Årsredovisning Förändring, förnyelse och framtid. norrporten.se

Transkript

1 Årsredovisning 2013 Förändring, förnyelse och framtid. norrporten.se

2 INNEHÅLL NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Q1»» Revisionsbyrån PwC med 55 medarbetare flyttar till Norrportens fastighet kvarteret Vasen i centrala Gävle.»» Butikerna Boomerang och Rut & Circle öppnar i Norrportens ombyggda galleria Strand i centrala Luleå.»» Norrportens vd Anders Wiklander lämnar sin tjänst efter 20 år på vd-posten. Vice vd Jörgen Lundgren träder in som tillförordnad vd. Q2»» Handelsbanken tecknar ett tolvårigt hyresavtal omfattande kvadratmeter kontorslokaler i Norrportens kvarteret Läkaren i centrala Stockholm.»» Norrportens fastighet Rättscentrum Örebro når högsta nivån, Platina, i miljöcertifieringssystemet LEED.»» Bo Magnusson utses till ny ordförande i Norrportens styrelse. Innehåll 2013 i korthet... 1 Detta är Norrporten... 2 Ordförande har ordet... 5 Vd har ordet... 6 Vision, affärsidé och strategi... 8 Hållbarhetsarbete Medarbetare Det moderna kontoret Lokaler att längta till Omvärldsanalys Större projekt Beskrivning av fastighetsbeståndet Marknadsområden Ägare Bolagsstyrningsrapport Ledamöter i styrelsen Medlemmar i ledningen Affärsutveckling Finansiering Fastighetsvärdering Riskanalys Det moderna kontoret. 6 Vd har ordet.» Förvaltningsberättelse... 66» Finansiella rapporter Resultaträkning för koncernen Balansräkning för koncernen Kassaflödesanalys för koncernen Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys för koncernen Resultaträkning för moderföretaget Balansräkning för moderföretaget Kassaflödesanalys för moderföretaget Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Definitioner och adresser Medarbetare. 26 Större projekt. 24 Omvärldsanalys.

3 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING I KORTHET Q3»» Jörgen Lundgren utses till ny vd för Norrporten. Han har varit vice vd under de senaste sex åren och sedan februari 2013 tillförordnad vd.»» Större omförhandlingar och nyuthyrningar genomförs, däribland med Konkurrensverket i Stockholm och Trafikverket IT i Örebro. Q4»» SEB utökar sin verksamhet i Sundsvall i Norrportens fastighet»tullpaviljongen 1 i inre hamnen. Totalt ges plats åt 250 SEB-medarbetare.»» Norrporten har Sveriges mest nöjda hyresgäster. Det visar»fastighetsbarometern, som varje år mäter kontorshyresgästernas omdömen om sina värdar.»» Ett helt nytt Åhlénsvaruhus slår upp portarna i det nybyggda» kvarteret Hunden i centrala Luleå i korthet» Hyresintäkterna under året uppgick till miljoner kr (1 775). Ökningen jämfört med året innan beror främst på förvärvet av en fastighet i Stockholm samt driftsättning av en nybyggd fastighet i Örebro.» Driftnettot fortsätter att utvecklas positivt och uppgick till miljoner kr (1 188).» Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden är fortsatt mycket hög: 96,0 procent (96,4) vid årsskiftet 2013/14.» Som ett led i bolagets konvertering till IFRS 2014 har samtliga fastigheter per den 31 december 2013 marknadsvärderats av externa värderare till 24,7 miljarder kronor. Det innebär ett betydande övervärde i fastighetsportföljen på 4,3 miljarder kronor jämfört med det bokförda värdet på 20,4 miljarder kronor. Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Uthyrningsgrad ekonomisk, %» Trots ett starkt driftsnetto redovisar Norrporten ett negativt resultat före skatt, -43 miljoner kronor. Resultatet innehåller nedskrivning av bokförda värden på fastigheter uppgående till 528 miljoner kronor. Justerat för nedskrivningen uppgår resultatet före skatt till 485 miljoner kronor. Nedskrivningen på 528 miljoner kronor avser tio av Norrportens totalt 117 fastigheter och motsvarar cirka 2 procent av fastighetsportföljens totala värde Fem år i sammandrag Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Resultat före skatt, Mkr Uthyrningsgrad ekonomisk, % 96,0 % 96,4 % 96,0 % 95,0 % 95,0 % Överskottsgrad, % 69,3 % 67,0 % 67,5 % 65,8 % 67,3 % Soliditet, % 31,6 % 31,9 % 32,9 % 32,4 % 35,3 % 1

4 DETTA ÄR NORRPORTEN NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Detta är Norrporten Norrporten är ett lokalt förankrat fastighetsbolag som skapar goda och långsiktiga relationer med kunder och samarbetspartners genom ett aktivt och engagerat agerande på de marknader där vi är representerade. Norrporten är ett av Sveriges största fastighetsbolag med fokus på kontor i centrala lägen. Vår verksamhet bedrivs i ett antal ledande svenska regionstäder Luleå, Umeå, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö och Helsingborg samt i Stockholm, Köpenhamn och Hamburg. Det sammanlagda hyresvärdet för fastigheterna uppgår till 2,0 miljarder kronor och har ett bedömt marknadsvärde om 24,7 miljarder kronor. Norrporten har valt att fokusera huvud delen av sin verksamhet till ett antal regionala centrum, som förenas av en stark attraktionskraft på människor och företag i den omgivande regionen. Gemensamt för de orter där vi är verksamma är att de erbjuder bra boende miljöer, väl utbyggd infrastruktur och tillgång till goda kommunikationer. Dessutom har samtliga städer även universitet eller högskolor som lockar studenter och forskare både från regionen och från hela landet. På varje verksamhetsort har Norrporten fastigheter av hög kvalitet i centrala lägen. Beståndet på varje ort är tillräckligt stort för att vi ska kunna erbjuda» 2

5 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 DETTA ÄR NORRPORTEN 3

6 DETTA ÄR NORRPORTEN NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Fördelning av marknadsområden Hyresvärde 2,0 miljarder kr. Luleå, 8,1 % Umeå, 6,6 % Sundsvall, 16,1 % Gävle, 6,8 % Stockholm, 11,8 % Örebro, 7,6 % Jönköping, 7,9 % Växjö, 5,8 % Helsingborg, 10,7 % Köpenhamn, 14,7 % Hamburg, 3,8 % Fördelning av lokaltyper Hyresvärde 2,0 miljarder kr. Kontor, 83,5 % Butik, 9,2 % Bostad, 1,5 % Övrigt, 5,8 % Hamburg Köpenhamn Helsingborg Växjö Jönköping Örebro Stockholm Gävle Sundsvall Umeå Luleå Övrigt Bostad Butik Kontor Fördelning av hyresgästkategorier Hyresvärde 2,0 miljarder kr. Myndigheter/verk, 33,2 % Kommun/landsting, 2,6 % Bank/försäkring, 10,8 % Butiker, 8,5 % Bostäder, 1,7 % Övrigt näringsliv, 43,2 % Övriga Bostäder Butiker Bank/Försäkring Kommun/Landsting Myndigheter/Verk» våra kunder ett flexibelt lokalutbud och för att utgöra underlag för en egen lokal förvaltningsorganisation. För att kunna tillmötesgå våra kunders behov ur ett större geografiskt perspektiv finns vi också representerade i Stockholm, Köpenhamn och Hamburg. Närhet till kunderna Norrportens värdegrund bygger på omtanke, initiativ och långsiktighet. På varje ort där vi är verksamma har vi en lokalt förankrad organisation som ansvarar för uthyrning, drift och service. Genom en nära, personlig och kontinuerlig relation med våra kunder, parad med en djup kunskap om den lokala marknaden och dess förutsättningar, kan vi fortlöpande anpassa våra lokallösningar efter hyresgästernas förändrade behov. Med regelbundna intervall sätter vi oss ned med våra kunder för att få veta hur deras verksamhet utvecklas, om antalet medarbetare är på väg att förändras, om den digitala infrastrukturen behöver förstärkas, eller om några andra betydande förändringar är på gång. Med den kunskapen i ryggen kan vi proaktivt bistå kunderna för att kunna erbjuda dem lokaler som fungerar och stödjer deras verksamhet på ett optimalt sätt. Den starka och välförankrade lokala organisationen kombinerar vi med ett antal specialistfunktioner på huvudkontoret i Sundsvall. Genom att fungera som en kompetent supportorganisation frigör de tid och kraft för lokalkontoren att fördjupa sina kundnära relationer. Inom Norrportens hela organisation finns en stor samlad kunskap om hur utformningen av kontorslokaler kan stödja kundernas verksamhet och bidra till att bättre uppfylla affärsmålen. Läs mer om dagens och framtidens kontor på sidorna Sveriges mest nöjda kunder Vi tror att vårt sätt att målmedvetet jobba med våra kundrelationer är en viktig förklaring till att vi har Sveriges mest nöjda hyresgäster. Norrporten fick topplaceringen 2013 i Fastighetsbarometerns årliga mätning av kundnöjdheten hos de svenska kontorskunderna, läs mer på sidan 23. Bland annat får vi högsta betyg av våra kunder i kategorierna service, felanmälan och miljöhänsyn. Det är tredje året i rad som Norrporten är i toppskiktet av Fastighetsbarometerns kundmätning. Norrportens lokala förankring visar sig också i ett stort engagemang i de orter där vi har fastigheter. Vi har en nära sam verkan med kommuner, det lokala näringslivet, handelns organisationer, högre lärosäten, kultur- och idrottsföreningar, för att tillsammans med dem arbeta för en positiv utveckling för orten. Långsiktiga investeringar Långsiktighet är en del av vår värdegrund och en ledstjärna i alla våra satsningar och investeringsbeslut. Långa kundrelationer byggda på ömsesidigt förtroende präglar vår affär. Mångåriga hyreskontrakt med stabila motparter, som statliga myndigheter och verk, banker och andra långsiktiga hyresgäster, tryggar att vår verksamhet bedrivs med låg risk och att bidra till jämn avkastning. Styrkan i Norr- portens affär garanteras också av ansvarsfulla ägare, Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden. Därmed är Norrportens dagliga verksamhet ytterst en del i ett större sammanhang att bidra till stabiliteten i det svenska pensionssystemet. För att öka kundnyttan och säkerställa en fortsatt värdetillväxt vill Norrporten hela tiden förädla och anpassa fastighetsbeståndet, så att det kan tillmötes gå alltmer kvalificerade krav och önskemål från våra kunders sida. Därför sker kontinuerligt såväl förvärv som avyttring av fastigheter. Vi gör också omfattande investeringar i fastighetsbeståndet i form av om- och nybyggnationer. Eftersom investeringar i utvecklingsprojekt innebär stora ekonomiska åtaganden, genomförs dessa först när vi tecknat långsiktiga hyresavtal för hela eller stora delar av de fastigheter som berörs. Som en av Sveriges största fastighetsägare, och med flera av landets ledande myndigheter och företag som kunder, har Norrporten ett stort hållbarhetsansvar. Vi har formulerat tydliga och ambitiösa miljömål som bland annat innebär att vi från år till år sänker energiförbrukningen i våra fastigheter och bara använder miljömässigt hållbara material vid våra omoch nybyggnationer. Ett annat mål är att minst en tredjedel av våra fastigheter ska vara miljöcertifierade senast Läs mer om Norrportens hållbarhetsarbete på sidorna

7 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 ORDFÖRANDE HAR ORDET Förstärkning och förnyelse inför framtiden Med kundernas bästa ständigt i fokus har Norrporten skördat stora framgångar. Samtidigt har processer och strukturer för bolagsstyrning inte hängt med i utvecklingen och styrelsen har under året arbetat hårt för att åtgärda de bristerna. Vi kan nu blicka framåt med den bestämda ambitionen att även i fortsättningen ha de mest nöjda kunderna av alla svenska fastighetsbolag. När jag tillträdde som ordförande för Norrportens styrelse i början av sommaren hade jag höga förväntningar. Utan tvekan har de förväntningarna uppfyllts och till stora delar överträffats när jag nu lärt känna företaget närmare. Som ny i verksamheten imponeras jag lika mycket av ett fastighetsbestånd av hög kvalitet i centrala lägen som av Norrportens starka ställning och solida rykte på marknaden. Men den allra mest positiva upplevelsen är att få möta det kundfokus och det stora engagemang för hyresgästernas bästa som genomsyrar hela organisationen. Att Fastighetsbarometerns mätning visade att Norrporten hade den högsta kundnöjdheten av alla fastighetsbolag under 2013 är ett välförtjänt kvitto på alla medarbetares hängivna arbete. Under en följd av år under 2000-talet växte Norrportens verksamhet snabbt. Fastighetsinnehavet blev avsevärt större och företaget etablerades i en rad nya städer, i Sverige och utomlands. En så kraftig tillväxt skapar alltid utmaningar, inte minst när det gäller företagskultur och ledarskap. Norrporten klarade dock av den omfattande expansionen utan att den entreprenöriella affärskulturen eller omsorgen om gamla och nya kunder mattades. Vad som däremot varit mindre i fokus under tillväxtåren var den utveckling av strukturer och processer för bolagsstyrning och kontroll som är nödvändiga när företag expanderar. Det är därför viktigt att slå fast att den kritik som under året riktats mot Norrporten, främst i massmedia, inte saknar grund och att det finns skäl för självkritik och självrannsakan. Bo Magnusson, styrelseordförande. Samtidigt är det lika viktigt att vara tydlig med att den kritiken inte i något avseende gäller företagets kärnverksamhet. Tvärtom har Norrportens medarbetare oförtrutet fortsatt att ha hyresgästernas bästa för ögonen och därmed kunnat leverera värde till både kunder och ägare. Under 2013 har styrelsen arbetat intensivt för att få de strukturer och processer som saknats på plats. Detta arbete, och den förstärkning av ledningen som skett, gör att vi nu går in i ett nytt år med en betydligt mer robust struktur och ledningsfunktion. Flera betydelsefulla steg mot ökad transparens har tagits, bland annat sker Norrportens finansiella rapportering från och med 2014 i enlighet med IFRS. Vår ambition är att årsredovisning, kvartalsrapporter och annan kom munikation ska hålla en kvalitet motsvarande den hos börsnoterade företag. Vd Jörgen Lundgren leder en förnyad ledningsgrupp, som har förstärkts med ett antal viktiga befattningar för att kunna leva upp till en högre ambitionsnivå när det gäller bolagsstyrning och rapportering. I arbetet med att stärka bolagsstyrning och kontrollrutiner har styrelsen hela tiden varit noga med att dessa ska vara ett stöd och en stabil bas att stå på för medarbetarna. De får absolut inte uppfattas som ett hinder för det entreprenörskap och den initiativkraft som är Norrportens själ och grunden för företagets framgångar. När styrelsen nu blickar framåt lägger vi ökat fokus på kärnaffären och framtidsdiskussioner. Under 2014 fortsätter vi att slå vakt om den affärsmodell där kundernas bästa alltid står i centrum. Den styrkan bygger vi vidare på tillsammans med våra hyresgäster. 5

8 VD HAR ORDET NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Det är inte kvadratmeter vi jobbar med det är mötesplatser Varje dag tar Norrporten emot cirka kunder som går till jobbet i våra fastigheter. Dessa kunder, lika många som antalet invånare i en mellanstor svensk stad, är grunden i vår affär. Vårt uppdrag är att tillhandahålla arbetsplatser som leder till tillväxt och långsiktig utveckling för företag, organisationer och de städer där vi verkar. Det är ett uppdrag som förpliktigar och inspirerar. Året 2013 har varit omvälvande för Norrporten. Efter kritik rörande bolagets styrning har ledningsoch styrelseförändringar genomförts. I backspegeln har året också inneburit ett nödvändigt utrymme för reflektion och eftertanke. En rad förändringar har genomförts, bland annat ett omfattade arbete avseende förtydligande och utveckling av riktlinjer och policyer samt inrättandet av en compliance-enhet. Det är min övertygelse att detta kommer att leda Norrporten in i framtiden som ett mer transparent och modernt företag. Verksamheten bedrivs i ledande svenska regionstäder med god tillväxt, samt i Stockholm, Köpenhamn och Hamburg. På de orter där vi verkar har vi en lokal närvaro med engagerade och kunniga medarbetare. Vi har ett genuint engagemang i frågor som rör städernas utveckling och framtid. Norrportens affärsmodell fortsätter att fungera väl. Resultatet av Fastighetsbarometern 2013, som mäter hur nöjda kontorshyresgästerna är med sina värdar, visar att Norrporten har Sveriges mest nöjda kunder. Förstaplatsen är ett kvitto på att vårt arbete med centrala kvalitetsfastigheter och satsningen på lokalt förankrade organisationer för uthyrning, drift och service, gör skillnad i kundernas vardag och skapar mervärden. Även det ekonomiska utfallet 2013 pekar i samma riktning. Hyresintäkterna under året uppgick till 1852 miljoner kronor och var de högsta hittills. Driftnettot steg med 8 procent jämfört med föregående år till miljoner kronor. De förbättrade hyresintäkterna och driftsnettot förklaras dels av inflyttning både i det nybyggda Rättscentrum Örebro och i kvarteret Läkaren i Stockholm, dels av indexuppräkningar och svagt stigande hyresnivåer vid omförhandlingar av kontrakt. Som ett led i bolagets konvertering till IFRS 2014 och därmed förändrad värderingspolicy har samtliga fastigheter per 31 december 2013 marknadsvärderats av externa värderare. Värdet uppgår till 24,7 miljarder kronor. Det innebär ett betydande övervärde i fastighetsportföljen uppgående till 4,3 miljarder kronor jämfört med det bokförda värdet på 20,4 miljarder kr. Trots ett starkt driftsnetto redovisar Norrporten ett negativt resultat före skatt, -43 miljoner kronor. Resultatet inne håller nedskrivning av bokförda värden på fastigheter uppgående till 528 miljoner kronor. Justerat för nedskrivningen uppgår resultatet före skatt till 485 miljoner kronor. Nedskrivningen på 528 miljoner kronor avser tio av Norrportens totalt 117 fastigheter och motsvarar cirka 2 procent av fastighetsportföljens totala värde. Vi har nu fullt ut anpassat oss efter vår nya värderingspolicy som följer värderingsprinciper enligt IPD:s riktlinjer. Som ett led i bolagets arbete med ökad transparens kommer Norrporten 2014 att ansluta sig till IPD/Svenskt Fastighetsindex. Sammantaget känns det mycket tryggt att gå in i 2014 efter genomförda anpassningar. Stabila och långsiktiga hyresgäster Ett högkvalitativt fastighetsbestånd med inriktning mot i första hand kontor i centrala lägen och starka etableringsorter har skapat förutsättningar för långa hyreskontrakt med mycket stabila och långsiktiga hyresgäster. Nära hälften av våra lokaler hyrs ut till offentliga institutioner, banker och försäkringsbolag. Den genomsnittliga uthyrningsgraden är fortsatt hög och ligger för året kvar på 96 procent. Den genomsnittliga längden på hyreskontrakt ligger på 5,3 år. Sammantaget innebär det en låg risknivå i bolagets verksamhet. För att säkerställa fortsatt långa och goda kundrelationer gör vi kontinuerligt omfattande investeringar i våra fastigheter så att de kan uppfylla våra hyresgästers krav och förväntningar i dag och i framtiden. Genom att bygga om, bygga till och bygga nytt i nära samverkan med hyresgästerna skapar vi maximal nytta för kundernas affär, samtidigt som det bidrar till en ännu mer långsiktig relation. För 2013 är jag särskilt nöjd med färdigställandet av ett nytt rättscentrum i Örebro och stadsutvecklingsprojektet i Luleå där vi uppfört ett helt kvarter i bästa läge. 6

9 Våra kunder ställer höga miljökrav vid val av lokaler. Kontor som kan uppvisa ef fektiva lösningar när det till exempel gäller energiförbrukning och miljöklassning blir allt mer efterfrågade. Inom Norr porten genomsyrar hållbarhets arbetet hela organisationen och vårt miljöledningssystem är certifierat enligt ISO Vi har formulerat ambitiösa målsättningar inom en rad områden. Senast 2020 ska minst en tredjedel av vårt fastighetsbestånd vara miljöcertifierat, samtidigt som värmeanvändningen ska ha sänkts med 15 procent jämfört med 2010 års nivå. Nya kontor med stor potential Vår lokalt baserade organisation skapar förutsättningar för en nära dialog med våra kunder. Tillsammans kan vi hitta och utforma lokaler som stödjer kundernas verksamhet på ett optimalt sätt. Nya sätt att se på kontor, till exempel aktivitetsbaserade arbetsplatser, har en stor potential. När medarbetare som job bar tillsammans och sitter tillsammans rent fysiskt, eller när chefer lämnar sina slutna rum och är närvarande i den dagliga verksamheten då frigörs krafter. Men det här kräver också av oss som fastighetsägare att vi ser varje kvadratmeter som en mötesplats. Då har Norrporten sammanlagt 1,1 miljoner mötesplatser varje dag! Etablering i ny stad Norrporten kartlägger kontinuerligt de regioner där vi själva bedriver verksamhet i syfte att identifiera möjliga förvärv. Nu utökar vi den kartläggningen till att även omfatta andra regionstäder i Sverige där vi idag inte har någon representation. Vi ser därför med tillförsikt fram emot de utvecklingsmöjligheter som 2014 kommer att erbjuda samtidigt som vi fortsätter att fördjupa samarbetet med våra kunder. Jag vill också passa på tillfället att framföra mitt varma tack till alla fantastiska medarbetare som trots ett turbulent och utmanande 2013 tillsammans medverkat till att Norrporten har Sveriges mest nöjda kontorshyresgäster. Jörgen Lundgren, vd 7

10 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Strategi: Affärsstödjande kontorslokaler för en bättre dag på jobbet Att tillhandahålla affärsstödjande och flexibla kontorslokaler i kombination med professionell fastighetsförvaltning är det centrala i Norrportens verksamhet. Ett aktivt och engagerat agerande på marknaden ger möjlighet att utveckla goda och långsiktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. Vision: Norrporten är alltid förstahandsvalet för kunder och medarbetare på de marknader där vi verkar. Mission: Norrporten skapar mötesplatser att längta till. Vi menar att arbetsplatsen är ett verktyg för att skapa tillväxt och attraktionskraft. En positiv utveckling för våra kunder skapar i sin tur tillväxt och attraktionskraft i de orter där vi verkar. Affärsidé: Norrporten förvaltar, förädlar och utvecklar centralt belägna kommersiella fastigheter med hög kvalitet i tillväxtorter. Värdegrund: Omtanke. Initiativ. Långsiktighet. Iden övergripande verksamhetsinriktningen för god värdetillväxt ingår en kontinuerlig effektivisering av fastighetsförvaltningen. Dessutom genomförs förvärv, ny-, till- och ombyggnad i fastigheter med goda utvecklingsmöjligheter. Norrportens strategier inför framtiden kan samlas under nedanstående rubriker. Verksamhetsorter med förutsättningar för tillväxt I utvecklingen av fastighetsbeståndet är valet av verksamhetsorter en viktig fråga. Goda kommunikationer med bra väg-, tåg- och flygförbindelser har en avgörande betydelse för ortens utveckling. Andra villkor är ortens tillgång på välutbildad arbetskraft, närvaro av universitet eller högskola samt förutsättningar för en god befolkningstillväxt. Norrportens tidigare E4-strategi överges för möjlighet till etablering i andra svenska tillväxtorter med låg volatilitet. Hållbarhetsarbete och samhällsansvar med fokus på det lokala Norrporten bidrar till en långsiktigt hållbar utveckling för människor och miljö genom att hushålla med resurser, ta miljöhänsyn vid investeringar, uppmärksamma kunders miljökrav samt ställa miljökrav på leverantörer. Miljöarbetet utvecklas kontinuerligt och omfattar områdena drift, förvaltning, administration och byggprojekt. Vår verksamhet i Sverige är certifierad enligt ISO All verksamhet inom Norrporten ska ha certifierade miljöledningssystem. Norrportens samhällsansvar präglas främst av det lokala engagemanget på våra etableringsorter. Vi ska bidra till en positiv utveckling på orten genom sam verkan med det lokala näringslivet, kommunen, universitetet, handelns organisationer, lokala kultur- och idrottsföreningar med flera. Lokalt management på varje marknadsområde Norrportens verksamhetsorter utgör, var för sig, ett marknadsområde. På varje mark nads område ska det finnas en lokalt förankrad organisation med ett modernt och marknadsinriktat synsätt. Det lokala kontoret ansvarar för uthyrning, drift och service. Kunniga och engagerade medarbetare Medarbetarna är Norrportens ansikte utåt och representerar vårt företag gentemot kunder, leverantörer och samarbetspartners. Vi ska verka för att ha kunniga och engagerade medarbetare och på det 8

11 »I utvecklingen av fastighetsbeståndet är valet av verksamhetsorter en viktig fråga. Goda kommunikationer med bra väg-, tåg- och flygförbindelser har en avgörande betydelse för ortens utveckling.«sättet vara en attraktiv arbetsgivare och ett attraktivt företag. Norrporten ska ha tydliga och effektiva processer för att bibehålla, rekrytera, attrahera och utveckla våra medarbetare i relation till uppsatta verksamhetsmål. Ett bestånd med tonvikt på kontor och kundspecifika lösningar I samverkan med kunderna utvecklar Norr porten kontinuerligt moderna och ändamålsenliga kontorsmiljöer. Vi ska i kundspecifika lösningar skapa arbetsplatser som ett verktyg för tillväxt och attraktionskraft. Ökad kundnytta samt en långsiktig och stabil värdetillväxt i fastighetsbeståndet ska vara resultatet. Fastighetsutveckling med långsiktiga och flexibla lösningar Gedigen erfarenhet av projekt ger goda förutsättningar att tillmötesgå varierande kundbehov av förändringar och anpassningar i fastighetsbeståndet. Mål sättningen är att skapa långsiktigt verk samhets- flexibla lokaler vid såväl nybyggnation som ombyggnation. Vår hyresgäst Play'n GO har skapat en inspirerande arbetsmiljö i Växjö.

12 HÅLLBARHETSARBETE NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Målmedvetet arbete för ett hållbart samhälle Med ett effektivt miljöarbete vill Norrporten bidra till en hållbar utveckling för människor och miljö. Minskad resursförbrukning är av största vikt för framtiden och med gemensamma krafter överträffade vi våra energimål för Arbetet för ett hållbart samhälle genomsyrar även det lokala engagemanget på varje ort där det långsiktiga målet är städer som kännetecknas av framtidstro och utveckling. Norrporten strävar efter att ta vara på förutsättningarna för att bidra till en hållbar utveckling och driver sedan tio år tillbaka ett systematiskt miljöarbete. Fokus ligger främst på minskad energiförbrukning. Som ett av Sveriges största fastighetsbolag har vi ett ansvar för att hushålla med energi och vår ambition är att ta varje chans att påverka, säger Robert Carlsson, miljöansvarig på Norrporten. Fortsätter fokusera på energi, avfall och materialval Norrportens miljöarbete sker i enlighet med ledningssystemet ISO i Sverige. Arbetet med att certifiera enligt samma system i Danmark pågår och ska vara fullt genomfört i juli Under 2013 uppdaterade vi och jämförde Norrportens alla miljöpåverkande aspekter för att säkerställa att vi arbetar med rätt saker och att det hänger ihop med Sveriges 16 nationella miljömål. Resultatet av den viktningen blev att vi fortsätter att fokusera på energi, avfall och materialval, säger Robert Carlsson. Uppnår energimålen genom stort miljöengagemang Ett viktigt mål är att minska värmeanvändningen med 15 procent mellan år 2010 och Under 2013 minskade värmeförbrukningen med 2,9 procent jämfört med Målsättningen var en besparing på 1,5 procent. Totalt har värmeanvändningen sedan 2010 minskat med 10,8 procent. Flera lyckade energiprojekt och en modernisering av tekniken har bidragit till resultatet, liksom att väderförhållandena har varit gynnsamma med bara ett fåtal längre köldknäppar. Ett fortsatt stort engagemang kring frågan och ett bra arbete med att effektivisera värmesystemen gör att vi kan fortsätta vår fina trend med minskad värmeförbrukning, säger Robert Carlsson. Hyresgästernas miljöintresse bidrar till energibesparingar Även elbesparingarna gick enligt plan med en förbrukning som sjönk med 3,6 procent jämfört med 2012, vilket överträffade målet på 3 procent. Elförbrukningen mins kade därmed för fjärde året i rad. Lyckade åtgärder inom förvaltningen, som byte av pumpar, styrutrustning och översyn av drifttider, är en viktig förklaring. En annan är kundernas ökande miljöintresse. Trenden att våra hyresgäster har blivit mer elmedvetna håller fortfarande i sig, säger Robert Carlsson. Kvarteret Hunden i Luleå tar sikte på miljöklassningen Miljöbyggnad guld. Miljömedvetenheten visar sig inom fler områden. Många hyresgäster efterfrågar numera lokaler i miljöcertifierade fastigheter. De vill också kunna sopsortera på bästa möjliga sätt och använda sig av ursprungsmärkt el på kontoren. Grönt samarbetsavtal stärker miljöarbetet Under 2013 införde Norrporten Gröna samarbetsavtal för att ytterligare stärka både sitt eget och hyresgästernas miljöarbete. Genom att teckna ett sådant förbinder sig hyresgästen att uppfylla vissa mål med miljömässiga förtecken, samtidigt som Norrporten i sin tur åtar sig att bidra med bästa möjliga förutsättningar för hyresgästen. Avtalet bygger på frivillighet från båda parter och kan» 10

13 Miljöpolicy Norrporten ska äga, förvalta och utveckla fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö och vara miljö certifierade enligt ISO eller motsvarande. Genom att minska vår miljöbelastning bidrar vi till ett hållbart samhälle. Detta uppnår vi genom att: Hushålla med resurser, ta miljöhänsyn vid investeringsbeslut, uppmärksamma kunders miljökrav, engagera medarbetare och ställa miljökrav på leverantörer, begränsa klimatpåverkan, följa gällande lagstiftning samt arbeta för att förebygga föroreningar. Norrportens miljöarbete omfattar verksamheten inom områdena drift, förvaltning, administration samt projekt. Norrporten skall vidareutveckla sitt miljö arbete genom ständiga förbättringar. Jörgen Lundgren, vd Sundsvall Andel avfall till deponi, % Byggavfall går främst till återanvändning och återvinning. Målet för 2013 var att max 20 procent skulle gå på deponi. Värmeförbrukning, kwh/m 2 a temp år Värmeförbrukningen i fastighetsbeståndet beräknas kunna sänkas med 15 procent till år

14 HÅLLBARHETSARBETE NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013»Norrporten ställer tydliga miljökrav på entreprenörer, leverantörer och konsulter. till exempel handla om att gemensamt optimera drifttider för värme, kyla, ventila tion och belysning. För att bidra till ökad medvetenhet om elförbrukningen erbjuder Norrporten också elinventeringar hos hyresgästerna. Under 2013 valde två hyresgäster att genomföra inventeringen. Genom att mäta elförbrukningen på allt från belysning och datorer till kaffeautomater har de fått detaljkunskap om den egna elanvändningen. Vi gör också en nattvandring för att säkerställa att allt som ska vara avstängt också är det. Efter inventeringen sammanställer vi våra slutsatser och ger förslag på förändringar, säger Robert Carlsson. granskades totalt 1771 produkter. Resultatet av kontrollen är en minskad miljöpåverkan samt ökad kunskap inför framtiden om materialinnehållet i byggnaderna. Revisor granskar kvalitet, miljö och arbetsmiljö Vid alla större projekt anlitar vi dessutom en utomstående revisor för en granskning av kvalitet, miljö och arbetsmiljö, en så kallad KMA-revision. I fjol genomförde vi fem KMA-revisioner av konsulter och entreprenörer. Syftet är att säkerställa att de krav som vi har ålagt dem efterlevs på ett bra sätt och att visa att Norrporten tar de här frågorna på allvar. I rollen som byggherre vänder vi oss också direkt till branscher som behöver en knuff i rätt miljö riktning. Inom VVS visade det sig exempelvis finnas en produktsamling som inte var särskilt väl miljötestad. Där har vi själva tagit kontakt med branschen och använt vår inköpsmakt för att påverka, säger Robert Carlsson. Tydliga miljökrav leder till hållbart byggande Att ta miljöhänsyn vid varje nyinvestering är en självklarhet. Materialval vid både ny- och ombyggnationer är av största vikt och avfall i bygg- och rivningsprojekt går så långt det är möjligt till återanvändning och återvinning med målsättningen att minska deponimängderna. Norrporten ställer tydliga miljökrav på entreprenörer, leverantörer och konsulter. Med hjälp av styrande miljöprogram vid nybyggnationer och större ombyggna tioner ser vi till att avvikelser från godkända material i Byggvarubedömningen eller Sunda Hus bara accepteras när alternativ saknas. Undantag kräver skriftligt godkännande av Norrporten som byggherre. Under 2013 Visar hänsyn med miljöcertifierade byggnader I Norrportens miljöpolicy ingår att äga, förvalta och utveckla fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Varje nybyggnation genomgår därför en miljöcertifiering och under 2013 certifierades en byggnad enligt klassningssystemet LEED och två byggnader certifierades enligt Green Building. Lokalt engagemang skapar långsiktigt värde Genom ett lokalt engagemang på varje etableringsort vill Norrporten också bidra till ett socialt hållbart samhälle. Det ligger i vårt intresse att tillväxten är god på de orter där vi verkar. Om det går bra för våra städer, går det bra för Norrporten. Som en stor fastighetsägare har vi möjligheter att göra skillnad och medverka till att staden blir en attraktiv och upplevelserik mötesplats för såväl invånare och besökare som verksamheter. Därför engagerar vi oss i stadsutveckling tillsammans med föreningar, det lokala näringslivet, högskola och universitet samt beslutsfattare. Engagemanget handlar om allt från utveckling av stadskärnan och parkeringsfrågor till forskningsstiftelser och etableringsprojekt för nya företag. Norrporten stödjer också lokala idrottsföreningar, kulturinstitutioner och evenemang för att öka invånarnas trivsel och stärka bilden av ortens framtidsmöjligheter. 12

15 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 MEDARBETARE Fastighetstekniker Cecilia Lundberg är starkt engagerad i hyresgästernas behov. Engagerade medarbetare stärker Norrporten i varje stad Vi möter våra kunder personligen varje dag. Med lokal närvaro i alla städer får Norrportens hyresgäster engagerad service från våra medarbetare som känner ansvar för att kunderna ska trivas i sina lokaler. På alla våra marknadsområden finns en lokalt förankrad organisation som ansvarar för fastighetsbeståndet på orten. Det är en stor fördel att det i så många situationer som möjligt är vår egen personal som möter kunder och leverantörer, säger affärsområdeschef Bo Henriksson. I nära kundsamverkan sköter det lokala kontoret uthyrning, drift och service med ett modernt och marknadsinriktat synsätt. Det stärker Norrportens lokala närvaro och konkurrenskraft. Vi måste känna kunden för att kunna erbjuda en effektiv service. Genom daglig, öppen dialog med hyresgästerna får vi del av värdefulla synpunkter och kan på bästa sätt hantera felanmälningar och andra frågor som är otroligt viktiga informationskällor för vår fortsatta affärsutveckling, säger Bo Henriksson. Stark företagsidentitet ökar ansvarskänslan Grundbemanningen på varje lokalkontor består av marknadsområdeschefen, marknadsområdesassistent, förvaltare samt fastighetstekniker. På huvudkontoret i Sundsvall har vi samlat våra affärsstödjande funktioner med stor kunskap och erfarenhet inom affärsutveckling, ekonomi, juridik, it, projekt, teknik- och miljöfrågor. Även informations- och marknadsföringsresurserna samt HRfunktionen utgår därifrån. På Umeå-kontoret arbetar sju personer. Cecilia Lundberg är en av tre fastighetstekniker med huvudansvar för butiksgallerian MVG och fastigheterna Nytorget 1 och Nytorget 2 där bland andra Länsstyrelsen och Lantmäteriet är hyresgäster.» 13

16 MEDARBETARE NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013» Jag är en idémänniska och med rätt idéer är det enkelt att få genomföra dem, säger hon. Träffarna har bidragit till hennes mål att vinna hyresgästernas förtroende och få veta vad de verkligen tycker. För bakom ett missnöje kan det ligga djupare, outtalade förklaringar och då gäller det att lyssna och ha förståelse för omständigheterna för att kunna komma med rätt lösning. Det är väldigt viktigt att se personen och inte bara problemet. När vi kan umgås med hyresgästerna under lättsammare former kan enkla saker komma fram som hjälper oss att förbättra lokalerna, driften och vår service ännu mer, säger Cecilia.» Att vara synlig i vardagen är viktigt för Norrportens fastighetstekniker. Cecilia rör sig ofta i MVG-gallerian för att fånga upp förbättringsmöjligheter. Vi har ett väldigt bra funktionellt gäng här. Vi kompletterar varandra och hjälps gärna åt för att lösa problem och hitta möjligheter till förbättringar. Vår MOchef och vår förvaltare är också måna om att ge oss positiv feedback vilket är väldigt värdefullt, säger hon. Norrporten upplever hon som ett expansivt, innovativt och spännande företag att arbeta för. Både företagsidentiteten och ansvarskänslan är stark hos de anställda. När man träffar en annan Norrportare känner man tillhörighet. Våra ledord omtanke, initiativ och långsiktighet är levande. Ledorden har vi jobbat fram tillsammans och vi arbetar alltid efter dem. Det faller sig naturligt, säger hon. Vinner förtroende med omtänksamma initiativ I likhet med kollegorna gör hon gärna det lilla extra för kunden. Genom att vid utvalda tillfällen bjuda in alla som arbetar i respektive hus till träffar med fika eller en matbit har hon stärkt relationerna. Marknadsområdets chefer backar upp hennes initiativ. Synlig och snabb service gläder hyresgästerna Att vara synlig även i vardagen är en viktig del av fastighetsteknikernas uppdrag. Cecilia träffar många hyresgäster som uppskattar det fysiska, personliga mötet med henne och tycker om att ha henne i huset. Hyresgästerna förväntar sig att jag ska finnas där och att jag ska lösa deras problem ganska fort, för så fungerar Norrporten. Vi är synliga, snabba, kunniga och serviceinriktade, säger Cecilia. Att Norrporten ska ha stadens mest välskötta fastigheter är självklart för Cecilia. Även när hon besöker gallerian MVG privat städar hon gärna undan en kundvagn, plockar upp ett skräpande papper eller justerar en krånglande dörr. Det går av bara farten. Glädjen hon möter från hyresgästerna är en viktig drivkraft i det dagliga arbetet och att ständigt få lösa nya problem och hitta sätt att optimera driften motiverar henne. Vi får stor uppskattning för det vi gör, vilket jag ser som ett kvitto på att vi gör rätt. Att få hjälpa andra människor gör en alltid gott, säger hon.»hyresgästerna förväntar sig att jag ska finnas där och att jag ska lösa deras problem ganska fort, för så fungerar Norrporten. Vi är synliga, snabba, kunniga och service inriktade, säger Cecilia.«14

17 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 MEDARBETARE Hängiven och kunnig personal är Norrportens viktigaste resurs i den dagliga verksamheten. Vi fortsätter vårt strategiska personalarbete med en ny HR-chef för att ytterligare stärka våra medarbetare och vår affär. Anne-Marie Hamrén, ny HR-chef på Norrporten. Vårt HR-arbete stöttar medarbetarnas utveckling Anne-Marie Hamrén tillträdde tjänsten som HR-chef i januari Hon kommer senast från ett uppdrag som HR-strateg på Mittuniversitetet i Sundsvall och har arbetat med human resources sedan Ett stort intresse för det sociala samspelet och en vilja att få vara med och påverka är hennes främsta drivkrafter. I HR-arbetet kan jag göra skillnad för många människor samtidigt, säger hon. Strategi tar vara på engagerad personal Möjligheten att få vara med och utveckla det strategiska HR-arbetet var en viktig anledning till att Anne-Marie sökte sig till Norrporten. Hon har inlett uppdraget med att konkretisera en HR-strategi som tar vara på och utvecklar Norrportens personalstyrkor. Det här är en helt ny roll på företaget och att utveckla vår HR-strategi är en naturlig del av det förändringsarbete som har pågått under Det ingår i mitt uppdrag att visa hur vi ska göra det på ett strukturerat sätt, säger Anne-Marie. Genom en analys har hon ringat in Norrportens styrkor, svagheter, möjligheter och hot och kommit fram till att lojala medarbetare som engagerar sig och jobbar för företagets bästa är en av våra främsta styrkor. Personal som är lojal och välvilligt in ställd till företaget är världens bästa möjlighet för arbetsgivaren. Många har också en bred kompetens, lång erfarenhet och lång anställningstid. Det tyder ju på att man trivs på sin arbetsplats, säger Anne-Marie. Framtidssamtal verkar för individuell utveckling Under 2014 kommer Norrporten att genom föra en medarbetarenkät och ta fram nyckeltal som gör HR-strategin mätbar. Årliga uppdateringar utifrån den gemensamma värdegrunden kommer att ske för att strategin ska fortsätta vara nära kopplad till Norrportens affär, vision och målbild. Genom framtidssamtal skapar varje medarbetare tillsammans med sin chef även en individuell utvecklingsplan baserad på personliga behov, möjligheter och önskemål. Medarbetarna är Norrportens ansikte utåt. Vi ska verka för att ha kunnig och intresserad personal och på det sättet skapa ett företag som är attraktivt både som arbetsgivare och affärspartner, säger Anne-Marie. Med erfarenhet från stora organisa tioner, som exempelvis Ikea med ett fyrsiffrigt antal anställda, ser Anne- Marie tydliga fördelar med att få verka inom Norrporten. Med cirka 100 an ställda kommer HR-insatserna som nu är inledda att snabbt få en märkbar genomslagskraft, till nytta för alla parter. Med en tydlig HR-strategi får vi ännu mer kompetenta medarbetare som trivs på företaget och vill vara med och utveckla affären. Jobbar man i en välmående organisation märks det definitivt i kundmötet också, säger Anne-Marie. 15

18 DET MODERNA KONTORET NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Det moderna kontoret ger lokallösningar med maximal affärsnytta Vi vill att våra hyresgäster ska nå mesta möjliga framgång på arbetsplatsen. Med konceptet Det moderna kontoret hjälper Norrporten företag och myndigheter att få full nytta av sina lokaler. Tillsammans skapar vi en långsiktig och konkurrenskraftig kontorslösning där både medarbetare och kunder trivs. Arbetsplatsen utgör ett viktigt strategiskt verktyg för varje företags verksamhet. Som hyresvärd vill Norrporten aktivt understödja hyresgästernas framgång och verka för gemensam affärsnytta. För att hjälpa företag och myndigheter att verksamhetsanpassa sina arbetsytor har vi utvecklat konceptet Det moderna kontoret. Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer med nöjda kunder. Genom att hjälpa dem att få ut maximal nytta av sina lokaler blir också våra utsikter att få behålla dem som våra hyresgäster betydligt större, säger affärsutvecklare Bengt Dahlberg. Flexibla lokaler ger framgång nu och i framtiden Arbetsplatsens utformning ska både fungera optimalt idag och vara anpassningsbar för organisationens framtida förändringar. Det moderna kontoret tar ett helhetsgrepp om lokallösningen med ett långsiktigt perspektiv. När man ska göra en förändring är det väldigt viktigt att veta varför man gör den och vilka mål man vill nå. Processen börjar alltid med en tydlig målsättning och vision för lokalen och tillsammans med kunden skapar vi sedan den lösning som ger de bästa förutsättningarna för att nå målen, säger Bengt Dahlberg. Norrporten hjälper kunder med hela processen, som kan omfatta allt från analys av uppdrag och arbetssätt till planering av arbetsplatsens utformning och inflyttning. Ett kontor som understöder arbetssätten, är flexibel, hälsosam och har en genomtänkt design ger energi och är en investering som leder till avkastning i form av större affärsnytta, trivsel, arbetsglädje och därmed ökad effektivitet. En god arbetsmiljö är ekonomiskt lönsam och ett viktigt konkurrensmedel, som även stärker företagets position som en attraktiv arbetsgivare, säger Bengt Dahlberg. Kontor som stärker varumärket Genom Det moderna kontoret ger Norrporten, tillsammans med erfarna konsulter, företaget rätt hjälp att utveckla arbetsplatsen på organisationens egna villkor och skapa lokaler som samtidigt profilerar och stärker varumärket. Arbetsplatsen blir allt viktigare för ett företags identitet och varumärke. Det är en stark trend som har exploderat under 2013, säger Bengt Dahlberg. Under året har Norrporten både utbildat varje marknadsområde i Det moderna kontoret och anordnat en turnerande föreläsningsserie där temat Hur skapar du framtidens arbetsplats? har mött stort intresse hos kunderna. Vi har arbetat med Det moderna kontoret i många år och nu händer det oerhört mycket inom det här området. Allt fler inser att arbetsplatsen kan tillföra verklig nytta till verksamheten, säger Bengt Dahlberg. Det moderna kontoret möter ökad efterfrågan Den mobila tekniken gör att kontoret ofta fyller andra funktioner än tidigare. 16

19 NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 DET MODERNA KONTORET Med vårt koncept Det moderna kontoret skapar vi konkurrenskraftiga och trivsamma lokaler i samverkan med våra hyresgäster. Många kan numera arbeta varsomhelst och närsomhelst och arbetsplatsen fungerar främst som kontaktyta, mötesplats och en viktig plattform för företagets utveckling. Aktivitetsbaserade kontor, helt utan fasta platser, har slagit igenom stort 2013 och under året har flera spektakulära, kreativa kontorslösningar väckt medialt intresse. De stora projekt som har fått uppmärksamhet ger ringar på vattnet. Under 2014 kommer det att vara starkt fokus på att skapa attraktiva arbetsplatser. I takt med att medvetenheten ökar, växer också efterfrågan och med Det moderna kontoret står vi rustade för att möta den, säger Bengt Dahlberg. Mobila arbetssätt öppnar för nya möjligheter i kontorsmiljön. 17

20 DET MODERNA KONTORET NORRPORTEN ÅRSREDOVISNING 2013 Färger och grafik från kartvärlden sätter tonen på Lantmäteriets nya kontor. Medarbetardriven process skapar Lantmäteriets nya arbetsplats Värdeorden öppenhet, service och handlingskraft kännetecknar omvandlingen av Lantmäteriets huvudkontor i Gävle. Tillsammans med Norrporten har myndigheten genomfört ett omfattande förändringsarbete. I dag går 850 medarbetare till ett framtidsorienterat och långsiktigt hållbart kontor som stöder nya arbetssätt. Det moderna kontoret för framtiden var utgångspunkten när Norrporten startade den genomgripande om byggnaden av Lantmäteriet i Gävle. Det handlade inte bara om att rusta en 40 år gammal byggnad. Lantmäteriet såg också en möjlighet att förändra sättet att arbeta. Den 29 maj 2013 hölls invigningen av de nya lokalerna som nu rymmer upp till 950 medarbetare. Resultatet är öppna kontorslösningar med flexibla arbetsplatser där omgrupperingar vid organisationsförändringar enkelt kan ske efter behov. Förändringarna har gett förutsättningar för nya, effektivare arbetssätt och ökad tillgänglighet, samverkan och kreativitet. Medarbetare delaktiga från start i unikt projekt Projektet är unikt eftersom så många har varit delaktiga i processen. Annika Söderblom, handläggare på Lantmät eriets kundcenter, deltog som facklig representant från start och minns referens- gruppens inledande besök på Norrportens huvudkontor. Vi fick ett jättebra möte med Norrportens affärsutvecklare Bengt Dahlberg som presenterade konceptet på ett sätt som var lätt att ta till sig. Han förstod och framhöll också vikten av att vi som fackliga representanter med kopplingar ut till alla medlemmar på arbetsplatsen skulle ingå i referensgruppen. Tack vare det har den här processen verkligen blivit medarbetardriven, säger Annika. 18