Den svenska bostadsmarknaden - Vilka faktorer ligger bakom uppgången efter finanskrisen?

Transkript

1 Den svenska bostadsmarknaden - Vilka faktorer ligger bakom uppgången efter finanskrisen? Authors: Gustaf Norrefeldt Civilekonomprogrammet 2NA00E Tutor: Examiner: Subject: Level and semester: Thomas Lindh Dominique Anxo Economics Bachelor's Thesis, S2011

2 Sammanfattning De senaste årens kraftiga prisökningar på den svenska bostadsmarknaden har fått stor uppmärksamhet, både i Sverige och utomlands, eftersom utvecklingen är ganska unik i västvärlden. Med bakgrund av tidigare studier av bostadsmarknader ämnar denna studie undersöka vilka faktorer som styr prisutvecklingen i Sverige. Resultaten av ekonometriska tester visar att flera faktorer har påverkat prisutvecklingen de senaste 30 åren. Demografi, disponibel inkomst samt brukarkostnad är de fundamentala faktorer som främst påverkar bostadspriser i Sverige där framför allt den exceptionellt låga räntan under och efter finanskrisen drivit prisutvecklingen.

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Litteraturstudie Teori Poterba-modellen Hypotes Bakgrund Innan 90-talsbubblan sprack Sveriges ekonomi och bostadsmarknaden idag Jämförelse Data och Metod SCB s Fastighetsprisindex Brukarkostnad Övriga varibler Statistisk metod Resultat Diskussion Appendix Bilaga Referenser

4 1. Inledning Ett ständigt återkommande ämne de senaste åren i Sverige är den svenska bostadsmarknaden. Som ett av få utvecklade länder i västvärlden har Sverige en bostadsmarknad där priserna fortsatt att stiga efter finanskrisen medan prisnivån i flera andra länder sjunkit. Enligt Internationella valutafonden och anseda tidsskriften the Economist är den svenska bostadsmarknaden övervärderad med 40 procent och många forskare och akademiker instämmer. Tidigare i år kom den svenska Riksbanken med en utredning där man slog fast att även om bostadspriserna befinner sig över den långsiktiga trenden så finns det fundamentala orsaker och det är där med ingen risk för någon större prisnedgång som under bostadskrisen i början av 90-talet. Efter en kraftig uppgång på 80-talet tappade sedan bostäderna en tredjedel av sitt nominella värde i början av 90-talet. 90 procent av svenskarnas lånestock består av bostadslån vilket gör bostadsmarknaden till en mycket central del av Sveriges ekonomi i allmänhet och de svenska hushållens ekonomi i synnerhet. En bostad är på många sätt som vilken tillgång som helst, en tillgång som kan stiga och sjunka i värde och som kan generera intäkter och kostnader för ägaren. Det är en tillgång som påverkas av nationella och internationella faktorer och som kan vara mål för spekulation. Det är därför en viktig forskningsgren i nationalekonomi och makroekonomi. Under 2000-talet har priserna på bostäder runt om i världen stigit men efter det att den globala finanskrisen bröt ut i slutet av 2008 har bostadspriserna i de flesta utvecklade västländer sjunkit, med ett fåtal undantag. Sverige är ett av dessa undantag där priserna har fortsatt att stiga under krisen, vilket studeras i denna uppsats. Enligt tidigare studier finns det en rad fundamentala makrofaktorer som påverkar bostadspriserna såsom ränta, inkomst, demografi med mera. Med hjälp av en modell utvecklad av James Poterba (1984), som beskriver hur bostadspriserna förändras på kort och lång sikt, kommer ovan nämnda faktorers påverkan på den svenska bostadsmarknaden att testas. Poterbas modell förklarar hur jämviktsläget reagerar på förändringar av efterfrågan både på kort sikt, då utbudet i form av bostäder antas vara konstant, och på lång sikt, då utbudet har möjlighet att anpassa sig. I första hand styrs efterfrågan i Poterbas modell av brukarkostnaden, det vill säga kostnaden för att äga sin bostad. Brukarkostnaden och förmågan att betala den kan sedan påverkas av flera faktorer, till exempel disponibel inkomst och befolkningsstruktur. Liksom majoriteten av världens centralbanker har den svenska Riksbankens sänkt styrräntan till extremt låga nivåer vilket har gjort det ovanligt billigt för svenska hushåll att låna pengar. I riksbankens utredning av den svenska bostadsmarknaden menar man att det är en av de främsta orsakerna till de senaste årens uppgång, men egentligen hela 2000-talets uppgång också eftersom räntan har legat på historiskt låga nivåer. Riksbanken menar att prisökningen i huvudsak inte kan 3

5 förklaras med spekulation om värdeökning. Det ska testas i den här uppsatsen, men sambanden mellan bostadspriserna och andra faktorer såsom åldersstruktur, nybyggnation och disponibel inkomst ska också testas. Dessa kommer att testas i modeller med Fastighetsprisindex som beroende variabel. Vidare ska ytterligare tester genomföras för att just de senaste årens uppgång ska kunna analyseras. 1 En teoretisk genomgång av den svenska bostadsmarknaden kommer att göras med fokus på de stora uppgångarna under 80- och 00-talet samt bostadsbubblan i början av 90-talet. Detta kommer att ge extra förståelse för vad som påverkat just den svenska bostadsmarknaden. En jämförelse mellan de två uppgångsfaserna kommer också att presenteras i uppsatsen där fokus ligger på vilka faktorer som påverkat priserna och om man kan se några likheter perioderna emellan. Uppsatsen är uppdelad enligt följande: del 2 presenterar tidigare forskning inom området och ger läsaren en bra inblick i vad som påverkar bostadsmarknaden och priserna. Del 3 presenteras teorin och Poterba-modellen förklaras och illustreras närmre, liksom uppsatsens hypotes. I del 4 beskrivs den svenska bostadsmarknaden och i del 5 redogörs vilken data och metod som används i uppsatsen. Resultatet kommer att presenteras i del 6. Uppsatsen avslutas med en diskussion i del 7. 1 Ingående presentation av variablerna och statistisk metod följer i del 5. 4

6 2. Litteraturstudie Ämnet är väl dokumenterat och gott om forskning finns att tillgå. Därför har fokus lagts på den forskning som Riksbanken har använt sig av i sin rapport om bostadsmarknaden Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden (2011). Detta känns relevant för uppsatsen som också fokuserar på den svenska bostadmarknaden och ger en bra översikt av erkänd forskning som berör vilka faktorer som påverkar bostadsmarknaden. På kort och medellång sikt är huspriser förutsägbara och utvecklas i samma riktning under perioder. På sikt följer dock prisnivån en långsiktig trend. Det är under de korta eller medelånga prisavvikelserna från trenden som priserna kan anses vara övervärderade (eller undervärderade), det är det man menar när man i vardagligt språk talar om en bubbla (Englund 2011). Till skillnad från många andra investeringstillgångar är bopriser mindre volatila och värdet påverkas inte lika omedelbart av ekonomiska nyheter. Framförallt kan det ta lång tid för priserna att röra sig nedåt även om det finns fundamentala skäl till att de borde göra det (så kallad downward price stickiness ), vilket har att göra med bostäders höga utköpspris som säljarna ogärna vill gå under (Adam, Füss 2010). När en fastighet värderas utgår man från direktavkastning och brukarkostnad. Man tittar alltså på hus som vilken tillgång som helst, trots att privatägda bostäder som endast ska användas för eget bruk inte ger någon direktavkstning. Brukarkostnad har dock alla bostäder. För hyrda bostäder består det av hyran medan det för ägda bostäder består av kapitalkostnad plus avskrivning, drift- och underhållskostnad minus förväntad kapitalvinst. Förenklat kan man säga att brukarkostnaden är lika med realräntan efter skatt, då det är den klart dominerande komponenten i de flesta fall över tid (Englund 2011). Hyresindex kan användas som mått på direktavkastningen men det påverkas av att hyrorna i Sverige sätts av organisationer som företräder hyresgäster och hyresvärdar. För att det ska vara rättvisa hyror är hyrorna i de centrala delarna av storstäderna lägre än de egentliga marknadshyrorna. Under en period med stigande bostadspriser kan förväntningar påverka prisnivån. Enligt Case och Shillers (2003) undersökningar av den amerikanske bostadsmarknaden (innan nedgången under finanskrisen) kan förväntningar om fortsatt uppgång på marknaden driva på priserna ytterligare. Enligt enkätresultat var det köpare som såg sina bostadsköp som investeringar som skulle öka i värde och ge vinst vid försäljning. Även om prisuppgången i USA på 2000-talet i första hand drevs av fundamentala faktorer (såsom inkomstökning och låg realränta) fanns det också inslag av spekulation på marknaden. I Case och Shillers undersökning trodde 83 till 95 procent av bostadsköparna i undersökningen på en årlig prisökning på i genomsnitt 9 procent. Undersökningen genomfördes

7 då den reala räntan samtidigt var låg, vilket innebär att brukarkostnaden kunde anses vara väldigt låg och faktiskt i vissa fall negativ (på grund av förväntade värdeökningar som drar ner brukarkostnaden). Inkomst är en faktor som enligt vissa studier har en klar effekt på bostadsmarknaden. Girourd m.fl. (2006) är en sammanfattning av forskning som har gjorts om vad som bestämmer utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden och den visar att inkomstelasticiteten är ungefär ett. Det innebär att en procents ökning av inkomsten leder till en procents ökning av priset, förutsatt att utbudet hålls konstant. I Riksbankens rapport slår Englund (2011) fast att det finns ett tydligt positivt samband mellan inkomst och bostadspriset. Även om resultaten från diverse forskning kan skilja sig något åt är det troligt att inkomstelasticiteten är omkring, eller åtminstone inte långt ifrån, ett. Efterfrågan verkar dock inte påverkas av priset i samma uträckning som den gör av inkomsten. Girouard m.fl. (2006) visar att priselasticiteten är under ett, det vill säga prisoelastisk. Däremot verkar utbudssidan vara viktigare för efterfrågan då utbudselasticiteten är över ett. Här är det viktigt att påpeka att utbudet anpassar sig långsamt efter efterfrågan jämfört med många andra marknader. Detta har givetvis att göra med långa byggnationstider och stora investeringskostnader. Ett mer allmänt mått än inkomst konstruerades av Adams och Füss (2010). Det kallas ekonomisk aktivitet och består av penningmängd, konsumtion, industriproduktion, BNP samt sysselsättning. Undersökningen är baserad på 15 OECD-länder och visar att den svenska bostadsmarknaden är klart känsligare för makroekonomiska effekter än vad genomsnittet i undersökningen är. Den svenska elasticiteten är 0,99 medan genomsnittet ligger på 0,34. Adams och Füss (2010) menar vidare att det också finns en så kallad feedback effekt. En stark ekonomi som ökar värdet på bostäder ökar också värdet på innehavarnas tillgångar vilket tenderar att öka deras allmänna konsumtion (och BNP), och vice versa. Den demografiska utvecklingen i ett land kan även ha en effekt på ett lands bostadsmarknad. Det finns inget tydligt samband mellan en befolkningsökning och prisnivån på bostäder enligt Adams och Füss (2010) men det finns forskning som visar att demografi kan påverka. Englunds (2011) studie visar att den ökade inflyttningen till storstadsregionerna i Sverige har tydlig positiv påverkan på bostadspriserna samtidigt som utflyttningen från Norrland har haft en negativ effekt. Åldersstrukturen har även den en påverkan på efterfrågan. Girouard m.fl. (2006) visar upp ett positivt samband mellan bostadspriset och antalet individer i familjebildande ålder men kan inte bevisa detta genom ekonometriska studier. Varför det saknas ett starkt samband mellan prisnivån och befolkningsmängd/befolkningsstruktur är för att utvecklingen är förutsägbar (baserat på 6

8 födelsetal) för utbudssidan och det finns gott om tid för den att anpassa sig och bygga fler bostäder (Englund 2011). Mankiw och Weil (1989) har gjort en studie av den amerikanska bostadsmarknaden och hur den påverkas av demografiska förändringar. Till att börja med testade de hur stor bostadsefterfrågan är efter ålder, och kommer fram till ett ganska logiskt resultat (efterfrågan mäts i pris). Mellan 20 och 30 år sker en kraftig ökning av efterfrågan och efter 40 år sker en långsam minskning, omkring en procent per år. Innan 20 år har folk liten påverkan på bostadsmarknaden. Han gjorde två skilda tester med urval från 1970 och De visar ungefär samma trend men medan efterfrågeökningen mattas av mellan 30 och 40 år 1970, var den fortsatt mycket kraftig Att en del av urvalet är över 40 år gammalt och dessutom kommer från den amerikanska bostadsmarknaden gör att det förmodligen inte går att applicera direkt på dagens svenska bostadsmarknad men det visar att det finns skillnader på efterfrågan beroende på ålder. Vidare kan Mankiw och Weil konstatera att antalet födslar över tid leder till stora förändringar av efterfrågan som är förutsägbara. Att de är förutsägbara innebär att det ger utbudssidan en chans att anpassa nybyggnationen men trots det har åldersstrukturen en betydande påverkan på priset. Lindh och Malmberg (2008) visar att investeringar på den svenska bostadsmarknaden sedan 1950 tydligt påverkats av åldersstrukturen. Räntan tas också upp i Adams och Füss (2010) studie och den har viss påverkan på priset. En högre ränta brukar göra bostäder till mindre attraktiva investeringar jämfört med andra tillgångsslag. Enligt deras undersökning leder en ökning av den långa räntan på en procent till en prisminskning på 0,3 procent. I Adams och Füss (2010) artikel hänvisas till att andra investeringsslag blir mer lönsamma när räntan stiger men det påverkar även brukarkostnaden, som beskrevs tidigare. I en rapport om den svenska fastighetskrisen på 90-talet av Jaffee (1994) konstateras det att utbudssidan, det vill säga nybyggnation och renovering, hade obetydlig påverkan på bostadsmarknaden. Det stora prisfallet i början av 90-talet kan alltså inte förklaras av en överproduktion på 80-talet eftersom vakansgraden samtidigt sjönk under samma period. 3. Teori 3.1 Poterba-modellen En central utgångspunkt av uppsatsen är Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset market approach skriven av James M. Poterba Det är en välciterad artikel inom forskning på bostadsmarknaden och beskriver hur jämvikten på marknaden påverkas och bestäms av förändringar i efterfrågan och utbud. Trots sin ålder spelar den fortfarande en viktig roll för kunskapen om 7

9 mekanismen på bostadsmarknaden. Poterbas artikel fokuserar framförallt på hur brukarkostnaden påverkar efterfrågan och därmed prisnivån. Figur 1 Figur 1 ovan, där Q står för realpris och H för husstocken, illustrerar jämvikten på bostadsmarknaden och hur den påverkas av förändringar av efterfrågan och utbudet. I Poterbas model styrs efterfrågan av brukarkostnaden, det vill säga kostnaden att äga sitt boende. Vad brukarkostnaden exakt består av kan skilja sig åt från författare till författare men i det här fallet är det summan av avskrivningar efter skatt, underhållskostnader, förmögenhetsskatt, bolåneränta och alternativkostnaden att äga sin bostad minus kapitalvinsten. Även om stora inflationsförändringar kanske inte är lika aktuella för Sverige idag visar Poterba hur viktig den är för brukarkostnaden och därmed för prisnivån. Högre inflation minskar nämligen brukarkostnaden relativt sätt jämfört med värdet på bostaden eftersom den nominellt sätt högre räntan är avdragsgill medan (den nominella) värdeökningen på bostaden inte beskattas. Hur inflation påverkar räntan är svårt att fastslå även om Poterba gör en regression där han jämför räntan mot förväntad inflation och inte kan förkasta hypotesen att di/dπ = 1. Oavsett vad som påverkar brukarkostnaden är det intressant att se hur bostadsmarknaden påverkas av en kostnadsminskning för bostadsägarna. I grafens utgångsläge är jämviktsläget A. Q-kurvan representerar efterfrågan och H-kurvan utbudet. Skiftet av Q-kurvan skapas av en minskning av brukarkostnaden, vilket helt logiskt leder till en ökad efterfråga på bostäder. Detta kommer innebära att vi får ett nytt jämviktsläge B. Utbudssidan på bostadsmarknaden anpassar sig väldigt långsamt på efterfrågeförändringar jämfört med andra marknader och hur den tar sig till jämviktläget kan skilja sig åt. Innan marknaden tagit sig till jämviktsläget stiger priserna eftersom efterfrågan ökat samtidigt som utbudet på kort sikt är konstant. Beroende på hur rationella aktörerna är skapas det en så kallad stable arm (B-kurvan) som leder till den nya jämvikten B. I grafen ovan antas en stable arm och därför ökar priset enbart 8

10 till ^Q. Medan bostadsbyggandet anpassar sig till efterfrågan och utbudet utökas rör marknaden sig mot jämvikt och prisnivån sjunker. Eftersom aktörerna på bostadsmarknaden har fullkomlig insyn kan man i de flesta lägen anta en stable arm, det vill säga köparna och säljarna på bostadsmarknaden förstår att prisnivån Ǭ är över det långsiktiga jämviktspriset. Det är dock möjligt att på en marknad med mindre rationella aktörer med sämre insyn så kan the stable arm ha en en annan lutning eller helt enkelt inte existera. I det fallet skulle prisnivån tillfälligt gå upp mot Ǭ eftersom bostadsstocken är fast på kort sikt. Men efterhand som bostadsbyggandet responderar på efterfrågan kommer priset att sjunka och vi hamnar även den här gången i jämviktsläge B. Det långsiktiga jämviktsläget påverkas alltså inte av aktörernas rationalitet och insyn. Poterbas modell beskriver också hur utbudssidan påverkar bostadsmarknaden. H-kurvan (utbudet) skiftar också med tiden även om den är mindre rörlig då utbudet, det vill säga bostäder, förändras sakta eftersom ny- och ombyggnation är dyra investeringar som tar tid. Enligt artikeln påverkas utbudssidan klart mer än vad efterfrågesidan görs av förändringar på kreditmarknaden. Skulle det till exempel bli lättare för företag att låna och finansiera nyinvesteringar på bostadsmarknaden skulle H- kurvan skifta nedåt vilket efter ett tag skulle leda till en ny jämvikt med lägre priser. Räntan påverkar givietvis också möjligheten att investera och Poterba visar att en höjning av den nominella räntan på två procentenheter leder till en reducerad bostadsbyggnation på ungefär en procent. Eftersom efterfrågan är klart mer rörlig än utbudet på kort sikt är den mer intressant att studera, och det finns en rad faktorer som kan påverkar brukarkostnaden. Räntans påverkan har redan presenterats och den har stor påverkan eftersom så stor andel av dagens bostäder är finansierade genom lån, men även skattereformer kan snabbt få genomslag på brukarkostnaden vilket påverkar bostadsmarknaden genom ett skifte av Q-kurvan. Poterbas uträkningar visar att om en ekonomi med tio procent inflation och en marginalskatt på 25 procent skulle ta bort avdragsrätten på bostäder skulle brukarkostnaden stiga från 4 till 7 procent vilket direkt skulle leda till en sänkning av realpriserna på hela 26 procent. På lång sikt, när jämvikten är nåd, skulle bostadsstocken minska med 29 procent. Vidare menar Poterba att de stora effekterna som skattereformer kan leda till ofta glöms bort i debatten. 3.2 Hypotes Med fokus på den här teorin, men även tidigare gjorda studie, kommer den svenska bostadsmarknaden att analyseras och vilka fundamentala faktorer som påverkar kommer att undersökas genom ekonometriska tester, men även genom en teoretisk studie av vad som låg bakom uppgången under 80-talet och den senare kraschen på 90-talet. Studier visar att det finns en rad faktorer som påverkar efterfrågan och priset på bostäder. Uppsatsen hypotes är alltså att det finns 9

11 fundamentala makroekonomiska faktorer som har styrt efterfrågan de senaste åren, och att spekulation inte enbart drivit utvecklingen. 4. Bakgrund 4.1 Innan 90-talsbubblan sprack Under 80-talet hade Sverige en stark tillväxt i ekonomin. Detta tillsammans med låg realränta, generösa kreditmöjligheter, subventioner och skattesystemet brukar vara de vanligaste förklaringarna till den bostadsbubbla som blåstes upp och sedan sprack under 90-talet. En del drar paralleller med hur den svenska ekonomin ser ut idag och varnar för att en ny bostadsbubbla är på gång. En närmare granskning av situationen innan bostadskrisen för drygt 20 år sedan är därför nödvändig för att kunna jämföra med dagens läge. Granskningen av 90-talsbubblan bygger i huvudsak på Jaffees studie Den svenska fastighetskrisen (1994). Granskningen av bostadsbubblan börjar med en granskning av utbudssidan, det vill säga bostadsstocken i Sverige och nyproduktionen. Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) ökade bostadsbeståndet från 1975 till 1990 med över 14 procent samtidigt som befolkningsmängden endast ökade med 4,7 procent. Trots det minskade antalet lediga bostäder från 2,3 procent (av totala antalet bostäder i Sverige) till 0,9 procent. Detta talar emot att det under 1980-talet pågick en överproduktion av bostäder trots att bostadsbeståndet växte mer än befolkningen gjorde. Dessutom så krympte stadigt antalet personer per hushåll från 2, till 2, En annan faktor som är viktig att titta på är bostadsflödet. Det visar förändringen av bostadbeståndet, det vill säga färdigställda bostäder minus avgång av bostäder. ΔK = C R ΔK = Nettoförändring i bostadsbeståndet C = Färdigställda bostäder R = Avgång av bostäder Uträkningar visar att bostadsbeståndet varje 5-årsperiod mellan 1975 och 1990 ökade med mellan till bostäder. Totalt sett minskade antalet lediga bostäder under den här perioden och mellan 1985 och 1990 minskade antalet lediga bostäder med , alltså inga tecken på överproduktion. Om man vidare tittar på bostadsbyggnationer som påbörjades och avslutades är det anmärkningsvärt att årsgenomsnittet av påbörjade bostäder samt är lägre än för 1991 och Först 1993 minskade byggnationen då antalet påbörjade bostäder minskade med hela 82 procent från året innan. Det är anmärkningsvärt eftersom problemen på bostadsmarknaden 10

12 då var välkända men detta bekräftar egentligen bara den eftersläpningseffekt som finns på utbudssidan och hur sakta den anpassar sig efter efterfrågan. Färdigställda bostäder var även det högt 1991 och 1992 vilket däremot är mindra anmärkningsvärt då detta i de flesta fall förmodligen handlar om byggnationer som planeras och påbörjades under boomen på 1980-talet. Slutsatsen i studien är att det inte förekom någon överproduktion under 80-talet som kan förklara den kommande bostadskrisen. I nominella termer steg priset på flerbostadshus med 240 procent mellan 1980 och 1990, för att sedan falla tillbaka med 35 procent. Eftersom det rådde inflation vid tidpunkten är dock de reala priserna mer intressanta och faktum är att de reala priserna 1993, efter prisfallet, är lägre än de var När Jaffee försöker förklara efterfrågan på bostäder tittar han på en mängd faktorer som han jämför med realpriset för små- och flerbostadshus: bostadsbeståndet, real BNP, arbetslöshet, realränta (baserat på konsumentprisindex samt priser på små- och flerbostadshus), skattesats för ränteavdrag och utlåning/bnp. Det går inte helt oväntat att hitta samband mellan dessa faktorer och prisutvecklingen på 80- och 90-talet men huruvida till exempel högre arbetslöshet och lägre BNPtillväxt påverkar eller påverkas av priserna på bostadsmarknaden går Jaffee inte in på. Det kan ju exempelvis vara så att sjunkande bostadspriser påverkar byggnationen negativt och skapar arbetslöshet inom den sektorn. Men det kan också vara så att arbetslöshet gör att folk inte har råd med sina bostäder och tvingas sälja på en marknad där efterfrågan är svag på grund av arbetslöshet, vilket drar ner prisnivån. En annan viktigt faktor som Jaffee tar upp är bostadssubventionerna i Sverige under 80- och början av 90-talet. Under den här perioden var Sverige ett av världens mest bostadssubventionerade länder vilket troligen kan ha haft betydande påverkan på bostadsbubblan. Enligt en undersökning genomförd av Boverket (1993) är Sverige det land av de granskade med störst subventioner i förhållande till BNP (övriga länder i undersökningen var Storbritannien, Finland, Frankrike, Nederländerna och Västtyskland). Under 80-talet införde Sverige ett så kallat ROT-program i form av ett särskilt räntestöd för underhåll, reparation och energibesparande åtgärder i hyres- och bostadsrättshus. Den främsta orsaken till ROT-programmet var tydligt att skapa mer arbetstillfällen då Sverige under början av 80-talet upplevde en ökad arbetslöshet. Programmet infördes 1984 och effekten kulminerade begränsades programet då nyproduktionen tog fart. ROT-programet nämns sällan som en viktig faktor till bostadskrisen och det är svårt att värdera dess effekt (Boverket 2007). 11

13 I början av 90-talet var ungefär 54 procent av alla bostäder i Sverige lägenheter i flerbostadshus. Detta är en anmärkningsvärt hög siffra och enligt samma undersökning från Boverket som hänvisades till tidigare (1993) är det den högst av alla i undersökningen, samtidigt som Sverige är det näst minst tätbefolkade landet. Ett omvänt scenario hade varit mer troligt men kan förklaras av det statliga projektet miljonprogrammet som startade 1960 med målet att bygga bostäder under en tioårsperiod. En annan förklaring är subventioner av olika slag. Vid den här tidpunkten ägdes 40 procent av flerbostadshusen av allmännyttiga bostadsföretag som gynnades kraftigt av bostadssubventioner såsom skattefrihet, fördelaktiga räntesubventioner och en favoriserad ställning vid marktilldelning och bygglov. Tabell 1 Skattesats för ränteavdrag i procent (årsgenomsnitt) ,8 72,5 73, Innan 90-talskrisen förekom flera institutionella och politiska förändringar som tillsammans kom att påverka bostadsmarknaden väldigt mycket. Nordlund och Lundström (2011) menar att dessa förändringar som är de främsta förklaringarna till den annalkande bostadsbubblan och därför ska de studeras närmare på dessa. Som tabell 1 ovan visar minskade den genomsnittliga skattesatsen för ränteavdrag drastiskt med 41.8 procentenheter mellan åren 1980 till Den brukarkostnad som vi tog upp i samband med beskrivningen av Poterbas modell ökar självklart direkt och bör innebära ett skift nedåt av Q-kurvan, med lägre bostadspriser som följd. I en rapport från Boverket om svenska statens bostadspolitik anser man att man tappade kontrollen av bostadsmarknaden i slutet av 80-talet. Den ökande inflationen tillsammans med de ännu stora ränteavdragen som bostadsägare kunde använda sig av innebar stora kostnader för staten och bostäder med mycket lån gynnades generellt sett. När sedan inflationen sjönk och ränteavdragen minskade från 50 till 30 procent i början av 90-talet blev det genast en omvänd effekt och brukarkostnaderna för husägarna ökade och bostadspriserna sjönk som en effekt på det. En annan välkänd faktor är avregleringen av kreditmarknaden på 80-talet som ledde till kraftigt ökade lånemöjligheter. Den här uppsatsen ämnar inte gå närmare in på vad kreditregleringen innebar exakt men som graf 1 (se bilaga) visar ökade utlåning i förhållande till disponibel inkomst under i princip hela 80-talet. Befolkningsstrukturen demonstreras i graf 2 (se bilaga) och ökningen av andelen åringar under hela 80-talet är tydlig. Samtidigt ser vi en minskning av åldersgruppen Enligt Lindh och Malmström (2008) är det i mitten av livet de största bostadsinvesteringarna görs så därför är dessa grupper extra intressanta. 12

14 Givetvis kan man inte heller bortse från att Sverige i början av 90-talet drabbades av en nationell finanskris som fick stora konsekvenser för landets tillväxt och arbetslöshet. Det som dock blev mest påtagligt för bostadsmarknaden var de kraftigt höjda brukarkostnaderna på grund av högre räntor. Fram till 1992 hade Sverige en fast växelkurs som under krisen sjönk påtagligt då man utsattes för konstant valutaspekulation. För att försvara värdet på kronan höjde Riksbanken styrräntan och under en kort period var den uppe i 500 procent. Den genomsnittliga realräntan 1992 var över 15 procent. Under 90-talets bostadsbubbla nådde Fastighetsprisindex sin topp 1991, därefter sjönk det med 20 procent på bara två år. Sammanfattningsvis kan man förklara prisnivåns uppgång med en stark ekonomisk tillväxt men framförallt förbättrade möjligheter att ta lån efter reformeringarna på kreditmarknaden samt en, i internationell jämförelse, mycket subventionerad bostadsmarknad. Samtidigt var brukarkostnaderna relativt låga, främst tack vare möjligheten att göra stora avdrag på räntekostnaderna men även för att realräntan aldrig var speciellt hög. När brukarkostnaden sedan under 90-talet steg på grund av högre realränta (som framförallt orsakades av riksbankens försök att försvara valutakursen), samt en mindre skattesats för ränteavdrag, sjönk prisnivån betänkligt. 4.2 Sveriges ekonomi och bostadsmarknaden idag För att kunna jämföra med hur Sverige såg ut innan 90-talskrisen krävs givetvis en presentation av hur det ser ut idag. Den inleds med en genomgång av det politiska läget, såsom skatter och lagar. Därefter kommer makrodata såsom ränta, inflation, demografi med mera att presenteras som är direkt jämförbart med hur det såg ut i slutet av 80-talet. Man kan konstatera att Sveriges ekonomi och demografi har förändrats på en rad viktiga punkter i slutet av 90-talet jämfört med 70-talet som också har viss påverkan på bostadsmarknaden (Boverket 2007). Från att ha varit ett land med nära på full sysselsättning går Sverige mot en permanent arbetslöshet. Inflationen är låg och därmed också den nominella räntan. En betydande del av befolkningen är av utländsk härkomst. Etnisk segregation förekommer i vissa bostadsområden. Etableringsåldern både på bostads- och arbetsmarknaden är betydligt högre. Ungdomars utbildningstid är längre. ATP-systemet börjar få effekt på pensionerna vilket höjer de äldres disbonibla inkomst och levnadsstandard. 13

15 I en internationell jämförelse har Sverige inte längre ett bostadsbestånd som tillhör de modernaste i världen. En stor del av bostadshusen är från 50-, 60- och 70-talen. Från bostadsöverskott under stora delar av 90-talet övergick Sverige runt 2000 till att ha bostadsbrist i vissa delar av landet, främst i storstadsregionerna och i högskolestäderna. Framförallt rådde en brist på småbostäder vilket enligt Boverkets rapport om bostadspolitiken kan förklaras av ungdomars allt längre utbildningstid och förändrade livssituation. Att etablera sig på arbetsmarknaden och bilda familj tar nu längre tid och sker allt högre upp i åldrarna. Enligt samma rapport rådde det också ett begränsat bostadsbyggande samtidigt som äldre bostadshus revs. Bostadsbyggandet hölls tillbaka av institutionella orsaker såsom dålig konkurrens på byggmarknaden, höga markpriser, kommuners passivitet, brister i den regionala samordningen och en långsam planprocess. Under 90- och 00-talet har flertalet bostadssubventioner avreglerats och Sveriges bostadsmarknad kan inte längre anses vara lika subventionerad i en internationell jämförelse som den var på 80-talet. Räntebidraget började avskaffas av den nytillsatta borgerliga regeringen 2006 men eftersom Riksbanken sedan år 2000 hållit nere räntekostnaderna med en låg reporänta har det inte haft någon större påverkan. Skatter påverkar brukarkostnaden som i sin tur har stor påverkan på värdet av bostaden. Som visats innebär förändring i brukarkostnaden ett skifte av efterfrågekurvan i Poterbas modell vilket leder till ett nytt pris och på sikt en ny jämviktsnivå. En skatt som har förändrats sedan 90-talsbubblan är fastighetsskatten. Innan 1991 lade man till en schablonintäkt som bestod av en procentsats av taxeringsvärdet (för de flesta fastigheter 3 procent) till den beskattningsbara inkomsten. Det genomsnittliga taxeringsvärdet var 75 procent av taxeringen omvandlades skatten till en fastighetsskatt på 1,5 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatten har därefter döpts om till fastighetsavgift som är 0,75 procent av taxeringsvärdet, som i sin tur är omkring 0,5 procent av marknadsvärdet. Taxeringsvärdet har dock ett maximibelopp som är satt på en så låg nivå att avgiften inte motsvarar det egentliga marknadsvärdet på många fastigheter. Taket motsvarar 48 procent av taxeringsvärdet för genomsnittshuset i Sverige och endast 24 procent i Stockholms län (Englund 2011). Förutom fastighetsavgiften tog man även ut en förmögenhetsskatt på 1,5-3 procent av nettoförmögenhet över en viss summa. För de som hade en nettoförmögenhet över gränsen och alltså betalade förmögenhetsskatt var det 0,75-1,5 procent av fastighetens marknadsvärde avskaffades förmögenhetsskatten. Detta tillsammans med reformerandet av fastighetsskatten innebar en minskning av skatteuttaget från 1-2,25 procent till högst 0,5 procent av marknadsvärdet på fastigheten (Englund 2011). 14

16 Även beskattningen av kapitalvinst reformerades Före förändringen lades en realiserad kapitalvinst (från en fastighetsförsäljning i det här fallet) till den beskattningsbara inkomsten, precis som fastighetsskatten innan 1991, och beskattades med minst 50 procent. Idag beskattar man kapitalvinster med en proportionell skatt på 22 procent. Det är nu också möjligt att skjuta upp skattebetalningen om vinsten återinvesteras i en dyrare bostad. Sedan skattereformen började 1991 har Sverige fått en mer neutral bostadsbeskattning. Detta gäller särskilt vid låg inflation och ränta, vilket i stort sätt gäller för Sverige sedan dess. Den totala effekten på brukarkostnaden av avskaffandet av förmögenhets- och arvsskatten samt förändringen av fastighetsskatten är en minskning med ungefär 1 procent. Enligt Riksbanken låg brukarkostnaden i slutet av 2010 på ungefär 6-7 procent. Brukarkostnaden kan skilja sig åt lite från undersökning till undersökning men det ger en ungefärlig bild av vilken effekt skattereformerna gav. Om boendetjänster hålls konstanta motsvarar det en prisökning på 10 procent av värdet (Englund 2011) beslutade riksdagen att antalet högskoleplatser skulle utökas nya studieplatser skapades mellan åren 97-99, framförallt utanför de stora universitetsorterna. Det beslutades att nya studentbostäder skulle byggas samma period och lika många under Hur pass mycket det här egentligen har påverkat bostadspriset är oklart då studenter som grupp inte är kapitalstarka och därför inte de som främst driver upp prisnivån (Boverket 2007). Den enskilt viktigaste händelsen för bostadsmarknaden och Sveriges totala ekonomi är dock den globala finanskrisen mellan åren Det värsta är troligtvis bakom oss och de flesta ekonomierna växer igen, om än med stora budgetunderskott. I stora delar av västvärlden sjönk prisnivån på bostäder dramatiskt under och efter krisen men i Sverige förekom bara ett tillfälligt stopp i utvecklingen innan prisökningen fortsatte igen. Det är intressant att studera vilka långsiktiga effekter som finanskrisen fått på den svenska bostadsmarknaden utöver det tillfälliga prisfallet under krisen då även andra tillgångar som till exempel aktier sjönk i värde. Enligt Poterbas modell sjönk brukarkostnaden för en bostad under krisen. För att dämpa effekten av finanskrisen och få igång ekonomin gjorde Riksbanken precis som majoriteten av världens centralbanker sänkte styrräntan dramatiskt. I över ett och ett halvt år låg Riksbankens reporänta under en procentenhet. Detta gjorde det betydligt billigare än tidigare att ha lån och sänkte brukarkostnaden för de flesta hushåll då rörliga bolån är det vanligaste i Sverige (BKN 2011). Enligt Poterbas modell går då efterfrågan upp och efterfrågekurvan (Q) skiftar uppåt vilket leder till ett högre pris. 15

17 Uppsatsens avsikt är inte att göra någon internationell jämförelse men många frågar sig varför inte den låga styrräntan har haft samma effekt på andra länders bostadsmarknader. En förklaring är att Sveriges ekonomi utvecklats mycket starkt i förhållande till andra länder i västvärlden efter krisen. Sveriges BNP-tillväxt under 2010 är betydligt starkare än genomsnittet i EU och USA (SCB 2011). Svenskarna tillhör heller inte de med störst bolån i förhållande till BNP eller disponibel inkomst så det kan inte vara den bakomliggande orsaken till varför bostadspriserna har fortsatt stiga (BKN 2011). För att stimulera byggbranschen under finanskrisen beslutade riksdagen den 1 juli 2009 om ett avdrag som innebär att man kan få skatteavdrag för reperation och underhåll, ombyggnad samt tillbyggnad (ROT). Skattelättnader ges endast för arbetskostnaden, inte material- eller resekostnader. För att få göra ROT-avdrag krävs att man bor i bostaden eller har den som fritidshus. Man måste även äga den. Vad just det här ROT-avdraget har fått för effekter är ännu svårt att slå fast men branschorganisationen Byggbranschen i samverkan har skrivit en rapport om vad ROT-avdragen på 90-och början av 2000-talet har fått för effekter. Enligt rapporten har det inneburit ett positivt uppsving för byggbranschen och förmodligen skapat en del nya jobb, men effekten på bostadspriserna är oklara. Den 1 oktober 2010 införde Finansinspektionen (FI) ett bolånetak, det vill säga begränsningar av bolånens storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde (belåningsgraden). Det innebär att man från och med 1 oktober begränsar den samlade utlåningen till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Utöver det har Bankföreningen gått ut med rekommendationer om att amortering bör krävas från bankernas sida när belåningsgraden överstiger 75 procent. Idag står bolån för 90 procent av hushållens samlade kreditstock och belåningsgraden har stigit de senaste åren. Det finns än så länge inga statistiska undersökningar över vilken effekt bolånetaket har gett på bolånemarknaden men enligt en attitydundersökning hos sju svenska banker, genomförd av FI, hävdar kreditcheferna att lånen med de riktigt höga belåningsgraderna har minskat. Enligt kreditcheferna har bankerna blivit noggrannare med att poängtera vikten av att amortera men att man inte har kunnat märka någon förändrat beteende från kunderna. FI sammanfattar undersökningen med att man ser tecken på att bolånetaket ger önskad effekt. Dock har taket ännu bara funnits en kortare period och faktorer som höjd ränta och osäkerhet i världsekonomin kan också ha påverkat kundernas beteende. Vad som primärt har drivit prisuppgången kan vara svårt att slå fast medan man är mitt uppe i den, klart är dock att brukarkostnaden har varit låg sedan mitten av 90-talet. Riksbankens utvärderingar av den svenska bostadsmarknaden menar att det är den främsta faktorn bakom uppgången 16

18 tillsammans med ett oelastiskt bostadsutbud. Det finns alltså klara fundamentala orsaker bakom prisökningen enligt Riksbanken. Brukarkostnaden är låg till viss del på grund av skattereformer men den absolut främsta förklaringen är låga realräntor, framförallt under och efter finanskrisen. Förutom att låga realräntor håller nere brukarkostnaderna så blir det mindre lönsamt att spara pengar. 4.3 Jämförelse Efter en genomgång av hur prisuppgångarna under 80- respektive 00-talet gått till och vilka de främsta orsakerna har varit ska en jämförelse göras för att likheter och skillnader ska kunna belysas. Detta kommer, tillsammans med resultaten från skattade modeller, underlätta analysen av vad som påverkar bostadspriser och framförallt bostadspriser i Sverige. En gemensam nämnare för de två perioderna då priserna steg är att brukarkostnaden var låg. Varför den var låg finns det olika förklaringar till. Till att börja med var realräntan låg vid båda perioderna men under 80-talet var det framförallt på grund av en hög inflation medan det under 00-talet kan förklaras av en låg styrränta från Riksbanken. Den låga styrräntan kom av att den svenska Riksbanken sedan 1993 aktivt har bekämtat inflationen eftersom man har ett inflationsmål på 2 procentenheter. Den årliga ökningen av Konsumentpris index (KPI) ska alltså vara 2 procent. Detta har tydligt fått effekter på inflationen och Riksbanken har under en längre tid kunnat ha en låg styrränta. Under 80- talet fanns det också skattemässiga faktorer som höll ner brukarkostnaden. Möjligheten att göra avdrag på räntekostnaden var betydligt större i början av 80-talet än från 90-talet och fram till idag. Reformeringen av kreditmarknaden nämns ofta som en förklaring till bostadsbubblan eftersom utlåningen ökade kraftigt efter den. Idag råder det fortsatt en stor frihet på kreditmarknaden och i förhållande till den disponibla inkomsten är utlåningen större idag än vad den var på 80- och 90-talet. Enligt Riksbankens prognoser kommer skuldkvoten, det vill säga hushållens skulder i relation till disponibel inkomst, nästan vara 200 procent 2013 (graf 1, se bilaga). Vilka framtida effekter det nyss införda bolånetaket kommer att ha på skuldkvoten är oklart. En viktig skillnad mellan de två perioderna är statens påverkan på bostadsmarknaden. Under 80-talet och tidigare hade staten en mycket mer aktiv roll, främst genom subventionering av både utbuds- och efterfrågesidan. Innan 90-talskrisen var Sveriges bostadsmarknad en av de mest subventionerade i hela västvärlden för att idag ha bostadssubventioneringar som ligger betydligt mer i nivå med resten av västvärlden. Subventioneringen hade en positiv påverkan på nybyggnationen under 80- och början av 90-talet, samtidigt finns det inga bevis för att det ska ha förekommit någon överproduktion av bostäder under den här perioden. 17

19 Det finns skillnader i åldersstrukturen perioderna emellan, vilket framgår av graf 2 (se bilaga). Under 80-talet ökade andelen mellan år medan gruppen år ökade under 90- och 00-talet. De är de mest intressanta grupperna att observera i det här fallet enligt teorin. Det är uppenbart att det är den stora barnkullen av 40-talister som ingår i de här grupperna. Englund (2011) menar att åldersstrukturen i viss mån kan ha påverkat prisnivån under 80-talet men att det inte kan ha haft lika stor betydelse för uppgången under 2000-talet. 5. Data och Metod 5.1 SCB s Fastighetsprisindex Det mest allmänna måttet för att mäta prisutvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige är fastighetsprisindex. Det är ett mått som Statistiska centralbyrån (SCB) tar fram och baseras på allmänna fastighetstaxeringar av småhus. Fastigheter i Sverige delas in i olika taxeringsvärdeklasser baserat på fastighetstaxeringsregistret. Taxeringsvärdeklasserna utgör sedan ett viktsystem i beräkningen av Fastighetsprisindex. Beräkningarna inleddes 1975 men dagens index utgår från 1981 (1981=100). Indexets syfte är att kunna uppskatta prisförändringar i fastighetsbeståndet, det framställs i procent och påminner om ett konsumentprisindex. Indexet finns endast uträknat på årsbasis och det finns inga uträkningar på lokal nivå. Det beror på att det måste säljas ett visst antal fastigheter varje period för att det ska vara tillförlitligt. Det görs för lite försäljningar i Sverige för att det ska vara möjligt. Bostadsrätter inkluderas inte i Fastighetsprisindex. Det kan tyckas vara ett problem men på längre sikt följs priserna åt, även om storstädernas bostadsrätter har haft en kraftigare värdestegring de senaste åren. 5.2 Brukarkostnad Brukarkostnaden är kostnaden för att äga och bo i sin bostad. Man skulle kunna säga att det motsvarar hyran för en hyresrätt. Brukarkostnaden är framförallt ett akademiskt begrepp och används vid forskning och studier av bostadsmarknaden. Vad som ingår i brukarkostnaden kan skilja sig åt men grunden är alltid räntan som bostadsägarna får betala för sitt bostadslån, oftast är det antingen centralbankens styrränta eller boräntan. I den här uppsatsen använder vi oss av hypoteksräntor deflaterade med konsumentprisindex. Hypoteksräntan är bankernas bolåneränta och avviker därmed från styrräntan, även om de följs åt, men är mer relevant för brukarkostnaden eftersom det är vad bostadsägarna faktiskt får betala. Förutom realräntekostnaden brukar kostnader såsom slitage, avskrivning samt drift och underhåll adderas. Den här uppsatsen utgår ifrån Cecilia Enström Östs (2010) siffror för att beräkna brukarkostnaden. Avskrivningen är därmed 0,0235 och kostnaden för drift och underhåll är 0,

20 Drift- och underhållskostnaden ökade 1991 med 25 procent efter skattereformen. Brukarkostnad uttrycks i procent av bostadens värde. Brukarkostnad = r + a + d r = real hypoteksränta a = avskrivning d = drift- och underhållskostnad 5.3 Övriga varibler I enlighet med litteraturstudien och teorin finns det en rad faktorer som kan tänkas påverka priserna på bostadsmarknaderna, det är dessa som nu ska testas genom en enkel linjär regression. I första hand vill vi titta på sambandet mellan fastighetspriset och brukarkostnaden från 1981 till 2010, där brukarkostnaden är oberoende variabel. Därefter kommer fler variabler att adderas för att se om det finns ett samband mellan dem och Fastighetsprisindex. De variabler som kommer testas (förutom brukarkostnaden) är nybyggnation, åldergrupper och disponibel inkomst. All data är hämtad från SCB. Nybyggnationens eventuella samband med bostadspriserna kontrolleras genom att vi skattar modeller med färdigställda antal lägenheter per år i flerbostadshus respektive småhus som oberoende variabel. Statistiken omfattar färdigställda lägenheter för permanentboende, studentboende samt för äldre och handikappade. Åldersstrukturens samband med Fastighetsprisindex mäts genom en varibel som beskriver varje åldersgrupps procentuella andel av den totala befolkningen. Eftersom befolkningen har som störst påverkan på bostadspriserna i mitten av livet kommer vi att testa åldersgrupperna 30-49, samt även Anledningen till att vi lägger ihop de två förstnämnde grupperna till en (30-64) är för att fånga in 40-talisterna under hela tidsperioden Denna grupp är väldigt stor och har relativt sätt haft en stor påverkan på svensk ekonomi. Slutligen kommer även en varibel bestående av disponibel inkomst per capita att testas. Den är uttryckt i tusental per familjeenhet och ges i form av medelvärde. Tabell 2 presenterar samtliga variablers medelvärde, standardavvikelse och antal observationer. 19

21 Tabell 2 Deskriptiv statistik Fastighetsprisindex 248,3 (132,608) 30 Brukarkostnad 4,032 (1,656) 30 Nybyggnation (småhus) (8295,578) 30 Nybyggnation 17049,77 (flerbostadshus) (8472,775) 30 Åldergrupp ,538 (0,504) 30 Åldergrupp ,449 (1,674) 30 Åldersgrupp ,987 (1,328) 30 Disponibel inkomst 161,427 (32,652) 30 Medelvärde, standardavvikelse och antal observationer 5.4 Statistisk metod För att testa hypotesen som beskrevs i del 3 kommer en rad modeller att utformas och testas genom enkel linjär regression. Det finns faktorer som man bör ta hänsyn till vid analysen av de kommande regressionerna. Som nämnt kan man bara göra beräkningar till Fastighetsprisindex göras en gång om året för att det ska vara trovärdigt. Dagens index utgår från 1981 varför vi endast kommer ha 30 observationer. Detta kan vara i minsta laget. Det har dessutom varit en fastighets- och finanskris i början av 90-talet samt en finanskris i slutet av 00-talet vilket gör att flera variabler har haft stora rörelser under perioden vilket även det kan påverka tillförlitligheten. Det begränsade urvalet gör att det också kommer bli svårt att inkludera flera variabler i samma modell. Det bör också tilläggas att eftersom den beroende variabeln är ett index och inte det egentliga nominella priset kan vi inte tolka regressionskoefficienterna allt för mycket men det kommer att kunna visa på samband och om det är positivt eller negativt, samt göra det möjligt att jämföra koefficientens storlek modellerna emellan. 20

22 När det kan fastslås vilka varibler som har störst påverkan på fastighetspriset kommer de senaste åren, år för år, plockas bort från modellen. Genom att göra detta kan vi se om de skattade koefficienterna är stabila och inte ändrar sig för mycket. Eventuellt kan vi då se några tecken på vad som drivit utvecklingen på bostadmarknaden de senaste åren. Följande modeller kommer skattas: 1 : y = α + β brukarkostnad + ε 2 : y = α + β nybyggnation flerbostadshus + ε 3 : y = α + β nybyggnation småhus + ε 4 : y = α + β åldersgrupp ε 5 : y = α + β åldersgrupp ε 6 : y = α + β åldersgrupp ε 7 : y = α + β disponibel inkomst per capita + ε 21

23 6. Resultat Tabell 3 presenterar resultatet av regressionerna. Modellerna 2 och 3 har exkluderats från tabellen då de oberoende variablerna visade en låg signifikansnivå. Resultaten av modell 2 och 3 återfinns i appendix men förklaras nedan. Övriga variabler i modellerna är signifikanta. Tabell 3 Beroende variabel: Fastighetsprisindex Modell 1 Modell 4 Modell 5 Modell 6 Modell 7 Brukarkostnad -60,939*** (19,978) Åldersgrupp ,177*** (41,006) Åldersgrupp ,397*** (9,466) Åldersgrupp ,104*** (12,227) Disponibel inkomst 4,007*** (0,125) Konstant 481,689*** 4356,080*** -823,279*** -3175,644*** -398,844*** (79,13) (1129,396) (165,905) (76,104) (20,543) Antal observationer R² 0,256 0,321 0,6 0,58 0,974 Standardavvikelse i parantes. *** p < 0,01, ** p < 0,05, * p < 0,10 Den första skattade modellen med brukarkostnad som oberoende variabel innehåller en tydlig outlier som exkluderas från modellen. Det är observationen från 1992 som är ovanligt hög på grund av en exeptionellt hög genomsnittlig styrränta. Det var under den här perioden som Riksbanken försökte försvara kronkursen mot valutaspekulation genom att kraftigt höja styrräntan. Inflationen var samtidigt låg vilket gav extra effekt på realräntan. Med 1992 inkluderad gav den skattade modellen en koefficient på -31,174, med 1992 exkluderad -60,936. Det innebär att en ökning av brukskostnaden på en procentenhet minskar Fastighetsprisindex med nästan 61 indexenheter. Detta stämmer med teorin och Poterbas modell som säger att en ökning av brukarkostnaden leder till ett skift nedåt av efterfrågekurvan vilket ger ett nytt jämviktläge som leder till ett lägre pris. Att kraschen på bostadsmarknaden i början av 90-talet sammanföll med att brukarkostnaderna steg, orsakade av kraftiga höjningar av styrräntar men också försämrade möjligheter att göra ränteavdrag, bekräftar ytterligare den här teorin. I jämförelsen mellan de två uppgångsfaserna de senaste 30 åren konstaterades det dessutom att en låg brukarkostnad var en gemensam nämnare. 22