Helheten i Fyrklö vern

Transkript

1 Kontoret för samhällsbyggnad Alarik von Hofsten Dnr: alarik.von.hofsten@upplandsvasby.se PM Helheten i Fyrklö vern Inledning Denna skrivelse är en analys av helheten i det pågående arbete avseende Fyrklövern. Syftet med analysen är att försöka belysa följande centrala fråga: Lever Fyrklövern upp till de ambitioner som kommer till uttryck i planprogrammets sammanfattning? Eller annorlunda uttryckt; Är vi på rätt väg när det gäller att skapa den stadsdel som förväntas? Eftersom projektet Fyrklövern är inne i en intensiv utvecklingsfas har analysen karaktären av ögonblicksbild. Den ögonblicksbilden kan ändå utgöra bra underlag för att identifiera områden där kursändringar ännu är möjliga. Beställare av rapporten är Fyrklöverns styrgrupp. Alarik von Hofsten, Mats Jakobsson och Anna Åhr Evertsson 1

2 Innehåll Inledning... 1 Analysområden Stadsmässighet Innovation Samarbete Allmän platsmark Parkering Miljö Teknisk infrastruktur Ekonomi Kommunikation

3 Analysområden För att systematisera analysen har ett antal analysområden identifierats. Dessa områden framgår av innehållsförteckningen på föregående sida. För att förenkla arbetet och förkorta analystiden har några analysområden lämnats obehandlade i detta läge. Det ska inte tolkas som att de är mindre betydelsefulla, utan bara att de kommer analyseraras i särskild ordning. För överskådlighetens skull har ett enkelt bedömningssystem tillämpats per analysområde enligt följande: Det finns goda utsikter att Fyrklövern kommer att uppnå uppsatta ambitioner. GUL Uppsatta ambitioner kan uppnås men det finns för lite fakta eller är för tidigt att bedöma med större säkerhet. RÖD Med de fakta som nu finns att tillgå bedöms det svårt att uppnå uppsatta ambitioner. 3

4 1. Stadsmässighet 1.1. Täthet Analys av täthet återkommer vi till i ett senare skede Skala Ett mål med Fyrklövern är att skapa en variation i bebyggelsen, bland annat genom en varierad skala. En av riktlinjerna har varit att medelskalan ska vara den mänskliga skalan ( våningar 1 indragen våning). Högre byggnader/byggnadsdelar kan skjuta upp men måste motiveras utifrån bland annat helheten. För närvarande finns ett förslag med en riktigt hög byggnad på 16 våningar inom Fyrklövern. Byggnaden kan komma att fungera som ett landmärke och med sitt läge markera centrum. Avstånd hålls till de blå husen som är i 8 våningar. Mot de större vägarna Husarvägen, Dragonvägen och Mälarvägen, har en något högre bebyggelse, -7 våningar, accepterats. Motiven är bland annat att bebyggelsen möter bredare gaturum som även har en större trafikmängd och en annan bullersituation. Vid Djäknevägen, mot den befintliga lägre bebyggelsen i söder, finns stadsradhus i två-tre våningar. En kartskiss med planerat antal våningar på nya byggnader finns på sidan 13 i detta PM. Ambitionen att uppnå en varierad skala är på god väg att uppnås Arkitektur (mångfald, kvalitet) Analys av arkitektur återkommer vi till i ett senare skede. 1.. Tydlig identitet Analys av identitet återkommer vi till i ett senare skede.

5 1.. Variation i upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar En stor variation i upplåtelseformer, storlekar och målgrupper är ett viktigt mål för Fyrklövern. Den ambitionen får anses vara fullt möjlig att uppnå. Enligt de skisser och planer från byggherrarna som nu är känt är situationen som följer ( ): Upplåtelseform Antal Hyresrätter 70 Bostadrätter 77 Egna hem 0 Vårdboende 10 Summa (exkl. vård) 12 Målgrupp Antal Student/Ungdom 372 Mitt-i-livet 93 Senior 210 Vårdboende 10 Summa (exkl. vård) 12 Till detta tillkommer att det finns ytterligare tillgänglig mark i Fyrklövern där ingen planläggning pågår och där inga byggherrar ännu är kontrakterade. Dessa ytor bör möjliggöra ytterligare bostäder. Totala antalet nya bostäder kan därför på sikt bli stycken att jämföra med det ursprungliga målet på 1600 bostäder. GUL 1.6. Bottenvåningar, entréer, verksamhetslokaler Förutom de lägen i poängsystemet som är utpekade för lokaler har byggherrarna föreslagit ytterligare lägen samt gemensamhetslokaler (t ex cykelrum, gym, föreningslokal etc) vilket bidrar till mer öppna bottenvåningar. En helhetssyn samt en vidare diskussion med byggherrarna angående lokaler med hänsyn till gatornas hierarki behövs i den fortsatta processen. En kartskiss där lägen med planerade lokaler markerade finns på sidan 1 i detta PM.

6 1.7. Ögon mot gatan De flesta byggherrar, med något undantag, placerar bebyggelsen med god kontakt mellan byggnad och gata. 2. Innovation Fyrklövern är det största stadsbyggnadsprojekteten i Väsby på 30 år som ligger rimligt nära förverkligande. Det är inget vanligt nytt bostadsområde. Mot den bakgrunden är det ett naturligt mål att ställa krav på innovation på utformning, affärsmässighet, teknik mm Hållbarhet Begreppet hållbarhet har en vid definition. Nyttan av områdets utveckling ska återfinnas under lång tid framöver, för nyinflyttade samt för kommande generationer. Byggnationen ska ha en lång livslängd med god boendekvalitet. Sociala och kulturella plattformar och ytor ska skapas som hålls levande för att generationer av människor ska kunna bo och verka i närområdet och i Väsby i stort. Bedömningen är att Fyrklövern kommer motsvara god hållbarhet. 6

7 GUL 2.2. Nyskapande boende Under Väsby Labs fästes stor vikt på nyskapande boende i bemärkelsen upplåtelseformer, t.ex. byggemenskaper eller andelslägenheter. I dagsläget finns inget som tyder på at et kommer finnas andra juridiska upplåtelseformer än bostadsrätter och hyresrätter. Å andra sidan finns ett flera byggherrar som verkligen försöker åstadkomma nyskapande boende på andra sätt, främst Skanska/Silver Life men även UniverCity, Junior Living och Bo i Väsby. Riksbyggen och JM planerar för boendekoncept som är annorlunda för Väsby, om än inte helt nya i ett bredare perspektiv Nyskapande teknik Analys av nyskapande teknik återkommer vi till i ett senare skede. GUL 2.. Nyskapande affärer En viktig förväntad följdeffekt av Väsby Labs arbetet och dess fortsättning i Fyrklövern är att nyskapande affärer ska genereras. En typ av nyskapande affärer är att företag etablerar sig med en ny typ av affärsmodell i Fyrklövern. En riktigt tydliga exemplet på den typen av nyskapande är Silver Life. En annan typ av nyskapande är att en aktör skapar nya förutsättningar för andra att driva affär. Här finns fler exempel om än på tidiga idéstadier. UniverCity skapar förutsättningarandra att driva ett sk. mediatek anslutning till sina studentbostäder. BRABO avser att inleda samarbete med en större matvarukedja som handlar om att skapa möjligheter att hämta upp beställd mat i huset. Silver Life skapar ett ekosystem som gör det möjligt för näringsidkare att både få en fast bas av kunder i form av Silver Lifes kunder och därtill lokaler att serva andra delar av befolkningen i området. Stena Fastigheter avser att etablera sk. bokaler vilket möjliggör för små näringsidkare att driva verksamhet hemifrån osv. I det här skedet måste man dock flagga för att det fortfarande finns betydande oklarheter angående förmågan att genomföra alla idéer och hur nyskapande de faktiskt blir. 2.. Poängsystemet Det råder ingen tvekan om att Poängsystemet är en betydande innovation. I det korta perspektivet blev systemet tungan på vågen som innebar att det blev möjligt att komma överens med byggherrar avseende att teckna optionsavtal om att bygga. Utan Poängsystemet är det tveksamt om det varit möjligt att idag vara igång med detaljplanearbete med ett 1-tal byggherrar. På kort sikt har även Poängsystemet skapat betydande PR och goodwill för Upplands Väsby i branschen. På längre sikt är bedömningen att Poängsystemet kommer visa sig vara ett verksamt sätt att få fler önskemål och krav genomförda än vad som varit möjligt via traditionella verktyg som planbestämmelser, exploateringsavtal mm. 7

8 3. Samarbete En viktig utgångspunkt för Fyrklövern är att byggherrar och andra intressenter ska samverka med varandra för att utveckla inte bara sina enskilda projekt utan också att utveckla den moderna småstaden i Uppland Väsby. Mot den bakgrunden gör vi följande konstateranden. GUL 3.1. Samarbete mellan byggherrar Idag pågår arbete i fem detaljplaneområden. Varje område har 1-6 byggherrar involverade. Förmågan till samverkan varierar. Samarbete byggherrar emellan är begränsat till det egna detaljplaneområdet inte Fyrklövern som helhet. Möjligen kan man hävda att Riksbyggen och Bo i Väsbys arbete med att utforma gemensamma stråk kring ett gemensamt tema (odling) är ett exempel på vad som vore önskvärt. Totalt sett bedöms samarbetet mellan byggare inte ännu vara på en nivå och intensitet som vore bäst för den moderna småstadens utveckling, men bedömningen är att det är för tidigt att flagga detta perspektiv som rött, dvs att det skulle bli svårt att uppnå uppsatta ambitioner. GUL 3.2. Samarbete med andra aktörer området I nuläget samarbetar berörda byggherrar tillfredställande med befintliga aktörer i området, fr.a Grosvenor, Väsbyhem och Norlandia. Det finns i nuläget få konkreta exempel på samverkan mellan byggherrar och andra aktörer utanför området. Det mest framträdande exemplet är Skanskas samarbete med Silver Life.. Allmän platsmark.1. Gatunät / trafik, Gång & cykelstråk Fyrklövern skapar ett mer finmaskigt gatunät, speciellt i de delar som förtätas med ny bebyggelse. Genom befintlig bebyggelse förlängs Drabantvägen och Djäknevägen och binder samman Husarvägen med Dragonvägen. Arkadstigen behålls som ett primärt gång- och cykelstråk i nord-sydlig riktning genom Fyrklövern. Vid två punkter skapas platsbildningar, där Arkadstigen korsas av biltrafik. Ambitionen att uppnå ett mer finmaskigt gatunät är på god väg att uppnås..2. Park(er), grönytor, lekplatser Djäkneparken blir den större parken inom Fyrklövern. Därutöver skapas mindre gångstråk eller platsbildningar med en grön karaktär. Ett nytt öst-västligt gångstråk skapas genom den nya bebyggelsen mellan Vilundaparken i öster och den nya Djäkneparken i väster. En så kallad fickpark skapas väster om Dragonvägen. Utformningen av park och grönstråk har inte studerats än. Lekplatser har inte behandlats inom projektet än. En karta som visar planerade grönstråk och parker finns på sidan 1 i detta PM. 8

9 .3. Torg, shared spaces Utanför Väsby centrums södra entré, i anslutning till parken, skapas ett torg. Placeringen vid centrum och i anslutning till större gångstråk ger tillsammans med goda klimatförhållanden, förutsättningarna att skapa en offentlig plats inte bara för Fyrklövern utan för många Väsbybor. Ett par mindre torgbildningar skapas inom kvartersbebyggelsen och kan fungera som samlingsplatser främst för de närboende. 9

10 . Parkering Analys av parkering återkommer vi till i ett senare skede..1. Allmän parkering.2. Parkering på kvartersmark 6. Miljö 6.1. Grönytor i kvarteren Ambitionen är hög när gäller hur stor andel grönyta och den kvalitet som bör skapas i kvarteren. De idéer som än så länge har presenterats av byggherrarna visar på en god vilja att komma med innovativa lösningar både för grön- och blåstrukturen. Det som är viktigt är till exempel att har med årstidsvariationer, dvs. blommande växter året om och anpassade till rådande klimat. För att öka mängden grönyta generellt bör förutom marknivå även gröna väggar och tak anläggas i så stor utsträckning som möjligt Energi Analys av energi återkommer vi till i ett senare skede Buller Analys av buller återkommer vi till i ett senare skede. GUL 6.. Luft Med den tänkta planeringen riskeras inte miljökvalitetsnormerna för luft. Däremot är det risk för att det nationella miljökvalitetsmålet frisk luft inte kan uppnås. De åtgärder som kan sättas in för att minska risken bygger mycket på kommunens egna arbete med trafiktal, väghastigheter och trädplanteringar samt en framtida miljö med ett större antal cykelpendlare än idag exempelvis. I byggnation kan placering och höjd på byggnader påverka luftmiljön samt även här andelen grönyta och träd som kan ta fånga upp en del av de skadliga partiklar som sprids i luftmiljön. 6.. Dagvatten Precis som för grönytor så bör en hög ambition hållas av byggherrarna och kommunen generellt för dagvattenhanteringen i området. Dagvatten är av kommunen upplyft i strukturplanen som en viktig aspekt och tas extra hänsyn till. Att synliggöra dagvatten skapar ett trevligt inslag i stadsmiljön och kan bidra till mötesplatser beroende på utformning. Andelen infiltrerbar yta är viktigt att jobba med för att så mycket som möjligt av dagvattnet ska kunna fördröjas på inom kvartersmark. Detta för att skapa resiliens i byggandet och klimatanpassa området. Området ska utveckla förutsättningarna när gäller dagvatten i och med byggnation. Det är i nuläget svårt att bedöma hur kreativa och effektiva dagvattenlösningar som byggherrarna avser att skapa. 10

11 GUL 6.6. Ekosystemtjänster Kommunen ska verka för att bevara och utveckla ekosystemtjänsterna. I detta område är det framför allt vatten och luft som bör tas extra hänsyn till i utvecklingen av planområdet. Byggherrarna bör kunna visa på hur de kan skapa värden och utveckla befintliga värden. Byggnationen får inte leda till en försämring. Det är i nuläget svårt att bedöma hur kreativa och effektiva lösningar som byggherrarna avser att skapa. 7. Teknisk infrastruktur Analys av teknisk infrastruktur återkommer vi till i ett senare skede 7.1. VA 7.2. Ledningsnät 8. Ekonomi Analys av ekonomi återkommer vi till i ett senare skede Planekonomi 8.2. Exploateringsekonomi 9. Kommunikation Väsby Labs handlade till stor del om kommunikation. En vital del var att få till kommunikation med tänkbara berörda och intresserade parter och få dem att delta i det tidiga utvecklingsarbetet av Fyrklövern. En annan central del var att skapa goodwill bland byggherrar och investerare samt att skapa så bred politisk enighet som möjligt. Slutligen har det varit en förhoppning att denna tidiga och breda dialog som Väsby Labs ger uttryck för skulle leda till en större acceptans när vi kommer till konkret planering och genomförande. Perioden sommaren 2013 t.om. hösten 201 har till stora delar handlat om moment som har varit svåra att driva en bredare kommunikation ikring. Det i huvudsak rört sig om planering inför detaljplanearbete och inte minst bilaterala förhandlingar med ett stort antal byggare. Detta innebär i praktiken av projektet tappat en del av den proaktiva kommunikativa ådra som fanns under Väsby Labs tiden ( ). RÖD 9.1. Boende i området, direkt berörda Kommunikation med närmast berörda av ett byggprojekt är ett lika angeläget som svårt område. Intrycket är att så länge Väsby Labs arbetet pågick så hade kommunen både direkt berörda och indirekt berörda medborgare med sig. På senare tid har det blivit uppenbart att många i dessa två kategorier inte deltagit i Väsby Labs, alternativt inte förstått innebörden av de förslag som där växt fram. 11

12 Inför vintern och våren 201 planeras för omfattande nya dialoger och informationsinsatser för att belysa både fördelar och eventuella nackdelar för berörda och övrig allmänhet. Viktiga målgrupper blir då de boende i Väsbyhems fastigheter samt de boende i bostadsrätterna utefter Kavallerigatan. Det är trots det sannolikt att vi framöver kommer ha ungefär samma situation som är brukligt i förtätningssammanhang och vid större nybyggen. Det kommer finnas en betydande opinion emot delar av Fyrklövern och formella överklaganden av en eller flera detaljplaner är sannolik Övrig allmänhet Bland övrig allmänhet (dvs andra än direkt närboende) finns en högre grad av positiv förväntan om vad Fyrklövern ska bli. I kontakter med invånare i kommunen och på olika sammankomster framgår det att många kan tänka sig att flytta in i de nya områdena Politiken Kommunikationen med ledande politiker har upprätthållits löpande, framför allt genom månatliga rapporter till miljö- och planutskottet och relativt täta rapporter även till byggnadsnämnden. En ständigt pågående dialog med politiken och bevarande av den totala enighet som hitintills omger projektet har varit viktig och kommer fortsättningsvis ha mycket stor betydelse förverkligande av Fyrklövern. Det finns i dagläget ingenting som tyder på att politiska stödet skulle börja svikta. 9.. Aktörer i området De större aktörerna i området förutom kommunen själv är Väsbyhem Grosvenor (centrumägaren), BRF:ernas styrelser på Kavallerigatan samt Vittraskolan och deras hyresvärd Hemsö. Kommunikationen med dessa har hitintills skötts via bilaterala informations- och diskussionsmöten. Det finns inga tecken på att kommunikationen med dessa varit otillräcklig eller att större förändringar skulle behövas. 9.. Branschen Intresset för Fyrklövern och Väsby Labs är stort bland byggherrar i allmänhet, fastighetsutvecklare, stadsplanerare, kommuner m.fl. En följd av detta är dels otaliga möjligheter att presentera oss och vårt arbete för andra och dels har ett betydande goodwillvärde skapats för Upplands Väsby. Den konkreta effekten av detta är dels att Upplands Väsby ytterligare kunnat förstärka bilden av en offensiv och nyskapande kommun. Därtill kommunen gått från ett läge där få haft någon större vilja att bygga i Fyrklövern till en situation där det idag är kö till de platser som finns. Det finns just nu inget som tyder på att den situationen skulle kunna försämras. 12

13 Djäknevägen Drabantvägen 1 1 gränden 8 Djäkneparken torget Mälarvägen Djäknevägen Vittraskolan Drabantvägen Fyrklövern Vilu nda v ä g en Väsby centrum n e g ä v o Ekeb Husarvägen Arkadstigen Dragonvägen Vilundaparken

14 Dragonvägen lokal - cykelrum, tvättstuga, föreningsrum lokal - gym, kontor, förskola etc verksamhetslokal - handel, café etc?? Djäknevägen Drabantvägen gränden Djäkneparken torget Mälarvägen Fyrklövern Vilu nda v ä g en Väsby centrum Djäknevägen Vittraskolan Drabantvägen n e g ä v o Ekeb Husarvägen Arkadstigen Vilundaparken

15 torgyta torg/platsbildning grönstråk - kvartersmark trädplantering park, parkstråk Djäknevägen Drabantvägen gränden lek Djäkneparken torget Mälarvägen Fyrklövern Vilu nda v ä g en Väsby centrum Djäknevägen bollplan och lek Vittraskolan Drabantvägen n e g ä v o Ekeb Husarvägen Arkadstigen Dragonvägen Vilundaparken