Svarthandel med hyreskontrakt i Stockholm

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 281 Svarthandel med hyreskontrakt i Stockholm Författare: Jon Henriksson Lars Lindström Stockholm 2005 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title: The black market for rental contracts in Stockholm Authors Jon Henriksson och Lars Lindström Department Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 281 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate, Construction etc. Abstract The housing market in Stockholm doesn t work well. There is a housing shortage in Stockholm and the surrounding area of the city. In Stockholm there are over persons in a queue in search for flats to rent. Construction of apartment houses has began to increase, but there are missing long-term incentives for property developers to build flats for rent. High building costs and restrictions regarding rent level are some causes.the goal among the politicians regarding housing policy has been that all citizens, no matter what their incomes are, shall have the opportunity to live in the central city. To make this possible there is a rent control system called bruksvärdessystemet (utility value system). It doesn t work like it is supposed to. The rent levels in the most popular areas in the city are similar or lower than the rent in the outer parts. The location of the flat is not reflected in the rent level which makes the rent controlled flats in the most popular areas very valuable. It s illegal to sell rental contracts, but some persons sell their contracts anyway because there is a small risk of getting caught and that the contracts is worth a lot of money. Stockholms housing market is an exchange market. If you don t have a flat to exchange, it is difficult to establish a good place to live. Exchange of flats can be difficult to match so many people compensate the value difference by an exchange of money. Private landlords suspect that transfer of money occur in every second exchange of flats, the second-hand market is extensive and people hold on to their rented flat. There is an extensive black market for rented flats and many contracts are sold. In spite of that, there are only a few people who are prosecuted for breaking the law. Persons that sell contracts come in contact with buyers by advertisements and law breaking estate agents. The deals can be done in different ways, they often look like regular exchanges of flats so people don t get suspicious. Someone who bought a contract have no interest of reporting the dealer, because the person might lose the rented flat or have plans to be able to sell it when moving later in life. We have by a questionnaire survey tried to find out the attitudes of the people that have rented flats in areas with high demand. We wanted to know the attitude of people to the black market for rented flats and rents adjusted to the conditions of the market. If the people think the society should spend more resources to limit the black market and what they think of the future extent of the market. We also wanted to find out how people got their rented flat and how long they had stayed there and where they have lived before. We have learned about how the black market works by reading a lot of articles in newspapers and by interviewing people that bought their rented flat on the market. All the parties represented in the Swedish parliament seem to agree that the black market for rented flats is a problem and the most common solution is to promote housing construction. The non-socialist parties think it s necessary to reform the rent regulation system in some way. Estate owner organisation Fastighetsägarna in Stockholm, who represent the landlords, want the location of the flats to reflect on the rent and Hyresgästföreningen who represent the tenantry want the landlords to leave more flats to Stockholm housing exchange.

3 Examensarbete Titel: Svarthandel med hyreskontrakt i Stockholm Författare Jon Henriksson och Lars Lindström Institution Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 281 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, Byggande, Etc. Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar illa. Det råder bostadsbrist stort sett i hela länet och det byggs för lite lägenheter. I Stockholm kommuns bostadskö står det över bostadssökande. Byggandet har kommit igång men det saknas långsiktiga incitament för byggherrarna att bygga hyreshus, höga byggkostnader och reglerad hyra är några orsaker. Önskemålet med bostadspolitiken har varit att alla samhällets medborgare oavsett inkomst ska ha möjlighet att bo i stadskärnan. För att det ska vara möjligt har man valt att reglera hyran med hjälp av det så kallade bruksvärdessystemet. Men man tar inte hänsyn till något bruksvärde, som är hur hushåll i allmänhet värderar en lägenhet, utan i praktiken bestäms hyran genom förhandlingar mellan hyresgästföreningar och kommunala bolag. Därför är hyran i attraktiva innerstadslägen lika hög eller lägre än hyran ute i stadens periferi. Att en hyreslägenhets läge inte återspeglas i hyran, gör att hyreskontrakt till lägenheter i attraktiva lägen får stora dolda ekonomiska värden. Det gör att många frestas att sälja sina kontrakt då de ska flytta, då efterfrågan för andra att bo just där är stor. Det är enligt svensk lag olagligt att sälja hyreskontrakt eller att kräva pengar emellan vid byten. Stockholms bostadsmarknad är en bytesmarknad istället för en tillväxtmarknad och den som inte har något att byta med har svårt att etablera sig och göra bostadskarriär. Byten kan vara svåra att matcha vilket gör att många bytesparter utjämnar mellanskillnaden med pengar. Privata fastighetsägare misstänker att svarta pengar förekommer vid vartannat byte, andrahandsuthyrningen är omfattande och folk håller hårt i sina hyreskontrakt. Det förekommer en omfattande svart marknad för hyreskontrakt och trots att många kontrakt säljs är det få fall som leder till åtal. Personer som säljer hyreskontrakt kommer i kontakt med köpare genom bostadsannonser och svartmäklare. Affärerna kan genomföras på olika sätt, men ofta maskeras de som byten för att man ska undgå upptäckt. Den som har köpt ett hyreskontrakt har inget intresse av att anmäla säljaren, då köparen riskerar att förlora lägenheten och kan ha tankar om att sälja den vidare sen. Vi har försökt vi få en bild av attityder i gruppen som har hyreslägenheter i attraktiva lägen, genom en enkätundersökning. Vi ville veta vad de har för attityd gentemot svarthandel med hyreslägenheter och marknadsmässiga hyror. Om de tycker att samhället ska satsa mer på att begränsa svarthandeln och vad de tror om omfattningen i framtiden. Intressant tyckte vi även var att ta reda på hur folk fått tag på sin lägenhet, hur länge man har bott där och var man bodde innan. Vi har lärt oss en del om hur svarthandeln med hyresrätter kan gå till genom att läsa en mängd artiklar och intervjua personer som köpt sina lägenheter svart. Samtliga riksdagspartier tycks vara eniga om att svarthandeln med hyreslägenheter är ett problem och den vanligaste lösningen är att främja bostadsbyggandet. De borgliga partierna anser att en reformering av bruksvärdessystemet på något sätt är nödvändigt. Fastighetsägarna Stockholm vill att lägesfaktorn ska få ökad betydelse i hyressättningen och hyresgästföreningen vill att fastighetsägarna ska lämna fler lägenheter till bostadsförmedlingen.

4 Förord Detta examensarbete arbetades fram under hösten 2004 och slutfördes under januari månad Arbetet utfördes på Kungliga Tekniska Högskolan avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi i Stockholm. Utan det stöd och den vägledning som vi har fått av vår handledare docent Hans Lind hade aldrig detta examensarbete kommit till stånd, tack. Vi vill också i detta förord tacka alla de som ställt upp på intervjuer, men även de som svarat på våra frågor i den enkät som ingått som en del i detta arbete. Ett tack riktas även till de bostadsbolag som gjorde enkäten möjlig. Stockholm, februari Jon Henriksson Lars Lindström

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Avgränsningar och problem Metod Disposition Situationen på bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i landet Bostadsmarknaden i Stockholm Försäljningen av hyresfastigheter Bostadsköerna i Stockholms kommun Några grannkommuners kommunala bostadsbolag och deras kösystem Några andrahandsförmedlingar Bostadsbyggandet Hyresregleringens påverkan på byggandet Hyresreglering Allmänt Hyressättning Hyressättning i praktiken Förändringar i hyressättningssystemet Problem med hyresregleringen Jämförelse med andra länder Hyreslagen och hyresnämnden Hyreslagen Hyresnämnden Hur svarthandeln med hyresrätter går till Tillvägagångssätt Vad menas med svarthandel med hyresrätter Aktörerna på marknaden Olika sätt att handla med hyresrätter Vad fastighetsägare gör för att kontrollera byten...31

6 6 Svarta marknadens omfattning Svarthandeln med hyreskontrakt i Stockholm Andrahandsuthyrningen i Stockholm Svarthandeln med hyreskontrakt i Sverige Enkätundersökning bland hyresgäster Bakgrund Genomförande Vilka svarade Hur de tillfrågade svarade på frågorna Intervjuer av personer som köpt eller försökt köpa hyreskontrakt Syfte och tillvägagångssätt Intervjuerna Sammanfattning Vad våra politiker och intresseorganisationerna vill göra åt problemet med svarthandeln med hyresrätter Tillvägagångssätt Partierna Sammanfattning av partiernas åsikter Intresseorganisationerna Tänkbara strategier för att komma till rätta med svarthandeln Avslutande diskussion...52 Källförteckning...54 Bilaga: Enkätfrågor...56

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund I Sverige har ett mål med bostadspolitiken varit att alla samhällsmedborgare oavsett klasstillhörighet ska ha möjlighet att bo i stadskärnorna. Detta har man försökt uppnå genom att subventionera bostadsbyggandet på olika vis samt besluta om en omfattande hyresreglering, senare bruksvärdeshyra. Trots detta är segregationen ett faktum och det råder bostadsbrist i Sveriges tillväxtområden. Utan subventioner och med en stark hyresreglering saknas incitament att bygga tillräckligt och där det efterfrågas. Hyran för hyresrätter i attraktiva lägen i Stockholm är ofta under nivåer vad folk i allmänhet skulle vara beredda att betala. Eftersom det råder bostadsbrist så är efterfrågan är mycket större än utbudet av lägenheter, vilket i sin tur leder till att det förekommer en omfattande svart handel med hyresrätter. Vi har valt att skriva om den svarta marknaden för hyresrätter eftersom det är ett hett ämne i dagens debatt och att det skulle vara intressant att veta mer om hur hyresgästerna resonerar och vilken uppfattning de har om bostadsmarknaden. 1.2 Syfte Syftet med Examensarbetet är att se hur den svarta marknaden för hyresrätter ser ut och fungerar i Stockholm, samt att kartlägga attityder som uppkommer på en dåligt fungerande hyresmarknad. Examensarbetet försöker därigenom ge svar på följande frågor. Hur resonerar hyresgäster som är i besittning av en hyresrätt på helt regelrätt vis och de som har köpt sitt hyreskontrakt på den svarta marknaden? Hur den svarta marknaden fungerar och hur det praktiskt går till? Vad våra politiker och intresseorganisationer tycker om problemet samt deras förslag på eventuella lösningar? För att tydliggöra bakgrunden och förutsättningarna för det ovannämnda, syftar arbetet också till att ge en övergripande bild av: Hur bostadsmarknaden i Stockholm ser ut. Hur lagstiftningen inom detta område ser ut. Hur hyresregleringen fungerar. 1.3 Avgränsningar och problem Vi har valt att i huvudsak studera Stockholmsregionen. I detta arbete har inte gjorts några egna försök att undersöka hur omfattande eller utbredd den svarta handeln med hyreskontrakt är. 3

8 Ämnets karaktär utgör ett problem för insamlandet av information. De flesta som tillfrågats om detta ämne, har egna intressen att bevaka och har något att vinna på om den ena eller andra bilden av problemet kommer fram. De som dessutom handlat på ett olagligt sätt, har inte ingen större lust att bidra med uppgifter som gör att de själva eller andra inblandade drabbas. Detta är något som man naturligtvis måste ha i åtanke när man studerar detta ämne. 1.4 Metod Uppsatsen bygger på litteraturstudier, intervjuer, tillgänglig statistik och en enkätundersökning. Litteraturstudie Litteraturstudien har innefattat en mängd artiklar från dagspressen och i övrigt publicerade artiklar, samt det som i bokform skrivits i ämnet. Vi har även tagit del av diverse statistik och tidigare utredningar som gjorts. Intervjuer En mängd intervjuer med olika aktörer på marknaden har också gjorts. Kontakt har tagits med företrädare för de olika riksdagspartierna, samt intresseorganisationerna Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm. Enkätundersökning En enkät till 500 hyresgäster i Stockholms innerstad har också skickats ut. Detta för att få en bredare och tydligare bild om vad de hyresgäster, som redan är boende i områden där svarthandel med hyreskontrakt förekommer, har för tankar och åsikter om fenomenet. 1.5 Disposition Uppsatsen är disponerad enligt följande: Kapitlet inledning syftar till att beskriva bakgrunden och syftet med uppsatsen samt tillvägagångssättet. De följande tre kapitlena är teoretiska och bygger på uppgifter från litteratur, lagar och rapporter. Situationen på bostadsmarknaden, beskriver bostadsmarknaden och byggandet i Stockholm samt övriga landet. Här görs även en genomgång av diverse bostadsköer och hur bostadsbeståndet ser ut. Nästa kapitel, Hyresreglering, handlar om hur hyressättningen ska gå till enligt bruksvärdessystemet och hur det sker i praktiken. Det redogörs även för förändringar som är på gång samt vilka problem hyresregleringen medför. Hyreslagen och Hyresnämnden är ett kapitel som beskriver samt analyserar de lagar och regler som ämnesvalet berör. I kapitlet, Hur går svarthandeln med hyresrätter till, görs ett försök att beskriva de olika metoderna som används vid svarthandeln. Här görs en genomgång av aktörerna på marknaden och vad fastighetsägarna gör för att kontrollera byten. Svarta marknadens omfattning är ett kapitel som bygger på olika uppskattningar som gjorts och publicerats olika undersökningar. Några egna uppskattningar har inte gjorts. I kapitlet, Enkätundersökning, beskrivs de mest intressanta uppgifterna som framkom i vår egen undersökning bland hyresgäster i kommunala fastigheter i Stockholms innerstad. I det där på följande kapitlet, intervjuer, redovisas personliga intervjuer som gjorts med sådana som köpt eller försökt köpa 4

9 sina hyresrätter. Vad vill våra politiker och intresse organisationerna göra åt problemet med svarthandeln med hyresrätter, bygger på svar som vi fått från representanter ur de sju riksdagspartierna där de ger sin syn på den svarta handeln med hyresrätter, och vad de anser behövs göras för åtgärder att begränsa denna. Kapitlet tar även upp intresseorganisationerna Hyresgästföreningens och Fastighetsägarna Stockholms åsikter. Tänkbara strategier tar kortfattat upp olika åtgärder för att minska svarthandeln. Slutligen redovisas en avslutande diskussion med kommentarer av resultaten. 5

10 2 Situationen på bostadsmarknaden 2.1 Bostadsmarknaden i landet Det råder i dag en obalans på bostadsmarknaden i Sverige. På vissa orter råder det brist på hyresbostäder samtidigt som andra orter har ett överskott på hyresbostäder. Många experter menar att den hårda hyresregleringen är en viktig förklaring till att bostadsmarknaden fungerar illa. Bostadsmarknaden i landets kommuner kan nu delas in i tre jämnstora kategorier. En minskande grupp av kommuner med överskott av bostäder, en ökande grupp med bostadsbrist och en ökande grupp som har balans på sin bostadsmarknad. Antalet kommuner som rapporterar bostadsbrist ökar men i långsammare takt än tidigare år. Den största ökningen av bostadsbrist har skett i Skåne. Det är flera kommuner som har balans totalt sett men bostadsbrist på centralorten. Det finns kommuner som har brist på bostäder, trots att det finns en hel del tomma lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet, vilket kan bero på arbetsplatsnedläggningar och långa avstånd till centralorten. I kommuner med bostadsbrist är det oftast brist på små och medelstora hyresbostäder, men det saknas ofta tillräckligt utbud av andra boendeformer. De grupper som kommunerna utpekar som drabbade av bostadsbristen är, äldre som vill flytta till något mindre, ungdomar, barnfamiljer och hushåll med höga krav på attraktivt läge. Där det råder bostadsbrist i landet har lägenhetsbyten, andrahandsuthyrningar och ombildningar till bostadsrätter ökat. I attraktiva områden i de större städerna är byten nästan den enda möjligheten att få en ny hyreslägenhet. Har en hyresgäst en gång fått ett förstahandskontrakt vill personen inte släppa det. Antalet lediga lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet fortsätter att minska. Färre kommuner upplever vakanserna som ett problem, men det finns undantag där betydande delar av bostadsbeståndet är outhyrt. Sammanlagt är det ett fyrtiotal kommuner som överväger att riva under för att minska bostadsöverskottet. Fyra av fem lägenheter aktuella för rivning är i miljonprogrammets hus. Om man relaterar bostadsmarknadsläget till befolkningen så är det drygt 60 procent som bor i kommuner med bostadsbrist (Boverket, 2004). 2.2 Bostadsmarknaden i Stockholm Bilden av Stockholms bostadsmarknad brukar beskrivas som allt annat än ljus. Det råder bostadsbrist, ungdomar flyttar runt mellan andrahandskontrakten, det finns många svartmäklare och de privata fastighetsägarna misstänker att svarta pengar förekommer vid vartannat byte. De som inte har mycket pengar eller en lägenhet att byta med, har svårt att etablera sig på marknaden och göra bostadskarriär. Det är svårast för ungdomar och låginkomsttagare att komma in på bostadsmarknaden, vilken gynnar de som är inne i den, men stänger utsatta grupper ute ur den. Det ser inte heller bra ut om man jämför bostadsmarknaden internationellt. I en studie jämförde man funktionen hos Stockholms bostadsmarknad med elva andra storstadsregioner i Europa. Städerna man jämförde med var Amsterdam, Bryssel, Hamburg, Helsingfors, Köpenhamn, Manchester, Milano, München, Oslo, Wien och Zürich. Man kom fram till att 6

11 Stockholms bostadsmarknad var en utpräglad bytesmarknad. I de yttre och mindre attraktiva delarna av stockholmsregionen är hyrorna relativt höga och bostadsrättspriserna relativt låga, medan det i de centrala delarna var tvärt om. Hyrorna är i centrala lägen jämförelsevis låga, åtminstone 30 till 40 procent lägre än de andra storstäderna samtidigt som bostadsrätterna är dyra. I Stockholm råder inget samspel mellan hyror och bostadsrättspriser i någon del av marknaden. Den allmänt låga köpkraften, lägst bland de jämförda städerna och relativt billiga bostadsrätter utanför regionens inre delar begränsar möjligheten för nyproduktion av bostadsrätter i annat än attraktiva lägen. Hyresstrukturen ger inte nödvändiga förutsättningar för att producera hyresrätter i attraktiva områden av regionen, detta gör att bygg- och bostadsföretag saknar incitament att satsa tillräckligt på att bygga nya flerbostadshus. Genom svaga villkor för tillväxt och den starka bytesrätten blir Stockholms bostadsmarknad en bytesmarknad (Temaplan, 2002). Bostadsbristen I Stockholms län 2004 uppger 24 av 26 kommuner att det råder bostadsbrist. Förra året uppgav samtliga kommuner att det var bostadsbrist. Norrtälje och Salem är kommunerna som övergått till balans (Boverket, 2004). Segregationen Det är stora skillnader då det gäller andelen invånare med utländsk härkomst mellan innerstad och förort. Andelen invandrare är klart lägre i innerstaden men sen är det stora skillnader mellan förorterna. På liknande sätt ser det ut då det gäller andelen hushåll med försörjningsstöd, lägre i innerstaden och stor spridning mellan olika förorter. När man tittar på medelinkomst är inte bilden den samma, här finns ingen stor skillnad mellan innerstad och förorterna. Däremot är det en tydligare skillnad mellan olika delar av innerstaden. Medelinkomsten är väsentligt högre på Östermalm än i de andra delarna av innerstaden (Lind H 2000). Bostadsbeståndet Det fanns i Stockholms kommun cirka lägenheter Ser man på fördelning efter lägenhetstyp ser det ut på följande sätt, lägenheter utan kök 10,2 %, 1 rum och kök 15,2 %, 2 rum och kök 29,1 %, 3 rum och kök 24,0 % och minst 4 rum och kök 21,4 %. Fördelning efter hustyp ser ut på följande sätt, flerbostadshus 89,5 % och småhus 10,5 %. Antalet rumsenheter totalt är enheter och boende per 100 rumsenheter är 53 personer (USK). Bostadsbeståndets fördelning med avseende på ägare såg ut på följande sätt Allmännyttiga hyresrätter 25 %, privatägda hyresrätter 28,3 %, borätter 36,2 % och småhus 10,5 % (Bostadsförmedlingen). Hyresrätter Det uppräknade antalet hyreslägenheter i en urvalsundersökning i Hyror i bostadslägenheter 2003 utgör drygt Av dessa lägenheter i staden innehas 53 % av privata ägare, 44 % av allmännyttiga bostadsföretag och 3 % av andra ägare så som t.ex. stat, landsting bostadsrättsföreningar. Lägenheter med två rum och kök är vanligast med 34 % av beståndet. Privat ägare har en större andel små lägenheter, 65 % lägenheter upp till två rum och kök, mot 51 % i allmännyttan. Den genomsnittliga ytan för en hyreslägenhet i Stockholm är 65 m². Av de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter finns 51 % belägna i Söderort, 30 % i Västerort och 19 % i Inre staden. För privata, inklusive övriga, ägare finns däremot den största delen, drygt 50 %, av lägenheterna i innerstaden, i Söderort finns 35 % och i Västerort 15 %. Hyresökningen i Stockholm uppgick under 2003 totalt till 4,5 %, vilket är högre än de två föregående åren då ökningen var 3,1 % år 2002 och 2,9 % Hyrorna har ökat mest för små lägenheter. För lägenheter mindre än två rum och kök har hyran ökat 7

12 med 10 % sedan Hyresnivån är generellt lägre i de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter om man jämför med övriga ägarkategorier. Räknat på samtliga lägenhetsstorlekar ligger allmännyttan 5,6 % under genomsnittet medan privata ägare ligger 4,3 % över och övriga ägare 7,2 % över. Att privata och övriga ägare har en större andel av sina lägenheter i innerstaden där hyresnivån är högre kan förklara en del av skillnaderna (USK S2004:19). I Stockholm var genomsnittlig hyra 4740 kr per lägenhet januari 2004 vilket motsvarar 900kr per kvadratmeter och år (SCB). 2.3 Försäljningen av hyresfastigheter Från den 1 april 2002 måste en kommun ha länsstyrelsens tillstånd för att sälja allmännyttiga bostäder eller aktier i bolaget. Tillstånd får inte ges om det kan befaras att det kommunala bostadsbeståndet blir så litet att hyrorna inte går att använda vid tillämpning av bruksvärdessystemet eller vid hyresförhandlingar. Kravet på tillstånd gäller inte om kommunen säljer bostäderna till ett annat allmännyttigt bostadsföretag eller till en kooperativ hyresrättsförening. Under har det enligt Boverkets bostadsmarknadsenkäter sålts cirka allmännyttiga bostäder. Två tredjedelar av dessa försäljningar skedde i Stockholms län. Innan reglerna om tillstånd trädde i kraft infördes en stopplag för att minska försäljningarna och efter 2000 har antalet försäljningar minskat kraftigt. Under 2004 och 2005 planeras försäljningar av ytterligare allmännyttiga bostäder vilket är en stor ökning jämfört med året innan. I Stockholms län har försäljningarna mestadels varit omvandlingar till bostadsrätt, något som knappast förekommit alls i övriga landet. Under planeras sammanlagt omvandlingar av 2000 allmännyttiga lägenheter, varav 80 procent av dessa i Stockholm. Stor del av dessa projekt har överklagats och utgången är oviss. I Stockholm och några få andra kommuner kommer alla försålda lägenheter att omvandlas till bostadsrätter. I övrigt kommer lägenheterna att förbli hyresrätter, men i privat ägo (Boverket, 2004). Majoriteten av lägenheterna i Stockholmsområdet är hyresrätter men andelen har minskat på grund av ombildningar till bostadsrätter. Det pågår en massiv omvandling av privata hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm. Sedan 1970 har mer än 40 % av de privata hyresrätterna i Stockholm omvandlats till bostadsrätter. Den största andelen ombildningar har skett i Stockholms innerstad, där det 2002 fans runt lägenheter. Nu är antalet bostadsrätter fler än sammanlagda antalet privata och kommunalägda hyresrätter i innerstadsbeståndet. Omvandlingarna i det privatägda beståndet har mestadels skett på grund av att hyresregleringen gör det ofta lönsammare för en fastighetsägare att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening, än att äga och förvalta fastigheten själv (Fastighetsägarna Stockholm, 2002). 2.4 Bostadsköerna i Stockholms kommun Stockholms Stads Bostadsförmedling AB Den kommunala bostadsförmedlingen i Stockholm startade sin verksamhet år Verksamheten har genom åren genomgått stora förändringar fram och tillbaka. Den nuvarande organisationen heter "Stockholms Stads Bostadsförmedling AB" och är alltså ett kommunalägt bolag ägt av Stockholm stad som ingår i koncernen Stadshus AB. För att 8

13 stå i denna bostadskö måste man ha ett svenskt personnummer och vara 18 år fyllda. Har man barn eller väntar barn kan man dock få ställa sig i kön tidigare än så. Det är stort tryck på bostadskön och det blir fler och fler sökande för varje år. Den 1 februari 2005 stod bostadssökande i den kommunala bostadskön. Avtal med fastighetsägare: Fastighetsägareföreningen förbinder sig att rekommendera sina medlemmar att lämna 50% av ledigblivna och nyproducerade lägenheter till Bostadsförmedlingen. Familjebostäder och Svenska Bostäder har förbundit sig att lämna 2/3 delar av sina ledigblivna och nyproducerade lägenheter till Bostadsförmedlingen, det finns dock en del undantag mot detta i avtalet mellan Bostadsförmedlingen och Familjebostäder. Stockholmshem har enligt avtalet med Bostadsförmedlingen rätt att förmedla samtliga ledigblivna lägenheter till hyresgäster i sin interna bostadsförmedling. Alla lägenheter som genom denna interna omflyttning blir lediga, förbinder de sig däremot att lämna till Bostadsförmedlingen. Antalet lediga hyresrätter i Stockholm som bostadsförmedlingen förmedlat har fördubblats sedan 2001 skriver City Dessutom förmedlar privata hyresvärdar ungefär varannan hyresrätt själv, vilket är runt lägenheter i år. Tillsammans med bostadsförmedlingens över lägenheter blir det totalt cirka lediga förstahandskontrakt på bostadsmarknaden i år. Antalet lediga lägenheter till bostadsförmedlingen i Stockholm de senaste åren: 2001: : : : Den genomsnittliga kötiden för en lägenhet sjönk med ca ett år under 2004, från 6.4 år till 5.6 år, enligt Bostadsförmedlingen. Familjebostäder Som hyresgäst hos Familjebostäder är du automatiskt med i deras interna kösystem. Kontraktstiden är därmed lika med kötiden. När man sedan flyttar inom företagets bostäder så får man börja samla kötid igen. De lägenheter som sedan finns för förmedling i den interna kön presenteras på något som kallas för bytestorget. Där kan då hyresgästerna anmäla sitt intresse för att byta lägenhet. Ett villkor för att någon i internkön skall anvisas lägenhet av Familjebostäder är normalt att de också lämnar sin nuvarande lägenhet. Undantag från denna huvudregel gäller när någon anvisas ungdomslägenhet eller att det p.g.a. separation mellan makar eller sambos inte friställs någon lägenhet. Svenska Bostäder Även Svenska Bostäder har en intern kö, som de kallar Vår boförmedling och den är tillgänglig för personer som är registrerade. Registrera sig kan man göra om man är hyresgäst hos Svenska Bostäder och vill byta lägenhet, eller är hyresgäst och på grund av separation behöver en lägenhet till eller är barn till hyresgäst. De har även egen uthyrning av studentbostäder och en tjänst kallad Bostad genast där man kan anmäla intresse för lägenheter med omedelbar inflyttning, oavsett om man är hyresgäst hos Svenska Bostäder eller inte. Utbudet av dessa lägenheter är mycket begränsat. Lägenheter som blir friställda genom att lägenhet anvisas genom Svenska Bostäders interna kö omfattas inte av avtal med 9

14 Stockholms Stads Bostadsförmedling och Svenska Bostäder kan fritt och utan begränsning förfoga över sådan lägenhet. Stockolmshem Alla lediga lägenheter, nybyggda eller uppsagda förmedlas genom den interna kön. Den är öppen för hyresgäster som bor hos Stockholmshem. Lägenheterna i den interna kön förmedlas efter köordningen som är kopplad till varje kontrakt och kötiden utgörs av avtalstiden på personens nuvarande hyresavtal hos Stockholmshem. Man behåller alltså inte sin kötid om man byter eller säger upp sitt kontrakt. Man kan inte heller låta någon annan använda sin kötid. Något förturssystem för trångboddhet, separationer eller liknande finns inte hos Stockholmshem. Möjlighet att söka förtur finns istället hos Stockholms Stads Bostadsförmedling. Stockholmshem förmedlar bara lägenheter till befintliga hyresgäster som lämnar en lägenhet i succession och interna byten inskränks till endast ett led. Stockholmshem har dock alltid rätt att använda successionslägenheten till ytterligare en omflyttning om denna sker inom en enskild fastighet. Privata fastighetsägare Det går även att vända sig till de runt 1000 privata fastighetsägarna i stockholmsområdet. Dessa förmedlar själva runt hälften av sina lediga lägenheter i sitt eget bestånd. Många av dem har egna bostadsköer och kötiden är oftast kortare än bostadsförmedlingen. Andra har ingen kö utan förmedlar lediga lägenheter till personer som de finner som lämpliga hyresgäster (Bostadsguiden). 2.5 Några grannkommuners kommunala bostadsbolag och deras kösystem Signalisten och Solnabostäder I Solna har man ingen kommunal bostadsförmedling utan här får man själv söka kontakt med fastighetsföretagen hos vilka man är intresserad av att bli hyresgäst. Bostadsstiftelsen Signalisten är ett allmännyttigt bostadsföretag som äger, förvaltar och bygger hyresrätter i Solna. Signalisten bildades år 1953 av SJ, Försvaret och Solna stad, nu mer är dock hela företaget ägt av Solna stad. Sedan årsskiftet 2001/2002 ingår även Solnabostäder i koncernen Signalisten. Signalisten och Solnabostäder förmedlar själva de lägenheter som blir lediga, det brukar vara cirka 300 stycken om året varav mindre än 100 blir förmedlade till externa sökande d.v.s. de som inte redan tidigare är hyresgäster i företaget. Det är alltså ganska svårt att få tillgång till en hyresrätt på detta vis. Som lägenhetssökande hos Signalisten och Solnabostäder delas du in i en av tre kategorier sökande. Kategori ett är de som redan är hyresgäster i Signalisten eller Solnabostäder. Kategori två är de som inte redan är hyresgäster hos Signalisten eller Solnabostäder men som ändå är mantalsskriven i Solna kommun och i den tredje kategorin sökande hamnar de övriga. De internt sökande i kategori ett är de som först får erbjudande om ledigblivna hyresrätter, som sökande i kategori två har du sedan en viss fördel gentemot de som söker i den tredje kategorin. Sollentunahem Detta bostadsbolag ägs av Sollentuna kommuns förvaltningsaktiebolag. Sollentunahem äger drygt hyresbostäder och 365 kommersiella lokaler. 10

15 För att få vara med i kön till Sollentunahems hyresrätter krävs att man anmäler sig till deras intressebank. Där får man då enligt turordning eventuellt erbjudande om att hyra en lägenhet förutsatt att man uppfyller de krav om ställs på hyresgästerna. Man måste själ vara aktiv som sökande och anmäla sitt intresse för de lediga lägenheterna, det är alltså inget som sker per automatik. Sollentunahem har som de flesta andra bostadsbolag en intern kö för de som redan är företagets hyresgäster och som skulle villa flytta till en annan lägenhet som företaget har. Hälften av Sollentunahems ledigblivna lägenheter erbjuds bara till de internt sökande. 2.6 Några andrahandsförmedlingar Bostad Direkt Bostad Direkt har funnits sedan Bostad Direkt är en aktör som specialiserat sig på andrahandsuthyrning av bostäder i Stockholm. De finansierar sin verksamhet genom att de som söker ett andrahandskontrakt betalar en avgift för att få tillgång till kontaktuppgifter till uthyrare och lägga upp en annons på Bostad Direkts hemsida, avgiften är för närvarande 795 kr för 45 dagar. PMS Bostadsförmedling PMS Bostadsförmedling har sedan november 2003 en liknande verksamhet, med andrahandsuthyrning i Stockholmsområdet. De tar ut en avgift på 495 kr för en 45 dagars period. Andrahandsguiden Detta är en mötesplats på internet för den som önskar hyra eller hyra i andrahand. Det kostar inget att lägga upp en annons på sidan, annonsen ligger sedan kvar i två veckor. 2.7 Bostadsbyggandet Bostadsbyggandet i landet Under stora delar av 1990-talet var bostadsbyggandet extremt lågt i Sverige och mellan byggdes bara runt bostäder per år. Från och med år1999 har byggandet successivt ökat och enligt SCB påbörjades nyproduktion av ca bostäder under år 2003, vilket motsvarar lägenheter per miljon invånare. Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att cirka bostäder kommer att nyproduceras under Av dessa är bostäder säkra projekt, som med mycket stor sannolikhet kommer att påbörjas under det angivna året. Nästa år görs bedömningen att ca bostäder kommer att byggas. Av de kommuner som har brist på bostäder antingen totalt sett eller i någon kommundel är det hälften som gör bedömningen att det skulle behöva byggas fler bostäder än vad de förväntar ska påbörjas under de närmaste åren. De flesta anger de höga produktionskostnaderna som den främsta orsaken till att det inte byggs fler bostäder (Boverket, 2004). Bostadsbyggandet i Stockholm I studien då man jämförde Stockholm med elva andra europeiska städer, byggde man i Stockholm minst per invånare (Temaplan, 2002). Kommunerna i Stockholms län stod för ca 11

16 28 procent av bostadsbyggandet under 2003 och enligt bostadsmarknadsenkäten står de för 31 procent av förväntat bostadsbyggande år Stockholms kommun står för knappt hälften av byggandet i länet. I förhållande till invånarantalet är förväntat bostadsbyggande högst i landet i Stockholms län. Förväntat bostadsbyggande i länet 2004 är lägenheter vilket motsvarar lägenheter per miljonen invånare. Motsvarande siffror för 2005 är lägenheter och per miljonen invånare. Av lägenheter som förväntas byggas 2004 är säkra projekt och av dessa är lägenheter i flerbostadshus. Under andra halvan av 90-talet och början av 2000-talet byggdes det få hyresrätter, speciellt i storstadsområdena. Hyresrättsproduktionen har dessutom bestått till stor del av specialbostäder för äldre och funktionshindrade eller studenter. I Storstockholm har det nu blivit mera jämn fördelning mellan byggandet av hyresrätter och bostadsrätter jämfört med föregående år. Det är andelen bostadsrätter som minskat till förmån för hyresrätter, samtidigt har andelen specialbostäder av hyresrätterna minskat mycket. Bostäder fördelade på upplåtelseformer på projektlistorna 2004 i Storstockholm ser ut på följande sätt, 39 % bostadsrätter, 24 % Äganderätt, 2 % kooperativ hyresrätt, 35 % hyresrätter och av dessa är 10 % specialbostäder (Boverket, 2004) 2.8 Hyresregleringens påverkan på byggandet Under flera decennier har regeringen subventionerat bostadsbyggandet vilket har medfört att vi har ett stort bostadsbestånd jämfört med vad vi skulle ha utan subventioner. Lägenheter har inte byggts i attraktiva områden i samma utsträckning som de efterfrågas. Bostadspolitiken med bruksvärdessystemet som i praktiken innebär att hyran inte anpassats i med tillräcklig hänsyn till läget har gjort att man byggt mycket ute i städernas periferi. Markägare och byggbolag har haft bristande incitament att exploatera områden som potentiellt skulle ge höga värden, eftersom tillgång till de statliga lånen förutsatte ett priseller hyrestak för lägenheterna. Dessa områden har därför blivit underförsörjda med nya lägenheter och det är därför långa köer till dessa. Bruksvärdessystemet har inneburit en tillplattad hyresstruktur över stadens yta, vilket har gjort att hyrorna i innerstaden vanligen är lägre än jämviktshyran på en oreglerad hyresmarknad. Medan hyrorna i städernas ytterområden där de nya bostäderna till stor del har byggts, har kommit att ligga för högt för att det ska vara fullt uthyrt trots subventioneringen. Detta har lett till att det kan förekomma tomma lägenheter i stadens ytterområden och bostadsbrist i innerstaden. En annan effekt av bruksvärdessystemet är kontoriseringen av innerstaden. Det blir betydligt lönsammare för en fastighetsägare att omvandla bostäder till kontor eller liknande kommersiella lokaler eftersom det inte förekommer motsvarande hyrestak. Detta har bidragit till att förvärra bostadssituationen i innerstaden. Hyresregleringen kan påverka bostadsbyggandet på flera sätt. Intresset för att bygga hyresrätter i attraktiva områden kan bli lågt eftersom möjligheterna att tjäna pengar är begränsade. Där är det mer intressant att bygga kontor eller bostadsrätter, speciellt då högkonjunktur råder, eftersom lokalhyrorna och priser på bostadsrätter då är höga (Andersson R, 1998). Om hyrorna i nyproduktionen inte speglar konsumenternas värderingar av lägenheterna finns risk för att det byggs med sämre kvalitet. Företagen kan känna mindre tryck på att bygga det konsumenterna efterfrågar och kan istället tänkas inrikta sig på att producera hyresrätter till så låg kostnad som möjligt men som ändå går att hyra ut till tillåten hyra. Eftersom företaget inte vet om hyresregleringen tillåter en högre hyra om man bygger med bättre kvalitet så kan effekten bli en mer standardiserad och enhetlig produktion. En annan sak som hyresregleringen påverkar är husens skötsel. En rationell fastighetsägare skulle kunna sköta sina hus dåligt för att sedan renovera dessa och därmed höja hyran 12

17 ordentligt. En fastighetsägare som satsar på att hålla fastigheten i bra skick kan inte höja hyran på samma sätt, eftersom hyresregleringen normalt bara tillåter hyreshöjningar om det sker väsentliga förbättringar av lägenheterna (Lind H, 2000). 13

18 3 Hyresreglering 3.1 Allmänt Dagens svenska hyresreglering omfattar praktiskt taget alla bostadshyror, både vid förlängning av redan existerande kontrakt och vid uthyrning till en ny hyresgäst. Det råder fri hyressättning vid nya kontrakt, men hyresgästen som flyttat in kan få hyran prövad och då görs ingen skillnad mellan ett nytt kontrakt och ett gammalt. Det finns inga lagregler eller någon myndighet som bestämmer vad en privat fastighetsägare får ta ut i hyra för en lägenhet, utan det bedöms med en jämförelse med hyran som de kommunala bostadsföretagen tar ut för en liknande lägenhet. Hyrorna hos de kommunala bostadsföretagen bestäms genom förhandlingar mellan företaget och den lokala eller kommunala hyresgästföreningen. De som är för hyresreglering menar att utan regler för hyressättning kommer hushåll utan höga inkomster kommer att tvingas flytta ifrån attraktiva områden som sedan tas över helt av rika grupper. De som är emot hyresregleringen menar att den på håll utplånar hyresrätten genom omvandling till bostadsrätter eller ägarlägenheter, minskat byggande, eftersatt underhåll samt att den bidrar till fiffel och svarta marknader (Lind H, 2000). 3.2 Hyressättning Bostadslägenheters hyra bestäms genom en samverkan av flera olika regelverk. Hyresgästernas besittningsskydd till sina lägenheter är en utgångspunkt för regleringen. Systemet består sedan av regler om hyresförhandlingar, hyresprövning samt kriterier för hur en hyra bestäms och om det uppstår tvist om den. De flesta hyror förhandlas kollektivt d.v.s. mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, men det finns en möjlighet till individuell prövning av den framförhandlade hyran (SOU 2004:91). Det svenska hyressättningssystemet, bruksvärdessystemet kan delas in i tre delar, bruksvärdesparagrafen som ingick i hyreslagen som antogs 1968, allmännyttans hyresnormerande roll från 1974 och det kollektiva förhandlingssystemet från Nedan förklaras olika begrepp (SOU 2004:91): Besittningsskyddet Regleras i 46 hyreslagen och stadgar att en hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Det finns ett antal undantag som bl.a. olika fall av misskötsamhet. Besittningsskyddet skulle vara verkningslöst om hyresvärden fritt kunde sätta hyran eftersom hyresvärden då skulle kunna sätta en så hög hyra att hyresgästen inte skulle ha råd att bo kvar. Bruksvärde En lägenhets bruksvärde bestäms utifrån bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som kan påverka bruksvärdet är tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, 14

19 boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Är underhållet eftersatt beaktas det. Allmännyttans hyresnormerande roll Det innebär att det är främst det kommunala bostadsföretagets hyror som ska beaktas vid en jämförelseprövning av bruksvärdet. Det kommunala bostadsföretaget är hyresnormerande men det innebär inte att andra hyror aldrig får beaktas. De kommunala bostadsföretagen drivs utan vinstsyfte och deras hyror bestäms i praktiken utifrån självkostnadsprincipen. Vilket innebär att hyrorna skall täcka direkta kostnader och inbegripa en skälig förräntning på det insatta kapitalet. Det kollektiva förhandlingssystemet Det grundar sig på kollektiva förhandlingar mellan en hyresvärd eventuellt tillsammans med en intresseorganisation på fastighetsägarsidan och en hyresgästorganisation. Oftast är det fråga om Hyresgästförening men kan även vara en annan sammanslutning av hyresgäster. Kravet på att det måste finnas en hyresvärd på ena sidan gör att det inte är möjligt att föra centrala förhandlingar för hela landet utan förhandlingarna måste föras lokalt. Bruksvärdessystemet Det nuvarande prissättningssystemet av hyreslägenheter växte fram under miljonprogrammet då den dåvarande hyresregleringen avvecklades. Systemet möjliggjordes av de allmännyttiga bostadsföretagens starka framväxt. Den så kallade bruksvärdesparagrafen ingick i den hyreslag som antogs 1968 men fick sin nuvarande ordalydelse 1984 och lyder i sammandrag: Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt liknande förhållanden. Paragrafen gäller endast förlängning av hyreskontrakt och att det råder avtalsfrihet om hyrans storlek vid nytecknande (Atterhög M, 2003). Systemet bygger på tre mekanismer: 1. Utgångspunkten är marknaden eftersom att avtalsfrihet råder. 2. Vid en konflikt ska hyran prövas rättsligt och beräknas genom en jämförelse med lägenheter med samma bruksvärde. 3. Jämförelsen skall baseras på hyresnivån i de allmännyttiga bostadsföretagen. I praktiken har ett kollektivt förhandlingssystem tagit över dessa tre mekanismers funktioner. Man har kunnat urskilja två huvudtankar bakom bruksvärdessystemet. Den ena är att få en lugn anpassning till förändringar i efterfrågan och att undvika stora kast i hyresnivån. Om efterfrågan i ett område plötsligt ökar ska hyran bara öka lite, efterfrågan ska ge ett ökat byggande som sedan får ner hyran på en rimlig nivå. På lång sikt styrs hyran av utbud och efterfrågan. Den andra tanken är att bruksvärdeshyran är en marknadsanpassning men inte hela vägen till en marknadshyra. Man frågar vad folk i allmänhet är villiga att betala i hyra för 15

20 att bo i ett område med attraktiva lägenheter, istället för att låta de som har högst betalningsvilja få hyra lägenheterna (Bengtsson B, 1992). 3.3 Hyressättning i praktiken Går man tillbaka ungefär tio år så dominerade följande tillvägagångssätt. Hyrorna förhandlades normalt fram genom att det kommunala företaget på orten gjorde en bedömning av hur stora kostnader de förväntades ha det kommande året och hur mycket de behövde ta i hyra för att få kostnadstäckning. Förhandlingarna med hyresgästföreningen handlade sedan om hur rimlig denna bedömning var och hur det totala hyresbehovet skulle fördelas mellan olika lägenheter. Fanns det lägenheter där hyran behövde justeras för att vara rimlig relaterat till andra hyror. Skulle en hyreshöjning tas ut i procent, vilket gynnar lägenheter med låg kvadratmeterhyra eller skulle höjningen tas ut med att höja med ett visst krontal per kvadratmeter, vilket blev billigare för lägenheter med hög kvadratmeterhyra. Man utvecklade även ett poängsystem som man använde för att bedöma områden och lägenheters kvalitet. Poängtalen påverkade sedan hyresnivåer och hyresändringar. Nu för tiden har det blivit allt vanligare att hyresgästföreningen gör en bedömning av vad hyresgästerna tål beroende på den allmänna ekonomiska utvecklingen och kostnadsutvecklingen hos andra boendeformer. För att det kommunala företaget ska nå ner till denna av hyresgästerna fungerande hyreshöjning kan företaget behöva minska sina kostnader. Ett sätt är att låta hyresgästerna utföra fler uppgifter som att svara för inre underhåll och liknande. Det blir olika utfall av förhandlingarna i olika delar av landet men hyrorna för kommunalägda bostäder blir i praktiken bestämmande för hur mycket privata fastighetsägare får ta ut för jämförbara lägenheter oavsett vilka kostnader som denne fastighetsägare har. I Stockholm har parterna höjt hyrorna ungefär lika mycket i alla delar av kommunen. Vilket har givit resultatet att hyrorna i de centrala delarna av staden är klart lägre än marknadshyran. Sen är det stora skillnader i hyra mellan äldre och nyare hus, skillnader som är större än hushållens värderingar, vilket resulterar i längre köer till äldre hus. Däremot har utfallet av förhandlingarna i Malmö blivit att man är överens om att marknadsanpassa hyrorna d.v.s. stegvis höja hyrorna i attraktiva områden och sänka hyrorna i mindre attraktiva områden (Lind H, 2000). 3.4 Förändringar i hyressättningssystemet. Den 16 april 2003 tillsatte regeringen en speciell utredare för att se över reglerna för hyressättning. Hyressättningsutredningen presenterade den 15 september 2004 sitt betänkande Reformerad hyressättning. Utgångspunkten för arbetet har varit att bruksvärdessystemet som är grunden för hur man bestämmer bostadshyror inte ska rubbas (SOU 2004:91). Hyrorna för nybyggda lägenheter När någon ska bygga ett nytt hyreshus går det inte att förutsäga alla kommande kostnader. Därför uppstår en osäkerhet huruvida de framtida hyresintäkterna ska komma att täcka produktionskostnaderna. Detta gör att det kanske inte byggs i den utsträckning som det borde. Med detta i åtanke föreslår utredningen att hyrorna för nyproducerade lägenheter ska undantas från den vanliga hyresprövningen. Möjligheterna att pröva hyrorna för nyproducerade bostäder begränsas under en tioårsperiod då hyrorna bestämts genom ett 16