JERNHUSENS CENTRALFIGUR

Transkript

1 Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 5 juni 2014 Pris: 60 kronor DE BYGGER BILLIGARE Fastighetsbolagen som pressar byggpriserna SVÅRTOLKAT REGELVERK Diskriminering: Detta gäller i branschen FÖRÄNDRING ÄR ETT NORMALTILLSTÅND #åsikten: Karolin Forsling, AMF KERSTIN GILLSBRO: JERNHUSENS CENTRALFIGUR BALANSERAR TRANSPORTPOLITIK MED KOMMERSIELLA INTRESSEN

2 Godkänt och säkert golvavlopp Systemgodkänt med 16 tätskiktssystem och fler godkännanden kommer inom kort Unidrain HighLine Panel med Ram Avloppsarmatur i rostfritt stål Välj av 27 modeller Utloppshus Välj av ett brett sortiment unidrain Fixtur Fixtur vid installation i träbjälklag 5 ClassicLine galler 7 Välj mellan 5 designer, Classic, Column, Inca, Square, Stripe 6 ClassicLine ram Längdmodeller 300 till 1200 mm Höjd: 8, 10, 12 mm (ramen är obligatorisk) 8 HighLine paneler Välj mellan 3 designlösningar, Panel, Cassette eller Custom HighLine ram Längdmodeller 300 till 1200 mm Höjd: 10, 12, 15, 25 mm (ramen kan väljas bort) 4 Hårsil Tillbehör unidrain finns också som hörnmodell Designserie unidrain HighLine 7 Designserie unidrain ClassicLine Alltid metall i golv- väggvinkeln för optimal, säker och stabil montering Avloppsarmatur i rostfritt stål. Linje: Längdmodeller 300 till 1200 mm (över 1200 mm upp till 7 meter hänvisas till Modul 1100) 2 unidrain by JAFO

3 KUND GARANTI SUPERNÖJD Hos oss blir du supernöjd, annars får du pengarna tillbaka! Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment fi nns allt som behövs i tvättstugan. Bland annat tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Och vi har nöjda kunder. 9 av 10 svarar att det är mycket troligt att de väljer PODAB igen. Vill du bli riktigt nöjd med din tvättstuga ska du prova oss. Vi har infört Supernöjd Kundgaranti. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss idag! Ring eller besök "Jag är mycket nöjd med produkterna, bemötandet, allt!" Peter Jonsson, Hyresbostäder i Norrköping AB AB PODAB Ekonomivägen Askim Tel: Fax: Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

4 Inredningstrender kommer och går 1958 Folkhemmet andas framtidstro. Det experimenteras friskt med mönster och former En tid som präglas av elegans och stil. Större och stramare mönster i dova toner Mys och starka kulörer. En fräck fondtapet i gillestugan står högt på önskelistan Vitt, glas och rena träslag tar över och dominerar större delen av vårt kära 80-tal Kulörerna kommer tillbaka in i hemmen i form av enklare former och mönster. Det är viktigt att det känns äkta Medaljongtapeter och stormönstrat är högsta mode. Fondväggen är på allas läppar. Ett är säkert, saker och ting förändras med tiden. Men det finns saker som är oföränderliga, råvaror som ska hållas fräscha, mat som ska lagas och kläder som ska tvättas. Vi gillar vitvaror med snygga detaljer och smarta funktioner. Vi lever för att utveckla maskiner som förenklar människors vardag. Och för att förenkla din vardag rekommenderar vi att du börjar titta på pålitliga maskiner som bara går och går.

5 Årgång Denna utgåva är presslagd den 26 maj FOTO: JENNIFER GLANS PÅ OMSLAGET: Kerstin Gillsbro, Jernhusen, trivs på Centralen. Se sid 30 NR 5 JUNI 2014 ILLUSTRATION: CECILIA LUNDGREN SÅ SÄGER LAGEN Bostadsbolagen blir bättre och bättre på att arbeta mot diskriminering, men det finns fortfarande mycket kvar att göra. Vad gäller egentligen och vad kan fastighetsägare göra för att motverka diskriminering? UTREDNING PÅ VÄG Omreglering inte avreglering, säger Bokriskommitténs Klas Eklund FOTO: ERIK HÖRNKVIST FOTO: LASSE HEJDENBERG STANDARD I STÅNGÅSTADEN Kombohuset är ett exempel. Läs om projekten där byggpriserna pressas. Avdelningar 6 Ledare: Samhällsekonomin hotas av skatteförslag 30 Bakom Fasaden: Kerstin Gillsbro, vd Jernhusen 42 Tema: Lyckas med relining De stora äventyren började alltid på Centralen 38 Nyheter 8 #åsikten: Karolin Forsling 16 Tips och råd 25 Barometern: Västerås 26 Affären 28 Krönika: Tomas Ernhagen 29 Bakom fasaden: Kerstin Gillsbro 30 Design/Arkitektur: Norman Foster 37 Tema: Relining 42 Fastighetsägarna svarar 49 Fastigo svarar 51 Nytt från din förening 53 ATT MÖTA JERNHUSENS VD vid Ringen på Stockholms centralstation väckte minnen till liv. Alla dessa myter. Om man gick tre varv motsols runt spottkoppen skulle något hända. Oklart vad. Annars var Centralen, vi pratar tidigt 1980-tal, en rätt sjaskig och trist plats. När man kom ner i Europa gjorde man stora ögon när man såg utbudet. I reportaget berättar Kerstin Gillsbro om arbetet att utveckla de svenska stationsbyggnaderna. Baksidan är väl att det inte är lika spännande att lämna stan längre. Vad vet jag, man är ju inte 16 längre. Men känslan. Sommar, tågluffarkortet i handen, nattåget till Hamburg. När barnen blivit större, då... Hoppas ni får en fantastisk sommar full av äventyr. Papperstidningen återkommer i slutet av augusti. Men på fastighetstidningen.se kan ni följa vår rapportering, bland annat från Almedalen. Erik Hörnkvist redaktionschef erik.hornkvist@fastighetstidningen.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

6 Ledare/Reinhold Lennebo Skatteförslaget som hotar hela samhällsekonomin S SENAST OM FJORTON DAGAR, den 16 juni, ska Företagsskattekommittén lägga fram sitt slutbetänkande för finansminister Anders Borg. Det är en utredning som kan få mycket stor betydelse för såväl fastighetsbranschen som för samhällsekonomin. Företagsskattekommittén väntas föreslå att möjligheten till ränteavdrag i bolagssektorn begränsas kraftigt. I gengäld ska företagen kompenseras genom ytterligare sänkningar av bolagsskatten. Det kommer att gynna företag som har små lånebehov för sina verksamheter. Stora delar av tjänstesektorn hör till den gruppen. Förlorarna är de kapitalintensiva branscherna, det vill säga stora delar av Sveriges basindustri och fastighetsnäringen. Är det ett problem? Att skapa balans mellan lånat och eget kapital kan ses som en rimlig ambition, men tyvärr tar kommitténs förslag inte hänsyn till olika branschers specifika förutsättningar. FASTIGHETSFÖRETAG bygger och förvaltar hus med mycket lång livslängd. Det normala till vägagångssättet är att finansiera investeringen genom att låna kapital. Med de förslag som Företagsskattekommittén förväntas lägga förändras spelplanen i ett slag och det kommer att få konsekvenser långt utanför fastighetsbranschen. För det första står fastighetsbolagen för cirka 20 procent av de svenska storbankernas utlåning. Det innebär i sin tur att bolagens tillgångar, fastigheterna, utgör en betydande del av bankernas säkerheter. Kommitténs förslag skulle leda till en snabb omvärdering av dessa tillgångar och därmed minska värdet på bankernas säkerheter. I en förnyad ekonomisk kris skulle det kunna få förödande konsekvenser för stabiliteten i det finansiella systemet. Under den kreditfrossa som världen drabbades av efter den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers kollaps 2008 var oron stor för panikförsäljningar av fastigheter. Men kommitténs förslag ökar sannolikheten för att den oron ska bli verklighet rejält. Men det är inte bara problem i enskilda fastighetsbolag och i det finansiella systemet som kan uppstå. Ett kanske ännu större hot gäller ekonomins långsiktiga funktionssätt. Urbaniseringen är en förutsättning för den moderna kunskapsintensiva ekonomin. Denna urbanisering kommer bara till stånd om det byggs infrastruktur, bostäder och lokaler för butiker, industri och kontor. Allt det förutsätter att det är möjligt att låna kapital till rimliga villkor, vilket kommitténs förslag nu kan ändra på. DET MEST UPPENBARA hotet gäller den framtida bostadsmarknaden. Redan idag är bostadsbristen ett stort problem i våra storstäder och universitetsorter. Med kommitténs förslag blir det ännu värre. Många fastighetsföretag upplever nämligen redan idag att finansieringen av olika byggprojekt är ett problem. Med kommitténs förslag kommer den gruppen att växa lavinartat. Detta drabbar i synnerhet produktionen av hyresrätter, eftersom förslagen slår just mot de företag som beställer och förvaltar landets hyresbostäder. För ungdomar och andra som inte har möjlighet att själva köpa en bostad kommer det att bli förödande. Det blir ännu svårare att hitta ett eget boende. Därmed blir det också svårare för företag att hitta rätt kompetens. För så är det, fungerar inte bostadsmarknaden så fungerar inte heller arbetsmarknaden. Visst kan och ska fastighetsbranschen bidra med skatteintäkter, men det ska ske på ett sätt som inte hotar en hel bransch och i förlängningen hela samhällsekonomin. Jag diskuterar gärna hur ett sådant skattesystem kan utformas men först är det dags att låta utredningens förslag hamna där det hör hemma, långt ner i en byrålåda. VD FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE FUNGERAR INTE BOSTADS- MARKNADEN SÅ FUNGERAR INTE HELLER ARBETS- MARKNADEN. REINHOLD LISTAR: 1 NU HOPPAS vi att Boverket har förstått att ingen vinner på övertolkning av innebörden i direktivet om individuell mätning och debitering. 2 DU RÖSTADE väl i EU-valet? Allt mer beslutas redan på EU-nivå! 3 JAG HOPPAS vi ses i Almedalen! Fastighetsbranschens betydelse för samhället ska tydliggöras. 6 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

7 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se FÖLJ OSS! TWITTRAT Apr 27 Det blir ingen utveckling utan förändring. Det är ett av mina enklaste budskap och samtidigt det svåraste för människor att förverkliga. Rudolf Maj 2 Dom från Svea Hovrätt cementerar under värderingen av lägesfaktorn. Olyckligt för hyresrättens utveckling. Marie Maj 12 Finanspolitiska rådet anser att politiken duckar för avgörande frågor för bostadsmarknaden. +1 på det. #bopol Martin Maj 14 Tufft slag mot samhällsekonomin om ränteavdragsbegränsningar genomförs. Maj 23 Paneldebatterat i Berlin. Stor oro för Mietpreisbremse och som svensk fick jag representera slutdestinationen för det sluttande planet. Martin Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna från branschen, de mest debatterade ämnena och möt fastighetsägare och politiker. Passa också på att prenumerera på vårt nyhetsbrev. Hon tar över rodret i Skåne STEFAN LINDVALL går i pension efter sex år som vd för Fastighetsägarna Syd. Susanne Rikardsson tar över posten från och med första september i år. I 16 år har Susanne Rikardsson arbetat på kommunala fastighetsbolaget MKB i Malmö, de senaste sju som affärsutvecklingschef. Men nu är det dags för förändring och i höst börjar hon som ny vd på Fastighetsägarna Syd. I sin roll på MKB har hon under åren samarbetat med Fastighetsägarna, mest konkret med förhandlingarna kring Malmö modellen. Nu ser hon fram emot att få använda sin erfarenhet kring allt från nyproduktion och hållbarhetsfrågor till stadsutveckling och förvaltning. Det ska bli jättekul. Fastighetsägarna har ett spännande uppdrag med stor bredd, säger en entusiastisk Susanne Rikardsson när Fastighetstidningen fångar henne i farten på väg till Fastighetsägarnas styrelsemöte. Speciellt engagerad är Susanne Rikardsson i stadsutvecklingsfrågor. Det ska bli extra intressant att arbeta med stadsutveckling ur ett helhetsperspektiv i en attraktiv region. Den här regionen, med närheten till Köpenhamn, har en stor potential men också stora utmaningar som jag ser fram emot att arbeta med. VICTORIA GILLBERG Bredband enklare och snabbare HYRESGÄSTFÖRENINGEN region Stockholm och Fastighetsägarna Stockholm har slutit en ny unik överenskommelse om bredbandstjänster i hyresfastigheter. Under arbetet har modellen kallats för kallvattenmodellen. Internetanslutningen är aktiverad och inkluderas i hyran, precis som kallt vatten i dag ingår. Med den nya överenskommelsen i ryggen kan fastighetsägare nu erbjuda sina hyresgäster en mycket snabb internetanslutning i lägenheten, redo att användas direkt vid inflyttning, säger Per Forsling, utvecklingschef Fastighetsägarna Stockholm. Boverkets rapport är viktig som en påminnelse om de bakomliggande orsakerna till problemen på bostadsmarknaden. Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna Sverige om Boverkets rapport Låst läge på bostadsmarknaden. Ny utbildning på KTH TILL HÖSTEN är det premiär för den nya högskolekursen Fastighetsföretagande. Kursen som främst vänder sig till fastighetsägare med litet eller medelstort fastighetsbestånd har tagits fram av Fastighetsägarna tillsammans med Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Syftet med kursen är att ge deltagarna grundläggande kunskap om de centrala frågor som berör fastighetsägandet i den privata sektorn. Särskilt fokus ligger på fastighetsekonomiska bedömningar som investeringsbedömningar, nyckeltalsberäkningar och marknadsanalyser samt det juridiska regelverket. FÖR MER information kontakta Katja Kalda på eller gå in på utbildning. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

8 Nyheter Nya mobila studentlägenheter i Sundbyberg. Flyttbara bostäder byggs i Sundbyberg 65 MOBILA studentlägenheter ska nu byggas i Sundbyberg. Kommunala bostadsbolaget Förvaltaren upplåter mark i centrala Hallonbergen. Vår vision har varit att på mindre ytor skapa lösningar som alla parter kan ha nytta av. Vi kan reducera våra overheadkostnader och därmed sänka studenternas boendekostnad, säger Elman Azari på Xlnt Living. Jag tyckte det var spännande. Hotellmagnaten Petter Stordalen till Expressen efter en lavinolycka i Norge. Mer hotell för Stureplansgruppen STUREPLANSGRUPPEN vill till år 2020 nå ett bestånd om cirka hotellrum, berättar bolaget för Fastighetsvärlden. Geografiskt är det främst fastigheter inom tullarna i Stockholm som vi letar efter. Vi vill skapa boutiquehotell med omfattande restauranger och barer, säger Per Gunne, vice vd i Stureplansgruppen. NCC stämmer Västfastigheter DEN 9 MAJ lämnade NCC in en stämningsansökan till Göteborgs tingsrätt. NCC menar att de fått merkostnader i samband med bygget av den rättspsykiatriska anläggningen Rågården i Göteborg. Stämningsansökan är på drygt 96 miljoner kronor. Tvisten gäller bland annat synen på det ursprungliga förfrågningsunderlaget, tidplanen för byggstart och bergets kvalitet. AGENDAN 25 APRIL Första spadtaget tas till Greenhouse Augustenborg, MKB:s spjutspetsprojekt inom hållbart byggande. Fastighetsbolag kan få Kommande förslag från Skattekom Sänkta ränteavdrag kommer att slå hårt mot fastighetsbranschen och kan i längden leda till sänkta fastighetsvärden. Nu funderar bolagen på hur man kan mildra effekterna. Fastighetssektorn är underbeskattad, sa Anders Borg i samband med att budgetpropositionen presenterades i höstas. Det tycks som om finansministerns uttalande hörsammats. Enligt källor till Dagens Industri (DI) ska Företagsskattekommittén när den lämnar sitt betänkande den 16 juni bland annat föreslå begränsningar av ränteavdragen (se förslagen i vår beräkning). Anna Brink, huvudsekreterare på Företagsskattekommittén, vill när Fastighetstidningen ringer upp inte gå in på exakt vilka 7 MAJ Peab och ESS tecknar avtal om nytt hotell i stadsdelen Ulriksdal i Solna. 200 rum ska hotellet, som beräknas öppna våren 2016, omfatta. 9 MAJ Helena Hed, regionchef på Sweco Environments, tilldelas Guldhuset förslag som kommer, men säger att hon är förvånad över uppgifterna i DI och att de inte riktigt stämmer. ULLA WERKELL, skattejurist på Fastighetsägarna Ulla Werkell med god inblick i utredningen, är säker på att det blir förslag i linje med de uppgifter som nu läckt ut. Sedan kan det komma andra delar som på olika sätt ska begränsa bolagens möjligheter att kringgå den ökande skatten. Hon påpekar att det framför allt är bostadsbolagen som kan få problem eftersom man inte kan överföra kostnader på sina kunder per automatik, men även kommersiella fastigheter kommer att drabbas. 12 MAJ Bostäder i Borås, HSB Göta och Peab bildar konsortium för att utveckla ny stadsdel i Borås. Rahel Belatchew Lerdell, vd. 13 MAJ Arkitektbyrån Belatchew Arkitekter breddar sin verksamhet och startar bolaget Belatchew Fastigheter. Fokus läggs på innovativa lösningar och hög arkitektonisk integritet APRIL JONAS ERIKSSON 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

9 Så här kan sänkta ränteavdrag slå i ett bolag Barbro Jansson-Stridlund, skatteexpert på KPMG, har för Fastighetstidningen räknat på hur de olika förslagen kan slå för ett fastighetsbolag med 1 miljon kronor i resultat (EBIT) och kr i räntekostnader. FÖRSLAG 1. Bolaget medges ett fiktivt avdrag för räntekostnader baserat på 20 eller 25 % av EBIT, detta oavsett om företaget har några räntekostnader. Avdrag för faktiska räntekostnader medges inte. Nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler slopas och bolagsskatten är oförändrad. 50 procent i ökad skatt mittén oroar fastighetsbranschen Man kan också känna oro för den finansiella stabiliteten eftersom en stor del av panterna i banksystemet idag utgörs av fastigheter. Vad händer med stabiliteten i den finansiella sektorn om vi får en Åsa Bergström kraftig värdenedgång? Idag har vi ett lågt ränteläge, men när räntorna börjar gå upp slår det hårt mot i synnerhet de mindre företagen. PÅ FABEGE HAR Åsa Bergström, vice vd och ekonomichef, gjort en kalkyl på hur förslaget kan slå om det genomförs. Vi har idag cirka 700 miljoner kronor som är avdragsgilla och begränsningar BERÄKNING FÖRSLAG 2. Bolaget får avdrag för räntekostnader med maximalt 20 eller 25 procent av resultatet. Nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler finns kvar och bolagsskatten sänks till %. Det slutliga förslaget som presenteras den 16 juni kan naturligtvis innehålla avvikelser. En fråga som uppkommer är hur EBIT kommer att definieras och om det kommer att ha någon betydelse hur avskrivningar på fastigheter hanteras i räkenskaperna. I tusen kronor Nuvarande regler Förslag 1 Förslag 2 EBIT Avdrag räntor/fiktivt avdrag Resultat före skatt Bolagsskatt 22 %/22 %/20 % (+50%) 150 (+36%) kommer att innebära en ökad skattebelastning. Sedan vet man inte hur vi kan kvitta det mot underskottsavdrag. Det kan komma ändrade förslag för dem och underskottsavdragen kommer att ätas Jens Engwall upp i en högre takt. Åsa Bergström anser att sänkta ränteavdrag slår orättvist hårt mot branschen. Vi har lite personal, inte råvaror men höga kapitalkostnader. Kapitalet är vår råvara och vår resurs. Begränsningar i ränteavdrag är andra steget i Finansdepartementets kamp för att minska bolagens möjligheter att undandra skatt. Så kallade räntesnurror inom koncerner har täppts till i två lagändringar, senast 1 januari EFFEKTERNA HAR ENLIGT skattejuristen Peter Lindstrand på PwC lett till att många utländska fastighetsbolag är tveksamma till köp i Sverige. Det råder idag förvirring kring skattereglerna och när en utländsk investerare ställer presumtiva affärer i Sverige mot Vi har ju under lång tid betalat väldigt lite i skatt av olika skäl. Jens Engwall, vd Hemfosa Storbritannien, Frankrike eller Tyskland är det inte säkert att man väljer Sverige. Man kan i alla fall hoppas att de nya lagarna blir enklare och mer förutsägbara. Marknaden vill ha något långsiktigt att räkna på, menar Peter Lindstrand. JENS ENGWALL, vd på fastighetsbolaget Hemfosa med en belåning på cirka 45 procent av rörelseresultat, kan tänka sig att de likt andra bolag finansierar mer av sina investeringar med preferensaktier. Då ökar vi vårt eget kapital och får stärkt balansräkning. Preferensaktier är hyggligt prissatta och efterfrågan finns. Vi får väl göra en kalkyl och se hur det ser ut. Men det är högst sannolikt att vi går in på den marknaden. Jens Engwall är inte så förvånad över att politiker vill beskatta fastighetssektorn hårdare. Vi har ju under lång tid betalat väldigt lite i skatt av olika skäl. Vi har annat som uppväger som är positivt, till exempel att få sälja dotterbolag utan att betala reavinstskatt. DAVID GROSSMAN WEBBFRÅGAN Bör fastighetsbolagen betala mer i skatt? Svara på Resultatet redovisas i nästa nummer. 15 MAJ Norska köpcentret Gulskogen i Drammen vinner utmärkelsen Årets bästa nordiska köpcentrum. Christer Larsson 15 MAJ Stadsbyggnadsdirektören Christer Larsson utses av regeringen till särskild utredare med uppdrag att göra en översyn och föreslå förändringar av den statliga politiken för arkitektur, form och design. 21 MAJ Det blev Kristianstad som tog hem priset Årets stadskärna ERIKA BRAUN, SVENSKA STADSKÄRNOR 12 JUNI Bokriskommittén släpper sin slutrapport. Läs mer om den på sid JUNI Vinnaren av arkitekttävlingen för nya Tekniska nämndhuset i Söderstaden i Stockholm utses MAJ JUNI FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

10 FOTO: OVE WALL HALLÅ DÄR Patrik Sörqvist docent i miljöpsykologi, vid Högskolan i Gävle, som visat att vi arbetar bättre i öppna kontorslandskap om våra arbetsuppgifter är svårare. Vad är det ni har upptäckt? När en text är svårläst, på grund av ett ovanligt typsnitt till exempel, blir vi mindre störda av bakgrundsljud. Det vill säga vi har lättare att minnas texten och är bättre på att korrekturläsa den, jämfört med om vi läser texten i en bullrig miljö och i ett lättläst typsnitt. Vad hoppas ni att den här insikten ska leda till? Vår målsättning är att studera hur världen är, inte att förändra den. Men en praktisk implikation skulle kunna vara att människor som arbetar i bullriga miljöer åtminstone ibland kan ha nytta av mer svårlästa typsnitt eller motsvarande. Kommer ni att fortsätta den här forskningen på något sätt? Doktoranden Niklas Halin arbetar med det här projektet och har kommit ungefär halvvägs med sitt avhandlingsprojekt. Vi kommer tillsammans att arbeta vidare med de här specifika frågorna om förhållandet mellan koncentrationskrav och mottaglighet för störande ljud. Elkärra löser sopproblem Kan vara alternativ till dyra investeringar Bygga om soprummet eller riskera kraftigt höjd hämtningsavgift, kanske kan en helt ny eldriven sopkärra vara alternativet? Att lyfta sopsäckar är ett tufft jobb som sliter på sophämtarnas ryggar. Med högre avgifter försöker därför kommunerna trycka på fastighetsägare att bygga om till mer ergonomiskt utformade sophämtningssystem, som exempelvis sopsugar. I många hus innebär det mycket höga kostnader, ibland är det näst intill omöjligt att lösa. Bostadsrättsföreningen Djursborg 12 på Östermalm i Stockholm ställdes inför faktumet att de skulle åka på en 200- procentig höjning, från kronor per år till kronor per år. Anledningen är framförallt att vi har en mycket brant backe upp från källaren och att det innebär ett extra lyft när säckarna ska lyftas från sopkarusellen, säger styrelseledamoten Magnus Lindmark. Att det i längden är ohållbart för sophämtarna har han full förståelse för, men han menade att det trots allt måste finnas ett alternativ till att bygga om till sopsug. HAN KONTAKTADE Yngve Ström på företaget Powermax och tillsammans har de konstruerat den elmotordrivna sopkärran Mandus. För att slippa lyftmomentet har de också konstruerat en svängkran, även den eldriven. Relativt sett är det en mycket liten investering. Slipper man avgiftshöjningen kommer investeringen i kärra och svängarm att vara betald på två år, säger Yngve Ström. Om Stockholms stads tekniska kontor godtar lösningen återstår att se. Men Göran Ellby, som är arbetsledare på Reno Norden, entreprenören som hämtar soporna här, tycker att det är en fullt godtagbar lösning. ERIK HÖRNKVIST FOTO: ERIK HÖRNKVIST VICTORIA GILLBERG Klickväggar för billiga bostäder I ETT BYGGE av studentbostäder i Karlstad testas en ny typ av innovativa klickskivor med skruvlöst montage. Det är företaget Oneday Wall som utvecklat alternativet till den traditionella gipsväggen. Detta är en del i Boverkets projekt som syftar till att utveckla innovativ byggande av bostäder för unga. Yngve Ströms förhoppning är att man med den eldrivna kärran ska slippa betala dyrt för att bygga om sophanteringen. Glöm inte att ändra stadgarna Center Syd ska renoveras och byggas ut. Så ska tomma butiker på Center Syd fyllas CORNERSTONE satsar 300 miljoner kronor på att bygga ut krisdrabbade Center Syd i Lödde - kö pinge. Idag står 16 av de 58 butikerna tomma. Vi ska bland annat riva ut hela golvet och lägga nytt. Dessutom lyfter vi entréerna och bygger på en extra våning i den nya delen. Totalt kommer det att bli kvadratmeter, säger centrumchefen Lars-Gunnar Garvö. Den första juli börjar nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter gälla. Nu får föreningen ta ut en avgift av den som hyr ut. Men först måste stadgeändringar göras. För att göra det lättare för bostadsrättshavare att hyra ut vidgas nu skälen för godkännande av uthyrning, från beaktansvärda till bara skäl. Lagändringen, som träder i kraft i juli i år, ger också föreningar rätten att ta ut en avgift vid uthyrning. Avgiften som får tas ut ska täcka ökade administrativa kostnader och får ligga på högst tio procent av ett basbelopp under ett år, i dagsläget kronor. För att avgiften ska kunna tas ut måste den skrivas in i föreningens stadgar. En stadgeändring kräver beslut på två på varandra följande stämmor. Avgiften ska tas ut årligen men baseras på hur lång upplåtelsen är, säger Line Zandén, nationellt ansvarig för bostadsrättsfrågor på Fastighetsägarna. VICTORIA GILLBERG 10 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

11 * Halva priset på valfritt företagspaket i 6 mån vid 24 mån bindningstid, därefter ord pris (från 399:-/mån). Gäller FASTIGHETSTIDNINGEN nya företagskunder (juridisk NR person) 5 JUNI t o 2014 m 30/ Modem 225:- (ord pris 450:-), startavgift 495:- (ord pris 995:-), frakt 99:-. Telefoniabonnemang ingår (0:-/mån). Samtals- och öppningsavgifter tillkommer. Samtliga priser exklusive moms. Tillägg för pappersfaktura 36:-. Kreditkontroll kommer att genomföras. Läs mer på comhem.se/företag 11 eller ring för att beställa

12 Gränby centrum ska växa och Atrium Ljungberg hoppas att det blir Uppsalas andra stadskärna. Atrium Ljungberg skapar ny stadskärna i Uppsala KVADRATMETER uthyrbar yta planerar Atrium Ljungberg att skapa i Gränby. Vi har successivt utvecklat Gränby Centrum genom åren. Uppsalas starka tillväxt och kommunens och andra aktörers planer för Gränby ger oss goda förutsättningar att bygga vidare och ta ett större grepp om området, säger Atrium Ljungbergs vd Ingalill Berglund. Vi kan äga lägenheter innan året är slut. Regionchef Ola Svensson, Rikshem, i Hem&Hyra Antalet färdigställda lägenheter ökade under 2013 Antalet färdigställda lägenheter ökade markant förra året. Det visar statistik från Statistiska centralbyrån bostadslägenheter i nybyggda hus färdigställdes under En ökning med tolv procent jämfört med föregående år. Göteborg går miste om miljardinvesteringar BYGGVILJAN OCH finansieringen finns. Kommunen pekas ut som främsta bromsklossen för nybyggnation i Göteborg. Det visar en undersökning från Fastighetsägarna GFR, där de frågat sina elva största medlemsföretag om orsaker till den låga nyproduktionen. Nästan alla anser att planprocessen är oöverskådlig och samtliga uppger att de har investerat mindre i nyproduktion än de hade önskat. Diös förlorar skattemål NU ÄR DET KLART att förvaltningsrätten avslår Diös yrkande om avdrag för kapitalförlust. Därmed kommer bolaget att beskattas med stöd av lagen mot skatteflykt. Beslutet innebär att Diös inte medges avdrag med 421 miljoner kronor för taxeringsåret Bolaget skriver i ett pressmeddelande att de nu kommer att analysera domen i samråd med bolagets skatterådgivare och återkomma med eventuella åtgärder. Handlar inte om avreglering ut Klas Eklund utlovar möjlig väg att närma sig Den 12 juni presenterar Bokriskommittén sina förslag på hur bostadsmarknaden bör reformeras. Klas Eklund utlovar en nyhetsspäckad utredning. En socialt ansvarsfull och politiskt möjlig väg att närma sig marknadshyror. Men fortfarande olika former av skyddsnät för hyresgästen. Så lyder visionen i korthet. Det viktiga är att det inte handlar om avreglering utan omreglering. Det kommer att finnas regleringar, som dock är mildare än idag, säger Klas Eklund, till vardags seniorekonom på SEB. Han leder alltså den av Fastighetsägarna Sverige och Handelskamrarna tillsatta kommitté som fått i uppdrag att ta fram Dela parkering med ny app Hyr ut parkeringsplatsen när den ändå är tom eller förboka parkering flera dagar i förväg. Det är några av funktionerna i en ny parkeringsapp. Erik Glitterstam hoppas att hans app Apparkingspot ska bidra till att öka beläggningsgraden och därigenom frigöra en hel del parkeringsplatser. Funktionen är i grunden enkel. Vet man att man inte kommer att utnyttja sin parkeringsplats matar man in var, när och pris. Tidigare när man hyrt ut parkeringar konkreta förslag på reformer som kan få bostadsmarknaden att fungera bättre. EN FRÅGA SOM onekligen diskuterats livligt denna vår. Nybyggarkommissionens 63 förslag, den socialdemokratiska forskningskommissionens och Boverkets rapporter är bara några exempel. Ändå blir Klas Eklund förvånad över frågan om det verkligen finns något mer att tillföra. Detta blir väldigt nyhetsmässigt, det kan jag lova. Inte minst pekar den attefallska kanonaden av utredningar, som är utmärkta, på att något måste göras. Men liksom de andra initiativen tacklar de inte elefanten i rummet, alltså den existerande hyresregleringen. Därför finns det mer än någonsin behov av att någon tar på sig att har det oftast handlat om långa tider på upp till ett halvår. Det vi gör är helt obruten mark, för nu kan man börja hyra ut bara några timmar eller över en helg. BLIR DET EN succé menar Erik Glitterstam att det finns en klar uppsida för fastighetsägare. Om man kan utnyttja de parkeringsplatser som redan finns effektivare bör man kunna sänka parkeringsnormen, som är ett stort hinder i många byggprojekt. ERIK HÖRNKVIST 12 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

13 Klas Eklund om presumtionshyror: Den väg regeringen gått tror jag inte är särskilt effektiv. Det är bara knappt en procent av bostadsbeståndet som förnyas varje år. Av detta är det i sin tur bara en tredjedel där presumtionshyror råder. Alltså bara tre promille av beståndet per år! Ska man gå den vägen tar det en oändlig tid att göra om beståndet och skapa mer rörlighet. Dessutom är ju presumtionshyrorna inga riktiga marknadshyror, eftersom de ska tillbaka in i regleringen efter 15 år. an omreglering marknadshyror knyta ihop detta med ett politiskt och rimligt genomförbart förslag. Utan att gå in på detaljer utlovar Klas Eklund ett förslag som står stadigt på två Då tror jag att bostadsbristen förvärras, då tror jag att det blir fler arbetslösa och segregationen blir ännu större än i dag. Klas Eklund, ordförande Bokriskommittén ben. Det gäller att bygga mer men också att öka rörligheten i det existerande beståndet. Att bara öka rörligheten genom att snabbt röra sig mot marknadshyror innebär FOTO: ERIK HÖRNKVIST stor risk för att hyrorna stiger snabbt med stora sociala problem som följd. Om man å andra sidan bara bygger nytt tacklar man inte problemen som följer med ett dåligt utnyttjande av beståndet, vilket faktiskt skapar stora samhällsekonomiska problem. Går det att reformera systemet utan stora sociala och fördelningsmässiga konsekvenser? Våra förslag rör inte bara byggregler och hyresreglering. De handlar också om neutralitet mellan upplåtelseformer, reavinstskatt kontra fastighetsskatt och så vidare. Allt sådant har självklart fördelningsmässiga konsekvenser. Men om man inte gör något får det också konsekvenser. Då tror jag att bostadsbristen förvärras, det blir fler arbetslösa och segregationen blir ännu större än idag. På alla de punkterna hävdar jag att våra förslag ger positiva effekter. KLAS EKLUND ANSER att Sverige länge inte haft någon bostadspolitik att tala om. Staten har abdikerat från sin subventionspolitik och sagt att nu ska det privata sköta byggandet och att allmännyttan ska skötas affärsmässigt. Men man har bara gått halvvägs. Det finns ju fortfarande mängder av hinder kvar. Dit räknar han dels hyresregleringen som blockerar flyttkedjor och skapar en tröghet i hyresbeståndet, dels skatter som skapar tröghet i det ägda beståndet. Sverige måste välja väg. Antingen gå emot strömmen och återupprätta subventionerna, vilket jag tror är omöjligt. Eller så funderar man så socialt ingenjörsmässigt och solidariskt man kan på hur man ska kunna få till stånd en socialt acceptabel övergång till mer marknadsmässiga hyror. Det är alltså det vi försöker göra. Hur tror du att rapporten kommer att landa hos era uppdragsgivare? På de flesta punkter bra. Men vi har hållit oss fria gentmot uppdragsgivarna och det kommer säkert att finnas förslag som de inte kommer att gilla. ERIK HÖRNKVIST Bolag på börsen, Fastighetstidningen nr 4/2014. Akelius Residential till börsen BÖRSEN ÄR INGET alternativ för oss, sa Roger Akelius i förra numret av Fastighetstidningen där vi skrev om fastighetsbolag som vill in på Stockholmsbörsen. Men den 9 april stod det klart att företaget planerar en listning på First North. Roger Akelius betonar dock att det inte är någon riktig börsnotering. Vi ger enbart ut preferensaktier. Det är en metod för att låna kapital men istället för ränta finns en årlig fast utdelning. Vid en eventuell finanskris kan vi hålla inne utdelning ett år mot straffränta, säger Roger Akelius till Affärsvärlden. ökade e-handelns försäljning med under första 16procent kvartalet Källa: HUI Bostadshuset Skagershuset i Årsta vann pris. Skagershuset blev Årets Stockholmsbyggnad 2014 BOSTADSRÄTTSFASTIGHETEN i cederträ i Årsta, Skagershuset, har utsetts till Årets Stockholmsbyggnad 2014 av stockholmarna. Bidraget fick 590 av tävlingens sammanlagt röster. Arkitekter är OWC Arkitekter och byggherre Åke Sundvall Projekt AB. Ställ rätt krav på din våtrumsentreprenör GVK ställer krav på på både företag och och montörer att att följa branschreglerna för för att att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. Fotolegitimation gör gör det det lätt lätt för för beställaren att att kontrollera om om montören tillhör ett ett GVK-auktoriserat företag och och har har rätt rätt behörighet för för installationen. Samtliga GVK-auktoriserade företag finns på på FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

14 Domen visar att hyresreformen är tandlös Svea hovrätt avslår yrkandet att lägesfaktorn ska få större genomslag vid hyressättningen. Besvikelsen hos Fastighetsägarna Stockholm är stor. Domslutet ger ett tydligt besked års reform är otillräcklig och cementerar de oskäligt låga hyresnivåerna i Stockholms innerstad, där efterfrågan på hyresrätter är oerhört stark. Det är orimligt och återspeglar inte bostadskonsumenternas värderingar, säger Marie Öhrström, chefsjurist på Fastighetsägarna Stockholm. Fastighetsägarna Stockholm, tillsammans med fastighetsägaren Wåhlin, prövade fallet som rör hyrorna för lägenheterna på John Bergs Plan på Kungsholmen, dels för att få hyror som bättre avspeglade lägesfaktorn i Stockholm, dels för att testa vad den hyresreform som antogs 2011 får för effekt på hyressättningen. Vi vet nu att reformen tyvärr inte kommer att leda till en väl fungerande hyresmarknad i Stockholm, något som är djupt olyckligt med tanke på den skriande bostadsbrist som råder här, avslutar Marie Öhrström. PÅ HYRESGÄSTFÖRENINGEN Stockholm välkomnar man beslutet. Det är bra att hovrätten slår vakt om det lagstadgade förhandlingssystemet. Nu går vi vidare i vårt arbete med att utveckla bruksvärdessystemet så att det bättre stämmer överens med hyresgästernas värderingar. Det ska inte bara vara det geografiska läget som ska ligga till grund för hyressättningen, säger Greger Björkegren, ordförande för Hyresgästföreningen region Stockholm. VICTORIA GILLBERG Stefan Attefall diskuterar bostadspolitik med Reinhold Lennebo, vd på Fastighetsägarna Sverige, under Almedalsveckan Nu är det dags för Almedalen Årets höjdpunkt för svensk maktelit närmar sig med stormsteg. Fastighetstidningen listar de seminarier du inte får missa under Almedalsveckan i Visby. Deltagandet under Almedalsveckan har stigit stadigt och förra året samlades över personer i Visby. Och eftersom det i år är valår förväntas siffrorna stiga ytterligare. Under de senaste fem åren har flest arrangemang berört ämnesområdena vård och omsorg samt klimat och miljö, tätt följda av arbetsmarknad och näringsliv. Men redan förra året kunde Fastighetstidningen konstatera att fokuset på samhällspolitiska frågor, och specifikt bostadspolitiken, har ökat. Och att döma av årets lista på arrangemang kommer fokus på bostadsfrågorna inte att minska i år. Bland dem som arrangerar seminarier och diskussioner som berör bostadspolitik och fastighetsfrågor ser vi förutom Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen också Riksbyggen, Sveriges Arkitekter, Boverket, Studentbostadsföretagen, Svensk ventilation och NCC. VICTORIA GILLBERG Det här får du inte missa 30/6 Hur kan arkitektur lösa ungas boende? Nya innovativa, yteffektiva och kostnadseffektiva projekt diskuteras på Sveriges Arkitekters seminarium. 1/7 Vilka är de största utmaningarna på bostadsområdet? Reformer och plan- och bygglagen diskuteras av bland andra bostadsminister Stefan Attefall. Sveriges bostadsmarknad ett hot mot den finansiella stabiliteten? EU-kommissionen i Sverige diskuterar hushållens höga bostadslån och om de utgör en risk eller inte. 2/7 Varför blir det inte alltid så bra som vi vill? Om mellanmjölksarkitekturens dilemma. Sveriges Arkitekter bjuder tillsammans med Fastighetsägarna in branschaktörer för att prata om hur branschen kan samverka för att få ett bättre slutresultat. Reformagenda för en fungerande bostadsmarknad. Bokriskommittén, under ledning av Klas Eklund, presenterar sin reformstrategi för att lösa bostadsbristen. 3/7 Istället för parkeringsnormen nya sanningar om parkeringsnormer och fastigheter. Trivector lyfter frågan om parkeringar och hur man kan minska efterfrågan på parkeringar i storstäderna. Bygga nya hyresbostäder vad krävs för att få lönsamhet? IPD tittar på vad som lockar investerare att satsa på hyresbostäder och hur man får kalkylen att gå ihop. FOTO: DAVID GROSSMAN WEBBSVARET Skulle du kunna tänka dig att erbjuda dina hyresgäster tioårshyra? V E T EJ 1 8% JA NEJ 53% 29% Så löd webbfrågan i förra numret. Så här tyckte de läsare som svarade. BORÄNTOR Lägsta boräntorna 3 mån: 2,61% 2 år: 2,70% 5 år: 3,39% Källa: KPI 313,89 April 2014 (1980=100) 0,2% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) AKTIEKURSER 26 maj mån, % 12 mån, % Atrium Ljungberg B -0,96 8,42 Balder B 2,42 65,37 Castellum B 6,31 12,72 Corem Property Group 7,63 18,14 Diös Fastigheter 2,78 37,72 Fabege 2,63 26,98 Fast Partner 11,11 26,98 Heba B -0,59 15,41 Hemfosa Fastigheter 5,87 Hufvudstaden A 0,16 4,97 Klövern 0,56 21,43 Kungsleden -0,47 18,89 Lundberg B 7,13 26,30 Sagax B 4,69 52,27 Wallenstam B 6,88 24,07 Wihlborgs Fastigheter 0,39 17,46 Under maj månad sålde ATRIUM LJUNGBERG sitt återköpta innehav om B-aktier, motsvarande 2,3 procent av det totala antalet Ingalill Berglund aktier. Försäljningen har genomförts i anslutning till att de största aktieägarna tillsammans sålt 8 miljoner B-aktier, motsvarande 6,0 procent av totala antalet aktier. Vi säljer för att bidra till en ökad likviditet i aktien. Vi tror att en ökad likviditet gynnar våra aktieägare och skapar en ökad flexibilitet för bolaget i framtiden, säger Ingalill Berglund, vd på Atrium Ljungberg. 14 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

15 Ögonblicket KL. 08:25 DEN 26 MAJ SNÖDROPPSGATAN 3, MALMÖ Bostadsområdet Holma i stadsdelen Hyllie i Malmö vaknar upp till en ny vecka. Utanför MKB:s fastighet på Snödroppsgatan 3 passerar hyresgäster på väg till skola, dagis och jobb. Idag får de anledning att stanna upp och titta på husets fasad. Den australiensiske konstnären Smug One lägger en sista hand på jättemålningen som sträcker sig över det åtta våningar höga huset. Målningen är en del av gatukonstfestivalen Artscape där lokala och internationella konstnärer fått tillgång till byggnader i staden. Festivalen, som är den första i sitt slag, pågår i Malmö under maj och juni och arrangeras av bland andra Region Skåne, Malmö stad och Eon. FOTO: ANDRÉ DE LOISTED FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

16 #åsikten Karolin Forsling 16 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

17 KAROLIN FORSLING, chef för stadsutveckling på AMF Fastigheter: Fastighetsbranschen är stöpt i samma form TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: JOHAN BERGMARK Många fastighetsägare har svårt att tänka utanför boxen. Det kan stå dem dyrt i framtiden. Åsikten är Karolin Forslings, ny chef för stadsutveckling på AMF Fastigheter. Hon har bland annat utvecklat gallerian Mood och arbetar nu med nya stadsrummet Urban Escape. Du sysslar numera med stadsutveckling i city. Är det fastighetsägarnas uppgift? I allra högsta grad. Tiden är förbi när city rullade på som ett självspelande piano. Tittar man på det som sker utanför citykärnan med allt fler köpcentrum och kontorsprojekt så inser alla att det måste finnas en plan även för city. Här krävs samarbete med staden och med andra fastighetsägare för att få synergier. Vi är nu tio stora fastighetsägare som träffas varje vecka i det vi kallar fastighetsägarforum. Det krävs samarbete med staden och andra fastighetsägare för att få synergier i city. Men är det inte vanskligt att ha konkurrenter med i samarbeten? Inte om man talar om rätt saker. Vissa verksamheter kanske passar grannhuset bättre än ditt eget. Har man en gemensam agenda och samförstånd kan man i enad front möta staden bättre. Och staden får en enad samman slutning och slipper springa runt mellan olika aktörer. Vad står högst på agendan? Vi kan inte ha en stad i världsklass med enbart tre shoppinggator (Hamngatan, Drottninggatan och Biblioteksgatan). Vi har stora internationella kedjor som inte kommer in för att det inte finns bra lägen med attraktiva stråk. Det är ju katastrof. Vi måste utveckla fler platser så att city kan växa. Inte bara för att locka fler handlare utan även näringslivet. Det finns delar, som runt Hötorgsskraporna och Sergelgången, som faktiskt inte är bra och det är ju citys centrala stråk. Och var får man in bostäder? Där krävs det att man tänker till och tar större grepp. Än så länge har det bara handlat om att bygga 40 bostäder på taket på ett kontorshus med en mörk dörr i gatuplanet. Är det verk ligen något som skapar en levande stadsmiljö? Du talar ofta om att gå utanför boxen. Vad menar de med det? Många i fastighetsbranschen är stöpta i samma form. De har läst samma program på högskolorna, de går på samma seminarier, läser ungefär samma böcker. Och så gör man copy and paste på det som fungerat i massa år. Men en dag upptäcker man att gamla mönster måste brytas och då kan det vara för sent. Fast copy and paste verkar ju fungera. De flesta gallerior som liknar varandra går ändå bra. Ja, än så länge. Men nu växer e-handeln och med den kommer nya beteendemönster. Det gäller i lika hög grad kontorsmarknaden. Hur bemöts dina tankar och idéer hos andra fastighetsägare? För tio år sedan stack jag väl ut, inte minst för att jag har en annan bakgrund och vokabulär än många andra i branschen. Nu har jag gjort några lyckade projekt som funkar och då blir man mer trovärdig. Jag ser att branschen har mycket kunskap om byggnader och det är bra, men jag säger att de är helt värdelösa utan innehåll som attraherar människor. Och vilket innehåll ska man fylla på med när handeln sviker? Vi måste se på staden som en mötesplats vid sidan av hemmet och jobbet. Platser där vi kan underlätta våra liv, där vi kan träffas, äta, jobba, handla och få del av den service som under lättar vårt livspussel. Men hur ska man ta betalt? I kronor per kvadratmeter blir det nog inte och att använda omsättningshyra till en butik kommer inte att fungera om 70 procent köps på nätet. Nya affärsmodeller måste till som tar betalt för luften på nya sätt, till exempel flöden av besökare. Avgörande är att vi redan nu på allvar måste fundera över vad som blir lönsamt i framtiden. Fastighetsutveckling är som att styra en stor tanker och det tar tid att ändra kurs. Och hur vet du att ni styr åt rätt håll nu? Det kan man aldrig med säkerhet veta. Det enda vi vet är att förändring kommer att vara ett normaltillstånd i ett samhälle där innovation driver tillväxt. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

18 Fokus Nybyggt Grunden finns för TEXT: DAVID GROSSMAN/ EVA-LISA SAKSI FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN/ LASSE HEJDENBERG/ JOHAN BERGMARK N är alliansen och oppositionen i valdebatten drabbar samman i frågan om arbetslöshet landar det allt som oftast i en diskussion om statistik. Är det antalet nya jobb eller sysselsättningsgraden som är den rättvisa parametern för att visa sanningen om läget på arbetsmarknaden? Samma statistikträsk hamnar man också förr eller senare i när Sveriges byggkostnader är uppe till diskussion. Är det dyrare att bygga här än i andra europeiska länder? Har vi dålig konkurrens på byggmarknaden? Den allmänna uppfattningen, i alla fall när man läser den senaste tidens uttalanden från politiker och olika bostadskommittéer, är att så är fallet. Källan är oftast Eurostat, som låter olika konsulter i Europa bedöma priset för exakt samma vara, ett flerfamiljshus, en skola eller en bro. I den senaste 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

19 Visst går det att bygga billigare om viljan finns. Det visar en rad olika projekt som dragits igång de senaste åren. Men den ständiga frågan om Sverige har höga byggpriser och dålig konkurrens i sektorn får man inget klart svar på. att bygga billigtbilden: rapporten från 2011 ligger Sverige 65 procent över genomsnittet för EU och högre än våra nordiska grannar, förutom Norge som ligger högst upp på listan. Det är efter 2009 som byggpriserna skenat iväg i Sverige och Norge (se statistik sidan 21). Orsaken till utvecklingen finns det olika uppfattningar om. Beräkningarna presenteras i euro och tittar man närmare på utvecklingen finns det ett tydligt samband mellan att kronan stärkts mot euron och våra högre byggpriser. Det påpekar även Eurostat i en kommentar, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH. INTE HELLER BOVERKET som i april publicerade en rapport i ämnet (Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse) kommer fram till att Ett skepp kommer lastat med prefabricerade byggdelar. För att sänka byggkostnaderna importerar Byggvesta betongstommar från Östeuropa. Läs mer på nästa uppslag. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

20 FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN Mats Eriksson och Hasse Borninger lastar av håldäcksbjälklag från estniska företaget Lasbet på Byggvestas byggplats i Norra Djurgårdsstaden. ATT GRÄVA SIG BAKOM PRISERNA OCH SE VAD SOM ÄR KOSTNADER ÄR INTE LÄTT. DET FINNS INGEN AKTÖR SOM ÄR INTRESSERAD ATT LYFTA PÅ LOCKET. BENGT J. ERIKSSON, BOVERKET bygg priserna i Sverige sticker ut i alla fall inte i en nordisk jämförelse. Nu är det inte så enkelt att jämföra byggen i olika länder med varandra. Eurostat använder sig av konsulter som räknar Bengt J. Eriksson, på fiktiva kostnader. Analytikerna Gardiner och Theobald Boverket tittar på faktiska kostnader, men där kan det bli äpplen och päron eftersom det är olika typer av projekt som jämförs med varandra, säger Bengt J. Eriksson, analytiker och nationalekonom Ola Månsson, vd på Boverket. Sveriges Bygg- Frågan är också i vilken grad industrier rapporten, trots sitt namn, visar faktiska byggkostnader. Det är mycket svårt att gräva sig bakom priserna för att utröna vad som är faktiska kostnader för att producera. Dels då det inte finns någon sådan samlad statistik att tillgå, dels då aktörerna i branschens olika led saknar incitament att redovisa dessa uppgifter som skulle innebära att vinstmarginaler offentliggörs, konstaterar Bengt J. Eriksson. Byggindustrins företrädare ser inte att man har någon anledning till att kommunicera kostnad. Varför ska vi göra det? Det är en konkurrensfaktor. Ingen kräver väl att en biltillverkare ska berätta om hur stora kostnaderna är för att tillverka en bil? Det som är intressant är priset till kund, säger Ola Månsson, vd på Sveriges Byggindustrier. ÖVERENS ÄR MAN i alla fall om att vi i Sverige har en fri marknad där det är utbud och efterfrågan som bestämmer priset och att bostadsbristen i stor städerna lett till att byggbolagen sökt sig till marknaden där utdelningen är bäst byggen av bostads rätter. 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

21 Billigare med egen import BYGGVESTA Krav på lägre hyra förde Byggvesta österut. Idag samarbetar man med en mängd entrepenörer runt Östersjön och byggkostnaden är 20 procent under den gängse. I ett av Byggvestas första avtal, en markanvisning i Hammarby sjöstad, stod det skrivet att företaget skulle ha tio procent lägre hyresnivå än allmännyttan. För att komma ner i kostnader inledde Byggvesta ett så kallat partneringavtal med Hökerum Bygg. Utan att kompromissa med kvaliteten försökte vi hitta ett sätt att dela på de besparingar som kan göras och där båda parterna blir aktiva, säger Lars Gärde, projektledare och inköpschef på Byggvesta. DEN STÖRSTA UTGIFTEN var betongstommarna. En färdig betongstomme kunde kosta kronor per kvadratmeter bo area, men hos en utländsk leverantör fann man en betongstomme med samma kvalitet för kronor. Idag köper vi i huvudsak prefabricerade betongstommar från utlandet. Det är inte ett självändamål att köpa från utlandet, vi vill få till en konkurrenssituation, säger Lars Gärde. Genom partneringsamarbete tillhandahåller Byggvesta sitt nätverk av underentreprenörer och materialleverantörer till den totalentreprenör de använder sig av. Nätverket består av leverantörer Lars Gärde från Estland, Lettland, Litauen, Polen och norra Tyskland. Avtalen gäller både arbetskraft och material som stommar, installation, puts, plattsättning, måleri och golvläggning. Vår målsättning är öka prefabriceringen för att få en kort byggtid och minska antalet transporter till och från våra byggplatser, eftersom våra projekt är ofta belägna i och omkring våra storstäder. Lars Gärde uppskattar att Byggvesta hamnar ungefär 20 procent lägre i pris än om de hade gjort en upphandling i Sverige. Att de utländska entreprenörerna inte anpassar tillverknings- eller arbetssätt till svenska förhållanden sänker priset, förutsättningen är att materialet har EU-standard och är CE-märkt. Det har varit viktigt för oss att lära oss vad som funkar bäst i fabriken. Vi säger gör som ni är vana vid och har erfarenhet av. Tillsammans med dem vidareutvecklar vi prefabriceringen, som till exempel hela badrumsmoduler, säger Lars Gärde. Byggvesta bygger främst lamellhus och kvarter. Den låga produktionskostnaden skapar en flexibilitet, som gör det möjligt att bygga hyreshus på platser i tillväxtorter där andra bostadsbolag har svårt att få finansieringen att gå ihop. Utmaningen ligger inte i att bygga billigt, utan att bygga ett prisvärt hus med en tilltalande arkitektur. Hur mycket jag än använder utländska kanaler blir det ändå dyrt om jag väljer en arkitektritad produkt som är dyr att bygga. Koden att knäcka är att jobba med arkitekter som kan skapa ett utbud med variation i uttrycket och som är produktionsvänligt, säger Lars Gärde. BYGGVESTA ARBETAR AKTIVT med att få in de utländska byggföretagen på marknaden. Lars Gärde menar att konkurrensen i Sverige behöver dem. Utan den här arbetskraften skulle bostadsbyggandet gå ännu långsammare det är jag övertygad om. Allt ska naturligtvis ske på avtalsmässiga grunder, med löner och säkerhet på arbetsplatsen. Man kan tydligt se att byggpriserna skjuter iväg under talet samtidigt som byggföretagen blir byggherrar och börjar sälja bostadsrätter direkt till konsument. När bolagen har kontroll över hela kedjan och vet vad slutkunden kan Petter Jurdell, betala så följer byggpriset med, Sabo säger Petter Jurdell, chef för fastighetsutveckling på Sabo. Han har många års erfarenhet av bostadsproduktion, bland annat från NCC. Tyvärr har vi i allmännyttan misslyckats med att hålla tillbaka byggpriserna för hyresrätter utan de har i hög grad följt med i prisuppgången gällande bostadsrätter, tillägger Jurdell. OLA MÅNSSON vill helst peka på en annan förklaring. Byggpriserna var förr inlindade i statliga subventioner och det var svårt att se vad den egentliga kostnaden mot kund var. Misstankar om att det råder en svag inhemsk konkurrens i byggbranschen besannas till viss del i en rapport från Konkurrensverket, där man studerade byggen av bostadshus åren 2002 och Konkurrensverket kom då fram till att priset skulle varit 20 procent lägre om de stora byggbolagen hade handlat upp sina tjänster i konkurrens istället för att göra allt i egen regi. Petter Jurdell på Sabo anser att den analysen stämmer och han tror att deras arbete med att hitta billiga leverantörer av Kombohus i längden kommer att leda till ökad konkurrens och lägre priser. Våra upphandlingsdokument är offentliga och alla fastighetsägare som planerar ett bygge kan läsa avtalen, sedan ringa NCC och be att få köpa för kronor per kvadrat boyta. Då har man vänt på diskussionen. Istället för att byggbolagen kräver kronor och sedan ska fastighetsägaren pruta ner priset får nu bolagen försöka argumentera upp det om det går. Hans Lind är skeptisk till att det råder svag konkurrens på byggsidan. Det finns fullt av byggbolag i Sverige och en intresserad byggherre kan dela upp entreprenaden om man inte vill använda en stor byggare. Jag tror att bristen på prispress snarare handlar om att det är skönt att slippa bygga billiga hus. Många fastighetsbolag vill inte bygga till den gruppen och så skyller man på kostnaderna. Det är enklare att bygga till välbeställda människor som levererar säkra betalningar, säger Hans Lind. BEHRN FASTIGHETER i Örebro är i alla fall ett bolag som tror på att man kan bygga utanför de mest attraktiva områdena, bara man gör det till rätt pris. Behrn lät NCC bygga konceptet Folkboende och tre punkthus med 61 lägenheter stod klara i slutet av Fastigheterna är platsgjutna och innehåller mycket lokalt material. Byggpriset blev cirka 20 procent under de Norge i topp Byggpriserna i Norge och Sverige har ökat rejält från Prisnivåindex framtaget av Eurostat och beräknat i euro. En dyrare krona kan ha påverkat statistiken. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

22 FOTO: JOHAN BERGMARK Betongväggarna är målade. Ouliana trivs i sin nya lägenhet DET HAR BARA gått en månad sedan Ouliana Österberg och sambon flyttade in i fyran på 92 kvadratmeter i det nybyggda Byggvestahuset i Annedal. Utanför pågår bygget av kvarteret fortfarande. Hyreshuset på fem våningar är byggt av prefabricerade betongdelar. Det känns märkligt att det går att hålla värmen i en lägenhet med bara betongväggar, säger Ouliana. Fastigheten är ett egenvärmehus med FTX-system och enligt det gröna Kanske enkelt men inte dåligt, tycker nyinflyttade Ouliana Österberg. hyreskontraktet ska man som hyresgäst hålla nere sin miljöpåverkan. Förutom hyran på kronor tillkommer el och varmvatten. Ouliana är nöjd med standarden. Det är enkla material som använts, men det betyder inte att det är dåliga material. Man förstår att det är billigt byggt, men det ser inte billigt ut. Det är väldigt bra ljudisolerat, vilket antagligen beror på betongväggarna. Vi hör inte grannarna alls. STÅNGÅSTADEN Standard sänker kostnaden Som på många andra tillväxtorter är det hårt tryck på bostadsmarknaden i Linköping. Stångåstaden har projekt i hela staden med omnejd, men att få till lönsamheten i ytterområdena är inte helt lätt. I östra Lambohov har bostadsbolaget valt Sabos nyckelfärdiga Kombohus för att få ner byggkostnaderna. På Utsädesgatan i östra Lambohov utanför centrala Linköping växer fyra punkthus fram. Vid årsskiftet är det dags för inflyttningen i kvarteret Åkervindans 64 hyresrätter. Det är allmännyttiga bolaget Stångåstaden som bygger sina första så kallade Kombohus med tvåor och treor. Kombohusen är standardiserade och nyckelfärdiga typhus som branschorganisationen Sabo har tagit fram och handlat upp med ett gemensamt ramavtal för allmännyttans bostadsbolag. Det gäller att komma ner i byggkostnad. vilket är en förutsättning för att få till ett projekt i ett C-läge i Linköping. Att använda en färdigupphandlad produkt är också ett sätt att öka konkurrensen och utmana de entreprenörer som finns i Linköping, säger Fredrik Törnqvist, vd för Stångåstaden. DE SENASTE ÅREN har Stångåstadens projekt legat på mellan och kronor per kvadratmeter. Lambohovprojektet ligger på strax under kronor när mark, markarbeten och moms har lagts till den fastslagna entreprenadkostnaden på kronor per kvadratmeter boarea. Hyran landar på kronor per kvadratmeter. Från början var det ett entreprenadföretag som hade möjlighet att förvärva marken. De gängse här i Örebro. Tack vare smarta lösningar kunde vi maximera boytorna och minska på det som inte går att ta betalt för, säger ägaren och vd:n Per Johan Behrn. Allt hyrdes snabbt ut och resultat nettot säger han översteg fem procent redan från dag ett. En lokal fastighetskollega byggde Per Johan Behrn, Behrn Fastigheter ett hyreshus i samma område med gängse limpa där trerummarna är 73 istället för 63 kvadratmeter som i Behrns fastigheter. Det tog nog ett halvår innan allt var uthyrt. Behrn upprepar nu konceptet i området Gustavsvik där 120 lägenheter ska uppföras i sjuvåningshus. Vi vill gärna fortsätta på den vägen om kommunen kan tilldela mer mark. Tyvärr hör vi nu röster som talar om att man inte vill att allt ska se likadant ut, att det inte ska byggas nya miljonprogram. Det är trist med tanke på att det är hus av bra kvalitet som folk vill bo i, säger Per Johan Behrn. Hans Lind är inne på samma linje. Det enda medlet för att pressa priserna på byggen är att kommunerna upplåter mer mark så att konkurrensen mellan bolagen ökar. Och att man öronmärker mer mark till hyresrätter. 22 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

23 FOTO: LASSE HEJDENBERG FAKTA/KOMBOHUS De nyckelfärdiga Kombohusen kommer i flera varianter: i två, tre eller fyra våningar. Moms och kostnader för grund, mark och markberedning tillkommer vilket ger en total produktionskostnad från kronor per kvadratmeter. Det är cirka 25 procent lägre än snittet och innebär normalt hyresnivåer på kronor per kvadratmeter och år. Standarden är hög även om produkten är standardiserad, säger Fredrik Törnqvist, vd för Stångåstaden i Linköping. lämnade ett förslag till oss att köpa nyckelfärdiga hus för kronor per kvadratmeter. Det var inte exakt samma hus som vi bygger nu, men ett likvärdigt. Vår bedömning är att vi har sparat ungefär 20 procent genom att använda det här mer standardiserade alternativet som Kombohusen är, säger Fredrik Törnqvist. Billigt byggande kan associeras med lägre standard. Lägenheterna har balkong, kaklade badrum, trägolv i alla rum och är utrustade med egen tvättmaskin och torktumlare. Beställaren kan välja fasadfärg och placering av balkonger för att anpassa till den omgivande miljön. Däremot går inte planlösning och lägenhetssammansättning att ändra. Det är viktigt att man inte tror att det är låg standard. Standarden är hög även om produkten är standardiserad, säger Fredrik Törnqvist. STÅNGÅSTADEN hyr ut ett hus i taget. Snart påbörjas uthyrningen av det tredje huset. Det har gått väldigt bra att hyra ut trots att det är många månader kvar till första inflyttning som sker till årsskiftet, säger Fredrik Törnqvist. Om man ska bygga mer industriellt gäller det att de utvecklade produkterna passar i alla kommuner, menar Fredrik Törnqvist. Det är viktigt för oss och för branschen att man får ordning på vad som gäller när det är särkrav och inte är särkrav. Då ökar konkurrensen att få fram mer prisvärda produkter. Kommer ni att bygga fler Kombohus? Ja, vi tittar på fler lägen för vi tycker att de passar bra just i ytterområden, säger Fredrik Törnqvist. TYVÄRR HÖR VI NU RÖSTER SOM TALAR OM ATT MAN INTE VILL ATT ALLT SKA SE LIKADANT UT, ATT DET INTE SKA BYGGAS NYA MILJONPROGRAM. PER JOHAN BERHN, VD BEHRN FASTIGHETER Fastighetsägarna Sverige skulle också gärna se att byggbolag och byggherrar kan hitta avtalsmallar för så kallade incitamentsavtal där båda parter tjänar på att hitta billigare lösningar, till exempel import av material. Avtal liknande partnering (se Byggvesta sidan 21). Parterna i Byggandets kontraktskommitté (BKK) som under en längre tid försökt ta fram ersättnings- och avtalsmallar för incitament och samverkan har dock haft svårigheter att enas om hur mallarna ska formuleras och arbetet har därför dragit ut på tiden. Att använda incitamentsavtal där båda parter ser fördelar med att pressa kostnader är ett bra sätt att minska byggkostnaderna. Jag hoppas verkligen att BKK kan enas om formuleringarna, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

24 KÖK BA D GA RDE R OB Din kompletta inredningsleverantör Under 2013 växte vi tillsammans med våra kunder hela 24%. Vi ser en stark växling från miljöbelastande lackade produkter till LIBs miljösmarta laserkantade alternativ. LIB har en produkt som möter bostadsbolagens miljöpolicys och vi är stolta och glada att det allt oftare uppmärksammas. med på våra populära montörutbildningar. Tid är pengar. Livscykelkostnad blir en allt viktigare ingrediens. LIBs korta produktionstid på bara två veckor kombinerat med den10-åriga garantin, ger en stark respons. LIB är en komplett inredningsleverantör och vi kan måttanpassa stommar, garderober, badrumsmöbler och köksluckor. LIB levererar kök årligen. LIB bygger alla luckor, stommar, garderober och badrumsmöbler i småländska Vimmerby. Ring oss för ett fabriksbesök eller häng Låt oss ge er ett erbjudande! Victoria Mannerström victoria.mannerstrom@libluck.se Kjell Larsson kjell.larsson@libluck.se Våra nya måttanpassade skjutdörrsbeslag och Krokodil badrumsmöbler vinner mark. Innovation och utveckling är ett naturligt inslag i vår verksamhet. Har du loggat in på vår nya webbshop förresten? Lennart Bergh lennart.bergh@libluck.se Henrik Ripa, VD henrik.ripa@libluck.se Luck & InredningsBolaget Box 23, Borås Tel: info@libluck.se 24 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

25 Grön gård Tips och råd Gröna utsikter Allt fler som bor i flerbostadshus vill sätta händerna i jorden, både för att odla sin egen mat och skapa en trivsammare boendemiljö. Stadsodlingsexperten Ulrika Flodin Furås tipsar om hur man kommer igång med odlingen på gården. TEXT: EVA-LISA SAKSI ILLUSTRATION: JOHAN JARNESTAD UPPÅT VÄGGARNA Armeringsnät fäst i träram eller trästolpar kan användas som spaljé. Där kan klättrande växter som bönor, ärtor och luktärt växa. Eller bind ihop smala bitar galler med najtråd och tryck ner i marken för att få en fristående spaljé. SATSA PÅ KRUKA Använd stor kruka eller hink med plats för mycket jord. Det måste finnas hål i botten för att undvika översvämning. Häll lecakulor i botten och gör gärna hål i sidan av hinken, då ligger lite vatten kvar i botten utan att det blir översvämning. Rabarber kan med fördel odlas i kruka och klarar av att övervintra. Förutom blommor är kryddörter och tomatplantor också bra krukväxter. BISYSSLA! Odlingar i staden gör att våra insekter överlever. Blommor och kryddor som lavendel och timjan lockar till sig bin. Fjärilar dras till bland annat buddleja, rudbeckia, kaprifol, mynta och timjan. PALLKRAGE Anpassa höjden efter vad som ska odlas. Stapla två eller tre pallkragar för odling som kräver djup, exempelvis morötter. En markduk underst släpper igenom vatten, men hindrar ogräs. Undvik tryckimpregnerat trä som kan innehålla giftiga ämnen. ENGAGERA BOENDE Ordna en odlargrupp av intresserade boende som tillsammans bestämmer vad som ska finnas på odlingsplatsen. Odlargruppen sköter också rensning och vattning. KOMPIS MED KOMPOST Trädgårdsavfall ger ny jord. Med tre kompostfack kan man skyffla över i tre steg när avfallet bryts ned efter hand, då finns färdig jord till hands i det sista facket. Varva kvistar med löv och gräs. Undvik matrester som drar till sig råttor. Komposten får inte bli för kompakt, syret behövs för komposteringsprocessen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014 BAKOM GLAS Gör ett enkelt drivhus genom att ställa krukor med förkultiverade plantor vid en vägg och placera gamla fönster framför som lutas mot väggen. RAMA IN Skapa uterum som inbjuder till umgänge på gården. Gör en berså av vinbärsbuskar och bygg en permanent grillplats om ytan är tillräckligt stor. SKÖNT GRÖNT MED MÅNGA VIKTIGA POÄNGER Ur ett större samhällsperspektiv är Fördelarna med att skapa odlingsplatser dagens långa mattransporter och ökad är många för hyresgäster, fastighetsägare medvetenheten om varifrån maten komoch samhället i stort, menar Ulrika Flodin mer anledningar till stadsodling. Det finns Furås. också en pedagogisk aspekt för kom Förutom att man får en vackrare plats mande generationer stadsbarn. som är attraktiv för de boende skapas ett Om barnen får vara med att odla lär socialt rum som gör att de som bor där blir de sig hur kretslopp fungerar och ser hur mer rädda om sin omgivning. Det finns saker hänger ihop vad vi äter och vad vi exempel på områden där vandalisering gör med matresterna, säger Ulrika Flodin har minskat när man har börjat odla tillfurås. sammans, säger Ulrika Flodin Furås. 25

26 Marknad Barometern Västerås Handelsområdet Erikslund har god tillväxt men den positiva utvecklingen för externhandeln gör att cityhandeln påverkas negativt. Risk för överetablering ino Stark externhandel gör det tufft för cityhandeln i Västerås, där flera handelslokaler gjorts om till kontor. NÄRINGSLIV Västerås stads arbetsmarknad har stor bredd, med verksamheter inom både offentlig och privat sektor. Stadens största arbetsgivare är kommunen inom den offentliga sektorn och ABB inom den privata sektorn. Övriga stora arbetsgivare är landstinget, Bombardier och Ica. Logistik, handel, tillverkningsindustri och livsmedel är stadens viktigaste branscher. Tack vare goda pendlingsmöjligheter arbetar också många invånare i Stockholm och andra städer. Västerås har även ett bra logistikläge med tillgång till flyg-, båt-, tåg- och biltransporter via E18. KONTOR Marknaden för kontor har stärkts något under de senaste åren, i synnerhet för moderna kontor i attraktiva lägen. En fördjupad översiktsplan över den nya stadsdelen Stationsområdet i centrala Västerås antogs under hösten 2013 och området ska nu omvandlas till en tät och blandad stadsbebyggelse. Målet är att den första etappen av nya resecentrum ska stå klar under Det befintliga avloppsreningsverket begränsar bostadsutvecklingen i dess närhet, vilket medför att byggrätter för kommersiellt ändamål kommer att skapas i detta centrala läge. HANDEL Handelsområdet Erikslund har en god tillväxt och har totalt sett stärkt Västerås som handelsstad. För cityhandeln råder fortsatta problem med ökande vakanser beroende på höga hyresnivåer, viss överetablering och hård konkurrens från externhandeln. Därför har flera handelslokaler i city ombildats till kontor. VÄSTERÅS I SIFFROR Verksamheter Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Övrigt 14% Transport 5% Ägare Taxerad yta (kvm) Myndigheter 6% Västerås kommun Kungsleden Bygg 7% Utbildning 10% Företagstjänster 12% Klövern Castellum Ikano Hemfosa Handel 13% Vård 16% Tillverkning 17% Cerep Bostjärnan Kundvagnen NPF Sweden Befolknings- Sysselsättningsökning förändring Bostäder Kontor 26 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

27 m handel Klövern förvärvade fastigheten Köpmannen 5 från Ikea. Fastigheten utgör en del av handelsområdet Hälla och omfattar kvadratmeter lokalarea. I skrivande stund är totalt kvadratmeter uthyrt till Willys, Rusta och Systembolaget. Under året kommer köpare och säljare att arbeta för att hyra ut lokalerna i syfte att Hälla åter ska bli en stark handelsplats. FOTO: LARS OWESSON BOSTÄDER Behovet av nya bostäder är stort. Stark befolkningstillväxt och förhållandevis låg nyproduktion har inneburit att det råder brist på bostäder. Nyproduktionstakten har ökat de senaste åren, men motsvarar ändå inte viljan att bygga. Detta visar sig i antalet sökta bygglov hos kommun. Under 2013 söktes bygglov för cirka 1000 bostäder, samma år färdigställdes cirka 620 bostäder. Under de närmaste åren räknar man med att det finns ett behov av cirka 800 nya bostäder per år i Västerås. Västerås allmännyttiga bostadsbolag Mimer är tillsammans med Bostjärnan, Ikano, Rikshem och Willhem de dominerande aktörerna. INVESTERINGSMARKNAD Den senaste tidens turbulens på de europeiska marknaderna samt ett hårdare klimat kring bankernas finansieringsvilja har resulterat i färre genomförda köp i Västerås. Transaktionsaktiviteten för de flesta fastighetstyperna har varit att betrakta som låg under det senaste året. En av de större transaktionerna är Balders förvärv av fyra fastigheter, i huvudsak innehållande bostäder, av Glitnir Bank Luxemburg. Fastigheterna har en total uthyrbar area om drygt kvadratmeter. Köpeskillingen bedöms till drygt 400 miljoner kronor, motsvarande cirka kronor per kvadratmeter. SLUTSATS Västerås geografiska läge och den starka befolkningsutvecklingen skapar tillväxt och stabilitet för såväl näringslivet som fastighetsmarknaden. Intresset för att investera i bostadsfastigheter bedöms som stort i allmänhet med rådande efterfrågan. För kontorsmarknaden upplevs för närvarande balans medan det råder viss överetablering av butiker. ERIK BLOHM/NAI SVEFA Vid Västerås station växer den nya stadsdelen Stationsområdet fram. FASTIGHETSÄGARE I VÄSTERÅS Många stora aktörer samarbetar Tillsammans med staden samarbetar de stora fastighetsaktörer kring de nya utvecklingsområdena Kopparlunden och Stationsområdet. I Stationsområdet, där Klövern äger både fastig het och mark, planeras ett resecentrum och kontorsfastigheter. Med den ökande pendlingen är området Hans Lind den givna utvecklingsplatsen för Västerås framtida kontorsetableringar. Vi samarbetar med bland annat kommunen, Jernhusen och kollektivtrafikmyndigheten, säger Hans Lindh, Klöverns regionchef. Klöverns bestånd av kontors-, handels- och logistikfastigheter är fördelade i bland annat city och externhandelsområdet Hälla. Vakansgraden på cirka 20 procent, varav ungefär hälften av fastigheterna är av utvecklingskaraktär. En av de större vakanserna finns i Kopparlunden, som står inför en förändring, arbetar Klövern och andra intressenter för en långsiktig utveckling av området. Hans Lindh ger en positiv framtidsbild. Det finns många stora aktörer inom fastighetsbranschen och industrin. Tillsammans med närheten till Stockholm och nya motorvägen gör det Västerås till en spännande fastighetsmarknad, säger Hans Lindh. EVA-LISA SAKSI Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, trans aktion och fastighetsrätt. Newsec är norra Europas enda fullserviceföretag inom fastighetsbranschen med över 500 medar betare i sex länder. tel Bostadshyror, kr/kvm och år Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med Fastighetspriser, kr/kvm Bostäder Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAISVEFA, STATISTIK FRÅN SCB, STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA FRÅN DATSCHA. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

28 Marknad Affären AFFÄRER I KORTHET 1 MILJARD Skanska säljer ena delen av kontorsprojektet Entré Lindhagen i Stockholm till Invesco Real Estate. Delen som säljs har en uthyrningsbar yta om kvadratmeter, är fullt uthyrd till Skanska och utgör företagets nya huvudkontor. Köpeskillingen uppgår till cirka en miljard kronor. Park Inn by Radisson i Solna Säljare: Pandox Köpare: Balder Fastigheter: 14 hotell, runt om i Sverige Area: kvm Köpesumma: 2,2 miljarder 630 MILJONER Vasakronan säljer en kontorsfastighet i Solna, mer känd som If-huset, till Nordic Real Estate Fund. Fastigheten består av fyra kontorshus och den uthyrningsbara arean uppgår till cirka kvadratmeter. Köpesumman uppgår till 630 miljoner kronor. 310 MILJONER Alm Equity köper planlagda byggrätter om kvadratmeter i Solna av Vasakronan för 310 miljoner kronor. 600 studentbostäder kommer att byggas. 204 MILJONER M2 Gruppen har tecknat avtal om förvärv av tomträtten Stockholm Reykjanes 1 och byggnaden Forum i Kista som omfattar drygt kvadratmeter. På tomten finns också en byggrätt på cirka kvadratmeter. Säljare är Akademiska hus. Köpeskillingen uppgår till 204 miljoner kronor. 160 MILJONER Magnolia köper två fastigheter i Solna på cirka kvadratmeter. Säljare är Fabege. Försäljningen sker i bolag till ett underliggande fastighetsvärde om 160 miljoner kronor. 120 MILJONER Hemfosa köper två kontorsfastigheter i Kristianstad av Klövern. Det underliggande fastighetsvärdet är 120 miljoner kronor. Sammanlagt omfattar de cirka kvadratmeter uthyrningsbar area. Quality Hotel, Nacka Balder storköper av hotelljätten Pandox 14 svenska hotell byter nu ägare efter att Balder har slagit till på ett fastighetspaket från hotellfastighetsägaren Pandox. TEXT: RAMIN RAHMANI SÄLJARE Pandox har ingått ett avtal om försäljning av en portfölj omfattande 14 svenska hotellfastigheter med totalt rum. Köpeskillingen uppgår till 2,2 miljarder. Bolagets vd Anders Anders Nissen Nissen tycker att affären gick smidigt och gynnar båda parterna. Vi är nöjda med hela processen och hur det har gått till väga. Vi har fått de priser vi önskat. För köparens del är det också en bra affär eftersom det är en uppgående marknad, säger Anders Nissen, och fortsätter: Pandox har köpt väldigt mycket de senaste åren och har en stor hotellportfölj. Nu var det dags att realisera en del tillgångar. Fastighetsbolaget Pandox har fortsatt en hög aktivitetsnivå med flertalet pågående investeringsprojekt i portföljen. Ett investeringsprogram uppgår till nära 2 miljarder kronor och omfattar utveckling och modernisering av 38 hotell i Norden. Bolaget har ingen brådska att expandera men är alltid öppet för nya affärer. När vi nu ser slutet på detta investeringsprojekt öppnar det upp ett intresse för nya förvärv. Att vara nära hotellmarknaden och diskutera möjligheter är en del av företagets DNA. Vi får frågor från hela Europa om att göra hotellaffärer. Efter försäljningen omfattar Pandox portfölj en kongressanläggning och 105 hotell med sammanlagt över rum belägna i nio länder. Pandox driver även 16 hotell i egen regi. samt Scandic Star, Lund, ingick alla i försäljningen. KÖPARE Det är trevligt att köpa hotell och nu var det trevligt att köpa många på en gång, förklarar Erik Selin, vd på Balder. I 20 år har bolaget ägt hotell och Erik Selin ser det som ett bra inslag i en fastig hetsportfölj. Det är alltid en fördel att ha flera Erik Selin hotell. Det är ingen större idé att bara ha ett eller två. När man väl har ett antal är det ganska bra att lägga till några till. Över 40 procent av fastighetsbeståndet i det nya förvärvet ligger i Stockholmsregionen, resterande ligger i mellanstora orter som exempelvis Gävle, Karlstad och Lund där bolaget sedan tidigare äger fastigheter. Köpet skulle egentligen ingått i en större transaktion som aldrig blev av. Erik Selin gjorde därför en enskild förfrågan om att få förvärva hotellen. Affären i sig var ett rent nöje, menar Erik. Det var en mycket trevlig affär på det personliga planet, en hygglig motpart att ha att göra med. Det är väldigt viktigt. Än så länge har Balder inga specifika planer på utvecklingsåtgärder. Det ska vi diskutera ihop med dem som hyr, för det måste man vara överens om med hyresgästerna. Det gäller att samarbeta tätt med hotellentreprenörerna och föra en dialog med våra kunder om det egentligen är värt att investera ytterligare eller inte. Scandic är den största hyresgästen och representerar 65 procent av intäkterna, Nordic Choice representerar 20 procent och Winn Hotel Group 12 procent. Hyresavtalen har en återstående snittlöptid på cirka sju år. 28 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

29 Marknad Krönika Inflationsmålet kräver en sänkning i juli SVERIGES EKONOMI accelererade i slutet av förra året, vilket många tog som intäkt för att det var slutsänkt från Riksbankens sida. Sedan hände något. Statistiken svek och återhämtningen sköts på framtiden. Arbetslösheten verkar nu ha parkerat strax över 8 procent och inflationen fortsätter att hovra kring nollstrecket. Plötsligt talar alla om räntesänkning. Men den är långt ifrån självklar. Signalerna från verkligheten och riksbanksledningen är, som vanligt, blandade. Enligt protokollet från Riksbankens penningpolitiska möte i april argumenterade två av bankcheferna för en sänkning. Av större intresse var dock att ytterligare två chefer verkade vackla i sina beslut. Ett skäl till detta kan vara rädslan för att marknaden på allvar ska börja tvivla på Riksbankens förmåga att klara sitt mål att stabilisera inflationen kring 2 procent. Så tror jag att det är. Om beslutet bara hade handlat om inflationen är jag hyfsat övertygad om att räntan skulle ha sänkts i april. Nu blev det inte så. Som vanligt var det hushållens skulder som stod i vägen. OM DET FANNS en viss tveksamhet i april, borde väl den ekonomiska statistik som kommit sedan dess ha övertygat tvivlarna om att räntan borde sänkas i samband med mötet i juli. Ja, det kan man tycka, men det låter inte så från Riksbanken. Istället dominerar skuldoron majoritetens uttalanden. Tydligast är vice riksbankschef Cecilia Skingsley. I ett tal i början av maj diskuterade hon en färsk riksbanksrapport, som nagelfar fyra miljoner personers skulder. Slutsats? Skuldproblematiken är mer utbredd och omfattande än vad som tidigare varit känt, enligt Skingsley. I mina öron lät det som om att dörren stängdes för en sänkning i juli. Jag hoppas att jag hörde fel. Rapporten tillför nämligen inte någon ny information som är relevant för penningpolitiken. Enligt rapporten är den genomsnittliga skuldkvoten hos hushåll med bolån 313 procent. Det innebär att hushåll med bolån i snitt har en skuld som är mer än 3 gånger så stor som deras årliga disponibelinkomst (lön efter skatt). Men vänta, låg inte den där kvoten alldeles nyss på lite drygt 170 procent? Jo, och det gör den fortfarande. Skillnaden är att beräkningen nu bara inkluderar de som har bolån. Smetas lånen ut på hela befolkningen ligger kvoten fortfarande stabilt strax över 170 procent. Inget nytt på den fronten med andra ord. ATT SKULDKVOTEN är hög i storstäderna (där bostadspriserna är höga) är inte heller någon nyhet. Det samma gäller insikten att yngre hushåll är mer skuldsatta än äldre. Yngre människor är ju inte endast unga, de är också relativt färska på arbetsmarknaden. Även om de har en bra utbildning som kan ge framtida avkastning, har de sällan samma DÄRMED BORDE RIKSBANKEN LUGNT KUNNA LÄMNA SKULDANSVARET ÅT FINANSINSPEKTIONEN OCH FOKUSERA PÅ ATT SNARAST MÖJLIGT FÅ UPP INFLATIONEN KRING 2 PROCENT. inkomster som sina äldre kollegor. Dessutom är de färska på bostadsmarknaden, vilket innebär att de inte har hunnit amortera ned sina lån. MEN VISST, detaljerad kunskap om skuldsättningen är intressant. Tyvärr fortsätter riksbanksmajoriteten att låtsas som om myntet bara har en sida. Det är märkligt eftersom de som har bolån också har ett boende vars värde i de flesta fall överstiger skulderna med råge. På aggregerad nivå uppgår skulderna till knappt 60 procent av bostädernas värde. Om man även inkluderar övriga tillgångar, krymper den siffran till knappt 35 procent. Det kan knappast ses som ett hot mot den finansiella stabiliteten. Därmed borde Riksbanken lugnt kunna lämna skuldansvaret åt Finansinspektionen och fokusera på att snarast möjligt få upp inflationen kring 2 procent. För det krävs en sänkning i juli. Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna Sverige tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! - när det gäller fastigheter - Tel info@steinmann.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

30 Bakom fasaden Kerstin Gillsbro 30 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

31 Utveckling med örat mot rälsen Om man hårdrar det Kerstin Gillsbros uppdrag är att se till att folk lämnar byggnaderna. Som vd för Jernhusen är de transportpolitiska målen lika viktiga som att leverera avkastning. TEXT: ERIK HÖRNKVIST FOTO: JENNIFER GLANS R ullväskornas ständigt diskreta mullrande över marmorgolvet. En skolklass som hänger på räcket runt den runda öppningen i golvet, av de nyfikna blickarna att döma har de just klivit av tåget och inväntar spänt att få göra storstan. Pyset när en espressomaskin pumpar ut sin svarta bensin. Självklart var det vid Ringen på Stockholms centralstation som vi stämde möte med Kerstin Gillsbro, vd för Jernhusen, som förvaltar fastigheter längs det svenska järnvägsnätet. Visst är det en häftig plats! Trots att hon som pendeltågsresenär dagligen passerar platsen vandrar ögonen nyfiket runt den väldiga hallen. JAG TYCKER OM att gå in på stationer när jag kommer till andra städer. Dels för att de ju ofta är fantastiska kulturminnen, dels för att känna av flödet och funktionen, säger Kerstin Gillsbro. Ringen, spottkoppen eller för all del bögringen (detta var under och 1970-talen en av Stockholms hemliga mötesplatser för homosexuella) är utan tvekan en av Sveriges mest välkända mötesplatser. Så självklar för de flesta, men samtidigt en miljö som genomgått stora förändringar. Blombutiken har väl alltid funnits här, en kopp kaffe har man kunnat få och att kunna botanisera bland ett stort tidningsutbud inför resan har alltid varit självklart. Men inte mycket mer än så. Idag däremot finns här över 60 butiker, restauranger och caféer. För att inse skillnaden i utbud behöver man inte gå tillbaka så långt som till invigningen av stationen 1871 eller ens till när Ringen invigdes i samband med att tunnelbanan tillkom Det räcker med ett tidsskutt till 2001, alltså det år som Statens Järnvägar bolagiserades och Jernhusen bildades. Jag är oerhört stolt över förändringarna. Och som den tågluffargeneration jag tillhör minns man ju de tråkiga, farliga och otäcka stationsområden man kom till då, säger Kerstin Gillsbro, som kom in i styrelsen 2006 och sedan 2010 är Jernhusens högsta chef. HUVUDSYFTET FÖR BOLAGET är alltså att på komersiella villkor främja kollektivtrafiken. Alltid med resenären i fokus. Men samtidigt är det tydligt att Jernhusen går mot att bli en allt mer kommersiell aktör. Finns det en motsättning? Vad kommer först, transportpolitiska mål eller avkastning? FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

32 JAG ÄR OERHÖRT STOLT ÖVER FÖRÄNDRINGARNA. OCH SOM DEN TÅGLUFFARGENERATION JAG TILLHÖR MINNS MAN JU DE TRÅKIGA, FARLIGA OCH OTÄCKA STATIONSOMRÅDEN MAN KOM TILL. FAKTA/ JERNHUSEN Jernhusen bildades vid årsskiftet 2000/2001 i samband med bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar. Ägare: Svenska staten. Omfattning: Fastighetsbeståndet utgörs av järnvägsstationer, kontor, byggrätter och mark inom stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler. Marknadsvärde: 11,3 miljarder kronor, varav 75 procent finns i Stockholmsområdet, Göteborg och Malmö. Det är en fråga som vi ofta får. Men i de resenärs undersökningar vi gjort är det tydligt att service efterfrågas. Men vad som är viktigt är att vi också har kunskapen att hantera resenärernas behov. Hade vi inte haft det hade det lätt kunnat bli köpcentrum av det hela. I februari var det nyinvigning av stationen efter fem års renoveringar och grundförstärkningar (2 900 stålpelare har satts ner under den gamla delen för att inte den ska sjunka ner i dyn) men ändå pågår fortfarande full byggverksamhet. Kerstin vill gärna visa, men innan vi hastar vidare kan det vara på sin plats att påminna om att en stor del av Jernhusens verksamhet är något vi vanliga resenärer aldrig ser. Stationerna är halva bolagets marknadsvärde, resten är stadsutvecklingsprojekt, depåer och godsterminaler. Det har framförts kritik mot att dagens kapacitet för depåtjänster inte räcker till när trafiken ökar och att dåligt underhållna tåg är en starkt bidragande orsak till tågförseningar. Men jag skulle inte vilja påstå att det finns någon brist på depåkapacitet. Det viktigaste är att depåer ligger rätt placerade så att man inte kör en massa tomma tåg på spåret bara för att de ska repareras. De depåer vi äger idag ligger på bra ställen. Men sen har det skett en tillväxt av järnvägstrafiken, främst inom persontåg, som innebär att det behövs byggas nya depåer för en annan typ av tåg, så kallade motorvagnståg. Och det har vi levererat både nya depåer och uppgradering av gamla depåer där det går. KERSTIN GILLSBRO MENAR att den kritik som bland annat kommit fram i Riksrevisionens granskning Tågförseningar orsaker, ansvar och åtgärder snarare är tecken på de naturliga utmaningar som uppstår på en avreglerad marknad. Det tar ett tag innan man hittar strukturerna för vem som ska ansvara för vad. Därför träffar jag regelbundet ledningen för Trafikverket, järnvägsföretagen, fordonstillverkarna, spårentreprenörerna och godstransportörerna. Som ni märker, för att vara ett reportage i Fastighetstidningen så blir det mer av transportpolitik än fastighetsprat. Det är det som är lite udda, men också det extremt roliga, att vara ett fastighetsbolag men samtidigt verka i en transportbransch med ett över- Avancerat bygge. Långt där under har Citybanan sprängts fram. Äger och förvaltar depåer och kombiterminaler, som dessa i lego på huvudkontoret. I samspråk med Sofia Heintz som är projektledare för Orgelpipan 6, som blir ny entré till kollektivtrafiken i Stockholm med både hotell och bostäder. 32 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

33 gripande hållbarhetsmål. Vår mission är att få mer kollektivt resande och gods på järnväg. Och där har vi en unik kompetens. Där andra fastighetsägare pratar om avkastning pratar hon om funktion. Är det bakgrunden som ingenjör som lyser igenom? Kerstin Gillsbro är civilingenjör inom väg och vatten, från Lunds tekniska högskola. Jag säger inte att vi inte fokuserar på avkastning och ekonomiska nyckeltal, det är ramen som ger oss förutsättning att verka. Det ena utesluter inte det andra. Men om jag ska gissa det ena tycker Kerstin Gillsbro är roligare än det andra. Vi står och blickar ner i det jättebygge som ska bli det nya Hotell Continental när hon med ett nöjt leende utbrister: Stora byggen, det är det fräckaste man kan vara på! Här växer ett helt nytt kvarter fram mitt i city. Utöver hotell, restaurang och barer ska här även inrymmas bostäder och en takterrass med bar dit alla kan gå och njuta av utsikten. Under hela komplexet tar Station Stockholm City, där Citybanan ska gå, form. Själva ursprunget är bygget av Citybanan. Från början skulle den nya pendeltågsstationen ligga längre bort utan anslutning till centralen. Men vi menade att det inte skulle bli någon bra funktion för resenärerna. Så vi gick in och köpte fastigheten Orgelpipan 6 där gamla hotell Continental låg. UNDER KERSTIN GILLSBROS TID som vd har ett allt större fokus riktats mot stadsutvecklingsprojekt. Kärnaffären är att äga, utveckla och förvalta stationer, depåer och godsterminaler. Men vi har också stora markinnehav runt de tre stora centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi tar vårt ansvar för den hållbara staden genom att utveckla hela stadsdelar med målet att förbättra för resenären. Men sen äger vi bara fastigheten så länge som vi behöver, försäljningen blir ett bra ekonomiskt bidrag till vår fortsatta verksamhet. Men Jernhusen är inte ensamt om att vara intresserad av de höga fastighetsvärdena kring dessa viktiga knytpunkter. Men vi vänder lite på steken och går in och skapar förutsättningarna för att flödena för kollektivt resande ska fungera. Genom att förtäta bidrar vi till en hållbarare stad. Hon återkommer flera gånger till vikten att bidra till samhällsutveckling. Däri ligger också de lite mer svårgreppbara värden som vi talade om inledningsvis, stationerna som kulturhistoriska symboler och platser där livet utspelar sig helt enkelt. Att stationerna är offentliga platser innebär en stor utmaning och ställer stora krav på säkerhet och trygghet. Vi har människor som vistas här för att det ger dem skydd för väder och vind. Vi tar ett stort ansvar även om de rent sociala frågorna naturligtvis måste hanteras i nära samarbete med kommunen, vi kan aldrig gå in och ta deras ansvar. TIDIGARE HADE DU en rad ledande befattningar inom NCC, är det stor skillnad att ha staten som ägare? Det är en vanlig fråga jag får. Men nej, jag upplever absolut ingen skillnad när det handlar om att driva en affär. Det som är häftigt är det samhällsbidrag jag känner att vi levererar. Det roliga är att det finns en dimension till i uppdraget att hela vår verksamhet syftar till hållbarhet; hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbar ekonomi. Det genomsyrar hela vårt tänk. Ett annat exempel på hur Jernhusen arbetar med 10 FRÅGOR/ KERSTIN GILLSBROSEN Vackraste huset: Stockholms stadshus. Borde inte ha byggts: Sjuka hus. Kan bli bättre på: Leva i nuet, jag är väldigt strukturerad och organiserad. Tänker oftare på framtiden än här och nu. Mest stolt över: Mina söner. Favoritpryl: Min Houdini fleecetröja. Var lägger du mobilen innan du går och lägger dig? I handväskan. Äter du det godaste godiset först eller sist? Äter det godaste sist. Paradrätt i köket: Bruna bönor och fläsk, jag älskar det. Senast läst bok: Kärlek, vänskap, hat Alice Munro. Favoritmusik: Jazz. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

34 HELA VÅR VERKSAMHET SYFTAR TILL HÅLLBARHET; HÅLLBARA TRANSPORTER, HÅLLBARA FASTIGHETER OCH HÅLLBAR EKONOMI. DET GENOMSYRAR HELA VÅRT TÄNK. FAKTA/KERSTIN GILLSBROSEN Ålder: 52 år Född: Krylbo Bor: Villa Familj: Man, två barn Intressen: Matlagning, rida och att vara ute i naturen. fastighetsutveckling i stationsnära områden är Kungsbrohuset som Jernhusen färdigställde Två år senare köpte Folksam fastigheten för cirka 2,1 miljarder kronor. Men Jernhusen sitter kvar som hyresgäst. GENOM HELA INTERVJUN håller Kerstin Gillsbro en professionell fasad. Men då och då skymtar, ursäkta uttrycket, en närmast nördig passion fram. Som när hon blickar ut genom konferensrumsfönstret som överblickar det imponerande spårområdet. Man kan se både godståg, Arlanda express, pendeltåg och fjärrtåg komma samtidigt. Det är jätteläckert! Det är något fascinerande med tåg, eller hur? Som det proffs hon är ser hon till att växla resonemanget in på ett spår som leder fram till den egna verksamhetens perrong (ursäkta ordvitsandet). Vi märker bland ungdomar att tåg är lockande. Många unga vill jobba hos oss, vi får mängder av spontanansökningar. Dels är det tågen i sig, men kanske framförallt kopplingen till hållbarhetsfrågor. Sen tror jag också att det är viktigt att få bidra till samhället. Det kan jag själv känna att det är oerhört simulerande. DET VAR MED viss tveksamhet Kerstin Gillsbro ställde upp på en personlig intervju. Inte för stort fokus på barndom och liknande var villkoret. Den är på intet sätt hemlig. Men jag kan känna en viss tveksamhet inför artiklar som fokuserar mer på individen än den roll man har. För jag tycker att min roll och Jernhusen är viktigare än att prata om min privata sida. Sen jag har varit med om att det tippat åt andra hållet. Jag har ju varit med i byggbranschen ett tag nu och mycket har ändrats. När jag började var det många reportage av typen kvinna i hjälm, mer fokus på att jag var kvinna än vad jag faktiskt gjorde. Det räcker. 34 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

35 Rena tak fina fasader Vi är experter, låt oss göra jobbet. Nu finns möjligheten att få tak, fasader och markytor fria från påväxt genom att låta våra auktoriserade entreprenörer göra jobbet. Med rätt produkt, kunskap och utrustning gör vi ett effektivt och kvalitetssäkert arbete. Välkommen in på för att hitta din närmaste entreprenör. Nästan perfekt Ägget är en välventilerad bostad med allt-i-ett-lösning. Smart förpackat och perfekt anpassat. Syre, som är det enda som måste tillföras, förs in i ägget genom diffusion via små, små kanaler. De ämnen som behöver ventileras ut koldioxid och vattenånga förs ut på samma sätt. WISE Apartment Solution är ännu smartare. Systemet reglerar ventilationen i inte bara en enda lägenhet, utan i alla enskilda lägenheter i hela fastigheten! Dessutom återvinns värmeenergin på vägen. Behovsstyrt och energisnålt. WISE Apartment Solution är en lösning för både nybyggnation och ROT. De snabb-installerade komponenterna, från luftdon till kanalinklädnader, gör det möjligt för en ensam installatör att hantera installationen. Renoveringsprojektet blir på så sätt betydligt mer lättplanerat och effektivt. Dessutom minimeras omaket för de boende då renovering kan ske utan utflyttning, vilket i sin tur innebär avsevärda besparingar för fastighetsägaren. Äggstremt smart tycker vi. Skanna QR-koden för att ladda ner appen från AppStore. Läs av triggern för att få en 3D-upplevelse av WISE Apartment Solution och lär dig hur systemet fungerar i en interaktiv miljö. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

36 36 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

37 Det ser ut som en scen ur en science fictionfilm. Arkitekten Norman Foster har varit med och tagit fram en vision om ett framtida London med upphöjda cykelbanor över tågspåren. Redaktör: Eva-Lisa Saksi, Foster + Partners Design/Arkitektur ILLUSTRATION: FOSTER+PARTNERS FAKTA/FOSTER + PARTNERS Bakgrund: Byrån Foster + Partners grundades 1967 av Norman Foster och hans dåvarande fru Wendy Norman Foster Foster. Foster + Partners tar uppdrag inom arkitektur, industridesign, möbeldesign, inredning och infrastruktur lösningar. Byrån har vunnit över 620 priser och 100 nationella och internationella tävlingar. Andra projekt: Våren 2009 utsågs Foster + Partners och Bergs Arkitekt kontors lösning till bästa förslag för Nya Slussen. D et blir allt trängre på Londons gator, och fler Londonbor väljer att cykla istället för att ta bilen. Som en lösning på den allt mer osäkra trafiksituationen för Londons cyklister har Norman Fosters byrå Foster + Partners tagit fram konceptförslaget Skycycle tillsammans med landskapsarkitekten Exterior Architecture och transportkonsulterna Space. Genom att använda korridorerna ovanför förortslinjernas tågspår kan vi skapa ett nätverk av säkra och bilfria cykelvägar i världsklass, som är idealiskt placerade för pendlare, säger Norman Foster. Som inbiten cyklist vill arkitekten Norman Foster skapa cykel - vägar som separerar cyklister och bilister. Skycycle är en 220 kilometer lång cykelmotorväg ovanför de befintliga järnvägsspåren till förorterna med ett upptagningsområde på nästan 6 miljoner människor. Varje väg kan ta emot cyklister i timmen. Cykling är en av mina stora passioner särskilt med en grupp vänner. Jag tror att städer där du kan gå eller cykla istället för att köra bil är mer tilltalande platser att bo på. För att förbättra livskvaliteten för alla i London och uppmuntra en ny generation cyklister måste vi göra det säkert, säger Norman Foster. Norman Foster, adlad till Baron Foster of Thames Bank, är en av världens mest välrenommerade arkitekter. Under sin 50-åriga karriär har hans arkitektbyrå skapat många uppmärksammade och spektakulära byggnader. The Hearst Tower i New York, 30 St Mary Axe i London, Zayed National Museum i Abu Dhabi och Millenium Tower i Tokyo för att nämna några. Den 180 meter höga byggnaden, även kallad The Gherkin (Gurkan), ligger på 30 St Mary Axe, mitt i Londons finansdistrikt. FOTO: NIGEL YOUNG/FOSTER+PARTNERS FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

38 Fokus Diskriminering Ha ett tydligt kösystem så att alla vet vad som gäller EXEMPEL: Du har en ledig lägenhet i din fastighet. Du väljer att hyra ut till Anna, 35 år. Efter att ni har skrivit kontraktet blir du uppringd av Mohammed, 20 år, som undrar varför inte han fick lägenheten. Han säger att han sökte lägenheten flera dagar innan Anna och att han har blivit diskriminerad på grund av sin etnicitet, ålder och kön. Diskrimineringslagen kräver inte att du som fastighetsägare ska ha ett kösystem. Men eftersom lagen ställer upp en delad bevisbörda har du som fastighetsägare svårt att bevisa varför du valde Anna om det inte finns någon annan skillnad mellan dem än deras namn, ålder och kön. Med tydliga riktlinjer för hur fördelningen av lediga lägenheter går till och vilka krav som ställs på blivande hyresgäster kan många sådana här situationer undvikas. Den som har stått längst i kön och som har den ekonomi som krävs för lägenheten och i övrigt har de referenser som ni önskar får lägenheten. Genom ett sådant system undviks riskerna för missförstånd, godtyckliga val och att den som arbetar med uthyrningen baserar urvalet utifrån sina egna personliga preferenser. Ett tips är att på hemsidan dela med er av er uthyrningspolicy och de krav ni har på blivande hyresgäster. Arbeta aktivt för rättvis behandling Fem år har gått sedan den nya diskrimineringslagstiftningen började gälla. Idag har branschen fått upp ögonen för frågorna men fortfarande finns mycket kvar att göra och lära sig. TEXT: VICTORIA GILLBERG ILLUSTRATION: CECILIA LUNDGREN 38 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

39 Alla har rätt till samma service EXEMPEL: En familj som nyligen har kommit till Sverige har flyttat in i en lägenhet. De vänder sig till dig som fastighetsägare och undrar om de kan få väggarna ommålade eftersom det är stora fläckar efter den förra hyresgästen. Tiden går utan att hyresgästen fått hjälp och de anmäler fallet till DO. Vilken standard en bostad ska ha regleras inte av diskrimineringslagen. Men lagen kräver att alla ska behandlas lika. Om det vanligtvis är så att en lägenhet rustas upp efter en avflyttande hyresgäst ska det göras för alla, och inom ungefär samma tidsperiod. Flera av de fall som inkommer till DO är där personer med annan bakgrund än svensk har mött en attityd hos sin hyresvärd där de fått känslan av att de inte ska klaga utan vara glada över att ha fått en lägenhet eller att de inte skulle vara likvärdiga andra hyresgäster för att de inte behärskar språket. För att undvika diskriminering, eller att hyresgäster upplever diskriminering är det bra att ha ett tydligt register över inkomna felanmälningar, och hur de ska åtgärdas. Diana Nyman nekades frukost på Hotell Sheraton i Stockholm i mars i år. Varför? För att hon var klädd i traditionellt finskromska kläder och personalen därför antog att hon inte var gäst på hotellet. Det är ett av flera fall av diskriminering, och i synnerhet av romer, som uppmärksammats av media den senaste tiden. Diskriminering är utbrett i Sverige, även så på bostadsmarknaden. Det visar analyser från Diskrimineringsombudsmannen (DO). Förra året anmäldes 52 fall rörande diskriminering på bostadsmarknaden till DO. Det är det område utanför arbetslivet där DO tar emot flest anmälningar, vilket indikerar problemets omfattning. Det trots att en bostad är ett grundläggande behov och en mänsklig rättighet. Sedan 2009 har vi en ny diskrimineringslag i Sverige som ska motverka diskriminering och främja lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning och ålder. Ända sedan 2003 har det funnits ett diskrimineringsförbud på bostadsmarknaden och brottet olaga diskriminering har funnits sedan åttiotalet. Trots det upplever företrädare för organisationer mot diskriminering att kunskapen är bristfällig bland landets fastighetsägare. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

40 Agera på trakasserier EXEMPEL: I en fastighet är det en eller flera hyresgäster som säger nedsättande och rasistiska kommentarer till en familj boende i huset. Familjen upplever sig diskriminerade och trakasserade i byggnaden. Du som fastighetsägare ansvarar inte för vad som sägs mellan två privatpersoner. Men om den familj som blivit utsatt av de andra vänder sig till dig som hyresvärd eller om du bevittnar trakasserier måste du agera. Du kan komma att bli ansvarig om du inte tar den utsatta familjens situation på allvar och försöker att få stopp på det som händer. Samma sak gäller om hyresgäster upplever att de utsatts för diskriminering av din personal, eller leverantörer som du anlitat. Som fastighetsägare ansvarar du för vad all anställd personal och andra som du anlitar för arbeten i fastigheten gör eller säger till dina hyresgäster. Det är till exempel diskriminering enligt lagen om vaktmästaren uttalar sig nedsättande till en kvinnlig hyresgäst. Att ha utsatt någon för diskriminering i samband med sitt arbete kan läggas till grund för avsked av personen ifråga. Det bekräftar Johanna Ingemarsson, jurist på föreningen Malmö mot diskriminering. Jag tycker att det finns en rädsla bland fastighetsägare för de här frågorna. Och många tror också att det är svårare att sätta sig in i ämnet än det faktiskt är, säger Johanna Ingemarsson. PÅ MALMÖ MOT DISKRIMINERING har de mött personer som nekats att få hyra på grund av sin etniska tillhörighet, inte fått skriva kontrakt på grund av funktionsnedsättning eller blivit utsatta för trakasserier av hyresvärdens personal. För Fastighetstidningen berättar Johanna Ingemarsson om ett fall där en fastighetsägare inte installerat en porttelefon till en familj som inte pratade svenska, trots att alla andra i fastigheten fått en. Diskriminering är en svår fråga att arbeta med, mycket sker omedvetet och kan vara svårt att komma åt. Det upplevs också som väldigt personligt, vilket vi har märkt i de rättsliga tvister vi varit med i. Många mindre fastighetsägare kan inte de juridiska begreppen och känner att lagstiftningen är svår och upplever då att allt är diskriminering men det finns tydliga regler. Det är till exempel, beskriver Johanna Ingemarsson, helt ok att fråga efter någons inkomst och fatta ett beslut om att inte hyra ut en lägenhet på grund av det. Däremot får du inte fråga efter någons religiösa tillhörighet och sedan på grund av det inte hyra ut till den personen. Johanna Ingemarsson I EN UNDERSÖKNING som gjordes 2012 av Fastighetsägarna GFR ansåg hälften av de tillfrågade fastighetsföretagen att de har stor kunskap om diskrimineringsfrågor. Men samtidigt svarade 80 procent av de 534 tillfrågade fel på Torbjörn Sjögren frågorna som ställdes i undersökningen. Den visade också att endast 30 procent hade utbildat sin personal i ämnet. Torbjörn Sjögren, biträdande näringspolitisk chef på Fastighetsägarna med stor erfarenhet av diskrimineringsfrågor i branschen, håller med Johanna Ingemarsson om att det kan röra sig om en rädsla att göra fel. 40 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

41 Uppsägning kan vara diskriminerande EXEMPEL: Efter att en hyresgäst har flyttat in börjar de andra hyresgästerna att klaga och säga att de inte vill att det ska bo personer i huset från den etniska grupp som hyresgästen tillhör. Den enklaste vägen för fastighetsägaren blir att säga upp den nya hyresgästens kontrakt. Är detta diskriminering? Svaret är ja. Hyreslagens regler om vad som kan föranleda en uppsägning eller vräkning gäller för alla som hyr en lägenhet. Som fastighetsägare kan det vara svårt att tillmötesgå allas önskemål men det är ett brott mot diskrimineringslagen att säga upp någon på grund av dennes etnicitet, religion, kön, sexuella läggning, könsöverskridande identitet eller läggning, funktionsnedsättning eller ålder. Många hör av sig till oss för att de har svårt att förstå sig på lagstiftningen och är rådvilla inför de här frågorna. Att de hör av sig tycker Torbjörn är positivt. Det visar på att fastighetsägare har en ökad medvetenhet kring problematiken. Nu intresserar man sig för diskriminering och inser att det är ett svårt ämne som har fallgropar. Det är bra att man ställer frågor och vill lära sig hur man kan hantera olika situationer. Jag ser allt fler som arbetar aktivt med de här frågorna, säger han. DEN VANLIGASTE GRUNDEN till diskriminering är etnicitet, både på bostadsmarknaden och i samhället i stort. Ofta får jag frågor rörande situationer där man som fastighetsägare har ett stort antal sökande till en lägenhet. Många oroar sig då för att de som blir bortvalda ska uppleva att de diskrimineras. Därför är det viktigt att ha till exempel en uthyrningspolicy där man tydligt beskriver hur fastighets bolaget arbetar med uthyrning, och vilka krav som ställs på en sökande. Idag finns det bra verktyg för att undvika och förebygga den här typen av problem, säger Torbjörn Sjögren. Men diskrimineringslagen ställer inga krav på fastighetsägare att arbeta förebyggande. Nej, i lagen finns det inget krav på att man ska arbeta förebyggande men vi uppmanar ändå våra medlemmar, och branschen att göra det. Genom att arbeta förebyggande så undviker man inte bara problem, utan man stärker också sitt varumärke och anseendet för hela branschen, fortsätter han. EN ANNAN ASPEKT av den nya diskrimineringslagen som fastighetsägare måste uppmärksamma är att de även ansvarar för anställd personal och underleverantörer. Idag lägger många ut till exempel förvaltning eller uthyrning på andra företag och tror därmed att man svär sig fri från ansvar men så är inte fallet. Hyresgäster kan göra anspråk direkt mot fastighetsägaren, trots att det var en anlitad förvaltare som låg bakom diskrimineringen. Det samma gäller om en hyresgäst utsatts för påhopp av grannar. Därför är det viktigt att alla aktörer jobbar aktivt med de här frågorna, säger Johanna Ingemarsson. FAKTA/SÅ SÄGER LAGENEN Diskrimineringslagen (2008:567) innebär att en hyresvärd som yrkesmässigt hyr ut bostäder och lokaler har ett ansvar för att den som hyr eller söker bostad eller lokal, inte utsätts för diskriminering. Diskrimineringslagen förbjuder diskriminering som har samband med kön, könsidentitet eller könsuttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning och sexuell läggning. Sedan juni 2013 innefattas även åldersdiskriminering av lagen. st. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

42 Byggkeramikrådet kan allt om kakel och plattsättning. Byggkeramikrådet är Sveriges stora auktoritet inom kakel och klinker. Hit kan alla företag Byggkeramikrådet i bygg- och fastighetsbranschen är branschorganisationen vända sig och konsultera för kakel våra och experter plattsättning. i hur man använder På byggkeramik hittar i du alla behöriga miljöer, både plattsättare inomhus och kunniga utomhus. specialistföretag På webbplatsen som säljer kakel. För finns dig som en omfattande vill veta mer informationsbank, finns branschregler där bland och annan annat teknisk Byggkeramikrådets information branschregler samt en checklista för våtrum för (BBV) badrumsrenovering. och pdf-version av hela Byggkeramikhandboken Kunskap är bra mot byggproblem finns för nedladdning. besök Du kan också lätt söka reda på behöriga plattsättare och trygga materialleverantörer. Vill du konsultera oss, skicka ett mail till info@bkr.se eller ring

43 Relining TEMA Spolar tryggt. Tack vare gedigen upphandling och besiktning känner Hans Lindberg att han kan lita på att det relinade avloppet håller. Ställ krav på reliningen Materialen i sig håller. Det är slutsatsen i flera undersökningar. Nu riktas allt större fokus på hur själva hantverket utförs. När Brf Årsta i Uppsala skulle renovera sina rör tog man in konsulthjälp från start till kontroll. Läs också om satsningen på att utbilda fler besiktningsmän i reliningteknik. TEXT: ERIK HÖRNKVIST FOTO: GÖRAN EKEBERG V isserligen kan Hans Lindberg det här med rör. Men stora VA-rör i marken, som han har ett helt yrkeslivs erfarenhet av, är trots allt något helt annat än de betydligt klenare dimensionerna i badrumsgolvet. Så när han i egenskap av ordförande i brf Årsta, en bostadsförening med 348 lägenheter i Uppsala, stod inför den stundande stamrenoveringen insåg han att här ska man ta professionell hjälp redan från första början. Vi kom in på ett tidigt stadium och kunde hjälpa föreningen att stolpa upp de olika alternativen, säger projektledaren Rolf Lindberg (nej, de är inte släkt) från Ramböll. Här har man gjort sin hemläxa och tittat på olika alternativ från ett traditionellt stambyte, rum-i-rum-metoden, våtrumskassetter till relining. Ganska snart blev det tydligt att det lutade åt att göra en relining. Ett skäl var att det stod i föreningens stadgar att medlemmarna själva skulle ansvara för tätskikten i sina badrum. Genom att relina slipper vi bila upp golven, säger Rolf Lindberg. Materialet håller men blir lätt för tunt RELININGRAPPORTEN FRÅN 2011, som utfördes av KTH på initiativ av bland andra Fastighetsägarna, drog slutsatsen att relining är en fungerande renoveringsmetod. Men behovet av ytterligare undersökningar betonades också. Ett steg på vägen är de undersökningar som material- och korrosionsforskningsinstitutet Swerea KIMAB gjort i samarbete med KTH (ej officiellt publicerad). Här har man jämfört rörbitar som tagits från relinade avloppsystem med material som exponerats under kontrollerade förhållanden i labb. I detta test undersöktes rör som relinats med beläggningsmetoder (sprut- och målningsmetoder). Slutsatsen var Hans Lindberg berättar att man haft ett flertal möten där medlemmarna informerats och fått möjlighet att påverka valet av tillvägagångssätt. En viktig faktor är att medelåldern i att de testade materialen bibehöll sina mekaniska egenskaper, dock skedde en nedbrytning vid vattentemperaturer över 80 grader. Men enligt rapporten är det sällan så höga temperaturer nere i själva avlopps rören. Materialen är förmodligen tillräckligt bra för sitt ändamål, skriver man i rapporten. Men man noterar samtidigt att det i samtliga undersökta rörprover fanns områden där den applicerade tjockleken var mindre än den specificerade. Därför är det viktigt att entreprenörer utvecklar bättre metoder för applicering och kontroll av rör som relinas med beläggningsmetoder. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

44 TEMA Relining FAKTA/RELINING Man brukar dela upp relining i två olika huvudgrupper: flexibla foderrör och invändig beläggning. Flexibla foderrör Strumpmetoden: En polyesterstrumpa mättad med epoxi vrängs in med lufttryck. Numera går det att utföra med material som inte innehåller bisfenol A. Förgreningar måste fräsas upp innan man fortsätter reliningen där. Plus: Det blir mycket små variationer av tjockleken på det nya plastlagret. Minus: Det kan bli hindrande veck i skarpa böjar. Skarvarna är ett riskmoment. Oftast dyrare. Invändig beläggning Sprutmetoden: Polyesterplast sprutas i tre lager med ett särskilt utformat munstycke. Plus: Man slipper skarvar. Polyester har inte samma miljömässiga nackdelar som epoxi. Minus: Den nya beläggningen ska vara minst tre millimeter. Skarpa tester har visat att så inte alltid är fallet. Borstmetoden: Roterande borstar pressar epoxiplast med gummi granulat mot rörets insida. Plus: Materialet kan följa rörelser i gjutjärnsstammen. Minus: Man är mer beroende av att plasten fäster mot röret. Därför är det av stor vikt att rören är väl rengjorda. Samma problem med jämnhet i tjocklek som sprutmetoden. föreningen är hög. Därför har det varit extra viktigt att undvika störningar i möjligaste mån, säger Hans Lindberg. För ett par år sedan rådde allmänt en stor osäkerhet kring om relinade rör verkligen höll. Nu har ett antal olika undersökningar bekräftat att renoveringsmetoderna, rätt utförda, faktiskt fungerar. Därmed har fokus istället riktats mot hur man ska utforma upphandling och kontroller för att kunna vara trygg med det färdiga resultatet. I DETTA PROJEKT märks det att man har vinnlagt sig om att få till ett bra upphandlingsunderlag och framförallt att man tagit den extra kostnaden att göra ordentliga efterkontroller. Vi har verkligen försökt gå till botten med vilken typ av relining som är bäst. Vi pratar här alltså om Tack vare det öppna trapphuset behövdes det minimalt med håltagningar för att dra de nya tappvattenledningarna. ETT PROBLEM MED RELINING ÄR ATT DET INTE FINNS NÅGRA FÖRESKRIFTER ATT REFERERA TILL FÖR HUR EN SÅDAN LÖSNING EGENTLIGEN SKA UTFÖRAS. ROLF LINDBERG, RAMBÖLL de olika huvudmetoder som finns: sprutning, eller beläggning som vissa hellre kallar det, med epoxy eller polyester på rörens insida, strumpmetoden eller kombinationer av dessa, säger Rolf Lindberg. Vad som är bäst vet vi egentligen inte idag heller. Men magkänslan säger att med en strumpa så vet man med säkerhet att det är 3 millimeter nytt gods överallt. Men sprutmetoderna kan man aldrig vara helt säker, säger Hans Lindberg. Som en extra säkerhet utformade man kontraktet så att entreprenören Aarsleff rörteknik först fick relina en separat stam. Först när Rolf Lindberg och föreningen godkänt resultatet fick man grönt ljus att gå vidare. Det kan vara smart, för det dyker ofta upp oväntade problem som man inte kunnat förutse utifrån ritningarna. Så också här. Det visade sig att det fanns ett par alltför skarpa krökar för att det skulle 44 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

45 När badrummen renoveras måste den nya golvbrunnen skarvas på det relinade röret. Rolf Lindberg demonstrerar hur det ska göras. gå att få in strumpan utan veck. Som tur var låg denna del lättåtkomligt så att man istället kunde skarva på en bit nytt rör. Ett problem med relining är att det inte finns några föreskrifter att referera till för hur en sådan lösning egentligen ska utföras. Här hade vi turen att en av hantverkarna hade tidigare erfarenhet av hur man bäst skulle lösa det, säger Rolf Lindberg. EN INVÄNDNING som brukar höras är att relining inte kan jämföras med ett riktigt stambyte. Alltså att ett stambyte utöver att byta ut gamla avloppsrör också innebär nya tätskikt, nya tappvattenledningar och kanske nya elledningar. I detta fall har man gjort ett medvetet val där man lägger ansvaret för tätskikten på medlemmarna. Ny el var redan dragen när man satte igång med avloppstammarna. Från början fanns det tankar på att relina även tappvattenrören. Men vi gav ganska snart upp de planerna efter att Ramböll inspekterat den typen av relining på annat håll och underkänt resultatet, eftersom man inte kunde visa att man hade riktig koll på hur resultatet blev, säger Hans Lindberg. Tryggare beställare när besiktningsmän utbildas Ett stort problem med relining är att det har saknats konsulter och besiktningsmän som kan metoderna. Det har inneburit att man som beställare av relining varit betydligt mer utlämnad till entreprenörens godtycke än vid andra typer av jobb i huset. Det kan vara svårt att få en samstämmig uppfattning om vad som egentligen är en godkänd entreprenad. Inte sällan beror det på att man gjort ett dåligt upphandlingsunderlag. Man får vad man frågar efter helt enkelt. Även om besiktningsmannen är beställarens förlängda arm, så kan det uppstå situationer där denne måste godkänna resultatet trots att beställaren egentligen förväntat sig något annat, säger Peter Halling som är ordförande i BRif, Branschföreningen Relining i Fastig heter. MEN NU ÄR ändring på gång. Till hösten startar en utbildning av besiktningsmän i BRif:s regi. Vi tror att de som kommer att gå utbildningarna redan är besiktningsmän och kunniga inom området. Vinsten är att det kommer att finnas en betydligt större kompetens bland besiktningsmännen att ta den här typen av uppdrag. Jag upplever att kunderna har ett behov av att kunna knyta kompetenta rådgivare och besiktningsmän till sig. Det blir helt enkelt lättare att få ett bra jobb gjort, säger Peter Halling. Utbildningen kopplas till SP-personcertifiering som gör ett tredjepartsgodkännande. Besiktningsmännen får ett certifikat för besiktning av relining att lägga till sin nuvarande kompetens. En hel del har redan gjorts för att få en mer enhetlig syn för kravställande vid relining. AMA VVS & kyl 12, som kom Koll på detaljerna ATT RELINING numera finns med i AMAtexterna gör det lättare att definiera krav på utförande. Men inte sällan måste man göra speciallösningar. I Brf Årstas fall diskuterade man flera alternativ innan man kom fram till hur man skulle skarva på nya plaströr på ställen som inte lämpade sig för relining. Reliningen kan ha vara helt perfekt utförd på 99 procent av rörsystemet. Men brister det i någon enskild detalj kan det få katastrofala följder. förra året, är uppdaterad med kravtexter för renovering av rörarbeten. Det betyder alltså att det nu finns en gemensam referens för vilka krav man som beställare bör ställa startade BRiF ett samarbete med SP, Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Samarbetet innebär att ett kvalitetsprogram, Brif 3Q, tagits fram som är obligatorisk för alla medlemmar i BRiF som utför relining i fastigheter. Programmet ställer bland annat krav på vad entreprenörens egenkontroll ska innehålla. DET HAR FRÅN flera håll, bland annat i Reliningrapporten från 2012, tryckts på att hantverksskickligheten är avgörande för ett lyckat resultat. I BRifs regi har nu den första kullen på cirka 20 personer erhållit montörsutbildning och utbildningsbevis, berättar Peter Halling. Då utbildningsbevis kopplas till ett 3Q-certifierat företag får hantverkaren en branschlegitimation. Vem som har branschlegitimation framgår av ID06- brickan som alla hantverkare ska kunna visa upp. Gammalt rör Strumpa Påsvarvat rör FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

46 TEMA Relining Ja, och den när Livsmedelsverket kom med sin rapport om risken att det kunde läcka ut bisfenol drog vi öronen åt oss direkt, fyller Rolf Lindberg i. (Här bör noteras att relining av tappvattenrör numera inte utförs med material innehållande bisfenol). Istället har man dragit helt nya tappvattenledningar. De gamla, som var förlagda i en slits i väggen, har kapats och pluggats igen. En fördel med de nya rören är att det är betydligt enklare att upptäcka och åtgärda ett eventuellt läckage, säger Rolf Lindberg. TIDSÅTGÅNGEN BRUKAR framhållas som reliningens kanske största fördel. En del firmor gör reklam för att allt jobb klaras av medan den boende är på jobbet. Men Rolf Lindberg skrattar, det där tror han inte på. Nä, jag har svårt att se att det skulle kunna bli den kvalitet de utlovar. Särskilt om boende nyttjar avloppen och man sedan fortsätter att spruta rören invändigt dagen efter. I brf Årsta fick de boende i genomsnitt stå ut med störningar i lägenheten i tio dagar. Under arbetets gång fick man ha en så kall- Reliningen härdas med LED-ljus METODERNA FÖR RELINING har sett ungefär likadana ut under många år. Men viss utveckling sker dock. Ett exempel är Aarsleffs så kallade LED-härdning. I korthet går det ut på att man istället för att tillsätta en härdare använder sig av LED-ljus. Framförallt kommer metoden att användas vid relining i rör under mark och i bottenplattor. Idag är man tvungen att tillsätta en hel del värme för att vara säker på ordentlig härdning. Med LED blir det betydligt mer energisnålt. Det blir också mer miljövänligt eftersom man använder sig av en styrenfri polyesterplast, alltså inga epoxymaterial med bisfenol A. lad skogstoa (torrtoalett som kan användas inomhus) eller använda de tillfälliga toaletterna på gården. Jag tycker inte att man ska pruta för mycket på tiden. Trots allt är tio dagar ganska kort tid om man tänker på att det är en åtgärd som ska hålla så pass länge, säger Hans Lindberg. Det absolut viktigaste i upphandlingsunderlaget, enligt Rolf Lindberg, var att det redan från start var klart hur man skulle avsluta. Vi skrev in att besiktningen skulle ske av en oberoende besiktningsman. Jag tror att många luras att lita helt på entreprenörernas egna filmningar, men det är en konst i sig att veta vad man ska leta efter för fel och brister. 46 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

47 Auktoriserad Installatör BäTTRE än STamByTE Utbildade installatörer Flexibelt sömlöst Foder Klarar böjar och dimensions- Förändringar FörUtbestämt godstjocklek PreFabricerade grenrör e tt skarvfritt självbärande rörsystem h ållbarhet motsvarande nya PP-rör Det känns bra i hjärtat Så svarade en av våra auktoriserade installatörer på frågan om varför de installerar Sacpipe Connection System. Han vet att de lämnar ifrån sig en produkt som är bra. De installerar verkligen nya rör i kundernas dåliga avloppsrör. Sacpipe Connection System återställer stammens funktion näst intill oavsett hur dåligt skick det är på rören. Med flexibelt sömlöst foder installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret med hjälp av tryckluftsteknik. Rörsystemet blir helt fritt från skarvar, från början till slut, genom dimensionsförändringar och böjar, via alla förgreningar och med en hållbarhet motsvarande nya PP-rör. Med Sacpipe Connection System slipper ni månader av krångel, utflyttning och höga kostnader. Det går enkelt och snabbt, samtidigt som ni sparar pengar. Låter inte det bättre? auktoriserade INSTaLLaTÖRER av SACPIPE CONNECTION SYSTEM Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

48 FASTIGHETS- ÄGARNA DOKUMENT ett modernt, tryggt och enkelt sätt att hantera standardkontrakt och mallar! Varför nöja sig med mindre än branschstandard? DAGS FÖR STAMBYTE Installationsklara våtrumskassetter för snabba och säkra stambyten NYHET! tävling om markanvisning Östra Sala backe etapp 2 Östra Sala backe är Uppsalas flaggskepp inom hållbart byggande. Alla aktörer utgår från det senaste inom teknik och miljö, med det gemensamma målet att skapa en hållbar, klimatanpassad stadsmiljö. Tillsammans med andra byggherrar och arkitekter kan du nu bli en del av det fortsatta utvecklingsarbetet. Tävlingsunderlag, kvalitets- och hållbarhetsprogram och kontaktuppgifter finns på sista ansökningsdag är den 29 augusti Utvecklad av VVS-specialister i samarbete med installatörer 48 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

49 Fastighetsägarna svarar Ställ dina frågor till Fastighetsägarnas experter EN ICKEMEDLEM RÖSTADE VAD HÄNDER NU? FRÅGA: Vid vår senaste årsstämma i vår bostadsrättsförening uppstod ett fel i röstlängden. Följden blev att en ickemedlem fick rösträtt. Innebär detta att stämman nu är ogiltig? SVAR: Stämman som sådan är knappast ogiltig. Vad man kan fråga sig är om några enstaka beslut kan vara ogiltiga. För att beslutet ska bli ogiltigt krävs att någon klandrar stämman, alltså går till tingsrätten. Rätten kan ändra beslutet eller ogiltigförklara det. Men rätten brukar se ganska praktiskt på saken och fråga sig om felet egentligen har påverkat beslutet. Om ett förslag ändå skulle ha fått majoritet är det inte sannolikt att det skulle ogiltigförklaras. OVE SCHRAMM GÅ INTE OCH GRUNNA STÄLL EN FRÅGA! Fastighetsägarnas experter inom bland annat juridik, ekonomi och energi står redo att svara på dina frågor. Utnyttja möjligheten och maila din fråga till info@fastighetsagarna.se. Märk mailet med Fastighetsägarna svarar. ILLUSTRATION: ANDREAS OLOFSSON Entreprenören får stå för kostnaden FRÅGA: Vårt bolag har beställt uppförande av två flerbostadshus. Förra veckan vandaliserades de pågående arbetena. Resta väggar har slagits ned och det har klottrats på samtliga väggar på två våningsplan. Vi har polisanmält händelsen men polisen har ingen misstänkt. Entreprenören vill nu ha ersättning för tilläggsarbete för att åtgärda de förstörda arbetena. Vad gäller? Det står inget om detta i vårt kontrakt men vi har avtalat att standardavtalsvillkoren ABT 06 ska gälla för entreprenaden. SVAR: Mellan näringsidkare finns ingen direkt tillämplig lagstiftning som reglerar köp av tjänst. Det är därför avgörande vad parterna har avtalat. I ert fall har ni avtalat att standardavtalsvillkoren ABT 06 ska gälla. I ABT 06 finns särskilt reglerat vad som ska gälla avseende ansvar för skador när entreprenaden pågår, det vill säga under den så kallade entreprenadtiden. Enligt 5:1 ABT 06 svarar entreprenören under entreprenadtiden för skada på ej avlämnad del av entreprenaden. Förenklat innebär det att innan arbetena godkänts vid slutbesiktigning ansvarar entreprenören inte bara för skador entreprenören orsakat själv utan även för skador orsakade av annan, till exempel lekande barn. De enda skador som entreprenören inte ansvarar för under entreprenadtiden är skador orsakade av beställaren eller av force majeure (krig, naturkatastrof och dylikt). Sammanfattningsvis bedömer jag i ert fall att entreprenören ansvarar för skadorna och ska åtgärda dem utan särskild ersättning. I sammanhanget kan det vara värt att nämna att Högsta Domstolen, i ett för branschen uppmärksammat avgörande den 17 april 2013, fastställt att en beställares ansvar under entreprenadtiden endast gäller skador som orsakats genom vårdslöshet. Tvärtemot vad ordalydelsen i ABT 06 anger räcker det alltså inte med att skadan beror på beställaren. Skadan måste bero på beställarens vårdslöshet. Här hade beställaren utfört funktionskontroller som förorsakat vattenskador på entreprenaden. Följden av domen blev därför att entreprenören skulle svara för skadorna på entreprenaden trots att de berott på beställarens funktionskontroller, eftersom beställaren inte varit vårdslös vid utförandet av funktionsproverna. EMMA BERG Mikael Gulliksson Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige Line Zandén Fastighetsjurist Fastighetsägarna Sverige Ove Schramm Fastighetsjurist (brf) Fastighetsägarna Service Ulla Werkell Skattejurist Fastighetsägarna Sverige Emma Berg Fastighetsjurist Fastighetsägarna GFR Per Forsling Energispecialist Fastighetsägarna Stockholm Rikard Silverfur Näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box Stockholm eller mejla info@fastighetsagarna.se Märk mejlet med Fastighetsägarna svarar. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI

50 JAG LITAR PÅ DIG Det är säkert. DORMA Låssystem finns i tre olika koncept, IX 6, RS 8 och DMS alla utvecklade för att uppfylla de mest varierande krav som kan ställas på ett lås system. De ger dessutom största möjliga skydd och drift säkerhet på den nordiska marknaden. Köp DORMA Låssystem till förmånliga priser. Snabb och bra service får du på köpet. Vänd dig till din närmaste DORMA Låssystem-licensiat för med information. dorma.com Vi är en av branschens största återförsäljare! produktforsaljning@fastighetsagarna.se - i goda händer - 50 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI 2014

51 Fastigo svarar Expertis för dina behov En konst att rekrytera rätt Att hitta rätt person vid en rekrytering kräver ofta ett strukturerat och väl inarbetat tillvägagångssätt. Att få fel sökande, eller ännu värre att anställa fel person, blir i slutändan mycket kostsamt. SÅ LYCKAS DU I REKRYTERINGSARBETET Håll dig till kravprofilen, var objektiv, tänk på likabehandlingsprincipen och gör ett bra och noggrant jobb i alla steg. Då ökar chanserna till en lyckad rekrytering högst väsentligt, liksom att företaget uppfattas som en attraktiv arbetsgivare med gott rykte. Att välja rätt medarbetare är ofta ett av de mest strategiska beslut ett företag har att fatta. En rekrytering är en stor investering, såväl kvalitetsmässigt som ekonomiskt, och ska alltid syfta till att bära affären framåt. Konsekvenserna av en felaktig rekrytering kan bli avsevärda på flera sätt och därför är det viktigt att rekryteringsarbetet får ta tid, med grundliga analyser och medvetna val av rekryteringsmetoder. I rekryteringsarbetet är det bra att ha någon form av nedtecknad medarbetaridé eller policy som beskriver företagets värdegrund och syn på arbetsgivarskapet liksom en tydlig rekryteringsprocess. Så här kan en process för rekrytering se ut: Ta fram en kravprofil när en vakans uppstår. Se över de interna resurserna. Finns det kompetens i organisationen eller krävs en extern rekrytering? Gör en tidplan och fundera över rekryteringskanaler ska ni till exempel annonsera eller gå via ett rekryteringsföretag? Upprätta rutiner för att ta emot och bekräfta ansökningar så att alla sökande får svar. Gör ett första urval och kalla till intervju. Gör ett andra urval och kalla till ytterligare intervju och gör eventuella personlighetstester. Ta referenser på den eller de som är aktuella för tjänsten. Erbjud tjänsten och gå igenom alla detaljer kring lön och övriga villkor. Skriv ett anställningsavtal. Tacka övriga sökanden. Förbered introduktionen för den nyanställda. Läs gärna mer på Fastigos hemsida om rekryteringsprocessens alla steg och olika anställningsformer. ILLUSTRATION: ANDREAS OLOFSSON MONA FINNSTRÖM KAN ANSTÄLLA VEM JAG VILL? FRÅGA: Har jag som arbetsgivare rätt att anställa vem jag vill? SVAR: En arbetsgivare har stor frihet att välja vem som ska anställas. Men den fria anställningsrätten begränsas framförallt genom reglerna om företrädesrätt i Lagen om anställningsskydd och Diskrimineringslagstiftningen. Som arbets givare är det viktigt att tänka på följande: Om det är en ny befattning krävs ofta förhandling enligt MBL, Medbestämmandelagen. Innan en ny person anställs måste arbetsgivaren ta hänsyn till om det finns medarbetare som måste omplaceras på grund av förestående uppsägning eller med företrädesrätt till återanställning. Lagen förbjuder diskriminering i arbetslivet på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning. Det finns regler om förbud mot diskriminering av deltidsarbetande och personer med tidsbegränsad anställning, samt förbud mot missgynnande i samband med föräldraledighet. SUSANNE SVENSSON Fastigo, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, är det självklara valet för arbetsgivare i fastighetsbranschen. Vi ger råd och stöd i arbetsgivarfrågor och i ledarskapet. Roger Solax Förhandlare och rådgivare roger.solax@fastigo.se Charlotta Stensson Förhandlingschef charlotta.stensson@fastigo.se Jonas Stålnacke Chefsjurist jonas.stalnacke@fastigo.se Susanne Svensson Förhandlare, rådgivare och hr-konsult susanne.svensson@fastigo.se Mona Finnström VD mona.finnstrom@fastigo.se Du hittar oss också på: Twitter: Fastigo_org Facebook: Fastigo LinkedIn: Fastigo FASTIGHETSTIDNINGEN NR 5 JUNI