2011 års. specialfastigheter. redovisning

Transkript

1 2011 års speciafastigheter redovisning

2 2011 års redovisning speciafastigheter MED INTEGRERAD HÅLLBARHETSREDOVISNING 1 verksamheten Vd har ordet...5 Uppdrag, vision och affärsidé... 6 Våra kärnvärden... 8 Våra må...10 Risker och möjigheter...12 Håbar utvecking Marknad och omvärd Finansiering MAGASIN Notiser - Speciafastigheter.se Ny hyresgäst Seniorkubb Business Arena Reportage Sveriges säkraste huvudkontor årsredovisning Förvatningsberättese...72 Boagsstyrningsrapport styresen verksamhetsedning förvatningsedning styreseordförande har ordet Koncernen - resutaträkning baansräkning förändringar av eget kapita kassafödesanays noter vi är speciafastigheter Speciafastigheter ska vara en säker, trygg och aktiv ägare med fokus på ångsiktiga reationer. I ett nära samarbete med våra hyresgäster definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Speciafastigheter äger och förvatar at från kriminavårdsfastigheter och domstosbyggnader ti poisfastigheter och ungdomshem. Speciea verksamheter som stäer höga krav, inte minst på säkerhet. Vår ägare är staten och vi förvatas genom Finansdepartementet. Ägaren stäer krav på verksamheten, något som styr våra må och strategier. Idag är vi över 100 medarbetare fördeade på fyra regioner från nord ti syd med huvudkontor i Linköping. Fastighetsinnehavet har en okaarea på drygt 1,1 mijoner kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår ti 17,2 mijarder kronor omsatte vi Mkr med ett resutat på 686 Mkr. Våra största hyresgäster är Kriminavården, Rikspoisstyresen, Statens institutionsstyrese och Försvarsmakten. Våra hyresgäster Vår marknad Fastighetsförvatning Fastighetsutvecking Fastighetsbeståndet Ett ögonbick - Peter Birgitta...67 Moderboaget - resutaträkning baansräkning förändringar av eget kapita kassafödesanays noter Revisionsberättese Medarbetare GRI-index Bestyrkanderapport Notiser - Internutbidning Konstinvigning Adresser Rapporttifäen och årsstämma SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

3 vd har ordet året i korthet vd 4 Intäkter från fastighetsförvatning uppgick ti (1 686) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde (1 553) Mkr. Driftöverskottet uppgick ti (1 309) Mkr, en försämring med 9 Mkr, huvudsakigen hänförig ti ökade kostnader i fastighetsdrift. Detta beror på omförhandade kontrakt där vi har övertagit kostnader och ansvar för drift, som initiat ger ägre driftöverskott Årets resutat minskade ti 686 (804) Mkr, främst beroende på negativ värde förändring av derivatinstrument (88) Mkr. Marknadsvärdet för förvatningsfastigheter uppgick vid årets sut ti (16 171) Mkr. Den oreaiserade värdeförändringen bev 192 (77) Mkr. bruttoinvesteringar inkusive fastighetsförvärv i koncernen uppgick vid årets sut ti 901 (852) Mkr Projektvoymen för pågående projekt uppgick vid periodens sut ti (2 871) Mkr. ny hyresgäst under året är migrationsverket genom förvärvet av fastigheten Buten 2 i Åstorp. Nya ångsiktiga avta skrevs dessutom med Statens institutionsstyrese och Försvarsmakten. MILJÖBYGGNAD är vårt mijökassningssystem. Under året har två nya byggnader uppförts enigt 4 detta system. mångfad har hög prioritet. Ett exempe är att två kvinniga drifttekniker har rekryterats 2011, ett viktigt steg i vårt arbete för ett mer jämstät företag. Må 2012 Intäkter från fastighetsförvatningen Driftöverskott Resutat före värdeförändringar och skatt 1740 Mkr 1310 Mkr 950 Mkr har ordet Säkerhet och närhet I ett nära samarbete med våra hyresgäster bedriver vi vårt arbete som syftar ti bästa möjiga totaeffektivitet för verksamheterna. Vår uppgift är att tihandahåa säkra, fexiba och effektiva okaer samt god service ti våra kunder. Ledstjärnan i vårt arbete sammanfattas i våra kärnvärden, säkerhet, närhet, ångsiktighet och samverkan. De festa av våra kunder kännetecknas av att de genom sin kärnverksamhet bidrar ti ett tryggt och säkert samhäe. Vår största hyresgäst, Kriminavården står inför stora utmaningar band annat ti föjd av ansträngd ekonomi. Tisammans med Kriminavården utveckar vi nu ösningar för att kunna ersätta gama enheter med nya ångsiktigt goda och kostnadseffektiva okaösningar. Fortsatt stabi tiväxt Intäkterna för år 2011 ökade ti (1 686) Mkr. Driftöverskottet från den öpande verksamheten uppgick ti (1 309) Mkr. Minskningen beror främst på omförhandade hyreskontrakt där vi nu har övertagit kostnaderna och ansvaret för drift. Inedningsvis ger detta ett ägre driftöverskott. Rörese resutatet (1 345) Mkr är en föjd av ökad uthyrning och ett gott arbete med fortsatt kontro över kostnadsutveckingen, viket ger stabia fastighetsvärden. Resutatet för 2011 uppgår ti 686 (804) Mkr. De oreaiserade värdeförändringarna för räntederivat har påverkat resutatet negativt. Årets resutat innebär att vi föresår en vinstutdening på 17 Mkr samt en återbetaning ti aktieägaren på 295 Mkr. Genom detta uppnår vi ägarens må för utdening. Stabia fastighetsvärden Fastighetsvärdena har under 2011 varit reativt stabia med små förändringar på avkastnings krav och kakyräntor. Sammantaget bev värde förändringen för fastigheter 192 (77) Mkr, viket motsvarar cirka en procents förändring. Våra fastigheter har vid årets sut värderats ti (16 171) Mkr. Däremot har värdeförändringen för räntederivat förändrats i takt med sjunkande marknadsräntor. Året sutade med en värdeförändring för våra derivat på -108 (88) Mkr. Håbarhet vår viktigaste ansvarsfråga i det dagiga arbetet Att vi bygger fastigheter med höga krav på åg energiförbrukning, god inomhusmijö och bra materiava är ett strategiskt besut för att skapa ångsiktig ekonomisk tiväxt för oss och vår ägare staten. Värde skapas för vår ägare och våra intressenter men framförat för våra hyresgäster. En av våra mest prioriterade frågor är att ständigt minska energiåtgången i våra fastigheter. De nya fastigheterna som vi uppför är energisnåa och byggda enigt systemet Mijöbyggnad, men det största arbetet genomför vi tisammans med våra hyresgäster för att minska energiför brukningen i våra befintiga fastigheter. Vi strävar också efter att vara en god arbetsgivare, något som vi ständigt föjer upp band annat med medarbetarundersökningar. Processorienterat edningssystem Ett ovärderigt verktyg i det dagiga arbetet är vårt nya edningssystem Kompassen. De ara festa av våra medarbetare har detagit i minst en workshop för att skapa det nya edningssystemet. Jag är djupt imponerad av det stora engagemang som detta har medfört. Vi jobbar nu vidare med utveckingen av Kompassen, något som ytterigare kommer att förstärka vårt säkerhets- och håbarhetsarbete genom den struktur som skapas med goda förutsättningar för uppföjning och ständiga förbättringar. Mået är kart vi ska på aa nivåer ha perspektivet utifrån och in. Statens fastighetsägande Arbetet med förändring av statens fastighetsägande går nu vidare med två utredningar. Utredarna ska ägga fram sina försag ti genomförande senast den 3 december Vi tokar uppdragen ti utredningarna som att Speciafastigheter kan ges möjighet att få ett utökat ansvar för vissa försvarsfastigheter. Det är ett uppdrag som vi stäer oss mycket positiva ti och är förberedda för. Nu ser vi fram emot nya, spännande utmaningar och år 2012 ser ut att bi ett händeserikt år. Peter Karström Vd Speciafastigheter 4 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

4 verksamheten uppdrag, vision och affärsidé Uppdrag, vision och Fem år i korthet Intäkter från fastighetsförvatning, Mkr Resutat före skatt, Mkr Årets resutat, Mkr Soiditet, % 42,1 34,7 29,7 31,2 31,8 Överskottsgrad, % 77,0 75,6 76,8 77,7 76,3 Avkastning på eget kapita, % 11,0-2,3 6,5 17,4 13,5 Lokaarea, kvm/ Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 98,2 98,6 Investeringar ink fastighetsförvärv, Mkr Marknadsvärde förvatningsfastigheter, Mkr affärsidé Speciafastigheter ska vara en säker, trygg och aktiv ägare med fokus på ångsiktiga reationer. I ett nära samarbete med våra hyresgäster definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Speciafastigheter äger och förvatar at från kriminavårdsfastigheter och domstosbyggnader ti poisfastigheter och ungdomshem. Speciea verksamheter som stäer höga krav, inte minst på säkerhet. Vårt uppdrag Speciafastigheter ska ångsiktigt äga, förvata och utvecka ändamåsfastigheter för offentiga verksamheter och förränta det totaa kapitaet enigt ägarens krav. Vår verksamhet Hyresgäster Fastighet/Förvatning Vår affärsidé Speciafastigheter ska generera en marknadsmässig avkastning genom att i Sverige ångsiktigt och affärsmässigt äga, utvecka och förvata fastigheter med höga säkerhetskrav eer speciet anpassade för sitt ändamå. Ekonomi/Finans Verksamhetsstöd Teknik- och verksamhetsutvecking Vd-stöd Internkontro Projekt Vd Vår vision Speciafastigheter ska vara det fastighetsboag som bäst kan förutse och tifredsstäa våra hyres gästers behov av ändamåseniga och säkra okaer ti konkurrenskraftiga hyresnivåer. Styrese Ägare Interiör från Kvarteret kronoberg i Stockhom. 6 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

5 verksamheten våra kärnvärden speciafastigheter vi vara med och utvecka fastighetsbranschen torbjörn Bücher, fastighetschef våra Kärnvärden i vardagen Ett företags kärnvärden är de edord som ska genomsyra at och aa i hea verksam heten. Kärnvärden, gemensamma patt formar och måbider utgör en viktig grund i arbetet med att utvecka ETT Speciafastigheter. Torbjörn Bücher, fastighetschef, refekterar över vad orden står för i stort och i smått. Torbjörn, vi börjar med det kärnvärde som ni kanske fokuserar på mest av at, nämigen säkerhet. Det stämmer. Våra hyresgäster bedriver verksamheter som bidrar ti ett tryggt och Speciafastigheters kärnvärden utgör en gemensam grund i det dagiga arbetet. säkert samhäe. Det i sin tur stäer naturigtvis oerhört höga krav på oss som medarbetare i at vi gör från drifttekniker ti Vd. Säkerhetstänkandet ska genomsyra at vi gör och ska atid finnas i fokus. Det är så vi har skapat en gedigen kompetens och erfarenhet, viket är en trygghet för våra kunder. Vi ser också idag att vi får nya kunder just på grund av detta. Ett annat begrepp som ni gärna nämner är ångsiktighet. Aa som på ett eer annat sätt kommer i kontakt med oss, vet hur mycket vi värdesätter ångsiktighet. Vi är ett företag med stort ansvar. speciafastigheters kärnvärden Säkerhet Långsiktighet Närhet Samverkan Det stäer krav på att inte bara se här och nu, utan vi bickar atid ångt in i framtiden. Det vi gör idag, ska fungera ika tifredsstäande imorgon. Våra fastigheter byggs och förvatas med stor omsorg. Långsiktighet värdesätter både vi och våra hyresgäster. Vad menar Speciafastigheter egentigen med närhet? Närhet kan stå för oika saker. Vi finns geografiskt nära våra hyresgäster i och med våra regioner och kontor från norr ti söder. Vi månar dessutom om yhördhet och goda reationer, band annat genom regebundna möten där vi får förståese för varandras verksamheter och behov. Ni har också prioriterat samverkan. Ja, det stämmer. Speciafastigheter vi vara med och utvecka fastighetsbranschen och oss sjäva, det gör vi ara bäst genom samverkan. Vi detar i oika samverkansforum, nätverk och är med och påverkar standarder för vår verksamhet. Ett exempe är Nordiska mötet, som återkommer varje år och den här gången genomfördes i Finand. Det är en värdefu mötespats för kunskapsutbyte och samverkan. 8 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

6 verksamheten må SiS Johannisberg i Kaix. Aa bidrar ti faststäda må Speciafastigheters ägare, staten, stäer i sina riktinjer upp ekonomiska må för företaget vad gäer avkastning, utdening och soiditet. Strategier mijöansvar Vi arbetar måmedvetet med att energieffektivisera vårt fastighetsbestånd samt minska användandet av fossia bränsen. Vårt övergripande må är att minska det totaa utsäppet av kodioxid. Viktigt är att detta görs i samarbete med våra hyresgäster. Hyresgäst I ett nära och förtroendefut samarbete med våra hyresgäster uppfyer vi deras behov av ändamåsokaer. Grunden för våra hyresgästkontakter ska vara: närhet, speciakunnande, håbarhetsperspektiv, kvaitet, energikompetens, professione förvatning, affärsmässighet och säkerhet. sociat Ansvar Aa medarbetare ska må bra, känna sig motiverade och vara beredda att ta ansvar för sina respektive arbetsområden. Detta uppnås genom omsorg om de anstäda och en bra arbetsmijö. Ständig kvaitetsutvecking förutsätter att aa medarbetare känner deaktighet. process Hyresgäster, medarbetare och ägare ska steg för steg bi mer nöjda med företagets effektivitet. Direktavkastningen har vats som ett övergripande mått på Speciafastigheters totaa effektivitet. samhäe/ ägare På en övergripande nivå mäts företagets avkastning på eget kapita. Det ingår i vår uppgift som en ansvarstag ande aktör i samhäet. Fastigheterna ska vårdas och utveckas så att strategier och aktiviteter. De åriga måen i våra Kompassen hyresgästernas ångsiktiga nyttjande säkerstäs och att värdet bevaras under fastigheternas ekonomiska ivsängd. Verksamheten ska även femåriga affärspaner översätts ti operativa må och aktiviteter på region- och fastighetsnivå. Företaget styr mot uppsatta må främst Vårt edningssystem är grunden för vårt kvaitetsarbete och interna revisioner säkerstäer att förbättringar genomförs. Internrevisionerna Utfa ton CO 2 NKI (Nöjd Kund-Index) på 74, av maximaa 100. NMI (Nöjd Medarbetar-Index) på 4,3 på en femgradig skaa. Direktavkastning 8,0 procent. Avkastning på eget kapita 6,5 procent. bedrivas med minsta möjiga mijöpåverkan. För att yckas måste vi se ti att vi är ett ekonomiskt håbart företag med nöjda hyresgäster och motiverade medarbetare. Tisam- inom områdena: mijöansvar, hyresgäst, sociat ansvar, process och samhäe/ägare. Genom tydig måformuering skapas deaktighet och förståese hos varje medarbetare. Vi föjer noga bidrar också ti utbidning och information internt, viket skapar kunskap och deaktighet i hea organisationen. Ett omfattande arbete med vårt edningssystem Kompassen påbörjades Utfa ton CO 2 Enigt faststäd pan genomfördes ingen NKI-undersökning Enigt faststäd pan genomfördes ingen NMI-undersökning Direktavkastning 8,3 procent. Avkastning på eget kapita 17,4 procent. mans arbetar vi för att nå dessa må. Operativa må och aktiviteter upp avvikeser och förändringar för att kunna korrigera vid behov med ständiga förbättringar som föjd. Därmed kan aa bidra ti att Speci och har pågått under hea året. Syftet är att skapa ett enhetigt, effektivt och attraktivt Speciafastigheter. Utfa ,4 ton CO 2 NKI på 70, av maximaa 100. NMI på 4,12 på en femgradig skaa. Direktavkastning 7,8 procent. Avkastning på eget kapita 13,5 procent. I grunden igger ett affärspanearbete som fokuserar på band annat hot, möjigheter, framtida afastigheter uppnår måen. Under 2011 har vi nått våra må enigt ägarens krav. Må ton CO 2 (Må 2014) Uppnå ett NKI på 75. (Må 2015) Uppnå ett NMI på 4,3. (Må 2016) Direktavkastning 7,4 procent. (Må 2016) Avkastning på eget kapita 8,2 procent. (Må 2016) ägarens ekonomiska må Avkastningen på eget kapita uppgick ti (%) Utdeningen har uppgått ti (Mkr) Soiditeten har uppgått ti (%) Ägaren har besutat om föjande övergripande ångsiktiga ekonomiska må för Specia fastigheter: Utfa 11,0-2,3 6,5 17,4 13,5 Må 6,7 6,3 5,0 4,8 4,8 Utdening ) 312 2) Må ,1 34,7 29,7 31,2 31,8 Avkastningen (årets resutat efter skatt) på genomsnittigt eget kapita ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobigationsräntan pus 2,5 procenten- Utdeningen bör uppgå ti 50 procent av årets resutat efter skatt efter återäggning av årets värdeförändringar och därti hörande uppskjuten skatt. Vid besut om utdening tas hänsyn Soiditeten bör uppgå ti mean 25 och 35 procent. Totat över femårsperioden har utfaet (9,2 %) uppfyt ägarens må (5,5 %) för avkastningen. Utdeat totat under 5 år Mkr. Summan av de åriga måen är totat Mkr. 1) Består av vinstutdening 263 Mkr och återbetaning ti aktieägaren 77 Mkr. 2) Består av vinstutdening 17 Mkr och återbetaning Mået är att soiditeten bör uppgå ti mean 25 och 35 procent. heter, över en konjunkturcyke. ti koncernens ekonomiska stäning. ti aktieägaren 295 Mkr. 10 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

7 verksamheten risker och möjigheter operativa RISKER Uthyrning Merparten av Speciafastigheters hyreskontrakt är tecknade med offentiga verksamheter med ånga hyreskontraktsöptider. Den genomsnittiga återstående öptiden för kontraktsportföjen är 16,2 år. Detta innebär en ångsiktig trygghet för boaget. Hyresintäkterna är säkrade för en ängre tid med kreditvärdiga hyresgäster med obefintig kreditrisk. Speciafastigheters fastighetsbestånd har mycket åg vakans. Vakansen uppgick ti 1,4 procent under Uthyrningsäget kommer vara fortsatt positivt med fortsatt åga vakanser för risker och Möjigheter De risker och möjigheter som Speciafastigheter berörs av är av strategisk, operativ, finansie och extern karaktär. Strategiska risker koppas ti företagets strategiska inriktning, operativa risker ti det öpande arbetet och finansiea främst ti exponeringen för ränterisker. Lagstiftning, myndighetskrav och annan yttre påverkan hör ti de externa riskerna. En riskanays görs årigen och igger ti grund för boagets affärspan. Risknivåer Låg mean hög Investeringar och underhå Underhåskostnader paneras så att vi får en jämn påverkan på resutatet, men även en möjighet att anpassa oss ti andra resutatpåverkande poster. För att ha en god kontro på våra underhåskostnader paneras de ångsiktigt Säkerhet Många av Speciafastigheters hyresgäster har säkerhetskassad verksamhet. Speciafastigheter har därför Säkerhet som ett av sina viktigaste Driftkostnader Våra största driftkostnader är värme, e och vatten. Av dessa har e och värme störst resutatpåverkan. I driftkostnader ingår även kostnader för driftpersona, markskötse, myndighetsbesiktningar, sophämtning m.m. i vårt fastighetssystem för drift och underhå. Underhåskostnaderna igger på en reativt hög nivå. Inom kommande affärspaneperiod paneras stora underhåsåtgärder att utföras på vissa anstater i framförat södra Sverige. Dessa kärnvärden. Vårt arbete ska atid ske med säkerheten i fokus där aa medarbetare har säkerhetskunnande inom sitt arbetsområde. Under åtgärder ska stäas i reation ti aternativet att bygga nya effektiva enheter. Paneringen av underhåsåtgärderna och investeringarna sker i nära samråd med hyresgästerna och i enighet med upprättade samarbetsavta kommer Speciafastigheter säkerhetscertifiera sig i enighet med ISO Merparten av Speciafastigheters hyreskontrakt är tecknade med åtagande för värme och underhå. Detta innebär både ekonomisk risk och en möjighet. Risk om prisutveckingen ökar men en möjighet vid en effektiv drift. Speciafastigheter har ti största deen egenanstäd driftpersona som har god kontro på fastig heterna. Vi arbetar aktivt med energioptimeringar. Förbättringar av våra nycketasjämföreser utveckas kontinuerigt STRATEGISKA RISKER Marknad Speciafastigheters verksamhet påverkas av våra hyresgästers behov av okaer med service och möjigheter ti satsningar i sin verksamhet. Hyresutvecking Vår marknad är framförat att förse de hyresgäster som genom sin kärnverksamhet bidrar ti ett tryggt och säkert samhäe. Dessa hyresgäster Investeringar Investeringar i speciaanpassade okaer sker först efter det att vi har tecknat ånga kontrakt, som kan motivera investeringen. Dessa satsningar är beroende av utveckingen i svensk ekonomi och möjigheten ti satsningar för respektive myndighet. ska vi förse med effektiva okaer samt god service. Tisammans med fera av våra hyresgäster sker nu ett viktigt arbete att hitta goda Köp och försäjningar av fastigheter sker för att kunna erbjuda rätt okaer i ett ångsiktigt perspektiv. okaösningar som ger bästa totaeffektivitet med ångsiktigt åga kostnader. Mijörisker Mijöpåverkan från vår fastighetsförvatning samt fastighetsexpoatering sker i huvudsak genom utsäpp av växthusgaser vid energiförbrukning samt utsäpp ti vatten, användning av kemiska ämnen i materia samt uppkomst av avfa. Ny kunskap samt bedömningar om ämnens mijö- och häsofarighet som ingående dear i byggprodukter, görs kontinuerigt av experter och myndigheter. Som fastighetsägare finns det en risk avseende krav om efterbehanding av förorenade Medarbetare Speciafastigheter har reativt få medarbetare i förhåande ti det fastighetsvärde som boaget äger och förvatar. I vissa medarbetarundersökningar har detta uppevts som negativt/stressande. Karriärvägarna i boaget är reativt få men fastigheter. Enigt mijöbaken har den som bedrivit verksamhet och som bidragit ti förorening ett ansvar för efterbehanding. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eer bekosta behandingen av en fastighet är den som äger fastigheten, och som vid förvärvet känt ti eer då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Därmed kan krav, under vissa förutsättningar, riktas mot Speciafastigheter avseende efterbehanding av mark eer grundvatten för att återstäa fastigheten i eftersom medarbetarutvecking är en viktig de i Speciafastigheters personapoitik så finns ändå möjighet ti personig utvecking inom den egna yrkesroen. I vissa fa finns även möjighet att gå vidare ti annan befattning. det skick som föjer i mijöbaken. Speciafastigheters hyresgäster är statiga myndigheter, vid eventuet krav om efterbehanding av förorening tar staten sitt ansvar enigt mijöbaken. Speciafastigheter driver ett fåta anäggningar som är anmäningspiktiga enigt mijöbaken (vatten- och avoppsreningsanäggningar). Viss risk föreigger för incidenter och överskridande av vikor. Speciafastigheter panerar för ersättningsrekryteringar för att inte tappa ovärderig kompetens och erfarenhet. Ett gott edarskap och yhördhet är viktiga parametrar för Speciafastigheter. 12 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

8 verksamheten risker och möjigheter finansiea RISKER Koncernen och moderboaget är genom sin verksamhet exponerad för oika sags finansiea risker. Med finansiea risker avses fuktuationer i företagets resutat och kassaföde ti föjd av påverkan av ränterisk, refinansieringsrisk, kreditrisk, vautarisk och eprisrisk. Koncernens aa finansiea risker är samade i moderboaget och hanteras därifrån. För att uppnå en effektiv riskhantering används finansiea derivatinstrument. Koncernens finanspoicy för hantering av finansiea risker har faststäts av styresen och bidar ett ramverk av riktinjer och reger i form av riskmandat och imiter för finansverksamheten. Den övergripande måsättningen för finansfunktionen är att tihandahåa en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resutat genom marknadsfuktuationer. Speciafastigheter använder derivat för att hantera ränterisk och därmed uppnå önskad räntebindningsstruktur samt för att hantera vautarisk och säkra ån upptagna i utändsk vauta. Måsättning med vad struktur är att uppnå ett ångsiktigt stabit och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. Det här måste ske genom en effektiv kapitaförvatning ti en rimig nivå på den finansiea risken och detta sker inom faststäda ramar. Känsighetsanays Variabe Förändring Resutatpåverkan på årsbasis, Mkr Hyresintäkter +/- en procent 13,9 Fastighetsdrift och media exk e +/- en procent 2,7 Underhåskostnader 1) +/- en procent 2,2 Ränta 1 %-enhet 23 Marknadsräntor, derivatinstrument 2) 1 %-enhet 62 Kakyränta 3) + 0,25 %-enhet -265 Kakyränta 3) - 0,25 %-enhet 194 Direktavkastning 3) + 0,25 %-enhet -329 Direktavkastning 3) - 0,25 %-enhet 262 Infationsantagande i fastighetsvärdering 3) + 1 %-enhet Infationsantagande i fastighetsvärdering 3) - 1 %-enhet ) Inkuderar aktiverat underhå enigt IFRS Ränterisk Ränterisk avser resutateffekten som en ränteförändring har på koncernens finansnetto. Risken i portföjen uttrycks som genomsnittig räntebindningstid. Vid boksutstifäet var den genomsnittiga räntebindningstiden 3,4 (4,3) år. Hanteringen av företagets räntebindning sker utifrån en normportföj som ska ha en jämn förfaoprofi avseende räntebindningstid. Räntebindningstiden visar hur snabbt en ränteförändring får genomsag i form av ökade ånekostnader. Vaet av räntebindningstid i portföjen beror på bedömning av ränteutvecking och resutatutvecking Måsättningen med ränteriskhanteringen är att begränsa de på kort sikt negativa effekterna av ränteförändringar i resutaträkningen samt att anpassa ränterisken ti affärsrisken i boaget. Ränterisken bör vägas mot affärsrisken där normportföjen ska användas som hjäp ti, och begränsning/imit av, det manöverutrymme som anses vara ämpigt. Normportföjen ger även en spridning av ränterisker. Normportföjen beskriver den procentuea fördeningen av ränteförfaen i förhåande ti den totaa skudvoymen Tidsinterva, Normår Min, % portföj, % Max, % ) Resutatpåverkan avser värdeförändring derivatinstrument 3) Resutatpåverkan avser värdeförändring förvatningsfastigheter Värdeförändringar finansiea derivat Räntederivat utgör en finansie tigång eer skud som värderas ti verkigt värde med värdeförändringar via resutaträkningen. Vid användning av räntederivat kan det uppstå en värdeförändring beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Initiat redovisas räntederivat ti anskaffningsvärde i baansräkningen och värderas därefter ti verkigt värde med värdeförändringar i resutaträkningen. För att faststäa verkigt värde används marknadsnoteringar på boksutsdagen och amänt vedertagna beräkningsmetoder. Omräkning ti svenska kronor görs ti noterad kurs på boksutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaföden diskonteras ti nuvärde. Instrument med optionsinsag värderas ti aktuet återköpspris, viket fås från motparten. Vid boksutstifäet uppgick värdeförändringen i derivatinstrument ti -108 (88) Mkr. Förust eer vinst är dock oreaiserad så änge derivaten inte avsutas i förtid. Sett över uppåningens hea öptid, i de fa derivatet hås ti förfa, påverkas resutatet inte av de ackumuerade förändringarna eftersom marknadsvärdet på varje derivatkontrakt börjar och sutar på no. Finansieringsrisk Finansieringsrisken innebär risken att Speciafastigheter inte vid varje tifäe har tigång ti erforderig finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att omsättning av utestående ån inte kan genomföras, eer endast ti kraftigt ökade kostnader. Enigt finanspoicyn ska kontanta mede och garanterade krediter atid vara större än förfaande ånevoymen för de närmaste 9 månaderna. Därti har avta tecknats om garanterade kreditöften om totat (4 450) Mkr kronor. På baansdagen täcker de outnyttjade kreditöftena refinansieringsrisken för de närmaste 14 månaderna. För att minska risken avseende kapitaanskaffning ska finansieringsförfaen spridas. Ambitionen är även att sprida uppåningen på ett ferta uppåningsmarknader. Speciafastigheter eftersträvar en struktur på åneportföjen som ska vara så fexibe och priseffektiv som möjigt. Kortfristig finansiering ska baanseras med bekräftade kreditöften för att föränga kapitatigångstiden. Förfaen på de finansiea skuderna har spridits över tiden för att begränsa refinansieringsrisken. Kapitabindningstiden var 3,7 (3,5) år, med hänsyn taget ti garanterade outnyttjade kreditöften. externa RISKER Skatter och avgifter Förändringar som sker i regeverken för skatter och avgifter inverkar direkt på vårt ekonomiska resutat. Iband sker ändringar i regeverken även retroaktivt, viket innebär att vårt resutat kan påverkas både positivt och negativt utan att vi kunnat bedöma utfaet av skatter och avgifter i vårt affärsmässiga handande. Detta avser främst förändringar i företagsbeskattning, fastighetsskatt och inkomstbeskattning. Förändringar i oika typer av avgifter exempevis arbetsgivaravgifter påverkar vårt resutat på iknande sätt. Eprisrisk Med eprisrisk avses risken för att svängningar i det framtida epriset ska påverka företagets driftkostnader negativt. För att begränsa eprisrisken för den beräknade eförbrukningen köper Speciafastigheter prissäkringskontrakt i form av eterminer. Terminskontrakten ska redovisas ti verkigt värde på baansdagen. Den oreaiserade värdeförändringen redovisas i finansnettot under Värdeförändringar finansiea derivat. På grund av ett kraftigt prisfa det sista kvartaet Vautarisk Vid finansiering i utändsk vauta säkras enigt finanspoicyn samtiga vautaföden så att ingen vautarisk kvarstår. Detta sker genom finansiea derivat vika ska värderas och redovisas ti verkigt värde. Effekterna av den oreaiserade värdeförändringen redovisas i finansnettot under Värdeförändringar finansiea derivat. Skuden i utändsk vauta omräknas vid boksutstidpunkten ti baansdagens vautakurs och effekten av dessa förändringar redovisas i finansnettot. jämfört med föregående år vid samma tidpunkt uppgår den oreaiserade värdeförändringen ti -24,3 Mkr. Speciafastigheter vidarefakturerar huvuddeen av ekostnaden ti hyresgästerna, viket eder ti att prisrisken är försumbar. Lagar och reger Vår omvärd i form av agar och reger är i ständig förändring. Inom EU sätts normer som direkt får påverkan på vårt svenska regeverk och där vi som boag hea tiden behöver anpassa oss. Regeverket IFRS revideras och uppdateras öpande viket påverkar vårt företag. Senaste tidens koder har också stor påverkan på vårt företag, då vi som statigt ägt boag ska vara transparenta och föredömen inom många områden. Speciafastigheter ska atid föja de agar och reger som vi omfattas av. För att hantera ändringar i agar och reger prenumererar vi på så kaade Lagistor som tydigt visar på förändringar i regeverk som Speciafastigheter omfattas av. Vi är dessutom aktiva i oika forum för att snabbt kunna anpassa oss ti de förändringar som vi stäs inför. Vårt edningssystem hjäper oss att enket hitta det som styr oss i oika processer. Speciafastigheters intranät innehåer dagig uppdaterad information för att snabbt kommunicera och informera aa medarbetare om nya reger och riktinjer. Internt finns många oika forum och grupper där information sprids och diskuteras, så som exempevis workshops, interna konferenser på företagsnivå och regionnivå. Aa medarbetare har ett ansvar att ha kunskap om gäande agar och reger och att agera enigt våra riktinjer. Vi har ett aktivt kvaitetsarbete med ständiga förbättringar, där internrevisionen har en viktig ro i den ärande organisationen att fördjupa kunskapen kring våra styrande regeverk. Förändringar eder ti att vi ständigt måste diskutera och förbättra vårt arbetssätt, viket bidrar ti ökad effektivitet. 14 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

9 verksamheten håbar utvecking håbar utvecking är en naturig de av vår vardag KONTAKTPERSON: Kontaktperson för håbarhetsredovisningen är Maria Widfedt Som statigt boag ska Speciafastigheter vara ett föredöme i arbetet för en håbar utvecking. Håbarhetsredovisningen presenteras enigt Goba Reporting Initiative (GRI). Håbar utvecking är en integrerad de i Specia fastigheters verksamhet och i våra kärnvärden. Drivkraften är att stärka vårt varumärke, sänka kostnaderna och förbättra våra riskanayser. Vi ska arbeta för att inte påverka mijön och människor negativt. En ångsiktig håbar utvecking innebär att vi bedriver en ansvarsfu förvatning. Aktiviteter och förbättringar genomförs som är ekonomiskt, mijömässigt och sociat försvarbara i vår ångsiktiga förvatning. God önsamhet och stark finansie stäning skapar förutsättningar för en ångsiktigt håbar utvecking. Som statigt boag ska Speciafastigheter vara ett föredöme i detta arbete. I våra riktinjer från ägaren finns ett krav att vi ska presentera en håbarhetsredovisning enigt GRI. Håbarhetsredovisningen är ett verktyg för att säkerstäa ångsiktigt värdeskapande band de statigt ägda företagen och stärker förtroendet band intressenter. Styresen har tagit besut om håbarhetsredovisningen den 19 mars Redovisningsprinciper Håbarhetsredovisningen för kaenderåret 2011 presenteras som en integrerad de i årsredovisningen Det är fjärde året som Speciafastigheter redovisar sitt håbarhetsarbete. Redovisningen presenteras så att jämförese görs med föregående år om inget annat anges. Speciafastigheters håbarhetsredovisning grundar sig på internationea riktinjer enigt GRI-riktinjerna G3. Mer information om GRI finns på Utifrån dessa riktinjer och vårt ansvar gentemot våra intressenters förväntningar och intressen, har Speciafastigheter tagit fram de indikatorer som är väsentiga och reevanta för företagets verksamhet. Se innehåsförteckning enigt GRI sid 52. Redovisningen visar boagets ekonomiska, mijömässiga och sociaa påverkan. Håbarhetsredovisningen är granskad och bestyrkt av Ernst & Young AB, viket ger tiämpningsnivå C+. Håbarhetsredovisningen omfattar hea boaget och är kontroerad internt. Inga väsentiga förändringar i redovisningsprinciperna har gjorts jämfört med föregående år. Ett nytt hyresavta med Statens Institutionsstyrese (SiS) har dock påverkat jämföreseredovisningen av mediaförbrukningen. Den ekonomiska informationen i håbarhetsredovisningen föjer de finansiea redovisningsprinciperna i årsredovisningen. Så arbetar vi med håbar utvecking Speciafastigheters poicys och riktinjer styr företaget mot en håbar utvecking. Tisammans med agstiftning på respektive område så sätter det ramarna för boagets agerande. Speciafastigheter arbetar måmedvetet för att nå våra övergripande må. Vi har under hösten definierat sex måområden som ger oss en tydighet i vika må vi fokuserar på och föjer upp som ett ed i arbetet. Band annat yfts områden som minskad kimatpåverkan och kompetenta och engagerade medarbetare fram, där det finns en tydig kopping ti uppfyandet av våra intressen- ters krav och förväntningar. Måen arbetas in i företagets affärspaner och föjs upp kvartasvis eer per kaenderår beroende Fördeat evererat ekonomiskt värde Värdeförändring förvatningsfastigheter, 192 (77) Mkr, 9 % Skatter, 281 (321) Mkr, 13 % Ekonomiska värdet i boaget, 374 (495) Mkr, 17 % Styresens försag ti utdening, 312 (340) Mkr, 14 % Utbetaning ti everantörer, 348 (331) Mkr, 16 % Ersättning ti kreditgivare, 589 (418) Mkr, 27 % Löner och ersättning ti medarbetare, 76 (74) Mkr, 4 % Sammanstäningen bygger på den finansiea rapporteringen och visar Speciafastigheters ekonomiska värde under 2011 enigt GRI:s riktinjer. För att få en rättvisande bid utifrån bokföringsmässiga grunder har redovisningsprincipen ändrats från 2010 och är nu i inje med GRI:s tiäggsprotoko för fastighetsbranschen. För Speciafastigheter är det viktigt att skapa värde för vår ägare och övriga intressenter. Detta gör vi genom att stärka vår konkurrenskraft som fastighetsförvatande boag såvä ekonomiskt, som mijömässigt och sociat. Vårt ansvar gentemot ägaren är att skapa ekonomisk avkastning. God önsamhet och stark finansie stäning gör det möjigt att agera ångsiktigt och panera för ett håbart byggande och en håbar fastighetsförvatning. Det ger oss också utrymme att fortsätta satsa på våra medarbetares kompetensutvecking. Medarbetarnas insatser genom dagiga diaoger och samarbete med våra kunder är ovärderigt för att kunna skapa rätt produkt för kundens verksamhet. Direkta kostnader som skapar värde är exempevis ön, utbidning, skatter och avgifter iksom ersättningar ti everantörer för varor och tjänster. Indirekta kostnader utgörs av exempevis kostnader för sjukfrånvaro samt de skatter som anstäda och andra genererar. på måområde. Insaming av mijödata sker enhetigt i hea företaget. Redovisningen av personadata i medarbetaravsnittet grundas nästan utesutande på rapporter från personasystemet. Speciafastigheter samverkar i oika nätverk i syfte att bidra ti fastighetsbranschens och vår håbara utvecking. Några av de nätverk som Speciafastigheter detar i är; Sam verkansforum för statiga byggherrar och förvatare, byggherrarna och UFOS (utvecking av fastighetsföretagande). Under året har vi inte mottagit några priser eer utmärkeser avseende vårt håbarhetsarbete. Intressenter har stor påverkan Speciafastigheters intressenter är de som påverkas av företagets verksamhet och de vars handingar kan påverka boagets verksamhet. För att vi ska uppfya vårt uppdrag är det viktigt att stärka ångsiktiga reationer med våra intressenter, för att på så sätt utvecka verksamheten i samförstånd med dem. Vi har många väetaberade diaoger med våra intressenter. uuu 16 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

10 verksamheten håbar utvecking uuu Kommunikationen sker på såvä oka nivå som på koncernnivå. Vi har också nära samarbete i ett anta branschorganisationer där vi diskuterar våra intressenters förväntningar och möjigheten ti ångsiktig håbar utvecking inom företaget. Synpunkter för vägedning Våra intressenter har ett väsentigt infytande på vika håbarhetsaspekter vi ska fokusera på. Undersökningen som genomfördes 2009 samt 2010 visade att våra tifrågade intressenter var överens om att håbart byggande, energieffektiviseringar samt att skapa trygga och säkra mijöer i våra fastigheter är de viktigaste håbarhetsaspekterna för Speciafastigheter. De tifrågade var band annat hyresgäster, medarbetare och styresen. Med bakgrund av 2010 års intressentundersökning har vi under 2011 genomfört en kimatkampanj tisammans med vår största hyresgäst, Kriminavården. Syftet med kampanjen är att sprida kunskap och inspirera ti att deta i energieffektiviseringsåtgärder som ger en besparing både för mijön och ekonomin. Vi har också fortsatt arbetet med att bygga ångsiktigt håbara byggnader genom att använda systemet Mijöbyggnad i våra nybyggnadsprojekt. För att öka säkerheten i vår förvatning ytterigare har vi under 2011 påbörjat impementeringen av ett informations- och säkerhetsedningssystem. Medarbetare och hyresgäster Intressentdiaogen under 2011 har genomförts des genom en kundundersökning (Nöjd Kund Index) och des med en medarbetarenkät (Nöjd Medarbetar Index). Vi har också sammanstät information från våra okaa hyresgästmöten, för att se vad våra hyresgäster har ansett vara prioriterade områden för Speciafastigheters håbara utvecking. För första gången har frågor om håbar utvecking stäts i samband med vår kundundersökning. Totat sett är våra hyresgäster nöjda med Speciafastigheters håbarhetsarbete, då vi har erhåit 70 på en 100-gradig skaa. Vi har fått särskit goda betyg inom områden som håbart byggande samt säkerhet och trygghet. Den frågan som våra hyresgäster anser vara viktigast är en öppen och transparent diaog. Speciafastigheters energieffektiviseringsarbete är våra hyresgäster uppenbarigen nöjda med (70 av 100). Kundundersökningen hade en svarsfrekvens på 71 procent. I den hyresgästdiaog som förts på oka nivå under 2011 kan vi se att prioriterade områden som återkommer på varje möte är energieffektiviseringar, energi- och vattenförbrukning samt säkerhet och brand. Aktiviteter och resutat avseende ovanstående områden redovisas i aa protoko från hyresgästmöten. I de fastigheter där ojeedning fortfarande används är det prioriterat att fasa ut den. I ett ferta diaoger diskuteras även möjigheterna att konvertera energianvändandet ti förnyesebar energi i form av sopaneer för uppvärmning av varmvatten. Våra hyresgäster framför också att vi bör ta ett större ansvar avseende förutsättningar för avfashantering genom att skapa så kaade avfashus. Protokoen från hyresgästmöten visar att där kimatkampanjen har genomförts, har energifrågorna fått större utrymme. Engagemanget för frågorna har ökat genom att vår hyresgäst har inkommit med energieffektiviseringsförsag. De synpunkter som har framkommit i diaogen med varje enskid hyresgäst hanteras på oka nivå. Läs mer Om vår medarbetarundersökning. Sidan 47 Läs mer Om vår kundundersökning. Sidan 24 Utvecking av intressentdiaogerna För att utvecka intressentdiaogerna ytterigare, kommer vi under 2012 att utvecka en process. Detta är en förutsättning för att vi ska kunna förbättra och föja upp vårt håbarhetsarbete. Våra intressenter Speciafastigheters intressenter är grupper som påverkas av företagets verk samhet och grupper vars handingar kan påverka vår verksamhet. För att vi ska uppfya vårt uppdrag är det viktigt för före taget att stärka ångsiktiga reationer med våra intressenter för att på så sätt utvecka verksamheten i samförstånd med dem. Genom att ha gott samar bete med intressenterna kan vi förbättra håbarhetsarbetet. Kommunikationen sker på såvä oka nivå som på koncernnivå. Här inti presenteras våra intressenter som vi påverkar och påverkas av. Ägare: Utövar rösträtt vid årsstämman, diaog via styreseordförande Övriga och ägarens myndigheter: riktinjer Kontakt med departement, andra myndigheter och poitiker i oika frågor Externa konsuter: Diaog och rådgivning kring specifika frågor, t.ex. tekniska och administrativa. Fackiga: Centra fackig samverkan, arbetsmijökommitté. Kommuner: Rapportering, ansökningar och rådgivning Fastighets - marknadens aktörer: Transaktionsfrågor Hyresgäster: Feanmäan, hyresgästmöten, kundenkät, årsredovisningen, extern hemsida och informationsmateria Entreprenörer: Upphandingar, projektmöten och seminarier Kapitamarknaden/ Börsen/Ratinginstitut: Kvartasrapporter, årsredovisning samt regebunden kontakt med banker Medarbetare: Utveckingssamta, medarbetarenkät, kompetensutvecking, personakonferenser, intranät, önesamta och avsutande samta 18 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

11 verksamheten marknad och omvärd marknad och omvärd Tiväxten av Sveriges BNP uppgick ti 3,9 procent för Mycket pekar på att Sverige står inför ett år med ägre tiväxt då konfidensindikatorerna har fait både avseende förväntningarna hos företagen och konsumenterna. Svensk ekonomi Under 2012 förespår Konjunkturinstitutet en BNP-tiväxt om måttiga 0,6 procent och för 2013 en något positivare syn på 3,0 procent. Läget för den svenska ekonomin är mycket osäkert på grund av den förnyade finans krisen som bossade upp under sommaren Probemen med de grekiska statsfinanserna spred sig och gav upphov ti tvive kring Eurosamarbetets fortsatta existens. Under senare deen av 2011 har även negativa signaer noterats från industrin med ägre orderingång och avtagande produktionsindex, viket naturigtvis är oroväckande för ett itet exportberoende and som Sverige. Ett försämrat ekonomiskt kimat kan eda ti att företagen bromsar paner för investeringar och nyanstäningar, viket kan eda ti försämrad arbetsmarknad med stigande arbetsöshet som resutat. En pådrivande faktor i återhämtningen efter finanskrisen 2008 har varit den starka tiväxten i hushåens konsumtion, viken trots höga sparkvoter har ökat. Konsumenterna gynnades av skatteättnader och framförat historiskt sett mycket åga räntor. Under hösten 2011 noterades dock tydiga signaer på en försvagning inom detajhanden samt vikande framtidstro hos konsumenterna. Oron kring den framtida utveckingen för den svenska ekonomin edde ti att Riksbanken sänkte reporäntan med 25 punkter vid 2011 års sista möte. Bakgrunden ti sänkningen är oron kring Euro-krisens påverkan på den svenska ekonomin i kombination med ett ågt infationstryck. Fastighetsmarknaden Utveckingen på den svenska fastighetsmarknaden tenderar att styras av ett anta mer eer mindre reaterade faktorer band annat finansiea aspekter som styr tigång och kostnad för eget och ånat kapita samt det generea ekonomiska äget som styr utbud och efterfrågan på okaer. Fastighetsmarknaden har genomgått kraftiga förändringar de senaste åren. Sverige är en av de absout mest ikvida marknaderna, viket inte minst framgår då andet kommer på fjärde pats då de europeiska fastighetsmarknaderna rankas efter omsättning. Finanskrisen som sog ti med fu kraft sommaren/hösten 2008 edde ti ett fa på fastighetsmarknaden, främst i form av en väsentigt ägre transaktionsvoym under 2009, men även i form av faande värden på fastigheter. Styrkan i den ekonomiska återhämtningen under 2010 förvånade många och fastighetsmarknaden återhämtade sig snabbt med stigande transaktionsvoymer, en förbättrad hyresmarknad samt stigande fastighetsvärden som föjd. Under 2011 vände den positiva trenden ti att gå mot en avvaktande instäning ti fastighetsmarknaden. Bankernas arbete med att stärka sina egna baansräkningar har ett ti att man i ny- och refinansiering stäer högre krav på andeen eget kapita. Man begär även högre marginaer och det är svårt att finansiera fastigheter som anses var behäftade med oika typer av risker, såsom svaga hyresgäster, vakanser, eftersatt underhå med mera. Utveckingen på fastighetsmarknaden för 2012 ser osäker ut, mot bakgrund av hur den svenska ekonomin kommer att utveckas och inte minst hur banksystemet kommer att reagera under Trots att det mest sannoika scenariot är att Riksbanken fortsätter med räntesänkningar under våren behöver det inte innebära att kreditgivningen ti fastigheter kommer att underättas. Pubika fastigheter Begreppet pubika fastigheter är vädigt brett och innefattar at från fängeser ti kontor i CBD-äge, så änge okaerna är uthyrda på reativt ånga kontrakt ti det pubika (stat, kommuner, andsting etc). Pubika fastigheter har ofta en stark hyresgäst med okaer anpassade ti den verksamhet som bedrivs där. Detta påverkar marknaden för dessa fastigheter ur fera perspektiv. Att ha pubika hyresgäster ger ett mycket säkert kassaföde under kontrakterad hyresperiod. Samtidigt kan det vara en poitisk risk om verksam heten av oika skä förändras. Risken som är förknippad med investeringar inom detta fastighetssegment påverkas även av att den aternativa användningen ofta är starkt begränsad. Konkurrenter Det aktuea marknadsäget med en ökad efterfrågan på investerarmarknaden efter paceringar med stabia kassaföden gör att intresset för pubika fastigheter för tifäet är stark. Transaktionsvoymen för pubika fastigheter, viken ökat kraftigt sedan 2008 års finanskris, är en tydig indikator för segmentets attraktionskraft. Även andeen pubika fastigheter av den totaa transaktionsvoymen på fastighetsmarknaden har ökat kraftigt under de senaste fem åren. Under 2011 utgjorde transaktioner med pubika fastigheter 9 procent av transaktionsvoymen en historiskt sett mycket hög nivå. Stora investerare på marknaden är Rikshem, Hemfosa, Roxanne och Hemsö som har förvärvat pubika fastigheter för omkring två ti tre mijarder kronor vardera sedan Den största köparen under 2011 var Hemfosa, som förvärvade pubika kontor för omkring 2,2 mijarder kronor från konkursdrabbade Landic Property. Större transaktionsvoymer och ett ökat intresse för segmentet tycks även ha fått ett visst utsag på nivåerna för direktavkastningskrav. Trots att en stor ande (25 procent) av transaktionerna var konkursförsäjningar är direktavkastningskraven generet sett ägre under 2011 jämfört med perioden innan 2008 års finanskris. En bidragande anedning ti efterfrågan på investerarmarknaden är troigen den at mer restriktiva beåningsmarknaden där bankerna i större utsträckning kräver stabia kassaföden för att bevija fastighetsfinansiering. Bankernas agerande förkarar på så vis en de av segmentets tiväxt i ande av transaktionsmarknaden eftersom finansieringsprobem varit en bidragande orsak ti sjunkande transaktions- Transaktionsvoym i Sverige, totat (Mkr) Transaktionsvoym (MSEK) Internationea Investorer Svenska Investorer Mede Transaktionsvoym (MSEK) Internationea Investorer Svenska Investorer Mede Käa: Savis 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Direktavkastning vid genomförda transaktioner Direktavkastning vid genomförda transaktioner för pubika fastigheter i Sverige okt-2006 jan-2007 apr-2007 ju-2007 okt-2007 jan-2008 apr-2008 ju-2008 okt-2008 jan-2009 apr-2009 ju-2009 okt-2009 jan-2010 apr-2010 okt-2010 jan-2011 apr-2011 okt-2011 jan-2012 Käa: Savis voymer inom andra fastighetssegment. Den ökande efterfrågan efter stabia investeringar påverkar sannoikt direkt avkastningskraven i och med konkurrensen och det begränsade utbudet av fastigheter med pubika hyresgäster. Generet är kontraktsängden en avgörande faktor för avkastningskraven gäande pubika fastigheter och de ägsta direktavkastningarna strax under 5 procent har observerats för ädreboenden med ånga kontrakt. Det finns ett starkt intresse från svenska institutioner att pacera kapita i det pubika segmentet, viket sannoikt har bidragit ti att pressa direktavkastningskraven. Transaktionsvoym pubika fastigheter per verksamhet Transaktionsvoym Transaktionsvoym per per verksamhet verksamhet Ädrevård + Speciaboende Utbidning Ädrevård + Speciaboende Utbidning Pubika kontor Pubika kontor Övrigt/bandat Övrigt/bandat Vård Vård Ande av tota transaktionsvoym Ande av tota transaktionsvoym % 10% 9% % % % % 7% % 6% % 5% 4% % % % % 2% % 1% 0 0 0% 0% Käa: Savis 20 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

12 verksamheten finansiering Finansiering Året som gått 2011 ineddes med stigande räntor medan räntenivåerna sjönk under sista havåret. Vid årets sut var nivåerna ägre än vid årets ingång. Den femåriga bostadsobigationen har fait med över en procentenhet och motsvarande statsobigation med knappt två procentenheter. Tiväxten var stark i början av året och Riksbanken höjde reporäntan med 0,5 procentenheter ti 2 procent. Enigt deras reporäntebana skue fortsatta höjningar ske resten av året. Under sommaren titog den europeiska skudkrisen och tiväxten bromsades upp. Riksbanken sänkte därför reporäntan i december. På den svenska kreditmarknaden ökade emissionsvoymerna med 15 procent jämfört med Kreditspreadarna steg under året från en redan hög nivå och riskpremien har stigit mean krediter med god kvaitet, som Speciafastigheters, och krediter som har sämre rating. Utsikter för 2012 Bankernas prognoser visar på att Riksbanken troigen fortsätter att sänka sin styrränta, men osäkerheten är stor och påverkas av utveckingen av tiväxten i Sverige och omvärden. I början av december utökade ECB sitt ikviditetsstöd ti europeiska banker. Detta kommer att stödja kapitamarknaden under Men samtidigt kvarstår probemen för ett anta europeiska stater, viket kan innebära att kreditspreadarna fortsätter att vara på en hög nivå. Må och strategier Boagets bedriver en aktiv finansförvatning som ska eftersträva ett stabit räntenetto koppat ti affärsverksamhetens må. Genom en finanspoicy har styresen faststät ramar och reger för finansförvatningen. Finansieringsverksamhetens må är att: begränsa de finansiea riskernas negativa resutateffekter. säkerstäa tigång ti erforderig finansiering ti rimig kostnad. styra de finansiea riskerna enigt poicyn. säkerstäa riskhanteringen avseende kontro och rapportering. Boaget minskar finansieringsrisken genom att sprida kapitabindningen på oika år och genom kreditöften som täcker närmaste årets förfa. Boaget har ökat voymen för kreditöftena jämfört med föregående år och även ökat uppåningen i certifikatsmarknaden mer där kreditspreaden är åg. Likviditetspremien för att finansiera sig på ängre öptider förväntas vara fortsatt hög. Nycketa Räntetäckningsgrad, kassafödesbaserad, ggr 4,7 3,7 4,1 3,8 3,1 Räntebärande skuder, Mkr Räntebindning, 31/12, år 4,6 4,7 4,0 4,3 3,4 Kapitabindning, 31/12, år 3,5 4,5 3,6 3,5 3,7 Lånefaciiteter och rating Rating Lånefaciiteter Standard Ram Utnyttjat, Mkr Finansiea och rating & Poor s åtagande Checkkredit ägarkausu Kreditöfte Ägarkausu Kreditöfte ägarkausu Kreditöfte ägarkausu* Företagscertifikat A-1+/K ägarkausu Medium Term Note AA ägarkausu Private Pacements AA ägarkausu Reversfordran Tota *Ägarkausu och krav på ägst A- Snittränta Obigationsemissioner under 2011 Finansnettots Finansnettos utvecking Ränteutvecking Beopp Löptid 200 Mkr knappt 2,5 År 200 Mkr knappt 1,5 År 200 Mkr Drygt 1,5 År 200 Mkr 10 År 200 Mkr 5 År 150 Mkr 4 År ,00% 3,75% 2,50% 5-årig bostadsobigation Snittränta Speciafastigheter Stibor 3 mån Räntebärande skuder (Mkr) Beåningsgrad (%) Räntebärande skuder Räntebärande skuder % 45% 30% 139 1,25% 15% % % SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

13 verksamheten hyresgäster våra hyresgäster Speciafastigheters uppgift är att erbjuda ändamåsokaer och kvaificerade tjänster för offentig verksamhet över hea andet. Vi strävar efter ett ångsiktigt fastighetsägande, ångsiktiga hyres avta och nära samarbeten som baseras på trygg och effektiv fastighetsförvatning. Vår förvatningsorganisation bygger på att våra hyresgäster kan nå rätt person snabbt och enket. En öppen diaog om båda parters verksamhetspaner, behov och önskemå innebär att vi kan prioritera rätt. Dessutom genomförs regebundna hyresgästmöten och kund enkäter, viket ger oss värdefu information nu och inför framtiden. Kundundersökningar eder ti förbättringar Vi arbetar nära våra intressenter och hyresgäster. Goda reationer ger oss en bra inbick i, och ökad förståese för, hyresgästernas verksamhet och behov, viket är en förutsättning för ett framgångsrikt kvaitetsarbete. Vid den kundundersökning (Nöjd Kund Index), som genomförs vartannat år, får vi information om de behov och förväntningar våra hyresgäster har. Resutatet, NKI-värdet, ger oss en bra grund för att jobba vidare med det förbättringsarbete som öpande pågår. Undersökningen, som riktar sig ti aa våra hyresgäster, bir ett verktyg som hjäper oss att prioritera hur vi ska rikta våra resurser på bästa sätt. Det är av stor vikt att vi sjäva stäer oss frågan vad som har störst inverkan på kundnöjdheten. Det är värdefut för oss att kunna jämföra resutaten från kundundersökningen genom åren varför vi, så ångt det går, riktar oss ti samma mågrupp och håer frågestäningarna så ika som möjigt. Uppföjningen och diaogen med våra hyresgäster görs i våra regebundet återkommande hyresgästmöten, och inte minst i den öpande kontakten i vardagen. Vid den senaste kundundersökningen som gjordes våren 2011 erhö vi en mycket hög svarsfrekvens, 71 procent. Resutatet (NKI) för 2011 bev 70 (74) på en 100-gradig skaa. Betygsnivån är dock fortsatt stark och mycket bra. Betyget för Lokaerna, 60, är något ägre jämfört med föregående mätning (64). Den Personiga servicen får ett fortsatt mycket högt betyg 79 (82). Panering och uppföjning ingår i vårt affärspanearbete. Nästa undersökning bir år 2013 och här siktar vi på ett NKI på 72. Kriminavården Kriminavården (KV) är en statig myndighet med ansvar för häkten, fängeser och frivård. Myndighetens övergripande uppgift är att tisammans med pois, åkagare och domstoar minska brottsigheten och öka människors trygghet. Rikspoisstyresen Rikspoisstyresen (RPS) är en centra förvatnings- och tisynsmyndighet för Poisen. RPS:s huvuduppgifter är att utöva tisyn över Poisen och verka för panmässighet, samordning och rationaisering. RPS kan också, på regeringens uppdrag, eda poisverksamhet för att förebygga och avsöja brott mot rikets säkerhet. Statens institutionsstyrese Statens institutionsstyrese (SiS) är en statig myndighet som bedriver individuet anpassad tvångsvård och behanding av ungdomar med avariga psykosociaa probem och vuxna med missbruksprobem. Deras uppdrag är att, i samverkan med sociatjänsten, ge dem bättre förutsättningar för ett sociat fungerande iv utan missbruk och kriminaitet. Våra hyresgäster Årshyra Hyresgäst 2011, Mkr Ande, % Kriminavården % RPS % SiS % Försvarsmakten 96 6% FMV 80 5% Domstosverket 70 5% SPSM 53 3% MSB 33 2% FOI 21 1% Statens Försvarshistoriska museer 15 1% Övriga 21 1% Summa % Försvarsmakten Försvarsmakten (FM), är en myndighet som styrs av riksdag och regering. FM bidrar ti att hantera och förebygga kriser i Sveriges omvärd, hävda andets territoriea integritet, försvara andet mot väpnat angrepp och i krissituationer säkerstäa de viktigaste samhäsfunktionerna. Försvarets Materieverk Försvarets Materieverk (FMV) är en civi oberoende myndighet under ägaren Försvarsdepartementet. FMV upphandar materie ti Försvarsmakten och andra myndigheter inom den civia säkerhetssektorn. Domstosverket Domstosverket är en statig myndighet som yder under regeringen och som fungerar som en serviceorganisation ti domstoarna i andet. Domstosverket har ingen bestämmanderätt över domstoarnas dömande verksamhet eer deras domsut. Speciapedagogiska skomyndigheten Speciapedagogiska skomyndigheten (SPSM) är en rikstäckande myndighet med uppgift att Hyresgäster, (%) % 44% KV 20% RPS 12% SiS 6% FM 5% FMV 5% Domstosverket 3% SPSM 2% MSB 1% FOI 1% SFM 1% Övriga ge speciapedagogiskt stöd ti skohuvudmän, främja tigången på äromede, driva speciaskoor för vissa eevgrupper och fördea statsbidrag ti studerande med funktionsnedsättningar och ti utbidningsanordnare. Myndigheten för samhässkydd och beredskap Myndigheten för samhässkydd och beredskap (MSB) har ansvar för frågor om skydd mot oyckor, krisberedskap och civit försvar, i den utsträckning inte någon annan myndighet har ansvaret. Ansvaret avser åtgärder före, under och efter en oycka eer en kris. FOI Totaförsvarets forskningsinstitut FOI är ett av Europas edande forskningsinstitut inom försvar och säkerhet. FOI:s kärnverksamhet är forskning, metod- och teknikutvecking, anayser och studier. Våra fem största hyresgäster, tota årshyra (Mkr) Statens Försvarshistoriska museer Statens försvarshistoriska museers uppdrag är att främja kunskapen om det svenska försvaret genom tiderna och om försvarets ro i samhäsutveckingen. Kriminavården RPS SiS Försvarsmakten FMV 24 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

14 verksamheten vår marknad vår marknad Speciafastigheter verkar på en marknad med mycket speciea förutsättningar med huvudsakig inriktning mot offentig verksamhet. Våra hyresgäster bedriver unika verksamheter med extremt höga krav på säkerhet. Strategiska vägva Säkerhet i fokus Speciafastigheter har under årens opp fokuserat at mer på området säkerhet och utveckas tisammans med våra hyresgäster utifrån nya förutsättningar och krav. Våra hyresgäster ska atid känna sig trygga med oss i aa ed. Det handar om såvä fysisk som teknisk säkerhet av fastigheter, men också administrativ säkerhet inom förvatning och projekt. Under 2011 har vi fortsatt arbetet med att utvecka nya och tydiga processer där vi stärker samarbetet med våra hyresgäster. Idag är vi edande inom säkerhetsområdet i fastighetsbranschen och vi tvekar inte att använda begreppet spjutspetskompetens. Men vi ska adrig så oss ti ro, utan fortsätta det viktiga arbetet att eva upp ti vår devis Speciafastigheter en säker värd. Våra kärnvärden Utöver säkerhet, utgör även våra övriga kärnvärden en naturig grund för vår marknadsstrategi. Vi siktar på ångsiktighet tisammans med våra kunder det gäer at från fastighetsägande och hyresavta ti mijöansvar och reationer. Reationerna prägas också av närhet och samverkan. Vår verksamhet bygger på en Våra uppdrags GIvare och hyresgäster ska atid känna sig trygga med oss. torbjörn Bücher, fastighetschef Kriminavårdsanstaten i Lueå. yhördhet mot våra hyresgäster. Vi för en ständig diaog, band annat genom hyresgästmöten och kundenkäter. Resutatet ger oss värdefu information, så att vi kan agera på rätt sätt. Tisammans ska vi skapa möjigheter för våra hyresgästers utvecking av deras verksamhet. Ägandestrategi De fastigheter vi äger ska vara anpassade för våra hyresgäster inom våra strategiska segment. Om hyresgästernas verksamhet förändras av oika skä, band annat när det gäer huvudmannaskap, stäer vi oss frågan om det är Speciafastigheter som ska äga och förvata fastigheterna. Vi väkomnar nya hyresgäster som ryms inom våra strategiska segment. Ett exempe är Migrationsverket, där vi sommaren 2011 förvärvade en fastighet i Åstorp som innehåer förvarsverksamhet. Fastighetsstrategi Speciafastigheter har ett tydigt uppdrag från ägaren, staten. Våra fastigheter ska vårdas och utveckas så att hyresgästernas ångsiktiga nyttjande säkerstäs och värdet ska bevaras under fastigheternas ekonomiska ivsängd. Vi underhåer och förädar fortöpande våra fastigheter för att kunna erbjuda bästa möjiga kundnytta. Fastigheter som bir vakanta och inte kan hyras ut ti verksamheter inom vårt verksamhetsområde ska avyttras. Marknadsposition Strategiska segment Speciafastigheters fastighetsportföj spegar företagets marknadsposition. De fastigheter vi äger ryms inom våra strategiska segment. Idag verkar vi inom: Kriminavården Statens institutionsstyrese Rättsvårdande myndigheter Försvarsfastigheter Räddningsskoor Speciaskoor Läs mer Om fastighetsbeståndet. Sidan 38 Inom våra segment har Speciafastigheter en mycket stark stäning. Segmenten har fera gemensamma nämnare, som igger ti grund för vårt ägande. Ara tyngst väger behovet av säkerhet. Fastighetsbeståndet skräddarsys utifrån hyresgästernas verksamhet, behov och önskemå. Ingen av våra hyresgäster har krav på sig att hyra av oss, utan besutet föregås atid av en egen besutsprocess. Aa våra intäkter kommer från Sverige. Marknadsvärdering fastigheter Det bedömda värdet på Speciafastigheters förvatningsfastigheter har faststäts genom en intern kassafödesbaserad värdering med interna data avseende hyror och driftkostnader. Information om kakyräntor, direktavkastningskrav och aktuea marknadshyror har stämts av med en extern värderare. För att kvaitetssäkra den interna värderingen, har den stämts av mot en extern värdering av 49 objekt, motsvarande 82 procent av det totaa värdet. Skinaden mean extern och intern värdering uppgår ti mindre än 1 procent. Marknadsvärde fastigheter (Mkr) Marknadsvärde fastigheter (Mkr) Värdeförändringen specificeras enigt nedanstående tabe. Marknadsvärdet har påverkats des av justerade marknadsförutsättningar och des av fastighetsspecifika händeser som nytecknade hyresavta och investeringar. Marknadsvärdet uppgick per ti (16 171) Mkr, viket är en ökning med Mkr över 12 månader. Periodens redovisade oreaiserade värdeförändring uppgår ti 192 (77) Mkr och innefattar justeringar för nya avtasförutsättningar samt justerade kakyräntekrav. Årets oreaiserade värdeförändring uppgår ti 192 Mkr och är hänförbar ti föjande orsaker: Förändrade kakyparametrar -3 Nya och omförhandade hyresavta 589 Kortare återstående avtastid -265 Övrig värdeförändring -129 Summa 192 Marknadsvärde fastigheter (kr/kvm) Marknadsvärde fastigheter (kr/m 2 ) SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

15 verksamheten VÅR FASTighetsförvatning Gama poishuset i Kvarteret Kronoberg i Stockhom. vår fastighetsförvatning Vi ska skapa och förvata byggnader som stödjer våra hyresgästers verksamheter. De ska vara sociat accepterade, ång siktigt ekonomiska och där mijöfrågan är i fokus. Det är vad vi benämner som håbar förvatning i ångsiktigt håbara byggnader en av våra mest prioriterade frågor. Av kimat- och resurs skä arbetar vi måmedvetet med att energieffektivisera vårt fastighetsbestånd samt minska användandet av fossia bränsen. Drift och underhå Våra hyresgästers verksamheter förutsätter speciet utformade fastigheter och byggnader med hög driftsäkerhet hos okaer och tekniska system. Driftsäkerheten säkerstäer vi genom god panering med vårt fastighetssystem för drift och underhå, som stöd ti vår egenanstäda driftpersona. Många av våra hyresgästers verksamheter bedrivs 24 timmar/dygn årets aa dagar. Därför håer våra drift- och underhåskostnader en hög nivå jämfört med andra fastighetsboag. Driftkostnader Driftkostnader avser kostnader för att upprätthåa funktionen hos en byggnad. Våra största driftkostnader är e, värme och vatten. Av dessa har e och värme störst resutatpåverkan. I driftkostnader ingår även kostnader för driftpersona, markskötse, myndighetsbesiktningar, sophämtning med mera. Stort fokus äggs på att minska vår energianvändning genom systematiskt arbete med driftoptimering och driftuppföjning. Våra kostnader för fastighetsdrift uppgick 2011 ti 271 (255) kronor per kvadratmeter. Underhåskostnader Underhåskostnader avser kostnader för åtgärder som görs för att återstäa en byggnad ti ursprungig standard och funktion. De kan i hög grad paneras så att vi får en jämn påverkan på resutatet, men även en möjighet att anpassa oss ti andra resutatpåverkande poster. För att ha en god kontro på våra underhåskostnader paneras de ångsiktigt i vårt fastighetssystem för drift och underhå. Våra underhåskostnader 2011 uppgick ti 199 (200) kronor per kvadratmeter. Av dessa har vi enigt IFRS-reger aktiverat 159 (160) kronor per kvadratmeter. Fastighetsdrift Fastighetsdrift (kr/kvm) Underhåskostnader Driftöverskott (Mkr) Överskottsgrad (%) Underhåskostnader (kr/kvm) Driftöverskott (Mkr) och överskottsgrad (%) Överskottsgrad (%) ,0 75,6 76,8 77,7 76, Brutto Aktiverat Netto 28 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

16 verksamheten VÅR FASTighetsförvatning Mijöpoicy Mijöpoicyn innehåer övergripande principer för mijöarbetet på Speciafastigheter. Den täcker in de principer som Speciafastigheter och dess intressenter prioriterar. Mijömå Speciafastigheters verksamhet ska bedrivas på ett ansvarsfut sätt, för att bidra ti ett ångsiktigt håbart samhäe. Företagets mijömå ger ett ökat fokus på att minska vår mijö- och kimatpåverkan. Vår ambitionsnivå är hög. Arbetet ska ske i samverkan med våra hyresgäster och genomsyra hea organisationen. Gröna framsteg under året under 2011 har vi ökat anta projekt i mijödatabasen där vi granskar produkter och materia utifrån mijöoch häsoegenskaper innan vi bygger in dem i våra hus. En kimatkampanj har genomförts tisammans med Kriminavården för att minska vår energiförbrukning. Arbetet med att bygga och renovera våra fastigheter enigt systemet Mijöbyggnad har fortöpt under året. Vi kommer enbart att köpa fossifri e från och med den 1 januari Begränsa påverkan på Kimatet Strategier Minska eförbrukningen Minska värmeförbrukningen Utfasning av fossia bränsen Minska utsäppen från våra resor Minska det totaa utsäppet av CO 2 Utfa 2009 Utfa kwh/m 2 (0,43 GJ/kvm) 131,7 kwh/m 2 (0,47 GJ/kvm) GJ 163,8 ton CO ton CO 2 116,4 kwh/m 2 (0,42 GJ/kvm) 122,9 kwh/m 2 (0,44 GJ/kvm) GJ 155,5 ton CO ton CO 2 Utfa 2011 Kommentar Må ,4 kwh/m 2 (0,4 GJ/kvm) 118,9 kwh/m 2 (0,43 GJ/kvm) , 6 GJ 179,8 ton CO ,4 ton CO 2 I jämförese med 2010 har det totaa kodioxidutsäppet minskat. Det kan bero på den något midare vintern i sutet av året samt vårt måmedvetna arbete med att optimera energianvändningen och fasa ut den fossia ojan. Fr.o.m är hyresavta mean Speciafastigheter och SiS förändrat ti varmhyra med medieansvar hos fastighetsägaren. Fr.o.m kommer även media från SiS att integreras i den redovisade statistiken och mijömåen kommer att anpassas ti de förändringar det innebär. 90 kwh/m 2 (0,32 GJ/kvm) 110 kwh/m 2 (0,4 GJ/kvm) 0 GJ 140 ton CO ton CO 2 Giftfri mijö Använda en mijödatabas i projekt för att undvika mijö- och häsoskadiga produkter. I två projekt används mijödatabasen. I tre projekt används mijödatabasen. I sju projekt används mijödatabasen. Mået om att sanera PCB som har funnits med i tidigare redovisningar är borttaget då saneringen av aa fogar med en PCB-hat över 500 mg PCB är uppfyt. Kvar finns 499 öpmeter fog som innehåer PCB-hater mean mg PCB/kg fog. Dessa är vä dokumenterade och vid renovering kommer dessa fogar att saneras enigt gäande föreskrifter. I aa projekt över 5 mijoner ska produkter registreras i databasen. God Bebyggd mijö Bygga håbara byggnader (sociat, mijömässigt, ekonomiskt). I två projekt arbetar vi med systemet Mijöbyggnad. I tre projekt arbetar vi med systemet Mijöbyggnad. I fem projekt har vi gjort en föranmäan om kassning enigt mijöbyggnad. En positiv utvecking är att användandet av systemet Mijöbyggnad ökar samt att vi granskar materia som byggs in i våra byggnader i större utsträckning än tidigare. Aa nya byggnader ska nå Gudkass enigt systemet Mijöbyggnad Skyddande ozonskikt Minska den totaa mängden ködmedia. HCFC: 92,7 kg HFC: kg HCFC: 53,2 kg HFC: 3 138,7 kg HCFC: 35,8 kg HFC: 3 552,9 kg Korfourväten (HCFC) är en ozonnedbrytande gas och fourkoväten (HFC) är en stark växthusgas. Mået är att fasa ut a HCFC gas. I år har vi minskat mängden av ködmediet (HCFC), specifikt ämnet R22 som bryter ner ozonskiktet, jämfört med föregående år med 17,4 kg. Vi har band annat tagit ett ferta anäggningar ur drift samt ersatt eer konverterat vissa anäggningar från HCFC ti HFC. Mängden HCFC ska vara 0 kg. 30 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

17 verksamheten VÅR FASTighetsförvatning Vårt mijöarbete Under det gångna året har ett ferta mijöreaterade projekt genomförts. Här redovisas några av dem. Håbart byggande Att Speciafastigheter bygger hus med högt städa krav avseende åg energiförbrukning, god inomhusmijö och bra materiava är ett strategiskt besut. Då skapar vi en ångsiktigt håbar ekonomisk utvecking för Speciafastigheter, för våra ägare, våra intressenter men framförat för våra hyresgäster. Under året har två hus färdigstäts som är projekterade enigt Mijöbyggnad nivå Gud. Två andra projekt pågår, även de är projekterade enigt nivå Gud. En ansökan om kassning enigt Mijöbyggnad är även inskickad, viken avser ett hus som renoveras på Kuma. Materiava och resurser Vid renovering samt nybyggnation är det viktigt att väja materia som inte är mijöoch häsofariga. Under året har Speciafastigheter tecknat en verksamhetsicens för Mijödatabas. Det är ett verktyg som hjäper verksamheten att väja materia och byggprodukter utifrån ett mijö- och häsoperspektiv. Under året har vi använt mijödatabasen i sju byggprojekt. Ambitionen är att databasen ska användas i aa projekt som ett sökverktyg eer som ett verktyg för att registrera produkter i enskida byggprojekt. Avfashantering Avfa uppkommer på fera stäen i vår verksamhet i vår fastighetsdrift, på våra kontor, i våra byggprojekt samt från våra biobränseanäggningar har vi vat att fokusera på det avfa som vi producerar från våra fastbränseanäggningar. I vårt arbete med att fasa ut oja har vi byggt ett ferta fastbränseanäggningar som genererar aska. Därför är 2011 det första året som vi sammanstäer vår producerade mängd aska. Mängden producerad aska från våra fastbränseanäggningar 2011 är 12,1 ton. En de av askan har återförts ti skogsbruket som jordförbättringsmede medan en de har deponerats. Vattenförbrukning Våra hyresgästers vattenförbrukning per kvadratmeter (exkusive SiS) har minskat med 7,2 procent jämfört med föregående år och jämförbar yta. Minskningen är en föjd av åt gärder för vatteneffektivisering. Ett exempe är vår fastighet Brinkeberg där vattenförbrukningen minskat med 20 procent mot föregående år, genom byte av stråsamare och begränsning av WC-cisterner. Förbrukningen för Brinkeberg år 2011 var m 3. Den totaa vattenförbrukningen för 2011 var ( ) m 3 (exk. SiS). 4,8 procent av den totaa mängden vatten (ink. SiS) är vatten från egna käor. Övrigt förbrukat vatten är från kommunaa vattenkäor. Totat förbrukat vatten från SiS är m 3. Redan år 2010 nådde vi vårt mijömå för 2014 avseende vatten (800/iter/kvm) varför vi under året har tagit fram nya må med syfte att minska vattenförbrukningen ytterigare. Den minskade vattenförbrukningen påverkar förbrukad energi, eftersom även varmvattenförbrukningen minskar. Överskridanden och kagomå Under året förekom ett överskridande av vikor enigt förordningen om fuorerande gaser, samt några enstaka kagomå avseende inomhusmijön i några av våra fastigheter. Avvikeserna var inte på något sätt resutat påverkande och omhändertogs med hjäp av korrigerande åt gärder. Något betydande utsäpp av fariga ämnen har inte inrapporterats. Långsiktigt och strukturerat mijöarbete För att skapa ökade möjigheter att nå företagets högt satta mijömå, har vi under året påbörjat en mijöutredning av företagets arbete. Den kommer att resutera i ökat fokus på de områden där företaget har sin största mijöpåverkan samt en impementering av mijöfrågorna i vårt nya edningssystem, Kompassen. Energi och kimatpåverkan Speciafastigheter arbetar måmedvetet med att sänka varje byggnads energiförbrukning. Eförbrukning har minskat med 6 procent under året (5 087 MWh). Den minskade eförbrukningen resuterade i en minskad kodioxidbeastning med 5 procent (508,7 ton kodioxid). Indirekt energi är energi som vi har köpt och använt från käor som igger utanför vår organisation såsom fjärrvärme, fjärrkya och e. Tota indirekt energiförbrukning är ,8 GJ. Direkt energianvändning är energi använd från energikäor såsom oja, gas, biooja eer biobränse. Den totaa direkta energiförbrukningen är GJ. År 2014 är mået att a edningsoja, som primär värmekäa, ska vara ersatt med fossifria bränsen. Vår strategi utgår från en prioriteringsordning som grundas på uppvärmningssystemets mijöpåverkan. Strategin är att ersätta ojan med aternativ såsom sovärme, fjärrvärme, värmepumpar, fastbränseanäggningar eer biooja. Aktiviteter för att nå vårt må genomförs fortöpande genom boagets investerings- och underhåsprojekt. Energieffektiviseringsprojekt Speciafastigheter har tisammans med Kriminavården genomfört en kimatkampanj med syfte att öka engagemanget för kimatfrågan band medarbetare och kienter. Resutatet av kampanjen har varit positiv. På fertaet anstater kan vi notera att energiförbrukningen har minskat. Våra medarbetare samt persona hos våra hyresgäster har varit mycket engagerade. Kampanjen har bidragit ti ett kunskapsyft avseende frågor kring kimatet, växthuseffekten och aas möjighet att aktivt bidra ti minskade kodioxidutsäpp För att upprätthåa optimaa driftförhåanden och säkerstäa god energieffektivitet utbidas Speciafastigheters drifttekniker fortöpande. Under 2011 har cirka häften av våra drifttekniker genomgått driftoptimeringskurser. Ett av aa energieffektiviseringsprojekt som har genomförts under 2011 är projektet på Häbyanstaten. Där har vi fått en förbrukningsminskning med 23 procent jämfört med föregående års förbrukning (1 838 MWh). Det goda resutatet beror på en instaation av en modern styr- och övervakningsutrustning kombinerat med en förbättrad värmeåtervinning och nya värmedistributionspumpar. Förnyesebar energi Under året har vi genomfört en vindägesinventering. Resutatet av utredningen visar att två av våra fastigheter är intressanta för vindkraft. Sammanagt har 83 m 2 sofångare instaerats under Sofångarna har producerat 10,8 MWh under året, viket motsvarar uppvärmning av cirka 180 m 3 tappvarmvatten. Vi har under året använt GJ från för nyesebara energikäor (biooja och biobränsen) som har omvandats ti värme. Besut har tagits att Speciafastigheter endast kommer att köpa fossifri e från och med den 1 januari Fördening av kodioxidutsäpp, Ton CO 2 Fördening av kodioxidutsäpp (ton CO 2) E Fjärrvärme Naturgas Oja Företagets resor -509 ton (-5,7%) ton (-22%) 293 ton (15%) -454 ton (-27%) 5 ton (2,7%) Energiförbrukning MWh GJ Direkt förnyesebar energiförbrukning Direkt icke förnyesebar energi Tota direkt energiförbrukning Tota indirekt energiförbrukning Tota energiförbrukning Eförbrukning (kwh/kvm) Vattenförbrukning (/m 3 ) Värmeförbrukning (kwh/kvm) Vattenförbrukning (/kvm) Eförbrukning (kwh/kvm) Värmeförbrukning (kwh/kvm) Må Må Må VÅRT TOTALA KOLDIOXIDUTSLÄPP har minskat med 10 procent jämfört med föregående år. Detta beror främst på vårt måmedvetna arbete med att optimera energianvändningen. Emissionsfaktorer som har använts för att beräkna kodioxidbeastningen är Naturvårdsverkets emissionsfaktorer (oja, naturgas), Svensk fjärrvärmemix (fjärrvärme) samt emissionsfaktorer från Energi Sverige (e). TOTAL ENERGIFÖRBRUKNING var under året ( ) GJ. TOTAL KOLDIOXIDBELASTNING uppgick ti (18 602) ton. Våra hyresgästers vattenförbrukning per kvadratmeter (exkusive SiS) har minskat med 7,2 procent jämfört med föregående år och jämförbar yta. Minskningen är en föjd av ett aktivt arbete med vatteneffektiviseringsåtgärder. Eförbrukningen har minskat med 6 procent jämfört med föregående år och jämförbar yta. Speciafastigheter arbetar måmedvetet med att sänka varje byggnads e förbrukning. Som exempe på aktiviteter kan nämnas; införandet av närvarobeysning samt minde effektsukande beysning, byte av fäktar samt injustering av byggnadernas system. En ökad medvetenhet och beteendeförändringar hos våra hyresgäster gör att den sammantagna eförbrukningen minskar. Värmeförbrukningen har minskat med 2,7 procent från föregående år och ikstäd yta. Minskningen har i huvudsak uppnåtts genom driftoptimering. 32 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

18 verksamheten fastighetsutvecking Säkerhetspoisens nya huvudkontor i Sona. fastighetsutvecking Företagets strategiska segment styr vika fastigheter vi ska äga och förvata. De investeringar som görs sätts atid i reation ti våra må. Vår huvudsakiga uppgift är att ge våra hyresgäster rätt förutsättningar för att kunna bedriva sina verksamheter på ett framgångsrikt sätt. Säkerhetstänkande finns med i aa våra projekt, ett behov och krav som snabbt växer sig at starkare i amänhet och hos våra kunder i synnerhet. Säkerhet Under året har fera stora projekt med höga säkerhetskrav färdigstäts. Kraven gäer såvä fastigheter som tekniska instaationer. Arbetet sker i nära samarbete med våra hyresgäster och deras behov utifrån den verksamhet de bedriver. Tisammans utvärderar och utveckar vi kontinuerigt frågor kring fysisk och teknisk säkerhet. På Speciafastigheter har vi dessutom en ång erfarenhet av administrativ säkerhet inom förvatning och projekt. Dessa rutiner samas De största pågående projekten Om- och tibyggnadsprojekt: Kriminavårdsanstaten Kuma. Ungdomshemmet Hornö i Enköping. Poisfastigheten Kronoberg i Stockhom. Försvarsfastigheten Kavaeristen i Stockhom. Ungdomshemmet Lövsta i Trosa. Ungdomshemmet Fagared i Mönda. Nybyggnader: Nytt huvudkontor för Säkerhetspoisen i Sona. nu i nya och tydiga processer där vi ytterigare stärker samarbetet med våra hyresgäster. Arbetet har pågått under 2011 och kommer att genomföras i hea organisationen under Säkerhet är ett av Speciafastigheters kärnvärden, det viktigaste av dem aa. Det är vår unika spjutspetskompetens idag och i framtiden. Säkerhetstänkandet ska genomsyra hea företaget, på aa nivåer och hos aa medarbetare. Investeringar de senaste fem åren (Mkr) Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar inkusive fastighetsförvärv uppgick under året ti 901 (852) Mkr. Förvärv Fastigheter som förvärvas efterfrågas av våra hyresgäster. Vissa fastigheter rymmer vid köptifäet hyresgästernas befintiga verksamhet, andra skräddarsys för att kunna erbjuda nya, verksamhetsanpassade okaer. Förvärv kan också eda ti nya hyresgäster, såsom fastigheten Buten 2 i Åstorp som idag är fut uthyrd ti Migrationsverket. Vid förvärvet genomgick fastigheten en större om- och tibyggnad. Förvärv av fastigheten Buten 2 i Åstorp gjordes genom boag med ett fastighetsvärde om 78 Mkr. Fastigheten Kramfors Sandö 1:4 förvärvades under året ti ett mindre värde. Pågående projekt Antaet pågående investeringsprojekt var vid årets sut 44 (39). Tota projektvoym för pågående projekt har beräknats ti (2 871) Mkr, varav Mkr upparbetats per uuu 34 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

19 verksamheten fastighetsutvecking uuu Nybyggnader Avyttringar Uppsaahem har undertecknat ett intentionsavta Huvudkontor för Säkerhetspoisen, Stockhom Speciafastigheter väjer att avyttra fastigheter, att förvärva fastigheten Kronåsen 3:2 i Uppsaa. infyttning kommer att ske under där hyresgästernas verksamhet förändras och Läs mer Om Sveriges säkraste huvudkontor. Sidan 60 Hyreskontrakt Speciafastigheter har en mycket gynnsam sits på fastighetsmarknaden. Företaget kan uppvisa en markant stabiitet som bygger på nära kundreationer och en ångsiktighet med avta som kan öpa uppåt år. Föjden bir att vi inte är så konjunkturkänsiga, viket visar sig tydigt ett händeserikt år som Kontraktportföjens förfaostruktur (Mkr) Uthyrningsgrad (%) Kontraktportföjens förfaostruktur, Mkr Uthyrningsgrad 487,4 339,8 118,9 100,3 104,1 94,5 76,2 58,8 68,3 23,9 24,7 6,4 2,7 10, År Den genomsnittiga återstående öptiden för kontraktsportföjen är 16,2 år. inte ängre ryms inom vårt huvudsakiga verksamhetsområde. Därmed frigörs kapita som för band annat: Försäjningsförberedeser pågår kan investeras i andra dear av verksamheten. Stångby i Lund Anstaten Roxtuna i Linköping Avyttringar under 2011 Försäjning av fastigheterna Edsund 6:5 och Försäjningsprocess pågår för: Mässen 2 i Strängnäs gjordes genom boag Anstaten i Härnösands C, Duvan 1 med ett underiggande fastighetsvärde om Anstaten i Mariestad, Fiskgjusen 2 28 Mkr. Anstaten i Karskrona, Fängeset 4 Anstaten Viskan i Ånge, Hjätan 4:11 Försäjning har skett med ett totat försäjningspris om 3 Mkr avseende: Försäjning av dessa fastigheter sker som en två pavijonger i Hinseberg och Karskoga föjd av att hyresgästerna avveckat sina verksamheter i fastigheten och därmed fastigheten Gnesta 2:91 avfyttat. 99,0 99,0 99,0 98,6 98, Framtida utveckingsmöjigheter Arbetet med förändring av statens fastighetsbestånd går nu vidare med två utredningar, en inom försvarsområdet samt en för vissa kuturfastigheter. Utredarna ska ägga fram sina försag ti förändringar senast den 3 december Vi tokar uppdragen ti utredningarna som att Speciafastigheter kan ges möjighet att få ett utökat ansvar för vissa försvarsfastigheter. Det är ett uppdrag som vi stäer oss mycket positiva ti och är förberedda för. Hårda besparingskrav kräver gemensamma insatser Våra hyresgäster befinner sig i oika faser inför 2012 och framåt. Omvärdskrav styr verksamheter och besut kan komma att förändras mer eer mindre snabbt. På vissa hå ser vi tydiga åtstramningar, såsom för Kriminavården, speciafastigheters största hyresgäst. De förutspår stora underskott i kommande års budgetar och för att nå en budget i baans år 2015 behöver kostnaderna sänkas med nästan en hav mijard kronor redan år Detta får konsekvenser på såvä kort som ång sikt. Sannoikt kommer några anstater/häkten att behöva avveckas. Kriminavårdens okaförsörjningspan innehåer en strategi att fasa ut ädre och omoderna anstater, framförat i södra Sverige. Speciafastigheter kommer att erbjuda Kriminavården oika ösningar med stort fokus på att utnyttja befintiga okaer för maxima kostnadseffektivitet och kundnytta. Arbetet med att revidera gemensamma samarbetsavta har pågått under 2011 och arbetet fortsätter Även en av våra mindre hyresgäster, Myndigheten för samhässkydd och beredskap (MSB) står inför tuffa besparingskrav. Nya möjigheter Andra hyresgäster har indikerat förändringar och nya behov, viket kommer att kräva ökat okabehov de kommande åren. En av dem är Rikspoisstyresen som med stor sannoikhet behöver ökad okayta inom Kvarteret Kronoberg. Speciafastigheter har tisammans med Rikspoisstyresen etaberat en styrgrupp som arbetar med en framtida vision för Kvarteret Kronoberg i Stockhom. Med hänsyn ti hyresgästens indikation kommer Speciafastigheter under 2012 påbörja ett arbete med Stockhoms stad med mået att skapa byggrätter och ändring av detajpanen för kvarteret. Säkerhetspoisens huvudkontor, som började byggas 2010, innebär en efterängtad samokaisering av hea deras verksamhet. Uppdraget är att skapa ett ändamåsenigt huvudkontor med generea panösningar och stora möjigheter ti fexibiitet. Husen kommer att stå kara sommaren 2013 och några månader senare panerar Säkerhetspoisen för infyttning. Även Statens institutionsstyrese (SiS) kan komma att initiera ett ferta investeringar under 2012, som gäer om- och tibyggnader. Samtidigt kommer vissa byggnader att avveckas och i vissa fa rivas under 2012 i enighet med det nya avta som tecknades 2011 mean parterna. Samarbetet kommer att förtätas ytterigare enigt önskemå från båda parter. Det är en garanti för att verksamheten ska fungera optimat. Försvarsmakten och Speciafastigheter har under 2011 kommit överens om ett nytt 10-årigt avta avseende Kvarteret Kavaeristen i Stockhom. Avtaet är vikorat med regeringens godkännande, viket vi bedömer kommer under början av Den försvarsstrukturutredning som har genomförts har påverkat Försvarets Materieverk (FMV). Utredningen föresår samordningar och integreringar för ökade effektiviseringar och rationaiseringar av oika verksamheter. Om utredningsförsaget antas innebär det troigen att det framtida oka behovet ökar inom Kvarteret Tre Vapen i Stockhom. Med anedning av detta ska under 2012 en framtida vision för fastigheten tas fram, det vi säga hur den kan utveckas med nya byggrätter och effektiviseringar inom befintiga byggnader. Under 2011 påbörjades en diskussion om ett nytt ängre hyresavta för FMV avseende Kvarteret Tre Vapen. 36 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

20 verksamheten fastighetsbeståndet fastighets beståndet Speciafastigheter äger 122 fastighetsenheter som ryms i de strategiska kundsegment vi verkar inom. fastigheterna har en okaarea på kvadratmeter och en markarea på kvadratmeter. Totat förvatar vi byggnader i våra fyra regioner från nord ti syd. Våra strategiska segment Våra hyresgäster är indeade i strategiska segment, som tydiggör vårt uppdrag och vår kompetens. Segmenten styr vår marknadsbearbetning och våra framtida satsningar. Nycketa per segment Förvatningsreaterade Krimina- Statens Rätts- Försvars- Räddnings- Specia- Koncern vården institutions- vårdande fastigheter skoor skoor styrese myndigheter 1 Regionkontor Sundsva Kriminavården Statens institutionsstyrese Rättsvårdande myndigheter RPS Domstosverket Rättsmedicin Migrationsverket Försvarsfastigheter Försvarsmakten FMV FOI Statens Försvarshistoriska museer Räddningsskoor MSB SRTC (fd Autokaross) Speciaskoor SPSM Sameskoor Hyresintäkter, kr/m² Energi, bränse, vatten, kr/m² Fastighetsdrift övrigt, kr/m² Underhå, kr/m² Driftöverskott, kr/m² Våra 10 största fastigheter Regionkontor Örebro Regionkontor Borås 4 3 Lokakontor Lund 2 Regionkontor Stockhom Huvudkontor Linköping 1 Region Nord 2 Region Öst 3 Region Mitt 4 Region Syd Sammanstäning per segment Fastighetsbeståndet Anta per segment byggnader Markarea Lokaarea Kriminavården Statens institutionsstyrese Rättsvårdande myndigheter Försvarsfastigheter Räddningsskoor Speciaskoor SUMMA SPECIALFASTIGHETER Fastighet Kommun Segment Lokaarea, kvm Kronoberg Stockhom Rättsvårdande Tre Vapen Stockhom Försvarsfastigheter Kuma kuma kriminavården ÖB-Högkvarteret Stockhom Försvarsfastigheter Ha Södertäje kriminavården Sandö kramfors Räddningsskoor Satvik Härnösand kriminavården Rådhuset Stockhom Rättsvårdande Norrtäje Norrtäje kriminavården Revinge Lund kriminavården Försvarsfastigheten Tre Vapen i Stockhom. 38 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2011 SPECIALFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING