudsförteckningen Av anbudsförteckningen framgår att det fanns tilltänkta köpare som var konsumenter. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälan Hon satte ett utgångspris på fastigheten om kronor. Det motsvarar ett kvadratmeterpris på knappt kronor och låg helt i nivå med andra försäljningar i området. Hon tog i samband med förmedlingen fram prisstatistik som visade att genomsnittspriset i området det senaste året hade legat på drygt kronor per kvadratmeter. Den aktuella fastigheten var i ett betydligt sämre skick än genomsnittet och var i behov av omfattande renoveringar. Huset hade också stått tomt en längre tid och det hade resulterat i en unken lukt. Fastigheten är dessutom mindre än vad som är vanligt i området. Hennes erfarenhet var att det skulle bli en ganska smal målgrupp av intressenter, eftersom de flesta som letade bostad i just det området var barnfamiljer som ville ha ett betydligt större hus. Huset såldes för kronor. Hon kunde inte tro att det slutliga försäljningspriset på den aktuella fastigheten skulle bli så högt. För henne är priset helt orimligt. Det var många budgivare som deltog i den ganska aggressiva budgivningen. De flesta spekulanterna på visningen var företag som hade för avsikt att totalrenovera fastigheten.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (16) Kundkännedom Kundkännedom om uppdragsgivaren uppnåddes genom inhämtandet av ett registerutdrag om ställföreträdarskap från en tingsrätt och ett protokoll om ansökan för god man samt genom en identitetskontroll i samband med försäljningen. Hon har kännedom om den gode mannen från tidigare förmedlingsuppdrag. Beträffande hennes bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten har hon gjort den utifrån dokumentet Checklista kundkännedom fysisk person. Säljaren företräddes av en god man. I dokumentationen har hon angett att säljaren var personligen närvarande, att hon har kontrollerat säljarens identitetshandling och ombudets identitetshandling. Anledningen till att det står så beror på att hon har kryssat fel i checklistan. Säljaren är dement och befinner sig på ett sjukhem sedan knappt två år tillbaka. Kundkännedom om köparen har uppnåtts genom att registreringsbeviset har inhämtats och genom generalfullmakten för de två ombuden från den juridiska personens företrädare. Hon har kontrollerat fullmaktsgivarens identitet och behörighet genom identitetskontrollen, generalfullmakten och registreringsbeviset. Objektsbeskrivningen Anledningen till att objektsbeskrivningen saknar uppgifter om driftskostnaderna är att ägaren inte hade bott i huset på ett och ett halvt år. Hon kunde därför inte få fram sådana uppgifter. Dessutom hade huset stått tomt utan varken värme, vatten eller sophämtning under det senaste året, så några driftskostnader fanns inte tillgängliga. Den enda driftskostnad som hade funnits under året var en villaförsäkring utan lösöre, eftersom huset hade varit omöblerat. Hon kunde inte heller hitta ett schablonvärde för vad det skulle kosta att värma upp huset, eftersom det värmdes upp med en oljepanna. Hon hade inte tidigare sålt något hus med den typen av uppvärmningsform. Hon tyckte att det skulle vara meningslöst att lämna information om driftskostnader eftersom hon visste att köparen skulle behöva totalrenovera huset och byta både fönster och uppvärmningssystem.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (16) Hon informerade spekulanterna på visningen om omständigheterna och ingen efterfrågade uppgifterna om driftskostnader. Journalen Överlåtelsen skedde i samband med att hennes arbetsgivare bytte affärssystem. Det är orsaken till att datumen har blivit felaktiga vid överföringen. Hon har inte uppmärksamma detta tidigare. Hon har utfört samtliga åtgärder som det enligt Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande saknas noteringar om i journalen. Överföringen till det andra affärssystemet har även lett till att vissa noteringar saknas. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Kundkännedom Det riskbaserade förhållningssättet Av 1 kap. 2 och 2 kap. 2 i den i detta fall tillämpliga, numera upphävda lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), följde att fastighetsmäklare med fullständig registrering skulle vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgick till ett belopp motsvarande euro eller mer. Av propositionen 2008/09:70 (s. 185) framgår det bland annat följande. Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (16) återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Av samma proposition (s. 70) framgår bland annat följande. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Att inte följa penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga, numera upphävda föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) strider mot god fastighetsmäklarsed. De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren Det följde av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen att en fastighetsmäklare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt,

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (16) 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Fastighetsmäklaren skulle ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens (oftast säljarens) och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av motpartens (oftast köparens) och den verkliga huvudmannens identitet skulle vara slutförda innan parterna undertecknade köpekontraktet. En fastighetsmäklare fick inte ingå ett uppdragsavtal utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. Mäklaren fick inte heller medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte hade uppnåtts om både säljaren och köparen. Om kunden var en fysisk person och personligen närvarande skulle fastighetsmäklaren kontrollera personens identitet genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt (5 penningtvättsföreskrifterna). Om kunden var en juridisk person skulle fastighetsmäklaren kontrollera dess identitet genom ett registreringsbevis. Registreringsbeviset fick inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Dessutom skulle mäklaren kontrollera företrädarens identitet genom en identitetshandling, ett registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt (6 penningtvättsföreskrifterna). Om den juridiska personen representerades av ett ombud skulle fastighetsmäklaren kontrollera att det fanns en skriftlig fullmakt utfärdad av en behörig företrädare för den juridiska personen. För att uppnå kundkännedom skulle fullmaktsgivarens identitet kontrolleras i enlighet med föreskrifterna för identitetskontroller av distanskunder, dvs. med skärpta åtgärder. Med verklig huvudman avsågs en fysisk person för vars räkning någon annan person handlade eller om kunden var en juridisk person den som utövade ett bestämmande inflytande över kunden (1 kap. 5 8 penningtvättslagen). Att en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet ingick i de grundläggande åtgärderna för kundkännedom framgick av 2 kap. 3 första stycket 2 samma lag. När kunden är en juridisk person avsågs med verklig huvudman den fysiska person som

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (16) 1. direkt eller indirekt ägde mer än 25 procent av den juridiska personen, eller hade motsvarande rösträtt i den juridiska personens styrande organ eller liknande, 2. var en framtida förmånstagare till en stiftelses eller annan juridisk persons tillgångar med mer än 25 procent av tillgångarna, eller 3. i motsvarande omfattning kontrollerade eller utövade ett bestämmande inflytande över kunden. Kontrollen innebar att mäklaren skulle ta reda på hur den juridiska personen styrdes och ägdes. Det framgår av utredningen att NN har kontrollerat uppdragsgivarens (säljarens) identitet genom ett registerutdrag om ställföreträdarskap från en tingsrätt, genom ett protokoll om ansökan om god man och genom en identitetskontroll i samband med försäljningen. Dokumentationen av de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom är daterad och undertecknad den 30 januari Det är i ärendet utrett att NN ingick uppdragsavtalet med säljaren den 14 december Det innebär att NN har varit skyldig att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren senast samma dag. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har uppnått kundkännedom om säljaren först efter det att uppdragsavtalet ingicks. Det innebär att kravet på att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren före uppdragsavtalet ingicks inte har uppfyllts. Inspektionen anser att denna förseelse motiverar en varning. De skärpta åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen Det följde av 2 kap. 6 penningtvättslagen att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism var hög skulle fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visade motsatsen, skulle en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etablerades eller en enstaka transaktion utfördes med någon på distans.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (16) När kunden befann sig på distans var det en obligatorisk åtgärd att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om fastighetsmäklaren fann anledning till det utifrån riskbedömningen i det enskilda fallet, skulle mäklaren även säkerställa kundens identitet genom att kontrollera uppgifterna mot externa register eller annan dokumentation, eller skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande (11 penningtvättsföreskrifterna). Det framgår av utredningen att NN har uppnått kundkännedom om köparen genom att inhämta ett registreringsbevis och kontrollera fullmakten för den juridiska personens två ombud. Hon har kontrollerat ombudens identitetshandlingar i samband med försäljningen. Eftersom fullmaktsgivaren befann sig på distans skulle identiteten kontrolleras med skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Detta innebar att fastighetsmäklaren skulle ha inhämtat uppgifter om uppdragsgivarens adress och en vidimerad kopia av uppdragsgivarens identitetshandling. Fastighetsmäklaren skulle därefter ha kontrollerat namnteckningen på fullmakten med namnteckningen på den kopierade identifikationshandlingen. Det är i ärendet utrett att NN inte har kontrollerat fullmaktsgivarens identitetshandlingar på ett sätt som uppfyller dessa krav. I dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen har NN angett att det fanns en verklig huvudman som hade ett bestämmande inflytande över den juridiska person som var köpare av fastigheten. NN har kontrollerat köparens kontrollstruktur genom registreringsbeviset för den juridiska personen. Av registreringsbeviset framgår dock inte den juridiska personens ägarförhållanden. NN har inte gett in någon annan dokumentation som styrker att hon har kontrollerat den juridiska personens ägarförhållanden. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sina skyldigheter genom att, innan parterna undertecknade köpekontraktet, inte ha vidtagit de skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen som penningtvättslagstiftningen kräver när den juridiska personens företrädare befinner sig på distans. Inspektionen anser att denna förseelse motiverar en varning. Kundkännedom dokumentation och bevarande

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (16) Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen skulle en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om de åtgärder som hade vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följde bland annat att mäklaren skulle dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar och andra handlingar som hade använts för att kontrollera kundens identitet skulle dokumenteras genom kopior. Dokumentationen skulle oavsett om det skedde elektroniskt eller i pappersform bevaras på ett säkert sätt. I dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om säljaren är säljarens personnummer förtryckt på ID-kontrollblanketten, men den kopierade identitetshandlingen gäller säljarens gode man. I Checklista kundkännedom fysisk person har NN angett att säljaren varit personligen närvarande, att hon har kontrollerat säljarens identitetshandling och att hon har kontrollerat ett körkort, men att det inte avsåg kunden. Det finns inga noteringar om att säljaren befann sig på distans. NN har angett att hon har kryssat fel i rutorna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att dokumentationen av de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren är bristfällig. Inspektionen anser att denna förseelse motiverar en erinran. Driftskostnaderna Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader. Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den ska finnas med, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Det framgår av förarbetena att objektsbeskrivningen ska lämnas till alla tilltänkta köpare (prop. 2010/11:15 s. 60). Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på fastigheten och alltså inte enbart den slutliga köparen.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (16) Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat följande om kravet på att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om driftskostnader (prop. 2010/11:15 s. 58 f.). En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). NN har inte angett några driftskostnader i objektsbeskrivningen av fastigheten. NN har i sitt yttrande redogjort för att driftskostnaderna saknades därför att säljaren inte hade bott i huset under den senaste tiden. Alla spekulanter hade upplysts om detta. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att en objektsbeskrivning är obligatorisk i förhållande till tilltänkt köpare som är konsumenter. Den slutliga köparen av den aktuella fastigheten är en juridisk person. Av anbudsförteckningen samt av NNs yttranden framgår dock att det förekom tilltänkta köpare som var konsumenter. NN har därför haft en skyldighet att tillhandahålla dessa tilltänkta köpare en skriftlig objektsbeskrivning med uppgifter bland annat om fastighetens driftskostnader. I ett beslut den 26 augusti 2015 (dnr ) konstaterade Fastighetsmäklarinspektionen att en fastighetsmäklare som hade utelämnat

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (16) driftskostnader för ett hus som hade stått obebott en längre tid borde ha angett schabloniserade driftskostnader eller i vart fall noterat i objektsbeskrivningen varför det saknades uppgift om driftkostnader. Mäklaren meddelades en erinran för förseelsen. Inspektionen anser att NN borde ha angett schabloniserade driftskostnader för de typiska kostnader för en fastighet som nämns i fastighetsmäklarlagens förarbeten eller i vart fall angett att hon saknade underlag för uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en erinran. Att hon muntligen har informerat spekulanterna på visningen om att information om driftskostnader inte fanns tillgänglig medför ingen annan bedömning. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat att journalen ska innehålla uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61). Fastighetsmäklarinspektionen har frågat NN varför det i den av parterna underskrivna journalen saknas en uppgift om att hon har mottagit och överlämnat handpenningen till säljaren. Hon har svarat att denna journal skrevs ut innan handpenningen hade mottagits. Enligt en notering i den andra journalen mottog och överlämnade hon handpenningen till säljaren den 26 februari medan parterna fick del av journalen den 4 mars Fastighetsmäklarinspektionen anser att noteringen om den utbetalda handpenningen borde ha funnits med i den journal som parterna fick del av. I den journal som parterna fått del av saknas det anteckningar om att och när NN har utfört de övriga nio åtgärder eller händelser som tidigare i detta beslut finns uppräknade under rubriken Handlingarna underrubriken Journalen.

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (16) Av utredningen framgår det också att flera moment i journalen är feldaterade. Fastighetsmäklarinspektionen har av den anledningen inte kunnat använda dokumentet för att få vägledning i andra frågor som har prövats i detta ärende. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en erinran för bristerna i journalen. Det som NN har uppgett om att ett byte av affärssystem orsakat bristerna i journalen förändrar inte bedömningen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (16) fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Fastigheten marknadsfördes med utgångspriset kronor och det slutliga försäljningspriset blev kronor. Det marknadsförda priset på fastigheten har understigit det slutliga försäljningspriset med 28 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att hon inte har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och för att hon inte har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen. I denna varning ingår en erinran för brister i dokumentationen av de åtgärder som hon har utfört för att uppnå kundkännedom om säljaren, för att hon inte har angett någon uppgift om driftskostnader i objektsbeskrivningen och för att hon har upprättat en bristfällig journal.