Detaljplan för fastigheten Tullen 6 med flera i Norrtälje stad Dnr Ks

Transkript

1 SAMRÅDSFÖRSLAG Detaljplan för fastigheten Tullen 6 med flera i Norrtälje stad Dnr Ks PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till planförslaget hör: Plankarta med bestämmelser Denna beskrivning Trafikbullerutredning , Tyréns Riskutredning, Sweco Brand- och Riskteknik Geotekniskt utlåtande av Viak AB Dagvattenutredning, Sweco P O S T A D R E S S B E S Ö K S A D R E S S T E L E F O N E - P O S T P LUS G I R O Box 800, Norrtälje Estunavägen kommunstyrelsen@norrtalje.se O R G A N I S A T I O N S N U M M E R T E L E F A X W E B B B A N K G I R O norrtalje.se n o r r t a l j e. s e K O M M U N S T Y R E L S E K O N T O R E T

2 2 (18) PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte är att möjliggöra ett uppförande av ett kontors- och/eller ett flerbostadshus i anslutning till befintlig kontorsbyggnad på fastigheten Tullen 6. Den nya byggnaden föreslås uppföras i 9 våningar. Byggnaden kan komma att innehålla cirka 25 lägenheter med 4 lägenheter på varje våning. I entréplan bereds plats för parkering och förråd med in- och utfart mot Kungsgatan. Formalia Den 2 maj 2011 trädde en ny plan- och bygglag (2010:900) i kraft. Eftersom denna plan påbörjades efter denna tidpunkt följer planärendet den nya planoch bygglagen (2010:900). LÄGE OCH AREAL Planområdet omfattar totalt ca 5000 kvm och är beläget vid Stockholmsvägen, söder om Norrtäljeån. Busstorget ligger ca 300 m bort. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Fastigheten ägs av Centrumfastigheter i Norrtälje AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN I Utvecklingsplan för Norrtälje stad, antagen 2004, betecknas området som ett innerstadsområde. I Grossgärdet ska karaktär av innerstad bevaras och utvecklas. Kompletterande bebyggelse ska utformas efter stadens principer Västra vägen Västra vägen är en ny förbifart som förväntas bli färdigställd under sommaren Förbifartens genomförande innebär att Stockholmsvägen som passerar planområdet avlastas. Den nya leden kommer att fungera som en kombination av huvudled och genomfartsled. DETALJPLAN Fastigheten omfattas av en detaljplan fastställd 1978 (01-160). Gällande planbestämmelse är allmänt ändamål. I den södra delen gäller gatumark och park eller plantering.

3 3 (18) Gällande detaljplan för kvarteret Tullen (den blåa rutan i mitten) STRANDSKYDD Planområdet faller delvis inom strandskyddet om 100 m som gäller för Norrtälje ån. Då området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte, avses strandskyddet att upphävas i samband med att planen antas (MB 7 kap 18c 1). Platsen nyttjas idag till kontorsbyggnad, parkering och en mindre innergård. Kommunen har ansvar för att besluta om upphävande av strandskydd i detaljplan, men samråder med länsstyrelsen under planprocessen. Området som är aktuellt för upphävande beskrivs med en administrativ bestämmelse i plankartan. BEHOVSBEDÖMNING Kommunstyrelsekontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i 5 kap 18 planoch bygglagen eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget är förenligt med gällande översiktsplan och bedöms inte strida mot andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell

4 4 (18) skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som bedöms ha betydelse för projektet har studerats under planarbetet och redovisas sammanfattningsvis nedan: Kulturmiljö Området ligger utanför riksintresse för kulturmiljövården men delvis inom område för den fasta fornlämningen. Buller Bullerutredningen för Norrtälje stad, framtagen av Tyréns AB visar att platsen för den planerade byggnaden inte berörs av bullernivåer över 55dB(A). Större delen av platsen ligger inom ett område vars bullernivåer beräknas till db (A). En kompletterande bullerutredning som visar hur fasader mot Stockholmsvägen påverkas av buller i detalj har tagit fram av Tyréns AB Strandskydd Strandskyddet återinträder när detaljplanen ändras. Området är redan ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. Strandskyddet kommer därmed upphävas av kommunfullmäktige i samband med att planen antas. Vatten, miljökvalitetsnormer En dagvattenutredning är framtagen Utredningen visar att då parkeringsytor minskar kommer belastning av föroreningar att reduceras. Den nya byggnaden kommer att uppföras på en plats som tidigare nyttjats som parkeringsyta. En mindre ökning av flöden kommer att ske eftersom avrinningskoefficienten för tak är något högre än för parkering. Detta avhjälps med fördröjande men även renande åtgärder som t ex växtbäddar eller gröna tak. Transportled för farligt gods Det är ca 30 m från den nya byggnadskroppen till Stockholmsvägen. En riskanalys är framtagen av Sweco Riskanalysen påvisar att närheten till väg 76 innebär att riskreducerande åtgärder behöver vidtas för att minska risknivåer som ämnesklasserna av farligt gods medför.

5 5 (18) FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation Den tilltänkta platsen för den nya byggrätten är idag hårdgjord och ingår som en del av ett parkeringsgarage. Ytan används som parkeringsplats. Parkeringsytan där den nya bebyggelsen planeras. Markbeskaffenhet En geoteknisk utredning genomfördes av Viak AB. Undersökningen genomfördes med borrprover och redovisning av jordlager vilka finns redovisade i utlåtandet. Ett utlåtande sammanställdes av Sweco Infrastructure AB där det konstaterades att de framtagna handlingar och rekommendationer som tillhandahölls av Viak i samband med byggnadsarbetet gäller på samma sätt idag då förutsättningarna och geotekniska förhållandena kvartstår. För föreslagen ny byggnation på kv Tullen 6 gäller de rekommendationer som framkommer i utlåtandet i kapitel 6 (Geotekniskt utlåtande av Viak AB ). Jorden består av morän på berg. Vid Kungsgatan är jordens mäktighet ca1 m och ökar till mer än 20 m längst norrut. Söder om Kungsgatan går berget i dagen. Moränen är överst lerig och innehåller block i olika nivåer. Grundläggningen föreslås ske direkt på rensat berg i södra delen och genom pålning i den norra delen av byggrätten. Pålslagning kommer att medföra

6 6 (18) skakningar i marken och därför bör angränsande byggnader sprickbesiktigas och vibrationsmätning utföras. Den nya byggnaden ska även utföras radonsäkert. Riksintresse och fornlämning Norrtälje stadskärna är ett riksintresse för kulturmiljövården. Riksintressets värdekärna beskrivs bl.a. bestå i det oregelbundna planmönstret närmast medeltida karaktär som tillkom vid stadens grundande år 1622 med långsidor vid båda sidor av ån, korta tvärgränder och små och oregelbundna torg. Aktuellt planområde ligger utanför riksintresseområdet, men ligger däremot delvis inom området för fast fornlämning. Det har pekats ut som stadslager (fornlämning RAÄ 42 Norrtälje), vilket är kulturlager i miljö av stadskaraktär som städer, köpingar och vissa handelsplatser. Norrtälje omnämns på talet och fick stadsprivilegier år Detta innebär att arkeologisk förundersökning kan komma att krävas. En sådan bedömning görs av Länsstyrelsen. Riksintresset är redovisat med grön linje och den fasta fornlämningen med röd linje.

7 7 (18) BEBYGGELSEOMRÅDE Befintlig bebyggelse Fastigheten Tullen 6 är idag bebyggd med ett kontorshus i suterräng, Den befintliga byggnaden, tillsammans med parkeringskällaren längs södra tomtgränsen, utgör en hästskoform som öppnar sig mot väster. I hästskons mitt finns en c:a 500 m² grön innergård. Befintlig byggnad, polishuset sett från Stockholmsvägen Ny bebyggelse Den nya byggnaden på fastigheten är tänkt som en komposition tillsammans med den befintliga hästskoformade byggnaden, som höjer sig i samma lutning som den omgivande marken. Byggnaden ska kunna innehålla både bostäder och kontorslokaler. Entré, trapphus och hiss placeras mot innergården. Kontorsytan är tänkt att kunna kopplas samman med verksamheten i det befintliga huset genom en ny förbindelsegång vid innergården. Bostadslägenheterna är tänkta att anpassas till det centrala läget i staden. Utemiljön iordningställs som en lugn, grön och avskärmad lekplats med sittplatser på den skuggiga innergården. FRIYTOR Lek och rekreation Yta för lek och utevistelse ska anordnas för de boende. Innergården ska vara grön och ha en tydlig grön karaktär. Entré till innergården ska anordnas från den norra sidan av den nya byggnaden.

8 8 (18) Tullens innergård sedd från p-däcket i söder. Solstudie En solstudie är utförd som visar den nya byggnadens påverkan på platsen och befintlig omkringliggande bebyggelse. I solstudien har man utgått ifrån att byggnadsvolymen blir 9 våningar hög. Solstudien visar utslag av skuggor i mars. Den nya byggnaden kommer att skugga befintliga bostadshus under morgonen. Vid lunchtid drar sig skuggan bort från fasaden för att under eftermiddagen kastas mot polishusets fasad. Framåt eftermiddagen drar sig skuggorna österut och solen kommer in på gården västerifrån.

9 9 (18) Den nya byggnationen påverkar befintlig fastighet väster om föreslagen byggnation genom skuggning under förmiddagen. I juni blir skuggorna kortare och påverkan av skuggor blir mindre. I september är skuggbildningen längre igen och liknar den i mars.

10 10 (18) GATOR OCH TRAFIK Gatustruktur In- och utfart till nya bebyggelsen är tänkt att ske mot Kungsgatan. Kollektivtrafik Platsen ligger nära Norrtälje busstation (ca 300m). Kollektivtrafiken passerar på Stockholmsvägen som trafikeras av både regionala och lokala bussar. Lokalbussar passerar även söder om planområdet. Parkering Förslaget innebär att man följer rådande parkeringsnorm för Norrtälje stad om 0,9 p-platser för boende och besök samt kommunens rekommendation om 10 p-platser/1000 kvm BTA kontorsyta. I dagsläget uppfylls parkeringsbehovet för befintlig kontorsbyggnad inom fastigheten med 12 p-platser på p-däck och 20 p-platser i p-garage. Utöver dessa platser finns det 21 p-platser som inte är uthyrda, dessa p-platser försvinner med den nya byggnaden. För den nya bostads- och kontorsbyggnaden beräknas parkeringsbehovet bli totalt 27 platser. Huset beräknas maximalt innehålla 25 lägenheter och ett kontorsplan om ca 350 kvm BTA. Befintlig byggnad består av ca 5500 kvm BTA för kontorsändamål och källarutrymmen om 1700 kvm BTA. Källarutrymmena nyttjas inte idag för kontorsändamål, i det fall byggnaden får andra hyresgäster i framtiden kan utrymmena tänkas användas till lager/förvaring eller dyl. Arbetsmiljöverket (AFS 2009:02) föreskriver följande : 9 Vid stadigvarande arbetsplatser, i arbetslokaler och personalutrymmen som är avsedda att vistas i mer än tillfälligt, ska det normalt finnas tillfredsställande dagsljus och möjlighet till utblick. Parkeringsbehovet uträknat efter p-normen för kontor samt för 5500 kvm kontorsyta innebär att 55 p-platser ska kunna tillgodoses. För den nya bebyggelsen finns möjlighet att iordningställa 32 p-platser vilket möter behovet om 27 p-platser. Till befintlig kontorsbyggnad finns då 32 befintliga p-platser och 5 nya p-platser. Återstående 18 p-platser kan i nuläget tillgodoses på annan plats i garage (Juno och Venus) i närområdet. Antalet parkeringar motsvarande behovet för den nya byggnadens funktion bevakas och säkerställs i samband med bygglovsprövningen.

11 11 (18) RISKER OCH STÖRNINGAR Buller Underlag finns i form av bullerutredning för Norrtälje tätort framtagen av Tyréns. Bullerutredningen visar att platsen för den planerade byggnaden inte berörs av bullernivåer över 55dB(A). Större delen av platsen ligger inom ett område vars bullernivåer beräknas till db (A). Ytterligare en trafikbullerutredning är framtagen för Kv Tullen 6 av Tyréns Utredningen visar att den nya föreslagna byggnaden är utsatt för trafikbuller i öst och att några fasadavsnitt på den planerade byggnaden får beräknade ekvivalenta ljudnivåer över riktvärdet 55 dba som mest överskrids riktvärdet med 3dBA-enheter. En översikt av dygnsekvivalenta ljudnivåer från vägtrafik för planerad byggnation Tullen 6. Färgytorna beskriver ljudnivån 2m över mark, fasadmarkörerna avser frifältkorrigerad ljudnivå för mest utsatta våningsplan. (Trafikbullerutredning )

12 12 (18) Huvudregeln vid planering av nya bostäder enligt Boverkets Allmänna Råd 2008:1, vilken överensstämmer med Infrastrukturpropositionen 1996/97:53, är att 55dB(A) vid fasad och uteplats ska hållas samt att 70dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad ska hållas. Kraven som ställs vid planering av nya bostäder enligt Boverket är att ovanstående riktlinjer uppfylls, detta kan ske genom byggnadens utformning, placering och genom skyddsåtgärder. Med burspråk och balkongskärmar kan man se till att samtliga boningsrum får fönster mot yttervägg där riktvärdet om 55dBA innehålls, riktvärdet om 55dBA innehålls även för uterum. Byggnaden kan därmed innehålla Boverkets krav utan avstegsfall. För boende kommer utevistelse möjliggöras på den gemensamma gården där den ekvivalenta ljudnivån beräknas till db(a). Risker Den utpekade platsen för flerbostadshuset är placerad cirka 30 meter ifrån transportväg för farligt gods. En riskutredning är framtagen av Sweco med anledning av att vägen i framtiden kommer att vara en sekundär transportled för farligt gods. Av riskutredningen framgår att närheten till Stockholmsvägen, väg 76, innebär att riskreducerande åtgärder behöver vidtas. Utrymningsvägar/entré föreslås mot fasad som vetter mot innergård, d.v.s. bort från väg 76. Ventilationsintag, friskluftsintag placeras inte i den fasad som vetter mot väg 76, vilket förs in i plankartan som en bestämmelse. Östra och södra fasaden föreslås utföras i icke brännbart material, möjlighet till fjärrstyrt nödstopp av ventilationsaggregat utreds alternativt miljöbrytare till ventilationssystem i husentréer (innanför krossbart glas) för räddningstjänsten. Man rekommenderar även härdat laminerat glas i östra och södra fasaden. För att värdera om dessa åtgärder är tillräckliga krävs det att de utreds ytterligare. Det rekommenderas också att man tittar närmare på de fyra riskkällorna: explosiva ämnen och föremål, brandfarliga vätskor, brandfarliga gaser och giftiga gaser. När byggnadens gestaltning fastställs bör ovanstående rekommendationer arbetas in och utredas i samråd med kommunens Bygg- och miljöavdelning. Ovanstående frågeställningar ska vara klarlagda innan en exploatering genomförs.

13 13 (18) Då byggnaden uppförs över 8 våningar och brandkårens stege når upp till 23m måste man se till att planlösningen anpassas för det trapphus (Tr2) som krävs. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Kommunala vatten- och avloppsledningar ligger i anslutning till planområdet, i norra delen av fastigheten mot Esplanaden. Möjlighet till att skapa en ny anslutningspunkt finns, den bör då förläggas väster om befintlig mot Esplanaden. Dagvatten En dagvattenrapport för kv Tullen 6 är framtagen av Sweco Environment AB Utredningen visar att nybyggnaden genererar en mindre ökning av flöden samtidigt som belastningen av föroreningar minskas om ingen särskild hänsyn tas till dagvattenhanteringen. Norrtälje kommun eftersträvar generellt lokalt omhändertagande (infiltration) och fördröjning av dagvattnet. Primär recipient för dagvattnet är Norrtäljeån som mynnar i Norrtäljeviken. Både Norrtäljeåns och Norrtäljevikens ekologiska status klassas som måttlig medan den kemiska statusen klassas som god i vattenmyndighetens kartläggning (VISS, Vatteninformationssystem Sverige). Enligt vattendirektivet får inte en recipients status försämras och god Exempel på grönt tak. Bild ur dagvattenutredning, Sweco Environment AB.

14 14 (18) kvalitet ska uppnås senast Målsättningen är därför att föroreningsbelastningen på recipienten ska minska. I dagsläget saknas en dagvattenstrategi och ett detaljerat åtgärdsprogram för berörda recipienter att relatera denna exploatering till. Det kan inte anses som rimligt att för ett mindre område som detta studera hela recipienternas avrinningsområden och föreslå kostnadseffektiva åtgärder för att uppnå god status i recipienterna, därmed är det inte sagt att åtgärder inte behöver vidtas för mindre områden. Ett enskilt utsläpp är i ett större sammanhang inte försumbart med avseende på recipient. Föroreningsmängder och halter från området kommer att minska med genomförandet av planförslaget. Parkeringsytor genererar generellt högre föroreningshalter än takytor. Nytillkommande parkeringsyta i förslaget är överbyggd med planterbart bjälklag och därför kommer inget dagvatten från dessa ytor. På befintlig parkeringsyta intill och i entréplan på det nytillkommande bostadshuset kommer också p-platser iordningställas. Exempel på växtbädd. Bild ur dagvattenutredning, Sweco Environment AB.

15 15 (18) Fördröjning och rening av dagvatten på kvartersmark innan det ansluts till det kommunala dagvattennätet föreslås för att fördröja flödena och ytterligare minska föroreningsbelastningen till recipienten. Det är viktigt att marken höjdsätts på ett sådant sätt som inte skapar instängda områden där dagvattnet förhindras att rinna över markytan och vidare ut till gatan. Exempel på åtgärder som fördröjer och renar dagvatten är att anlägga växtbäddar, gröna tak på del av huvudbyggnad alternativt på komplementbyggnader. Detta innan dagvattnet ansluts till det kommunala dagvattennätet. Tele, bredband, el och värme Skanova har ledningar i norra delen av fastigheten. Norrtälje energi har el, fiber och fjärrvärmeledningar i kringliggande gator i anslutning till fastigheten. Avsikten är att den nya bebyggelsen ska kopplas på det kommunala elnätet och värmas upp med fjärrvärme. Sophantering I bostadshusets entréplan anordnas utrymme för källsortering av sopor. Sophämtning sker från innergården. Infart sker via Esplanaden och utfart sker mot Kungsgatan. Brandvatten Brandposter finns på ett flertal platser kring fastigheten. ADMINISTRATIVA/ORGANISATIORISKA FRÅGOR Preliminär tidplan Samråd December feb 2013 Granskning 2:a kvartalet 2013 Godkännande och antagande 2:a kvartalet, 2013 Möjlig byggstart 3: e kvartalet, 2013 Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft.

16 16 (18) Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Den allmänna platsmarken omfattar gatumark om ca 500 kvm. Telia Sonera Skanova Access AB är huvudman för teleledningar Ansvarsfördelning Byggherren ansvarar för planens genomförande inom kvartersmark. Vid detaljplanens genomförande ska parkeringsplatser iordningställas för boende och kontor. Dessa kan bland annat anordnas på bostadsgården under ett planterbart bjälklag. I det fall ett bostadshus uppförs ska plats för utevistelse anordnas på den med planterbart bjälklag överbyggda gården. För boende ska gemensam plats för utevistelse anordnas om minst 150kvm. Omdragningar av ledningar och anslutning till vatten och avlopp sker på byggherrens initiativ i samråd med berörd huvudman. Byggherren ansvarar för fastighetsbildning. Lantmäteriet fastställer de fastighetsrättsliga genomförandefrågorna efter ansökan. Det tekniska genomförandet av allmänna anläggningar ombesörjs av kommunen. Kommunen ansvarar för den allmänna platsmarken. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE BARNKONSEKVENSER I närområdet finns det två kommunala förskolor samt privata alternativ. Grundskola, F-9 finns i både kommunal och privat regi. Området är ett innerstadsområde med trafikerade gator. Möjlighet finns för barn att röra sig i området på trottoarer och via befintliga övergångställen. När Esplanaden kopplas ihop med Västra vägen kommer detta innebära en högre frekvens av trafik. För barn som rör sig till Lommarskolan medför detta en risk.

17 17 (18) Yta för rekreation och lek ordnas inom fastigheten på den gemensamma bostadsgården. I närområdet finns det gröna ytor som är mindre lämpade för lek på grund av stora höjdskillnader. MILJÖKONSEKVENSER FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Gemensamhetsanläggningar bildas för parkeringsutrymmen och för gårdsutrymmen. Gemensamhetsanläggningarna ska kopplas till berörd byggnad. Byggherren ansöker om erforderlig fastighetsbildning. AVTALSFRÅGOR Innan detaljplanens antagande kan det bli aktuellt med ett exploateringsavtal, mellan kommun och byggherre/fastighetsägare som reglerar kostnader för eventuell ombyggnad av gatumark dvs. ombyggnad/justering av Kungsgatan, flytt av kantsten och av kablar och eventuellt gatukostnader för Esplanaden. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska anläggningar/åtgärder En geoteknisk utredning är genomförd. Geotekniskt utlåtande av Viak AB Utredningar inför bygglovprövning/bygganmälan bekostas av byggherren En solstudie har tagits fram av Sweco Architects AB Byggskedet En riskutredning är framtagen av Sweco Brand- och Riskteknik Förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar

18 18 (18) Arkeologi Området ligger delvis inom fornlämningsområdet RAÄ 42. Markradon Ingen radonundersökning har skett med anledning av denna planen. Byggherren ansvarar för att den nya bebyggelsen utförs på ett radonsäkert sätt EKONOMISKA FRÅGOR Kostnader Plankostnader regleras i ett planavtal mellan sökande och kommunen. Eventuellt ska ett exploateringsavtal upprättas. KONSEKVENSER FÖR RESPEKTIVE FASTIGHETSÄGARE OCH ANDRA BERÖRDA Planen innebär inga förändringar på allmän platsmark eller kvartersmark. I det nya planförslaget ligger marken kvar med samma funktion som i gällande plan. Ingen samfälld mark berörs och inte heller någon befintlig gemensamhetsanläggning. MEDVERKANDE I UPPRÄTTANDET AV DETALJPLANEN Henrik Nyberg, Räddningstjänsten, Maria Grauers, Va- projektledare, Per Nilsson, Enhetschef miljö- och hälsoskydd, Senad Glamocak, bygglovarkitekt, Robert Klingvall, gatuingenjör, Joakim Risom, arkitekt, Sweco Architects AB, Anders Erikols, arkitekt, Sweco Architects AB, Magnus Fagerström, VD Centrum fastigheter, byggherre. KOMMUNSTYRELSEKONTORET Helena Purmonen Planarkitekt Eva Källander Bitr. mark- och exploateringschef Kristina Nitsch Landskapsarkitekt LAR/MSA Sweco Architects AB