Hyresintäkterna ökade med 5,1 procent (5,8) för jämförbara fastigheter. Driftsöverskottet ökade med 5,1 procent (6,7) för jämförbara fastigheter

Transkript

1 Delårsrapport Akelius Residential Januari till mars 2014 Hyresintäkterna ökade med 5,1 procent (5,8) för jämförbara fastigheter Driftsöverskottet ökade med 5,1 procent (6,7) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter 404 mkr (573), eller 0,9 procent (1,6) Värdeförändring derivatinstrument -281 mkr (-62) Resultat före skatt 255 mkr (597) Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 3,89 (1,20) Investeringar i fastigheter 277 mkr (269) Köp av fastigheter mkr (594) inklusive mkr i England av ett systerbolag i koncernen Försäljning av fastigheter för 95 mkr, 2,9 procent högre än marknadsvärdet vid början av perioden Akelius Fastigheter AB (publ) har bytt namn till Akelius Residential AB (publ) Sammandrag jan-mar jan-mar jan-dec Hyresintäkter, mkr Driftsöverskott, mkr Rörelseresultat, mkr Resultat före skatt, mkr Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 3,89 1,20 5,45 Potential vid nyuthyrning, procent Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,2 2,3 5,8 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,2 0,6 0,7 Belåningsgrad, totala lån, procent Verkligt värde fastigheter, mkr Antal lägenheter

2 Akelius Residential Koncernen Verksamheten Akelius Residentials affärsidé är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter med förmåga att generera ett stadigt växande kassaflöde. Låg finansiell risk uppnås genom låg belåningsgrad, lång ränte- och kapitalbindning. Under årets första kvartal har verksamheten fortsatt inriktats på att öka standarden genom uppgradering till First Class och på att öka fastighetsinnehavet genom köp av fastigheter i Tyskland med uppgraderingspotential. Den under 2013 påbörjade omstruktureringen har slutförts genom att Akelius Residential AB i slutet av mars 2014 köpte fastighetsinnehav i England från ett systerbolag. Vid utgången av perioden ägde koncernen fastigheter i Sverige, Tyskland, Kanada och i England med ett bedömt marknadsvärde om mkr, jämfört med mkr vid årsskiftet 2013/2014, varav 57 procent i Sverige, 34 procent i Tyskland, 4 procent i Kanada och 5 procent i England. Fastigheterna finns företrädesvis i växande storstäder i attraktiva och efterfrågade lägen. 76 procent av beståndet finns i Storstockholm, Göteborgsregionen, Öresundsregionen, Berlin, Hamburg, Toronto och i London. I övrigt ligger fastigheterna i svenska regionstäder såsom Halmstad, Umeå och Östersund och i tyska storstäder som Frankfurt am Main, Köln och München. I enlighet med bolagets strategi är andelen bostäder hög. Bostadsfastigheter uppgår till 95 procent av fastighetsvärdet. Den uthyrningsbara arean omfattade kvadratmeter, och bostadsbeståndet omfattade lägenheter. Blücherplatz 5, Wiesbaden, Tyskland, köpt

3 Förvaltningsfastigheter 31 mars 2014 Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige Tyskland Kanada England Summa England 909 Sverige Kanada Tyskland

4 Sverige Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, procent 4,84 Vakansgrad, procent 1,9 - till följd av uppgradering, procent 76 - reell vakans, procent 0,4 Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Total portfölj Försäljning fastigheter -8 Jämförbar portfölj Ökning i jämförbar portfölj 44 Jämförbar portfölj Köp fastigheter -12 Total portfölj ,1% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, kr/kvm/år Potential vid nyuthyrning, procent 17 Haparanda 151 lägenheter Luleå 114 lägenheter Umeå 689 lägenheter Åre 318 lägenheter Östersund lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg lägenheter Enköping 465 lägenheter Stockholm lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Skövde 821 lägenheter Uddevalla 142 lägenheter Borås lägenheter Halmstad lägenheter Helsingborg lägenheter Malmö lägenheter Trelleborg 689 lägenheter 4 Lund 288 lägenheter

5 Tyskland Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, procent 4,65 Vakansgrad, procent 3,7 - till följd av uppgradering, procent 43 - reell vakans, procent 2,1 Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Total portfölj ,58 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj ,58 Ökning i jämförbar portfölj 0,43 Jämförbar portfölj ,01 Köp fastigheter -0,25 Total portfölj ,76 5,6% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, EUR/kvm/månad 11,77 Potential vid nyuthyrning, procent 53 Medelhyran för den totala portföljen per den 1 april 2014 inkluderar även fyra fastigheter som Akelius Residential köpte den 1 april Sammanlagd bostadsyta uppgick till kvadratmeter. Förskottsbetalningen på sammanlagt 183 mkr återfinns i balansräkningen per den 31 mars 2014 under Övriga tillgångar. Kiel 406 lägenheter Hamburg lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Rostock 278 lägenheter Berlin lägenheter Düsseldorf 571 lägenheter Köln 596 lägenheter Frankfurt 484 lägenheter Mainz 409 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 689 lägenheter 5

6 Akelius Residential Kanada Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad Antal lägenheter Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, procent 4,47 Vakansgrad, procent 3,6 - till följd av uppgradering, procent 47 - reell vakans, procent 1,9 Total portfölj Försäljning fastigheter 1,97 - Jämförbar portfölj ,97 Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj ,16 2,13 Köp fastigheter -0,15 Total portfölj ,98 Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, CAD/kvft/månad Potential vid nyuthyrning, procent 2,63 35 Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan km Fastigheter i Akelius Residentials portfölj i Toronto är markerade med blått. 6 8,3%

7 England Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 909 Verkligt värde, mkr kr/kvm direktavkastningskrav, procent 4,43 Vakansgrad, procent 8,4 - till följd av uppgradering, procent 59 - reell vakans, procent 3,4 Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad Total portfölj ,57 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj ,57 Ökning i jämförbar portfölj 0,05 Jämförbar portfölj ,62 Köp fastigheter -0,01 Total portfölj ,61 3,4% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, GBP/kvft/månad 2,27 Potential vid nyuthyrning, procent 47 Fastighetsportföljen i England, har köpts från ett systerbolag under mars Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan km Fastigheter i Akelius Residentials portfölj i London är markerade med blått. 7

8 Totalavkastning, jan-mar 2014 Tillväxt jan-mar, mkr procent Verkligt värde, Valutakursdifferenser -45 0,10 Värdeförändring 404 0,92 Investeringar 277 0,63 Köp ,94 Försäljningar -95-0,22 Verkligt värde, ,17 Driftsöverskott 424 0,96 mkr p.a., procent Fastigheternas totalavkastning 828 7,72 20 Fastigheternas totalavkastning 18 procent jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-mar Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 8

9 Driftsöverskott 424 mkr Koncernens hyresintäkter för perioden ökade med 137 mkr till 828 mkr (691). Av intäktsökningen beror 101 mkr på ett genom nettoköp utökat fastighetsinnehav och 36 mkr beror främst på ökade hyresnivåer i jämförbara fastigheter. För jämförbara fastigheter och justerat för förändrade valutakurser ökade hyresintäkterna med 5,1 procent jämfört med motsvarande period Den genomsnittliga hyresnivån för jämförbara bostadsfastigheter i Sverige har under det första kvartalet ökat med 1,2 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var kronor per kvadratmeter och år, vilket är 17 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga hyresnivån kronor per kvadratmeter och år. Den genomsnittliga kallhyran för jämförbara bostadsfastigheter i Tyskland ökade under kvartalet med 1,2 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var 11,77 EUR per kvadratmeter och månad, vilket är 53 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga kallhyran för bostäder 7,76 EUR per kvadratmeter och månad. Den genomsnittliga hyresnivån för jämförbara bostadsfastigheter i Kanada ökade under kvartalet med 1,4 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var 2,63 CAD per kvadratfot och månad, vilket är 35 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga hyresnivån för bostäder 1,98 CAD per kvadratfot och månad. Vakansgraden för bostäder var 2,8 procent, varav 57 procent till följd av uppgradering av lägenheter. Den reella vakansgraden var således 1,2 procent, vilket är 0,5 procentenheter högre än vid utgången av 2013 främst relaterat till Tyskland. Fastighetskostnaderna var 404 mkr (342), varav 57 mkr (42) avsåg underhåll, vilket motsvarar en genomsnittlig årlig kostnad om 75 kronor per kvadratmeter (64). Nettoköp av fastigheter har ökat driftsöverskottet med 50 mkr. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 17 mkr eller 5,1 procent. 9 Hyresintäkter jämförbara fastigheter mkr ,1% Kv Kv Reell vakans procent 1,5 1,0 0,5% 0,5 0,0 1 jan apr 2014 Driftsöverskott jämförbara fastigheter mkr ,1% Kv Kv1 2014

10 Driftöverskottet för perioden var 424 mkr (349). För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 51,2 procent (50,5). Värdeökning fastigheter 0,9 procent Fastighetsbeståndet ökade i värde under perioden med 404 mkr (573), vilket motsvarar 0,9 procent (1,6). Värdeökningen beror på ökade hyresintäkter. Sammantaget har fastigheter sålts för 95 mkr vilket är 2,9 procent högre än verkligt värde vid början av perioden. Finansiella poster -312 mkr Finansiella intäkter för perioden var 2 mkr (37) och finansiella kostnader var 314 mkr (279). Koncernens räntekostnader har ökat med 36 mkr jämfört med motsvarande period föregående år beroende på ökad upplåning i samband med nettoköp av fastigheter. Medelräntan för total upplåning har minskat med 0,2 procentenheter till 4,58 vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Räntetäckningsgraden var 1,35 (1,32). Värdeförändring derivatinstrument -281 mkr Finansiella derivatinstrument har under perioden minskat i värde med 281 mkr (-62) främst till följd av sjunkande marknadsräntor. Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde av derivat är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med 2013 har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkning som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Köp av fastigheter för mkr Under perioden har fastigheter köpts för sammanlagt mkr, varav mkr avsåg köp av fastigheter i England som ett led i den under 2013 påbörjade omstruktureringen av Akeliusgruppens fastighetsverksamhet. I Tyskland har fastigheter köpts för 495 mkr till en initial direktavkastning om 4,3 procent och för ett genomsnittligt pris per kvadratmenter om kronor. 10 Köpta fastigheter mkr Sålda fastigheter mkr Investeringar mkr Tyskland SEK/ kvm Verkligt värde 2,9% 2,9% England Köpeskilling Kv Kv ,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Direktavkastning

11 Fastighetsinvesteringar 277 mkr Periodens investeringar i fastigheter uppgick sammanlagt till 277 mkr (269) vilket motsvarar 91 kronor per kvadratmeter. I samband med att hyresgäst flyttar ut uppgraderas lägenheten till First Class, med en kvalité i paritet med nyproducerade bostadsrätter. Under perioden uppgick First Class-investeringar till 152 mkr. Övriga standardhöjande investeringar om 125 mkr avsåg uppgradering av bostadsfastigheter, konvertering av lokaler och vindar till bostäder, förtätning av befintliga fastigheter och vatten-och energibesparande projekt. Marknadsvärdering av fastigheter Per bokslutsdagen har verkligt värde för alla fastigheter bedömts genom interna värderingar. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. För att säkerställa fastighetsbeståndets värde, har 100 procent av fastigheterna externvärderats. Värdena har verifierats av Jones Lang LaSalle och CB Richard Ellis. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,74 procent, vilket är en oförändrad nivå jämfört med början av perioden. Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var vid utgången av perioden mkr, vilket i genomsnitt motsvarar kronor per kvadratmeter jämfört med kronor per kvadratmeter i slutet av år Det högre värdet per kvadratmeter beror främst på köp av fastigheter i England vilka i genomsnitt värderats till kronor per kvadratmeter. Verkligt värde har ökat med 404 mkr, eller 0,9 procent, till följd av värdeförändring och minskat med 45 mkr till följd av förändrade valutakurser. Värdeuppgången om 404 mkr beror på ökade hyresintäkter. Periodens köp och investeringar var sammanlagt mkr och periodens försäljningar av fastigheter var 95 mkr. Bostäder svarar för 95 procent av marknadsvärdet, vilket följer bolagets strategi att andelen bostäder skall vara lägst 90 procent. Direktavkastningskrav procent Ingående 4,75 Valutakursdifferenser 0,00 Köp -0,01 Försäljning 0,00 Jämförbart 0,00 Utgående 4,74 Genomsnittliga direktavkastningskrav procent Bostäder Lokaler Sverige 4,65 6,92 Tyskland 4,57 6,58 Kanada 4,47 - England 4,43 - Verkligt värde fastigheter mkr Ingående Valutakursdifferenser -45 Värdeförändring 404 Investeringar 277 Köp Försäljning -95 Utgående

12 Belåningsgrad 58 procent Koncernens upplåning har främst till följd av nettoköp av fastigheter under perioden ökat med mkr från mkr i slutet av år 2013 till mkr. Belåningsgraden har ökat till 58 procent. Säkerställda lån har ökat under perioden med mkr från mkr till mkr vid utgången av kvartalet, vilket motsvarar en belåningsgrad om 49 procent. De säkerställda lånen är upptagna hos 26 banker i fyra länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Ställda säkerheter, i form av fastighetsinteckningar, har ökat från mkr i slutet av år 2013 till mkr, främst relaterat till köp av fastigheter i England. Ej säkerställd upplåning omfattar noterat obligationslån, inlåning från privatkunder och lån från koncernföretag. Lånen har under perioden ökat med mkr från mkr i slutet av år 2013 till mkr. Obligationslånet, vilket är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, hade ett nominellt värde på mkr vid utgången av perioden. Likviditet mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden mkr jämfört med mkr i slutet av år Ytterligare likviditet om 78 mkr kan erhållas genom att ställa säkerhet för outnyttjad del av befintliga kreditavtal. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar mkr. Eget kapital och skulder Säkerställda lån 50% Uppskjuten skatt 6% Övriga skulder 5% Räntebindning totala lån > 5 år 36% Eget kapital 31% Ej säkerställda lån 8% < 1 år 22% 1-5 år 42% Soliditet 31 procent Eget kapital har under perioden ökat med 155 mkr genom perioden totalresultat. Vid utgången av perioden var det egna kapitalet mkr, vilket motsvarar en soliditet om 31 procent. Räntebindning 4,5 år Av den totala upplåningen om mkr hade mkr en räntebindning kortare än ett år och mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 4,58 procent, vilket är 0,17 procentenheter lägre än vid början av perioden. Räntebindningen var i medeltal 4,5 år jämfört med 5,0 år i slutet av år

13 Kapitalbindning 4,5 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 4,5 år jämfört med 4,6 år i slutet av år De totala lånen förfaller mkr till återbetalning inom ett år. Långivarna utgörs av 26 banker, privatkunder, kapitalmarknaden och av bolag inom Akelius Apartments. Skatt Skattekostnader för perioden var 43 mkr och avser huvudsakligen uppskjuten skatt till följd av orealiserad värdeuppgång för fastighetsinnehavet. Akelius Residential har inga pågående skattetvister. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten var 105 mkr (25). Förbättringen beror främst på ett ökat driftsöverskott. Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var mkr (-712). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar till First Class kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var mkr (729). Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostadsfastigheter i orter med befolkningstillväxt. En stark hyresmarknad för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada och England reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntor på lång sikt. Tillgång till kapital hos ett stort antal kreditgivare, på kapitalmarknaden och hos privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för Akelius Residential koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies. Från och med 2014 tillämpar Akelius 13 IFRIC 21 Levies och redovisar hela årets skuld relaterat till fastighetsskatt i delårsrapporten för januari-mars Dessutom redovisas en förutbetald kostnad vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. IFRS 11 har inte inneburit någon förändring för Akelius. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Närstående transaktioner Koncernen har netto upptagit lån om mkr från moderbolaget. Från systerbolag har en fastighetsportfölj omfattande 909 lägenheter i England förvärvats. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Årsstämma 2014 Vid årsstämman den 14 april 2014, föreslog styrelse och verkställande direktören att mkr ska delas ut till aktieägaren. Utdelningen motsvarar kronor per aktie. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Bolaget har lämnat utdelning om mkr och genomfört en riktad nyemission av stamaktier om mkr. Akelius Residential planerar att emittera preferensaktier till ett lägsta belopp om 500 mkr vilka ska noteras på Nasdaq First North. Detta ger sammantaget en ökning av eget kapital om lägst mkr. Bolaget har genomfört en aktiesplit där aktier erhållits för varje innehavd aktie. Bolaget avser att köpa bostadsfastigheter i Paris. I början av maj bytte Akelius Fastigheter AB (publ) namn till Akelius Residential AB (publ). Danderyd, den 8 maj 2014 Akelius Residential AB (publ) Pål Ahlsén Verkställande direktör Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer.

14 Revisors rapport över översiktlig granskning av finansiell delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) upprättad i enlighet med IAS 34 och 9 kap. årsredovisningslagen Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Akelius Residential AB (publ) för perioden 1 januari till 31 mars Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 8 maj 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Nilsson Auktoriserad revisor Stina Carlson Auktoriserad revisor 14

15 Koncernens rapport över totalresultat mkr jan-mar jan-mar jan-dec 3 mån 3 mån 12 mån Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Driftsöverskott Central administration Övriga intäkter och kostnader Kostnader vid försäljning av fastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Omräkningsdifferenser Periodens / årets totaltresultat Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Vinst per aktie före och efter utspändning, kr 3,89 1,20 5,45 15

16 Koncernens rapport över finansiell ställning mkr Tillgångar mar mar 2013 Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Övriga tillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Uppskjuten skatt Övriga skulder Summa långfristiga skulder Leverantörsskulder och andra skulder Kortfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Uppdelning av lån: - icke säkerställda säkerställda Summa

17 Koncernens rapport över kassaflöden mkr jan-mar jan-mar 3 mån 3 mån 12 mån Kassaflöde från rörelsen Betalt finansnetto Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter Köp av förvaltningsfastigheter Försäljning av förvaltningsfastigheter Köp/försäljning av övriga anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Nyemission Kapitaltillskott Upptagna lån Amortering av lån Köp av derivatinstrument Koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens / årets kassaflöde Kassa och bank vid periodens / årets utgång

18 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital mkr Aktiekapital Överkursfond Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan inflytande Totalt eget kapital Eget kapital Årets resultat, jan-mar Övrigt totalresultat, jan-mar Eget kapital Nyemission Fondemission Kapitaltillskott Lämnat koncernbidrag Årets resultat, apr-dec Övrigt totalresultat, apr-dec Eget kapital Årets resultat, jan-mar Övrigt totalresultat Eget kapital

19 Segmentinformation jan-mar 2014 Sverige Tyskland Kanada England Totalt Hyresintäkter Taxebunda Drift Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Förvaltning Driftsöverskott Värdeförändring Totalavkastning Verkligt värde fastigheter Räntebärande skulder Löptid Räntebindning Kapitalbindning År Belopp i mkr Medelränta, procent Andel, procent Belopp i mkr Andel, procent , , , , , , , , , , > , Total ,

20 Totalresultat för moderbolaget mkr 2014 jan-mar 2013 jan-mar mån 3 mån 12 mån Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Övriga intäkter och kostnader Försäljning fastigheter Intäkter från andelar i koncernföretag Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Periodens / årets totalresultat

21 Finansiell ställning för moderbolaget mkr mar mar 2013 Tillgångar Materiella anläggninsgtillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Upplåning Upplåning från koncernföretag Derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder

22 Nyckeltal för koncernen mar Eget kapital Eget kapital, mkr Soliditet, procent Andel riskkapital, procent Räntebärande skulder Belåningsgrad, säkerställda lån, procent Belåningsgrad, totala lån, procent Räntetäckningsgrad, säkerställda lån 1,6 1,4 1,5 1,6 1,6 Räntetäckningsgrad, totala lån 1,3 1,2 1,2 1,3 1,2 Räntebindning Medelränta säkerställda lån, procent 4,20 4,42 4,63 4,94 5,28 Medelränta totala lån, procent 4,58 4,75 4,85 5,26 5,63 Räntebindning säkerställda lån, år 4,8 5,3 5,7 5,8 5,8 Kapitalbindning säkerställda lån, år 4,9 4,8 5,3 6,0 5,0 Fastigheter Antal lägenheter Uthyrningsbar area, tusental kvm Förvaltningseffektivitet Tillväxt hyresintäkter*, procent 5,1 5,8 4,4 3,8 - Tillväxt driftsöverskott*, procent 5,1 6,7 4,1 8,3 - Reell vakansgrad bostäder, procent 1,2 0,7 0,7 0,7 0,6 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående Valutakursdifferenser Värdeförändring Investering Köp Försäljning Utgående Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,74 4,75 4,73 5,07 5,09 Förändring direktavkastningskrav*, procent 0,00-0,01-0,28 0,01 - *) För jämförbara fastigheter 22

23 Nyckeltal för koncernen mar Fastigheter Sverige Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,2 5,8 5,0 5,1 1,9 Tillväxt hyresintäkter*, procent 5,7 5,5 3,8 - - Tillväxt driftsöverskott*, procent 9,5 3,3 5,2 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,84 4,84 4,79 5,15 5,15 Antal lägenheter Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,76 7,71 7,52 7,19 6,85 Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,2 5,6 5,6 7,0 4,0 Tillväxt hyresintäkter*, procent 3,5 6,8 6,8 - - Tillväxt driftsöverskott*, procent -0,9 13,7 1,0 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,65 4,64 4,64 4,87 4,91 Antal lägenheter *) För jämförbara fastigheter 23

24 Nyckeltal för koncernen Fastigheter Kanada** mar Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,98 1,94 2,01 1,34 - Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,4 7,7 11,2 - - Tillväxt hyresintäkter*, procent 10,5 20, Tillväxt driftsöverskott*, procent 15,6 56, Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,47 4,47 4,52 4,25 - Antal lägenheter Fastigheter England*** Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,61 1,55 1,54 1,04 - Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 4,7 0,1 13,7 - - Tillväxt hyresintäkter*, procent -5,5 29, Tillväxt driftsöverskott*, procent -16,5 31, Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,43 4,64 4,53 4,77 - Antal lägenheter Anställda Medelantal anställda *) För jämförbara fastigheter **) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, har köpts från ett systerbolag under slutet av december Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan ***) Fastighetsportföljen i England, har köpts från ett systerbolag under mars Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan

25 Definitioner Andel riskkapital Risk kapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad, säkerställda lån Belåningsgrad, totala lån Räntebärande skulder med säkerhet i relation till totala tillgångar. Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Medelhyra Årshyran för samtliga uthyrda kontrakt i relation till motsvarande kontrakts kvadratmeter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Riskkapital Eget kapital, uppskjuten skatteskuld och räntebärande skulder utan säkerhet. Räntetäckningsgrad, säkerställda lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för säkerställda lån. Räntetäckningsgrad, totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 25

26 Kalender Delårsrapport januari-juni...28 augusti 2014 Delårsrapport januari-september november 2014 Sverige Svärdvägen 3A Box 104, S Danderyd Tel + 46 (0) Tyskland Leipziger Platz 14 D Berlin Tel + 49 (0) Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel + 1 (416) England 1 Earlham Street London WC2H 9LL Tel + 44 (0)