Finns det lönsamhet i att bygga hyresrätter i Karlstad?

Transkript

1 Finns det lönsamhet i att bygga hyresrätter i? Kan kostnaderna minska om man bygger enligt passivstandard? Is it financially profitable to build tenancy's in? Can the costs be reduced by building as passive standard? Samuel Lindberg Erik Ramefelt Fakulteten för hälsa, natur- och teknikvetenskap Byggnadsingenjörsprogrammet 22,5 högskolepoäng Malin Olin Malin Olin

2 Examensarbete vid Byggingenjörsprogrammet Juni 2013 Sammanfattning Det råder en bostadsbrist i Sverige och boverket konstaterar 2012 att drygt 8 av 10 kommuner uppger brist på hyresrätter. Hyresrättsbristen gäller även i menar s kommun. Riksdagen menar att det krävs ett tillräckligt inslag av hyresrätter för en fungerande och rörlig bostadsmarknad. Det är anmärkningsvärt att trots det faktum att en bostadsbrist råder i Sverige byggs det alldeles för lite bostäder, och främst då hyresrätter. Många är av åsikten att detta beror på slopade subventioner och ökade byggkostnader har medfört att nyproduktion av bostäder är svårt att räkna hem ekonomiskt. Därför ställs i rapporten frågan: Går det att få lönsamhet i exploateringen och utförandet av ett byggprojekt avsett för hyresrätter i? Målet med rapporten är att ta reda på alla kostnader som drabbar ett specifikt byggprojekt i och komma fram till vilken hyra en fastighetsägare behöver ta ut av en hyresgäst för att inte gå med förlust. Till uppgiften har ett markområde valts ut på Norra Stockfallet i för att räkna kostnader på. Ritningar på en huskropp har använts för att beräkna byggkostnader. Kontroller och beräkningar har gjorts för att byggnationen och den tänkta utformningen av området har gjorts enligt gällande detaljplan. Sveriges byggindustrier har gjort en uppställning av vilka kostnader som drabbar ett byggprojekt. Denna har använts som mall och utifrån den har de olika kostnaderna tagits reda på och redogjorts för i rapporten. En undersökning har sedan utförts för att utröna om den hyra som behöver tas ut kan minska om en exploatör skulle bygga husen på området enligt passivstandard. En utredning har gjorts för att se vilka ändringar som skulle behöva göras med husen för att bygga dem enligt passivstandard och sedan har det undersökts vilka förändringar detta medförde kostnadsmässigt. Resultatet av undersökningen blev att en fastighetsägare skulle behöva ta ut en hyra på 9134 kr per månad. Om exploatören istället bygger enligt passivstandard skulle hyran bli 9426 kr per månad. I rapportens utvärdering diskuteras kring att finansieringen av det tänkta projektet har en mycket stor inverkan på månadshyran. Hur en långivare kan tänkas göra uppskattningar av marknadsvärden tycks kunna påverka slutkostnaden till stor del. Detta gör att rapportens resultat känns tämligen osäkert och att den hyra som behöver tas ut kan komma att variera kraftigt i slutändan. Huruvida det skulle finnas lönsamhet i att genomföra det projekt som beskrives i rapporten får ändå vara ett beslut som tas från person till person där var och en får göra sin egen uppfattning om huruvida hyresgäster är beredda att betala den månadshyra som kommits fram till i rapporten.

3 Abstract There is a shortage of homes in Sweden today and boverket states that more than 8 out of 10 municipalities feel that they have a shortage of tenancy's. The shortage also applies to. Riksdagen says that there needs to be a sufficient amount of tenancy's to obtain a well functioning and mobile property market. It is remarkable that although there is a shortage of properties in Sweden there are not nearly enough homes being build, especially tenancy's. A lot of people claims that this has to do with the dropping of government subventions and that it has in a short time become remarkably more expensive to build tenancy's. As a result of this, opinions have been raised that there is no economical profit to be found in investing in production of tenancy's. Therefore the question is raised in the report: Is there profit to be found in the building of a area in meant to host tenancy's? The goal with this report is to find out all the costs that befall a specific building project in and in the end find out what rent a property owner would have to charge monthly to a resident in order to break even economically speaking. To the assignment a area of land was chosen in Norra Stockfallet, to calculate costs on. Blue-prints of a building construction has been used to calculate building costs. A control has been made to make sure that the chosen building and the layout of the area has been after the rules and regulations of the detail plan of the area. The organization "Sveriges byggindustrier" have compiled all the costs that generally affects a building project. This compilation has been used as a template and from it the various costs have been found out and accounted for in the report. A investigation has then been made in order to find out whether it would have been more economically beneficially to build the same property after "passivstandard", a standard meaning that the energy use is of the property is 55 kwh/m 2 and year. A investigation has been made to find out what changes would need to been done in order to reach "passivstandard" and then to find out how this would change the costs for the owner of the property. The result of the report is that a property owner would be have to charge 9134 kr per month to a resident in order to break even. If the property was to be made according to "passivstandard" the property owner instead would have to charge 9426 sek per month. In the reports evaluation a discussion is being made around the fact that how the project is financed has a great significance on the monthly costs. How a banker might appreciate the value of the market seems to affect the end result a great deal. This leads to that the result of the report seems uncertain and that the monthly costs may differ a great deal in the end. Whether the project described in the report would be profitable to carry out is a decision that has to be made by each and every one and the question one is to ask himself is if a resident is prepared to pay the monthly rent that the report states.

4 Innehållsförteckning 1. Inledning... 1 Problemformulering... 3 Syfte... 3 Mål Teori... 4 Beskrivning av exempelområde... 4 Detaljplanutformning... 5 Kostnader... 7 Framtagning av kostnader efter Sveriges Byggindustriers uppställning... 8 Administrationskostnader... 8 Driftskostnader, underhåll och reparation... 8 Byggherrekostnad... 8 Byggkostnad Kostnadssammanställning VIP-Energy Jämförelse med passivstandard Resultat Utvärdering Administrationskostnader Gatumarksersättning/Markentreprenad Utnyttjande av marken Byggkostnader Uppvärmning Ränte- och kreditivkostnader Avbetalning av produktionskostnaden Reflektion gällande hållbar utveckling Slutsatser Tackord Referenslista Bilagor VIP-ENERGY, ej passivstandard VIP-Energy, Passivstandard Produktionskostnad. ej passivstandard... 34

5 4. Årskostnad Fastighetsägare. ej passivstandard Produktionskostnad. passivstandard Årskostnad Fastighetsägare. passivstandard Mängdförteckning ej passivstandard Kostnadsberäkning ej passivstandard Kostnadsberäkning passivstandard Mängdförteckning bod Kostnadsberäkning bod

6 1. Inledning Detta arbete har gjorts på uppdrag av Elms byggnadsfirma AB i Hagfors. Elms byggnadsfirma vill undersöka vad det skulle kosta att i egen regi bygga en eller flera hyresrätter inom eller i anslutning till stad. Att bygga i egen regi skulle innebära att företaget själv kan planera för dessa projekt. Man skulle alltså kunna använda dessa projekt som ett verktyg för att utjämna företagets beläggning och behov av arbetskraft under året, då man generellt ser en nedgång under vinterhalvåret vilket leder till att man har svårt att behålla den arbetskraft man har under sommarhalvåret. Att bygga hyresrätter i skulle innebära en valmöjlighet som ett byggföretag inte har i t.ex. Hagfors, nämligen att välja att sälja den färdigproducerade fastigheten vid dess färdigställande eller senare till ett pris som skulle innebära antingen vinst eller åtminstone att det går jämt upp för företaget. I t.ex. Hagfors finns inte en bostadsmarknad som medger detta. Boverket drar i sin bostadsmarknadsenkät för 2012 slutsatserna att: Fler kommuner uppger brist på bostäder Outhyrda lägenheter fortsätter att minska Stor minskning av sålda allmännyttiga lägenheter Bostadsbyggandet minskar Drygt 8 av 10 kommuner uppger brist på hyresrätter Ungdomar, stora barnfamiljer, äldre och flyktingar har svårt att hitta en bostad 1 Det råder en bostadsbrist i Sverige och under 2011 färdigställdes endast ca bostäder landet över, och tyvärr gick inte trenden upp Då det är stor brist på hyresrätter så är det oftast de som ska etablera sig på bostadsmarknaden som drabbas hårdast, tex studenter och ungdomar som ska flytta hemifrån. Knappt hälften av Sveriges kommuner (46%) anger 2011 att de har bostadsbrist för ungdomar och mer än hälften anger att de har generell bostadsbrist. 7 I Stockholms län har befolkningen de senaste åren vuxit med cirka invånare per år och det saknas i dag mer än bostäder i just denna regionen. Sverige behöver en huvudstad som är en tillväxtmotor för hela landet men då måste det finnas bostäder för alla dem som kommer till Stockholm för att arbeta och studera. Det ska inte heller vara nödvändigt att köpa en lägenhet det måste finnas en fungerande hyresmarknad! ( DN) Hyresrättsfrågan har även varit uppe på riksdagsnivå (2005) där en motion gällande bostadspolitik skrevs, där det lyftes fram att det krävs ett tillräckligt inslag av hyresrätter för en fungerande och rörlig bostadsmarknad i Sveriges tillväxtområden. De nämner också att det finns personer och familjer som inte kan eller vill binda sina pengar i en bostad. Det finns även en aspekt som ser ur de arbetslösas synvinkel. Att de skall kunna finna en ny lättillgänglig bostad i en ny kommun landet över där det eventuella nya jobbet existerar. 5 Hyresbostadsutredningen konstaterar i december 2012 att hyresmarknaden inte fungerar (SOU 2012:88) och behöver reformeras. 9 Hyresrätten är viktig som upplåtelseform. Den tillåter ett flexibelt boende som möjliggör effektiv förflyttning av arbetskraft, ett första boende för unga och ofta enda alternativet för låginkomsttagare. 4 I rapporten regional bostadsmarknadsanalys av länsstyrelsen 2012 anger kommun via ett enkätsvar att en brist på hyresrätter råder i kommunen. 2 Håkansson och Karlsson skriver att det i framtiden antagligen kommer att råda brist på hyresrätter. Idag finns långa bostadsköer, svarta pengar i omlopp och många gånger är det i princip omöjligt att få ett förstahandskontrakt utan kontakter. 3 I samma rapport av Håkansson och Karlsson skriver VD för KBAB att Bostadsmarknaden i s kommun är generellt i balans. Efterfrågan på fler hyresrätter finns även om aktuella hyresnivåer kraftigt 1

7 begränsar vem som har möjlighet att flytta in. Håkansson och Karlsson (2008) skriver vidare att det kommer att bli svårt för de värmländska kommunerna att möta efterfrågan på hyresrätter om det inte byggs mer och att det idag byggs för få billiga hyresrätter. 3 Sverige står inför det faktum att nyproduktionen av bostäder i storstäder är anmärkningsvärt låg, detta trots att det råder en bostadsbrist i landet. Nyproduktionen i Sverige har inte varit så låg sedan mellan 1920 och 1940 talet. 4 Detta är något som behöver ändras inom kort då framförallt hyresrätter behövs för rörligheten på arbetsmarknaden, men också för att 1990-talets generation skall skaffa ett eget boende. Men nybyggnationer i värmländska kommuner och dess fastighetsbolag har problem med att få lönsamhet i byggandet, samtidigt som efterfrågan på hyresrätter finns hos många. 3 kommun har gjort en översiktsplan för hur mark och vattenområden skall brukas. I den rapporten anser Kommun att tillgången på bra bostäder är en nyckel för tillväxt i kommunen och att detta är en förutsättning för att människor ska vilja bo i och flytta till. 8 Hur kommer det sig då att om det finns en bostadsbrist i, därmed också en marknad, samtidigt som hyresrätter anses vara viktiga att bevara och utveckla, att det byggs alldeles för få bostäder och då också hyresrätter? Enligt Håkansson och Karlsson (2008) menar Maria Pleiborn att bostadsbyggandet i Sverige har varit lågt sedan början av 1990-talet och det går tydligt att se ett samband mellan byggandet, konjunkturen och de politiska beslut som tas. Håkansson och Karlsson (2008) skriver också att Fastighetsägarna anser att den svenska bostadsmarknaden fungerar sämst av alla svenska marknader då den präglas av bostadsbrist och av flertalet politiska ingrepp som har skapat en bransch med lågt byggande av hyresrätter (s. 32) De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. KBAB anser att byggande av hyreslägenheter har försvårats dramatiskt dels till följd av slopade subventioner men också beroende på snabbt ökande byggkostnader. Det är i ett fåtal städer i tillväxtområden och dess mest attraktiva lägen som produktion går att räkna hem rent ekonomiskt. På väldigt många orter kan projekt endast genomföras utifrån att det finns ett samhällsintresse av lägenhetstillskottet. 3 Samtidigt menar SABO att de subventioner och bidrag som tidigare gavs till produktion av hyreslägenheter var viktiga för finansieringen av hyresrätter. De fanns för att minska boendekostnaden och skulle motsvara den möjlighet till skuldränteavdrag som boende i andra upplåtelseformer har. Vidare skrivs att om hyresrätten ska vara ett konkurrenskraftigt alternativ även i framtiden är det nödvändigt att neutraliteten återställs, till exempel inom ramen för skattesystemet. 6 Håkansson och Karlsson (2008) skriver att samtliga kommuner i Värmland anser att slopandet av investerings- och räntebidragen har medfört en kostnadsökning som orsakar svårigheter att över huvud taget investera i hyresrätter. s kommun menar dock att bostäder i attraktiva områden fortfarande kan anses lönsamma. 3 Bladh och Fröberg (2009) menar att flera faktorer spelar in när det gäller varför det byggs så få hyresrätter i dagsläget. Slopandet av de statliga ränte- och investeringsbidragen som skedde 2006 menas vara en faktor. Höga produktionskostnader en annan. Den högljudda och infekterade debatten som har rasat i media gällande det hyresreglerande bruksvärdessystemets vara eller icke vara belyses i rapporten, där motståndarna till bruksvärdessystemet vill införa marknadshyror. Vidare beskriver Bladh och Fröberg (2009) att det råder delade meningar från olika aktörer gällande varför produktionskostnaderna 2

8 är höga, där vissa menar att det är just dem slopade bidragen som är orsaken medans andra menar att det är en förändring och effektivisering av byggprocessen som krävs. 4 Problemformulering Går det att få lönsamhet i exploateringen och utförandet av ett byggprojekt avsett för hyresrätter i? Hur påverkar ett utförande med lågenergiprestanda de totala kostnaderna? Syfte Syftet med rapporten är att undersöka vilka kostnader ett specifikt byggprojekt i ådrar sig. Mål Målet är att komma fram till vilken månadshyra man skulle behöva ta ut av en hyresgäst för att få täckning för sina utgifter gällande sagda byggprojekt. 3

9 2. Teori Beskrivning av exempelområde För att kunna svara på problemformuleringen valdes en tomt ut inom vilken huskroppar placerades i syfte att ha någonting att räkna på. Den markyta som valdes låg inom detaljplanen för Stockfallet 1:1 i nordöstra delen av. En urvalsprocess gjordes för att välja ut en lämplig tomt. Först och främst fastslogs vilka områden som kunde byggas på idag. Alltså områden där detaljplan fanns och vunnit laga kraft och inom vilken uppförande av flerbostadshus var lämplig och tillåten. Efter undersökning visade det sig bara finnas två stycken sådana detaljplanerade områden i. Rudsberget och Stockfallet - Edsgatan. Bild 1:1. Karta över med det valda planområdet inringat. En huskropp att använda som exempel till undersökningen tillhandahölls av Elms Byggnadsfirma. Beräkningar utfördes för att utröna hur många av denna huskropp som fick byggas på den valda markytan. Sedan gick urvalet vidare till de områden där kriterierna för byggnation stämde överens med den huskropp som skulle räknas på i projektet. Detta för att få en tomt där möjlighet fanns att utnyttja byggrätten så effektivt som möjligt. Det var viktigt då markpriset utgår från den area en exploatör får bygga på marken, inte den area som faktiskt byggs. Då detaljplanen för Rudsberget uteslutande medgav byggnation av fler än två våningar valdes området bort. Ett tredje urval gällde platsens kvalitéer, en uppskattad möjlighet att faktiskt få rätten att bygga där samt hur långt arbetet med utvecklande av infrastruktur nått. Efter ett platsbesök av området Stockfallet - Edsgatan gjordes följande antaganden. Områdets sydvästra delar var antagligen redan tingat. Områdets östra delar hade ännu ingen utbyggd infrastruktur. Områdets nordvästra delar hade bra förutsättningar för att exploatera. Marken lutade inte för mycket och besatt estetiska kvalitéer. 4

10 Bild 1:2. Karta över planområdet med det område som valdes som exempel för examensarbetet inringat Detaljplanutformning "När detaljplanens markyta är effektivt utnyttjad kan planen innehålla flera bostäder. Kostnaden för marken kan då slås ut på flera bostäder och kostnaden per bostad blir då lägre" 10 Max utnyttjandegrad för det valda området var enligt detaljplan 25 % byggnadsarea. Byggnadsarean för en huskropp beräknades och delades med den area som max fick byggas. Det visade sig att sex stycken huskroppar fick uppföras på markytan vilket skulle innebära sjuttiotvå lägenheter. En ritning över området med huskropparna utritade på togs fram med hjälp av CAD-programmet it och efter granskning samt analys av denna togs beslutet att fem stycken huskroppar skulle byggas på ytan pga. utrymmestekniska och estetiska skäl. Alltså skulle enligt beslut 79,6 % av den tillåtna byggnadsarean bebyggas. Det syns tydligt på de bifogade bilderna nedanför att det kommer bli alldeles för trångt åt människorna som skall bosätta sig där om bild 1:3 skulle bli verklighet. Däremot blir det ett mindre tätbebyggt område, mycket luftigare samt trevligare i bild 1:4. 5

11 Bild 1:3. Förslag på situationsplan med max utnyttjandegrad Bild 1:4. Förslag på situationsplan över det valda området med huskropparna utställda 6

12 Kostnader Sveriges Byggindustrier skriver att alla sammanlagda kostnader som drabbar ett projekt och som skall täckas av en hyra varierar kraftigt från objekt till objekt. 10 I denna rapport kommer en jämförelse att göras. Först kommer dom kostnader som drabbar en tänkt exploatering av området att tas fram och redogöras för, i händelse av att dom hus som skall byggas byggs enligt de bygghandlingar som tillhandahölls av Elms byggnadsfirma. Sett ur en energiförbrukningssynpunkt ligger dessa konstruktioner närmare BBR:s krav än den rekommenderade gränsen för passivstandard. Sedan kommer åtgärder att utföras för att huskropparnas energianvändning ska minska och klara passivhusstandarden som är 55kWh/år m 2. Det är mellan dessa två alternativ som en jämförelse kommer att göras, för att redogöra för de kostnadsskillnader som uppstår för att ta reda på om en exploatör tjänar på att bygga lågenergihus eller om det är billigare att bygga hus som behöver mer energi. Sveriges Byggindustrier delar in de totala kostnaden för förvaltandet av bostäder i fyra kategorier; Administrationskostnader, Driftskostnader, Underhåll- och reparationskostnader samt Kapitalkostnad. Administrationskostnader: Dom kostnader som uppstår på grund av administreringen av fastigheten. Centrala kostnader Skatt Administration. Drifts-, underhåll- och reparationskostnader: Kostnader som uppstår för att kunna driva en fastighet. VA Renhållning Fastighetsel Värme Fastighetsskötsel. Framtida renovering Kapitalkostnad: Med kapitalkostnad menas finansiering och avskrivningar av produktionskostnaden. Moms Byggherrekostnader Byggkostnad Denna uppställning utgår från konceptet utförandeentreprenad där en byggherre ordnar med allt fram till färdiga bygghandlingar och därefter anlitar en entreprenör att bygga enligt anvisade handlingar. I ett projekt där byggherren och entreprenören är samma person flyter byggherrekostnader och byggkostnad ihop då allt sker i egen regi. 7

13 Framtagning av kostnader efter Sveriges Byggindustriers uppställning Administrationskostnader Centrala kostnader, administration Vid samtal över telefon med organisationen Fastighetsägarna framkom att de centrala kostnaderna och administrationskostnaderna kunde uppskattas till 30 kr/m 2 år. Men i vissa fall kan den vara hälften så stor. Det beror på hur företagets organisation ser ut och i vilken utsträckning den kommer att behöva ändras på grund av förvaltandet av en nyförvärvad fastighet. Summan multiplicerades med den totala boarean 3500 m 2 Skatt Enligt Fastighetsägarna är fastighetsskatten en kostnad på 1210 kr/lägenhet och år. Summan multiplicerades med det totala antalet lägenheter. Driftskostnader, underhåll och reparation Skötsel Underhåll/ Avfall Vattenförbrukning Fastighetsel Reparation Pris (Kr/ m 2 ) * *30% av hushållselen som är 77 kr/ m 2 Organisationen Fastighetsägarna kontaktades och av dem kunde riktvärden gällande kostnader för drift, underhåll och reparation tillhandahållas. Siffrorna multiplicerades med antalet m 2 boyta som skulle gälla för projektet och så togs kostnaderna fram. Av stadsnät utröntes att en näthyra för media åligger fastighetsägaren till en summa av 4560 kr/år exkl. Moms Uppvärmning: Ett underlag innehållande ett av dom fem husens årsförbrukning i kwh gavs till Fjärrvärme som utifrån siffrorna kunde uppge vilken årskostnaden för uppvärmning skulle bli per huskropp. Värdena multiplicerades med fem och lades in i sammanställningen över årskostnaden. Se bilaga 3 och 5 Byggherrekostnad Markkostnad Kommunen har delat in i olika geografiska zoner och satt upp olika priser för byggnation av bostäder inom de olika zonerna. Ur kartan med zonerna inritade kunde utläsas att markkostnaden för det 8

14 valda området var 1200 kr/m 2 BTA. Ur detaljplanen utlästes att max tillåten BTA för det aktuella området var 6 148,8 m 2. Genom beräkningen 6148,8*1200 togs markpriset fram. Gatumarksersättning Då det aktuella området i dagsläget inte har utbyggd infrastruktur så utgår ingen sådan ersättning till kommunen utan i detta fall är det upp till exploatören att upphandla entreprenad som bygger vägar. En uppskattning för dessa kostnader gjordes med hjälp av sektionsdata i den kalkyl som gjordes för att räkna ut byggkostnaden. Anslutningsavgifter El: elnät kunde på förfrågan lämna ut kostnaden som tas ut till en exploatör för att ansluta till elnätet. En servis per huskropp skulle behövas och uppskattningsvis skulle varje servis ha 63 ampere säkring. Detta skulle innebära en kostnad på kr per huskropp. Var elbehovet större än vad som antagits och större säkringar behövas skulle priset per huskropp bli kr. VA: VA-enheten på Teknik- och fastighetsförvaltningen i kontaktades och priset angavs till kr ink. moms Media: stadsnät uppskattade att anslutningsavgiften skulle kosta mellan Fjärrvärme: energi kontaktades och de kunde uppskatta att kostnaden för att ansluta på fjärrvärmenätet skulle kosta kr. Lagfart Avgiften för lagfart hämtades ut från Lantmäteriet i Uddevalla och angavs till den siffra som blir högst; 4,25% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet på fastigheten. En expeditionsavgift på 825 kr tas även ut. Fastighetsbildning Lantmäteriavdelningen på kommun uppgav kostnaden för avstyckning för en fastighet till kr. Bygglovskostnader Avgiften för Bygglov har en egen ekvation, som ser ut såhär: Summan av alla tillämpliga HF1 x OF x mpbb x N: ( ) * 72 * 44,6 * 1,2 = ,56 sek Avgift för startbeskedets ekvation: HF2 x OF x mpbb x N: ( ) * 72 * 44,6 * 1,2 = ,32 sek 9

15 Avgift för planbesked: Medelstor åtgärd = 300 mpbb 300 * 44,6 = sek Planavgiftens ekvation (Detaljplan och program): mpbb x OF x PF x N: 44, 6 * 72 * 220 * 1,2 = ,8 sek För att få fram bygglovskostnaderna för projektet i har kompendiet Plan- och bygglovtaxa för Stadsbyggnadsnämndens verksamhet varit till stor nytta. Med hjälp av detta häfte samt kommunikation och vägledning av Åke Olsson lyckades ett resultat fastställas. Det första som behövs fastställas för att kunna räkna ut Avgiften för bygglovet är BTA (Bruttoarean) samt OPA (Öppenarean). BTA för ett hus är entréernas ytor samt yttermåttsarean för byggnaderna. OPA är carportareorna samt de översta balkongernas ytor tillsammans. I kompendiet finns det ett antal konstanter: mpbb: milliprisbasbelopp, alltså en tusendel av prisbasbeloppet = 44.6 kr OF: är en faktor som avgörs samt avläses från tabell. Den beror på hur stor summan av BTA och OPA är. (I detta fall blev värdet 72) HF1: läses också ut av en tabell från kompendiet, och beror på vilka olika tjänster man begär. (I detta fall blev värdet 24) HF2: läses av från tabell, beroende på vilka Åtgärder som behövs. (I detta fall blev värdet 28) N: En faktor som beror är det hur stort bygget blir, i detta fall är det ett stort bygg så faktor N = 1,2, denna faktor styrs av hur stort projekt man projekterar. Litet=0,8 Mellan=1,0 Stor = 1,2 PF = Planfaktor, har betydelse när Planavgiften skall beräknas. (I detta fall blev värdet 220) Byggkostnad Utifrån de bygghandlingar som fanns på det tänkta projektet gjordes en mängdberäkning. De handlingar som fanns att tillgå var planritning och fasader. Därför fick ingående material och konstruktionslösningar antas. De mått som fanns i handlingarna utgicks från och sedan valdes lösningar efter branschstandard och dimensioner så att måtten stämde. Se bilaga 1. När konstruktionen bestämts gjordes en mängdberäkning. Se bilaga 7. Byggkostnaden togs fram i Sektionsdata. De värden som gavs ur mängdberäkningen användes för att ta fram de direkta kostnaderna. Sektionsdata fungerar som så att användaren väljer passande byggnadsdelar och skriver hur mycket av de olika posterna som ska ingå och sedan kommer kostnaderna automatiskt in i kalkylen. De gemensamma kostnaderna och kostnaden för centraladministration föreslogs av sektionsdata och de påslagen som gjordes automatiskt valdes. Då underlaget inte upplevdes som komplett lades vissa arbetsplatsplatsomkostnader in i kalkylen manuellt och då användes värden baserade på erfarenhet från tidigare entreprenader utförda av Elms byggnadsfirma. Erfarenhetsbaserade värden användes också för att ta fram kostnader för konsultarvoden och projektering. För att få fram kostnaderna för UE; el, VS och vent kontaktades etablerade företag inom respektive bransch som kunde bistå med schablonvärden för kostnaden för dessa arbeten. Värdena lades in i kalkylen. 10

16 För att ta fram kostnaderna för schaktning och markarbeten granskades den geotekniska undersökning som gjorts av Sweco på uppdrag av kommun. Den tolkningen som gjordes av dokumentet var att sprängning skulle behöva utföras i områdets östra del. I områdets västra del var risken för tjälsprängning stor. Dock antogs uppfattningen att de aktuella husen var fullgott markisolerade och inga extra åtgärder skulle behöva tas med hänsyn till tjälsprängning. En uppskattning av den mängd jordmassor som skulle behöva schaktas gjordes och detta lades in i kalkylen. Utifrån den situationsplan som tagits fram till projektet utlästes hur mycket yta asfalt och hur mycket gräsyta som skulle anläggas. Mängden ledning i mark uppskattas och lades in i kalkylen. Kalkylen redovisas i bilaga 8 Kostnadssammanställning De olika kostnadsposterna fördes in i Excel-ark där de listades och räknades ihop. Bilaga 3 är en sammanställning av de olika kostnadspunkterna som utgör produktionskostnaden. Här listas de och adderas ihop till en slutsumma. I bilaga 4 listas de olika kostnaderna som åligger en fastighetsägare varje år. Som synes i bilagan är dessa kostnader indelade i 3 kategorier, administrationskostnader, driftkostnader och kapitalkostnad. Dessa kostnader adderas ihop och blir till en årskostnad som visar vad det kostar att förvalta området varje år. Kapitalkostnaden består av ränta och avbetalning av det lån som en exploatör rimligtvis tar för att finansiera Produktionskostnaden. Elms byggnadsfirmas bankman kunde berätta i generella ordalag hur en avbetalning av denna typ av kostnad kunde se ut. Summan borde amorteras av på femtio år och räntan borde väljas till 5%. Utefter dessa uppgifter gjordes beräkningarna för att få fram årskostnaden för amortering och ränta. Ytterligare två excel-ark skapades som redovisar produktionskostnaden och fastighetsägarens årliga kostnad, fast här visas hur det ser ut om projektet istället skulle byggas enligt passivstandard. Se bilaga 5 och 6. När årskostnaderna blev fastställda kunde siffrorna delas på tolv för att få ut en månadskostnad. Dessa månadskostnader delades på 60 för att ta reda på vilken månadskostnaden blev per lägenhet. Kostnaden delades på 60 därför att området bestod av 60 stycken lägenheter. 11

17 VIP-Energy För att kunna få fram en energiåtgång på huset gjordes beräkningar i VIP- Energy. I det stora hela går det ut på att byggnaden som skall byggas i verkligheten byggs virtuellt i programmet. Dimensioner på väggar, fönster, dörrar, tak samt köldbryggor läggs in i kalkylen. Vilket väderstreck dessa olika komponenter ligger åt spelar roll då jorden roterar och solen hamnar på olika positioner på himlen, därmed blir det olika mycket sol in i fönstren. För mer ingående information läs i bilaga 1. Tre stycken olika köldbryggor tas hänsyn till. Köldbryggan vid bjälklaget mellan de två våningarna, köldbryggan vid plattan på marken samt köldbryggan i alla hörn på byggnaden. Här under syns hur huset i fråga är konstruerat: Bild 1:1. Detaljerad takfot Bild 1:2. Detaljerat bjälklag Bild 1:3 Konstruktionsgrund 12

18 Efter att väggar, fönster, dörrar, taket, platta på mark samt köldbryggorna är inlagda specificeras klimatzonen. Eftersom huset byggs i väljs som ort. Då solen har stor inverkan på hur energiåtgången blir så måste en horisontalvinkel skrivas in. För denna beräkning valdes det hus högst upp till vänster på situationsplanen(bild 1:4), som till vänster är skymd av skog. Efter antaganden av hur höga träden var (18-22m) bestämdes horisontalvinkeln till ca 50 (västlig riktning). I de övriga väderstrecken togs vinklar fram på liknande sätt. Ventilerad rumsvolym beräknas till 1850,86m 3 och golvarean m 2. Ventilationssystemet är ett FTX system, och är igång varje dag under hela året. Den ventilerar 0.5 oms/h. Med dessa parametrar valda i VIP blev husens energiförbrukning 95 kwh/år m 2. Sedan skapades ett nytt dokument i VIP där parametrar ändrades för att få ner energiförbrukningen till 55 kwh/m 2 och år. Dom ändringar som gjordes kontra originaldokumentet var: Ökad isolering i väggarna från 190mm till 410mm Tilläggsisolering i tak från 400mm till 500mm Insättning av solfångare (25m 2 ). Detta leder till att energiåtgången sänks, först testades det om det gick att lägga in >25 m 2,men upptäcker snabbt att det inte sänks särskilt mycket då vi går över den angivna mängden m 2. Tidsstyrd ventilation, från att ha igång systemet 24 timmar om dygnet hela året om stängs ventilation av mellan Tanken är att det är onödigt att dra energi på ventilation när föräldrar och barn är i skolan. Självklart skiljer sig dessa värden från familj till familj så detta får hyresgästerna själva bestämma, men ett antagande användes här. Täthetsfaktorn i huset sänktes även från 0.8 till 0.3. Detta på grund av den noggrannheten som används vid passivhusbyggen. Fönstren hade ett U-värde på 1,1 och det byttes ut mot fönster med U-värde på 0,7. Efter dessa åtgärder gick energiförbrukningen ner till 55 kwh/år m 2 Bilagor i VIP-Energy med alla resultat på original huset finns under Bilagor 1 och för huset med passivstandard under Bilagor 1.2. Jämförelse med passivstandard Värdena på de parametrar som ändrats i VIP-Energy för att nå passivstandard noterades och användes i en ny kostnadskalkyl i sektionsdata där en kopia av den kalkyl som tagits fram skapades. Se bilaga 9. I denna kopia ändrades de värdena som skulle ändras enligt VIP-Energy och så togs produktionskostnaden fram för att bygga det valda området enligt passivstandard. De ändringar som gjordes mot den första kalkylen var: Ökad tjocklek på ytterväggarna med mer isolering och mer isolering i taket. Den ökade väggtjockleken medförde att plattan på mark blev större och att fler löpmeter kantbalk behövdes. Det i sin tur medförde att den totala takarean blev större och att det behövdes mer av alla takdetaljer som ingick samt mer målad yttervägg. Då detta medförde att projektets omfattning i tid ökade också vissa konsultarvoden. Kostnaden för att installera solfångare räknades på och lades in i kalkylen. Företaget Svesol som säljer solfångare kontaktades och kunde uppge att de brukar räkna med kr/m 2 solfångare exl. moms. Detta inkluderar allt material och arbete. 13

19 En separat mängd- och kostnadsberäkning på en bod/värmecentral där ackumulatortankar och reglersystem för solfångarna kunde förvaras gjordes i sektionsdata. Se bilaga 10 och 11. En tilläggskostnad för provtryckning av husets täthet lades in i kalkylen. Ett nytt excel-ark skapades där produktionskostnaden om man bygger enligt passivstandard redovisas. Se bilaga 5. 14

20 3. Resultat Utan passivstandard (kr) Enligt passivstandard (kr) Produktionskostnad , Årskostnaden för , fastighetsägaren Månadshyra

21 4. Utvärdering Administrationskostnader Administrationskostnaden är en kostnad som kan variera kraftigt beroende på hur ett företag strukturerar upp verksamheten samt vad ett företag väljer att ha för utgifter. Kostnaden för hur mycket man behöver lägga ut på t.ex. marknadsföring kan variera kraftigt. Vid samtal med Lars Andersson på Fastighetsägarna utröntes att kostnaden för pappersexercisen kan också skilja sig betydligt. Om en fastighetsägare redan förvaltar ett antal fastigheter kan det vara så att personalen som sköter den administrationen hinner med att sköta administrationen även för denna fastighet. Då blir ju kostnaden minimal. Om det däremot blir så att företaget måste anställa ytterligare personal för att hantera fastigheten ökar kostnaderna. Gatumarksersättning/Markentreprenad Enligt Torbjörn Karlsson på Teknik- och fastighetsförvaltningen i så är ett mer normalt tillvägagångssätt att exploatören kommer med ett förslag till kommunen som beskriver vad man vill bygga och vart. Om förslaget gillas så skapas detaljplan efter önskemålen. I denna process är det vanliga att kommunen står för utbyggnaden av infrastruktur till området och sedan lägger till kostnaderna för detta i markpriset. I detta projekt valdes istället ett område där detaljplan redan trätt i laga kraft att använda som exempelområde. I det valda området hade inte kommunen byggt ut infrastrukturen och därför fick kostnaderna för detta inhämtas från annat håll. I samarbete med Elms byggnadsfirma uppskattades mängder och sedan beräknades kostnaderna i Sektionsdata. Upplevelsen från Elms byggnadsfirmas håll var att siffrorna blev osäkra på grund av två anledningar. Den första var att mängderna upplevdes som mycket svåra att uppskatta och en stor felmarginal kan sägas finnas här. Den andra var att Elms byggnadsfirma inte i vanliga fall gör kostnadsberäkningar på den här typen av entreprenad och därför fanns en svårighet i att validera siffrorna mot erfarenhetsvärden som brukligt är vid kostnadsberäkning. Samma tillvägagångssätt användes för att få fram kostnader för övriga markarbeten inom området och samma osäkerhet upplevs angående dessa siffror. Det tillvägagångssätt som hade föredragits var att lämna ut markentreprenaden på anbud och då begära in offerter för att få reda på kostnaderna. Detta var tyvärr inte möjligt då det i nuläget bara är ett examensarbete. Utnyttjande av marken Som beskrivs ovan så är ett normalt förfarande vid exploatering att exploatören kommer till kommunen med ett förslag på vad man vill bygga och detaljplan utformas därefter. Detta medför sannolikt att marken kan styckas av på ett sådant sätt att exploatören använder sig av hela utnyttjandegraden av området och därmed får ut mer m 2 boyta för markpriset. I detta fall var förutsättningarna givna på förhand hur huskropparna såg ut och därför handlade det om hur många av den aktuella huskroppen som skulle få plats på området enligt detaljplanen. En spillfaktor var således oundviklig. Dessutom visade sig det att det sannolikt var olämpligt att bygga så många av den valda huskroppen som var tillåten på området utav utrymmestekniska och estetiska skäl. Hade huskropparna sett annorlunda ut eller om en rad olika huskroppar med olika areor hade funnits att tillgå hade sannolikt området kunnat utnyttjas mer kostnadseffektivt. 16

22 Byggkostnader För att bestämma byggkostnaderna gjordes en mängdberäkning utifrån de ritningar som fanns att tillgå på den aktuella huskroppen. Framställandet av mängdberäkningen försvårades pga. bristen på kompletta bygghandlingar. Utifrån den planritning och de fasadritningar som fanns fick konstruktionslösningar och ingående byggnadsmaterial väljas efter de mått som kunde tas ut genom att mäta i ritningarna. Vissa mått fanns angivna i ritningarna medan andra fick mätas med skalstock. De måtten kan upplevas som att de inte alla gånger blev helt exakta på grund av att handlingarna var ritade för hand och ibland stämde inte det mått som mättes med skalstocken överens med det mått som var angivet i måttsättningen. Uppvärmning Det som räknades på i denna rapport var uppvärmningskostnaden för fjärrvärme. Anledningen var att fjärrvärme anses vara konkurrenskraftigt och gångbart, alltså sannolikt att det skulle vara aktuellt om projektet skulle utföras på riktigt. Anledningen var också att det inom ramen för detta arbete ansågs möjligt att få fram relevanta siffror på kostnaden för fjärrvärme. Andra alternativ som bergvärme eller en fast bränsleanläggning hade varit svårare att räkna på då vi i en annan utsträckning hade varit beroende av utomstående konsulter för att få fram relevant data. Detta ansågs inte möjligt inom ramarna för detta arbete. Sägas bör dock att anledningen till att fjärrvärme valdes var tillgången till korrekta data, inte för att det ansågs vara det billigaste alternativet. Påstås gör inte heller att det inte är det mest kostnadseffektiva alternativet, utan bara att en sådan undersökning inte har utförts i detta arbete. Ränte- och kreditivkostnader Då vi misslyckades med att få fram bra uppgifter på detta så uteslöt vi det ur rapporten. Därför bör det beaktas att dessa kostnader inte är med i rapportens resultat och att det osäkert i vilken mån det hade påverkat resultatet. Avbetalning av produktionskostnaden Vid samtal med bankman framkom aspekter som bör redogöras för. I denna undersökning beräknas årskostnaden för amortering och ränta utifrån att lån tas på hela produktionskostnaden. Detta accepterar inte banken i verkligheten. En uppskattning gjordes att en exploatör skulle behöva finansiera runt 45% av produktionskostnaden på annat sätt än ett banklån. Hade detta faktum beaktats i denna undersökning hade det behövs reda ut hur dessa 45% skulle hanteras i rapportens resultatsammanställning. En annan aspekt är att en bank behöver veta hyressättningen för ett område för att kunna ta fram sannolika kalkyler och i detta fall fanns ingen hyra då det är den som målet med undersökningen är att nå. Därför måste det antas att vad den årliga kostnaden för amortering och ränta skulle bli, i verkligheten kan det skilja mycket från fall till fall och detta är något en exploatör måste titta närmare på vid ett mer "skarpt" läge. Vid förda samtal ansågs först att för att kunna räkna ut räntekostnaden skulle produktionskostnaden först divideras med två innan den summan multipliceras med 5%. Det skulle medföra en 30% mindre hyra i slutänden än den summa som står i rapporten idag. Tanken bakom det resonemanget var att få fram den årsränta som betalas i genomsnitt under den femtioåriga avbetalningstiden. Bankmannen avrådde dock från detta med hänvisning till att inom de närmaste åren kommer årsräntan att vara mycket högre och det är mer intressant att veta vad kostnaderna kommer att vara dom närmaste åren än om år. 17

23 Reflektion gällande hållbar utveckling Det bidrag som denna rapport kan tänkas ha till främjandet för hållbar utveckling handlar om energibesparing. Att bygga hus enligt passivstandard medför att mindre energi behöver användas till husen under deras livslängd. Den jämförelse som görs i rapporten redogör vilka ekonomiska skillnader det medför att bygga energisnålt. Det antagligen mest effektiva sättet att få aktörer i byggbranschen att börja bygga energisnålt är att visa på att det lönar sig ekonomiskt. Resultatet visar dock att ingen ekonomisk vinning finns i att bygga enligt passivstandard. Åtminstone inte under dom tigigaste åren i husens livslängd. Snarare blir kostnaderna marginellt högre. Detta beror på att kapitalkostnaden blir en så mycket större kostnadspunkt än uppvärmningskostnaden. Intressant anses dock det faktum att produktionskostnaden ökade så lite om projektet skulle byggas enligt passivstandard, bara runt 6% dyrare medans uppvärmningskostnaden minskade med drygt 40%. 18

24 5. Slutsatser Huruvida ett projekt med avsikt att bygga hyresrätter är lönsamt är i slutänden en fråga som inte har ett exakt svar. Den hyra man kommer fram till ska analyseras och prognoser och antaganden om vilken hyra en fastighetsägare kan ta ut ska göras på ett marknadsmässigt korrekt sätt. Författarnas åsikt är dock att en hyra på drygt 9000 kr är för dyrt för att en exploatör borde satsa på projektet, med tanke på lägenheternas storlek och områdets lokalisering. Dock kan det sägas att mycket stora variationer i kostnaden kan uppnås beroende på hur frågan gällande hur produktionskostnaden omvandlas till en årskostnad i form av ränta och amortering hanteras. Ett rimligt antagande får göras gällande att en exploatör kan finansiera delar av produktionskostnaden på andra sätt och därmed få ett mindre banklån vilket i sin tur skulle leda till en dramatisk minskning i årskostnaden. Att bygga energisnålt leder inte till att projektets kostnader minskar. 19

25 6. Tackord Tack till: Göran Elm, Lars Elm, Roger Moden och Joackim Rönning på Elms Byggnadsfirma. Lars Andersson, Fastighetsägarna Malin Olin, programledare byggprogrammet universitet Torbjörn Karlsson, projektledare Teknik- och Fastighetsförvaltningen kommun Lars Lundblad, Sveriges Byggindustrier Åke Olsson, Stadsbyggnadskontoret kommun Klaus Lorenz, Svesol värmesystem AB Ossman Sharif, Stadsbyggnadsarkitekt stadsbyggnadskontoret kommun Martin Rosén, s energi AB Tomas Rhodiner, Abonnentingenjör Teknik- och Fastighetsförvaltningen kommun Peter Karlsson, s elnät AB/stadsnät Lovent AB YIT Imtech (tidigare NVS) 20

26 7. Referenslista 1. Boverket (2012). Bostadsmarknadsenkäten - en unik koll på bostadsmarknaden. [Elektronisk]. Tillgänglig: [ ] 2. Länsstyrelsen (2012). Regional Bostadsmarknadsanalys Värmlands län [ Elektronisk ]. Tillgänglig: n.pdf [ ] 3. Håkansson, C. & Karlsson, I., Bostadshyresmarknad i förändring En studie av hyresmarknaden i Värmland. Universitet, Institutionen för Ekonomi, Kommunikation och IT Bladh, A. & Fröberg, D., Vår passion, nyproduktion! Hur kan nyproduktion av hyresrätter stimuleras? Universitet, Institutionen för Ekonomi, Kommunikation och IT Reinfeldt, F., Odenberg, M., Ask, B., Westerberg, P., & m.fl. (2005). Motion 2005/06:Bo276. Bostadspolitik. [Elektronisk]. Tillgänglig: Lagar/Forslag/Motioner/Bostadspolitik_GT02Bo276/?text=true [ ] 6. SABO (2007) Saboföretagen mot år 2020 ett idéprogram. [Elektronisk]. Tillgänglig: [ ] 7. SCB - Thomas Bjurenvall, Bostadsbyggandet lågt under lång tid,{elektronisk] Tillgänglig: aspx [ ] Publicerad: kommun - kommun, Bostadsläget i, [Elektronisk]. Tillgänglig: 9. Länstidningen Östersund. Dags att slopa hyresregleringen, [Elektronisk]. Tillgänglig: Sveriges Byggindustrier & Fastighetsägarnas riksförbund & Göteborgs stad., Bostadsbyggande- begrepp och kostnadsfördelning, [Elektronisk]. Tillgänglig: pdf?mod=ajperes&cacheid=7ed6d acfa8c5ab6f1cf2ff43 [ ] 21

27 8. Bilagor 1. VIP-ENERGY, ej passivstandard. 22

28 23

29 24

30 25

31 26

32 27

33 2. VIP-Energy, Passivstandard 28

34 29

35 30

36 31

37 32

38 33